sản nhà đất.
Theo tôi, hiện nay chỉ một bộ phận thị trờng BĐSNĐ là thị trờng chính thức, còn lại chủ yếu là thị trờng không chính thức và phần nhỏ là phi pháp lừa đảo. Sở dĩ hình thành thị trờng không chính thức vì nớc ta cha xây dựng kịp và đủ khuôn khổ thể chế cho thị trờng, hoặc là việc gia nhập thị trờng chính thức bị cản trở do thủ tục quá phức tạp hay chi phí quá cao. Tổng quát lại, có thể nhận định rằng thị trờng BĐSNĐ nớc ta còn nhỏ bé và khiếm khuyết, cha qui phạm hoá đợc bao nhiêu, mang nặng tính chất không không chính thức, cha đ- ợc đánh gía đúng tầm và coi trọng đúng mức, do vậy mới đóng góp ít vào phát triển kinh tế nớc ta, thậm chí có nơi có lúc còn là nhân tố trở ngại. Từ sự đánh giá nói trên có thể thấy thách thức chủ yếu đối với sự phát triển của thị trờng BĐSNĐ nớc ta chính là thiếu vắng thể chế trợ lực thích hợp.
Thể chế là gì? theo WB “thể chế là các qui tắc các cơ chế thi hành và
các tổ chức …khác nhau với các chính sách gồm các kết quả và mục tiêu mong muốn, thể chể là những qui tắc, kể cả các chuẩn mực, về các hành vi mà dựa vào đó các tác nhân tơng tác với nhau. Thể chế còn là các tổ chức để thể hiện các qui tắc và qui phạm đạo đức nhằm đạt đợc kết qủa mong muốn. Các chính sách ảnh hởng tới việc thể chế nào sẽ thay đổi, còn thể chế ảnh h- ởng tới việc chính sách nào sẽ đợc áp dụng”.
Bớc đầu tiên để qui phạm hoá thị trờng BĐSNĐ là cùng với việc hoàn thiện Luật đất đai. Chính phủ nên dựa trên bộ luật dân sự mà ban hành sớm một số qui chế cấp bách để điều chỉnh ngay các hoạt động giao dịch BĐSNĐ, bao gồm.
-Qui chế thế chấp BĐS
- Quy chế quản lí giá BĐSNĐ; - Quy chế mua đặt cọc BĐSNĐ - Quy chế mua trả góp BĐSNĐ - Quy chế bảo hiểm BĐSNĐ
- Quy chế hoạt động môi giới BĐSNĐ - Quy chế cho thuê BĐSNĐ
Để xây dựng hoàn thành các thể chế thống nhất, các quy trình qui phạm nh đã nêu trên thì trớc tiên ta phải hoàn thiện các công tác cơ bản nhất, đó là công tác về quản lí nhà nớc bao gồm :
1. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở
Việc cấp giấy chứng QSDD và SHN là biện pháp có tính cơ bản và hiệu quản nhất để đảm bảo thị trờng BĐSNĐ hoạt động công khai và hiệu quả. Bởi vì khi một BĐSNĐ đợc cấp giấy chứng nhận thì nó sẽ có đầy đủ điều kiện pháp lí để giao dịch trên thị trờng, không phải lén lút trao tay tạo nên sự hỗn loạn trên thị trờng và nhà sẽ kiểm soát đợc các biến động về đất đai. Do đó
việc hoàn thành cấp giấy chứng nhận QSDD và QSHN là biện pháp có tính lâu dài và tiên quyết.Do đó hiện nay UBND TP Hà nội cũng nh các cơ quan ban ngành có trách nhiệm đã đặt ra chỉ tiêu phải hoàn thành công tác này trớc ngày 15/10/2005, trong đó cho phép xử lí linh hoạt các trờng hợp cha có đầy đủ giấy tờ nhà đất hợp pháp nh : Các hộ gia đình , cá nhân hiện đang sử dụng nhà đất ổn định sau ngày 15/10/1993, không có tranh chấp, không có giấy tờ hợp lệ nhng nhà đất phù hợp với qui hoạch cũng đợc cấp giấy chứng nhận. Chủ sở hữu phải nộp tiền sử dụng đất trớc khi cấp giấy chứng nhận. Trong tr- ờng hợp ngời đợc cấp giấy chứng nhận cha có khả năng nộp tiền sử dụng đất theo qui định thì vẫn đợc cấp giấy chứng nhận nhng trong giấy chứng nhận có gi cha hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Khi ngời đợc cấp giấy chứng nhận đa tài sản nhà đất ra giao dịch trên thị trờng thì chủ sở hũ có trách nhiệm phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà cha hoàn thành khi đợc hợp thức hoá. UBND thành phố qui định xử lí nghiêm đối với tập thể cá nhân, hộ gia đình không chấp hành các qui định đăng kí cấp giấy chứng nhận hoặc không thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ theo qui định.
Giải pháp cấp bách này sẽ góp phần bảo đảm thực hiện có kết quả yêu cầu quản lí nhà nớc, tạo điều kiện để các giao dịch của thị trờng BĐSNĐ lành mạnh và tăng đáng kể nguồn thu cho ngân sách nhà nớc.
2. Giải pháp về qui hoạch và kế hoạch
Một trong những biện pháp can thiệp có hiệu của Nhà nớc vào cơ chế thị trờng của BĐSNĐ là công tác qui hoạch, thành tra qui hoạch và định hớng sử dụng đất đô thị. Đối với cụng tỏc thanh tra qui hoạch cần cú sự tham gia chặt chẽ của người dõn, kiểm tra giỏm sỏt việc thực hiện qui hoạch, qui hoạch phỏt triển đụ thị phải gắn với qui hoạch sử dụng đất và qui hoạch tổng thể. Những người làm qui hoạch phải chịu trỏch nhiệm về những cụng việc của họ như độ bảo mật về thụng tin, nờn “đúng băng" ở khu vực đất đai khi cú qui hoạch ở đú khi cú tỡnh trạng mua rẻ bỏn đắt .lợi nhuận đổ vào tỳi những ngời có thụng tin độc quyền.Xây dựng qui hoạch có sự tham gia của ngời dân , kiểm tra giám sát việc qui hoạch ,xác định và đa ra biện pháp quản lí chặt ngay từ đầu đối với các khu vực phát triển .
Trong giai đoạn hiện nay chớnh quyền thành phố đang tổ chức đấu giỏ quyền sử dụng đất, việc làm này nhận đựơc sự hoan nghờnh hưởng ứng nhiệt tỡnh của nhõn dõn. Bởi vỡ khi tổ chức đấu giỏ người bỏn, người mua đều công cụng khai giỏ cả và yờn tõm về sự hợp phỏp lụ đất. Do đú cần đẩy nhanh cụng tỏc đầu giỏ, và nờn cụng khai rộng rói.
Nõng cao hệ số sử dụng đất khụng gian và phần ngầm dưới của đất. Hiện nay cụng tỏc phỏt triển đụ thị của cỏc thành phố mới chỉ chỳ ý tới cỏc
phỏt triển theo chiều ngang chứ chưa chỳ ý tới điều này nờn hệ số sử dụng đất cũn thấp dẫn đến tốn kộm về đầu tư xõy dựngcơ sở hạ tầng . Mở rộng thành phố về mặt diện tớch thành phố cũng là điều cần làm vì với diện tớch hiện nay của thành phố chưa tương xứng với vị trớ và tiềm năng của nú trong nền kinh tế quốc dõn. Song song với nú là đầu tư cải tạo, nõng cấp và xõy dựng cơ sở hạ tầng kĩ thuật như giao thụng, thoỏt nước, điện chiếu sáng, hệ thống giao thụng cụng cộng từ đú sẽ rỳt ngắn khoảng cỏch giữa cỏc khu vực trong thành phố với khu vực trung tâm ,sự chờnh lệch giỏ cả nhà đất sẽ giảm .
Gớa cả tại một khu vực rừ ràng sẽ tăng lờn nhiều lần nếu cú được thụng tin nhà đất rằng khu vực đấy sẽ được qui hoạch thành khu đụ thị mới, khu thương mại… và người dõn đương nhiờn được hưởng phần giỏ trị gia tăng đú. Nhưng khi đền bự giải phúng mặt bằng thỡ thỡ nhà nước phải tớnh giỏ theo giỏ thị trường, điều này rừ rang cũng là một bất hợp lớ, nhà nước khụng khống chế được sẽ đẩy giỏ nhà đất lờn cao. Để điều tiết vấn đề này nhà nước cần thụng qua một hệ thống chớnh sỏch về giỏ đất, thuế đất( thuế giỏ đất, thuế giỏ trị gia tăng) phớ sử dụng hạ tầng đỏnh vào cỏc chủ sở hữu nhà và đất được hưởng cỏc giỏ trị gia tăng nhờ sự phỏt triển hạ tầng của nhà nước.
3. Định giá bất động sản nhà đất.
Qua mấy năm thực hiện giá đất theo bảng định giá của Nhà nớc, Hà nội đã đạt đợc một số mục tiêu. Nhng nhìn chung, bảng giá đất này vẫn còn có nhiều hạn chế, gây khó khăn trong việc triển khai sử dụng nó. Để dần dần khắc phục đợc những hạn chế của nó Nhà nớc cần phải tiến hành một số biện pháp sau :
- Để tiến hành định giá đất một cách dễ dàng và kết quả đạt đợc chính xác, có thể sử dụng trong thực tiễn, Nhà nớc cần có cơ quan chuyên trách thực hiện vấn đề này. Có nh vậy mới xây dựng đợc bảng giá đất và kịp thời điều chỉnh đợc giá đất cho sát thực tế theo cơ chế của kinh tế thị trờng có sự quản lí của Nhà nớc.
- Đối với giá đất của các tỉnh và thành phố, Nhà nớc nên xây dựng trên cơ chế giá thị trờng ( hiện đã soạn thảo trong luật đất đai sửa đổi). Tuỳ theo ý đồ khuyến khích hay kìm hãm việc chuyển đổi mà Nhà nớc sẽ xác định giá đất ở một mức nào đó của giá thị trờng cho những mục đích sử dụng đất nhất định.
- Nhà nớc cần xây dựng qui trình định giá đất, hớng dẫn áp dụng thống nhất trong cả nớc bao gồm cả hồ sơ cần thiết và phơng pháp tiến hành. Không nên áp dụng giá trần đối với đất đô thị mà chỉ nên lập nên giá chuẩn và điều tiết hệ số theo thị trờng.
- Qua tham khảo một số phơng pháp định giá đất, tôi xin đa ra một ph- ơng pháp định giá đất đô thị đợc đánh giá tốt. Phơng pháp này đợc sự giúp đỡ của các chuyên gia Thụy Điển và là 1 trong 5 dự án nằm trong chơng trình hợp tác Việt Nam – Thuỵ Điển về đổi mới hệ thống địa chính.
Nội dung của dự án là so sánh các vụ mua bán BĐSNĐ tơng đối giống nhau (bao gồm nhà và đất) trên thị trờng vào thời điểm định giá, sau đó tách giá trị của nhà để còn lại giá trị đất. Đây là phơng pháp định giá đất đô thị phục vụ cho việc tính thuế đã đợc thử nghiệm tại thành phố Hồ Chí Minh. Nội dung của phơng pháp là so sánh giá thị trờng của các lô đất có điều kiện tơng tự nhau. Vì vậy cần phải có nhiều thông tin chính xác, các thông tin này phải đợc thu thập thờng xuyên và có hệ thống. Cán bộ làm công tác định giá phải có trình độ, đợc đào tạo và có kinh nghiệm phân tích thị trờng. Đây là những nhân tố có ảnh hởng rất lớn đến độ chính xác của các kết quả đợc tính ra từ phơng pháp trên.
Việc định giá BĐSNĐ phải tiến hành theo những nguyên tắc đồng bộ, hợp lí. Việc định giá BĐSNĐ phải chỉ ra đợc BĐSNĐ có khả năng đóng thuế hay không và cũng phải chỉ ra đợc là những BĐSNĐ nào mà ngời chỉ sở hữu sẽ phải đóng thuế. Những BĐSNĐ không có khả năng đóng thuế không phải định giá.
Có rất nhiều mô hình định giá BĐSNĐ, một trong những mô hình đợc đánh gía chính xác là mô hình định giá BĐSNĐ của Thụy Điện. Đối với Việt Nam, việc áp dụng mô hình này là rất có tính khả thi. Nội dung của mô hình này là :
- Cách tính giá trị khi định giá - Những căn cứ để định giá + Chu kì định giá là 6 năm 1 lần. + Các đơn vị đóng thuế.
+ Giá trị định giá phải đạt 75% giá thị trờng.
+ Giá thị trờng là giá có khả năng xảy ra nhất trong thị trờng mở.
Định giá phải dựa trên cơ sở những điều kiện cho thuê trung bình của năm thứ hai trớc năm định gía. Giá thị trờng đợc tính trớc hết phải có sự giúp đỡ của việc mua bán những BĐSNĐ tơng tự dùng để so sánh. Những BĐSNĐ có những yếu tố khác nhau không dùng để so sánh. Khi việc mua bán không đủ sức để so sánh rút ra gía thị trờng thì sẽ định gía theo phơng pháp thu thập và sự định giá phải dựa trên cơ sở khác nh thời gian còn lại có ích của ngôi nhà, lợi tức thu đợc trong điều kiện đầu t bình thờng…Nếu phơng pháp thu thập không đủ sức để xem xét, giá thị trờng sẽ đợc tính theo phơng pháp giá thành. Giá thành hiện tại đợc tính bằng gía thay thế đối với ngôi nhà và sự cải tạo đất rồi lấy kết quả nhân với yếu tố giảm giá. Yếu tố này đợc tính bằng % gía trị từ giữa năm xây dựng đến năm thứ hai định giá.
- Định gía phải dựa trên những yếu tố quyết định về giá trị. Yếu tố quyết định giá trị là những đặc điểm có ý nghĩa của BĐSNĐ có tác động tới giá trị cả thị trờng.
- Toàn quốc đợc chia thành nhiều vùng giá trị phù hợp với nhà và đất. Những điều kiện liên quan tới giá trị trong vùng phải thống nhất. Trong mỗi vùng giá trị lại có thể phân chia thành tiểu vùng để các điều kiện tác động tới giá trị đợc tính toán với những nguyên tắc thống nhất.
- Giá trị cơ sở sẽ đợc tính cho từng vùng dựa trên toàn bộ các yếu tố có tác động quyết định tới giá trị.
- Nếu có những yếu tố tác động quyết định tới giá trị mà đã không đợc tính đến khi xác định giá trị cơ sở. Giá trị cơ sở đợc xác định dựa trên giá trị tiêu chuẩn của từng yếu tố. Trờng hợp này giá trị tiêu chuẩn phải đợc điều chỉnh, sự điều chỉnh này gọi là sự điều chỉnh vì những điều kiện đặc biệt.
- Phải xác định giá trị cho từng yếu tố trớc khi xác định giá trị cơ sở cho vùng.
- Đất cha sử dụng, khi định giá phải sử dụng những nguyên tắc về sử dụng đất.
- Khi xây dựng lại một ngôi nhà với kích thớc nh cũ phải cân nhắc trớc hết là mảnh đất có thể chia nhỏ nữa hay không.
- Giá trị của ngôi nhà đang xây dựng đựơc tính bằng một nửa giá thành khi xây dựng xong. Gía thành tính theo mức giá của năm thứ hai trớc năm định giá. Nếu nhà bỏ hoang không dùng, đất nên đợc giảm.
Định giá nhà là một yếu tố quan trọng không thể thiếu đợc trong công tác định giá tài sản nói chung. Nó giúp cho nhà nớc có thể đánh giá đúng đợc giá trị tài sản để thực hiện thu đúng, đủ thuế, góp phần làm tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nớc.
4. Đa sàn giao dịch bất động sản nhà đất vào hoạt động
Sàn giao dịch BĐSNĐ : là nơi diễn ra các hoạt động giao dịch và là nơi tập trung của các tổ chức dịch vụ của thị trờng BĐSNĐ nh t vấn định giá, môi giới BĐSNĐ ; t vấn pháp lí, t vấn qui hoạch kiến trúc, các tổ chức tín dụng, ngân hàng và là nơi Nhà nớc tổ chức theo hớng hoạt động của các dịch vụ công ( chuyển dịch sở hữu, công chứng, công bố qui hoạch, xác định BĐSNĐ đủ điều kiện tham gia thị trờng…)
Với mô hình nh vậy việc mua bán thông qua sàn giao dịch sẽ đảm bảo thuận tiện theo đúng nghĩa “ một cửa” đồng thời qua việc tổ chức sàn giao dịch sẽ có cơ chế kiểm soát hoạt động theo qui định của pháp luật. Sàn giao dịch còn là nơi cung cấp các thông tin có chất lợng bảo đảm cho việc định h- ớng, giao dịch và hạn chế tình trạng không minh bạch về thông tin dẫn đến những yếu tố tiêu cực đang rất phổ biến hiện nay trên thị trờng BĐSNĐ ở nớc ta thông qua hình thức của tổ chức này. Ngời có nhu cầu mua, bán BĐSNĐ có thể đến sàn giao dịch để tiến hành việc mua bán. Ngời chuẩn bị có nhu cầu
liên quan đến BĐSNĐ cũng có thể đến sàn giao dịch để thăm dò tìm hiểu để định hớng đầu t, kinh doanh hoặc chuyển nhợng BĐSNĐ. Thông tin chính thức tại sàn giao dịch góp phần hạn chế nạn đầu cơ, lợi dụng nâng giá, ép giá qua trung gian tạo ra những cơn sốt nhà đất để kiếm lời bất chính. Việc tạo lập sàn giao dịch là đột phá khẩu để hoàn thiện cơ cấu tổ chức cho thị trờng BĐSNĐ vận hành thông suốt. Thông qua tạo lập sàn giao dịch thúc đẩy hoàn thiện các tổ chức khác của thị trờng BĐSNĐ nh : các tổ chức tín dụng ngân