VẬN DỤNG ĐÁNH GIÁ rủi RO của THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản

VẬN DỤNG ĐÁNH GIÁ rủi RO của THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản VẬN DỤNG ĐÁNH GIÁ rủi RO của THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản VẬN DỤNG ĐÁNH GIÁ rủi RO của THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản VẬN DỤNG ĐÁNH GIÁ rủi RO của THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản VẬN DỤNG ĐÁNH GIÁ rủi RO của THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản VẬN DỤNG ĐÁNH GIÁ rủi RO của THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản VẬN DỤNG ĐÁNH GIÁ rủi RO của THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản VẬN DỤNG ĐÁNH GIÁ rủi RO của THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản VẬN DỤNG ĐÁNH GIÁ rủi RO của THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản VẬN DỤNG ĐÁNH GIÁ rủi RO của THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản VẬN DỤNG ĐÁNH GIÁ rủi RO của THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản VẬN DỤNG ĐÁNH GIÁ rủi RO của THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản VẬN DỤNG ĐÁNH GIÁ rủi RO của THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản VẬN DỤNG ĐÁNH GIÁ rủi RO của THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản VẬN DỤNG ĐÁNH GIÁ rủi RO của THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản VẬN DỤNG ĐÁNH GIÁ rủi RO của THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản VẬN DỤNG ĐÁNH GIÁ rủi RO của THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản VẬN DỤNG ĐÁNH GIÁ rủi RO của THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản VẬN DỤNG ĐÁNH GIÁ rủi RO của THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản VẬN DỤNG ĐÁNH GIÁ rủi RO của THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản VẬN DỤNG ĐÁNH GIÁ rủi RO của THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản VẬN DỤNG ĐÁNH GIÁ rủi RO của THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản VẬN DỤNG ĐÁNH GIÁ rủi RO của THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản VẬN DỤNG ĐÁNH GIÁ rủi RO của THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản VẬN DỤNG ĐÁNH GIÁ rủi RO của THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản VẬN DỤNG ĐÁNH GIÁ rủi RO của THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản VẬN DỤNG ĐÁNH GIÁ rủi RO của THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản VẬN DỤNG ĐÁNH GIÁ rủi RO của THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản VẬN DỤNG ĐÁNH GIÁ rủi RO của THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản VẬN DỤNG ĐÁNH GIÁ rủi RO của THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản

“ Add your company slogan ” Vận dụng mơ hình Z đánh giá rủi ro khoản ngành BĐS-XD Nhóm 15 - Quản trị rủi ro tài LOGO Nội dung Tổng quan Kết HĐKD nhóm ngành XD-BĐS Vận dụng mơ hình Z đánh giá rủi ro ngành XD - BĐS Giải pháp Sự kiện Bất động sản 2007-08 2001-02: Cơn sốt BĐS lần Cơn sốt BĐS lần 2002-06 “đóng băng” lần 2009nay 1993-94: Cơn sốt BĐS lần 1995-99 “đóng băng” lần “đóng băng” lần  Mời bạn xem clip A: TỔNG QUAN Bốn mảng kinh doanh ngành  Xây dựng cho thuê văn phòng  Xây dựng kinh doanh hộ  Xây dựng cho thuê thị trường bán lẻ (trung tâm thương mại)  Xây dựng kinh doanh biệt thự, nhà đất Các công ty ngành BĐS – XD niêm yết (Tính đến ngày 29/06/2013 Nguồn cophieu68.com) BẤT ĐỘNG SẢN XÂY DỰNG NHA UDC IJC ASM LHC SD6 VCG NTB UIC ITA B82 LIG SD7 VCH NTL VCR ITC BCE LM8 SD9 VE1 NVN VIC KAC C92 LUT SDH VE2 NVT VNI KBC CDC MCG SDT VE3 OGC VPH KDH CIC NSN SIC VE9 PDR VRC LCG CID PHC SJE VHH PFL ASM LGL CII PHH STL VMC PPI BCI LHG CNT PTC TDC VNE PVL CLG NBB CSC PTL TV1 VSI QCG D2D HQC CTD PVA TV2 HUT RCL DIG IDI CTN PVR TV3 ICG REE DLG IDJ DC2 PVV TV4 L10 SC5 DRH IDV DLR PVX V12 L18 SCR DTA TDH HBC PXI V15 S96 SDU DXG TIG HLC PXL V21 S99 SJS HDC TIX HTB PXS VC1 SD2 SZL HDG TKC HTI PXT VC2 SD5 VC7 VC5 VC3 VC9 Điểm mạnh Strengths - Nguồn lao động dồi giá nhân công rẻ - SWOT ngành Weaknesses Điểm yếu - Tiềm lực vốn DN thấp - Nguyên liệu phần lớn nhập - Chất lượng nhân lực thấp - Hiệu đầu tư không cao - Nguồn cung – cầu không “khớp” Thị trường XD – BĐS có nhiều tiềm Cơ hội Threats thức Thách Opportunities - Thị trường BĐS “đóng băng” - Môi trường kinh doanh thuận lợi - NĐT niềm tin - Tốc độ thị hóa nhanh - Dễ gặp rủi ro tỷ giá - Đã có nhiều biện pháp giải cứu ngành - Bất ổn kéo dài, khó khăn việc thu hút vốn đầu tư “ Add your company slogan ” KQHĐ KD nhóm ngành XDBĐS 05-Feb-17 LOGO9 Khả toán TB ngành XD 2.5 Axis Title 1.5 0.5 Hiện hành Nhanh Tức thời 05-Feb-17 2010 1.39 0.94 0.2 2011 1.36 0.84 0.13 2012 1.26 0.78 0.11 10 Nguyên nhân  Khủng hoảng kinh tế giới  Thị trường BĐS nước ta có phát      triển tự phát Nguồn cung BĐS vượt q cầu có khả tốn thị trường Hệ thống tài BĐS yếu chưa hồn thiện Sự yếu mặt quản lý nhà nước thị trường Các quan quản lí cấp phép đầu tư tràn lan, không theo kế hoạch quy hoạch Sự buông lỏng quan chức 30 MƠ HÌNH Z – SCORE VẬN DỤNG TRONG VIỆC ĐÁNH GIÁ RỦI RO PHÁ SẢN CỦA NHÓM NGÀNH XÂY DỰNG – BẤT ĐỘNG SẢN 15 Áp dụng công thức tính số Z để đánh giá rủi ro phá sản nhóm ngành XD – BĐS? Điều kiện vận dụng mơ hình Z - score Chỉ số Z Kết luận Z = 1,2 X1 + 1,4 DN sản Z > 2.99 An tồn, chưa có nguy phá sản X2 + 3,3 X3 + xuất Cảnh báo, gặp nguy phá 0,64 X4 + 0,999 Đã cổ 1.8 < Z < 2.99 sản X5 phần hóa Z < 1.8 Nguy hiểm, có nguy phá sản cao Chỉ số Z Kết luận Z’ = 0,717 X1 + DN sản Z > 2.9 An tồn, chưa có nguy phá sản 0,847 X2 + xuất Cảnh báo, gặp nguy phá 3,107X3 + 0,420 Chưa cổ 1.23 < Z < 2.9 sản X4 + 0,998 X5 phần hóa Z < 1.8 Nguy hiểm, có nguy phá sản cao Chỉ số Z Kết luận Z > 2.6 An tồn, chưa có nguy phá sản Z’’ = 6.56X1 + DN phi 3.26X2 + 6.72X3 Cảnh báo, gặp nguy phá sản xuất 1.1 < Z < 2.6 + 1.05X4 sản Z < 1.1 Nguy hiểm, có nguy phá sản cao Mối liên hệ Z – score Hệ số tín nhiệm Z’’ điều chỉnh = 3,25 + 6,56X1 + 3,26X2 + 6,72X3 + 1,05X4 Z* điều chỉnh DN nằm vùng an tồn, chưa có nguy phá sản DN nằm vùng cảnh báo, có nguy phá sản DN nằm vùng nguy hiểm, có nguy phá sản cao > 8,15 7,60 – 8,15 7,30 – 7,60 7,00 – 7,30 6,85 – 7,00 6,65 – 6,85 6,40 – 6,65 6,25 – 6,40 5,85 – 6,25 5,65 – 5,85 5,25 – 5,65 4,95 – 5,25 4,75 – 4,95 4,50 – 4,75 4,15 – 4,50 3,75 – 4,15 3,20 – 3,75 2,50 – 3,20 1,75 – 2,50 – 1,75 Định mức tín nhiệm S&P AAA AA+ 15 AA AAA+ A ABBB+ BBB BBB- Định mức tín nhiệm Moody's Aaa Aa1 Aa2 Aa3 A1 A2 A3 Baa1 Baa2 Baa3 Áp dụng cơng thức tính số Z để đánh giá BB+sản nhóm Ba1 rủi ro phá BB Ba2 ngànhBB-XD – BĐS? Ba3 B+ B BCCC+ CCC CCCD B1 B2 B3 Caa1 Caa2 Caa3 Trái phiếu đầu tư Trái phiếu có độ rủi ro cao Trái phiếu khơng nên đầu tư Phân tích số Z theo ngành Đồ thị 1: Chỉ số Z - score trung bình nhóm ngành XD - BĐS 6.00 5.00 4.00 Z ngành xây dựng có thấp ko ? 3.00 2.00 1.00 0.00 Chỉ số Z - score trung bình ngành XD Chỉ số Z - score trung bình ngành BĐS Năm 2010 1.77 4.78 Năm 2011 1.32 2.93 Năm 2012 1.11 2.98 Nguồn: Theo tính tốn nhóm tác giả Phân tích số Z theo số doanh nghiệp Cảnh báo An toàn Nguy hiểm Ngành 2010 2011 2012 2010 2011 2012 2010 2011 2012 Xây dựng 1 21 14 48 61 67 Bất Động Sản 42 27 26 11 19 21 69 74 Tổng +) Trong 76 Phải DN 49 28 27 32 ngành 33 XD29 thực sự49 nằm vùng vàcó nguy DN khảo sát ngành XD:cảnh nămbáo 2010 DN hiểm? nằm vùng an toàn (9.2%), đến năm 2011, 2012 có DN (1,3%) +) Trong 54 DN khảo sát ngành BĐS: năm 2010 có 49 DN nằm vùng an tồn, đến năm 2011 2012 số 27 26 +)Tỷ lệ DN thuộc nhóm ngành XD – BĐS nằm vùng an toàn thấp: cao vào năm 2010 37.8%, thấp 2012 20.7% So sánh số Z ngành khác kinh tế Biểu đồ 2: Chỉ số Z – score ngành khác kinh tế 8.00 7.3 7.00 6.6 6.00 5.1 5.00 5.1 4.69 4.3 3.9 4.00 3.2 2.88 2.94 3.00 2.9 2.5 2.00 2.5 1.77 1.32 1.11 1.00 0.00 XD BĐS TM - DV Năm 2010 CN Năm 2011 NN -TS GT - VT Năm 2012 Nguồn: Bài thảo luận nhóm 2,3,7,10 tính tốn nhóm Ước tính Hệ số tín nhiệm cho doanh nghiệp nhóm ngành XD - BĐS Z'' điều chỉnh DN nằm vùng an toàn, chưa có nguy phá sản DN nằm vùng cảnh báo, có nguy phá sản DN nằm vùng nguy hiểm, có nguy phá sản cao Chỉ số Z'' hiệu chỉnh Định mức tín nhiệm S&P Định mức tín nhiệm Moody's 2010 2011 2012 > 8,15 30 13 AAA Aaa 7,60 – 8,15 13 AA+ Aa1 7,30 – 7,60 3 AA Aa2 7,00 – 7,30 AA- Aa3 6,85 – 7,00 A+ A1 6,65 – 6,85 6,40 – 6,65 6,25 – 6,40 5,85 – 6,25 10 5,65 – 5,85 5,25 – 5,65 11 4,95 – 5,25 4,75 – 4,95 BB- Ba3 4,50 – 4,75 11 B+ B1 4,15 – 4,50 14 15 B B2 3,75 – 4,15 11 13 B- B3 3,20 – 3,75 CCC+ Caa1 2,50 – 3,20 CCC Caa2 1,75 – 2,50 CCC- Caa3 – 1,75 2 D Mức rủi ro A2 A A- ngành A3 2 XDBBB+ có khác điBaa1 Có khác biệt 10 BBB sử dụngBaa2 Z, Z’’ Z’’ BBBBaa3 Z” ? 11 điều chỉnh 13 hayBB+ Ba1 10 BB Ba2 ko ?8 Trái phiếu đầu tư Trái phiếu có độ rủi ro cao Trái phiếu khơng nên đầu tư Nguồn: Theo tính tốn nhóm tác giả So sánh kêt tính toán từ Z Z’’ với kết Z’’ hiệu chỉnh  Z’’ Z’’ hiệu chỉnh( Z” hiệu chỉnh = Z’’ + 3.25: Khi sử dụng số Z’’ Z’’ hiệu chỉnh để đánh giá rủi ro phá sản công ty hay ngành Z’’ Z’’ hiệu chỉnhlà  Z Z’’ hiệu chỉnh: Khi sử dụng số Z Z’’ hiệu chỉnh để đánh giá rủi ro phá sản công ty hay ngành, để so sánh kết tính tốn số Z với Z’’ hiệu chỉnh ta so sánh Z với Z” So sánh kêt tính tốn từ Z Z’’ với kết Z’’ hiệu chỉnh Năm 2010 2011 2012 Z trung bình ngành xây dựng 1.77 1.32 1.11 Z'' trung bình ngành xây dựng 2.56 1.82 1.37 Cảnh báo An toàn 2012 2010 2011 WHY? Nguy hiểm 2010 2011 2012 2010 2011 2012 Z 1 21 14 48 61 67 Z'' 31 19 13 23 33 28 22 24 35 So sánh kêt tính tốn từ Z Z’’ với kết Z’’ hiệu chỉnh  Z = 1,2 X1 + 1,4 X2 + 3,3 X3 + 0,64 X4 + 0,999 X5  Z’’ = 6,56 X1 + 3,26 X2 + 6,72 X3 + 1,05 X4  thấy ngành xây dựng áp dụng số Z Z’’ để đánh giá rủi ro phá sản có kết thực khác biệt.Điều lý giải hệ số biến X1, X2, X3 X4 cơng thức tính Z’’ cao nhiều so với công thức Z, bên cạnh X5 ( DT/TTS) nhỏ có xu hướng giảm giai đoạn 2010 – 2012 giá nên 0.999X5 cơng thức tính Z chưa đủ lớn để bù đắp lại khoảng chênh lệch Giải pháp  Giải pháp vĩ mơ:  Cần phải tiếp tục hồn thiện hệ thống pháp luật xây dựng, bất động sản theo hướng tăng cường kiểm soát từ Trung ương đến địa phương  Kiểm soát theo quy hoạch, cân đối cung – cầu; rà soát dự án triển khai địa bàn, dự án chưa cần thiết dừng để tập trung đầu tư cho dự án thiết thực nhà cho người có mức thu nhập trung bình  Đề xuất định chế tài hỗ trợ thị trường bất động sản nhằm giải cứu thị trường xây dựng – bất động sản; phải hướng thị trường vào người tiêu dùng thay vào kênh trung gian hỗ trợ lãi vay cho người có nhu cầu mua nhà  Cuối phải cụ thể hóa việc xây chiến lược nhà quốc gia dài hạn  Giải pháp vi mô  Tập trung vàophân khúc thị trường nhà thu nhập thấp  Nâng cao khả tự chủ nguyên liệu đầu vào cách hợp lý nhằm giảm bớt tác động tiêu cực biến động giá, nguồn cung cấp chất lượng sản phẩm từ thị trường giới  Giải lượng hàng tồn kho  Điều chỉnh chi phí sản xuất cơng ty  “ Add your company slogan ” www.themegallery.com LOGO “ Add your company slogan ” www.themegallery.com LOGO ... quan chức 30 MƠ HÌNH Z – SCORE VẬN DỤNG TRONG VIỆC ĐÁNH GIÁ RỦI RO PHÁ SẢN CỦA NHÓM NGÀNH XÂY DỰNG – BẤT ĐỘNG SẢN 15 Áp dụng công thức tính số Z để đánh giá rủi ro phá sản nhóm ngành XD – BĐS? ...Nội dung Tổng quan Kết HĐKD nhóm ngành XD-BĐS Vận dụng mơ hình Z đánh giá rủi ro ngành XD - BĐS Giải pháp Sự kiện Bất động sản 2007-08 2001-02: Cơn sốt BĐS lần Cơn sốt BĐS lần 2002-06... “khớp” Thị trường XD – BĐS có nhiều tiềm Cơ hội Threats thức Thách Opportunities - Thị trường BĐS “đóng băng” - Mơi trường kinh doanh thuận lợi - NĐT niềm tin - Tốc độ thị hóa nhanh - Dễ gặp rủi ro