Đặt Vấn ĐềThị trường bất động sản là nơi diễn ra các hoạt động và các quá trình trao đổi hàng hóa bất động sản giữa các bên có lien quan, nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng
Trang 1Đặt Vấn Đề
Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các hoạt động và các quá trình trao đổi hàng hóa bất động sản giữa các bên có lien quan, nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê , thế chấp và các địch vụ có lien quan đến bất động sản như trung gian, môi giới, tư vẫn… giữa các chủ thế trên thị trường mà ở đó vai trò quan lý Nhà nước có tác tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản Năm 1986 nước ta chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Đảng và Nhà nước ta đã nỗ lực xây dựng và phát triển đồng bộ các yếu tố của kinh tế thị trường, hình thành đầy đủ các bộ phận của kinh tế thị trường tạo ra nhiều sản phẩm hàng hóa phục vụ đời sống nhân dân Tuy nhiên, đối với các thị trường sản phẩm đầu vào có ý nghĩa quan trọng đối với việc phát triển sản xuất kinh doanh như thị trường vốn thị trường lao động đặc biệt là thị trường BĐS lại mới chỉ trong giai đoạn ban đầu hình thành và phát triển, còn nhiều hạn chế và tồn tại những rủi ro Xuất phát từ thực tế đó việc phân tích những rủi ro và tìm hướng giải quyết để hoàn thiện phát triển thì trường bất động sản là vô cùng cần thiết
Nội Dung
Đầu tư bất động sản có thể kiếm được lợi nhuận lớn nhưng cũng phải đối mặt với rất nhiều rủi ro Rủi ro bất động sản được thể hiện qua 4 mặt : độ an toàn của vốn,
độ tin cậy của mức độ thu lợi dự tính, mức độ chuyển đồi thành tiền và mức độ phức tạp quản lý tài sản Các rủi ro đó có thể gộp thành 2 loại: những nhân tố ảnh hưởng đến hạng mục đầu tư mà người đầu tư không thể khống chế, gọi là ruit ro hệ thống và những nhân tố chỉ ảnh hưởng đến một hai hạng mục mà thôi và người đầu
tư có thể khống chế, gọi là rủi ro cá biệt
1. Rủi ro hệ thống
Trang 2Người đầu tư rất khó phán đoán và đối phó với những rủi ro hệ thống như rủi ro
do lạm phát, do cung cầu thị trường, rủi ro về chuyển đổi thành tiền, về lãi suất,
về chính sách và do các tai họa gây ra
- Do lạm phát
Mối liên hệ giữa thị trường bất động sản với lam phát được phản ánh qua các chính sách tiền tệ, tình trạng của nền kinh tế và tâm lý kỳ vọng của người dân Thị trường bất động sản tăng giảm liên quan chặt chẽ tới cung tiền trong nền kinh tế, dòng vốn đầu tư nước ngoài, tâm lý và tính đầu cơ Do vậy, giữa lạm phát và khỏi sắc thị trường bất động sản đều liên quan đến chính sách tiền tệ Khi chính sách tiền tệ nới lỏng, lãi suất thấp dẫn đến dòng tiền đầu tư vào bất động sản nhiều hơn, các ngành kinh tế khác cũng tăng trưởng nhanh hơn Vào thời điểm đó, người dân thường có tâm lý lạc quan và họ sẽ đầu tư mạnh mẽ vào thị trường nhà đất với kỳ vọng kiếm lời nhanh Tuy nhiên, việc bơm tiền nhiều ra nền kinh tế và lạc quan quá mức thường làm cho lạm phát nhanh Khi
đó nhà nước, ngân hàng sẽ thực hiện chính sách tiền tệ thắt chặt làm cho thị trường bất động sản sụt giảm
- Do cung cấp của thị trường
Cung và cầu trên thị trường bất động sản luôn luô biến động do giá cả bất động sản và lãi suất biến đổi không ngừng Khi tình hình trở nên nghiêm trọng, cung lớn hơn cầu thì lượng nhà tồn tăng lên nhiều, vốn bị sơ cứng, trả nợ khó khăn, rất dễ đến tình trạng phá sản
- Rủi ro chu kỳ
Do nền kinh tế các nước biến đổi không ngừng, phát trienr không giống nhau,
sự biến đổi của thị trường bất động sản theo chu kì Khi đó chỉ có những nhà đầu tư có thực lực hùng hậu mới trụ lại được còn những nhà đầu tư nhỏ yếu thì phần lớn bị phá sản vì nợ
- Do khó chuyển nhanh thành tiền
Trang 3Khi đó do nhà đầu tư không bán được bất động sản, mà lãi suất ngày một tăng nhanh Bắt buộc nhà đầu tư phải bán với giá thấp Dẫn đến tình trạng thua lỗ
- Do lãi suất tiền vay
Lãi suất ảnh hưởng đến lỗ, lãi, đến nợ nần của nhà đầu tư, còn các tổ chức tiền tệ thì chú trọng đến tính quay vòng, đến khả năng thu lợi và đến an toàn vốn của họ,
- Rủi ro do chính sách thay đổi
Trong quá trình đầu tư bất động sản có rất nhiều chính sách của chính phủ như
về cấp đất, về gia thuế, về thuê, nhà ở, giá cả, tiền tệ, … gây ảnh hưởng rất lớn đến khả năng thu lợi của nhà đầu tư, tạo ra những rủi ro
- Do yếu tố chính trị như chiến tranh, trừng phạt kinh tế, bái công…
Rủi do này ảnh hưởng trực tiếp tới thị trường bất động sản cũng như cả nền kinh tế
- Do các tai họa như cháy nổ và các thiên tai gây ra
Đề đề phòng rủi ro này nhà đầu tư mua bảo hiểm nhưng cũng không thể bù đắp lượng thua lỗ
2. Rủi ro cá biệt
Phần lớn các rủi ro cá biệt liên quan đến sự phân tích đánh giá sai nhan tố nào đó của thị trường như định giá đổi sai, dự đoán sai thị hiếu người tiêu dùng, chọn địa điểm thiếu chính xác…
- Sản phẩm cạnh tranh quá nhiều: Ở đây có thể chia ra cạnh tranh tại khu vực đầu
tư và cạnh tranh với sản phẩm ở dự án khác Ví dụ như : CĐT quy hoạch dự án có trung tâm thương mại lớn và gần kề có nhà phố thương mại Việc kinh doanh các mặt hàng ở phố thương mại có bị trung tâm thương mại sẽ bị lấn át Đây là điểm
mà khách hàng có ý định mua để đầu tư vừa cho thuê ở vừa kinh doanh phải đặc biệt lưu ý Hay một ví dụ khác : Khách hàng muốn đầu tư căn hộ cao cấp để cho thuê Trong một khu vực quy hoạch bài bản, CĐT có tiềm lực, nhưng nguồn cung
Trang 4căn hộ cao cấp ở đây đã quá dư thừa, biểu hiện là nhiều dự án gần đó căn hộ ế còn nhiều, tỉ lệ căn hộ không người ở rất cao thì sẽ khônghiệu quả Ở đây, nếu khách hàng quyết định mua thì khi nhận căn hộ, để cho thuê được phải hạ giá thuê, muốn bán lại cũng khó vì quá nhiều sản phẩm cạnh tranh
- Rủi ro từ nhà quản lý: Đây là rủi ro khó kiểm soát Hiện nay, theo quy định thu nhập từ cho thuê BĐS phải chịu thuế thu nhập nhưng thực tế vẫn còn chưa chặt chẽ Khi nguồn thuế thu nhập được cơ quan chức năng siết chặt sẽ ảnh hưởng đến nguồn thu của chủ sở hữu, qua đó tác động đến giá trị BĐS Ngoài ra, quy trình đầu tư dự án được rút ngắn, nhà nước có những ưu đãi làm giảm giá thành sản phẩm mới Khi đó sản phẩm BĐS đã mua trước đó sẽ bất lợi khi cạnh tranh với sản phẩm mới
- Chiến lược quảng cáo ăn theo: Hiện nay có nhiều dự án quảng cáo ăn theo dự án sân bay, cảng biển… Nếu mua bất động sản ở những khu vực này nhằm mục đích kinh doanh như khách sạn, xăng dầu thì rất khả thi, nhưng nếu mua nhà để ở thì cần lưu ý Hay có dự án quảng cáo ăn theo bệnh viện cao cấp Ở đây vấn đề về môi trường và tiếng ồn cần quan tâm, hơn nữa đây không phải là dịch vụ dùng thường xuyên Việc nghiên cứu mua 1 sản phẩm BĐS, thông thường khách hàng phải nghĩ ngay đến chợ, trường học, siêu thị, nhà hàng, khách sạn, khu vui
chơi….việc lưu ý tới giá trị cộng hưởng của bất động sản cần được khách hàng chú
ý, nếu không sẽ tạo ra những rủi ro không đáng có
- Tính khả thi của phương án thiết kế, công năng từng khu vực: Nhiều dự án, khi thiết kế thì có trường học, trung tâm thương mại hoành tráng, khu ẩm thực…nhưng khi đi vào hoạt động thì lại không khả thi, bỏ hoang Lý do là nhu cầu của người dân trong dự án và trong khu vực không phù hợp, không đủ để duy trì và đảm bảo hiệu quả hoạt động cho các khu chức năng đó Cũng không loại trừ khả năng CĐT biết rõ điều đó nhưng vẫn cố tình vẽ ra để hấp dẫn người mua
Kết Luận
Trang 5Ngày nay BĐS trước hết là hàng hóa Việc tạo ra BĐS và hình thành giá BĐS luôn luôn bao gồm cả các nhân tố tự nhiên, kinh tế, xã hội bên cạnh các nhân tố nội tại như qui luật cung - cầu, qui luật giá trị TT BĐS là khách quan, nhưng đầy rẫy rủi ro và bao gồm nhiều cơ hội thu lợi tức lớn, đặc biệt là ở một nền kinh tế đang phát triển như Việt Nam Vốn cho TT BĐS luôn luôn phải là nguồn trung và dài hạn và thường có tỷ lệ cùng chiều với giá cả và qui mô của thị trường TT BĐS do không chỉ phụ thuộc vào qui luật giá trị đơn thuần nên nó là con dao 2 lưỡi đối với vốn đầu tư nói chung và TD BĐS nói riêng, vì vậy giải pháp vốn cho TT BĐS phải mang tính chiến lược, ổn định, minh bạch và chuyên nghiệp hóa Các công cụ chủ lực để giải bài toán vốn cho TT BĐS là: CK công trình, NHĐT, NHPT, các Quĩ đầu tư, các cam kết trung và dài hạn có đủ yếu tố chứng lý để được sự bảo vệ của Pháp luật nhằm giảm rủi ro và kể cả giải pháp CK hóa nợ BĐS khi các điều kiện hình thành nên BĐS đó đủ tiêu chuẩn