Báo cáo "Những tiêu chí cơ bản của thị trường bất động sản minh bạch" ppt

nghiên cứu - trao đổi 58 tạp chí luật học số 3/2009 TS. Nguyễn Quang Tuyến * õy dng v qun lớ tt th trng bt ng sn (BS) theo hng minh bch l ũi hi cp thit ca vic hon thin th ch kinh t th trng nc ta hin nay. Vn ny ó c khng nh trong cỏc vn kin ca ng, cỏc ngh quyt ca Quc hi v cỏc vn bn, quy nh ca Chớnh ph Tuy nhiờn, nh th no l th trng BS minh bch li l vn ang cũn b ng v dng nh ớt cú cỏc cụng trỡnh nghiờn cu mt cỏch ton din, thu ỏo. gúp phn khc phc tỡnh trng nờu trờn, bi vit ny i sõu cp mt s vn lớ lun v nhng tiờu chớ c bn ca th trng BS minh bch. Minh bch núi chung cú ngha l sỏng rừ, rnh mch (1) , nh vy cú th nhn thc ni hm khỏi nim minh bch gm cỏc thuc tớnh sau: - Ni dung rừ rng, c th, rnh mch; - c cụng b rng rói cho mi ngi bit; - Thụng tin d dng, thun tin cho mi ngi tip cn, truy cp; - Thụng tin phi tin cy c, phi lng trc c v cú th d oỏn c. i vi th trng BS, tớnh minh bch cn c xem xột ỏnh giỏ qua cỏc tiờu chớ c bn di õy: 1. H thng phỏp lut v th trng BS phi y , rừ rng, thng nht v n nh a. Yờu cu v ni dung Th trng BS mun m bo tớnh cụng khai, minh bch thỡ trc tiờn h thng phỏp lut v th trng ny phi y , rừ rng, thng nht v n nh. Bi l thụng qua h thng phỏp lut, Nh nc can thip vo th trng; iu tit hot ng ca th trng BS tuõn theo qu o qun lớ nhm bo v quyn v li ớch hp phỏp ca cỏc ch th kinh doanh. S thiu vng cỏc quy nh liờn quan n bt kỡ lnh vc c th no ca th trng BS s l k h d b li dng thc hin hnh vi u c lng on th trng y giỏ BS lờn cao mt cỏch vụ lớ hoc gõy nh hng n quyn v li ớch ca ngi khỏc nhm mc ớch trc li. Phỏp lut núi chung v phỏp lut v th trng BS núi riờng phi rừ rng v thng nht mi gúp phn vo vic to lp tớnh cụng khai, minh bch ca th trng BS. S rừ rng, thng nht ca h thng phỏp lut s to iu kin thun li cho t chc, cỏ nhõn tin hnh hot ng u t BS cnh tranh lnh mnh vi cỏc ch th kinh doanh khỏc. Mt khỏc, iu ny gúp phn hn ch s can thip quỏ sõu v khụng cn thit ca cụng quyn vo hot ng u t, kinh doanh BS, ngn nga cỏc hin tng nhng nhiu, tham nhng cú th cú t phớa i ng cỏn b, cụng chc nh nc i vi gii kinh doanh. Phỏp lut ra i nhm to mụi trng phỏp lớ bỡnh ng, rừ rng v n nh cho cỏc X * Ging viờn chớnh Khoa phỏp lut kinh t Trng i hc Lut H Ni nghiªn cøu - trao ®æi t¹p chÝ luËt häc sè 3/2009 59 hoạt động sản xuất-kinh doanh của xã hội. Do vậy, nếu pháp luật không ổn định sẽ gây trở ngại lớn cho người dân và giới đầu tư trong việc tiếp cận, tìm hiểu thị trường BĐS, tác động không nhỏ đến tâm lí của xã hội. Hơn nữa, sự ổn định của pháp luật còn thể hiện chính sách nhất quán của Nhà nước trong việc bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân đối với BĐS. b. Biểu hiện của hệ thống pháp luật về thị trường BĐS đầy đủ, rõ ràng, thống nhất và ổn định Một trong những hình thức Nhà nước can thiệp vào thị trường BĐS là thông qua hệ thống pháp luật. Hệ thống pháp luật về thị trường BĐS góp phần xác lập khuôn khổ pháp lí cho hoạt động đầu tư của các chủ thể kinh doanh BĐS. Thị trường BĐS được xác định mang tính công khai, minh bạch thì không thể thiếu hệ thống pháp luật điều chỉnh thống nhất, đầy đủ, rõ ràng và ổn định. Tính thống nhất, đầy đủ, rõ ràng và ổn định của hệ thống pháp luật về thị trường BĐS được thể hiện trên những khía cạnh cơ bản sau đây: - Tính đầy đủ, thống nhất của hệ thống pháp luật về thị trường BĐS thể hiện: pháp luật phải là hệ thống logic, chặt chẽ, không tự mâu thuẫn, chồng chéo lẫn nhau; đồng thời không có sự mâu thuẫn về nội dung giữa Luật đất đai với các đạo luật khác có liên quan đến BĐS như Luật nhà ở, Luật xây dựng, Luật kinh doanh BĐS, Luật bảo vệ và phát triển rừng, Bộ luật dân sự v.v Tính thống nhất còn có nghĩa là các văn bản hướng dẫn thi hành luật không được mâu thuẫn với đạo luật mà chúng đang dựa vào, các quy định trong cùng văn bản không được trái ngược hoặc triệt tiêu lẫn nhau. Để đảm bảo yêu cầu này cần sớm xây dựng đạo luật về đăng kí BĐS, trong đó thống nhất các quy định về đăng kí BĐS hiện nằm rải rác ở nhiều đạo luật chuyên ngành khác nhau và thống nhất việc đăng kí BĐS vào một cơ quan thực hiện; - Tính rõ ràng của hệ thống pháp luật về thị trường BĐS thể hiện: Pháp luật phải công khai, dễ dàng truy cập đối với người dân. Điều này có nghĩa là việc xây dựng, ban hành và thực hiện pháp luật nói chung và pháp luật về thị trường BĐS nói riêng phải được tiến hành công khai, tạo điều kiện cho mọi lực lượng trong xã hội bảo vệ và cân bằng lợi ích của mình. Sau khi ban hành, luật của quốc gia phải được công bố trên công báo, văn bản hành chính của các cơ quan hành pháp phải được công bố bởi các phương tiện thông tin đại chúng để dễ dàng truy cập đối với người dân; - Tính ổn định, công khai của hệ thống pháp luật về thị trường BĐS thể hiện: Hệ thống pháp luật này phải tin cậy và dự đoán được. Muốn vậy, pháp luật phải đáng tin cậy, phải là những đại lượng tượng trưng cho công bằng, lẽ phải. Xây dựng, ban hành và thực thi pháp luật không được gây ra những cú sốc, ngạc nhiên, bất ngờ cho đối tượng bị áp dụng. Việc sửa đổi, bổ sung pháp luật phải được công khai trước một thời gian hợp lí để người dân chuẩn bị. Bên cạnh đó, tính ổn định còn mang ý nghĩa là việc sửa đổi, bổ sung, ban hành quy định mới phải dựa trên sự kế thừa những điểm hợp lí, tích cực của quy định cũ. Các quy định mới ban hành không được mâu thuẫn, trái ngược hoặc phủ nhận những quy định đang tồn tại. (2) nghiªn cøu - trao ®æi 60 t¹p chÝ luËt häc sè 3/2009 2. Quy hoạch sử dụng đất khả thi, rõ ràng, công khai a. Yêu cầu về nội dung Quy hoạch sử dụng đất (SDĐ) là thể hiện sự định hướng chiến lược của Nhà nước cho hoạt động quản lí và SDĐ trong tương lai dựa trên những yêu cầu phát triển. Chính vì vậy, quy hoạch SDĐ có ảnh hưởng không nhỏ đến chiến lược đầu tư, kinh doanh của các nhà đầu tư BĐS. Quy hoạch SDĐ nhằm tạo ra lượng đất “hàng hóa” cần thiết đáp ứng nhu cầu về BĐS của xã hội. Sự thiếu công khai, rõ ràng của quy hoạch SDĐ sẽ là điều kiện cho một nhóm người tiếp cận được thông tin về quy hoạch (do được giao nhiệm vụ xây dựng quy hoạch) tiến hành các hoạt động đầu cơ đất đai nhằm mục đích kiếm lời. Thực tế cho thấy một số người giàu lên nhanh chóng không phải bằng tài năng mà bằng việc đầu cơ, buôn bán đất đai do họ tiếp cận, nắm bắt được thông tin về quy hoạch SDĐ; trong khi đó đại đa số người dân rất khó tiếp cận với những thông tin này do quy hoạch SDĐ không rõ ràng, không công khai. Điều này không chỉ gây ra sự bất bình trong xã hội mà còn làm gia tăng sự phân hóa giàu, nghèo giữa các tầng lớp dân cư. Hơn nữa, sự thiếu rõ ràng, thiếu minh bạch của quy hoạch SDĐ còn tạo ra rào cản đối với sự đầu tư của người dân và các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS; cản trở việc thu hút thêm nguồn vốn đầu tư cho các nhu cầu phát triển của đất nước. b. Biểu hiện của quy hoạch sử dụng đất khả thi, rõ ràng, công khai Quy hoạch SDĐ là sự định hướng chiến lược cho hoạt động quản lí và SDĐ trong tương lai. Mặt khác, quy hoạch SDĐ còn tạo lập lượng đất đai “hàng hóa” đầu vào nhằm đáp ứng nhu cầu về cầu BĐS của xã hội. Do vậy, quy hoạch SDĐ khả thi, rõ ràng và công khai có ý nghĩa không nhỏ trong việc xác lập tính công khai, minh bạch của thị trường BĐS. Quy hoạch SDĐ khả thi, rõ ràng và công khai được biểu hiện ở những khía cạnh cụ thể sau đây: - Tính khả thi của quy hoạch SDĐ thể hiện việc xây dựng quy hoạch SDĐ phải dựa vào mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội của đất nước hoặc của từng địa phương và phục vụ trực tiếp cho quá trình phát triển, giải quyết các vấn đề mà thực tiễn quản lí SDĐ đặt ra. Mặt khác, khi xây dựng quy hoạch SDĐ phải tính đến các điều kiện kinh tế-xã hội hiện tại nhằm bảo đảm cho quy hoạch khi triển khai dễ dàng đi vào cuộc sống; - Tính rõ ràng, công khai của quy hoạch SDĐ thể hiện người dân được tham gia đóng góp ý kiến của mình ngay từ khâu xây dựng quy hoạch SDĐ. Quy hoạch SDĐ không phải là sản phẩm mang tính chủ quan của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà là kết quả hàm chứa, kết tinh trí tuệ, công sức của Nhà nước và người dân. Nó giải quyết và xử lí hài hòa được các xung đột về lợi ích giữa Nhà nước với lợi ích của các giai tầng trong xã hội. Ở khía cạnh khác, Nhà nước phải có nghĩa vụ công bố rộng rãi, chi tiết về quy trình, thủ tục các bước xây dựng, thẩm định và xét duyệt quy hoạch SDĐ. Quy hoạch SDĐ sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt phải được công bố công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng và người dân có thể dễ dàng tiếp cận, truy cập, tìm hiểu; nghiªn cøu - trao ®æi t¹p chÝ luËt häc sè 3/2009 61 Ý nghĩa của tính rõ ràng, công khai của quy hoạch SDĐ còn được thể hiện ở chỗ quy hoạch SDĐ là việc tạo ra lượng đất đai “hàng hóa” đáp ứng nhu cầu về cầu BĐS của người dân trên thị trường. Việc công khai nguồn cung sẽ tạo điều kiện cho những người có nhu cầu thực sự về BĐS, những người lao động có thu nhập thấp dễ dàng tiếp cận và có khả năng mua được nhà, đất nhằm giải quyết nhu cầu về chỗ ở. 3. Giá đất do Nhà nước xác định phù hợp với thị trường a. Yêu cầu về nội dung Giá đất là yếu tố rất quan trọng được sử dụng để điều tiết về lợi ích kinh tế của các chủ thể khi tham gia thị trường BĐS. Để góp phần xác lập thị trường BĐS công khai, minh bạch, ngăn ngừa và đấu tranh với các hiện tượng đầu cơ, buôn bán, chuyển nhượng đất đai kiếm lời và gây lũng đoạn thị trường thì cần có cơ chế định giá đất chính xác và hợp lí. Hơn nữa, hệ thống thuế về BĐS cần được sửa đổi, hoàn thiện đáp ứng yêu cầu của quản lí đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường nhằm điều tiết hợp lí mọi lợi ích từ đầu tư SDĐ và khuyến khích người có BĐS đăng kí khi thực hiện các quyền. b. Biểu hiện của giá đất do Nhà nước xác định phù hợp với thị trường Đề cập đến thị trường BĐS không thể không xem xét đến yếu tố giá đất; bởi lẽ, giá đất là biểu hiện sự trao đổi ngang bằng giá trị của các BĐS trên thị trường thông qua đại lượng giá cả. Giá đất được coi như “hàn thử biểu” cho hoạt động của thị trường BĐS. Thị trường BĐS hoạt động bình thường, vận hành thông suốt, lành mạnh là thị trường không có bất kì biểu hiện nào của sự đầu cơ mang tính độc quyền, lũng đoạn, sốt giá đất “ảo” (sốt giá đất “nóng” hoặc sốt giá đất “lạnh”). Vì vậy việc xác định giá đất phù hợp sẽ góp phần làm cho thị trường BĐS hoạt động lành mạnh. Tuy nhiên, trên thực tế việc xác định giá đất phù hợp với thị trường lại là vấn đề không hề đơn giản; đặc biệt đối với nước ta trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Tính đặc biệt của chế độ sở hữu đất đai ở nước ta đã chi phối mạnh mẽ đến việc Nhà nước xác định giá đất nhằm giải quyết mối quan hệ về lợi ích kinh tế giữa người SDĐ với Nhà nước; Giá đất do Nhà nước xác định phù hợp với thị trường được biểu hiện ở những khía cạnh cơ bản sau đây: - Giá đất do Nhà nước xác định không phải hoàn toàn là sản phẩm mang tính chủ quan, duy ý chí của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà nó còn phải bao hàm, phản ánh được các quy luật khách quan của kinh tế thị trường như quy luật cung-cầu, quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh v.v ; - Giá đất do Nhà nước xác định phải sát với giá chuyển nhượng quyền SDĐ trên thị trường trong điều kiện bình thường (sau đây gọi tắt là giá đất trên thị trường); bảo đảm không có sự chênh lệch quá lớn giữa 2 loại giá đất này và không tạo điều kiện cho các hành vi đầu cơ bất hợp lí, buôn bán đất đai kiếm lời; - Giá đất do Nhà nước xác định phải luôn được điều chỉnh sát với giá đất trên thị trường; - Giá đất do Nhà nước xác định phải bóc tách được phần chính sách xã hội ra khỏi nội dung kinh tế trong giá trị quyền SDĐ; kiên quyết xóa bỏ cơ chế bao cấp về đất đai trong việc xác định giá đất. nghiên cứu - trao đổi 62 tạp chí luật học số 3/2009 4. H thng hnh chớnh phc v dõn vi cỏc th tc n gin a. Yờu cu v ni dung Th trng BS c xỏc nh mang tớnh cụng khai, minh bch phi m bo cỏc th tc hnh chớnh trong qun lớ v SD ai c quy nh rừ rng, c th, chi tit v mang tớnh n gin, khụng gõy phin h, tn kộm cho ngi dõn khi thc hin. Hn na, nhng quy nh ny phi c cụng b cụng khai, rng rói mi ngi dõn bit. Trong quỏ trỡnh thc thi, cỏc quy nh v th tc hnh chớnh v t ai luụn c r soỏt, ỏnh giỏ nhm phỏt hin quy nh khụng phự hp, gõy phin h cho ngi dõn v kp thi thay th bng quy nh mi mang tớnh phự hp hn. b. Biu hin ca h thng hnh chớnh phc v dõn vi cỏc th tc n gin Th trng BS cụng khai, minh bch l th trng m ú cỏc giao dch c thc hin d dng, thun tin v an ton v mt phỏp lớ ng hnh vi h thng hnh chớnh phc v dõn vi cỏc th tc n gin. iu ny c biu hin trờn nhng phng din ch yu sau õy: - H thng hnh chớnh liờn quan n vic qun lớ, iu hnh th trng BS chuyn t chc nng qun lớ (cai tr) sang chc nng thc hin dch v cụng phc v nhu cu ca ngi dõn. Nh nc sn sng cung cp v ỏp ng y cỏc dch v cụng cho ngi dõn khi thc hin cỏc giao dch v BS trờn th trng nh: cung cp thụng tin v BS, t vn v BS, t vn v giỏ c BS, t vn v vic cho vay vn, dch v bo him ri ro trong kinh doanh BS, t vn v phỏp lớ liờn quan n BS v.v - i ng cỏn b, cụng chc hot ng trong h thng hnh chớnh c o to bi bn, chớnh quy, chuyờn nghip v cú tinh thn, thỏi tụn trng nhõn dõn, cụng tõm, nhit tỡnh v cú trỏch nhim cao, khụng vụ cm trc nhng yờu cu ca ngi dõn ng thi khụng h cú bt kỡ biu hin no v thỏi hng hỏch, hỏch dch, quan liờu, ca quyn hoc nhng nhiu, tiờu cc khi gii quyt cỏc cụng vic cho ngi dõn; - H thng hnh chớnh liờn quan n vic qun lớ th trng BS gii quyt cỏc cụng vic cho ngi dõn nhanh chúng, kp thi, chớnh xỏc v ỳng phỏp lut nhm bo v quyn v li ớch hp phỏp ca mi cụng dõn; - Trỡnh t, th tc hnh chớnh núi chung v th tc hnh chớnh liờn quan n BS núi riờng c quy nh mt cỏch y , thng nht, logic v cht ch theo hng gin tin n mc ti a khụng gõy phin h cho ngi dõn v c cụng b cụng khai, minh bch cho mi ngi bit; - Cỏc khiu ni, thc mc ca ngi dõn liờn quan n vic thc hin cỏc quy nh v giao dch BS c c quan cụng quyn gii quyt nhanh chúng, kp thi da trờn s liờm chớnh, chớ cụng, vụ t, ỳng phỏp lut nhm bo v quyn v li ớch hp phỏp ca cụng dõn; - H thng phỏp lut v BS núi chung v cỏc quy nh v trỡnh t, th tc liờn quan n vic thc hin cỏc giao dch v BS thng xuyờn c r soỏt, kim tra nhm phỏt hin nhng ni dung bt hp lớ gõy phin h cho ngi dõn v kp thi c sa i, b sung, thay th bng nhng quy nh phự hp, n gin cho ngi dõn khi thc nghiªn cøu - trao ®æi t¹p chÝ luËt häc sè 3/2009 63 hiện các giao dịch về BĐS; - Trình tự, thủ tục hành chính trong việc đăng kí BĐS, thực hiện các nghĩa vụ tài chính khi thực hiện giao dịch về BĐS được quy định đơn giản, khuyến khích người dân tự giác thực hiện và phù hợp với khả năng tài chính, mức thu nhập của người dân. 5. Mọi thửa đất mà người sử dụng đất đang sử dụng phải được Nhà nước công nhận về mặt pháp lí đối với phần diện tích bên trong ranh giới thửa đất a. Về nội dung Một trong những tiêu chí xác định thị trường BĐS công khai, minh bạch là việc công quyền công nhận tính hợp pháp về quyền SDĐ. Thực tiễn cho thấy người dân thường tìm đến thị trường BĐS “ngầm” khi thực hiện giao dịch liên quan đến đất đai có một trong những nguyên nhân là quyền SDĐ của họ chưa được Nhà nước công nhận tính hợp pháp. Hơn nữa, người dân phải chờ đợi quá lâu để được Nhà nước công nhận tính hợp pháp của quyền SDĐ; trong khi đó do nhu cầu thúc bách của cuộc sống trong một số trường hợp họ cần chuyển nhượng quyền SDĐ. Đây chính là rào cản chủ yếu ngăn cách người dân với thị trường BĐS chính thức. b. Biểu hiện của mọi thửa đất mà người sử dụng đất đang sử dụng phải được Nhà nước công nhận về mặt pháp lí đối với phần diện tích bên trong ranh giới thửa đất Do tính đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu chi phối nên quyền SDĐ của tổ chức, cá nhân được hình thành thông qua các hình thức: Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền SDĐ đang sử dụng. Việc Nhà nước công nhận về mặt pháp lí đối với quyền SDĐ của tổ chức, cá nhân chính là điều kiện pháp lí ban đầu để người SDĐ có thể thực hiện được các quyền về đất đai do pháp luật quy định thông qua cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ (trong đó có quyền thực hiện các giao dịch về quyền SDĐ trên thị trường). Một trong những nguyên nhân dẫn đến sự tồn tại của thị trường BĐS không chính thức đó là còn một số lượng không nhỏ các thửa đất mà người SDĐ đang sử dụng chưa được Nhà nước công nhận về mặt pháp lí. Dưới góc độ xác lập quyền SDĐ hợp pháp, thị trường BĐS công khai, minh bạch được thể hiện trên những khía cạnh chủ yếu sau đây: - Với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đất đai thông qua việc công nhận tính hợp pháp của quyền SDĐ đối với mọi chủ SDĐ. Điều này có nghĩa là mọi mảnh đất đang sử dụng đều được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ; - Xác lập hệ thống cơ sở dữ liệu hiện đại nhằm lưu trữ đầy đủ các thông tin về BĐS như hiện trạng sử dụng, tình trạng pháp lí, hồ sơ kĩ thuật, các biến động trong quá trình sử dụng v.v ; - Xây dựng hệ thống các quy chế pháp lí đối với BĐS thống nhất, đầy đủ, công khai, minh bạch và ổn định; - Quy định về trình tự, thủ tục về cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ đơn giản, công khai và minh bạch khuyến khích mọi người SDĐ tự giác thực hiện các thủ tục để được Nhà nước công nhận về mặt pháp lí đối với thửa đất đang sử dụng; nghiªn cøu - trao ®æi 64 t¹p chÝ luËt häc sè 3/2009 - Quy định việc thu một khoản lệ phí rất nhỏ mang tính tượng trưng và phù hợp với khả năng tài chính của người lao động có thu nhập thấp nhằm khuyến khích mọi người SDĐ tự giác thực hiện các thủ tục để được Nhà nước công nhận về mặt pháp lí đối với thửa đất đang sử dụng; - Đội ngũ cán bộ, công chức thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ có thái độ công tâm, chí công, vô tư, lấy tinh thần phục vụ nhân dân làm mục tiêu hàng đầu và giải quyết công việc khách quan, đúng pháp luật; - Xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính đầy đủ, đồng bộ phản ánh chính xác hiện trạng SDĐ, kịp thời chỉnh lí mọi biến động trong quá trình sử dụng liên quan đến từng thửa đất. Mọi thửa đất đều được xác định rõ ràng, cụ thể ranh giới, mốc giới, diện tích, kích thước, hình thể, vị trí địa lí, nguồn gốc, mục đích, chủ sử dụng và thời hạn sử dụng trong hồ sơ địa chính, tạo cơ sở để được Nhà nước công nhận về mặt pháp lí. 6. Dễ dàng đăng kí quyền sở hữu đối với mọi tài sản gắn liền với đất và đăng kí giao dịch khi thực hiện các quyền đối với BĐS a. Về nội dung Mục đích của đăng kí BĐS là nhằm xác lập quyền và để Nhà nước bảo hộ quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu đối với BĐS. Đăng kí BĐS bao gồm 2 loại đăng kí: Đăng kí trong việc xác lập quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đối với BĐS (đăng kí ban đầu); đăng kí bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp đối với BĐS khi thực hiện các giao dịch (đăng kí biến động). Thị trường BĐS được xác định có tính công khai, minh bạch phải đảm bảo cho người chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng BĐS dễ dàng đăng kí quyền sở hữu đối với mọi tài sản gắn liền với đất và đăng kí giao dịch khi thực hiện các quyền đối với BĐS. Việc đảm bảo dễ dàng, nhanh chóng, thuận tiện cho người dân đăng kí quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đối với BĐS không chỉ nhằm bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp cho họ đối với BĐS mà còn giúp Nhà nước quản lí chặt chẽ các BĐS từ hiện trạng, hồ sơ pháp lí đến những biến động trong quá trình sử dụng. b. Biểu hiện của việc dễ dàng đăng kí quyền sở hữu đối với mọi tài sản gắn liền với đất và đăng kí giao dịch khi thực hiện các quyền đối với BĐS Đăng kí quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với BĐS không chỉ nhằm giúp Nhà nước quản lí chặt chẽ đất đai và các tài sản gắn liền với đất mà còn là biện pháp để pháp luật bảo hộ quyền, lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân đối với BĐS. Như vậy đăng kí quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đối với BĐS chính là khâu “đóng gói” hàng hóa trước khi đưa ra thị trường. Thị trường BĐS muốn hoạt động công khai, minh bạch phụ thuộc vào việc đăng kí xác lập quyền hoặc chuyển dịch quyền đối với BĐS một cách dễ dàng; Việc đăng kí dễ dàng quyền sở hữu đối với mọi tài sản gắn liền với đất và đăng kí giao dịch khi thực hiện các quyền đối với BĐS được thể hiện ở các phương diện: - Xác lập mô hình một cơ quan thực hiện thống nhất việc đăng kí quyền của người dân đối với BĐS khắc phục tình trạng đăng kí quyền SDĐ và quyền sở hữu đối với các tài sản gắn liền với đất do nhiều cơ quan quản lí nghiªn cøu - trao ®æi t¹p chÝ luËt häc sè 3/2009 65 nhà nước đối với mỗi loại BĐS thực hiện; - Pháp điển hóa và nhất thể hóa các quy định về đăng kí quyền đối với BĐS trong một đạo luật, tránh tình trạng các quy định về đăng kí BĐS nằm “rải rác” ở nhiều đạo luật khác nhau gây khó khăn cho quá trình triển khai thi hành; - Thống nhất đăng kí xác lập quyền đối với BĐS và đăng kí bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, chủ sử dụng đối với BĐS khi có sự chuyển dịch quyền do một cơ quan thực hiện; - Trình tự, thủ tục đăng kí quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền với đất được quy định đơn giản, thống nhất và công bố công khai nhằm khuyến khích người dân đi đăng kí khi thực hiện các giao dịch về mua-bán nhà, chuyển nhượng quyền SDĐ; - Quy định khoản lệ phí đăng kí BĐS tối thiểu và mang tính tượng trưng nhằm khuyến khích người dân đăng kí quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đối với BĐS. 7. Thông tin về BĐS đầy đủ, chính xác, công khai và sẵn sàng cung cấp cho cộng đồng sử dụng a. Về nội dung Sự công khai, minh bạch của thị trường BĐS còn được nhận diện ở khía cạnh thông tin về BĐS. Thực tế cho thấy thị trường BĐS không công khai, minh bạch là thị trường mà ở đó thông tin về BĐS không được công bố rộng rãi và người dân rất khó khăn trong việc tiếp cận, truy cập. Chính sự thiếu công khai thông tin về BĐS đã tạo điều kiện cho sự tồn tại của thị trường BĐS “ngầm” hoạt động, phát sinh các hiện tượng tham nhũng, tiêu cực, đầu cơ đất đai, buôn bán đất đai kiếm lời, lũng đoạn thị trường gây ra các cơn “sốt ảo” về giá đất v.v. ảnh hưởng xấu đến môi trường đầu tư và tác động tiêu cực đến tâm lí của xã hội. b. Biểu hiện của thông tin về BĐS đầy đủ, chính xác, công khai và sẵn sàng cung cấp cho cộng đồng sử dụng Kinh doanh BĐS là hoạt động kinh doanh tiềm ẩn nhiều rủi ro; bởi lẽ, BĐS là tài sản có giá trị rất lớn. Hoạt động kinh doanh BĐS cần phải huy động nguồn vốn đầu tư lớn mà bản thân chủ thể kinh doanh không thể đáp ứng được. Họ phải đi vay vốn tại ngân hàng, các tổ chức tín dụng hoặc liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh đầu tư với các đối tác khác. Hơn nữa, BĐS (đặc biệt là nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất) còn liên quan đến nhiều ngành, lĩnh vực khác nhau như kiến trúc, xây dựng, quy hoạch, môi trường; BĐS mang tính cá biệt, thị trường BĐS là một loại thị trường không hoàn hảo và chịu sự chi phối mạnh mẽ của chính sách, pháp luật của Nhà nước; sự tăng trưởng của nền kinh tế; phong tục, tập quán, thị hiếu, nhu cầu của xã hội cũng như sự tác động của thị trường thế giới v.v Chính vì vậy, nhu cầu về tìm hiểu, tiếp cận thông tin về BĐS là việc làm không thể thiếu được và có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với các nhà đầu tư kinh doanh BĐS; Thông tin về BĐS đầy đủ, chính xác, công khai và sẵn sàng cung cấp cho cộng đồng sử dụng được biểu hiện trên những phương diện cơ bản sau đây: - Tính đầy đủ, chính xác của thông tin về BĐS thể hiện các thông tin liên quan đến nghiªn cøu - trao ®æi 66 t¹p chÝ luËt häc sè 3/2009 BĐS như quy hoạch, điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội, tình trạng pháp lí, tình trạng kĩ thuật; các loại bản đồ, sổ sách… phải được tập hợp, xử lí, phân loại và lưu giữ cẩn thận, đầy đủ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Mặt khác, thông tin, số liệu về BĐS giữa các tài liệu này không có sự khác biệt, mâu thuẫn và thường xuyên được cập nhật, chỉnh lí phù hợp với hiện trạng BĐS; Thông tin về BĐS phải được lưu trữ thống nhất tại một cơ quan để tiện cho việc cung cấp thông tin, tra cứu. Bên cạnh đó, các thông tin về BĐS do các cơ quan nhà nước quản lí phải có sự liên thông, trao đổi thường xuyên; tránh tình trạng coi những thông tin này là sở hữu riêng của từng cơ quan và quản lí theo chế độ bảo mật, không được công bố công khai trước công chúng; - Tính công khai và sẵn sàng cung cấp cho công chúng được biểu hiện thông tin về BĐS được lưu giữ dưới dạng số hóa thuận tiện cung cấp cho công chúng khi họ có nhu cầu. Cơ quan lưu trữ thông tin về BĐS phải xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu, hệ thống mạng nhằm không chỉ phục vụ công tác quản lí mà còn sẵn sàng cung cấp cho người dân; Các quy định về trình tự, thủ tục truy cứu, tiếp cận các thông tin về BĐS phải đơn giản, tiện lợi cho phía người có nhu cầu tìm hiểu thông tin. Bên cạnh đó, thông tin về BĐS (đặc biệt là thông tin về quy hoạch SDĐ; các chủ trương, chính sách, pháp luật mới về đất đai như bồi thường, giải phóng mặt bằng, vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ, chính sách tài chính về đất đai, giá đất…) cần được công bố công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng như báo, đài phát thanh, truyền hình, trên mạng Internet v.v để đông đảo mọi tầng lớp nhân dân nắm bắt được. - Tính công khai, sẵn sàng cung cấp thông tin về BĐS cho công chúng còn được biểu hiện ở thái độ phục vụ thân thiện, có tinh thần trách nhiệm cao, chu đáo, tận tâm của đội ngũ cán bộ, công chức được giao nhiệm vụ quản lí, cung cấp thông tin về BĐS; Thông tin về BĐS cần được phân thành 2 loại: Loại thông tin cung cấp miễn phí cho người dân và loại thông tin về BĐS cung cấp phải nộp phí. Đối với loại thông tin cung cấp miễn phí cho người dân được công bố rộng rãi, công khai và được đưa lên các phương tiện thông tin đại chúng, hệ thống internet, các trang websile về BĐS để người dân dễ dàng tra cứu mọi lúc, mọi nơi khi có nhu cầu. Đối với loại thông tin về BĐS cung cấp phải nộp phí thì thực hiện thu mức phí tượng trưng tương đương một khoản tiền nhỏ phù hợp với thu nhập của người lao động bình thường và việc tiếp cận các thông tin này cũng đơn giản, dễ dàng, nhanh chóng và thuận tiện như việc truy cập các thông tin về BĐS miễn phí./. (1).Xem: Từ điển tiếng Việt thông dụng (Nguyễn Như Ý: Chủ biên), Nxb. Giáo dục, Hà Nội, 2001, tr. 445. (2).Xem: - PGS.TS. Phạm Duy Nghĩa, Tính minh bạch của pháp luật - Một thuộc tính của Nhà nước pháp quyền, Tạp chí dân chủ và pháp luật, số 1/ 2002. - PGS.TS. Nguyễn Như Phát, Minh bạch hóa pháp luật và yêu cầu đặt ra đối với hệ thống pháp luật trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế, Tạp chí nhà nước và pháp luật, số 1/2005. - TS. Nông Quốc Bình, Minh bạch pháp luật và công bố phán quyết của tòa án trong xu thế hội nhập kinh tế quốc tế, Tạp chí luật học, số 5/2004. . thử biểu” cho hoạt động của thị trường BĐS. Thị trường BĐS hoạt động bình thường, vận hành thông suốt, lành mạnh là thị trường không có bất kì biểu hiện nào của sự đầu cơ mang tính độc quyền,. cho sự tồn tại của thị trường BĐS “ngầm” hoạt động, phát sinh các hiện tượng tham nhũng, tiêu cực, đầu cơ đất đai, buôn bán đất đai kiếm lời, lũng đoạn thị trường gây ra các cơn “sốt ảo” về. hoạch, môi trường; BĐS mang tính cá biệt, thị trường BĐS là một loại thị trường không hoàn hảo và chịu sự chi phối mạnh mẽ của chính sách, pháp luật của Nhà nước; sự tăng trưởng của nền kinh