“ Phân tích những đặc trưng cơ bản của thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay.”

MỞ ĐẦU Trong bối cảnh nền kinh tế đang trên đà tăng trưởng và phát triển mạnh, hoạt động của thị trường bất động sản ngày càng trở nên sôi động và có những biểu hiện vượt ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước. Các quan hệ cung cầu và giao dịch về bất động sản chủ yếu đang diễn ra thông qua thị trường ngầm, phi chính thức. Sự biến động bất thường về giá cả bất động sản (đặc biệt là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất) và những “cơn sốt đất đai”, cũng như tình trạng đóng băng của thị trường này cho đến nay vẫn chưa có giải pháp điều chỉnh hữu hiệu. Những diễn biến phức tạp của thị trường bất động sản, sự yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước đối với sự phát triển của thị trường bất động sản đã và đang gây nhiều khó khăn trở ngại cho đầu tư phát triển, chuyển đổi cơ cấu kinh tế, thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Để có cái nhìn sâu sắc, toàn diện hơn về vấn đề này, nhóm em cùng nhau tìm hiểu đề tài “ Phân tích những đặc trưng cơ bản của thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay.” NỘI DUNG I. Khái quát chung về thị trường bất động sản 1. Khái niệm thị trường bất động sản Theo các nhà kinh tế học thì thị trường bất động sản là tập hợp các sự thỏa thuận, qua đó mà người mua và người bán tiếp xúc với nhau để trao đổi hàng hóa và dịch vụ. Từ đó có thể hiểu thị trường bất động sản hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được với bất động sản và bất động sản đó được sử dụng như thế nào. Theo nghĩa hẹp, với tư cách là một bộ phận cấu thành quan trọn của nền kinh tế, thị trường bất động sản bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch bất động sản như mua bán, cho thuê…bất động sản. Theo nghĩa rộng, thị trường bất động sản không chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch bất động sản mà còn bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập bất động sản. Xét một cách khái quát, thị trường bất động sản là tổng thể các hoạt động về đầu tư và kinh doanh bất động sản, gồm đầu tư, giao dịch cùng các dịch vụ hỗ trợ như môi giơi, tư vấn…giữa các chủ thể có liên quan. Trên bình diện chung đó, thị trường bất động sản ở Việt Nam là nơi diễn ra các hoạt động trao đổi, mua bán quyền sử dụng đất, nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất đai, các hoạt động dịch vụ liên quan đến tài sản đó. 2. Đặc điểm của thị trường bất động sản Thứ nhất, bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt nên thị trường bất động sản không phải là thị trường giao dịch bản thân bất động sản mà giao dịch các quyền, lợi ích chứa đựng trong bất động sản. Việc xem xét giá cả đất đai không thể xác định giá trị của đất như xác định giá trị của các hàng hóa thông thường khác mà phải xác định dựa trên khả năng sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất đai. Thứ hai, thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo thể hiện ở: • Giá cả của bất động sản không ổn định, thất thường. • Việc so sánh các bất động sản cùng loại chỉ mang tính tương đối mà trong nhiều trường hợp người bán có lợi thế về sự độc quyền. • Thông tin về bất động sản không minh bạch như hàng hóa khác. • Hơn nữa, thị trường bất động sản là một thị trường đòi hỏi sự can thiệp nhiều và trực tiếp của Nhà nước nên mức độ hoàn hảo của thị trường bất động sản thấp hơn các thị trường hàng hóa tiêu dùng và các thị trường khác. Thứ ba, trên thị trường bất động sản, cung về hàng hóa bất động sản bao giờ cũng phản ứng trễ hơn so với sự biến động về cầu và giá cả bất động sản bởi vì việc tạo ra một hàng hóa là bất động sản là phức tạp và cần nhiều thời gian.

MỞ ĐẦU

Trong bối cảnh nền kinh tế đang trên đà tăng trưởng và phát triển mạnh, hoạt động của thị trường bất động sản ngày càng trở nên sôi động và có những biểu hiện vượt ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước Các quan hệ cung cầu và giao dịch về bất động sản chủ yếu đang diễn ra thông qua thị trường ngầm, phi chính thức Sự biến động bất thường về giá cả bất động sản (đặc biệt là giá chuyển nhượng quyền

sử dụng đất) và những “cơn sốt đất đai”, cũng như tình trạng đóng băng của thị trường này cho đến nay vẫn chưa có giải pháp điều chỉnh hữu hiệu Những diễn biến phức tạp của thị trường bất động sản, sự yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước đối với sự phát triển của thị trường bất động sản đã và đang gây nhiều khó khăn trở ngại cho đầu tư phát triển, chuyển đổi cơ cấu kinh tế, thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước Để có cái nhìn sâu sắc, toàn diện hơn về vấn đề

này, nhóm em cùng nhau tìm hiểu đề tài “ Phân tích những đặc trưng cơ bản của thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay.”

NỘI DUNG

I. Khái quát chung về thị trường bất động sản

1. Khái niệm thị trường bất động sản

Theo các nhà kinh tế học thì thị trường bất động sản là tập hợp các sự thỏa thuận, qua đó mà người mua và người bán tiếp xúc với nhau để trao đổi hàng hóa và dịch vụ Từ đó có thể hiểu thị trường bất động sản hình thành các quyết định về việc

ai tiếp cận được với bất động sản và bất động sản đó được sử dụng như thế nào

Theo nghĩa hẹp, với tư cách là một bộ phận cấu thành quan trọn của nền kinh

tế, thị trường bất động sản bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch bất

động sản như mua bán, cho thuê…bất động sản Theo nghĩa rộng, thị trường bất

động sản không chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch bất động sản

mà còn bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập bất động sản

Xét một cách khái quát, thị trường bất động sản là tổng thể các hoạt động về

đầu tư và kinh doanh bất động sản, gồm đầu tư, giao dịch cùng các dịch vụ hỗ trợ như môi giơi, tư vấn…giữa các chủ thể có liên quan

Trên bình diện chung đó, thị trường bất động sản ở Việt Nam là nơi diễn ra các hoạt động trao đổi, mua bán quyền sử dụng đất, nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất đai, các hoạt động dịch vụ liên quan đến tài sản đó

2. Đặc điểm của thị trường bất động sản

Thứ nhất, bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt nên thị trường bất động

sản không phải là thị trường giao dịch bản thân bất động sản mà giao dịch các quyền, lợi ích chứa đựng trong bất động sản Việc xem xét giá cả đất đai không thể xác định giá trị của đất như xác định giá trị của các hàng hóa thông thường khác mà phải xác định dựa trên khả năng sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lợi của vốn đầu

tư vào đất đai

Thứ hai, thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo thể hiện ở:

• Giá cả của bất động sản không ổn định, thất thường

• Việc so sánh các bất động sản cùng loại chỉ mang tính tương đối mà trong nhiều trường hợp người bán có lợi thế về sự độc quyền

• Thông tin về bất động sản không minh bạch như hàng hóa khác

• Hơn nữa, thị trường bất động sản là một thị trường đòi hỏi sự can thiệp nhiều

và trực tiếp của Nhà nước nên mức độ hoàn hảo của thị trường bất động sản thấp hơn các thị trường hàng hóa tiêu dùng và các thị trường khác

Thứ ba, trên thị trường bất động sản, cung về hàng hóa bất động sản bao giờ

cũng phản ứng trễ hơn so với sự biến động về cầu và giá cả bất động sản bởi vì việc tạo ra một hàng hóa là bất động sản là phức tạp và cần nhiều thời gian

Thứ tư, tính phức tạp của quá trình giao dịch bất động sản do đặc thù của

chủng loại hàng hóa này là giá trị lớn Việc giao dịch bất động sản cần nhiều thời gian, chi phí cho các dịch vụ như cung cấp thông tin, tư vấn, kiểm định, thanh toán

Thứ năm, thị trường bất động sản rất nhạy cảm, dễ biến động khi có sự biến

động thay đổi của các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội Thực tế những cơn sốt nóng – lạnh bất động sản xảy ra theo nhịp độ tăng trưởng của nền kinh tế

Thứ sáu, thị trường bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ bởi yếu tố pháp

luật

3. Vai trò và vị trí của thị trường bất động sản

a. Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn

cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân:

BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong BĐS ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước

phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua.

BĐS còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì BĐS ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình,

nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp

a. Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động:

Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế-xã hội đạt được những mục tiêu đề ra

Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế

b. Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền

sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu:

Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60-80% Như vậy, vấn đề phát triển thị trường BĐS để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng đặc biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong điều kiện các thiết chế về quản lý Nhà nước đối với công tác quy hoạch chưa được thực thi có chất lượng và hiệu quả thì việc phát triển và quản lý thị trường BĐS ở đô thị phải đi đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc phục những tốn kém và vướng mắc trong tương lai

c. Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách:

Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển

nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – 2 USD Phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước Theo thống kê của Tổng cục thuế các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn từ năm 1996 đến năm

2000 bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 30% các giao dịch, còn trên 70% chưa kiểm soát được và thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch BĐS chính thức (có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị trường BĐS sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ đồng mỗi năm

d. Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị - nông thôn:

Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường BĐS Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường BĐS khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà

ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường BĐS nhà ở

II. Những đặc trưng cơ bản của thị trường bất động sản ở Việt

Nam hiện nay

1. Thực trạng về Thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay.

a. Thành tựu

Trong những năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam đã có những tăng trưởng, phát triển nhanh, mạnh kể cả quy mô, phạm vi, số lượng và chất lượng; đặc biệt là ở khu vực đô thị

Việt Nam đang có một tốc độ phát triển hàng đầu khu vực Đông Nam Á

và Châu Á, trong khi đó nhu cầu kiến thiết hạ tầng đang rất lớn Mặt khác, Việt Nam hiện có 90 triệu người, với độ tuổi trung bình là 24 và còn tăng thêm khoảng hơn 100 triệu vào 5-10 năm tới phần đông tập trung ở thành thị, quá trình di dân và tốc độ đô thị hóa diễn ra khá nhanh Ngoài ra ngày càng có

nhiều người nước ngoài đến làm việc, sinh sống, du lịch, từ đó xuất hiện nhu cầu bức thiết và đa dạng về nhà ở, điều kiện và môi trường làm việc, vui chơi giải trí

Cùng với việc hội nhập quốc tế, Việt Nam đã và đang hoàn thiện để đảm bảo những điều kiện cơ bản nhất cho sự phát triển Chính sách cải cách hành chính và pháp lý ngày càng hoàn thiện hơn đã tạo điều kiện cơ bản cho sự phát triển thị trường nói chung và thị trường BĐS nói riêng Cụ thể, Luật Đầu Tư nước ngoài tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài, Luật kinh doanh BĐS, Luật Đất Đai cùng với hàng loạt các chính sách ưu đãi khuyến khích đầu tư khác đã tạo những tiền đề cơ bản nhất

Sau khi Việt Nam gia nhập WTO, Việt Nam đã thu hút sự chú ý và quan tâm từ các quốc gia trên thế giới Các nhà đầu tư nước ngoài đã quan tâm nhiều đến thị trường BĐS thông qua sự phát triển kinh tế khá cao và ổn định trong nhiều năm qua, một làn sóng đầu tư lớn vào Việt Nam đang đến

Các chuyên gia cho rằng thị trường BĐS VN đang tăng trưởng và sẽ tiếp tục tăng trong 50 năm nữa Tuy nhiên, sự hấp dẫn của thị trường lại nằm trong vòng 10 năm tới với mức tăng trưởng dự báo 50-100%

Tuy nhiên, nói như trên không có nghĩa là thị trường BĐS “toàn màu hồng”; trong đó vẫn tồn tại rất nhiều bất cập và tiềm ẩn những rủi ro cao Vấn đề đặt ra là chúng ta phải đối diện và tìm ra cách khắc phục và tìm ra một lối đi an toàn

b Tồn tại

Trong thời gian qua, thị trường bất động sản vẫn tồn tại những nhược điểm:

Thị trường bất động sản vẫn là thị trường phi chính quy Với việc chỉ có khoảng 10% nhà, đất ở thành thị đã được cấp sổ đỏ, sổ hồng, hầu hết chủ bđs không có điều kiện pháp lý để tham gia vào các giao dịch nhượng, bán quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, cho thuê trên thị trường bất động sản chính quy

Thực tế cũng chỉ ra rằng, mặc dù có thể vận hành ở cường độ cao nếu có những điều kiện cần thiết như tập quán văn hóa, sự tin tưởng, những nhóm quan

hệ xã hội chặt chẽ, thị trường bất động sản phi chính quy vẫn là một thị trường rất không hoàn hảo, luôn có những nguy cơ tiềm ẩn đối với toàn bộ nền kinh tế

-xã hội Chúng ta đã phải trả giá rất lớn, chẳng hạn như vụ bê bối liên quan tới bất động sản trong vụ án Tăng Minh Phụng đã dẫn tới nhà nước phải chịu thất thoát hàng nghìn tỷ đồng

Hệ thống thông tin trên thị trường bất động sản chưa đầy đủ, thiếu minh

bạch và khó tiếp cận Thông tin là những điều kiện tối quan trọng cho sự vận hành của thị trường bất động sản nhưng thực tế thông tin lại là kết quả sau cùng của hàng loạt cải cách thể chế cơ bản Trong thị trường bất động sản nhà nước vẫn giữ vai trò độc quyền trong thu thập và xử lí thông tin gốc, bao gồm các thông tin về quy hoạch, vẽ bản đồ địa chính, miêu tả giá trị, tính chất và chủ sở hữu của bất động sản

Thị trường bất động sản của nước ta vẫn nhỏ về quy mô và bị bóp méo về quan hệ cung cầu và giá cả, do vậy đã không phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản, gây các cơn sốt về giá cả dựa trên thông tin mập mờ, thông tin vỉa hè

về quy hoạch, thay đổi chính sách của nhà nước

Thị trường bất động sản nước ta có nhiều khiếm khuyết Ngoài một số điểm khiếm khuyết cơ bản thuộc về bản chất của thị trường, phần lớn khiếm khuyết có nguyên nhân từ sự quản lý chưa hoàn thiện của nhà nước đối với thị trường này

2. Đặc trưng thị trường bất động sản nước ta hiện nay.

Qua thực trạng về thị trường bất động sản diễn biến trong giai đoạn hiện nay

có thể thấy được một số đặc trưng về thị trường bất động sản ở nước ta như sau:

a. Ở VN, cùng tồn tại 2 loại hình thị trường bất động sản: thị trường bất động sản chính thức và thị trường bất động sản không chính thức (thị trường ngầm)

Thị trường bất động sản chính thức và thị trường bất động sản không chính thức (thị trường ngầm) cùng tồn tại và giao thoa với nhau

Loại hình thị trường bất động sản không chính thức hiện vẫn phổ biến vì:

- Thứ nhất, một bộ phận không nhỏ dân cư chưa hiểu biết hoặc coi thường pháp

luật nên họ thực hiện những hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo phương thức giấy tờ trao tay mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền

- Thứ hai, một số người chưa hiểu hoặc xem nhẹ việc đăng ký sử dụng đất khi

thực hiện các giao dịch về đất đai Họ chưa nhận thức được rằng đăng ký sử dụng đất chính là một biện pháp cơ bản nhằm bảo đảm, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chính mình

- Thứ ba, do hệ thống thuế và những chính sách tài chính về đất đai còn

nhiều bất hợp lý với mức thuế suất quá cao so với thu nhập của đa số người lao động, nên để trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế, lệ phí khi thực hiện các giao dịch đất đai, người dân thường có xu hướng tìm đến, gia nhập thị trường bất động sản không chính thức

- Thứ tư, hệ thống đăng ký bất động sản nói chung và đăng ký quyền sử

dụng đất đai nói riêng do nhiều cơ quan khác nhau thực hiện với quy trình, thủ tục hành chính không rõ ràng, chồng chéo, rườm rà, quanh co, cùng với sự quản

lý thị trường bất động sản còn non yếu, thiếu hụt mà lại quan liêu, vòi vĩnh, cửa quyền của các cơ quan công quyền, sự ít minh bạch, đồng bộ của hệ thống pháp luật về thị trường bất động sản… đã gây tạo nhiều cản trở cho người dân tìm tới thị trường bất động sản chính thức

Đối với loại hình thị trường bất động sản chính thức, Nhà nước đang nỗ lực trong việc xác lập và từng bước xây dựng, bổ sung hoàn chỉnh đồng bộ về lĩnh vực này như ban hành Luật đất đai 2003, Luật xây dựng 2003, Luật về nhà

ở 2005, Bộ luật dân sự 2005… Cùng với việc đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để sớm cơ bản cấp xong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mọi loại đất, đang và sẽ cải cách căn bản những thủ tục hành chính

về đất đai theo hướng công khai, minh bạch, thuận tiện, hiệu quả; phân cấp mạnh thẩm quyền giao đất, cho thuê đất cho uỷ ban nhân dân cấp tỉnh và huyện; thành lập hệ thống các cơ quan dịch vụ công về đất đai… nhằm đáp ứng đòi hỏi của quá trình hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường là xây dựng đồng bộ những yếu tố thị trường (trong đó có thị trường bất động sản)

b. Thị trường bất động sản nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng ở VN được xác lập dựa trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai.

Thị trường bất động sản ở nước ta bao gồm thị trường quyền sử dụng đất, thị trường về nhà ở và những tài sản khác gắn liền với đất Do đất đai VN thuộc

sở hữu toàn dân nên pháp luật nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai, mà chỉ có quyền sử dụng đất là được phép chuyển nhượng Vấn đề này được ghi nhận trong Hiến pháp 1992, Luật đất đai 2003 và Bộ luật dân sự 2005 Vì vậy, đối tượng của những giao dịch trên thị trường không phải là đất đai mà là quyền sử dụng đất Nói cách khác, ở nước ta pháp luật không thừa nhận sự tồn tại của thị trường đất đai mà chỉ ghi nhận và bảo hộ tồn tại của thị trường quyền

sử dụng đất Hơn nữa, do đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu nên quyền sử dụng đất được xác lập phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước đại diện chủ sở hữu thông qua các hành vi pháp lý như Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất… Ngay từ Luật đất đai 1993 đã quy định người sử dụng đất hợp pháp được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất Vì vậy, thị trường quyền sử dụng đất ở VN bao gồm 2 loại: thị trường cơ bản (quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất trong việc công

nhận quyền sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất) và thị trường cơ sở (quan hệ giữa những người sử dụng đất với nhau trong việc xác lập giao dịch về quyền sử dụng đất)

c. Thị trường bất động sản ở VN còn thiếu một khuôn hình pháp lý hoàn chỉnh, đồng bộ để bảo hộ.

Những quy định liên quan đến thị trường bất động sản được ban hành nằm tản mạn trong các văn bản pháp luật khác nhau như Luật đất đai 2003, Luật xây dựng 2003, Luật về nhà ở 2005, Bộ luật dân sự 2005, Luật kinh doanh bất động sản 2006… và các văn bản hướng dẫn thi hành Mặt khác, muốn thị trường bất động sản hoạt động tích cực, lành mạnh thì công tác đăng ký bất động sản có ý nghĩa rất quan trọng Song, hiện cũng vẫn chưa có một đạo luật riêng nào điều chỉnh thống nhất hoạt động này Hoạt động đăng ký bất động sản nói chung và đăng ký quyền sử dụng đất nói riêng vẫn do các đạo luật chuyên ngành điều chỉnh

Kinh nghiệm của nhiều nước có thị trường bất động sản phát triển trên thế giới cho thấy, để thúc đẩy thị trường đó phát triển tích cực, lành mạnh thì vai trò của những tổ chức trung gian, hỗ trợ thị trường như tổ chức tư vấn bất động sản,

tổ chức định giá bất động sản, tổ chức môi giới bất động sản, tổ chức cung cấp dịch vụ pháp lý về bất động sản, tổ chức đăng ký bất động sản, tổ chức dịch vụ cung cấp thông tin về bất động sản, tổ chức bảo hiểm hoạt động kinh doanh bất động sản… là rất quan trọng Nhưng ở nước ta hiện vẫn còn thiếu các quy chế

về đăng ký thành lập và quản lý hoạt động của những tổ chức này

d. Thị trường bất động sản ở VN hiện nay hoạt động thiếu tính chuyên nghiệp, tính đặc thù

Bên cạnh sự khiếm khuyết, thiếu vắng nhiều quy định pháp lý nhằm điều chỉnh hoạt động của thị trường bất động sản, hoạt động của các chủ thể liên quan đến thị trường bất động sản còn thiếu tính chuyên nghiệp, tính đặc thù:

- Thứ nhất, thiếu một cơ quan quản lý thống nhất về thị trường bất động

sản Pháp luật hiện hành chỉ mới dừng lại ở việc quy định các cơ quan quản lý từng yếu tố của bất động sản như cơ quan xây dựng quản lý nhà nước về nhà ở

và công trình xây dựng, cơ quan tài nguyên và môi trường quản lý nhà nước về đất đai, ngành nông nghiệp và phát triển nông thôn quản lý nhà nước về rừng… Nhưng việc quản lý nhà nước về riêng toàn bộ lĩnh vực thị trường bất động sản thì pháp luật lại chưa quy định cơ quan nhà nước nào có chức năng, nhiệm vụ thực hiện

- Thứ hai, thiếu các tổ chức chuyên nghiệp tham gia hoạt động kinh doanh

bất động sản Phương thức kinh doanh không mang tính bài bản, chuyên nghiệp Tiềm lực tài chính của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chưa

đủ lớn mạnh Thiếu chiến lược kinh doanh dài hạn và thiếu văn hoá, bản sắc kinh doanh Hiện vẫn tồn tại một số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo kiểu cơ hội, thời vụ hoặc manh mún, rời rạc…

- Thứ ba, thiếu các sàn giao dịch mang tính chuyên nghiệp của thị trường

bất động sản Muốn thị trường bất động sản hoạt động tích cực, lành mạnh thì Nhà nước cần phải thiết lập các sàn giao dịch là nơi mà ở đó người bán, người mua và người môi giới gặp nhau để tìm hiểu, cung cấp các thông tin và xác lập các giao dịch về bất động sản Tuy nhiên, các sàn giao dịch này xuất hiện không nhiều ở các đô thị lớn – nơi mà nhu cầu giao dịch bất động sản của người dân ngày càng tăng (thậm chí ngay ở thủ đô Hà Nội hiện vẫn chưa thiết lập được một sàn giao dịch bất động sản chính thức)

e. Thị trường bất động sản ở VN hiện nay vẫn chưa mở cửa và chưa thu hút đối với các nhà đầu tư nước ngoài

Theo Luật đất đai 2003, tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được phép thuê đất

và thuê nhà trong thời gian hoạt động đầu tư tại VN Việc cho phép các đối tượng này thuê đất để xây dựng nhà ở nhằm bán hoặc cho thuê cũng mới được thực hiện ở phạm vi rất hạn chế Với đối tượng là người VN định cư ở nước ngoài được phép mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại VN, pháp luật hiện hành cũng chỉ dừng lại bằng việc cho phép 5 trường hợp được hưởng quyền này: (1) Người về đầu tư lâu dài tại VN, trong thời gian đầu tư có nhu cầu về nhà ở; (2) Các nhà khoa học, nhà văn hoá được mời về công tác lâu dài tại VN; (3) Người có công đóng góp với đất nước; (4) Người có nhu cầu về sống ổn định tại VN; và (5) Một số đối tượng khác do Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định Luật kinh doanh bất động sản 2006 có quy định tại điều 10 về phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài như sau:

“1 Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được

kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản trong phạm vi sau đây: a) Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; b) Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng; c) Kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định tại khoản 2 Điều 9 của Luật này

2 Ngoài phạm vi quy định tại khoản 1 Điều này, căn cứ vào quy định của Luật này, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư và các văn bản pháp luật có liên

quan, Chính phủ quy định các hoạt động khác về kinh doanh bất động sản của

tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội từng thời kỳ và lộ trình hội nhập kinh tế quốc tế.”

Như vậy, người nước ngoài và một bộ phận không nhỏ người VN định cư

ở nước ngoài (hiện khoảng 4 triệu người) vẫn bị hạn chế một số quyền khi tham vào thị trường bất động sản Điều này không những có thể làm giảm tính cuốn hút của môi trường đầu tư mà còn có thể là một rào cản cho quá trình hội nhập vào nền kinh tế thế giới của nước ta

3. Phương hướng phát triển thị trường bất động sản

a. Rà soát, sửa đổi, bổ sung và ban hành các quy định về xây dựng hệ thống thông tin về BĐS và công khai thông tin về BĐS.

Thị trường BĐS muốn hoạt động minh bạch thì các thông tin về BĐS phải được công bố công khai hoặc tạo điều kiện cho người dân dễ truy cập và tiếp cận Ở nước ta, việc quản lý BĐS được nhà nước giao cho các cơ quan khác nhau thực hiện Vì vậy, thông tin do các cơ quan này thu thập, lưu giữ chủ yếu được sử dụng cho yêu cầu quản lý nhà nước đối với từng loại BĐS được giao quản lý Do vậy, những thông tin này thường được quản lý theo chế độ bảo mật,

ít khi được công bố công khai rộng rãi trong công chúng Chúng chỉ được cấp khi có yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Ngoài ra, ít có sự liên thông, trao đổi thông tin về BĐS một cách thường xuyên giữa các cơ quan quản

lý nhà nước về BĐS Do đó, muốn có thị trường BĐS hoạt động minh bạch thì Nhà nước cần rà soát, sửa đổi, bổ sung những quy định về lưu trữ và cung cấp thông tin về BĐS theo hướng:

- Việc xây dựng, lưu trữ hệ thống thông tin về BĐS cần được quản lý dưới dạng

“số hóa” để thuận tiện cho việc truy cập, tra cứu thông tin.

- Cần công bố rộng rãi những thông tin liên quan trực tiếp đến hoạt động kinh doanh BĐS đặc biệt là những thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Xác lập cơ chế phối hợp trong việc trao đổi, chia sẻ thông tin về BĐS giữa các

cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, đất đai

- Xây dựng và ban hành quy định bắt buộc các nhà đầu tư kinh doanh BĐS phải định kỳ công bố công khai các thông tin về năng lực tài chính, doanh thu, lợi nhuận…trên sàn giao dịch chứng khoán

Bên cạnh đó cũng cần nghiên cứu, xây dựng và ban hành các quy định về