phân tích những đặc trưng cơ bản của thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay

Đối với mỗi quốc gia, kinh doanh bất động sản luôn là ngành kinh tế mũi nhọn, đem lại nguồn thu cho ngân sách nhà nước và chiếm một tỷ lệ đáng kể trong tổng sản phẩm quốc nội

MỞ BÀI Đối với mỗi quốc gia, kinh doanh bất động sản luôn là ngành kinh tế mũi nhọn, đem lại nguồn thu cho ngân sách nhà nước và chiếm một tỷ lệ đáng kể trong tổng sản phẩm quốc nội. Thị trường bất động sản gắn liền với nền sản xuất hàng hóa và là một bộ phận không thể tách rời của nền kinh tế hàng hóa. Cũng như sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản trên thế giới, thị trường bất động sản ở Việt Nam cũng xuất hiện cùng với việc sản xuất và trao đổi các hàng hóa khác nhau trong nền kinh tế. Qua mỗi giai đoạn phát triển, dưới sự điều chỉnh của Nhà nước bằng pháp luật, thị trường bất động sản ở Việt Nam có những nét đặc trưng khác nhau. Tìm hiểu đề bài: “phân tích những đặc trưng cơ bản của thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay” sẽ giúp chúng ta có cái nhìn sâu sắc hơn về vấn đề này. NỘI DUNG I. Khái niệm và vai trò của thị trường bất động sản 1.Khái niệm, đặc điểm của thị trường bất động sản a) Khái niệm của thị trường bất động sản Theo các nhà kinh tế học thì thị trường bất động sản là tập hợp các sự thỏa thuận, qua đó mà người mua và người bán tiếp xúc với nhau để trao đổi hàng hóa và dịch vụ. Từ đó có thể hiểu thị trường bất động sản hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được với bất động sản và bất động sản đó được sử dụng như thế nào. Theo nghĩa hẹp, với tư cách là một bộ phận cấu thành quan trọn của nền kinh tế, thị trường bất động sản bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch bất động sản như mua bán, cho thuê…bất động sản. Theo nghĩa rộng, thị trường bất động sản không chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch bất động sản mà còn bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập bất động sản. Xét một cách khái quát, thị trường bất động sản là tổng thể các hoạt động về đầu tư và kinh doanh bất động sản, gồm đầu tư, giao dịch cùng các dịch vụ hỗ trợ như môi giơi, tư vấn…giữa các chủ thể có liên quan. Trên bình diện chung đó, thị trường bất động sản ở Việt Nam là nơi diễn ra các hoạt động trao đổi, mua bán quyền sử dụng đất, nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất đai, các hoạt động dịch vụ liên quan đến tài sản đó. b) Đặc điểm của thị trường bất động sản - Bất động sản là một loại hàng hoá đặc biệt nên thị trường bất động sản không phải là thị trường giao dịch bản thân bất động sản mà là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản. 1 - Thị trường bất động sản là thì trường không hoàn hảo. Sự không hoàn hảo của thị trường này xác định khi đem ra so sánh với thị trường hàng tiêu dùng và thị trường của các tư liệu sản xuất khác. - Trên thị trường bất động sản, cung về hàng hóa bất động sản phản ứng trễ hơn so với sự biến động về cầu và giá cả bất động sản, bởi việc tạo ra hàng hóa bất động sản phức tạp, cần nhiều thời gian và bắt đầu là việc tìm hiểu thông tin về đất đai, làm thủ tục, xin giấy phép xây dựng, thiết kế, thi công,…Sự phản ứng cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động giá cả, đòi hỏi Nhà nước phải có những can thiệp nhất định để bình ổn thị trường. - Do đặc thù của chủng loại hàng hóa bất động sản là thường có giá trị lớn nên qúa trình giao dịch bất động sản không thể đơn giản và nhanh chóng như các loại hàng hóa khác. Vì vậy, giao dịch bất động sản cần nhiều thời gian và chi phí cho các dịch vụ như cung cấp thông tin, tư vấn, kiểm định, thanh toán. - Thị trường bất động sản rất nhạy cảm, dễ biến động khi có sự biến động của các yếu tố kinh tế, chính trị và xã hội. Thực tế cho thấy những cơn sốt nóng lạnh đã xảy ra theo nhịp độ tăng trưởng hoặc suy giảm của nền kinh tế. Những tác động về chính trị, văn hóa, xã hội, môi trường, phong tục tập quán…đều có ảnh hưởng đến hành vi mua bán trên thị trường. - Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. Việc quản lý nhà nước đối với bất động sản bằng pháp luật là cơ sở để bảo đảm an toàn cho các giao dịch bất động sản. Những thủ tục pháp lý cần thiết sẽ làm bất động sản có giá trị hơn, đảm bảo cho chúng được tham gia vào tất cả các giao dịch mà pháp luật quy định như mua bán, chuyển nhượng, chọ thuê, thế chấp… 2. Vai trò của thị trường bất động sản Thứ nhất, thị trường bất động sản (BĐS) gắn liền với nền sản xuất hàng hóa và là một bộ phận không thể tách rời của nền kinh tế hàng hóa. Trong thực tiễn của đời sống kinh tế - xã hội, BĐS vừa là một tư liệu sinh hoạt vừa là một yếu tố tư liệu sản xuất quan trọng. Nó là một yếu tố đầu vào không thể thiếu được trong mọi quá trình sản xuất. Việc coi BĐS là một hàng hóa và đảm bảo sự lưu thông của nó trên thị trường như một loại hàng hóa thông thường khác là một thái độ tôn trọng quy luật khách quan của thị trường, góp phần thúc đẩy nền kinh tế hàng hóa phát triển. Thứ hai, thị trường BĐS góp phần phân bố và sử dụng có hiệu quả các tài nguyên đất và các bất động sản trên đất. Một khi đất đai và bất động sản có giá thì tự nó tạo ra một áp lực đòi hỏi từng chủ thể phải quan tâm đến tính hiệu quả trong việc sử dụng, qua đó góp phần nâng cao hiệu quả chung toàn xã hội trong việc phân 2 bố và sử dụng bất động sản, đặc biệt là tài nguyên đất đai – một tài nguyên cực kỳ quý hiếm của mọi quốc gia. Thứ ba, thị trường BĐS là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất. Trên thị trường BĐS các nhà kinh doanh bất động sản và những người tiêu dùng gặp gỡ nhau và thực hiện các hành vi mua bán, nhờ đó giúp cho việc chuyển hóa vốn từ hình thái hiện vật sang hình thái giá trị. Sự biến động của thị trường BĐS sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến tốc độ chu chuyển vốn, sự tăng trưởng của kinh doanh và ảnh hưởng đến sự tồn tại của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Thứ tư, thị trường BĐS tạo ra những kích thích cho đầu tư vào BĐS như đất đai, nhà ở, các vật kiến trúc khác, cơ sở hạ tầng .qua đó tác động tới sự tăng trưởng kinh tế. Thứ năm, thị trường BĐS là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng mua bán nhà và mua bán quyền sử dụng đất trong nền kinh tế hàng hóa. Thị trường chính là nơi mà người mua và người bán gặp gỡ nhau, ở đó họ có điều kiện để hiểu nhau. Nhà sản xuất sẽ biết được nhu cầu và thị hiếu của khách hàng của mình, nhờ đó có thể sản xuất ra những sản phẩm phù hợp với khách hàng. Thứ sáu, sự phát triển của thị trường BĐS sẽ tác động trực tiếp đến thị trường tài chính. Thực tế đã cho thấy quyền sử dụng đất một khi được coi là có giá trị, được trao đổi như một hàng hóa khác, có thể trở thành vật thế chấp, cầm cố tại ngân hàng đã góp phần hết sức quan trọng cho việc huy động nguồn tài chính phục vụ sự phát triển kinh tế đất nước. Thứ bảy, phát triển thị trường BĐS thông thoáng sẽ góp phần huy động mọi nguồn lực trong xã hội phát triển nhà ở, tạo động cơ phấn đấu và đưa đến nhiều cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động cơ hội phát triển sản xuất cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ với giá chấp nhận được. Thứ tám, thị trường BĐS thúc đẩy việc áp dụng khoa học kỹ thuật, đổi mới công nghệ, nâng cao chất lượng của hàng hóa BĐS, bảo vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất đai – tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá. Do trên thị trường có nhiều nguồn cung hàng hóa BĐS, có nhiều nhà cung cấp, vì thế luôn luôn tồn tại sự cạnh tranh giữa những người bán. Mặt khác, cũng có nhiều người cùng muốn mua một BĐS tức là cũng có cạnh tranh mua. Vì vậy, các nhà kinh doanh BĐS phải không ngừng cải tiến mẫu mã và chất lượng hàng hóa nhằm nâng cao sức mạnh cạnh tranh trên thị trường mang lại nhiều lợi nhuận hơn. Thứ chín, thị trường BĐS phát triển sẽ góp phần xóa bỏ tình trạng kinh doanh ngầm, kinh doanh trái pháp luật. BĐS góp phần vào tăng nguồn thu ngân sách cho Nhà nước. 3 Ngoài ra, việc thừa nhận và phát triển thị trường BĐS còn góp phần thực hiện các chủ trương cổ phần hóa, bán, khoán, cho thuê .các doanh nghiệp của nhà nước, bảo đảm sự bình đẳng giữa các thành phần kinh tế trong kinh doanh và hạch toán giá đất vào giá thành sản phẩm. Đồng thời sự tăng trưởng của thị trường BĐS cũng làm tăng GDP và qua đó cũng tác động mạnh đến các thị trường liên quan như thị trường xây dựng, trang trí nội thất . II. Đặc trưng cơ bản của thị trường bất động sản ở Việt Nam. - Đặc điểm quan trọng đầu tiên và chi phối tới toàn bộ các yếu tố tạo ra sự nhận diện cho thị trường BĐS ở Việt Nam là: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhưng quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất thuộc nhiều hình thức sở hữu khác nhau. Bởi vậy, chủng loại hàng hóa trong thị trường BĐS là quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất…đã tạo nên những nét đặc thù cho thị trường BĐS ở Việt Nam. - Thị trường BĐS ở Việt Nam về cơ bản vẫn là thị trường phi chính thức – Sự song hành tồn tại của hai loại thị trường: thị trường bất động sản chính thức và thị trường bất động sản không chính thức (thị trường ngầm). Đa số các chủ sở hữu BĐS không có điều kiện pháp lí đầy đủ để tham gia các giao dịch dân sự. Bởi vậy, thị trường ngầm vẫn hoạt động mạnh mẽ với những mức độ khác nhau. Một dấu hiệu nữa cũng cần phải nhấn mạnh là, ở nước ta, khi nói đến thị trường bất động sản thường chỉ đề cập đến thị trường mua, bán, chuyển nhượng. Vì thế, khi xảy ra những “cơn sốt nhà đất” hoặc “hiện tượng đóng băng” thì thường chỉ căn cứ vào thị trường mua, bán, chuyển nhượng nhà đất. Đó thực sự là một cách nhìn không toàn diện. Từ những năm 90 của thế kỷ trước, đã có hai lần sốt giá đất . Lấn thứ nhất vào các năm 1991 – 1994, thời gian mở đầu cho quá trình chuyển dịch cơ chế kế hoạch hoá tập trung, bao cấp sang cơ chế thị trường có nhiều thành phần kinh tế. Cơn sốt thứ hai diễn ra sau đó mười năm vào các năm 2001-2003 khi chúng ta chuyển dần sang cơ chế Nhà nước xoá bao cấp về đất đai. Sau hai cơn sốt, giá quyền sử dụng đất năm 2004 cao hơn 100 lần so với giá của thời điểm năm 1990 tại các đo thị lớn. Với mức giá này, giá quyền sử dụng đất ở nước ta đã cao tương đương với giá đất ở những nước có nền kinh tế thị trường phát triển trong khu vực. Trong khi đó, trình độ phát triển của nền kinh tế nước ta còn ở mức độ rất thấp so với những quốc gia có giá đất tương đương. Đó chính là nguy cơ làm méo mó các quan hệ cung - cầu và có thể tạo nên nền “kinh tế bong bóng” của thị trường BĐS. Năm 2010, mặc dù chịu ảnh hưởng khó khăn của cuộc khủng hoảng, thị trường BĐS Việt Nam có bước phục hồi và phát triển tích cực, góp phần đáng kể 4 đối với sự tăng trưởng chung của nền kinh tế. thị trường BĐ ở 2 trung tâm kinh tế lớn là Hà Nội và TP HCM liên tiếp có những biến động tăng- giảm bất thường. Trong khi tại Hà Nội, thị trường Bất động sản tiếp tục tăng giá và diễn biến phức tạp, TP Hồ Chí Minh chứng kiến sự sụt giảm mạnh về giao dịch và chững lại của giá nhà đất. Văn phòng cho thuê tại TP HCM: Vào giữa năm 2008, giá cho thuê văn phòng hạng sang là 50- 55 USD/m2 ; hạng B khoảng 36-38 USD/m2 . Sang đầu năm 2009 giá thuê bắt đầu giảm mạnh, sang năm 2010 giá thuê tiếp tục xu hướng giảm và nhiều công ty tư vấn dự báo xu hướng này tiếp tục diễn ra trong năm 2011. Căn hộ chung cư tại TP Hồ Chí Minh và một số dự án ở Hà Nội : Tình trạng chào bán nhiều mà người mua rất ít. Giá đất tại các thành phố lớn tăng cao nên nhiều nhà đầu tư đã lựa chọn các tỉnh lẻ xung quanh để tìm cơ hội như Bình Dương, Đồng Nai, Long An ở phía Nam; Hưng Yên, Hải Dương, Hòa Bình,…ở phía Bắc thì cơn sốt tăng giá đất Ba Vì trong tháng 4, 5. Nguyên nhân là do tâm lý nhà đầu tư, việc bóp méo đồn thổi thông tin hoặc hiểu sai chưa đúng về định hướng cơ bản của đồ án quy hoạch chung xây dựng Hà Nội đã tác động không nhỏ đến quyết định của nhà đầu tư, từ đó ảnh hưởng tới xu hướng thị trường. Trong tình hình hiện nay, giá đất năm 2011 sẽ được nhận định là: Thứ nhất, trong ngắn hạn, với áp lực lạm phát hiện tại và khả năng tỉ giá, than, điện, xăng dầu tăng giá . thì trong 6 tháng tới, lãi suất ngân hàng chưa thể hạ. Với mức lãi suất 20 - 21%/năm như hiện nay thì cả phía các công ty xây dựng và kinh doanh Bất động sản và người có nhu cầu vay vốn rất khó có thể tiếp cận nguồn vốn được. Thứ hai, giá đất, giá nhà hiện quá cao so với thu nhập nói chung của người Việt Nam. Tại các nước phát triển, chỉ số giá nhà/thu nhập chỉ ở mức 5 - 6 lần, thì tại Việt Nam là 26 lần. Đặc biệt là giá nhà và đất của Hà Nội đã cao đến mức các nhà đầu cơ không dám "ôm". Theo các nhà đầu tư Bất động sản tại Hà Nội, sức cầu đối với nhà, đất phân khúc giá cao đang ngày càng yếu, thể hiện qua việc hầu như không có giao dịch thành công trong những tháng cuối năm 2010, dù là thời điểm nguồn kiều hối về nhiều. Thứ ba, nguồn cung về nhà, đất đang dồi dào nên giá nhà và đất về lâu dài sẽ theo xu hướng giảm hoặc dù kinh tế vĩ mô có diễn biến tích cực thì cũng khó có cơ hội tăng giá. Theo Bộ Xây dựng, tại Tp.HCM có hơn 1.400 dự án nhà ở đã và đang triển khai; còn tại Hà Nội là hơn 800 dự án. - Hệ thống thông tin cho thị trường bất động sản lại chưa đầy đủ, thiếu minh bạch và rất khó tiếp cận. Xây dựng và quản lí tốt thị trường bất động sản theo hướng minh bạch là đòi hỏi cấp thiết của việc hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường ở nước ta hiện nay. “Minh bạch” nói chung có nghĩa là “sáng rõ, rành mạch”, như 5 vậy có thể nhận thức nội hàm khái niệm minh bạch gồm các thuộc tính sau: nội dung rõ ràng, cụ thể, rành mạch; được công bố rộng rãi cho mọi người biết; thông tin dễ dàng, thuận tiện cho mọi người tiếp cận, truy nhập; thông tin phải tin cậy được, phải lường trước được và có thể dự được. Đối với thị trường bất động sản, tính minh bạch cần được xem xét đánh giá qua các tiêu chí cơ bản sau: + Hệ thống pháp luật về thị trường bất động sản phải đầy đủ, rõ ràng, thống nhất và ổn định. Tính đầy đủ, thống nhất của hệ thống pháp luật về thị trường BĐS thể hiện: pháp luật phải là hệ thống logic, chặt chẽ, không tự mâu thuẫn, chồng chéo lẫn nhau; đồng thời không có sự mâu thuẫn về nội dung i giữa Luật Đất đai với các đạo luật khác có liên quan đến BĐS như Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật kinh doanh BĐS, Luật Bảo vệ và phát triển rừng, Bộ luật dân sự… Tính thống nhất còn có nghĩa là các văn bản hướng dẫn thi hành luật không được mâu thuẫn với đạo luật mà chúng đang dựa vào, các quy định trong cùng văn bản không được trái ngược hoặc triệt tiêu lẫn nhau. Tính rõ ràng của hệ thống pháp luật về thị trường BĐS thể hiện: pháp luật phải công khai, dễ dàng truy cập đối với người dân. Điều này có nghĩa là việc xây dựng, ban hành và thực hiện pháp luật nói chung và pháp luật về thị trường BĐS nói riêng phải được tiến hành công khai, tạo điều kiện cho mọi lực lượng trong xã hội bảo vệ và cân bằng lợi ích của mình. Tính ổn định, công khai của hệ thống pháp luật về thị trường BĐS thể hiện: hệ thống pháp luật này phải tin cậy và dự đoán được. Muốn vậy, pháp luật phải đáng tin cậy, phải là những đại lượng tượng trưng cho công bằng, lẽ phải. + Quy hoạch sử dụng đất (SDĐ) khả thi, rõ ràng, công khai. Quy hoạch, SDĐ là sự định hướng chiến lược cho hoạt động quản lý và SDĐ trong tương lai. Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất còn tạo lập lượng đất đai “hàng hoá” đầu vào cho nhằm đáp ứng nhu cầu về BĐS của xã hội. Tính khả thi của quy hoạch SDĐ thể hiện việc xây dựng quy hoạch SDĐ phải dựa vào mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước hoặc của từng địa phương và phục vụ trực tiếp cho qua trình phát triển, giải quyết các vấn đề mà thực tiễn quản lý SDĐ đặt ra. Tính rõ ràng, công khai của quy hoạch SDĐ thể hiện người dân được tham gia đóng góp ý kiến của mình nagy từ khâu xây dựng quy hoạch SDĐ. + Gía đất do nhà nước xác định phù hợp với thị trường. Gía đất do nhà nước xác định không phải hoàn toàn là sản phẩm mang tính chủ quan, duy ý chí của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà nó còn phải bao hàm, phản ánh được các quy luật khách quan của kinh tế thị trường như quy luật cung - cầu, quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh… Gía đất do nhà nước xác định phải sát với giá chuyển nhượng 6 quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình thường (gọi tắt là giá đất trên thị trường); bảo đảm không có sự chênh lệnh quá lớn giữa 2 loại dất này và không tạo điều kiện cho các hành vi đầu cơ bất hợp lý, buôn bán đất đai kiếm lời. Gía đất do nhà nước xác định phải luôn được điều chỉnh sát với giá đất trên thị trường và phải bóc tách được phần chính sách xã hội ra khỏi nội dung kinh tế trong giá trị quyền SDĐ; kiên quyết xoá bỏ cơ chế bao cấp về đất đai trong việc xác định giá đất. + Hệ thống hành chính phục vụ dân với các thủ tục đơn giản. Điều này thể hiện ở chỗ đội ngũ cán bộ, công chức hoạt động trong hệ thống hành chính được đào tạo bài bản, chính quy, chuyên nghiệp và có tinh thần thái độ tôn trọng nhân dân, trình tự thủ tục liên quan đến BĐS đầy đủ, thống nhất, không gây phiền hà cho người dân… + Mọi thửa đất mà người sử dụng đất đang sử dụng phải được nhà nước công nhận về mặt pháp lý đối với phần diện tích bên trong ranh giới thửa đất. Điều này được thể hiện trên các khía cạch: mọi mảnh đất đang sử dụng đều được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ, xác lập cơ sở dữ liệu hiện đại nhằm lưu trữ đầy đủ các thông tin về BĐS như hiện trạng sử dụng, tình trạng pháp lý, hồ sơ kỹ thuật; quy trình cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ đơn giản, công khai, minh bạch… + Dễ dàng đăng ký quyền sở hữu đối với mọi tài sản gắn liền với đất đai và đăng ký giao dịch khi thực hiện các quyền đối với BĐS. Đồng thời thông tin về BĐS phải đầy đủ, chính xác, công khai và sẵn sàng cung cấp cho cộng đồng sử dụng. Tính minh bạch của thị trường bất động sản đã được Tập đoàn Jones Lang LaSalle (Hoa kỳ) là tập đoàn hoạt động chuyên nghiệp trong lĩnh vực tư vấn, môi giới đầu tư kinh doanh bất động sản đã tiến hành hoạt động nghiên cứu, xác định tính minh bạch của thị trường bất động sản ở một số nước và một số vùng lãnh thổ trên thế giới, trong đó có Việt Nam. Jones Lang LaSalle dựa trên những chỉ số dưới đây để đưa ra bác cáo: sự hiện diện của các chỉ số về hoạt động đầu tư; những thông tin cơ bản về thị trường sẵn có; sự công khai về thông tin tài chính và quản trị của các tổ chức, công ty được niêm yết trên thị trường chứng khoán; các yếu tố pháp luật và quy định; tiêu chuẩn đạo đức và tính chuyên nghiệp. Căn cứ vào các chỉ số minh bạch do tập đoàn Jones Lang LaSalle công bố liên hệ với hoạt động của thị trường BĐS nước ta cho thấy tính thiếu minh bạch của thị trường này. Trong báo cáo về chỉ số minh bạch của thị trường BĐS tại khu vực Châu Á – Thái Bình Dương của Jones Lang LaSalle công bố ngày 30/06/2008 thì Việt Nam nằm trong nhóm nước minh bạch thấp, chỉ trên Campuchia nằm trong 7 nhóm nước không minh bạch. Sự thiếu công khai, minh bạch của thị trương bất động sản ở nước ta được biểu hiện trên các khía cạnh chủ yếu sau: + Thứ nhất: Có nhiều điểm chưa tương thích, thống nhất giữa Luật Đất đai 2003 với các đạo luật khác có liên quan đến BĐS như Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản. Ví dụ: Luật Đất đai 2003 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mỗi loại đất. Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chủ sử hữu tài sản phải đăng ký quyền sử hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản” (khoản 1 điều 48). Song Luật Nhà ở 2005 lại quy định: “(1) Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở được cấp cho chủ sở hữu theo quy định sau: (a) Trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư thì cấp một giấy chứng nhận là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; (b) trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở thì cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được quy định tại khoản này được gọi chung là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.” ( khoản 1 điều 11). + Thứ hai, các quy định về giá đất và chính sách tài chính về đất đai còn nhiều bất cập và thiếu rõ ràng. Mặc dù Luật Đất đai năm 2003 quy định: “Việc định giá đất của Nhà nước phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: (a) Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp; (b) Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau; (c) Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau” (khoản 1 điều 56); song giá đất do Nhà nước quy định vẫn thấp hơn giá thị trường. Hệ thống cơ quan xác định giá đất chưa được “xã hội hoá” trong khi đó các cơ quan công quyền vẫn can thiệp quá sâu vào việc xác định giá đất. Hệ thống thuế về bất động sản còn nhiều điểm không phù hợp với thực tiễn. ví dụ: về thuế nhà đất: việc xác định mức thuế nhà đất băng từ 1 – 32 lần định suất thuế sử dụng đất nông nghiệp cùng loại, hạng đất là chưa hợp lý; đặc biệt đối với đất ở tại khu vực đô thị… 8 + Thứ ba, về việc đăng ký và bảo hộ quyền của người dân đối với bất động sản. Việc đăng ký ban đầu về quyền sử dụng đất (đăng ký xác lập đối với đất đai) còn bị chia cắt. Theo Luật Nhà ở 2005, đất có nhà ở được đăng ký theo nhu cầu của chủ sở hữu nhà ở. Trong khi đó, các loại đất khác phải đăng ký bắt buộc theo quy định của Luật Đất đai 2003. Điều này đã tạo ra sự không thuận lợi trong quản lý đất đai đối với trường hợp chuyển từ đất ở sang sử dụng vào mục đích khác và ngược lại; đồng thời dễ xảy ra tình trạng một thửa đất được cấp 2 loại giấy chứng nhận (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở). Hơn nữa hiện nay Nhà nước chưa ban hành quy định về đăng ký đối với các công trình xây dựng không phải là nhà ở nên việc quản lý nhà nước trong lĩnh vực này gặp nhiều khó khăn. + Thứ tư, hiện nay các sàn giao dịch BĐS mới đang trong trạng thái hoạt động thử nghiệm (thiếu mô hình sàn giao dịch BĐS chuẩn); các dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản chưa hoạt động chính thức, thiếu dịch vụ bảo đảm an toàn cho người dân khi thực hiện các giao dịch BĐS. + Thứ năm, hệ thống thông tin về bất động sản chưa công khai và người dân rất khó tiếp cận, tra cứu khi có nhu cầu. Hơn nữa, thông tin về BĐS do các cơ quan quản lý nhà nước chuyên ngành về từng loại BĐS lưu giữ và không có sự liên thông chặt chẽ về thông tin giữa hệ thống cơ quan quản lý đất đai và cơ quan quản lý nhà, công trình xây dựng. Điều này lại càng khó khăn cho công chúng khi tiếp cận thông tin về BĐS. + Thứ sáu, cơ chế quản lý về BĐS dường như chưa hướng tới nhiệm vụ chống tham nhũng, lãng phí trong quản lý và đầu tư xây dựng cơ bản. + Thứ bảy, quy hoạch sử dụng đất còn thiếu chi tiết, tính khả thi thấp; chưa bảo đảm tốt yêu cầu, chất lượng của việc mang tính dự báo, định hướng chiến lược cho công tác quản lý và sử dụng đất trong tương lai. Mặt khác, việc công khai hoá quy hoạch sử dụng đất mới chỉ dừng lại ở tính hình thức; việc tiếp cận địa điểm đầu tư vẫn phải qua nhiều khâu, nhiều tầng nấc phức tạp. + Thứ tám, hệ thống thanh tra, kiểm tra của mỗi cấp hành chính đối với cấp dưới chưa được thực hiện thường xuyên và có hiệu quả; cán bộ, công chức vi phạm pháp luật trong thực thi công vụ không được xử lý kịp thời. Hiện tượng “ trên bảo dưới không nghe” đang diễn ra khá phổ biến. Ơr một số nơi xuất hiện tình trạng sự quản lý đối với BĐS của cấp trên là công khai, minh bạch nhưng điều này lại không được cấp dưới thực hiện. + Thứ chín, các quy định về thủ tục hành chính trong quản lý đất đai đã được Nhà nước ta chú trọng, quan tâm sửa đổi, hoàn thiện theo hướng công khai, minh 9 bạch . Tuy nhiên vấn đề này lại chưa được thực thi tốt ở các cấp hành chính quản lý đất đai. Bên cạnh đó, chưa có sự phối hợp đồng bộ, chặt chẽ giữa hệ thống cơ quan quản lý đất đai với hệ thống cơ quan quản lý các tài sản gắn liền với đất nhằm phục vụ tốt các chủ thể tham gia thị trường BĐS. - Thị trường bất động sản ở Việt Nam hoạt động thiếu tính chuyên nghiệp. Sự tồn tại của hiện tượng các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo kiểu cơ hội, thời vụ, manh mún…là sự minh chứng cho điều đó. Xét một cách tổng thể thì hoạt động kinh doanh bất động sản ở nước ta còn thiếu một chiến lược kinh doanh dài hạn, phương thức kinh doanh không mang tính bài bản, chuyên nghiệp, quan hệ cung – cầu và giá cả bất động sản không hoàn toàn phản ánh đúng giá trị thực tế của bất động sản. Do vậy, thường xảy ra những cơn sốt nóng, sốt lạnh đòi hỏi phải có sự can thiệp và kiểm soát kịp thời của Nhà nước. KẾT LUẬN Việc phát triển thị trường bất động sản góp phần khai thác tốt hơn nguồn nhân lực đất đai, bất động sản, nâng cao năng lực cạnh tranh cho nền kinh tế, đáp ứng được yêu cầu mở cửa thị trường cho đầu tư trực tiếp của nước ngoài vào kinh doanh bất động sản và hơn nữa góp phần làm tăng khả năng hội nhập của nền kinh tế Việt Nam với nền kinh tế các nước trong khu vực và trên trường quốc tế. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHÁO 1. Pháp luật về kinh doanh bất động sản – TS. Trần Quang Huy, TS. Nguyễn Quang Tuyến (chủ biên) – NXB Tư Pháp – Hà Nội, 2009. 2. Luật Đất đai năm 2003 3. Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2006. 4. Luật Nhà ở năm 2005; 5. Luật Xây dựng năm 2003; 6. Đỗ Thị Vân - Hoàn thiện pháp luật về quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản - Khoá luận tốt nghiệp ; Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Thị Nga, Hà Nội, 2010. 10 [...]...7 Nguyễn Thị Huệ - Hoàn thiện pháp luật nhằm minh bạch hoá thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản - Khoá luận tốt nghiệp ; Người hướng dẫn: TS Nguyễn Thị Nga, Hà Nội, 2009 8 Th.S Nguyễn Thị Nga - Thực trạng thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay và một vài nhận định về “bộ ba” giải pháp do Bộ Tài nguyên và Môi trường đưa ra - Tạp chí Nhà nước và pháp luật Viện Nhà nước và pháp... 12/2006 9 TS Nguyễn Quang Tuyến - Một vài suy nghĩ nhân công bố tập đoàn JONES LANG LASALLE (Hoa Kỳ) về chỉ số minh bạch của thị trường bất động sảnViệt Nam - Tạp chí Dân chủ &pháp luật Bộ Tư pháp Số 11/Năm 2008 10 TS Nguyễn Quang Tuyến - Những tiêu chí cơ bản của thị trường bất động sản minh bạch - Tạp chí Luật học, tháng 3/2009 11 i . trường bất động sản 1.Khái niệm, đặc điểm của thị trường bất động sản a) Khái niệm của thị trường bất động sản Theo các nhà kinh tế học thì thị trường bất động. chỉnh của Nhà nước bằng pháp luật, thị trường bất động sản ở Việt Nam có những nét đặc trưng khác nhau. Tìm hiểu đề bài: phân tích những đặc trưng cơ bản