Tiểu luận qlnn về đô thị, vấn đề cải cách quản lý đất đô thị và thị trường bất động sản

Tiểu luận: CẢI CÁCH QUẢN LÝ ĐẤT ĐÔ THỊ VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG I: ĐẤT ĐÔ THỊ VÀ CẢI CÁCH QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐÔ THỊ I/- Khái niệm và vai trò của đất đô thị trong sản xuất và đời sống 1/- Khái niệm 2/-Vai trò của đất đô thị II/- Thực trạng và cải cách quản lý nhà nước về đất đô thị 1/- Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của cả nước 2/- Thực trạng tình hình sử dụng đất ở nước ta hiện nay và một số giải pháp cải cách quản lý nhà nước về đất đô thị CHƯƠNG II: BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CẢI CÁCH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN I/- Thị trường bất động sản 1/- Khái niệm 2/- Vai trò của thị trường BĐS II/- Vai trò và thực trạng quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản 1/-Vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS. 2/- Thực trạng quản lý Nhà nước đối với thị trường bát động sản III/- Cải cách thị trường bất động sản 1/- Từng bước xây dựng thị trường BĐS chính thức 2/- Thị trường BĐS ở nước ta phải là một thị trường phát triển lành mạnh có sự kiểm soát của nhà nước bằng hệ thống pháp luật và hệ thống các biện pháp hướng dẫn các giao dịch. 3/- Tăng cường quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS 4/- Sử dụng biện pháp tài chính để tăng cường quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS 5/- Tổ chức lại hệ thống doanh nghiệp kinh doanh BĐS 6/- Kinh doanh BĐS là một ngành kinh doanh đặc biệt phức tạp, đòi hỏi cần chú trọng công tác đào tạo các nghề nghiệp chuyên môn phục vụ cho hoạt động của thị trường 7/- Một giải pháp không kém phần quan trọng nhằm tăng cường vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS 1 LỜI MỞ ĐẦU Sau hơn 10 năm đổi mới, đất nước ta đã thu được những thành tựu to lớn, có ý nghĩa rất quan trọng trên nhiều mặt, thoát khỏi khủng hoảng kinh tế. Nước ta đang từng bước đẩy mạnh CNH - HĐH theo định hướng xã hội chủ nghĩa vì sự nghiệp dân giàu nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh. Đất nước ta đang đứng trước những thời cơ mới, vận hội mới để hội nhập quốc tế và khu vực. Trong quá trình đó, các đô thị đóng vai trò hết sức quan trọng, không chỉ là trung tâm chính trị, hành chính, kinh tế, văn hoá, giáo dục, khoa học của vùng, miền mà còn của cả nước. Đất đô thị đóng vai trò vô cùng quan trọng trong quá trình phát triển của một đô thị. Đất đô thị là yếu tố cần thiết để con người tiến hành các hoạt động sản xuất và mọi hoạt động khác. Trên địa bàn đô thị, đất là điều kiện vật chất cơ bản không thể thiếu được đối với sự phát triển của đô thị về mọi mặt. Vì vậy để đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước nói chung và của các đô thị nước ta nói riêng, việc quản lý và sử dụng đất đô thị cần được thực hiện theo phương hướng hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả. Tốc độ đô thị hoá nhanh trong quá trình thực hiện công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước ở nước ta hiện nay đã đặt ra những vấn đề bức xúc đối với việc quản lý đất đai đô thị. Cũng chính vì sự phát triển nhanh chóng của các đô thị đã làm cho “cầu” về đất đai gia tăng đột biến. Điều đó làm cho thị trường bất động sản trong những năm qua sôi động hơn bao giờ hết. Do đó, nội dung quản lý đất đai đô thị không thể tách rời nội dung quản lý thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản là một loại hình thị trường quan trọng, nhưng ở Việt Nam mới được hình thành và còn sơ khai. Bên cạnh thị trường chính thức, hoạt động của thị trường BĐS không chính thức đã và đang nổi lên như một thách thức đối với công tác quản lý nhà nước và đối với toàn xã hội. Thị trường BĐS Việt Nam còn kém phát triển và có nhiều tồn tại. Thị trường BĐS nước ta về cơ bản vẫn là thị trường không chính thức. Do đó thị trường luôn rơi vào tình trạng căng thẳng giả tạo trong quan hệ cung – cầu bất động sản, giá cả biến động mạnh. Hậu quả của những tồn tại, yếu kém trong hoạt động của thị trường BĐS là: đất đai bị sử dụng sai mục đích, kém hiệu quả và vi phạm pháp luật; Nhiều loại BĐS chưa hoặc không chuyển được tài sản hợp pháp, vì vậy, không phát huy được giá trị thực trong lưu thông; Ngân sách Nhà nước vừa bị thất thu, vừa chịu sức ép chi rất lớn… Nghiên cứu vấn đề quản lý đất đô thị kết hợp với việc hoàn thiện và phát triển thị trường bất động sản là một vấn đề mang tính thời sự bức xúc. CHƯƠNG I: ĐẤT ĐÔ THỊ VÀ CẢI CÁCH QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐÔ THỊ 2 I/- KHÁI NIỆM VÀ VAI TRÒ CỦA ĐẤT ĐÔ THỊ TRONG SẢN XUẤT VÀ ĐỜI SỐNG 1/- Khái niệm Đất đô thị là đất thuộc các khu vực nội thành, nội thị xã, thị trấn được quy hoạch sử dụng để xây dựng nhà ở, trụ sở các cơ quan, các tổ chức, các cơ sở sản xuất, kinh doanh, các cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, quốc phòng an nình và các mục đích khác. Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đô thị được phân chia thành các loại đất chủ yếu sau đây: - Đất dành cho các công trình công cộng: như đường giao thông, các công trình giao thông tĩnh, các nhà ga, bến bãi; các công trình cấp thoát nước, các đường dây tải điện, thông tin liên lạc. - Đất dùng vào các mục đích an ninh quốc phòng, cac cơ quan ngoại giao và các khu vực hành chính đặc biệt. - Đất ở dân cư: bao gồm cả diện tích đất dùng để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ sinh hoạt và khoảng khong gian theo quy định về xây dựng và thiết kế nhà ở. - Đất chuyên dùng: xây dựng trường học, bệnh viện, các công trình văn hoá vui chơi giải trí, các công sở và khu vực hành chính, các trung tâm thương mại, buôn bán; các cơ sở sản xuất kinh doanh. - Đất nông lâm, ngư nghiệp đô thị: gồm diện tích các hồ nuôi trồng thuỷ sản, các khu vực trồng cây xanh, trồng hoa, cây cảnh, các phố vườn. - Đất chưa sử dụng đến: là đất được quy hoạch để phát triển đô thị nhưng chưa sử dụng. Việc xác định và phân loại đúng các loại đất đô thị có ý nghĩa rất quan trọng, vì yêu cầu về quản lý và sử dụng các loại đất đô tịh có những quy định và đặc trưng hoàn toàn khác so với quản lý và sử dụng đất nông nghiệp và đất nông thôn: - Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, phải tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, mỹ quan đô thị. - Đất đô thị phải được xây dựng cơ sở hạ tầng khi sử dụng. - Mức sử dụng đất vào các công trình xây dựng phải tuân theo các tiêu chuẩn kỹ thuật quy định. 2/-Vai trò của đất đô thị Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá trình lịch sử phát triển kinh tế - xã hội, đất đai là điều kiện chung của lao động. Đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Nếu không có đất đai thì rõ ràng không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, một quá trình lao động sản xuất nào, cũng như không thể nào có sự tồn tại của loài người. Đất đai là một trong những tài nguyên vô cùng quý giá của loài người, điều kiện cho sự sống của động thực vật và con người trên trái đất. Đất đô thị cũng có đặc điểm như của đất đai: 3 Đất đô thị tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội. Đất đô thị là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc, các công trình công nghiệp, giao thông… Đất đô thị và cùng với các điều kiện tự nhiên khác là một trong những cơ sở quan trọng nhất để hình thành các vùng kinh tế của đất nước nhằm khai thác và sử dụng có hiệu quả các tiềm năng tự nhiên, kinh tế, xã hội của mỗi vùng đất nước. Đất đô thị tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội. Tuy vậy đối với từng ngành cụ thể của nền kinh tế quốc dân, đất đô thị có vị trí khác nhau. II/- THỰC TRẠNG VÀ CẢI CÁCH QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐÔ THỊ 1/- Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của cả nước Thực hiện đường lối đổi mới của Đảng và yếu cầu, nhiệm vụ của Nhà nước, dưới sự lãnh đạo, chỉ đạo thường xuyên của Đảng và chính quyền địa phương. Ngành Địa chính đã đạt được những kết quả đáng kể góp phần quan trọng vào quá trình phát triển kinh tế và ổn định chính trị xã hội của đất nước. Song song với công tác hoàn thiện hệ thống Luật đất đai, chúng ta đã triển khai đồng bộ các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai. Từng bước đưa công tác quản lý đất đai vào nề nếp, nhằm khai thác đất đai ngày càng có hiệu quả hơn. Đất đai ngày càng có ý nghĩa quan trọng trong việc hoạch định các chính sách kinh tế xã hội, phải coi đây là chính sách lớn của Đảng và Nhà nước đối với mọi thành phần kinh tế xã hội. Trong quá trình đổi mới cơ chế những vấn đề cũ được giải quyết xong thì những vấn đề mới lại nảy sinh đan xen vào nhau tạo nên những mâu thuẫn nội tại. Luật đất đai 1988 của Nhà nước ra đời sau đó được sửa đổi thành Luật đất đai năm 1993 đã có tác động rất lớn đến việc quản lý đất đai trên cả nước, những quy định của luật còn mang tính nguyên tắc nhiều hơn về quy định cụ thể và còn chưa lường hết được biến động của đất đai trong quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế. 2/- Thực trạng tình hình sử dụng đất ở nước ta hiện nay và một số giải pháp cải cách quản lý nhà nước về đất đô thị Ở nước ta, bình quân diện tích đất tự nhiên là 4.400 m2/người, bình quân đất canh tác là 800 m2/người, bình quân đất canh tác của mỗi hộ nông nghiệp là 0,68 ha. Đất chật người đông đất đai lại phân bố không đồng đều giữa các vùng và mỗi vùng lại nẩy sinh những vấn đề được xem xét cụ thể: Ở vùng núi phía Bắc, đất rộng nhưng diện tích đất canh tác có hạn, đất bị xói mòn rửa trôi, sản xuất không đủ ăn, điều kiện tự nhiên lại hết sức khó khăn nên luồng di dân tự do vào Tây nguyên và Đông nam bộ khá lớn của người dân. Ngược lại vùng Tây nguyên, Đông Nam bộ đất còn rộng và màu mỡ, phần lớn là ruộng mới khai hoang. Tình trạng di dân đi xây dựng vùng kinh tế mới và di dân tự do vào đây khai hoang dồn dập làm cho công tác quản lý gặp nhiều khó khăn. Vùng Đồng bằng sông Hồng và đồng bằng sông Cửu Long là hai vựa lúa lớn nhất của cả nước. Vùng đồng bằng sông Hồng có diện tích canh tác quá thấp chỉ đạt 500 m2/người, lao động dư thừa quá nhiều, phải tìm công ăn việc làm 4 khắp nơi trong "tháng ba ngày tám". Đồng bằng sông Cửu Long có diện tích đất canh tác cao đạt 1758 m2/ngời, nhưng số hộ nông dân không có đất chiếm 4,5 5%, số không có đất và ít đất là 13-14%. Tình trạng làm thuê nẩy sinh những vấn đề khác nhau đòi hỏi Nhà nước phải có những chính sách hợp lý giải quyết cụ thể cho từng vùng. Trong khi đó, vấn đề nông nghiệp và nông thôn lại trở nên trong tình trạng sản xuất nông nghiệp có lương thực đủ ăn, có dự trữ và một phần xuất khẩu nhiều mặt hàng nông sản. Một mâu thuẫn mới lại nẩy sinh là đòi hỏi sự phát triển nông nghiệp trong quá trình thực hiện công nghiệp hoá trong khi phân công lại lao động trong nông nghiệp lại diễn ra còn chậm, 75% lao động làm nông nghiệp và sự phân hoá về mức sống Trong công tác quy hoạch là thực hiện theo tính chất khẩn trương, có những lúc phải chạy theo giải pháp tình thế. Đã như vậy, nhiều cơ quan không thộc thẩm quyền cũng làm quy hoạch, do đó dẫn đến sự quy hoạch chồng chéo chắp vá gây nên tình trạng lãng phí trong quá trình sử dụng đất làm cho đô thị tuy trẻ song thiếu tính hiện đại. thiếu sự cân bằng trong xây dựng và không mang tính chất lâu dài. Các đô thị nước ta đều bị hai cuộc chiến tranh tàn phá nặng nề, lại trải qua một thời gian khá đài duy trì cơ chế quản lý quan liêu bao cấp. Mặt khác, do nền kinh tế nước ta có xuất phát điểm rất thấp, mức độ đô thị hoá thấp (mới được 23,2%), chưa phát triển được nhiều năm. Trình độ KCHTĐT hiện tại tụt hậu khoảng hơn 20 - 30 năm so với đô thị các nước trong khu vực và trên thế giới, thu nhập quốc dân còn thấp nên thiếu vốn cho xây dựng, phát triển và cải tạo hệ thống KCHTĐT. * Nguyên nhân chủ quan. Nhà nước ta chưa có hệ thống pháp luật hợp lý để quản lý và định hướng phát triển đô thị. Chẳng hạn như, chưa có bộ luật xây dựng nên công tác quản lý xây dựng đô thị còn nhiều bất cập; hầu hết các đô thị chưa có quy hoạch không gian làm định hướng phát triển và chưa có căn cứ pháp lý cho quản lý đô thị. Do đó việc xây dựng còn tuỳ tiện, người trước lấp, người sau đào, làm cho cảnh quan đô thị bị vi phạm, trật tự kỷ cương không nghiêm; tổ chức quản lý đô thị thiếu đồng bộ, không có sự phối hợp giữa các bộ phận chức năng, có nhiều biểu hiện chồng chéo về chức năng, nhiệm vụ của các cơ quan quản lý. Dẫn đến tình trạng chung chung, ai cũng có trách nhiệm, song xét cho cùng thì chẳng ai có trách nhiệm cả; phân cấp quản lý quy hoạch còn quá cồng kềnh. Cơ quan quản lý đô thị và các tổ chức chính quyền đoàn thể của đô thị không có quyền hạn quyết định các vấn đề quy hoạch phát triển đô thị mà mình sinh sống. Sự quyết định đó phụ thuộc vào cơ quan lãnh đạo cấp trên, nhưng cơ quan lãnh đạo cấp trên thì không hiểu biết sâu sắc, cụ thể các vấn đề hàng ngày, hàng giờ phát sinh ở đô thị. Để khắc phục tình trạng đó, cần thay đổi cơ bản cơ chế quản lý và mọi vấn đề về quy hoạch, phát triển đô thị phải đô thị chính người dân và các cơ quan lãnh đạo đô thị đó quyết định. Nhà nước chỉ quản lý thông qua pháp luật và chiến lược khung phát triển đô thị quốc gia; tạo môi trường và hỗ trợ cho họ 5 thực hiện được nhiệm vụ đặt ra. Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hành đầu của môi trường sống Chính vì vậy trong quá trình quản lý đất đai cần đặc biệt tiết kiệm, phù hợp với lợi ích trước mắt và lâu dài, giữ gìn được danh lam thắng cảnh, giữ gìn và bảo vệ các di tích lịch sử văn hoá, bản sắc dân tộc…Để đạt điều đó chúng ta cần có một số giải pháp sau: a. Trong công tác quy hoạch sử dụng đất: - Công tác quy hoạch sử dụng đất phải đồng bộ, phù hợp với sự phát triển đô thị trước mắt và lâu dài, đồng thời phải giữ được cân bằng sinh thái, tránh sự quy hoạch chắp vá, trồng chéo. trong quá trình quy hoạch sử dụng đất phải giữ gìn và bảo vệ các di tích lịch sử văn hoá, đồng thời phải đảm bảo tính chiến lược trong việc bảo vệ an ninh quốc phòng, để làm được điều này ta cần phải: + Lập kế hoạch sử dụng đất trước mắt và lâu dài trình UBND Tỉnh , thành phố và chính phủ để phê duyệt. + Hàng năm lập biểu theo dõi biến động đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất. Có như vậy mới nắm đợc từng loại quỹ đất để điều chỉnh cho phù hợp. Bên cạnh đó dựa vào quy hoạch tổng thể phải khẩn trương quy hoạch các khu dân cư để từng bước di chuyển các hộ dân cư nằm trong dự án đảm bảo cho việc sử dụng đất đúng quy hoạch đã được phê duyệt. Đồng thời trong quá trình quy hoạch phải phân định rõ được các vùng dành cho sản xuất, vùng dành cho khu công nghiệp và khu chế suất. b. Cơ chế quản lý chính sách: Đất đai hiện nay trên cả nước đang là ngòi nổ cho mọi diễn biến phức tạp trong đời sống xã hội, trong việc bảo vệ an ninh quốc phòng. Để quản lý đất đô thị cần: - Về công tác tư tưởng: Phải thường xuyên tuyên truyền phổ biến tới tận người dân các chủ trương chính sách của Đảng và Nhà nước trong công tác quản lý đất đai dưới mọi hình thức như tổ chức hội nghị, hội thảo, bằng các phương tiện thông tin đại chúng, để cho mọi ngời dân hiểu được quyền lợi và nghĩa vụ cũng như trách nhiệm của mình trong công tác quản lý và sử dụng đất. - Về công tác giao quyền quản lý sử dụng đất. Tiếp tục củng cố và phát huy về việc giao quyền quản lý đất đai cho các xã, phường theo địa giới hành chính, như vậy sẽ hạn chế được tình trạng lấn chiếm, sử dụng sai mục đích cũng như hạn chế đợc tình trạng mua bán chuyển nhượng trái phép. Tiến hành kế hoạch khẩn trương việc giao quyền sử dụng đất lâu dài cho các tổ chức và hộ gia đình, cá nhân theo nghị định 64/CP ngày 27 tháng 9 năm 1994 của chính phủ về việc giao quyền sử dụng đất nông nghiệp cho các hộ gia đình cá nhân. Nghị định 02/CP ngày 15 tháng 1 năm 1994 của chính phủ về việc giao quyền sử dụng đất lâm nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân. Nghị định 60/CP ngày 5 tháng 7 năm 1994 của chính phủ về việc cấp quyền sở hữu nhà, quyền sử 6 dụng đất đô thị. Để đề ra một chính sách phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương song cũng không đi ngược lại các chính sách của chính phủ. c. Công tác thanh tra, kiểm tra Thường xuyên tổ chức kiểm tra việc sử dụng đất đai của các tổ chức và hộ gia đình, cá nhân. Nhằm phát triển những sai lệch để có biện pháp uốn nắn kịp thời, nhằm hạn chế mức thấp nhất việc mua bán, chuyển nhượng, chuyển đổi, chuyển mục đích sử dụng trái phép. d. Công tác tạo công ăn việc làm Đây là một công tác rất quan trọng vì trong quá trình đô thị hoá đã thu hồi một số diện tích đất sản xuất nông nghiệp sang đất xây dựng, đất làm nhà ở, đã làm cho một số lao động thiếu công ăn việc làm. Để có thể ổn định đời sống trong nông nhân dân thị xã cần có kế hoạch mở thêm cơ cấu ngành nghề thu hút lao động, có nhu vậy với ổn định trật tự trị an, góp phần vào công tác quản lý đất đai ngày càng tốt hơn CHƯƠNG II: BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CẢI CÁCH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN I/- THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1/- Khái niệm Bất động sản (BĐS) theo nghĩa thông thường nhất được hiểu là đất đai và các công trình xây dựng cố định trên đất đai. Từ khi chuyển sang nền kinh tế thị trường, vai trò của thị trường BĐS ngày càng trở thành yếu tố có tầm quan trọng và từng bước được nhận thức đầy đủ hơn. Việc hình thành và phát triển thị trường BĐS sẽ tạo thêm các yếu tố đầu vào cho quá trình sản xuất và sử dụng nguồn nội lực có hiệu quả. Chính vì thế, muốn hiểu rõ được nội dung của đề tài ta phải bắt đầu từ những cái cơ bản nhất, mà trước tiên đó là các khái niệm, đặc điểm, vai trò và các yếu tố có liên quan của thị trường BĐS. Theo điều 181 bộ luật dân sự Việt Nam thì BĐS là các tài sản không di dời được, bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó. - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tài sản do luật định. Ta thấy rằng khái niệm BĐS ngay trong luật của Việt Nam cũng là một khái niệm mở, bao hàm trong nó nhiều chủng loại hàng hoá khác nhau. Tuy nhiên có thể thấy bộ phận căn bản của BĐS chính là quyền sử dụng đất, do đó chính sách đất đai có ảnh hưởng quyết định đến sự hình thành, vận hành và phát triển của thị trường BĐS. Sau khi đã hiểu sơ qua về BĐS , ta sẽ đặt ra câu hỏi: Thế nào là thị trường BĐS ? Đó là địa điểm, là nơi mà tại đó người bán và người mua tài sản BĐS tác động qua lại lẫn nhau để xây dựng giá cả và số lượng hàng hóa BĐS được thực hiện. 7 Thị trường BĐS bao gồm ba thị trường nhánh: + Thị trường BĐS + Thị trường cho thuê BĐS + Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS Và theo trật tự thời gian thị trường BĐS được chia thành : - Thị trường cấp I (hay thị trường sơ cấp): Đây là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất. - Thị trường cấp II: Đó là thị trường xây dựng các công trình BĐS để bán hoặc cho thuê. -Thị trường cấp III: Là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua hoặc thuê. Hiện nay đã xuất hiện các loại thị trường BĐS sau đây: - Thị trường nhà ở và đất ở - Thị trường BĐS phục vụ sản xuất kinh doanh - Thị trường chuyển quyền sử dụng đất Cũng giống như các loại thị trường khác cùng với sự xuất hiện và phát triển thị trường BĐS là hàng hoá BĐS. hàng hoá BĐS có những đặc điểm riêng, không giống với các loại hàng hoá khác: Nó chỉ tiêu hao dần dần giá trị nhưng vẫn giữ nguyên hình dáng tự nhiên của giá trị sử dụng trong quá trình tiêu dùng cho sản xuất hoặc cho cá nhân sử dụng như nhà cửa, xưởng máy,... Riêng với đất đai thì đó là một tài nguyên quý giá và là yếu tố đầu vào cho sản xuất, kinh doanh BĐS. Đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt . nói đến thị trường mua bán, chuyển nhượng đất đai thì thực ra đó chính là thị trường mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 2/- Vai trò của thị trường BĐS. “Tổ chức, quản lý tốt thị trường BĐS. Chăm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân, nhất là ở các vùng đô thị; phát triển các doanh nghiệp nhà nước xây dựng và kinh doanh nhà ở. Khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng và kinh doanh nhà ở theo sự hướng dẫn và quản lý của nhà nước.” Có thể nói đây là một chủ trương lớn và có tầm chiến lược quan trọng mà đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VIII đã xác định. Ta khẳng định được điều trên trước hết là vì kinh doanh BĐS là một trong những ngành kinh tế mũi nhọn góp phần tăng thu ngân sách và chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng sản phẩm quốc nội đối với một quốc gia. Quan trọng hơn, nhà ở còn là một tài sản của mỗi quốc gia, chiếm 20% - 50% tài sản, nhờ đó mà tạo ra động lực to lớn thúc đẩy quá trình tích luỹ của các hộ gia đình và cá nhân. Thị trường BĐS phát triển đó là nhân tố đẩy mạnh sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư nhờ phát triển nhu cầu kinh doanh, cung cầu nhà ở, ... nó là tiêu chí phản ánh tình trạng phát triển củamỗi quốc gia, mỗi vùng. Trên cơ sở quy luật vận hành của nền kinh tế thị trường thì nguồn hàng hoá BĐS ngày càng phong phú, đa dạng với chất lượng ngày càng cao nhằm đáp ứng nhu cầu ngày một tăng của kinh doanh và nhu cầu của nền kinh tế quốc dân, tiêu dùng của dân 8 cư. đặc trưng của hàng hoá giao lưu trao đổi trên thị trường BĐS ( chủ yếu là nhà , đất và kết cấu hạ tầng) chúng hàm chứa nhiều ý nghĩa: Về mặt kinh tế nó là tài sản quan trọng nhất của mỗi gia đinh và xã hội; về giá trị sử dụng nó là nơi diễn ra những hoạt động ở, làm việc, nghỉ ngơi giải trí, giao tiếp,... của con người và về mặt môi trường nó là một thành phần chủ yếu tạo nên hình ảnh không gian, mỹ quan và cảnh quan môi trường đô thị. Ngoài ra,thị trường BĐS là bộ phận trong hệ thống các thị trường. Bởi vậy, sự hình thành và phát triển thị trường BĐS góp phần hình thành các loại thị trường, kích thích các ngành công nghiệp vật liệu xây dựng, thị trường vốn, thị trường lao động ,... cùng phát triển. Trên cơ sở đó cơ chế thị trường mới được vận hành và phát huy tác dụng. Theo WB, nếu ngành nhà đất tăng thêm một công nhân viên chức thì có thể đẩy ngành sản xuất có liên quan khác tăng thêm hai công nhân viên chức. Về mặt xã hội, ngành kinh doanh BĐS còn có nhiệm vụ cung cấp cho xã hội những hàng hoá thiết yếu đặc biệt, phục vụ trực tiếp cho nhu cầu sản xuất, sinh hoạt, đi lại của dân cư như kết cấu hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật. Chúng ta đang tiến hành việc tăng cường vai trò quản lý vĩ mô của nhà nước đối với thị trường BĐS là một tất yếu khách quan, nhưng ngược lại, sự phát triển của thị trường BĐS sẽ góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới quản lý đất đai, nhà ở cũng như các công trình công cộng, các cơ sở kinh tế xã hội khác và giải quyết tranh chấp về BĐS. Thêm vào đó, thị trường BĐS phát triển sẽ góp phần giải quyết mối quan hệ của các lợi ích: lợi ích nhà nước lợi ích chủ đầu tư, lợi ích cộng đồng và lợi ích của người lao động. Nó sẽ tăng nguồn thu vào ngân sách nhà nước, xoá bỏ các hoạt động ngầm, kinh doanh trái pháp luật trong lĩnh vực kinh doanh BĐS. Việc phát triển BĐS còn có một ảnh hưởng lớn ngành quy hoạnh xây dựng va quản lý đô thị. Thị trường BĐS thưc chất là cánh tay vô hình bù đắp những thiếu hụt trong quản lý đô thị, một khi chỉ dùng các biện pháp hành chính. Cuối cùng, thị trường BĐS hinh thành và phát triển tạo điều kiện huy động nguồn vốn hục vụ cho sản xuất, xă hội vận động dẫn đến quá trình sản xuất xã hội đựơc tiến hành trôi chảy; tạo điều kiện cho việc sản xuất, chuyển tài sản đến người sử dụng, tài sản phục vụ sản xuất kinh doanh có hiệu quả va thúc đẩy việc tiết kiệm trong sản xuất kinh doanh. Như vậy, ta thấy rằng thị trường BĐS có vai trò cực kỳ quan trọng đối với mỗi quốc gia. II/- VAI TRÒ VÀ THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BĐS 1/-Vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS. Dựa trên những đặc điểm của thị trường BĐS ta thấy một lý do cơ bản nói lên sự cần thiết của quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS, đó là: nhà nước là đại diện cho sở hữu toàn dân đối với đất đai để có thể hình thành thị trường BĐS nhà nước phải tiến hành khâu đầu tiên, tạo nên tiền đề cho thị trường quyền sử dụng đất, đó là giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức và hộ gia đình sử dụng theo luật. Quá trình giao quyền sử dụng đất này ở Việt Nam hiện nay còn có nhiều điểm chưa hợp lý và chưa chuẩn tắc do cơ chế và chính sách quản lý đất 9 đai cuả nhà nước vẫn còn đang trong giai đoạn thử nghiệm để tìm hướng đi đúng. Vì thế, thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất ở việt namcó hình thành và phát triển nhanh hay không phụ thuộc rất lớn vào quyết tâm và hành động nhất quán của nhà nước. Có một số ý kiến cho rằng về lâu dài, để thị trường BĐS phát triển nhanh cần nghiên cứu tăng cường tính ổn định của quyền sử dụng đất theo hướng ngày càng gần với tính tuyệt đối của quyền sở hữu tài sản nói chung. Thứ hai, sự cần thiết quản lý nhà nướcđối với thị trường BĐS còn bởi mức độ tích tụ tập trung và trình độ xã hội hoáquá trình tái sản xuất càng cao thì ngày càng có nhiều ngành kinh tếkỹ thuật khác nhau tham gia vào việc thoả mãn một loại nhu cầu xã hội. Chủng loại BĐS của mỗi chủ thể kinh tế và của toàn bộ nền kinh tế quốc dân ngày càng phong phú đa dạng. Nó bao gồm không chỉ các loại đất đai như công trình kiến trúc, máy móc thiết bị, các công trình ngầm dưới đất,... Thứ ba, nhằm mục tiêu xây dựng ngành kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, nhà nước việt nam thực thi một chính sách đất đai có phân biết các thành phần kinh tế, trong đó có it nhiều ưu đãi hơn cho thành phần kinh tế hợp tác và thành phần kinh tế quốc doanh. Vai trò của thị trường BĐS tác động đến các hoạt động khác của nền kinh tế quốc dân: Để điều tiết quan hệ cung cầu phải do nhà nước. Do vậy, thị trường BĐS ở việt nam có thể thấy ngay từ đầu là một thị trường không phải như nhau cho các thành phần kinh tế. Tuy nhiên, kinh tế hợp tác xã, doanh nghiệp nhà nước cho đến nay đang gặp nhiều khó khăn. Để đẩy mạnh tăng trưởng kinh tế, nhà nước buộc phải khuyến khích mạnh mẽ các thành phần kinh tế khác, kể việc khuyến khích chuyển giao đất cho họ. Như vậy một chính sách hàm chừa nhiều mục tiêu và cả mô thuẫn như thế nếu không được hoạch định khôn ngoan, thực tế sẽ có ảnh hưởng rất lớn làm biến động không bình thường động thái của thị trường BĐS. Thứ tư, việt nam đã trải qua một thời kỳ dài với nhiều xáo trộn, do thay đổi chế độ, do chiến tranh, do thay đổi chính sách , nên thực trạng BĐS của cả nước được đăng ký và quản lý rất lộn xộn. Nếu trong thời gian tới đây nhà nước khôg có quyết sách kiên quyết và nỗ lực cải thiện tình hình này thì thị trường BĐS ở Việt Nam khó có thể đi vào hoạt động quy củ và chuẩn tắc. Trái lại, nạn đầu cơ vào thị trường BĐS không chính thức sẽ càng làm cho công việc của nhà nước ngày càng nặng nề thêm. Thứ năm, khi đề cập đến thị trường BĐS ta còn thấy nổi lên vấn đề thế chấp, giao dịch BĐS. bất kể các loại hình bảo đảm nào được sử dụng, sự an toàn của giao dịch hợp pháp về BĐS phụ thuộc nhiều vào mức độ tin cậy của thông tin mà các bên có được. Yêu cầu này sẽ khó có thể thoả mãn chừng nào các bên tham gia tự đáp ứng cho mình thông tin như vậy. Sẽ tốt hơn nhiều nếu một thông tin về BĐS do một cơ quan chuyên môn cơ quan chuyên môn của nhà 10 nước đứng ra đảm nhiệm. Chỉ có như vậy mới đảm bảo tính khách quan trung thực, hoàn chỉnh và tính pháp lý của lượng thông tin có được. Thứ sáu, như chúng ta đều đã biết rằng lượng hàng hoá BĐS trên luôn có nhiều biến động và khó kiểm soát. để thị trường BĐS phát triển và đi đúng hướng cần tới sự điều tiết của nhà nước vao quan hệ cung cầu hàng hoá BĐS. Ngoài ra thị trường BĐS còn liên quan trực tiếp tới các hoạt động chức năng khác của nhà nước trong cơ chế thị trường. Nghị quyết hội nghị lần thứ bảy. Ban chấp hành trung ương khoá IX khẳng định : “ về xây dựng, quản lý thị trường BĐS. chủ động xây dựng và phát triển thị trường BĐS, trong đó có quyền sử dụng đất, trước hết ở các đô thi và các vung quy hoạch sẽ phát triển đô thị. Nhà nước định hướng, điều tiết và kiểm soát thị trường, có biện pháp chống các hành vi đầu cơ BĐS; tạo điều kiện thuận lợi cho các ngành kinh tế tham gia thị trường BĐS, phát huy vai trò chủ đạo của kinh tế nhà nước trong kinh doanh và bình ổn giá cả BĐS. Ban hành sớm các chính sách tài chính để điều tiết lại phần giá trị đất gia tăng không do người sử dụng đất tạo ra, mà do đô thị hoá, do nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng, do quy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai đem lại, để phục vụ cho lợi ích chung...” 2/- Thực trạng quản lý Nhà nước đối với thị trường bát động sản Thông qua việc sử dụng các công cụ quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS như quy hoạch, kế hoạch, hệ thống, chính sách, Pháp luật,…Nhà nước đã và đang duy trì, tăng cường vai trò quản lý về thị trường BĐS. Các quan hệ cung – cầu, hàng hoá, giá cả, các chủ thể tham gia thịtrường BĐS đều đã có sự tác động của Nhà nước. Nhà nước tiến hành điều tiết, kiểm soát, định hướng cho thị trường BĐS đạt tới sự ổn định, tránh mất cân bằng trầm trọng trong quan hệ cung cầu, tham gia vào việc hình thành, điều chỉnh giá cả BĐS. Nhà nước khuyến khích các thành p hần kinh tế tham gia vào thị trường và bảo vệ lợi ích, quyền lợi cho họ… Tuy nhiên trong công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS còn đang gặp phải một số hạn chế nhất định. Trước tiên ta thấy đó là sự thiếu cơ quan chuyên trách quản lý BĐS. Hệ thống cơ qua chuyên trách quản lý BĐS có trách nhiệm: xác định rõ ràng ai là người hưởng các quyền BĐS, xác định rõ ràng các quyền được cho phép, xác định rõ ràng ranh giới của BĐS và giải quyết phần lớn các tranh chấp BĐS ngay tại thực địa. Hoạt động quản lý thị trường BĐS hiện quá dàn trải với sự tham gia của quá nhiều cấp, nhiều nghành từ Thủ tướng chính phủ, Chủ tịch UBND các cấp tới Bộ, ban, nghành,…Trong khi đó vai trò của cơ quan chuyên trách về thị trường BĐS còn quá mờ nhạt. Các cơ quan địa chính trên danh nghĩa không có thực quyền mà chỉ có chức năng tham mưu. Hầu hết mọi công việc từ giao đất, đăng ký sử dụng đất, quy định giá đất để tính thuế và đền bù, giải quyết tranh chấp,…đều không thuộc quyền quyết định của cơ quan địa chính. Đây là một bất hợp lý, không phù hợp với thực tế Việt Nam. Tiếp đến là việc hợp thức hoá các quyền BĐS diễn ra quá chậm chạp. Điều kiện cho sự tồn tại của một thị 11 trường BĐS chính quy là Nhà nước phải trao ít nhất hai quyền BĐS then chốt cho những người chủ BĐS, đó là: Quyền độc quyền sử dụng và hưởng lợi lâu dài từ BĐS và Quyền chuyển nhượng một số hoặc tất cả các quyền liên quan đến BĐS thông qua các giao dịch dân sự ( như bán, cho thuê, thừa kế). Theo kế hoạch của Tổng cục Địa chính, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( GCNQSDD) sẽ hoàn thành trên phạm vi cả nước vào trước năm 2003. Tuy nhiên, sau 6 năm thực hiện Nghị định 60/ CP của chính phủ về quyền sử hữu nhà ở và sử dụng đất ở, thực tế cho thấy Nghị định này chưa thực sự đi vào cuộc sống. Người dân mặc dù đang thực sự chiếm hữu, sử dụng BĐS nhưng họ rất khó hợp thức hoá được những quyền đó. Tiến độ cấp GCNQSDD chậm hơn rất nhiều so với dự kiến. Có lẽ phải mất đến 20 năm và tốn kém hàng nghìn tỷ đồng để hoàn thành việc cấp GCNQSDD nếu như các quy trình, thư mục không được cải tiến. Một số chuyên gia dự tính, thành phố Hồ Chí Minh phải mất 75 năm và Hà Nội mất 19 năm nữa mới có thể hoàn thành việc cấp GCNQSDD ( chưa kể việc cấp các GCN mới nảy sinh do các giao dịch của thị trường BĐS). Trong 6 tháng đầu năm 2000, Hà Nội chỉ cấp được 12.340 GCNQSDD, bằng 6% kế hoạch cả năm, và đây cũng chỉ là các GCN cấp cho những trường hợp dễ dàng nhất. Thực trạng trên xuất phát từ một số nguyên nhân sau: Thứ nhất, theo quy định của Luật đất đai về thẩm quyền giao đất thì việc giao đất thuộc thẩm quyền của UBND cấp Tỉnh và Huyện. Do việc cấp GCNQSDD mới đựoc chú trọng sau một thời gian dài buông lỏng nên công việc dồn ứ rất nhiều. Lãnh đạo UBND đã mất rất nhiều thời gian cho công việc này trong khi không nắm bắt được đầy đủ các thông tin về thửa đất. Thứ hai, thủ tục cấp GCNQSDD còn quá phức tạp và rườm rà. Người dân muốn có tờ giấy chứng nhận phải mất quá nhiều thời gian, công sức và tiền của. Thứ ba, hiện trạng nhà đất ở đô thị hết sức phức tạp, tình trạng xây dựng không phép, mua bán trao tay diễn ra khá phổ biến, khó có thể lập lại trật tự trong một vài năm tới. Mặt khác, khi ban hành chính sách, các cơ quan chức năng đã không lường trước những khó khăn, phức tạp trong việc triển khai thực hiện nên đã ban hành quá nhiều quy định bất khả thi, thiếu thực tế. Hiện nay, có khoảng 70% số chủ sử dụng đất tại các đô thị thuộc diện chưa có hoặc chưa đủ giấy tờ hợp lệ. Một nguyên nhân quan trọng là các hộ được hợp thức hoá nhà, đất không có khả năng hoặc không muốn chi trả các nghĩa vụ tài chính ( khá lớn) cho công việc đó. Xét về lợi ích, người sử dụng đất không có động lực lớn để đăng ký nhận GCNQSDD. Cho dù không có GCNQSDD thì vẫn được sử dụng mảnh đất đó và nếu cần thiết vẫn dễ dàng bán đựơc cho người khác. Trong các hạn chế của công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS có một bất cập nữa là nguyên tắc định giá đất đai còn thiếu khoa học, chính sách đền bù giải toả còn thiếu nhất quán. Trong thời gian qua, hầu hết những dự án xây dựng cơ sở hạ tầng trong cả nước ít nhiều đều gặp vướng mắc ở khâu đền bù giải phóng mặt bằng. Như ở Hải Phòng vướng ở dự án cảng Chùa Vẽ, Hà Nội có các dự án Hồ Ba Mẫu, đường Cầu Giấy, Ngọc Khánh,… Thành phố Hồ Chí Minh 12 gặp khó khăn tại các dự án đường Bình Thạnh, xa lộ Hồ Chí Minh,… Hiện nay khâu định giá BĐS là vấn đề gây nhiều khó khăn nhất trong qúa trình đền bù giải phóng mặt bằng. Điều 23 trong Hiến pháp Việt Nam năm 1992 đã quy định việc trưng mua hoặc trưng dụng có bồi hoàn theo thời giá thị trường. Mặt khác, Nhà nước lại ban hành một khung giá đất áp dụng chung cho cả nước trong cả một thời gian dài. Trên thực tế, việc ban hành khung giá đất này là không hợp lý với điều kiện đất đai đa dạng của nước ta và càng không thể đáp ứng được trước những thay đổi liên tục diễn ra trên thị trường. Tóm lại thị trương BĐS phi chính quy ở nước ta đang phát triến khá rộng với độ bất trắc khá lớn. Do vậy, để phát triển thị trường BĐS theo hướng chính quy, thì công việc đổi mới, kiện toàn công tác quản lý Nhà nước có vai trò quan trọng hàng đầu. III/- CẢI CÁCH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Để cải cách quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS cần tập trung vào một số vấn đề chủ yếu sau: 1/- Từng bước xây dựng thị trường BĐS chính thức. Một thị trường BĐS chính thức bao gồm các yếu tố chủ yếu sau: - Quyền của người mua bán BĐS được đảm bảo. - Phải có một cơ chế để người mua và người bán tìm được đến nhau: Thông qua các biện pháp thông báo,quảng cáo, môi giới,đại lý,... - Biện pháp hợp đồng giữa người mua và người bán được cộng đồng chấp nhận và người mua,người bán có thể thực hiện một cách dễ dàng. - Giữa người mua,người bán tự thoẩ thuận về giá cả,không có sự can thiệp của bên ngoài - Biện pháp thu thập thông tin về đất đai ở cơ quan đăng ký đất đai - Việc mua bán phải được kê khai,đăng ký một cách công khai ở nơi đăng ký công cộng - Quyền chuyển nhượng đất và bán nhà cho người mua không phải qua kiểm soát và xét duyệt hành chính - Quyền người mua được vay tiền ở ngân hàng thông qua biện pháp lấy đất làm vật đảm bảo - Người vay và người cho vay được tự do thỏa thuận mức cho vay không phải qua kiểm soát hònh chính,nhưng phải có biện pháp bảo đảm thật an toàn cho người vay biết được những thông tin về lô đất thế chấp, thông qua việc đăng ký thế chấp ở nơi đăng ký công cộng - Người cho vay được quyền quyết định phát mại công khai,khi người vay không có khả năngtrả đủ nợ để thanh toán nợ. - Đảm bảo cho nhà nước thu được các khản thuế,lệ phí trong việc mua bán nhàvà chuyển quyền sử dụng đất. 2/- Thị trường BĐS ở nước ta phải là một thị trường phát triển lành mạnh có sự kiểm soát của nhà nước bằng hệ thống pháp luật và hệ thống các biện pháp hướng dẫn các giao dịch. 13 Để thực hiện dược điều này, cần tiến hành các công việc sau : Một là: từng bước xây dựng và hoàn thiện hành lang pháp luật cho thị trường BĐS . Đây là việc làm khởi đầu và thường xuyên để thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trường BĐS dưới sự quản lý của nhà nước nhằm hạn chế và xóa bỏ thị trường BĐS không chính thức (thị trường mà nhà nước không kiểm soát được ). Hệ thống pháp luật hiện hành cần được bổ sung, sửa đổi một số nội dung gồm: - Đảm bảo mở rộng và từng bước thực hiện không hạn chế đối tượng được mua bán , chuyển nhượng và quyền chuyển nhượng ,thuê mướn , thế chấp, góp vốn bằng BĐS. - Thực hiện đăng ký bắt buộc đối với mọi giao dịch BĐS. Việc làm này làm cho nhà nước kiểm soát được các giao dịch BĐS; đồng thời sẽ giảm nhiều thủ tục hành chính phiền hà mà đang là nguyên nhân làm hạn chế tới giao dịch BĐS. Hai là; nhà nước thực hiện tập trung quyền lực về kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất đai, đồng thời công khai quy hoạch sử dụng đất. Quản lý đất đai theo quy hoạch và theo đúng mục đích sử dụng là một nhiệm vụ hết sức quan trọng của mỗi quốc gia, nó có tác dụng định hướng cho giao dịch BĐS trên các địa bàn nhất định và nó cũng là điều kiện cần thiết giúp cho nhà nước đầu tư cho việc thực hiện nhiệm vụ này. Ba là; khẩn trương hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ, nhất là đất ở đô thị và đất khu dân cư nông thôn. Để đẩy nhanh tốc độ cấp GCNQSDĐ cần giảm bớt các thủ tục xem xét và thẩm định của cơ quan nhà nước các cấp. Đất đã sử dụng nếu ủy ban nhân dân xã (phường) xác nhận là không có tranh chấp thì được cấp GCNQSDĐ. Bốn là; nhanh chóng hoàn thành việc lập hồ sơ địa chính. Đây là hồ sơ ban đầu xác định BĐS của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Việc này thuộc trách nhiệm của nhà nước, ngân sách nhà nước phải đầu tư cho việc thực hiện nhiệm vụ này. 3/- Tăng cường quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS với những nội dung cơ bản sau: Tổ chức một cơ quan đăng kí duy nhất, nếu hồ sơ giao dịch BĐS không được đăng ký thì mọi giao dịch không có ý nghĩa. Thực hiện đăng ký giao dịch thay thế cho toàn bộ thủ tục hành chính và quyền cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện các quan hệ giao dịch BĐS. Trong điều kiện hiện nay ở nước ta nên giao nhiệm vụ này cho cơ quan địa chính, vì cơ quan địa chính hiện là nơi đăng ký thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai (quyền sử dụng đất). Trường hợp giao dịch là việc mua bán BĐS dẫn đến sự thay đổi quyền sở hữu công trình vì cơ quan địa chính chuyển hồ sơ tới cơ quan đăng ký sở hữu tài sản thực hiện các công việc cần thiết. Người dân chỉ đăng ký chuyển dịch là xong, họ được hưởng sự phục vụ lại từ phía cơ quan nhà nước. Thêm vào đó nên tổ chức dịch vụ cung cấp thông tin cho thị trường BĐS nhà nước phải coi việc cung cấp thông tin cho thị trường BĐS là trách nhiệm của mình để 14 hướng dẫn thị trường BĐS, do đó phải tổ chức thực hiện việc này tại cơ quan đăng ký chuyển dịch BĐS. 4/- Chúng ta sử dụng biện pháp tài chính để tăng cường quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS. Trong nội dung này, chúng ta cần tiến hành các công việc sau: - Xây dựng chính sách, cơ chế tài chính đối với thị trường BĐS. Nghiên cứu sửa đổi chính sách thu có liên quan tới thị trường BĐS. Các chính sách thuế: Thuế sử dụng đất đang được nghiên cứu thay thế thuế nhà đất và thuế sử dụng đất nông nghiệp, điều chỉnh lại chính sách thu lệ phí trước bạ và đề nghị nâng thành luật, dự kiến sẽ hình thành thuế tài sản, nội dung chủ yếu là thu thuế nhà và đất ... - Thực hiện các giải pháp hỗ trợ tài chính góp phần thúc đẩy thị trường BĐS hoạt động và phát triển theo định hướng của nhà nước. Tiếp tục thực hiện từ ngân sách nhà nước hoặc quỹ của nhà nước cho người mua nhà ở, thuê nhà ở thuộc diện chính sách. - Thực hiện chính sách cho vay với lãi suất ưu đãi đối với các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, phần chênh lệch lãi suất được ngân sách nhà nước hoặc quỹ hỗ trợ phát triển. 5/- Tổ chức lại hệ thống doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Muốn công việc này thực hiện được cần cho phép mọi thành phần kinh tế đều bình đẳng lập doanh nghiệp và kinh doanh BĐS, nhưng phải đăng ký kinh doanh và làm nghĩa vụ tài chính với nhà nước theo quy định của pháp luật. Hình thành và phát triển doanh nghiệp phát triển đất, doanh nghiệp kinh doanh BĐS nhà nước. Doanh nghiệp kinh doanh BĐS nhà nước hoạt động khai thác trong lĩnh vực: Mua bán, cho thuê BĐS nhà nước. Doanh nghiệp phát triển đất hoạt động nhằm khai thác phát triển đất ở những vùng đất mới để cung cấp quỹ đất cho các dự án đầu tư, thương mại, dân dụng, hoặc để chuyển nhượng, cho thuê... 6/- Ta biết rằng kinh doanh BĐS là một ngành kinh doanh đặc biệt phức tạp, đòi hỏi cần chú trọng công tác đào tạo các nghề nghiệp chuyên môn phục vụ cho hoạt động của thị trường như: Nghề “trung gian” (môi giới) BĐS, nghề định giá BĐS, nghề phát triển BĐS, nghề tư vấn BĐS. Để tăng cường vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS không những cần đến nhận thức của người tham gia thị trường BĐS, môi trường pháp lý, quy hoạch - kế hoạch, chính sách, ... mà còn cần các cán bộ quản lý có kiến thức, trình độ chuyên môn. Đây là lực lượng chính trong quản lý thị trường BĐS đang cần được đào tạo chuyên môn. 7/- Một giải pháp không kém phần quan trọng nhằm tăng cường vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS là tổ chức làm tốt việc sử lý những sai phạm, so với quy hoạch đã được rà soát, điều chỉnh chính thức và những tranh chấp khiếu kiện khác. Về phương thức thực hiện việc xử lý: Trước hết chính phủ cần có một quyết định có tính chất pháp lý cao về vấn đề này (có thể phải ban hành một nghị định của chính phủ). Trong tổ chức 15 thực hiện, nguyên tắc cơ bản là sai phạm ở ngành hay địa phương nào thì nơi đó phải chủ trì việc xử lý. Tư tưởng chỉ đạo trong quá trình thực hiện là làm lành mạnh hóa và hợp pháp hóa BĐS chứ không phải để xử phạt các bên đã tham gia và các quan hệ sai phạm. 16 [...]... nước ta và càng không thể đáp ứng được trước những thay đổi liên tục diễn ra trên thị trường Tóm lại thị trương BĐS phi chính quy ở nước ta đang phát triến khá rộng với độ bất trắc khá lớn Do vậy, để phát triển thị trường BĐS theo hướng chính quy, thì công việc đổi mới, kiện toàn công tác quản lý Nhà nước có vai trò quan trọng hàng đầu III/- CẢI CÁCH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Để cải cách quản lý nhà nước... trung ương khoá IX khẳng định : “ về xây dựng, quản lý thị trường BĐS chủ động xây dựng và phát triển thị trường BĐS, trong đó có quyền sử dụng đất, trước hết ở các đô thi và các vung quy hoạch sẽ phát triển đô thị Nhà nước định hướng, điều tiết và kiểm soát thị trường, có biện pháp chống các hành vi đầu cơ BĐS; tạo điều kiện thuận lợi cho các ngành kinh tế tham gia thị trường BĐS, phát huy vai trò chủ... cường vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS không những cần đến nhận thức của người tham gia thị trường BĐS, môi trường pháp lý, quy hoạch - kế hoạch, chính sách, mà còn cần các cán bộ quản lý có kiến thức, trình độ chuyên môn Đây là lực lượng chính trong quản lý thị trường BĐS đang cần được đào tạo chuyên môn 7/- Một giải pháp không kém phần quan trọng nhằm tăng cường vai trò quản lý nhà nước... có liên quan tới thị trường BĐS Các chính sách thuế: Thuế sử dụng đất đang được nghiên cứu thay thế thuế nhà đất và thuế sử dụng đất nông nghiệp, điều chỉnh lại chính sách thu lệ phí trước bạ và đề nghị nâng thành luật, dự kiến sẽ hình thành thuế tài sản, nội dung chủ yếu là thu thuế nhà và đất - Thực hiện các giải pháp hỗ trợ tài chính góp phần thúc đẩy thị trường BĐS hoạt động và phát triển theo... dụng các công cụ quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS như quy hoạch, kế hoạch, hệ thống, chính sách, Pháp luật,…Nhà nước đã và đang duy trì, tăng cường vai trò quản lý về thị trường BĐS Các quan hệ cung – cầu, hàng hoá, giá cả, các chủ thể tham gia th trường BĐS đều đã có sự tác động của Nhà nước Nhà nước tiến hành điều tiết, kiểm soát, định hướng cho thị trường BĐS đạt tới sự ổn định, tránh mất... kinh doanh và bình ổn giá cả BĐS Ban hành sớm các chính sách tài chính để điều tiết lại phần giá trị đất gia tăng không do người sử dụng đất tạo ra, mà do đô thị hoá, do nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng, do quy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai đem lại, để phục vụ cho lợi ích chung ” 2/- Thực trạng quản lý Nhà nước đối với thị trường bát động sản Thông qua việc sử dụng các công cụ quản lý Nhà nước... nước đối với thị trường BĐS cần tập trung vào một số vấn đề chủ yếu sau: 1/- Từng bước xây dựng thị trường BĐS chính thức Một thị trường BĐS chính thức bao gồm các yếu tố chủ yếu sau: - Quyền của người mua bán BĐS được đảm bảo - Phải có một cơ chế để người mua và người bán tìm được đến nhau: Thông qua các biện pháp thông báo,quảng cáo, môi giới,đại lý, - Biện pháp hợp đồng giữa người mua và người bán... hệ cung cầu, tham gia vào việc hình thành, điều chỉnh giá cả BĐS Nhà nước khuyến khích các thành p hần kinh tế tham gia vào thị trường và bảo vệ lợi ích, quyền lợi cho họ… Tuy nhiên trong công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS còn đang gặp phải một số hạn chế nhất định Trước tiên ta thấy đó là sự thiếu cơ quan chuyên trách quản lý BĐS Hệ thống cơ qua chuyên trách quản lý BĐS có trách nhiệm:... thực, hoàn chỉnh và tính pháp lý của lượng thông tin có được Thứ sáu, như chúng ta đều đã biết rằng lượng hàng hoá BĐS trên luôn có nhiều biến động và khó kiểm soát để thị trường BĐS phát triển và đi đúng hướng cần tới sự điều tiết của nhà nước vao quan hệ cung cầu hàng hoá BĐS Ngoài ra thị trường BĐS còn liên quan trực tiếp tới các hoạt động chức năng khác của nhà nước trong cơ chế thị trường Nghị quyết... thường xuyên để thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trường BĐS dưới sự quản lý của nhà nước nhằm hạn chế và xóa bỏ thị trường BĐS không chính thức (thị trường mà nhà nước không kiểm soát được ) Hệ thống pháp luật hiện hành cần được bổ sung, sửa đổi một số nội dung gồm: - Đảm bảo mở rộng và từng bước thực hiện không hạn chế đối tượng được mua bán , chuyển nhượng và quyền chuyển nhượng ,thuê mướn , ... Điều làm cho thị trường bất động sản năm qua sôi động hết Do đó, nội dung quản lý đất đai đô thị tách rời nội dung quản lý thị trường bất động sản Thị trường bất động sản loại hình thị trường quan... phát triển thị trường bất động sản vấn đề mang tính thời xúc CHƯƠNG I: ĐẤT ĐÔ THỊ VÀ CẢI CÁCH QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐÔ THỊ I/- KHÁI NIỆM VÀ VAI TRÒ CỦA ĐẤT ĐÔ THỊ TRONG SẢN XUẤT VÀ ĐỜI SỐNG... động, có nhu với ổn định trật tự trị an, góp phần vào công tác quản lý đất đai ngày tốt CHƯƠNG II: BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CẢI CÁCH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN I/- THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1/- Khái niệm Bất