Thứ hai nhà ở xã hội chủ yếu do Nhà nước đầu tư và để phục vụ cho thuêhoặc thuê mua cho các đối tượng có khó khăn về Nhà ở quy định trong LuậtNhà ở Thứ ba là loại nhà công vụ để phục vụ
Trang 1HỌC VIỆN CHÍNH TRỊ - HÀNH CHÍNH
HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH
Cơ sở TP Hồ Chí Minh -oo0oo -
BÀI TIỂU LUẬN
Đề tài:
NHÀ Ở XÃ HỘI
TỪ CHỦ TRƯƠNG ĐẾN HÀNH ĐỘNG
TP Hồ Chí Minh, tháng 9 năm 2010
Trang 2MỤC LỤC
LỜI NÓI ĐẦU trang 3
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN trang 4
1 Khái niệm: trang 4
1.1 Nhà ở xã hội: trang 41.2 Nhà giá thấp: trang 4
2 Đối tượng: trang 4
3 Một số chủ trương về nhà ở xã hội: trang 5
3.1 Cơ chế ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội: trang 53.2 Cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho sinh viên: trang 63.3 Cơ chế, chính sách nhà ở cho công nhân lao động: trang 63.4 Cơ chế, chính sách nhà ở cho ngưòi co thu nhập thấp: trang 6
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI trang 8
1 Thực trạng nhà ở xã hội: trang 8
2 Những khó khăn và nguyên nhân: .trang 10
3 Yêu cầu về xây dựng nhà ở xã hội: trang 13
4 Thách thức của nhà ở xã hội: trang 17
CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP trang 18
KẾT LUẬN trang 26 TÀI LIỆU THAM KHẢO
Trang 3LỜI NÓI ĐẦU
Nhu cầu nhà ở dành cho người thu nhập trung bình và thấp, đặc biệt là nhà
ở xã hội vẫn luôn ở trong tình trạng cung không đáp ứng nổi cầu Do đó, xâynhà ở cho người thu nhập thấp ở khu vực đô thị là một chủ trương luôn được sựquan tâm của các cấp, các ngành và sự hưởng ứng của các địa phương trong cảnước
Phát triển nhà ở xã hội là chính sách nhân văn, góp phần giải quyết nhu cầu
về nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp, nâng cao chất lượng cuộc sống chongười dân Tuy nhiên, để chính sách đi vào cuộc sống, mang lại hiệu quả thiếtthực thì những tồn tại, vướng mắc cũng như thách thức của nhà ở xã hội cầnsớm được quan tâm và giải quyết
Trong phạm vi nghiên cứu đề tài này, nhóm của em tập trung tìm hiểu nộidung quản lý nhà nước về nhà ở xã hội tại các thành phố, các khu đô thị trên cơ
sở các văn bản pháp luật nhà nước và ý kiến của các chuyên gia về đô thị, cácđơn vị trong lĩnh vực xây dựng nhà ở xã hội
Do hạn chế về kiến thức của nhóm tác giả cũng như nguồn tài liệu thamkhảo nên chắc chắn tiểu luận không thể tránh khỏi những thiếu sót Vì vậy nhómtác giả rất mong nhận được sự góp ý của quý thày cô và các anh chị học viên đểnhóm tsc giả tiếp tục nghiên cứu và hoàn thiện vấn đề trên
Trang 4CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN
Năm 2005, Luật Nhà ở ra đời trong đó quy định 3 loại hình nhà ở:
Thứ nhất là nhà ở Thương mại, thực hiện theo cơ chế thị trường
Thứ hai nhà ở xã hội chủ yếu do Nhà nước đầu tư và để phục vụ cho thuêhoặc thuê mua cho các đối tượng có khó khăn về Nhà ở quy định trong LuậtNhà ở
Thứ ba là loại nhà công vụ để phục vụ cho các đối tượng như: luân chuyển
từ địa phương lên Trung ương, luân chuyển đi vùng sâu vùng xa như lực lượng
vũ trang, giáo viên, y tế…
Qua nghiên cứu, qua thực tiễn và qua tìm hiểu, khảo sát ở nước ngoài, BộXây dựng thấy ngoài 3 loại nhà ở trên còn một loại nhà ở nữa mà Nhà nước cầnphải khuyến khích đó là nhà ở giá thấp
Cần hiểu đúng về nhà giá thấp Nhà giá thấp là bán cho những người có thunhập thấp theo phương thức trả một lần hoặc trả nhiều lần theo phương thức trảgóp Đó là loại nhà một phần là thương mại, một phần là xã hội bởi vì có sự ưuđãi của Nhà nước Theo đề xuất của Bộ Xây dựng là nhà thương mại ở đô thịnhưng quy mô diện tích của nó chỉ là nhỏ thôi Cụ thể là nhỏ hơn 70m2 Chấtlượng hoàn thiện cũng ở mức vừa phải Nói như vậy không có nghĩa là chấtlượng kém Mà chất lượng kết cấu, chất lượng xây dựng, chất lượng thi công …vẫn phải đảm bảo theo tiêu chuẩn
2 ĐỐI TƯỢNG:
Đối tượng phục vụ của chính sách Nhà ở xã hội là những người thu nhậpthấp, tuy có thu nhập ổn định nhưng sau khi trang trải các nhu cầu cuộc sống thìchỉ dành dụm được chút ít, khó tích lũy đủ mua nhà hoặc thuê nhà hợp vệ sinh.Theo Bộ Xây dựng thì khả năng tích lũy tối đa của công chức để chi cho nhà ởchỉ khoảng 11,5% tổng thu nhập, một tỷ lệ quá thấp Do vậy Luật Nhà ở số
Trang 556/2005/QH11 ngày 29/11/2005, tại điều 53 quy định đối tượng và điều kiệnđược thuê nhà ở xã hội, bao gồm:
1 Đối tượng được thuê nhà ở xã hội là cán bộ, công chức, viên chức, sĩquan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhânlàm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao
và các đối tượng khác theo quy định của Chính phủ
2 Người được quy định tại khoản 1 Điều này có thu nhập thấp và thuộcmột trong các trường hợp sau đây thì được thuê nhà ở xã hội:
a) Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê hoặc mua nhà
ở thuộc sở hữu nhà nước;
b) Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ giađình dưới 5m2 sàn/người;
c) Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở tạm, hư hỏng hoặc dộtnát
Điều 54 Luật Nhà ở quy định đối tượng và điều kiện được thuê mua nhà ở
xã hội là những trường hợp quy định tại Điều 53 của Luật này Người được thuêmua nhà ở xã hội phải thanh toán lần đầu 20% giá trị của nhà ở thuê mua
3 MỘT SỐ CHỦ TRƯƠNG VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI:
3.1 Cơ chế ưu đãi cho chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội:
Một số cơ chế ưu đãi cho chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội quy địnhtại điều 34 Nghị định 71, bao gồm: Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;Được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng; Được Bộ Xây dựng cungcấp miễn phí thiết kế mẫu, thiết kế điển hình về nhà ở và các tiến bộ khoa học
kỹ thuật về thi công, xây lắp; Tăng mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất trong
dự án lên bằng 1,5 lần so với quy chuẩn nhà nước; Thuế giá trị gia tăng bằngkhông, miễn thuế thu nhập doanh nghiệp 4 năm (miễn 50% trong 9 năm tiếptheo, miễn 90% trong thời gian còn lại), miễn thuế sử dụng đất 3 năm kể từ khigiao đất; Được chính quyền cho vay vốn ưu đãi hoặc bù lãi suất; Được hưởng tỷ
lệ lãi suất định mức bằng 10% tổng mức đầu tư dự án; Một số trợ giúp khác,chẳng hạn được chỉ định thầu
3.2 Cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho sinh viên:
Trang 6Quyết định số Số 65/2009/QĐ-TTg ngày 24/4/2009 của Thủ tướng Chính phủ ban hành một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp và dạy nghề thuê quy định tại điều 1 như sau:
- Nhà nước trực tiếp đầu tư và khuyến khích các thành phần kinh tế thamgia đầu tư xây dựng nhà ở cho học sinh, sinh viên (sau đây gọi chung là nhà ởsinh viên) các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, cao đẳngnghề, trung cấp nghề không phân biệt công lập hay ngoài công lập (sau đây gọichung là cơ sở đào tạo) thuê để ở trong quá trình học tập
- Phấn đấu đến năm 2015 giải quyết cho khoảng 60% số học sinh, sinh viên
có nhu cầu được thuê nhà ở tại các dự án nhà ở trên địa bàn cả nước
3.3 Cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp:
Quyết định số 66/2009/QĐ-TTg ngày 24/4/2009 của Thủ tướng Chính phủ ban hành một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp thuê quy định tại điều 1 như sau:
- Nhà nước tạo điều kiện ưu đãi và khuyến khích các thành phần kinh tếtham gia đầu tư nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp, khu chếxuất, khu kinh tế (sau đây gọi chung là nhà ở công nhân khu công nghiệp) thuêtheo phương thức xã hội hoá
- Phấn đấu đến năm 2015 có khoảng 50% công nhân lao động tại các khucông nghiệp có nhu cầu được giải quyết chỗ ở theo quy định của Quyết địnhnày
3.4 Cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị:
Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg ngày 24/4/2009 của Thủ tướng Chính phủ ban hành một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị quy định tại điều 1 như sau:
- Nhà nước khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựngnhà ở để bán (trả tiền một lần hoặc trả góp), cho thuê, cho thuê mua đối vớingười có thu nhập thấp tại khu vực đô thị (sau đây gọi chung là nhà ở thu nhậpthấp) theo phương thức xã hội hóa
- Chỉ tiêu phát triển nhà ở thu nhập thấp là một trong những chỉ tiêu cơ bảncủa kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương; chỉ tiêu này phải đượcxây dựng hàng năm, từng thời kỳ, phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội, đặc
Trang 7điểm của từng địa phương và phải được tổ chức thực hiện, quy định chế độ tráchnhiệm.
Quyết định số 96/2009/QĐ-TTg ngày 22/7/2009 của Thủ tướng Chính phủ sửa đổi một số điều của Quyết định số 65/2009/QĐ-TTg, 66/2009/QĐ-TTg và 67/2009/QĐ-TTg ngày 24/4/2009 của Thủ tướng Chính phủ như sau:
- Giảm 50% mức thuế suất thuế giá trị gia tăng từ ngày Quyết định này cóhiệu lực thi hành đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2009 đối với hoạt động đầu tư,kinh doanh nhà ở để cho học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trungcấp chuyên nghiệp, cao đẳng nghề, trung cấp nghề thuê; cho công nhân làm việctại các khu công nghiệp thuê; để bán, cho thuê, cho thuê mua đối với người cóthu nhập thấp có khó khăn về nhà ở
- Miễn thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp năm 2009 đối với thu nhập từhoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở để cho học sinh, sinh viên các trường đạihọc, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, cao đẳng nghề, trung cấp nghề thuê;cho công nhân làm việc tại các khu công nghiệp thuê; để bán, cho thuê, cho thuêmua đối với người có thu nhập thấp có khó khăn về nhà ở
Trang 8CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ NHÀ
Ở XÃ HỘI
1 Thực trạng của nhà ở xã hội:
Tháng 4/2009, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành các Nghị quyết 65, 66,
67 về nhà ở xã hội, mở ra nhiều cơ hội có nhà ở cho các đối tượng là học sinh sinh viên, công nhân các khu công nghiệp và người có thu nhập thấp tại đô thị Cũng từ đó, cụm từ nhà ở xã hội trở nên quen thuộc hơn đối với dư luậnkhi hàng loạt các dự án nhà ở xã hội được khởi công xây dựng và hy vọng sẽ tạođược nguồn cung dồi dào về nhà ở cho nhu cầu đang bức thiết hiện nay
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong năm 2009 đã có hàng trăm dự ánnhà ở xã hội được khởi công Riêng đối với nhà ở dành cho sinh viên, đã có88/95 dự án được khởi công với tổng số vốn trái phiếu chính phủ dành cho trongnăm 2009 đã đạt tới 3.500 tỷ đồng Tuy nhiên, sau 1 năm triển khai các chínhsách về nhà ở xã hội, nhiều vấn đề vướng mắc đã nảy sinh
Tại hội thảo “Nhìn lại 1 năm thực hiện các chính sách về nhà ở xã hội vànhà ở cho người có thu nhập thấp” do Hiệp hội BĐS Việt Nam phối hợp cùng
Bộ Xây dựng tổ chức, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cho rằng, quỹ đất “sạch”dành cho nhà ở xã hội trên nhiều địa phương, đặc biệt là Hà Nội và TPHCMđang rất thiếu
Mặc dù địa phương nào cũng cam kết sẽ dành cho nhà ở những ưu tiên vềđất đai, nhưng với tình trạng thị trường BĐS và tài nguyên đất đang nóng bỏngnhư hiện nay, không ít dự án nhà ở xã hội cũng đang gặp cảnh thiếu quỹ đấttrầm trọng
Bên cạnh vấn đề về đất đai, thì việc bố trí nguồn vốn cho các dự án nhà ở
xã hội cũng đang gặp khó Ngoại trừ các dự án nhà ở xã hội dành cho sinh viên,
ăn theo nguồn vốn trái phiếu chính phủ, thì các dự án khác đều trông chờ vàovốn xã hội hóa, tức là nguồn vốn từ doanh nghiệp
Nhưng không phải doanh nghiệp nào cũng mặn mà với các dự án nhà ở xãhội, khi đối tượng thụ hưởng đều là người có thu nhập thấp, khả năng thu hồivốn chậm
Đấy là chưa kể đến việc quy định “đổ đồng” doanh nghiệp chỉ được hưởnglợi nhuận 10% trong dự án nhà ở xã hội có nhiều hạn chế Thứ trưởng khẳngđịnh, quy định này không khuyến khích các doanh nghiệp tính toán để làm sao
hạ thấp giá thành sản phẩm vì dù là giá nhà 6 triệu đồng hay 8 triệu đồng/m2 thìlợi nhuận cũng như nhau…
Trang 9Chưa hết, nhà ở xã hội cũng gặp phải hội chứng cải cách hành chính Đốivới các Nghị quyết 66, 67, tức là nhà ở xã hội dành cho 2 đối tượng: công nhântại các KCN và người có thu nhập thấp tại đô thị, Bộ Xây dựng đã có tới 6 thông
tư hướng dẫn thi hành
Trong đó có những thông tư, như ông Nam chia sẻ, hết sức thông thoáng,tạo điều kiện cho doanh nghiệp tham gia vào thị trường nhà ở xã hội Thế nhưngcho đến hiện tại, việc xây dựng, triển khai cũng như bán nhà ở xã hội vẫn đang
khó khăn nhiều do sự chưa rõ ràng của chính sách Nhiều địa phương còn
chưa có sự chuyển biến tích cực, thậm chí là gây khó khăn cho nhà đầu tư dự ánnhà ở xã hội trên địa bàn…
Sau 1 năm thực hiện các chính sách về nhà ở xã hội, có thể thấy rằng đây
là những chính sách mang nhiều chất nhân văn, hướng tới những đối tượngnghèo và đang gặp khó khăn nhất của xã hội về nhà ở Tuy khoảng thời gian 1năm không thể đủ dài để đưa một chính sách trở nên hoàn hảo Sẽ còn nhiều vấn
đề cần phải điều chỉnh để các chính sách này thực sự đi vào cuộc sống, phục vụđược đúng đối tượng Thế nhưng, 1 năm với hàng trăm dự án nhà ở xã hội đượctriển khai, có thể thấy đây sẽ là thị trường nhiều tiềm năng, tạo thêm nguồn cung
về nhà ở, nhu cầu đang rất thiếu của người dân, cho xã hội
Chủ trương đã có từ lâu, nhưng việc triển khai các dự án nhà ở cho người
có thu nhập thấp vẫn rất chậm trong nhiều năm qua, do những khó khăn trongviệc hoạch định chính sách, huy động quỹ đất, vốn đầu tư, việc xác định tiêu chí,đối tượng được mua nhà
Theo kết quả điều tra của Bộ Xây dựng công bố mới đây, hiện chỉ có 22%trong tổng số gần 3 triệu học sinh, sinh viên được ở trong ký túc xá; chỉ 20%trong tổng số 1 triệu lao động trực tiếp và khoảng 1,2 - 1,5 triệu lao động giántiếp có chỗ ở; chỉ có khoảng 2/3 trong tổng số 2 triệu cán bộ, công chức tự lođược nhà ở cho mình, số còn lại (chủ yếu tập trung ở các đô thị lớn) phải ở ghép
hộ, ở nhờ, ở tạm
Để tạo bước đột phá thực sự trong chính sách phát triển nhà ở cho đốitượng có thu nhập thấp, cuối tháng 3 vừa qua, Bộ Xây dựng đã chính thức trìnhChính phủ phương án cụ thể và đã được thông qua Mục tiêu của phương án này
là trong vòng 6 năm nữa, 60% số sinh viên, 50% công nhân lao động cũng nhưcán bộ có thu nhập bình quân dưới 1,5 triệu đồng/tháng sẽ có nhà ở
Mới đây nhất, hai doanh nghiệp là Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và
đô thị (HUD) và Tổng công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng(Vinaconex) cũng đã chính thức công bố triển khai các dự án trong khuôn khổchính sách này tại Hà Nội
Trang 10Là chính sách có ý nghĩa xã hội lớn, nhà ở xã hội đang thu hút sự quan tâmcủa người dân Việc triển khai chính sách này trong thời gian tới sẽ như thế nào?Đâu là những thuận lợi và khó khăn? Việc xác định các tiêu chí về đối tượngcũng như trong quá trình triển khai có đảm bảo yêu cầu về chất lượng, côngbằng? Mặt khác, để thúc đẩy và mở rộng hiệu của của chính sách, cần có nhữnggiải pháp nào để thu hút đầu tư tư và sự tham gia của các doanh nghiệp? Đâu lànhững mối liên hệ với thị trường bất động sản nói chung?
2 NHỮNG KHÓ KHĂN VÀ NGUYÊN NHÂN:
- Người có nhu cầu mua nhà ở xã hội: Băn khoăn của người có nhu cầu
thực sự là họ sẽ rất khó được mua giá gốc của chủ đầu tư, còn nếu phải mua
"sang tay" thì giá căn hộ sẽ đẩy lên rất cao
Nhà ở đối với những người có thu nhập thấp ở các khu đô thị lớn là vấn đềhết sức nan giải Để có nhà ở, họ phải sống trong những căn nhà cấp 4, thiếuthốn đủ thứ với giá thuê nhà không hề rẻ Để có một căn nhà nhỏ, ổn định cuộcsống, không biết bao giờ họ mới tích góp đủ lương để sở hữu
Gần chục năm qua, các nhà đầu tư cho "xuất xưởng" những căn hộ chung
cư ở mức trung bình, giá mỗi mét vuông cách đây khoảng 3-4 năm chỉ dao động
ở mức 7-8 triệu đồng Thế nhưng ai là người được mua trực tiếp từ chủ đầu tưthì chỉ có "trời" mới biết Người có nhu cầu thực sự buộc phải mua qua tay, giámỗi mét vuông đã bị đẩy thêm đến vài ba triệu đồng, nằm ngoài tầm với củangười có thu nhập thấp
Theo bạn đọc Nguyễn Ánh Minh, chỉ đến khi quảng cáo thì người mua mớibiết có dự án đó, cá nhân không biết chủ đầu tư là ai để liên hệ trực tiếp và nếu
có liên hệ được thì không còn đến lượt Đơn cử dự án nhà cao tầng ở số 181Nguyễn Huy Tưởng (quận Thanh Xuân, Hà Nội) do Tập đoàn VinaMegstar làmchủ đầu tư, giá gốc 1m2 là 13 triệu đồng, nhưng các trung tâm bất động sản(BĐS) và sàn giao dịch thì rao giá từ 17 triệu đồng trở lên, chênh lệch khoảng 4triệu đồng/m2
Điều đó cho thấy các chủ đầu tư bắt tay cùng các trung tâm bất động sản(BĐS) đẩy giá, khiến người có nhu cầu nhà ở phải bỏ một khoản tiền vài ba trămtriệu cho khâu trung gian Chị Ánh Minh cho rằng, với giá 13 triệu đồng/m2 phùhợp với đối tượng là cán bộ công chức, nhưng nếu đẩy giá chênh đến 4 triệuđồng/m2 thì vượt quá tầm với của người có mức thu nhập trung bình Nhà nước
có cách nào buộc các chủ đầu tư công khai dự án, số căn hộ, không thể bán sangtay cho "sân sau" để làm giá
Theo giải thích của một cán bộ - cơ quan là chủ đầu tư công trình nhà ở , sở
dĩ người có nhu cầu mua nhà để ở rất khó mua được trực tiếp từ chủ đầu tư là
Trang 11bởi: Số căn hộ được chủ đầu tư bán theo kiểu "góp vốn" âm thầm, trên mạngquảng cáo cứ rao bán, khi hỏi chủ đầu tư thì trả lời là chưa, chỉ khi nào xongmóng mới bán, khi móng xong thì các căn hộ đã có chủ, nếu muốn mua thì chấpnhận giá chênh.
- Nỗi lo người nghèo: Người có thu nhập thấp ngóng cổ chờ đợi nhà ở xã
hội Theo Nghị quyết số 18 của Chính phủ ban hành ngày 20.4.2009 thì Nhànước đã tạo mọi điều kiện từ cơ chế, chính sách đến hỗ trợ vốn để các doanhnghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội Lo nhất của người nghèo là liệu họ cóđược mua giá gốc từ chủ đầu tư, hay vẫn phải theo cơ chế thị trường "mua đibán lại", giá nhà ở xã hội vẫn bị đẩy lên cao, gây khó khăn cho người mua Ông Nguyễn Văn Chinh ( Bình Dương) đề nghị Bộ Xây dựng chỉ đạo cácđịa phương phải có quy chế cụ thể đối với người được mua nhà ở xã hội Đốitượng nào thì được mua, phải được bình chọn công khai từ cơ sở, nếu có đơnkhiếu nại trường hợp được xét mua nhà ở xã hội không đúng đối tượng thì cấp
có thẩm quyền nào giải quyết Nếu dao khoán cho chủ đầu tư thì sẽ rất khó khăncho người có nhu cầu nhà ở thực sự
So với giá các chung cư mới xây dựng thì giá nhà ở xã hội được dao động
từ 6 đến 7 triệu đồng/m2 thì là "món hàng" lời vô giá với những người có tiền và
có điều kiện mua nhà, họ sẽ mua và bán lại cho người có nhu cầu về nhà ở
Vì vậy, nhà ở xã hội phải được công khai từ khi dự án mới hình thành thìngười nghèo mới có hy vọng mua trực tiếp nhà để ở Tuy nhiên, người nghèocũng không khỏi lo lắng về chất lượng xây dựng Chất lượng từ các khu chung
cư dành cho tái định cư ở trên địa bàn Hà Nội và TPHCM đã khiến người nghèo
lo lắng Vì vậy, nhà ở xã hội không thể là những căn nhà được xây theo kiểu
"cho có"
- Khó thực hiện do chưa tính đến lợi nhuận doanh nghiệp
Đó là ý kiến mà các doanh nghiệp (DN) đưa ra như là một nguyên nhânlàm cho chương trình nhà ở xã hội (NƠXH) của TPHCM bế tắc
Tại Hội nghị cơ chế chính sách phát triển nhà ở trên địa bàn TP do Sở Xâydựng tổ chức ngày 22-5, các DN cũng kiến nghị nên xây dựng những dự án vềNƠXH riêng, nếu dự án nào cũng “nhét” NƠXH vào sẽ không khả thi
Theo dự thảo về một số cơ chế, chính sách nhằm thúc đẩy chương trìnhphát triển nhà ở tại TP của Sở Xây dựng, để tạo ra quỹ đất phát triển NƠXH, TPphải kiên quyết thực hiện quy định tại NĐ 90/CP của Luật Nhà ở là DN phảidành 20% quỹ đất có hạ tầng hoàn chỉnh để đầu tư xây dựng NƠXH đối vớinhững dự án trên 10ha
Các DN cho rằng, đây là điều bất hợp lý Những dự án trong nội thành màdành 20% cho NƠXH thì DN không đáp ứng nổi mà đối tượng được thụ hưởng
Trang 12cũng không ở nổi Bên cạnh đó, chính quy định
này sẽ không khuyến khích các DN tham gia
vào các dự án 10 ha
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Lê
Hoàng Châu đưa ra ví dụ: Mới đây, một DN
xin TP giao đất với diện tích… 9,9 ha để làm
dự án ngay bên cạnh cầu Thủ Thiêm Đây có
thể là một trong những hành vi “né” 20% nghĩa
vụ NƠXH của các DN
Ông Châu cũng cho rằng, với quy định
DN phải dành 20% quỹ đất cho NƠXH là quá
lớn, các DN nếu thực hiện quy định này sẽ lỗ
và như thế thì chẳng có DN nào làm vì không
đáp ứng được nhu cầu sinh lợi của nhà đầu tư
Theo ông Châu, để phát triển NƠXH, Nhà
nước nên điều tiết nghĩa vụ của các DN thông
qua chính sách thuế để phát triển những dự án
riêng cho NƠXH chứ đừng bắt dự án nào cũng
dành 20% cho NƠXH sẽ rất lam nham và
không khả thi Các DN cũng kiến nghị NƠXH
chỉ nên có một loại, đó là căn hộ chung cư cho
thuê với giá thật rẻ và đảm bảo các tiêu chuẩn
và tiện nghi tối thiểu cho người ở
Ông Đặng Đức Thành, Tổng Giám đốc
Công ty CP Xây dựng - Thương mại Căn nhà
mơ ước, cho rằng NƠXH chỉ nên cho thuê,
đừng bán Vì nếu cho bán thì đối tượng được ở
sẽ bán đi và những người ở trong các dự án
NƠXH sẽ không còn là đối tượng ban đầu nữa
Nhu cầu nhà ở dành cho người thu nhập
trung bình và thấp, đặc biệt là nhà ở xã hội vẫn
luôn ở trong tình trạng cung không đáp ứng nổi
cầu Theo thống kê của DiaOcOnline.vn hiện
tại trên địa bàn Thành phố HCM có đến 1,3
triệu người đang có nhu cầu về nhà ở giá thấp,
nhà ở xã hội Trong khi số lượng doanh nghiệp
đăng ký đầu tư xây nhà ở giá thấp tại Thành
phố hiện nay chỉ ở con số 14 doanh nghiệp và
Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP, chương trình NƠXH của
TP với mục tiêu xây dựng 1,1 triệu m² cho cán bộ công chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp (không
kể nhà lưu trú công nhân), đến nay đã hoàn thành được 8.439 căn (trong đó 3.685 căn chung cư và 4.754 nền đất), tương đương với 759.510m² Tuy nhiên, con số trên chủ yếu là từ các dự án nhà
ở cho cán bộ công nhân viên chức được
UBNDTP giao đất cho các cơ quan đơn vị thực hiện Sở Xây dựng cho rằng các dự án này triển khai khá chậm (chỉ khoảng 23/49
dự án được hoàn thành) vì bồi thường giải phóng mặt bằng chậm Sau khi
có Luật Nhà
ở, TP đã chỉ đạo các sở - ngành hướng dẫn cho Tổng Công ty Địa
ốc Sài Gòn làm chủ đầu
tư xây dựng thí điểm
12
Trang 13số lượng căn hộ có thể đáp ứng cho những đối tượng này đến năm 2010 là 6.000căn.
Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty TNHH địa ốc ĐấtLành thì chương trình nhà ở xã hội dành cho những người thu nhập và trungbình sở dĩ bị bỏ rơi trong thời gian qua là do những lời kêu gọi, phát độngchương trình này chỉ mang tính chất phong trào động viên là chủ yếu chứ chưa
có được những biện pháp mạnh, những cơ chế chính sách để thực hiện đượcnhiệm vụ to lớn đặt ra đối với vấn đề này “Trong lúc giá vật liệu xây dựng,nhân công và nhất là giá đất ngày càng tăng, sự cạnh tranh về giá giữa các doanhnghiệp ngày càng khốc liệt nên doanh nghiệp nào cũng muốn đẩy nhanh tiến độ
dự án, nhằm giảm giá thành, tăng khả năng cạnh tranh và giúp người dân muađược nhà giá rẻ nhất Nhưng cơ chế, chính sách của nhà nước đối với việc pháttriển nhà ở xã hội vẫn còn nhiều bất cập, đặc biệt là về thủ tục hành chính”.Ông Nguyễn Ngọc Thạch – Phó Giám đốc Quỹ Phát triển nhà ở Thành phốHCM cho rằng những quy định của nhà nước đối với loại hình này vẫn cònnhiều bất cập nên không phát huy được các nguồn lực của xã hội “Theo quyđịnh, đối tượng hướng đến của các dự án này là những người có thu nhập thấpvới hình thức chủ yếu là thuê và thuê mua Nhưng nếu cho thuê thì số tiền mànhà đầu tư thu được để quay vòng vốn rất nhỏ giọt, giá thuê chủ đầu tư cũngkhông được quyết định cho phù hợp với số tiền mà họ đã bỏ ra Do vậy, rất ítdoanh nghiệp có khả năng bỏ ra một số vốn khá lớn phát triển các dự án nhà ở
xã hội để rồi thu lại một cách nhỏ giọt như vậy Bên cạnh đó, tỉ lệ lợi nhuận địnhmức đối với nhà ở thuộc diện này theo quy định của nhà nước cũng không hợp
lý Bởi nếu đầu tư một số vốn lớn như vậy trong vòng 20 năm mà chỉ thu về10% lợi nhuận là quá ít”
Ông Đặng Hoàng Vũ, Tổng giám đốc Công ty Thương mại địa ốc ThanhBình cho biết hiện tại công ty đang phát triển một dự án nhà ở dành cho ngườithu nhập thấp với mức giá đưa ra phù hợp với thu nhập của những đối tượngnày Tuy nhiên vẫn chưa dám đưa ra thị trường vì phải chờ cơ chế chính sách từnhà nước “cơ chế chính là một trong những lực cản lớn nhất đối với việc thựchiện chương trình này” ông Vũ nhấn mạnh
3 Yêu cầu về xây dựng nhà ở xã hội:
- Cần một quy hoạch tổng thể
Người thu nhập thấp đang rất kỳ vọng từ chủ trương phát triển nhà ở xãhội Tuy nhiên, để các dự án nhà ở được thực hiện theo kế hoạch và các căn hộđến được đúng đối tượng vẫn còn nhiều việc phải làm