Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất giải phóng mặt bằng của dự án xây dựng khu đô thị mới thịnh liệt quận hoàng mai TP hà nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN - Tác giả luận văn: Trần Mai Phương ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THU HỒI ĐẤT, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU ĐƠ THỊ MỚI THỊNH LIỆT, QUẬN HỒNG MAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: Địa Mã số: 60.44.80 LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC Hà Nội - 2011 MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu Nhiệm vụ nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Cấu trúc Luận văn Chương 1: Tổng quan sách pháp luật thu hồi đất, giải phóng mặt 1.1 Nhu cầu thu hồi đất, giải phóng mặt q trình cơng nghiệp hóa, thị hóa 1.2 Nội dung sách, quy định pháp lý chủ yếu bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất theo pháp luật hành 1.2.1 Cơ sở pháp lý bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất……………………………………………………………………………………… 1.2.1.1 Thu hồi đất - quyền định đoạt đất Nhà nước 1.2.1.2.Thu hồi đất có bồi thường, hỗ trợ tái định cư 1.2.1.3 Các văn pháp luật chủ yếu nhà nước bồi thường thiệt hại cho người có đất bị thu hồi 1.2.2 Nguyên tắc chung bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất………………………………………………………………………………… 10 1.2.3 Những nội dung sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất………………………………………………………………13 1.2.3.1 Bồi thường, hỗ trợ đất 13 1.2.3.2 Bồi thường, hỗ trợ tài sản 26 1.2.3.3 Chính sách hỗ trợ thu hồi đất 30 1.2.3.4 Chính sách tái định cư 32 1.3 Khái quát công tác thu hồi đất, GPMB địa bàn thành phố Hà Nội 34 1.3.1 Các văn pháp lý chủ yếu Thành phố thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư…………………………………………………………………….34 1.3.2 Khái quát kết thực công tác thu hồi đất, GPMB để thực dự án địa bàn thành phố Hà Nội…………………………………………… 34 Chương 2: Thực trạng công tác thu hồi đất, giải phóng mặt dự án xây dựng khu thị Thịnh Liệt, quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội 38 2.1 Tổng quan dự án xây dựng khu thị địa bàn quận Hồng Mai: 38 2.2 Khái quát Dự án xây dựng khu đô thị Thịnh Liệt 44 2.2.1 Căn pháp lý dự án……………………………………………… 44 2.2.2 Phạm vi, giới hạn dự án địa bàn……………………………… 45 2.2.3 Mục tiêu dự án……………………………………………………… 47 2.2.4 Quy hoạch chi tiết dự án………………………………………………….47 2.2.5 Tiến độ thực dự án………………………………………………… 49 2.3 Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư dự án: 51 2.3.1 Đánh giá tình hình thực thu hồi đất…………………………… 51 2.3.2 Thực trạng bồi thường đất (giá đất Nhà nước áp dụng để tính bồi thường giá đất thực tế)………………………………………………………………52 2.3.3 Bồi thường thiệt hại tài sản đất………………………………… 57 2.3.4 Tình hình thực sách hỗ trợ đất nơng nghiệp, tái định cư… 61 2.3.4.1 Tình hình thực sách hỗ trợ 61 2.3.4.2 Công tác bán nhà tái định cư 63 2.4 Những thuận lợi, khó khăn cơng tác giải phóng mặt Dự án xây dựng KĐTM Thịnh Liệt 70 2.4.1 Những thuận lợi công tác giải phóng mặt bằng………………… 70 2.4.1.1 Về sách, pháp luật 70 2.4.1.2 Sự quan tâm Đảng, Nhà nước quyền địa phương 71 2.4.1.3 Việc chấp hành người dân công tác giải phóng mặt 72 2.4.1.4 Việc đảm bảo ổn định sống cho người dân có đất bị thu hồi 72 2.4.2 Những khó khăn cơng tác giải phóng mặt bằng………………… 73 2.4.2.1 Giá đất bồi thường chưa sát giá thị trường điều kiện bình thường 73 2.4.2.2 Xác định nguồn gốc đất đai gặp khó khăn 73 2.4.2.3 Thực sách pháp luật khơng quán đảm bảo công 74 2.4.2.4 Một số phận người dân có đất bị thu hồi thiếu hợp tác 74 2.4.2.5 Yếu tố tâm lý người có đất bị thu hồi 74 2.4.3 Nhận xét chung………………………………………………………… 75 Chương 3: Đề xuất số giải pháp cho cơng tác thu hồi đất, giải phóng mặt dự án xây dựng khu đô thị Thịnh Liệt 78 3.1 Về chế, sách 78 3.2 Về giá đất bồi thường, hỗ trợ 79 3.3 Về công tác tổ chức thực thu hồi đất, GPMB dự án 80 3.4 Một số giải pháp khác 82 3.4.1 Tăng cường vai trò cộng đồng việc tham gia công tác GPMB……82 3.4.2 Nâng cao lực cán hiệu làm việc ban bồi thường, hỗ trợ TĐC………………………………………………………………………………82 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 85 TÀI LIỆU THAM KHẢO 87 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT STT Chữ viết tắt Ý nghĩa BTHT&TĐC Bồi thường, hỗ trợ tái định cư CP Chính phủ GPMB Giải phóng mặt HĐND Hội đồng nhân dân NĐ Nghị định QĐ Quyết định TĐC Tái định cư KĐTM Khu đô thị UBND Uỷ ban nhân dân 10 UB Ủy ban 11 CNH-HĐH Công nghiê ̣p hóa-Hiê ̣n đa ̣i hóa 12 GCN Giấy chứng nhận 13 BTNMT Bộ tài nguyên mơi trường 14 BTC Bộ tài 15 TT Thơng tư DANH MỤC CÁC BẢNG STT Tên bảng Trang Bảng 2.1: Một số dự án đầu tư xây dựng khu đô thị 42 địa bàn quận Bảng 2.2: Tổng hợp diện tích loại đất thu hồi dự án 45 Bảng 2.3 Bảng tổng hợp quy hoạch sử dụng đất dự án 48 Bảng 2.4 Kết thực GPMB xây dựng KĐTM Thịnh 50 Liệt tính đến tháng 12/2010 Bảng 2.5 Tổng hợp kết bồi thường đất Nhà nước 52 thu hồi đất để xây dựng KĐTM Thịnh Liệt địa bàn quận Hoàng Mai Bảng 2.6 Giá đất theo thị trường khu vực xây dựng 54 KĐTM Thịnh Liệt năm 2007 đến năm 2011 Bảng 2.7 So sánh giá đất thị trường trung bình với giá 55 đất tính bồi thường khu vực KĐTM Thịnh Liệt năm 2007 đến năm 2011 Bảng 2.8 Đơn giá bồi thường số trồng, hoa màu 57 Bảng 2.9 Tổng hợp bồi thường, hỗ trợ nhà tài sản 60 khác Dự án KĐTM Thịnh Liệt 10 Bảng 2.10 Tổng hợp thực sách hỗ trợ dự 61 án KĐTM Thịnh Liệt 11 Bảng 2.11 Tổng hợp ý kiến đánh giá người dân giá 68 bồi thường đất tài sản đất 12 Bảng 2.12 Tổng hợp ý kiến người dân sách hỗ trợ tái định cư 69 DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ STT Tên biểu đồ Biểu đồ 2.1 Biểu đồ so sánh giá đất thị trường trung bình Trang 55 với giá đất tính bồi thường khu vực KĐTM Thịnh Liệt Biểu đồ 2.2 Đánh giá tỷ lệ nhu cầu điều chỉnh giá đền bù 56 hộ diện di dời GPMB KĐTM Thịnh Liệt DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH STT Tên hình ảnh Hình 2.1: Sơ đồ mô Khu đô thị Thịnh Liệt Trang 45 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, địa bàn để phân bố dân cư hoạt động kinh tế, xã hội quốc phòng, an ninh; nguồn vốn, nguồn nội lực để xây dựng phát triển bền vững quốc gia Trong trình đổi nước ta, đặc biệt năm gần đây, việc xây dựng sở hạ tầng, khu công nghiệp, khu đô thị phát triển nhanh đáp ứng nhu cầu CNH-HĐH đất nước với mục tiêu đưa nước ta trở thành nước cơng nghiệp vào năm 2020 Thu hồi đất, giải phóng mặt để thực cơng trình quốc phịng an ninh, lợi ích quốc gia, cơng cộng, phát triển kinh tế khâu quan trọng, then chốt q trình phát triển Bồi thường, giải phóng mặt điều kiện ban đầu tiên để triển khai thực dự án Bồi thường giải phóng mặt vấn đề nhạy cảm phức tạp tác động tới mặt đời sống kinh tế, xã hội cộng đồng dân cư, ảnh hưởng trực tiếp tới lợi ích Nhà nước, Chủ đầu tư, đặc biệt hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi phạm vi nước, địa phương Dự án xây dựng khu đô thị Thịnh Liệt dự án quan trọng thành phố Hà Nội Tổng công ty LICOGI làm chủ đầu tư Theo quy hoạch chi tiết, dự án có diện tích 35,16 địa bàn phường: Thịnh Liệt, Tương Mai, Hoàng Văn Thụ quận Hoàng Mai Trong tổng số 35,16 diện tích đất phải thu hồi có 31,75 đất nông nghiệp giao theo Nghị định 64/ CP khốn 10, diện tích đất nơng nghiệp tư nhân tự quản lý 3,18 ha, đất cấp GCN 2390 m2 Trong phạm vi dự án có nhiều hộ dân tự chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang xây dựng cơng trình nhà ở, cụ thể có 451 nhà xây dựng đất nơng nghiệp Trong q trình thực dự án năm 2004 đến nay, quan tâm UBND Thành phố, UBND quận Hồng Mai, ngành, cấp cơng tác thu hồi đất, giải phóng mặt gặp nhiều khó khăn, bất cập thời điểm chưa hoàn thành, ảnh hưởng nghiêm trọng đến tiến độ thực cơng trình Tính đến thời điểm tháng 12/2010, tổng số 1028 hộ dân bị thu hồi đất có 252 hộ nhận tiền đền bù, hỗ trợ cam kết bàn giao mặt với diện tích 18,64 Vì việc nghiên cứu làm rõ thực trạng công tác thu hồi đất, GPMB dự án rút học kinh nghiệm giải pháp góp phần xây dựng sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư thành phố Hà Nội Xuất phát từ lý này, chọn thực đề tài: Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, giải phóng mặt dự án xây dựng khu thị Thịnh Liệt, quận Hoàng Mai , thành phố Hà Nội Mục tiêu nghiên cứu Đánh giá thực trạng thực công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư Dự án xây dựng khu thị Thịnh Liệt, làm rõ nguyên nhân dẫn đến việc chậm tiến độ thực Dự án Từ đề xuất số giải pháp cho công tác GPMB Dự án nghiên cứu nói riêng cho cơng tác thu hồi đất, GPMB để xây dựng khu đô thị địa bàn thành phố Hà Nội Nhiệm vụ nghiên cứu - Nghiên cứu tổng quan sách, quy định pháp lý bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước ta từ sau có Luật đất đai 2003 đến - Thu thập, tài liệu số liệu công tác bồi thường, GPMB dự án xây dựng khu đô thị Thịnh Liệt - Điều tra, khảo sát giá đất bồi thường dự án, vấn hộ thuộc diện bị thu hồi đất nhận hỗ trợ, tái định cư - Đánh giá, phân tích thực trạng cơng tác thu hồi đất, GPMB, làm rõ nguyên nhân, khó khăn vướng mắc GPMB dự án - Đề xuất số giải pháp Phạm vi nghiên cứu Phạm vi không gian: thu hồi đất, GPMB dự án với tổng diện tích 35,16 địa bàn phường Thịnh Liệt, Tương Mai, Hoàng Văn Thụ quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội Phƣơng pháp nghiên cứu - Phương pháp thống kê: sử dụng để thống kê số liệu giá đất bồi thường, nhà tài sản đất, số liệu hỗ trợ nhà tái định cư phục vụ cho mục đích nghiên cứu, đông thời thu thập thông tin tư liệu công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư Dự án khu đô thị Thịnh Liệt phục vụ cho mục đích đánh giá - Phương pháp điều tra giá đất thị trường: điều tra giá đất thị trường địa bàn nghiên cứu năm 2005 - 2010 thông qua thông tin quan quản lý đất đai, Ban bồi thường dự án, mạng Internet trực tiếp vấn người dân để có số liệu so sánh với giá đất áp dụng để lập phương án bồi thường hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất giá đất theo khung giá UBND Thành phố Hà Nội quy định - Phương pháp điều tra, vấn trực tiếp hộ gia đình, cá nhân diện bồi thường, hỗ trợ đất tài sản gắn liền với đất để thu thập thông tin giá đất, giá bồi thường, điều kiện ăn hộ bố trí tái định cư - Phương pháp tổng hợp phân tích để đánh giá làm rõ thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư dự án đề xuất giải pháp có tính khoa học phù hợp với thực tiễn cao, góp phần hồn thiện việc thực sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư, nâng cao đời sống người dân có đất bị thu hồi đất Cấu trúc Luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo, nội dung luận văn cấu trúc thành chương: Chương 1: Tổng quan sách pháp luật thu hồi đất, giải phóng mặt Chương 2: Thực trạng cơng tác thu hồi đất, giải phóng mặt dự án xây dựng khu đô thị Thịnh Liệt, quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội Chương 3: Đề xuất số giải pháp cho công tác thu hồi đất, giải phóng mặt dự án xây dựng khu thị Thịnh Liệt thích hợp trình thực Dự án xây dựng KĐTM Thịnh Liệt gặp khó khăn 2.4.2.3 Thực sách pháp luật không quán đảm bảo công Các sách, pháp luật bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người dân có đất bị thu hồi có văn Trung ương UBND thành phố Hà Nội, việc thực chưa quán dự án, chí dự án xây dựng KĐTM Thịnh Liệt: - Giá đất bồi thường đợt cao so với đợt - Định giá loại tài sản để bồi thường chưa chuẩn xác Vì phát sinh khiếu kiện, người dân không chịu nhận bồi thường bàn giao mặt 2.4.2.4 Một số phận người dân có đất bị thu hồi thiếu hợp tác Phần lớn hộ dân có đất bị thu hồi chấp nhận phương án bồi thường, hỗ trợ phương án bán nhà tái định cư Bên cạnh cịn số phận người dân thiếu thiện chí hợp tác, chưa nhận thức đầy đủ lợi ích chung 2.4.2.5 Yếu tố tâm lý người có đất bị thu hồi Nhiều hộ dân từ đời cha, ông sinh sống mảnh đất bị thu hồi, nhà nơi quen thuộc, sống ổn định, họ không muốn xáo trộn, không muốn thay đổi, đặc biệt chỗ Trong thời gian dài (trước thực Luật Đất đai 2003), hộ dân bị thu hồi đất thiệt thòi, giá bồi thường thấp so với giá thị trường, khơng bố trí TĐC chất lượng nhà TĐC thấp không đồng với xây dựng sở hạ tầng, nên tạo dư luật xấu xã hội Tuy từ thực Luật đất đai 2003, việc bảo vệ lợi ích cho người dân có đất bị thu hồi cải thiện nhiều, họ có tâm lý lo lắng, không muốn bàn giao mặt 74 2.4.3 Nhận xét chung Qua đánh giá thực tế công tác thu hồi đất, bồi thường thiệt hại, hỗ trợ tái định cư dự án xây dựng KĐTM Thịnh Liệt cho thấy có thuận lợi dự án thực sau Luật đất đai 2003 đời với đổi sách cịn gặp nhiều khó khăn, bất cập phải giải trình thực dự án Từ kết đánh giá rút điều kiện chủ yếu để công tác GPMB đạt hiệu cao gồm: - Phải có đạo tập trung, thống hỗ trợ, tạo điều kiện sở vật chất Đảng uỷ quyền Đây điều kiện tiên mang tính bắt buộc để đảm bảo cho thành cơng dự án Chỉ có thống cấp quyền từ trung ương đến địa phương cơng tác GPMB tiến hành thuận lợi, nhân dân ủng hộ nhiệt tình khiếu kiện… - Coi trọng công tác tuyên truyền, vận động, phổ biến sách pháp luật quy hoạch, GPMB phương tiện thơng tin đại chúng, báo chí, qua tổ chức đoàn thể… để nhân dân nắm vững sách, chủ trương Nhà nước - Phải chuẩn bị đầy đủ sở vật chất để phục vụ cho việc bồi thường thiệt hại TĐC Cần phải chuẩn bị đầy đủ quỹ đất, quỹ nhà với hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tốt để chủ động TĐC cho đối tượng phải di dời Nhà nước thu hồi đất Khi triển khai dự án có thu hồi đất phải di dời, chủ dự án phải triển khai ngày từ bước đầu việc lập khu tái định cư để phục vụ đền bù giải toả thuận lợi Đây vấn đề quan trọng, định đến tiến độ GPMB thực dự án đầu tư - Tất cán tham gia thực GPMB phải tập huấn kỹ lưỡng, đào tạo đủ sách liên quan đến đền bù, hỗ trợ TĐC Cần giám sát chặt chẽ việc thực GPMB với chủ đầu tư cấp sở nhằm phát giải nhanh chóng, kịp thời, dứt điểm trường hợp khiếu nại, 75 khiếu kiện nhân dân trình GPMB Kiên xử lý theo pháp luật biện pháp hành chính, thi hành cưỡng chế chí truy tố trường hợp “chây ỳ” , cố tình chống đối, đảm bảo tiến độ GPMB, thực dự án theo kế hoạch đề - Phải đảm bảo nguyên tắc công khai, dân chủ công bằng: + Công khai sách GPMB (chính sách giá, hỗ trợ di chuyển, đào tạo nghề, hỗ trợ tạm cư…) sách liên quan đến TĐC đến đối tượng diện phải di dời Phải tuyên truyền phổ biến, giải thích sách, cơng khai quy hoạch, phương án bồi thường cho đối tượng + Dân chủ việc bố trí vị trí hộ dân vào khu TĐC, dân chủ việc xem xét ý kiến, kiến nghị nhân dân cách kịp thời, hợp lý để kịp thời tổng kết, báo cáo cấp có thẩm quyền giải quyết, đồng thời phải biết lắng nghe ý kiến người dân giải thích cho người dân hiểu + Cơng việc áp dụng sách bồi thường thiệt hại, hỗ trợ TĐC + Áp dụng quán sách GPMB Nếu vận dụng khơng qn sách phát sinh khiếu kiện, thắc mắc dân, gây lúng túng cho chủ đầu tư quyền cấp Tuy nhiên, để cơng tác GPMB đạt kết tốt sách đền bù phải bổ sung điều chỉnh phù hợp với thực tế Trong trường hợp cần phải có đạo tập chung thống - Phải có kế hoạch cụ thể cho cơng tác GPMB với sách đền bù, hỗ trợ TĐC xuyên suốt, quán, cấu tổ chức thực phù hợp, đội ngũ cán đủ lực; đạo điều phối thống với phân bổ tài hợp lý cho việc thực thi Tất điều có ý nghĩa vô quan trọng thành công công tác GPMB đạt mục tiêu cuối 76 sách bồi thường, hỗ trợ, TĐC phải khơi phục cải thiện mức sống người bị ảnh hưởng dự án 77 Chƣơng Đề xuất số giải pháp cho cơng tác thu hồi đất, giải phóng mặt dự án xây dựng khu đô thị Thịnh Liệt 3.1 Về chế, sách Pháp luật đất đai đóng vai trị quan trọng nghiệp phát triển đất nước, nhân tố thiếu nghiệp cơng nghiệp hố, đại hố Hồn thiện hệ thống pháp luật nói chung hệ thống pháp luật đất đai nói riêng địi hỏi bắt buộc Nhà nước pháp quyền Đồng thời, để đảm bảo đạt hiệu việc đền bù, hỗ trợ TĐC thực GPMB, pháp luật cần tập trung số vấn đề sau: - Về thay khung giá đất Giá loại đất, phương pháp xác định cịn mang nặng tính chủ quan, chưa phản ánh thực chất giá trị quyền sử dụng đất Giá đất khơng xác định xác làm thiệt hại cho nhà nước khai thác nguồn tài đất đai (các khoản thuế) Trong trường hợp định giá đất thấp, người bị thu hồi phản ứng (có thể liệt), cịn người giao đất lại chấp nhận (do nộp tiền sử dụng đất với giá thấp) dễ phát sinh tiêu cực sử dụng lãng phí, tổng quan nhà nước chịu thiệt hại Như vậy, cần có nghiên cứu, khảo sát cách tồn diện để có đủ thơng tin, sử dụng phương pháp xác định giá đất cách công khai, theo loại đất, hạng đất, vùng mức độ hoàn thiện sở hạ tầng khu vực cần định giá Việc giao cho UBND tỉnh thực việc quy định công bố giá loại đất vào ngày 01 tháng 01 hàng năm theo Luật Đất đai năm 2003 tạo cho hộ bị thu hồi đất có ý thức chờ đợi, trì hoãn việc làm thủ tục lập hồ sơ bồi thường để chờ bồi thường theo giá quy định vào năm sau Do 78 điều kiện giá đất UBND tỉnh quy định phù hợp với thực tế địa phương, đảm bảo quyền lợi cho người bị thu hồi đất đề nghị giữ ổn định, không thiết phải công bố giá đất hàng năm để tránh hình thức, lãng phí, tạo thuận lợi cho Hội đồng bồi thường triển khai công tác giải phóng mặt dự án - Để thực Luật Đất đai 2003 Nghị định 197/2004/NĐ – CP, Nghị định 84/2007/NĐ – CP, Nghị định số 69/2009/NĐ – CP bồi thường, hỗ trợ TĐC Nhà nước thu hồi đất, vấn đề chỉnh sửa ban hành khung sách việc bồi thường hỗ trợ cho hộ dân (như hỗ trợ sản xuất kinh doanh, hỗ trợ tạm cư, hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, việc làm ), chế sách TĐC cần phải sớm tiến hành khơng tạo mâu thuẫn Luật đất đai, gây bất lợi, ảnh hưởng tới tiến độ GPMB Đồng thời với việc sửa đổi, hoàn thiện hệ thống sách pháp luật Nhà nước, cấp quyền cần có văn hướng dẫn chi tiết cụ thể phù hợp với thực tế công tác GPMB 3.2 Về giá đất bồi thƣờng, hỗ trợ * Chính sách bồi thường, hỗ trợ đất Như biết, nội dung phương án bồi thường, hỗ trợ giá đất, mà giá đất bị chi phối nhiều yếu tố: vị trí, hình thể, diện tích, tâm lí xã hội yếu tố ảnh hưởng đến giá đất mức độ khác Sau xác định mức độ ảnh hưởng yếu tố, xác định giá bồi thường đất Có tính giá đất phục vụ cho cơng tác bồi thường GPMB phản ánh đầy đủ giá trị thực tiễn lô đất, đất * Bồi thường, hỗ trợ tài sản đất bị thu hồi Về bản, sách bồi thường, hỗ trợ tài sản phần lớn người bị thu hồi đất chấp nhận Việc bồi thường, hỗ trợ tài sản nên 79 tính theo mức độ thiệt hại thực tế, xem xét giá trị xây dựng Cần thường xuyên xác định lại đơn giá đền bù tài sản đất bị thu hồi cho sát với thị trường để tránh chênh lệch * Chính sách tái định cư Thực đẩy mạnh công tác xây dựng quỹ nhà, đất TĐC, xây dựng trước khu TĐC để chủ động phục vụ công tác GPMB địa bàn Thành phố * Chính sách hỗ trợ ổn định sống Khơng dừng lại việc bố trí tái định cư, việc khôi phục lại sống tạo điều kiện cho người bị thu hồi đất có nguồn thu nhập vấn đề cần quan tâm, điều không trách nhiệm chủ đầu tư mà trách nhiệm quyền địa phương Một mặt phải bảo đảm cho người dân bị ảnh hưởng bị thu hồi đất có sống tốt trước lúc di chuyển, mặt khác biện pháp hữu hiệu hậu xấu kinh tế, xã hội, mơi trường mà q trình tái định cư đưa lại Do vậy, cần có sách, biện pháp khôi phục sống cho họ như: Hỗ trợ chuyển dịch cấu kinh tế, hỗ trợ đào tạo chuyển nghề, tuyển dụng lao động… 3.3 Về công tác tổ chức thực thu hồi đất, GPMB dự án Hiện nay, công tác GPMB dự án xây dựng khu đô thị Thịnh Liệt tiếp tục vấp phải nhiều khó khăn nên chưa thể hoàn thành tiến độ Dưới số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ GPMB: - Khi thực công tác khảo sát sơ bộ, phần diện tích nằm giới GPMB dự án hộ dân đa số đất nông nghiệp Tuy nhiên hộ tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất nên GPMB phát sinh nhiều hộ phải di dời GPMB Đối với hộ chuyển mục đích trước năm 1993 coi đất nên cần tăng thêm quỹ nhà tái định cư, quỹ nhà tái định cư phục vụ dự án không kịp chuẩn bị dẫn đến việc triển khai phần 80 diện tích đất nơng nghiệp có nhà đất gặp nhiều khó khăn phải bố trí tái định cư cho hộ di dời GPMB, mà quỹ nhà tái định cư cần phải tăng thêm để UBND quận Hồng Mai kịp thời bố trí cho hộ dân phải di dời sau phê duyệt phương án BT, HT & TĐC Còn hộ chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nơng nghiệp sang làm nhà giai đoạn 1993 – 2004 khó khăn GPMB khơng có quy định tái định cư cho hộ dân thuộc diện này, giải pháp đưa để đẩy nhanh tiến độ GPMB UBND thành phố cần có ban hành thêm quy định hướng dẫn để có thêm hỗ trợ cho hộ dân hỗ trợ thêm tiền bồi thường xét tái định cư với mức giá cao so với hộ bị thu hồi đất - Do công tác GPMB dự án có liên quan đến nghĩa trang nên việc thu hồi đất tiến hành lâu nhiều so với kế hoạch, mà chủ đầu tư cần đề nghị UBND Thành phố, Ban đạo GPMB Thành phố xem xét điều chỉnh quy hoạch khoanh khu vực nghĩa trang dự án để phù hợp với thực tế sử dụng tập quán nhân dân địa phương đồng thời phù hợp với công tác GPMB - Chủ đầu tư cần phối hợp với bên liên quan tổ chức tuyên truyền, vận động 38 hộ dân phường Thịnh Liệt, 13 hộ phường Hoàng Văn Thụ, 75 hộ phường Tương Mai có phương án phê duyệt không nhận tiền BTHT nhận tiền bồi thường, hỗ trợ Nếu hộ khơng chấp hành tổ chức thực cưỡng chế thu hồi đất theo quy định Đối với hộ chưa chấp hành kê khai, Chủ đầu tư tổ công tác GPMB phường Thịnh Liệt cần hồ sơ quản lý nhà đất có để lập, trình duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư - Cần bổ sung giá đất theo khung giá đất năm 2010 84 hộ dân phường Tương Mai (do trả tiền bồi thường vào ngày 26/12/2009 sát với thời điểm thành phố ban hành khung giá đất vào ngày 01/01/2010) Theo đó, ngày 15/06/2010 UBND Thành phố Hà Nội có văn số 4379/UBND-TNMT sách giá bồi thường đất, giá bán nhà TĐC thực số dự án địa bàn Quận Hoàng Mai UBND Quận cần xem xét có ý kiến đạo để chủ 81 đầu tư áp dụng khung giá theo văn 4379/UBND-TNMT UBND Thành phố Hà Nội 84 hộ dân phường Tương Mai - Đặc biệt, có nhiều hộ gia đình, cá nhân chấp hành có nguyện vọng sớm nhận tiền bàn giao mặt lại phải chờ sau UBND Thành phố ban hành Quyết định thu hồi đất, giao đất tổng thể dự án UBND Thành phố cần xem xét chế, quy trình GPMB linh động trường hợp có nguyện vọng chấp hành 3.4 Một số giải pháp khác 3.4.1 Tăng cường vai trị cộng đồng việc tham gia cơng tác GPMB * Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, vận động người dân thực sách Nhà nước, Thành phố GPMB Nâng cao nhận thức người dân công tác GPMB Cần phải tuyên truyền để người dân hiểu GPMB việc cần thiết phải thực trình phát triển đất nước * Thực cơng khai hố, dân chủ hố cơng tác GPMB Nguyên tắc công khai, dân chủ công tác GPMB cấp Chính quyền quan tâm coi trọng Kết thực công khai, dân chủ bước góp phần hạn chế vấn đề tiêu cực, giảm bớt phiền hà, tạo điều kiện cho nhân dân tham gia giám sát thực sách công bằng, sát thực tế 3.4.2 Nâng cao lực cán hiệu làm việc ban bồi thường, hỗ trợ TĐC Công tác GPMB nhiệm vụ thuộc trách nhiệm Nhà nước, xác định quan trọng, thường xuyên lâu dài Do vậy, việc xây dựng hệ thống tổ chức máy chuyên trách làm công tác GPMB cần thiết để giúp cấp Chính quyền thực tốt nhiệm vụ quản lý hành Nhà nước lĩnh 82 vực công tác Việc xây dựng củng cố tổ chức máy chuyên trách công tác GPMB cần quan tâm theo hướng: + Tiếp tục hoàn thiện quy chế hoạt động chức Ban bồi thường, GPMB Việc phân công trách nhiệm, quyền hạn cho tổ chức máy chuyên trách rõ ràng, giảm bớt đầu mối phải làm thủ tục hành chính, làm rõ trách nhiệm quan quản lý hành Nhà nước Đồng thời đề cao trách nhiệm phối hợp giải công việc có tổ chức đứng chủ trì xem xét vấn đề có liên quan đến nhiều ngành quản lý Nhà nước + Tạo đầy đủ điều kiện phương tiện kỹ thuật cần thiết để tổ chức máy chuyên trách có khả nắm bắt được, tổng hợp nhanh nhạy kịp thời tình hình địa bàn; tăng cường khả nghiên cứu hoạch định sách phân tích tình hình thực thi sách thực tiễn; làm tốt việc kiểm tra, đôn đốc tham mưu cho lãnh đạo, đạo quận, huyện Thành phố + Tổ chức máy phải kiện tồn để có đủ đội ngũ cán bộ, cơng chức có kiến thức lực cơng tác phù hợp; làm việc mang tính nghề nghiệp chuyên trách ổn định Chăm lo kiện toàn, bồi dưỡng đội ngũ công chức chuyên trách làm công tác GPMB: + Đội ngũ công chức chuyên trách làm công tác GPMB phải quan tâm đào tạo, bồi dưỡng kiện tồn thường xun Đó cơng chức thay mặt Nhà nước để giải vấn đề liên quan đến lợi ích, quyền nghĩa vụ tổ chức cơng dân q trình thực nhiệm vụ GPMB Đồng thời người thực thi cơng vụ với tính chun nghiệp cao lĩnh vực công tác Tổ chức tập huấn, bồi dưỡng kiến thức quản lý Nhà nước đất đai 83 chế độ sách liên quan đến GPMB cho đội ngũ cán chuyên trách làm công tác GPMB từ cấp trung ương đến cấp sở + Phải thường xuyên quan tâm thực có kết việc đánh giá phân loại công chức đội ngũ chun trách để có hình thức động viên, khen thưởng có kế hoạch đào tạo, bồi dưỡng, tập huấn hàng năm sát với thực tế + Cần có sách đãi ngộ phù hợp với tính chất phức tạp yêu cầu trách nhiệm cao thực thực thi công vụ đội ngũ công chức chuyên trách này, để khắc phục tâm lý thiếu an tâm, lo ngại môi trường làm việc căng thẳng 84 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ KẾT LUẬN Nghiên cứu đánh giá công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư Dự án xây dựng KĐTM Thịnh Liệt địa bàn quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội, rút số kết luận sau: (1) Chính sách bồi thường, giải phóng mặt Nhà nước thu hồi đất Việt Nam từ sau có Luật Đất đai 2003 đến có đổi tiến bộ, đảm bảo giải lợi ích Nhà nước, nhà đầu tư lợi ích người dân bị thu hồi đất Tại Dự án xây dựng KĐTM Thịnh Liệt nhìn chung thực thi quy định pháp luật bồi thường giải phóng mặt (2) Qua kết điều tra, nghiên cứu luận văn cho thấy giá đất bồi thường (giá đất ở) dự án xây dựng KĐTM Thịnh Liệt thấp nhiều so với giá thị trường Giá bồi thường đất thấp nguyên nhân chủ yếu gây nên khó khăn cơng tác bồi thường, GPMB dự án, làm chậm tiến độ thực dự án (3) Việc phân loại nhà, bồi thường giá trị nhà tài sản khác nhìn chung phù hợp thời điểm thực Dự án Tuy nhiên số tồn số trường hợp tính giá trị nhà để bồi thường chưa sát với giá xây dựng (4) Tình hình thực sách hỗ trợ, tái định cư dự án vận dụng quy định pháp luật Tuy nhiên sách hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, việc làm cho hộ dân bị thu hồi đất thuộc diện TĐC chưa có dẫn đến thiệt thịi khó khăn cho hộ dân có đất bị thu hồi 85 KIẾN NGHỊ Để sách bồi thường, giải phóng mặt phù hợp với tình hình thực tiễn, tạo điều kiện cho địa phương trình thực hiện, đảm bảo hài hịa lợi ích Nhà nước người bị thu hồi đất, xin kiến nghị: (1) Cần xem xét điều chỉnh tăng giá đất Khung giá Nhà nước giá loại đất UBND thành phố Hà Nội ban hành hàng năm theo hướng sát với giá thị trường điều kiện bình thường (2) Phải chuẩn bị đầy đủ sở vật chất, đủ quỹ nhà với hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tốt để chủ động tái định cư cho đối tượng phải di dời Nhà nước thu hồi đất Đây vấn đề quan trọng tạo điều kiện đảm bảo tiến độ GPMB thực dự án (3) Đối với hộ dân trước bị thu hồi đất dự án sống chủ yếu kinh doanh dịch vụ đề nghị UBND thành phố Hà Nội có chế hỗ trợ riêng hỗ trợ tìm nơi kinh doanh cho hộ có nhà mặt phố buôn bán, sản xuất, hỗ trợ chuyển đổi ngành nghề cho nhân khơng có điều kiện kinh doanh nơi mới, (4) Kế hoạch hỗ trợ đào tạo nghề giải việc làm cho người bị thu hồi đất phải tiến hành song song với trình lập quy hoạch, kế hoạch thu hồi đất Nhà nước 86 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài nguyên Môi trường (2005), Báo cáo tình hình sử dụng đất nơng nghiệp xây dựng khu công nghiệp đời sống việc làm người có đất bị thu hồi Bộ Tài nguyên Môi trường (2005), Báo cáo kiểm tra thi hành Luật Đất đai Bộ Tài nguyên Môi trường (2005), Báo cáo đề tài “Nghiên cứu vấn đề kinh tế đất thị trường bất động sản” Chính phủ, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP “Hướng dẫn thi hành Luật đất đai” Hà Nội, 2004 Chính phủ, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP “về phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất” Hà Nội, 2004 Chính phủ, Nghị định số 197/2004/NĐ-CP “Về bồi thường, hỗ trợ tái định cư nhà nước thu hồi đất” Hà Nội, 2004 Chính phủ, Nghị định 123 /2007/NĐ-CP "Sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất" Hà Nội, 2007 Chính phủ, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP "Quy định bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai” Hà Nội, 2007 Chính phủ, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP “Quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư Hà Nội, 2009 10 Luật Đất đai (1993), NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 11 Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai (1998), NXB Bản đồ, Hà Nội 87 12 Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai (2001), NXB Bản đồ, Hà Nội 13 Luật Đất đai (2003), NXB Bản đồ, Hà Nội 14 Ngân hàng Phát triển Châu Á, Cẩm nang tái định cư (Hướng dẫn thực hành) 15 Phạm Đức Phong (2002), “Mấy vấn đề then chốt việc đền bù giải phóng mặt dự án xây dựng Việt Nam (2002), Hội thảo Đền bù giải phóng mặt dự án xây dựng Việt Nam ngày 12 - 13/9/2002, Hà Nội 16 Đặng Thái Sơn (2002), Đề tài nghiên cứu xã hội học sách đền bù giải phóng mặt tái định cư, Viện Nghiên cứu Địa - Tổng cục Địa 17 UBND thành phố Hà Nội, Quyết định số 26/2005/QĐ-UB "Quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thực Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 Chính phủ Nhà nước thu hồi đất địa bàn thành phố Hà Nội" Hà Nội, 2005 18 UBND thành phố Hà Nội, Quyết định số 199/2004/QĐ-UB, ngày 29/12/2004“về việc ban hành khung giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội năm 2005” Hà Nội, 2004 19 UBND quận Hoàng Mai, định chi tiết kèm theo phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho hộ gia đình thuộc diện giải phóng mặt dự án xây dựng khu đô thị Thịnh Liệt Hà Nội, 20042010 20 UBND thành phố Hà Nội, Quyết định số 05/2006/QĐ-UB “về việc ban hành khung giá loại đất địa bàn thành phố Hà Nội năm 2006” Hà Nội, 2006 21 Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX, Nxb.Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2001 88 ... Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, giải phóng mặt dự án xây dựng khu thị Thịnh Liệt, quận Hoàng Mai , thành phố Hà Nội Mục tiêu nghiên cứu Đánh giá thực trạng thực công tác thu hồi đất, bồi... 2: Thực trạng cơng tác thu hồi đất, giải phóng mặt dự án xây dựng khu đô thị Thịnh Liệt, quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội Chương 3: Đề xuất số giải pháp cho công tác thu hồi đất, giải phóng mặt. .. kết thực công tác thu hồi đất, GPMB để thực dự án địa bàn thành phố Hà Nội? ??………………………………………… 34 Chương 2: Thực trạng công tác thu hồi đất, giải phóng mặt dự án xây dựng khu thị Thịnh Liệt, quận Hoàng