Luận văn đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư dự án xây dựng khu nhà ở dịch vụ tổng hợp và nhà ở xã hội phường lê lợi, thành phố vinh

luận văn

`BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

-

PHẠM NAM KHÁNH

ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG, HỖ TRỢ TÁI ðỊNH CƯ DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU NHÀ Ở DỊCH VỤ TỔNG HỢP VÀ NHÀ Ở Xà HỘI PHƯỜNG LÊ LỢI, THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Chuyên ngành : QUẢN LÝ ðẤT ðAI

Mã số : 60.62.16

Người hướng dẫn khoa học : PGS.TS NGUYỄN VĂN DUNG

HÀ NỘI – 2011

LỜI CAM ðOAN

- Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn

là trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào

- Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñược

chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Phạm Nam Khánh

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình ñiều tra, nghiên cứu ñể hoàn thiện luận văn, tôi ñã nhận ñược sự hướng dẫn, giúp ñỡ nhiệt tình, quý báu của các nhà khoa học, của các

cơ quan, tổ chức, nhân dân và các ñịa phương

Tôi xin ñược bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa học PGS.TS Nguyễn Văn Dung ñã tận tình hướng dẫn, giúp ñỡ tôi trong suốt quá trình hoàn thành luận văn

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo trong khoa Tài nguyên và Môi trường, Viện sau ñại học và nhà trường ðại học Nông Nghiệp – Hà Nội, Tập thể và Lãnh ñạo Trung tâm Phát triển Quỹ ñất, Phòng Tài nguyên – Môi trường, các Ban quản lý dự án, các phòng, ban, cán bộ và nhân dân phường Lê Lợi, UBND thành phố Vinh… ñã nhiệt tình giúp ñỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia ñình, những người thân, cán bộ, ñồng nghiệp và bạn bè ñã tạo ñiều kiện tốt nhất về mọi mặt cho tôi trong suốt quá trình thực hiện ñề tài

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Vinh, ngày….tháng….năm 2011 Tác giả luận văn

Phạm Nam Khánh

2.2 Tổng quan chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng trên thế

2.3 Nghiên cứu chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư ở Việt

2.4 Những nghiên cứu trong của các tác giả trong nước về bồi

2.5 Công tác quản lý nhà nước về ñất ñai trên ñịa bàn thành phố

2.6 Nhận xét chung về tổng quan các vấn ñề nghiên cứu 36

3 ðỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP

4.1 ðiều kiện tự nhiên kinh tế xã hội và tình hình quản lý sử dụng

4.1.1 ðiều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan môi trường 39

4.2 Công tác bồi thường, GPMB dự án xây dựng khu nhà ở dịch vụ

bằng khi nhà nước thu hồi ñất Dự án xây dựng khu nhà ở dịch vụ

4.4.1 Tình hình chung về việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ,

4.5 ðề xuất, kiến nghị giải pháp cho công thu hồi, bồi thường 68

13 Bộ Nông nghiệp và phát triển nông thôn BNN PTNT

19 Khu Công nghiệp, công nghiệp nhỏ KCN, CNN

22 Trung học cơ sở, Trung học phổ thông THCS, THPT

DANH MỤC BẢNG

4.1 Hiện trạng sử dụng ñất của UBND phường Lê Lợi 43

4.4 Tổng hợp xác ñịnh ñối tượng ñược bồi thường và không ñược bồi

4.6 Ý Kiến của người có ñất bị thu hồi trong việc xác ñịnh ñối tượng

4.7 So sánh mức ñộ chênh lệch giữa giá bồi thường và giá bồi

4.8 Ý kiến của người bị thu hồi ñất về giá bồi thường 54 4.9 Ý kiến của người bị thu hồi ñất và tài sản gắn liền với ñất 56

4.12 Tình hình lao ñộng và việc làm của các hộ dân bị thu hồi ñất Dự

án xây dựng khu nhà ở dịch vụ tổng hợp và nhà ở xã hội ở

4.13 Thu nhập bình quân của người dân (ñơn vị ñồng) 66

1 MỞ đẦU

1.1 Tắnh cấp thiết của ựề tài

Trong những năm qua, trên khắp các vùng, miền của ựất nước, nhiều khu công nghiệp, khu ựô thị mới ựược xây dựng, hệ thống kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội ựược nâng cấp, xây mới ngày càng ựồng bộ và hiện ựại Nhờ

ựó, bộ mặt của ựất nước ựã thay ựổi nhanh chóng theo hướng công nghiệp hóa, hiện ựại và văn minh Việc thu hồi ựất bao gồm cả ựất ở và ựất nông nghiệp cho xây dựng các khu công nghiệp, khu ựô thị, kết cấu hạ tầng kinh tế

- xã hội, các công trình công cộng, phục vụ lợi ắch quốc gia dẫn ựến ựất cho sản xuất - kinh doanh của người dân bị thu hẹp, phải thay ựổi chỗ ở và ựiều kiện sống

Nhà nước ta ựã ban hành nhiều chắnh sách và ựã ựược các ựịa phương

nỗ lực vận dụng ựể giải quyết vấn ựề bồi thường, tái ựịnh cư, bảo ựảm việc làm, thu nhập và ựời sống của người dân có ựất bị thu hồi Song tình trạng thiếu việc làm, thất nghiệp, không chuyển ựổi ựược nghề nghiệp, khó khăn trong cuộc sống sinh hoạt nơi ở mới, ựặc biệt ựối với người nông dân bị thu hồi ựất ựã và ựang diễn ra ở nhiều ựịa phương Nguyên nhân này một phần do nhiều nơi thực hiện ựền bù, tái ựịnh cư, ựào tạo, giải quyết việc làm cho người dân bị thu hồi ựất còn chưa hợp lý, dẫn ựến tình trạng khiếu kiện gây mất trật

tự, an ninh xã hội Bên cạnh ựó, bản thân người dân bị thu hồi ựất còn thụ ựộng trông chờ vào Nhà nước, chưa tắch cực tự ựào tạo ựể ựáp ứng với sự nghiệp CNH, HđH ựất nước

Trong những năm qua, thành phố Vinh ựã và ựang quyết tâm tập trung nguồn lực ựể xây dựng cơ sở vật chất thực hiện vai trò là Ộđô thị trung tâm kinh tế - văn hoá của vùng Bắc Trung BộỢ theo Quyết ựịnh số 10/1998/Qđ-TTg về ựịnh hướng Quy hoạch tổng thể hệ thống ựô thị Việt Nam ựến năm

2020 đồng thời tạo tiền ựề cho việc phát triển thành phố Vinh thành trung tâm kinh tế - văn hoá vùng Bắc Trung Bộ theo Quyết ựịnh số 239/2005/Qđ-TTg ngày 30/9/2005 của Thủ tướng Chắnh phủ Ngày 05/09/2008, Thủ tướng Chắnh phủ ựã có Quyết ựịnh số 1210/Qđ-TTg công nhận thành phố Vinh là

ựô thị loại I trực thuộc tỉnh Nghệ An Chắnh vì vậy tốc ựộ phát triển các khu công nghiệp, khu ựô thị, việc xây dựng kết cấu cơ sở hạ tầng kinh tế xã hội, các công trình công cộng, diễn ra rất nhanh, quá trình ựó ựi liền với việc thu hồi ựất, bao gồm cả ựất nông nghiệp của một bộ phận dân cư, chủ yếu là vùng ven ựô, vùng có ựiều kiện giao thông thuận lợi, có ựiều kiện phát triển kinh tế

xã hội Giải quyết việc làm, ổn ựịnh và từng bước nâng cao ựời sống cho người bị thu hồi ựất là nhiệm vụ của cấp uỷ đảng, chắnh quyền và toàn xã hội không chỉ riêng ở thành phố Vinh mà một số ựịa phương khác cũng ựang gặp phải khó khăn trong việc thực hiện chắnh sách bồi thường giải phóng mặt bằng ựến ựời sống và việc làm của người dân khi Nhà nước thu hồi ựất

Xuất phát từ thực tế trên chúng tôi thực hiện ựề tài: "đánh giá việc

thực hiện chắnh sách bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái ựịnh cư

dự án xây dựng khu nhà ở dịch vụ tổng hợp và nhà ở xã hội phường Lê Lợi, thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An"

1.2 Mục ựắch

- đánh giá việc thực hiện chắnh sách bồi thường GPMB, hỗ trợ, tái ựịnh

cư dự án xây dựng khu nhà ở dịch vụ tổng hợp và nhà ở xã hội phường Lê Lợi, góp phần thực hiện tốt chắnh sách giải phóng mặt bằng

- đánh giá ảnh hưởng của việc thu hồi ựất ựến ựời sống và việc làm của người dân

- đề xuất các giải pháp góp phần thực hiện tốt chắnh sách bồi thường giải phóng mặt bằng dự án xây dựng khu nhà ở dịch vụ tổng hợp và nhà ở xã hội phường Lê Lợi, thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An

1.3 Yêu cầu

- Nghiên cứu nắm vững chính sách về bồi thường, giải phóng mặt bằng

và các văn bản có liên quan

- Nguồn số liệu, tài liệu ñiều tra phản ánh ñúng quá trình thực hiện các chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng qua một số dự án ñã ñược thực hiện trên ñịa bàn nghiên cứu có ñộ tin cậy và chính xác Các số liệu ñiều tra thu thập phải ñược phân tích, ñánh giá một cách khách quan khoa học

- ðề xuất các giải pháp nhằm ñẩy nhanh tiến ñộ và thực hiện tốt chính sách bồi thường thiệt hại Khi nhà nước thu hồi ñất, áp dụng với ñịa bàn nghiên cứu

2 TỔNG QUAN VỀ VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

2.1 Khái quát về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư

2.1.1 Bồi thường

- "Bồi thường" hay “ñền bù” có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào ñó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác

ðiều này có nghĩa là:

+ Không phải mọi khoản bồi thường ñều chi trả ñược bằng tiền

+ Sự mất mát của người bị thu hồi ñất không chỉ là về mặt vật chất mà nhiều trường hợp còn mất mát cả về tinh thần nhất

+ Về mặt hành chính thì ñây là một quá trình không tự nguyện, có tính cưỡng chế và vẫn là ñòi hỏi sự "hy sinh", không thể là một sự bồi thường ngang giá tuyệt ñối

Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào ñó bị thiệt hại vì hình vi của chủ thể khác mang lại

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng ñất ñối với diện tích ñất bị thu hồi cho người bị thu hồi ñất Trong ñó, giá trị quyền sử dụng ñất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng ñất ñối với một diện tích ñất xác ñịnh trong thời hạn sử dụng ñất xác ñịnh

Việc bồi thường có thể vô hình hoặc hữu hình, có thể do các quy ñịnh của pháp luật ñiều tiết, hoặc do thỏa thuận giữa các chủ thể

2.1.2 Hỗ trợ

Hỗ trợ là giúp ñỡ nhau, giúp thêm vào Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất

là việc Nhà nước giúp ñỡ người bị thu hồi ñất thông qua ñào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí ñể di dời ñến ñịa ñiểm mới [22]

2.1.3 Tái ñịnh cư

Tái ñịnh cư là việc di chuyển ñến một nơi khác với nơi ở trước ñây ñể

sinh sống và làm ăn Tái ñịnh cư bắt buộc ñó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu ñất ñai ñể thực hiện các dự án phát triển

Tái ñịnh cư (TðC) ñược hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về ñất, tài sản; di chuyển ñến nơi ở mới và các hoạt ñộng hỗ trợ ñể xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại ñó

Như vậy, TðC là hoạt ñộng nhằm giảm nhẹ các tác ñộng xấu về kinh tế

- xã hội ñối với một bộ phận dân cư ñã gánh chịu vì sự phát triển chung

Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi ñất mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng ñất ñược bố trí TðC bằng một trong các hình thức sau;

- Bồi thường bằng nhà ở;

- Bồi thường bằng giao ñất ở mới;

- Bồi thường bằng tiền ñể người dân tự lo chỗ ở [13]

Tái ñịnh cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong chính sách giải phóng mặt bằng

2.2 Tổng quan chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng trên thế giới

và một số tổ chức ngân hàng

ðối với bất cứ một quốc gia nào trên thế giới, ñất ñai là nguồn lực quan trọng nhất, cơ bản của mọi hoạt ñộng ñời sống kinh tế - xã hội Khi Nhà nước thu hồi ñất phục vụ cho các mục ñích của quốc gia ñã làm thay ñổi toàn bộ ñời sống kinh tế của hàng triệu hộ dân và người dân, người bị ảnh hưởng không những không hạn chế về số lượng mà còn có xu hướng ngày càng tăng ðặc biệt, ở những nước ñang phát triển, người dân chủ yếu sống bằng nghề nông nghiệp ñó là vấn ñề sống còn của họ Dưới ñây là một số kinh nghiệm quản lý ñất ñai của các nước trên thế giới sẽ phần nào giúp ích cho Việt Nam

chúng ta, ñặc biệt trong chính sách bồi thường GPMB

2.2.1 Trung Quốc

Ở Trung Quốc, ñất ñai thuộc chế ñộ công hữu, gồm sở hữu toàn dân và

sở hữu tập thể ðất ñai ở khu vực thành thị và ñất xây dựng thuộc sở hữu nhà nước ðất ở khu vực nông thôn và ñất nông nghiệp thuộc sở hữu tập thể, nông dân lao ñộng Theo quy ñịnh của Luật ñất ñai Trung Quốc năm 1998, ñất ñai thuộc sở hữu nhà nước ñược giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng theo các hình thức giao ñất không thu tiền sử dụng ñất (cấp ñất), giao ñất có thu tiền sử dụng ñất và cho thuê ñất

ðất thuộc diện ñược cấp bao gồm ñất sử dụng cho cơ quan nhà nước, phục vụ mục ñích công cộng, xây dựng cơ sở hạ tầng và phục vụ cho mục ñích quốc phòng, an ninh ðất sử dụng vào mục ñích sản xuất kinh doanh thì ñược Nhà nước giao ñất theo hình thức giao ñất có thu tiền sử dụng ñất hoặc

là cho thuê ñất

Trong trường hợp Nhà nước thu hồi ñất của người ñang sử dụng ñể sử dụng vào mục ñích công cộng, lợi ích quốc gia thì Nhà nước có chính sách bồi thường và tổ chức TðC cho người bị thu hồi ñất

Vấn ñề bồi thường cho người có ñất bị thu hồi ñược pháp luật ñất ñai Trung Quốc quy ñịnh như sau:

Về thẩm quyền thu hồi ñất: Chỉ có Chính phủ (Quốc vụ viện) và chính

quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có quyền thu hồi ñất Quốc

vụ viện có thẩm quyền thu hồi ñất nông nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trở lên ñối với các laọi ñất khác Dưới hạn mức này thì do chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ra quyết ñịnh thu hồi ñất ðất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từ ñất thuộc sở hữu tập thể thành ñất thuộc sở hữu nhà nước

Về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật ñất ñai Trung Quốc quy ñịnh,

người nào sử dụng ñất thì người ñó có trách nhiệm bồi thường Phần lớn tiền

bồi thường do người sử dụng ñất trả Tiền bồi thường bao gồm các khoản như

lệ phí sử dụng ñất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người có ñất bị thu hồi Ngoài ra, pháp luật ñất ñai Trung Quốc còn quy ñịnh mức nộp

lệ phí trợ cấp ñời sống cho người bị thu hồi ñất là nông dân cao tuổi không thể chuyển ñổi sang ngành nghề mới khi bị mất ñất nông nghiệp, khoảng từ 442.000-2.175.000 nhân dân tệ/ha

Các khoản phải trả cho người bị thu hồi ñất gồm tiền bồi thường ñất ñai, tiền trợ cấp TðC, tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên ñất Cách tính tiền bồi thường ñất ñai và tiền trợ cấp TðC căn cứ theo giá trị tổng sản lượng của ñất ñai những năm trước ñây rồi nhân với một hệ số do Nhà nước quy ñịnh Còn ñối với tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên ñất thì xác ñịnh theo giá thị trường tại thời ñiểm thu hồi ñất

Về nguyên tắc bồi thường: các khoản tiền bồi thường phải ñảm bảo cho

người dân bị thu hồi ñất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ ở Bắc kinh, phần lớn các gia ñình dùng số tiền bồi thường ñó cộng với khoản tiền tiết kiệm của họ có thể mua ñược căn hộ mới Còn ñối với người dân ở khu vực nông thôn có thể dùng khoản tiền bồi thường mua ñược hai căn hộ ở cùng một nơi

Ví dụ: tại thành phố Thượng Hải, tiêu chuẩn sắp xếp bồi thường di dời nhà hiện nay ñược thực hiện theo 3 loại:

- Loại 1: Lấy theo giá thị trường của nhà ñất ñối với nhà bị tháo dời

cộng thêm với “Giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng của ngôi nhà bị

về nhà ở Người bị di dời có thể chọn hình thức bố trí nhà ở cho phù hợp Dựa vào khu vực bố trí nhà ở ñể tăng thêm diện tích, dựa theo phân cấp từng vùng trong thành phố Càng ra ngoại vi hệ số tăng thêm càng cao, mức tăng thêm

có thể là 70%, 80% hay 100%

Tuy nhiên, ở thành thị, cá biệt cũng có một số gia ñình sau khi ñược bồi thường cũng không mua nổi một căn hộ ñể ở Những ñối tượng trong diện giải toả mặt bằng thường ñược hưởng chính sách mua nhà ưu ñãi của Nhà nước, song trên thực tế họ thường mua nhà bên ngoài thị trường

Về tổ chức thực hiện và quản lý giải toả mặt bằng: Cục quản lý tài

nguyên ñất ñai ở các ñịa phương thực hiện việc quản lý giải toả mặt bằng Người nhận khu ñất thu hồi sẽ thuê một ñơn vị xây dựng giải toả mặt bằng khu ñất ñó, thường là các ñơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu ñất giải toả

Nhìn chung hệ thống pháp luật về bồi thường và TðC của Trung Quốc ñều nhằm bảo vệ những người mà mức sống có thể bị giảm do việc thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án Theo một nghiên cứu gần ñây của WB thì các luật

về TðC của Trung Quốc ñối với các dự án phát triển ñô thị, công nghiệp và giao thông "ñã ñáp ứng ñầy ñủ các yêu cầu của WB trong tài liệu hướng dẫn thực hiện TðC"

2.2.2 Thái Lan

Thái Lan, cũng giống như ở nhiều nước khác trong khu vực châu Á, quá trình ñô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về ñất ñai ñều do cơ chế thị trường ñiều tiết Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý, việc ñền bù ñược tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; ñịnh giá ñền bù

Giá ñền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án Nếu một dự án mang tính chiến lược quốc gia thì nhà nước ñền bù với giá rất cao so với giá

thị trường Nhìn chung, khi tiến hành lấy ñất của dân, nhà nước hoặc cá nhân ñầu tư ñều ñền bù với mức cao hơn giá thị trường

Hiến pháp Thái Lan năm 1982 quy ñịnh việc trưng dụng ñất cho các mục ñích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho ñất nước, phát triển ñô thị, cải tạo ñất ñai và các mục ñích công cộng khác phải theo giá thị trường cho những người có ñủ ñiều kiện theo quy ñịnh của pháp luật về tất cả các thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy ñịnh việc bồi thường phải khách quan cho người chủ mảnh ñất và người có quyền thừa kế tài sản ñó Dựa trên các quy ñịnh này, các ngành có quy ñịnh chi tiết cho việc thực hiện trưng dụng ñất của ngành mình

Năm 1987 Thái Lan ban hành Luật trưng dụng BðS áp dụng cho việc trưng dụng ñất sử dụng vào các mục ñích xây dựng tiện ích công cộng, Quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho ñất nước, phát triển ñô thị, công nghiệp, nông nghiệp, cải tạo ñất ñai vào các mục ñích công cộng Luật này quy ñịnh các nguyên tác về trưng dụng ñất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường các lạo tài sản bị thiệt hại Căn cứ vào ñó, từng ngành ñưa

ra các quy ñịnh cụ thể và trình tự tiến hành bồi thường TðC, nguyên tắc cụ thể xác ñịnh giá trị bồi thường, các bước lập và phê duyệt dự án bồi thường, thủ tục thành lập các cơ quan, Uỷ ban tính toán bồi thường TðC, trình tự ñàm phán, tình tự nhận tiền bồi thường, quyền khiếu nại, quyền khiếu nại ra toà

Ví dụ: trng ngành ñiện năng thì cơ quan ðiện lực Thái Lan là nơi có nhiều dự

án bồi thường TðC lớn nhất cả nước, họ ñã xây dựng chính sách riêng với mục tiêu: “ðảm bảo cho những người ảnh hưởng một mức sống tốt hơn” thông qua việc cung cấp cơ sở hạ tầng có chất lượng và ñạt mức tối ña nhu cầu, ñảm bảo cho những người bị ảnh hưởng có thu nhập cao hơn và ñược tham gia nhiều hơn vào quá trình phát triển xã hội, vì thực tế ñã tỏ ra hiệu quả khi nhu cầu thu hồi ñất trong nhiều dự án

2.2.3 Australia

Luật ñất ñai của Australia quy ñịnh ñất ñai của quốc gia thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân Luật ñất ñai bảo hộ tuyệt ñối quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu ñất ñai Chủ sở hữu có quyền cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế theo di chúc mà không có sự cản trở nào, kể cả việc tích luỹ ñất ñai

Theo luật của Australia 1989 có hai loại thu ñất, ñó là thu ñất bắt buộc

và thu ñất tự nguyện

Thu hồi ñất tự nguyện ñược tiến hành khi chủ ñất cần ñược thu hồi ñất Trong thu ñất tự nguyên không có quy ñịnh ñặc biệt nào ñược áp dụng mà việc thoả thuận ñó là nguyên tắc cơ bản nhất Chủ có ñất cần ñược thu hồi và người thu hồi ñất sẽ thoả thuận giá bồi thường ñất trên tinh thần ñồng thuận

và căn cứ vào thị trường Không có bên nào có quyền hơn bên nào trong thoả thuận và cũng không bên nào ñược áp ñặt ñối với bên kia

Thu hồi ñất bắt buộc ñược Nhà nước Australia tiến hành khi Nhà nước

có nhu cầu sử dụng ñất cho các mục ñích công cộng và các mục ñích khác Thông thường, nhà nước có ñược ñất ñai thông qua ñàm phán

Trình tự thu ñất bắt buộc ñược thực hiện như sau: Nhà nước gửi cho các chủ ñất một văn bản trong ñó nêu rõ mục tiêu thu hồi ñất vì các mục ñích công cộng Văn bản này gồm các nội dung chính như cơ quan muốn thu hồi ñất, miêu tả chi tiết mảnh ñất, mục ñích sử dụng ñất sau khi thu hồi và các giải thích vì sao mảnh ñất ñó phù hợp với mục tiêu công cộng ñó Chủ sở hữu mảnh ñất có thể yêu cầu Bộ trưởng Bộ Tài Chính và quản lý xem xét lại vấn

ñề thu hồi ñất Nếu chủ sở hữu vẫn chưa hài lòng thì có thể tiếp tục yêu cầu trọng tài phúc thẩm hành chính phán xử Trọng tài phúc thẩm hành chính không thể xem xét tính ñúng ñắn về quyết ñịnh của Chỉnh phủ nhưng có thể xem xét các vấn ñề liên quan khác Nhà nước thông báo rộng rãi quyết ñịnh thu hồi ñất và chủ sở hữu ñất phải thông báo cho bất kỳ ai muốn mua mảnh

ñất ñó về quyết ñịnh thu hồi ñất của Chính phủ Sau ñó, Nhà nước sẽ ban hành quyết ñịnh thu hồi ñất và thông báo trên báo chí Chủ sở hữu ñất nhận ñược thông báo khuyên tiến hành các thủ tục yêu cầu bồi thường Chủ sở hữu ñất thông thường có quyền tiếp tục ở trên ñất ít nhất là 6 tháng sau khi ñã có quyết ñịnh thu hồi ñất Ngay sau khi có quyết ñịnh thu hồi ñất, chủ ñất có thể yêu cầu nhà nước bồi thường Nguyên tắc của bồi thường là công bằng và theo giá thị trường Thông thường, các yếu tố sẽ ñược tính toán trong quá trình bồi thường ñó là giá thị trường, giá ñặc biệt ñối với chủ sở hữu, các chi phí liên quan như chi phí di chuyển, chi phí TðC

2.2.4 Ngân hàng Thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB)

Theo kinh nghiệm của các tổ chức Ngân hàng quốc tế thì “ chìa khoá dẫn tời việc bồi thường TðC hợp lý là chấp nhận và thực hiện chính sách phát triển mà con người là trung tâm chứ không phải là chính sách ñền bù vật chất ” [11] Vì vậy, mục tiêu chính sách bồi thường TðC của Ngân hàng thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) là việc bồi thường TðC sẽ ñược giảm thiểu càng nhiều càng tốt và ñưa ra những biện pháp khôi phục ñể giúp người bị ảnh hưởng cải thiện hoặc ít ra vẫn giữ ñược mức sống, khả năng thu nhập và mức ñộ sản xuất như trước khi có dự án Các biện pháp phục hồi ñược cung cấp là bồi thường theo giá trị thay thế nhà cửa và các kết cấu khác, bồi thường ñất nông nghiệp là lấy ñất ñai có cùng hiệu suất và phải thật gần với ñất ñã bị thu hồi, bồi thường ñất thổ cư có cùng diện tích ñược người bị ảnh hưởng chấp nhận, giao ñất TðC với thời hạn ngắn nhất ðối với ñất ñai

và tài sản ñược ñền bù chính sách của WB và ADB là phải bồi thường theo giá xây dựng mới ñối với tất cả các công trình xây dựng và quy ñịnh thời hạn bồi thường TðC hoàn thành trước một tháng khi dự án triển khai thực hiện

Về quyền ñược tư vấn và tham gia của các hộ bị thu hồi ñất, WB và ADB quy ñịnh các thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường TðC của dự án

phải thông ñầy ñủ, công khai ñể tham khảo ý kiến, hợp tác và tìm mọi cách thoả mãn nhu cầu chính ñáng của họ trong suốt quá trình lập kế hoạch bồi thường TðC cho tới khi thực hiện công tác lập kế hoạch Kế hoạch giải toả ñất ñược thực hiện sau khi ñã hội ý với người bị thu hồi ñất Việc lập kế hoạch cho công tác bồi thường TðC ñược WB và ADB coi là ñiều bắt buộc trong quá trình thẩm ñịnh dự án Mức ñộ chi tiết của kế hoạch phụ thuộc vào

số lượng người bị ảnh hưởng và mức ñộ cộng tác của dự án Kế hoạch bồi thường TðC phải ñược coi là một phần của chương trình phát triển cụ thể, cung cấp ñầy ñủ nguông vốn và cơ hội cho các hộ bị ảnh hưởng, Ngoài ra còn phải áp dụng các biện pháp sao cho người bị di chuyển hoà nhập ñược với cộng ñồng mới ðể thực hiện các biện pháp này, nguồn tài chính và vật chất cho việcdi dân luôn ñược chuẩn bị sẵn

2.3 Nghiên cứu chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư ở Việt Nam

2.3.1 Trước khi có Luật ðất ñai năm 1993

Quá trình hình thành các triều ñại phong kiến, trong mỗi kiển Nhà nước, tuỳ theo hình thức kinh tế, chính trị xã hội và những ñặc ñiểm truyền thống, huyết thống, tập tục mà các hình thức sở hữu ñất ñai luôn ñược giai cấp thống trị chú trọng Ngay từ thời kỳ phát triển Nhà nước Trung ương tập quỳên ñến thời Nguyễn, chính sách bồi thường cho người thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñã ñược xác lập và chủ yếu tập trung vào bồi thường cho ruộng ñất canh tác, ñất ở không ñược quan tâm nhiều so với các loại ñất khác Hình thức bồi thường chủ yếu bằng tiền, mức bồi thường ñược quy ñịnh chặt chẽ, tương xứng với những thiệt hại của người bị thu hồi ñất

Ngay sau khi hoà bình ñược lặp lại ở Miền Bắc (1954), ðảng và Nhà nước ñã khẳng ñịnh con ñường tất yếu của cách mạng Việt Nam là xây dựng chủ nghĩa xã hội ở miền Bắc và ñấu tranh giải phóng miền Nam ðể ñáp ứng nhiệm vụ xây dựng ñất nước trong giai ñoạn cách mạng mới, ngày 14 tháng 4

năm 1959, Hội ñồng chính phủ (nay là Chính phủ) ñã ban hành Nghị ñịnh 151/TTg quy ñịnh thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng ñất ðây có thể coi là văn bản pháp quy ñầu tiên liên quan tới bồi thường TðC bắt buộc ở Việt Nam Tiếp sau ñó, Liên bộ uỷ ban Kế hoạch Nhà nước và Bộ Nội vụ ban hành Thông tư Liên bộ số 1424/TTLB ngày 06 tháng 7 năm 1959 hướng dẫn việc thi hành Nghị ñịnh 151/TTg với các nguyên tắc cơ bản như phải ñảm bảo kịp thời và ñủ diện tích cần thiết cho xây dựng, ñồng thời chiếu cố ñúng mức quyền lợi và ñời sống của người có ruộng ñất; những người có ruộng ñất bị trưng dụng ñược bồi thường và trong trường hợp cần thiết phải ñược giải quyết công ăn việc làm; chỉ ñược trưng dụng số ruộng ñất cần thiết, không ñược trưng dụng thừa, hết sức tiết kiệm ruộng ñất cày cấy trồng trọt; hết sức tránh những nơi dân cư ñông ñúc, nghĩa trang liệt sĩ, nhà thờ, chùa, ñền, những người có ruộng ñất trưng dụng cần ñược báo cáo trước một thời gian là hai tháng ñể kịp di chuyển

Khi trưng dụng ruộng ñất, Nhà nước xác ñịnh, cách bồi thường tốt nhất

là vận ñộng nhân dân ñiều chỉnh hoặc nhượng ruộng ñất cho người ñược trưng dụng ñể họ tiếp tục sản xuất Trường hợp không làm ñược như vậy, về ñất ñược bồi thường bằng số tiền từ 1 – 4 năm sản lượng thường niên của ruộng ñất vị trưng dụng Mức bồi thường căn cứ vào thực tế ở mỗi nơi, ñời sống của nhân dân cao hay thấp, ruộng ñất ít hay nhiều, tốt hay xấu mà ñịnh

Có thể nói, Nghị ñịnh số 151/TTg ra ñời phần nào ñáp ứng nhu cầu trưng dụng ruộng ñất trong những năm 1960 Tuy nhiên, Nghị ñịnh này chưa có quy ñịnh

cụ thể về mức bồi thường mà chủ yếu dựa vào sự thoả thuận giữa các bên

Ngày 11 tháng 01 năm 1970, thủ thướng Chính phủ ban hành Thông tư 1792/TTg quy ñịnh một số ñiểm tạm thời về bồi thường nhà cửa, ñất ñai, cây cối lưu niên, các hoa màu cho nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế, mở rộng thành phố Nguyên tắc bồi thường theo quy ñịnh của Thông tư 1972/TTg

là phải bảo ñảm thoả ñáng quyền lợi kinh tế của các hợp tác xã và của nhân dân, nhưng cũng không vì thên lệch về phía nhân dân mà Nhà nước phải bồi thường quá

Về thể thức bồi thường, Trước hết là các ngành, các cơ quan xây dựng phải ñến liên hệ với chính quyền các cấp ñể tiến hành thương lượng với nhân dân, căn cứ vào tài sản hiện có hoặc hoa mầu, công sức bỏ ra khai phá và phân loại ñất ñai của ñịa phương mà ñịnh giá bồi thường cho phù hợp

Mặc dù chính sách bồi thường về ñất chưa ñược quy ñịnh trong luật và thể chế thành một chính sách ñầy ñủ, song quy ñịnh về bồi thườngkhi mà mức trưng dụng ñất tại thông tư 1792/TTg ñã có sự thay ñổi so với Nghị ñịnh 151/TTg, từ “chiếu cố ñúng mức quyền lợi và ñời sống của những người có ruộng ñất bị trưng dụng” trước ñây sang “ñảm bảo quyền lợi kinh tế của HTX

và của nhân dân”, ñồng thời những quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 151/TTg trước ñây chỉ có tính nguyên tắc thì ñến Thông tư 1792-TTg ñã ñược quy ñịnh cụ thể mức bồi thường nhà ở, ñất ñai, cây lâu năm, hoa màu trên ñất

Sau khi giải phóng miền Nam, ñể ñáp ứng yêu cầu của giai ñoạn cách mạng mới, Hiến pháp năm 1980 ra ñời, bước ñầu tạo ra sự ñổi mới về nhận thức cũng như phương thức quản lý kinh tế ðiều 19 của Hiến pháp khẳng ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, nhưng sự phát triển kinh tế vẫn dựa trên

cơ sở chế ñộ bao cấp Về ñất ñai, pháp luật không quy ñịnh có giá và không cho phép ñất ñai tham gia chuyển dịch dân sự (ñiều này thể hiện trong Quyết ñịnh số 201/CP ngày 01 tháng 7 năm 1980 của Hội ñồng Chính phủ) Khi có nhu cầu sử dụng ñất, Nhà nước sẽ cấp ñất và không thu tiền sử dụng ñất, cần bao nhiêu, Nhà nước cấp bấy nhiêu, quan hệ ñất ñai giữa Nhà nước với người

sử dụng ñất ñơn thuần chỉ là quan hệ “giao - thu”

Luật ðất ñai 1987 ra ñời dựa trên quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, khi Nhà nước thu hồi ñất ñể phục vụ

cho các mục ñích công cộng, người sử dụng ñất không ñược Nhà nước bồi thường bằng ñất, chỉ ñược bồi thường bằng tiền, tài sản hoa màu có trên diện tích bị thu hồi

Ngày 31 tháng 5 năm 1990, Hội ñồng Bộ trưởng ban hành Nghị ñịnh số 186/HðBT về bồi thường thiệt hại ñất nông nghiệp, ñất có rừng khi chuyển sang sử dụng vào mục ñích khác Theo quy ñịnh của Nghị ñịnh số 186/HðBT thì các tổ chức, cá nhân ñược giao ñất nông nghiệp, ñất có rừng ñể sử dụng vào mục ñích khác phải bồi thường thiệt hại về ñất nông nghiệp, ñất có rừng

mà người ñược Nhà nước giao ñất phải nộp ñược ñiều tiết về ngân sách Trung ương 30%, còn lại 70% thuộc ngân sách ñịa phương ñể sử dụng vào việc khai hoang, phục hoá, cải tạo ñất nông nghiệp và ñịnh canh, ñịnh cư cho nhân dân vùng bị lấy ñất Người có ñất bị thu hồi chỉ ñược bồi thường thiệt hại tài sản trên ñất, trong lòng ñất Nếu Nhà nước thu hồi vào ñất làm nhà ở, việc bồi thường thiệt hại về ñất không ñược ñặt ra ngoài người bị thu hồi ñất làm nhà ở

sẽ phải tự lo liệu

Tóm lại, do thời kỳ này ñất ñai chưa ñược thừa nhận là có giá trị nên các chính sách bồi thường, GPMB còn nhiều hạn chế, thể hiện trong cách tính giá trị bồi thường, phương thức thực hiện Tuy nhiên, nhìn nhận một cách công bằng thì những chính sách này cũng ñã ñóng vai trò tích cực trong việc GPMB ñể dành ñất cho việc xây dựng các công trình quan trọng trong hệ thống cơ sở hạ tầng ban ñầu của ñất nước

nghĩa rất quan trọng ñối với công tác bồi thường, GPMB của Luật ðất ñai năm 1993 [16]

Những quy ñịnh về bồi thường, GPMB của Luật ðất ñai năm 1993 ñã thu ñược những thành tựu quan trọng trong giai ñoạn ñầu thực hiện, những càng về sau, do sự chuyển biến mau lẹ của tình hình kinh tế xã hội, nó ñã dẫn mất ñi vai trò làm ñộng lực thúc ñẩy phát triển ðể tạo ñiều kiện ñẩy nhanh tốc ñộ GPMB, ñẩy nhanh tiến ñộ thi công công trình, ñồng thời ñảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng ñất, Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ñất ñai năm 2001, nhiều văn bản quy ñịnh về chính sách bồi thường, GPMB ñã ñược ban hành, bao gồm:

- Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ngày 24 tháng 4 năm 2004 của Chính Phủ về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; thay thế Nghị ñịnh số 90/CP nói trên

- Thông tư 145/1998/TT-BTC ngày 4 tháng 11 năm 1998 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ngày 24 tháng 4 năm

Về việc áp dụng: Chính sách bồi thường, GPMB theo quy ñịnh của

Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP và Thông tư số 145/1998/TT-BTC áp dụng chung cho mọi trường hợp bị Nhà nước thu hồi ñất ðây là mộ ñiểm khác so

với Nghị ñịnh số 90/CP

ðối tượng phải bồi thường thiệt hại: Người sử dụng ñất ñược Nhà

nước giao ñất hoặc cho thuê ñất có trách nhiệm bồi thường thiệt hại về ñất và tài sản cho người có ñất bị thu hồi ñể giao hoặc cho mình thuê

ðối tượng ñược bồi thường thiệt hại: Phải là người có quyền sử dụng

ñát, người sở hữu tài sản hợp pháp theo quy ñịnh của Pháp luật

Phạm vi bồi thường thiệt hại gồm:

- Bồi thường thiệt hại về ñất cho toàn bộ diện tích ñất thu hồi

- Bồi thường thiệt hại về tài sản hiện có

- Trợ cấp ñời sống và sản xuất cho những người phải di chuyển chỗ ở,

di chuyển ñịa ñiểm sản xuất kinh doanh

- Trả chi phí chuyển ñổi nghề nghiệp cho người có ñất bị thu hồi

- Trả các chi phí phục vụ trực tiếp cho việc tổ chức thực hiện bồi thường, di chuyển, GPMB

Về nguyên tắc bồi thường thiệt hại về ñất: Khi Nhà nước thu hồi ñất thì

tuỳ từng trường hợp cụ thể mà người có ñất bị thu hồi ñược bồi thường bằng tiền, nhà ở hoặc bằng ñất Khi bồi thường bằng ñất hoặc nhà ở mà có sự chênh lệch về giá trị thì người ñược bồi thường ñược nhận hoặc phải trả lại phầ chênh lệch giá trị ño bằng tiền

Về ñiều kiện ñược bồi thường: Do chính sách ñất ñai của Nhà nước Việt Nam qua các thời kỳ lịch sử có nhiều thay ñổi và do còn nhiều bất cập trong công tác quản lý, sử dụng ñất, Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ñã quy ñịnh rất cụ thể, chi tiết các trường hợp ñược bồi thường thiệt hại về ñất, về tài sản

Về giá ñất ñể tính bồi thường thiệt hại: Giá ñất ñể tính bồi thường thiệt

hại ñược xác ñịnh trên cơ sở giá ñất của ñịa phương ban hành theo quy ñịnh của Chính phủ nhân với hệ số K ñể ñảm bảo giá ñất tính bồi thường phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất ở ñịa phương

Về chính sách hỗ trợ: Thực tế, khi Nhà nước thu hồi ñất của người ñang

sử dụng ñất ổn ñịnh, lâu dài, hậu quả là người dân bị mất ñất ở, mất tư liệu sản xuất, nhiều trường hợp phải di chuyển chỗ ở, ñời sống của người bị thu hồi ñất gặp nhiều khó khăn, nên việc thực hiện các chính sách hỗ trợ ñể khôi phục thu nhập, cải thiện mức sống của những người bị ảnh hưởng là rất cần thiết Chính sách hỗ trợ quy ñịnh trong Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP bao gồm:

- Hỗ trợ ñể ổn ñịnh sản xuất và ñời sống, chi phí ñào tạo chuyển nghề

- Trợ cấp ngừng việc cho cán bộ công nhân viên của doanh nghiệp trong thời gian ngừng sản xuất kinh doanh ñến lúc sản xuất kinh doanh trở lại hoạt ñộng bình thường

- Trợ cấp chi phí di chuyển, hỗ trợ tạo lập chỗ ở ñối với người ñang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước, thưởng tiến ñộ

- Hỗ trợ cho các ñối tượng chính sách

Về TðC: Chính sách TðC ñược ñề cập ñầy ñủ hơn so với các Nghị

ñịnh trước ñó, việc Nhà nước chuẩn bị ñủ ñiều kiện ñể lập khu TðC (bao gồm quỹ ñất, quỹ nhà ở và quỹ tiền mặt) là một phần ñảm bảo công công tác GPMB thực hiện nhanh chóng Lập khu TðC ñược cụ thể hoá một chương riêng trong Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP, bao gồm quy ñịnh thẩm quyền phê duyệt lập khu TðC, ñiều kiện bắt buộc phải có khu TðC, nguyên tắc

bố trí ñất ở cho các hộ gia ñình tại khu TðC và nguồn vốn xây dựng khu TðC, ngoài ra còn có một số quy ñịnh về chính sách hỗ trợ lập khu TðC, góp phần khôi phục cuộc sống của người dân trong vùng giải toả Lập khu TðC, thể hiện chính sách ñổi mới của nhà nước về quan ñiểm và mục tiêu lấy con người làm trọng tâm trong quá trình bồi thường thiệt hại ñối với người bị thu hồi ñất

Về tổ chức thực hiện: Nếu như các văn bản trước ñây mới chỉ quan tâm

ñến nội dung bồi thường cho ñất bị thu hồi và các tài sản gắn liền với ñất bị

thu hồi, thì Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ñã có quy ñịnh cụ thể về công tác tổ chức thực hiện, trách nhiệm của UBND các cấp và Hội ñồng bồi thừng, GPMB cấp thành phố trong việc chỉ ñạo thực hiện công tác bồi thường, GPMB và TðC của các dự án như lập phương án bồi thường, xác ñịnh mức bồi thường hoặc trợ cấp cho từng tổ chức gia ñình, cá nhân và tổ chức thực hiện bồi thường theo phương án ñược phê duyệt Các quy ñịnh này ñã giúp cho các ñịa phương có sự chủ ñộng trong việc lựa chọn phương án bồi thường phù hợp với kiều kiện kinh tế – xã hội, quỹ ñất, tập quán của ñịa phương

Nhìn chung, trong thời kỳ 1993 – 2003, chính sách thu hồi ñất và bồi thường, GPMB ñã có những tiến bộ nhằm ñáp ứng ñược yêu cầu phát triển của ñất nước ta Tuy nhiên, cơ chế bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi ñất trong thời kỳ này vẫn còn một số nhược ñiểm như sau:

- Vấn ñề xác ñịnh giá ñất ñể tính bồi thường cho người bị thu hồi ñất chưa ñược quy ñịnh chưa theo một chuẩn mực nhất quán; có nhiều quyết ñịnh của UBND các tỉnh về giá ñất ñể tính bồi thường còn thiếu cơ sở; giá ñất do các ñịa phương quy ñịnh hầu hết ñều thấp hơn giá ñất trên thị trường; người

bị thu hồi ñất nông nghiệp thường chịu thiệt thòi, người bị thu hồi ñất phi nông nghiệp thường ñược lợi

- Việc thu hồi ñất ñược tiến hành theo dự án, công trình ñã ñược phê duyệt nên người bị thu hồi ñất coi ñất ñang sử dụng vào mục ñích nông nghiệp như ñất phi nông nghiệp theo dự án ñang triển khai và thường dẫn ñến việc so bì giá ñất bồi thường ñất với giá ñất phi nông nghiệp

- Nhà ñầu tư dự án, công trình phải làm việc rất nhiều ñối tác ñể thực hiện việc bồi thường, GPMB; có trường hợp phải làm việc với UBND cả ba cấp tỉnh, thành phố, xã, làm việc với ban bồi thường, GPMB và làm việc với người có ñất bị thu hồi

- Thu hồi ñất nhưng không ưu tiên trả bằng ñất mà chủ yếu trả bằng tiền;

nhiều trường hợp phải TðC cho người bị thu hồi ñất nhưng chưa ñược giải quyết thoả ñáng, ñiều kiện của các khu TðC không bằng khu dân cư ñã thu hồi

2.3.3 Từ khi có Luật ðất ñai năm 2003

Luật ðất ñai năm 2003 ñược Quốc hội thông qua và có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 ðể hướng dẫn việc bồi thường, hỗ trợ, TðC khi Nhà nước thu hồi ñất theo quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 2003, Chính phủ và các Bộ, ngành ñã ban hành các văn bản sau:

- Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật ðất ñai

- Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 3 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất

- Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất

- Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ về bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận QSDð, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, TðC khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai

- Nghị ñịnh số 123/2007/Nð-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ về sửa ñổi, bổ sung một số ñiều Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất

- Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư

Các Nghị ñịnh và thông tư nêu trên ñã quy ñịnh cụ thể về bồi thường,

hỗ trợ, TðC, GPMB như sau:

- Quy ñịnh những trường hợp Nhà nước thu hồi ñất ñể phát triển kinh

tế, trách nhiệm của UBND các cấp ñối với những trường hợp nhà ñầu tư thoả thuận với người sử dụng ñất

- Quy ñịnh phạm vi, loại ñất ñể tính bồi thường

+ Quy ñịnh về giải quyết các trường hợp ñang sử dụng ñất nhưng không có một trong các loại giấy tờ về ñất ñai

+ Căn cứ xác ñịnh thế nào là ñất sử dụng do vi phạm, lấn chiếm không ñược bồi thường về ñất

+ Phạm vi, giới hạn ñất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư và ñất vườn, ao liền kề với ñất ở ñể ñược hỗ trợ về ñất khi Nhà nước thu hồi ñất

- Quy ñịnh về giá ñất, phương pháp xác ñịnh giá ñất:

+ Xác ñịnh lại giá ñất cho phù hợp với thị trường ñối với trường hợp giá ñất do UBND cấp tỉnh quy ñịnh và công bố chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường

+ Quy ñịnh mở rộng khung giá, nâng mức giá tối ña của khung giá một

số loại ñất (các loại ñất nông nghiệp, ñất ở và ñất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn) tăng thêm 50%

+ Quy ñịnh cơ chế ñịnh giá ñấ bồi thường dựa trên kết quả tư vấn giá ñất của tổ chức dịch vụ tư vấn giá ñất, có sự thẩm ñịnh của Sở Tài chính

- Quy ñịnh về hỗ trợ, giải quyết việc làm cho người bịi thu hồi ñất + Trường hợp hộ gia ñình, cá nhân bị thu hồi ñất có mức sống thuộc diện hộ nghèo thì ñược hỗ trợ ñể vượt qua hộ nghèo

+ Trường hợp hộ gia ñình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị thu hôig trên 30% diện tích ñất nông nghiệp không không ñược Nhà nước bồi thường bằng ñất nông nghiệp tương ứng ñược hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp

và tạo việc làm bằng cách giao ñất ñể làm mặt bằng sản xuất hoặc kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp

- Quy ñịnh hộ gia ñình, cá nhân có ñất bị thu hồi ñược giao ñất TðC

mà có nguyện vọng ghi nợ thì ñược ghi nợ tiền sử dụng ñất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ ban hành,

ñã quy ñịnh nhiều chính sách mới nhằm giải quyết các vướng mắc trong bồi thường giải phóng mặt bằng, trong ñó tập trung nâng cao mức hỗ trợ cho người có ñất nông nghiệp bị thu hồi như: ñất vườn, ao xen kẽ khu dân cư hoặc trong cùng thửa ñất có nhà ở riêng lẻ, việc bên ngoài ñược thu hồi theo giá ñất nông nghiệp trồng cây lâu năm còn ñược hỗ trợ thêm 30 - 70% giá ñất ở trong khu vực; ñất nông nghiệp xen kẽ khu dân cư ñược hỗ trợ thêm 20 – 50% giá trị ñất ở trong khu vực Ngoài ra nông dân bị thu hồi ñất sẽ ñược hỗ trợ chuyển nghề bằng 1,5 – 5 lần ñất nông nghiệp ñồng thời, Nghị ñịnh cũng quy ñịnh việc lập Quỹ phát triển ñất trên cơ sở trích từ 30 – 50% nguồn thu hàng năm từ tiền sử dụng ñất, ñấu giá quyền sử dụng ñất; bồi thường GPMB [8]; phát triển khu TðC nhằm ñảm bảo vai trò của Nhà nước trong việc ổn ñịnh xã hội thông qua chính sách ñiều tiết tài nguyên ñất ñai sẽ góp phần làm hài hoà các lợi ích giữa Nhà nước và các chủ thể sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật ñất ñai Nhà nước có thể chủ ñộng mua lại diện tích ñất của các doanh nghiệp thuộc diện phải ñược di dời ra khỏi các ñô thị do quá trình sản xuất gây ô nhiễm môi trường ñể bổ sung vào quỹ ñất phục vụ mục tiêu chính sách xã hội

Về Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP ngày 13/8/2009 của Chính Phủ quy ñịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư, Thông tư số 14/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn Nghị ðịnh 69/2009/Nð-CP quy ñịnh:

Hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi ñược bồi thường bằng ñất có cùng mục ñích sử dụng; nếu không có ñất ñể bồi thường thì ñược bồi thường bằng tiền tính theo giá ñất cùng mục ñích sử dụng

Xác ñịnh giá ñất sát với giá thị trường tại thời ñiểm quyết ñịnh thu hồi ñất

Hộ gia ñình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp không ñược bồi thường bằng ñất ñược hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp và tạo việc làm theo 1 trong các hình thức:

- Hỗ trợ bằng tiền từ 1,5 – 5 lần giá ñất nông nghiệp ñối với toàn bộ diện tích ñất nông nghiệp bị thu hồi;

- Hỗ trợ bằng 1 suất ñất ở hoặc 1 căn hộ chung cư hoặc 1 suất ñất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp

Trường hợp người ñược hỗ trợ có nhu cầu ñược ñào tạo, học nghề thì ñược nhận vào các cơ sở ñào tạo nghề và ñược miễn học phí ñào tạo cho 1 khóa học ñối với các ñối tượng trong ñộ tuổi lao ñộng Trong quá trình lập phương án ñào tạo, chuyển ñổi nghề phải lấy ý kiến của người bị thu hồi ñất thuộc ñối tượng chuyển ñổi nghề

Như vậy, Nghị ñịnh 69/2009/Nð-CP ñã tác ñộng tích cực, khá toàn diện tới trách nhiệm quản lý của từng cấp cũng như giải quyết tận gốc lợi ích giữa người dân có ñất bị thu hồi với Nhà nước và nhà ñầu tư

Một là, phân ñịnh tách bạch giữa bồi thường và hỗ trợ; tạo cơ chế linh

hoạt trong bồi thường (bằng tiền, bằng ñất, bằng nhà ở) cho phù hợp với thực

tế của từng ñịa phương

Hai là, ñổi mới cơ chế, chính sách trong việc hỗ trợ chuyển ñổi nghề

nghiệp và tạo việc làm cho người dân bị thu hồi ñất nông nghiệp bằng cách tăng mức hỗ trợ từ 1,5 ñến 5 lần giá ñất nông nghiệp ñể người sử dụng ñất chủ ñộng trong việc lựa chọn nghề nghiệp; các ñịa phương cũng chủ ñộng khi xây dựng phương án chuyển ñổi nghề nghiệp, tạo việc làm (nếu giá ñất nông nghiệp thấp thì áp dụng mức hỗ trợ cao và ngược lại) Với quy ñịnh như trên

ñã khắc phục sự chênh lệch về mức bồi thường, hỗ trợ tại các vùng giáp ranh giữa các ñịa phương; giúp các ñịa phương lựa chọn ñược nhà ñầu tư có năng

lực thực hiện dự án; ñồng thời, cũng góp phần vào việc bảo vệ diện tích ñất chuyên trồng lúa

Ba là, các khu tái ñịnh cư ñược quy ñịnh ña dạng về mức diện tích ñất,

diện tích nhà và quy ñịnh mức tái ñịnh cư tối thiểu, giải quyết ñược khó khăn cho các hộ nghèo, các ñịa phương có ñiều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, quỹ ñất ở hạn hẹp

Bốn là, quy ñịnh việc lập, xét duyệt phương án ñào tạo, chuyển ñổi

nghề phải thực hiện ñồng thời với phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng

ñã giải quyết vấn ñề tạo công ăn, việc làm cho người bị thu hồi ñất

Năm là, cải cách thủ tục hành chính trong thu hồi ñất, giao ñất, cho thuê

ñất bằng cách lồng ghép các thủ tục ñầu tư, xây dựng với các thủ tục về ñất ñai

ñã rút ngắn ñược từ 1/3 ñến 1/2 thời gian thực hiện so với quy ñịnh trước ñây

Sáu là, ñổi mới cơ chế về tài chính và củng cố Tổ chức phát triển quỹ

ñất; tạo lập Quỹ phát triển ñất; giúp các ñịa phương chủ ñộng tạo lập quỹ ñất

"sạch" ñể ñấu giá; phục vụ phát triển kinh tế - xã hội; góp phần ổn ñịnh thị trường bất ñộng sản; làm nhiệm vụ tái ñịnh cư; quản lý quỹ ñất ñã ñược giải phóng mặt bằng; ñồng thời, giúp cho các chủ ñầu tư ñẩy nhanh khâu giải phóng mặt bằng

Về cơ bản, chính sách bồi thường, GPMB theo Luật ðất ñai năm 2003

ñã kế thừa những ưu ñiểm của chính sách trong thời kỳ trước, ñồng thời có những ñổi mới nhằm góp phần tháo gỡ các vướng mắc trong việc bồi thường, GPMB hiện nay

Việc thực hiện thu hồi ñất và bồi thường Giải phóng mặt bằng: Nhà nước chỉ thực hiện thu hồi ñất ñể sử dụng vào các mục ñích như xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án ñầu tư lớn theo quy ñịnh của Chính phủ; ñối với các dự án sản xuất kinh doanh nhỏ lẻ phù hợp với quy hoạch sử dụng ñất ñã ñược xét duyệt thì nhà ñầu tư ñược nhận chuyển

nhượng, thuê quyền sử dụng ñất, nhận góp vốn bằng giá trị chuyển quyền sử dụng ñất của tổ chức, gia ñình, cá nhân mà nhà nước không thực hiện thủ tục thu hồi ñất Như vậy, Nhà nước hạn chế các trường hợp mà Nhà nước bồi thường,

hỗ trợ và TðC và khuyến khích các nhà ñầu tư thoả thuận với người có ñất

Luật ðất ñai năm 2003 quy ñịnh Nhà nước thực hiện việc thu hồi ñất, bồi thường, GPMB dau khi ñã quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ñược công bố hoặc khi có dự án ñầu tư có nhu cầu sử dụng ñất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, nhằm ñể chủ ñộng quỹ ñất cho ñầu tư phát triển; Nhà nước giao cho tổ chức phát triển quỹ ñất (do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thành lập) ñể thực hiện việc thu hồi ñất, bồi thường, GPMB và trực tiếp quản lý ñất ñã bị thu hồi ñối với trường hợp sau khi thu hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ñược công bố mà chưa có dự án ñầu tư

Về giá ñất bồi thường: Giá ñất do Nhà nước quy ñịnh ñảm bảo nguyên

tắc sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường; các thửa ñất liền kề nhau, có ñiều kiện tự nhiên, kinh

tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục ñích sử dụng hiện tại, cùng mục ñích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau; ñất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có ñiều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục ñích sử dụng hiện tại, cùng mục ñích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau Giá ñất ñể tính bồi thường là giá ñất theo mục ñích ñang sử dụng ñã ñược UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ñịnh và công bố; không bồi thường theo giá ñất sẽ chuyển mục ñích sử dụng Việc bồi thường cho người có ñất bị thu hồi ñược tính theo giá ñất do Nhà nước quy ñịnh theo các nguyên tắc trên ñã thạo nên tính nhất quán về mặt giá trị ðối với trường hợp giá ñất do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ñịnh tại thời ñiểm thu hồi ñất hoặc thời ñiểm giao

ñất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường thì UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết ñịnh giá ñất cụ thể cho phù hợp mà không bị giới hạn bởi Khung giá ñất do Chính phủ quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 123/2007/Nð-CP ðây là một trong những quy ñịnh của pháp luật hiện hành nhằm ñảm bảo quyền lợi cho người có ñất bị thu hồi trong trường hợp giá bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất thấp hơn giá ñất thực tế trên thị trường

Về ñối tượng ñược bồi thường thiệt hại về ñất: So với trước ñây, trong

thời kỳ này các ñối tượng ñược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất ñã mở rộng hơn Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất mà không có các loại giấy tờ theo quy ñịnh nhưng ñất ñã ñược sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, nay ñược UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là ñất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng ñất ñã ñược xét duyệt với nơi ñã có quy hoạch sử dụng ñất thì ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và sẽ ñược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất

Về chính sách hỗ trợ: Một trong những mối quan tâm của Nhà nước ta

hiện nay ñó là việc thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án ñầu tư không ñược làm ảnh hưởng xấu tới ñời sống của người dân có ñất bị thu hồi, ñặc biệt là thuộc diện hộ nghèo Ngoài các chính sách hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống, ổn ñịnh sản xuất, hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệo như trước ñây, chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất trong thời kỳ này ñã ñược quy ñịnh theo hướng tạo ñiều kiện cho các hộ vượt nghèo, các hộ bị mất ñất nông nghiệp có ñất phi nông nghiệp

ñể có thể chuyển nghề từ sản xuất nông nghiệp sang sản xuất phi nông nghiệp Chẳng hạn như các hộ nghèo bị thu hồi ñất thì ñược hỗ trợ ñể vượt nghèo từ 3 tới 10 năm theo mức và thời gian do UBND các tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương quy ñịnh; hộ sản xuất nông nghiệp bị thu hồi trên 30% ñất nông nghiệp mà không có ñất nông nghiệp ñể bồi thường thì ñược giao ñất làm mặt

bằng sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, trường hợp không có ñất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thì những thành viên trong hộ còn trong ñộ tuổi lao ñộng ñược hỗ trợ ñào tạo chuyển ñổi nghề nghiệp

Về TðC: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải thực hiện

các dự án TðC trước khi thu hồi ñất Khu TðC phải có ñiều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi cũ Trường hợp không có khu TðC thì người bị thu hồi ñất ñược bồi thường bằng tiền và ñược ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước ñối với các khu vực ñô thị, bồi thường bằng ñất ở ñối với khu vực nông thôn Trường hợp hộ gia ñình, cá nhân bị thu hồi ñất phải ở TðC thì việc bố trí TðC phải gắn với tạo việc làm hoặc chuyển ñổi nghề nghiệp

Về trình tự tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và TðC: Một ñiểm

mới ñó là người sử dụng ñất ñược thông báo về việc thu hồi ñất và phương án tổng thể về bồi thường, GPMB; quá trình lập phương án bồi thường, hỗ trợ và TðC có sự tham gia của người dân có ñất bị thu hồi trước khi trình cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

Nhận xét, ñánh giá

Qua nghiên cứu chính sách bồi thường GPMB của Việt Nam qua các thời kỳ cho thấy vấn ñề bồi thường GPMB ñã ñược ñặt ra từ rất sớm, các chính sách ñều xuất phát từ nhu cầu thực tiễn và ñược ñiều chỉnh tích cực ñể phù hợp hơn với xu hướng phát triển của ñất nước Trên thực tế các chính sách ñó ñã có tác dụng tích cực trong việc ñảm bảo sự cân ñối và ổn ñịnh trong phát triển, khuyến khích ñược ñầu tư và tương ñối giữ ñược nguyên tắc công bằng

Cùng với sự ñổi mới về tiến trình xây dựng các văn bản quy phạm pháp luật của cơ quan lập pháp và các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, chính sách bồi thường, hỗ trợ và TðC khi Nhà nước thu hồi ñất trong những năm gần ñây ñã có nhiều ñiểm ñổi mới thể hiện chính sách ưu việt của một Nhà nước của dân, do dân, và vì dân

2.4 Những nghiên cứu trong của các tác giả trong nước về bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái ựịnh cư

2.4.1 Việc áp dụng, thực hiện chắnh sách bồi thường, giải phóng mặt bằng

Năm 2002, đề tài về ựiều tra nghiên cứu xã hội học chắnh sách bồi thường, GPMB ựã ựược Viện Nghiên cứu địa Chắnh Ờ Tổng cục địa chắnh (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) quan tâm và thực hiện Mục tiêu của ựề tài là thông qua kết quả nghiên cứu xã hội học ựể tổng hợp, phân tắch và ựánh giá những mặt tắch cực, tiêu cực trong quá trình áp dụng, thực hiện chắnh sách bồi thường và hỗ trợ TđC, ựồng thời xác ựịnh nguyên nhân của những mặt tiêu cực làm hạn chế hiệu quả của việc áp dụng chắnh sách và ảnh hưởng của

nó ựối với ựời sống xã hội trong giai ựoạn hiện nay và từ ựó ựưa ra những luận cứ phù hợp trong việc xây dựng chắnh sách bồi thường, GPMB đề tài ựã tập trung nghiên cứu một số nội dung như sau:

- Nghiên cứu tổng quan chắnh sách quản lý ựất ựai, chắnh sách bồi thường, GPMB của một số nước trên thế giới và Việt Nam

- điều tra, khảo sát tìm hiểu trình ựộ dân trắ, ý thức pháp luật của người

sử dụng ựất, ựơn giá bồi thường, hỗ trợ, hiệu lực thi hành chắnh sách bồi thường, hỗ trợ TđC trên ựịa bàn 10 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương như Hà Nội, Hoà Bình, Hải Dương, Nghệ An, Thừa Thiên Huế, đà Nẵng, Gia Lai, Bình Thuận, đồng Nai và TP HCM

- Tổng hợp, phân tắch số liệu ựiều tra; tìm nguyên nhân hạn chế việc thực hiện chắnh sách bồi thường, GPMB tại các ựịa phương, khu vực ựiều tra;

từ ựó ựề xuất các giải pháp khắc phục nâng cao năng lực thể chế trong công tác bồi thường, GPMB

Kết quả nghiên cứu ựã khẳng ựịnh, bất kỳ trong giai ựoạn nào, những quy ựịnh về bồi thường, GPMB ựều phải ựảm bảo tắnh ổn ựịnh về chắnh trị xã hội, ổn ựịnh sản xuất, ựảm bảo công bằng xã hội Chắnh sách bồi thường,

GPMB hiện hành còn có những nội dung chưa phù hợp với thực tế, không ñáp ứng kịp yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội, cần phải sửa ñổi, bổ sung Nhà nước cần quy ñịnh cụ thể các chế tài xử lý các trường hợp sai phạm trong quá trình thực hiện chính sách bồi thường, GPMB ñể duy trì kỷ cương pháp luật ñảm bảo tính pháp chế trong công tác bồi thường, GPMB ở nước ta

2.4.2 Giá ñất áp dụng trong bồi thường, giải phóng mặt bằng

Nghiên cứu về giá ñất áp dụng trong bồi thường, GPMB có ý nghĩa rất quan trọng trong việc hoàn thiện chính sách GPMB Bộ Tài nguyên và Môi trường trong ñề tài “Nghiên cứu những vấn ñề kinh tế ñất trong thị trường bất ñộng sản” năm 2005 ñã thành một chương nghiên cứu về vấn ñề này Luận văn thạc sỹ Nông nghiệp của tác giả Vũ Thị Hương Lan (2003) cũng ñi sâu tìm hiểu việc thực hiện giá bồi thường về ñất và các tài sản trên ñất tại một số

dự án trên ñịa bàn thành phố Hải Phòng [10]

2.4.3 Vấn ñề tái ñịnh cư và tình hình ñời sống việc làm của các hộ dân có ñất bị thu hồi

Như ñã nêu ở trên, ñời sống việc làm của người bị thu hồi ñất ñang là một trong hai vấn ñề mà công tác GPMB phải ñối mặt Pháp luật ñất ñai hiện hành cũng có nhiều quy ñịnh tiến bộ về vấn ñề hỗ trợ ñời sống cho người có ñất bị thu hồi như hỗ trợ ñể vượt nghèo; hỗ trợ tạo việc làm, chuyển ñổi nghề nghiệp bằng việc giao ñất làm dịch vụ hoặc ñào tạo nghề

Vấn ñề ñời sống, việc làm của người dân bị thu hồi ñất ñang ñược khá nhiều cơ quan, ñơn vị quan tâm nghiên cứu, tìm hiều Hiện Chính phủ ñang giao cho trường ðại học Kinh tế quốc dân phố hợp cới một số Bộ, ngành có liên quan thực hiện một số ñề tài cấp Nhà nước về “Thực trạng thu nhập, ñời sống, việc làm của người có ñất bị thu hồi ñể xây dựng các khu công nghiệp, khu ñô thị, xây dựng kết cấu hạ tầng kinh tế – xã hội, nhu cầu công cộng và lợi ích quốc gia”

Năm 2005, ADB trong khuôn khổ dự án “Nâng cao hiệu quả thị trường cho người nghèo” cũng có ñề cập ñến vấn ñề tác ñộng của việc thu hồi ñất ñến các hộ dân có ñất bị thu hồi trên một số tỉnh, thành phố ở cả ba miền Bắc, Trung, Nam Tuy nhiên, kết quả dự án này cũng chưa có những kết luận về tình hình ñời sống, việc làm của các hộ dân có ñất bị thu hồi

Năm 2005, Bộ Tài nguyên và Môi trường ñã tiến hành khảo sát về tình hình sử dụng ñất nông nghiệp xây dựng các khu công nghiệp và ñời sống việc làm của người có ñất bị thu hồi ðây chỉ mới là khảo sát sơ bộ, tập trung vào việc thu hồi ñất ñể phát triển các khu công nghiệp Tình hình ñời sống, việc làm của các hộ dân chủ yếu ñược tổng hợp trên ý kiến của các ban, ngành ở ñịa phương, chưa phải là kết quả ñiều tra thực tế và phỏng vấn sâu người dân

bị thu hồi ñất Trong năm 2006, tác giả Hoàng Thị Vân Anh cũng ñã ñi sâu nghiên cứu tác ñộng của việc thực hiện chính sách bồi thường, GPMB ñến ñời sống và việc làm của người dân bị Nhà nước thu hồi ñất trong một số dự án thuộc ñịa bàn thành phố Mê Linh, tỉnh Vĩnh Phúc [1]

Tổng quan các vấn ñề nghiên cứu cho thấy:

- Bồi thường, GPMB khi thu hồi ñất hoặc trưng thu ñất là vấn ñề không thể tránh khỏi trong mọi giai ñoạn phát triển của bất kỳ quốc gia nào

- Bồi thường, GPMB là vấn ñề nhạy cảm, phức tạp, việc thực hiện chính sách bồi thường, GPMB tác ñộng sâu tới mọi mặt của ñời sống kinh tế – xã hội

- Một trong những vấn ñề cơ bản ñể phát triển kinh tế – xã hội và môi trường bền vững là cần phải ñảm bảo ổn ñịnh cuộc sống cho người dân bị thu hồi ñất ñể phát triển công nghiệp, ñô thị

- Chưa có công trình nghiên cứu sâu về thực trạng, vướng mắc và nguyên nhân gây ách tắc trong công tác bồi thường, GPMB của các dự án triển khai chậm tiến ñộ

Từ những vấn ñề trên càng thấy rõ cần phải tiếp tục nghiên cứu, ñánh giá thực trạng công tác bồi thường, GPMB tại một số dự án cụ thể nhằm phát hiện những vướng mắc, nguyên nhân và ñề xuất giải pháp nhằm ñẩy mạnh tiến ñộ GPMB và góp phần hoàn thiện chính sách pháp luật về ñất ñai

2.5 Công tác quản lý nhà nước về ñất ñai trên ñịa bàn thành phố Vinh

2.5.1 Tình hình quản lý ñất ñai

Trong những năm qua, công tác quản lý sử dụng ñất trên ñịa bàn thành phố Vinh ñã ñạt ñược những kết quả rất ñáng ghi nhận, ñó là: ñã ño ñạc, lập bản ñồ ñịa chính chính quy cho 24/25 phường xã; cấp ñược 52.000 giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, ñạt 89% (cao hơn mức bình quân chung của

cả nước khoảng 20%); giải quyết ñược hơn 1.600 trường hợp ñất ở tồn ñọng; thu hút ñược nhiều dự án ñầu tư sản xuất, kinh doanh vào ñịa bàn; khai thác

có hiệu quả quỹ ñất thông qua hình thức ñấu giá ñể tăng nguồn thu cho ngân sách; giải quyết ñược khối lượng lớn các ñơn thư khiếu nại, tố cáo, tranh chấp ñất ñai,… Từ ñó ñã góp phần quan trọng ñể thúc ñẩy phát triển kinh tế - xã hội của Thành phố Vinh nói riêng và của tỉnh Nghệ An nói chung

a ðo ñạc lập bản ñồ ñịa chính

Hiện nay trên ñịa bàn Thành phố ñã ñược ño ñạc bản ñồ ñịa chính chính quy ở 24 phường, xã còn lại xã Nghi Ân mới sáp nhập vào Thành phố chưa ñược ño ñạc

b Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất

Quy hoạch sử dụng ñất thành phố Vinh và quy hoạch sử dụng ñất chi tiết các phường, xã trên ñịa bàn thành phố ñến năm 2020, kế hoạch sử dụng ñất ñến năm 2015, hiện nay UBND Thành phố Vinh ñang trình UBND tỉnh Nghệ An phê duyệt

c Giao ñất, cho thuê ñất

Công tác giao ñất, cho thuê ñất trong thời gian qua ñã có nhiều cải tiến, thủ tục ñơn giản, ñáp ứng yêu cầu của người dân

e Thống kê, kiểm kê ñất ñai

Thành phố ñã thực hiện tốt công tác thống kê ñất ñai hằng năm và thực hiện tổng kiểm kê ñất ñai và xây dựng bản ñồ hiện trạng sử dụng ñất theo ñịnh kỳ 5 năm

f Về tình hình giải quyết tranh chấp ñất ñai, khiếu nại, tố cáo về ñất ñai

Do chính sách pháp luật ñất ñai thường xuyên thay ñổi, ñất ñai ngày càng giá trị hơn; ñặc biệt trong thời gian qua có một số sai phạm trong công tác quản

lý ñất ñai trên ñịa bàn Thành phố nên số lượng ñơn thư khiếu nại, tố cáo, tranh chấp ñất ñai qua các năm trên ñịa bàn thành phố Vinh có xu hướng ngày càng tăng lên Số vụ việc phức tạp, kéo dài cũng tăng hơn nhiều so với trước ñây

2.5.2 Thực trạng công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi ñất trên ñịa bàn thành phố vinh

2.5.2.1.Tình hình chung

Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng là công việc nhạy cảm, phức tạp và khó khăn Vấn ñề ñặt ra làm sao ñể cân bằng lợi ích giữa Người dân -

Nhà nước - Doanh nghiệp ñầu tư ðây là công việc vừa ñòi hỏi theo nguyên tắc nhưng cũng ñòi hỏi tính linh hoạt, mỗi dự án có một ñiều kiện khác nhau có các yếu tố cụ thể khác nhau mà không theo một khuôn mẫu nhất ñịnh

Sau khi có Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ

"về bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể phục vụ vào lợi ích quốc phòng, an ninh lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng" thì bộ máy hoạt ñộng bồi thường giải phóng mặt bằng ở Thành phố ñược phân ñịnh rõ ràng như sau:

- Thành lập Hội ñồng bồi thường giải phóng mặt bằng Thành phố do phó Chủ tịch UBND phụ trách khối ñô thị làm chủ tịch hội ñồng

- Hội ñồng có nhiệm vụ lập các phương án bồi thường giải phóng mặt bằng ñể thực hiện các dự án ñầu tư xây dựng, quy hoạch trên ñịa bàn thành phố Vinh trình UBND thành phố phê duyệt ñối với dự án có giá trị dưới 500 triệu ñồng, trình Hội ñồng cấp tỉnh thẩm ñịnh ñối với dự án có giá trị trên 500 triệu ñồng trở lên

- ðể giúp cho Hội ñồng bồi thường giải phóng mặt bằng thành phố Vinh, Hội ñồng ñã thành lập Tổ tư vấn có nhiệm vụ thực hiện các bước theo quy ñịnh ñể lập phương án bồi thường giải phóng mặt bằng

Luật ðất ñai 2003 ra ñời với nhiều thay ñổi trong quy ñịnh về ñất ñai Chính phủ ban hành Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 hướng dẫn thi hành về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất Thực hiện theo ñó UBND tỉnh Nghệ An ñã ban hành Quyết ñịnh số 74/Qð-UBND ngày 31/8/2005 quy ñịnh cụ thể về bồi thường, giải phóng mặt bằng trên ñịa bàn tỉnh [31] Tuy nhiên, một số nội dung trong Quyết ñịnh ñã ban hành, vẫn còn nhiều vướng mắc, không thể áp dụng ñược làm ảnh hưởng ñến tiến ñộ bồi thường giải phóng mặt bằng Ngày 31/7/2006, UBND Tỉnh Nghệ An ban hành Quyết ñịnh 72/Qð-UBND sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Quyết ñịnh 74/Qð-UBND [32]