Phân tích dự án đầu tư xây dựng cao ốc văn phòng căn hộ eximbank

Đại Học Quốc Gia Tp Hồ Chí Minh TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA LÊ QUANG TRÍ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CAO ỐC VĂN PHÒNG – CĂN HỘ EXIMBANK Chuyên ngành : Quản trị kinh doanh Mã số : 60 34 05 KHÓA LUẬN THẠC SĨ TP HỒ CHÍ MINH, tháng năm 2014 CƠNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA – ĐHQG - HCM Cán hướng dẫn khoa học : TS Nguyễn Thanh Hùng Cán chấm nhận xét : PGS TS Bùi Nguyên Hùng Cán chấm nhận xét : TS Nguyễn Thúy Quỳnh Loan Khóa luận thạc sĩ bảo vệ Trường Đại học Bách Khoa, ĐHQG Tp HCM ngày … tháng năm 2014 Thành phần hội đồng đánh giá khóa luận thạc sĩ gồm: Chủ tịch: PGS TS Bùi Nguyên Hùng Thư ký: TS Nguyễn Thúy Quỳnh Loan Ủy viên: TS Nguyễn Thanh Hùng Xác nhận Chủ tịch Hội đồng đánh giá khóa luận Trưởng Khoa quản lý chuyên ngành sau luận văn sửa chữa CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG PGS TS Bùi Nguyên Hùng TRƯỞNG KHOA QLCN ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP HCM CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHIÃ VIỆT NAM TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA Độc Lập - Tự Do - Hạnh Phúc Tp HCM, ngày … tháng … năm 2014 NHIỆM VỤ KHÓA LUẬN THẠC SĨ Họ tên học viên: Lê Quang Trí Giới tính: Nam / Nữ Ngày, tháng, năm sinh: 16/8/1969 Nơi sinh: Sài Gòn Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh MSHV: 12170978 Khoá (Năm trúng tuyển): 2012 1- TÊN ĐỀ TÀI: Phân tích dự án đầu tư xây dựng Cao ốc văn phòng – hộ Eximbank 2- NHIỆM VỤ KHĨA LUẬN: - Phân tích hiệu tài dự án có xét đến ảnh hưởng lạm phát - Phân tích rủi ro hiệu tài dự án - Phân tích hiệu kinh tế dự án 3- NGÀY GIAO NHIỆM VỤ: 10/02/2014 4- NGÀY HOÀN THÀNH NHIỆM VỤ: … /6/2014 5- HỌ VÀ TÊN CÁN BỘ HƯỚNG DẪN: TS Nguyễn Thanh Hùng Nội dung đề cương Luận văn/ Khóa luận thạc sĩ Hội Đồng Chuyên Ngành thông qua CÁN BỘ HƯỚNG DẪN TS Nguyễn Thanh Hùng KHOA QL CHUYÊN NGÀNH -i- LỜI CẢM ƠN Trong q trình thực khóa luận tốt nghiệp tơi có hội áp dụng kiến thức học tồn khóa học Cao học chun ngành Quản trị kinh doanh Đại học Bách khoa Thành phố Hồ Chí Minh vào thực tế cơng việc Trong thời gian học tập nhận nhiều hướng dẫn giúp đỡ Q Thầy/ Cơ, bạn bè, đồng nghiệp gia đình Tôi xin chân thành bày tỏ trân trọng tri ơn sâu sắc tất giúp đỡ Tôi xin trân trọng gửi lời cảm ơn đến Quý Thầy/ Cô khoa Quản lý công nghiệp tận tình hướng dẫn, truyền đạt kiến thức kinh nghiệm quý báu suốt khóa học Đặc biệt, xin trân trọng gửi lời cảm ơn đến Thầy Nguyễn Thanh Hùng, người tận tình hướng dẫn cho tơi suốt thời gian thực khóa luận Tôi xin chân thành gửi lờ cảm ơn đến đồng nghiệp, bạn bè chia giúp đỡ tơi q trình học tập thực khóa luận Tơi xin trân trọng cảm ơn Gia đình quan tâm, giúp đỡ, khuyến khích động viên tơi hồn thành khóa học TP Hồ chí Minh, ngày10 tháng năm 2014 HỌC VIÊN Lê Quang Trí -ii- TÓM TẮT Cùng với phát triển Đất nước năm gần đây, Ngân hàng Thương Mại Cổ Phần Xuất Nhập Việt Nam (Eximbank) ngày lớn mạnh với quy mô phát triển không ngừng Để tận dụng quỹ đất vị trí đắc địa để đáp ứng nhu cầu không gian làm việc cho Hội sở Ngân hàng, Hội đồng Quản trị Ngân hàng Eximbank có chủ trương nghiên cứu đầu tư xây dựng tòa Tháp Eximbank với chức văn phòng làm việc cho Ngân hàng hộ để bán Mục tiêu đề tài Phân tích dự án đầu tư xây dựng Cao ốc văn phòng – hộ Eximbank số 07 Lê Thị Hồng Gấm, Phường Nguyễn Thái Bình, Quận Ngân hàng Eximbank làm Chủ đầu tư Để thực mục tiêu tác giả thu thập số liệu tiến hành phân tích sau: Phân tích thị trường, phân tích kinh tế - xã hội tài chính, phân tích rũi ro dự án Phân tích quan điểm kinh tế cho thấy với tỷ suất chiết khấu kinh tế (EOCK) 8% giá trị ròng (NPVf) dự án 5.421.768,37 triệu VND nên dự án có hiệu mặt kinh tế Phân tích phân phối cho thấy dự án đồng thời tạo giá trị ngoại tác tích cực 46.802,42 triệu VND nên đánh giá đạt hiệu xã hội Phân tích tài cho thấy NPVe dự án 3.180.732,52 triệu VND, giá trị suất thu lợi nội tài IRR thực 10,6% cao chi phí vốn thực (WACC) Chủ đầu tư 2,71% nên đạt hiệu tài Kết phân tích rũi ro cho thấy yếu tố như: Biến động chi phí đầu tư xây dựng, biến động giá bán hộ biến động tỷ lệ lạm phát nhạy cảm với giá trị ròng (NPV) dự án, nhiên xác suất khả thi dự án cao đáng để đầu tư thời điểm -iii- ABSTRACT Along with the development of the country in recent years, Vietnam Export Import Joint Stock Commercial Bank (Eximbank) is also growing constantly To take advantage of the land in prime locations and to meet the needs of workspace for the Head Office of the Bank, the Board of director considers to invest in constructing Eximbank Tower which plays the role of Bank workplace and Apartments for sale The objective of the study is to analyze investment project in constructing Eximbank Office building - Apartment at 07 Le Thi Hong Gam Street, Nguyen Thai Binh Ward, District whose Eximbank is the investor To accomplish this goal, the author has collected data and conducted the following analysis: market analysis, economic analysis - social and financial, project risk analysis Analysis on economic viewpoint shows the Economics Opportunity Cost of Capital is 8% net present value of the project (NPVf) is VND 5.421.768,37 million, therefore project has economically efficient The analysis also shows that project also generate positive external value VND 46.802,42 million which is evaluated to gain social efficiency The financial analysis of the project shows that NPVe is VND 3.180.732,52 million, internal rate of return is 10.6% higher than weighted average cost of capital is 2.71% so the project achieves financial efficiency Risk analysis results show that factors such as fluctuation of construction investment costs, fluctuations in selling prices and volatility flat rate of inflation are sensitive to the net present value of the project, however feasibility of the project is quite high and worth investment in the present time -iv- MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN i TÓM TẮT ii ABSTRACT iii MỤC LỤC iv DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, TỪ VIẾT TẮT vii DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU viii DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, BIỂU ĐỒ ix Chương 1: GIỚI THIỆU 1.1 LÝ DO HÌNH THÀNH ĐỀ TÀI 1.2 MỤC TIÊU ĐỀ TÀI 1.3 PHẠM VI ĐỀ TÀI 1.4 PHƯƠNG PHÁP VÀ QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU 1.5 BỐ CỤC KHÓA LUẬN Chương 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT 2.1 CÁC QUAN ĐIỂM TRONG PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ 2.1.1 Phân tích dự án theo quan điểm tài 2.1.2 Phân tích dự án theo quan điểm kinh tế - xã hội 2.2 PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ DỰ ÁN 2.2.1 Phương pháp sử dụng phân tích tài 2.2.2 Phương pháp phân tích kinh tế - xã hội 2.2.3 Khái niệm phân tích rủi ro Chương 3: PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG – MƠ TẢ DỰ ÁN 12 3.1 PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG 12 3.1.1 Tổng quan thị trường Thành phố Hồ Chí Minh 12 3.1.2 Phân tích thị trường khu vực dự án 14 -v- 3.2 MÔ TẢ DỰ ÁN 15 3.2.1 Giới thiệu dự án 15 3.2.1.1 Địa điểm xây dựng 15 3.2.1.2 Giới thiệu Chủ đầu tư 16 3.2.1.3 Tổ chức thực dự án 17 3.2.2 Đặc điểm dự án 17 3.2.2.1 Hình thức đầu tư 17 3.2.2.2 Mục tiêu dự án 18 3.2.3 Các phương án dự án 19 3.2.3.1 Phương án thiết kế 19 3.2.3.2 Phương án vận hành kinh doanh 21 3.2.4 Các số liệu dùng phân tích dự án 22 3.2.4.1 Tổng mức đầu tư 22 3.2.4.2 Đơn giá hiệu suất cho thuê, bán dự kiến 24 Chương 4: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH 27 4.1 XÁC ĐỊNH DÒNG TIỀN CHI 27 4.1.1 Chi phí đầu tư xây ban đầu 27 4.1.2 Chi phí vận hành 27 4.1.3 Chi phí khấu hao 28 4.1.4 Thuế thu nhập Doanh nghiệp 28 4.2 XÁC ĐỊNH DÒNG TIỀN THU 28 4.2.1 Thu từ hoạt động kinh doanh 28 4.2.2 Thu từ phí dịch vụ 29 4.3 PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH 29 4.3.1 Tỷ suất khấu 29 4.3.2 Ngân lưu tài 30 4.3.2.1 Thời điểm thời gian phân tích dự án 31 4.3.2.2 Đồng tiền sử dụng 31 -vi- 4.3.2.3 Lạm phát USD VND 31 4.3.3 Kết phân tích 31 Chương 5: PHÂN TÍCH RỦI RO 33 5.1 PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY 33 5.1.1 Phân tích ảnh hưởng giá bán hộ đến hiệu dự án 33 5.1.2 Phân tích ảnh hưởng chi phí xây dựng đến hiệu dự án 35 5.1.3 Phân tích ảnh hưởng lạm phát VND đến hiệu tài 35 5.2 PHÂN TÍCH TÌNH HUỐNG 37 5.3 PHÂN TÍCH MƠ PHỊNG MONTE CARLO 39 Chương 6: PHÂN TÍCH KINH TẾ - XÃ HỘI 41 6.1 PHÂN TÍCH KINH TẾ 41 6.1.1 Suất chiết khấu kinh tế 41 6.1.2 Thời gian phân tích kinh tế 41 6.1.3 Hệ số chuyển đổi giá tài sang giá kinh tế - CF 41 6.1.4 Phân tích kinh tế dự án 42 6.2 PHÂN TÍCH PHÂN PHỐI 43 Chương 7: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 44 7.1 KẾT LUẬN 44 7.2 KIẾN NGHỊ 45 7.3 HẠN CHẾ CỦA ĐỀ TÀI 45 TÀI LIỆU THAM KHẢO 46 PHỤ LỤC 47 LÝ LỊCH TRÍCH NGANG 88 -vii- DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VÀ TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản CBRE : Công ty CB Richard Ellis CFi : Hệ số chuyển đổi dịng tiền từ tài sang kinh tế DN : Doanh nghiệp EOCK : Chi phí hội kinh tế vốn (Economics Opportunity Cost of Capital) FDI : Đầu tư trực tiếp nước (Foreign direct investment) IMF : Quỹ tiền tệ quốc tế (International Monetary Fund) IRR : Tỷ lệ hoàn vốn nội (Internal Rate Of Return) LEED : Chứng công trình xanh (Leadership in Energy and Environmental Design) MARR : Suất sinh lời tối thiểu (Minimum Acceptable Rate of Return) NPV : Giá trị ròng (Net Present Value) PCCC : Phòng cháy chữa cháy QCVN : Quy chuẩn Việt Nam TCVN : Tiêu chuẩn Việt Nam TMCP : Thương mại Cổ phần TNHH : Trách nhiệm hữu hạn Tp : Thành phố TSCĐ : Tài sản cố định UBND : Ủy ban nhân dân USD : Đô la Mỹ VAT : Thuế giá trị gia tăng (Value Added Tax) VND : Việt Nam đồng WACC : Chi phí vốn bình qn gia quyền (Weighted Average Cost of Capital) -74- Năm lịch Năm thứ Ngân lưu vào Bán hộ Cho thuê văn phòng / năm Doanh thu khác / năm Thanh lý quyền sở dụng đất Ngân lưu Chi phí xây dựng Chi phí thiết bị Chi phí Quản lý dự án Chi phí tư vấn Chi phí khác Chi phí đất Thuế thu nhập DN Ngân lưu ròng 2041 28 1.305.676,10 929.620,02 376.056,08 123.630,92 123.630,92 1.182.045,18 2042 29 1.397.073,43 994.693,42 402.380,00 279.414,69 279.414,69 1.117.658,74 2043 30 1.494.868,57 1.064.321,96 430.546,60 298.973,71 298.973,71 1.195.894,85 2044 31 1.599.509,37 1.138.824,50 460.684,87 319.901,87 319.901,87 1.279.607,49 2045 32 1.711.475,02 1.218.542,22 492.932,81 342.295,00 342.295,00 1.369.180,02 2046 33 1.831.278,27 1.303.840,17 527.438,10 366.255,65 366.255,65 1.465.022,62 2047 34 1.959.467,75 1.395.108,98 564.358,77 391.893,55 391.893,55 1.567.574,20 Năm lịch Năm thứ Ngân lưu vào Bán hộ Cho thuê văn phòng / năm Doanh thu khác / năm Thanh lý quyền sở dụng đất Ngân lưu Chi phí xây dựng Chi phí thiết bị Chi phí Quản lý dự án Chi phí tư vấn Chi phí khác Chi phí đất Thuế thu nhập DN Ngân lưu ròng 2048 35 2.096.630,50 1.492.766,61 603.863,89 419.326,10 419.326,10 1.677.304,40 2049 36 2.243.394,63 1.597.260,27 646.134,36 448.678,93 448.678,93 1.794.715,71 2050 37 2.400.432,26 1.709.068,49 691.363,76 480.086,45 480.086,45 1.920.345,80 2051 38 2.568.462,51 1.828.703,29 739.759,23 513.692,50 513.692,50 2.054.770,01 2052 39 2.748.254,89 1.956.712,52 791.542,37 549.650,98 549.650,98 2.198.603,91 2053 40 2.940.632,73 2.093.682,39 846.950,34 588.126,55 588.126,55 2.352.506,19 2054 41 3.146.477,02 2.240.240,16 906.236,86 629.295,40 629.295,40 2.517.181,62 -75- Năm lịch Năm thứ Ngân lưu vào Bán hộ Cho thuê văn phòng / năm Doanh thu khác / năm Thanh lý quyền sở dụng đất Ngân lưu Chi phí xây dựng Chi phí thiết bị Chi phí Quản lý dự án Chi phí tư vấn Chi phí khác Chi phí đất Thuế thu nhập DN Ngân lưu rịng 2055 42 3.366.730,41 2.397.056,97 969.673,44 673.346,08 673.346,08 2.693.384,33 2056 43 3.602.401,54 2.564.850,96 1.037.550,58 720.480,31 720.480,31 2.881.921,23 Năm lịch Năm thứ Ngân lưu vào Bán hộ Cho thuê văn phòng / năm Doanh thu khác / năm Thanh lý quyền sở dụng đất Ngân lưu Chi phí xây dựng Chi phí thiết bị Chi phí Quản lý dự án Chi phí tư vấn Chi phí khác Chi phí đất Thuế thu nhập DN Ngân lưu ròng 2062 49 5.406.233,34 3.849.149,69 1.557.083,65 1.081.246,67 1.081.246,67 4.324.986,67 2063 50 13.236.896,39 4.118.590,16 1.666.079,51 7.452.226,73 2.647.379,28 2.647.379,28 10.589.517,12 2057 44 3.854.569,65 2.744.390,53 1.110.179,12 770.913,93 770.913,93 3.083.655,72 2058 45 4.124.389,53 2.936.497,87 1.187.891,66 824.877,91 824.877,91 3.299.511,62 2059 46 4.413.096,79 3.142.052,72 1.271.044,08 882.619,36 882.619,36 3.530.477,44 2060 47 4.722.013,57 3.361.996,41 1.360.017,16 944.402,71 944.402,71 3.777.610,86 2061 48 5.052.554,52 3.597.336,15 1.455.218,36 1.010.510,90 1.010.510,90 4.042.043,62 -76Phụ lục 10 Crystal Ball Report - Full Simulation started on 3/28/2014 at 11:27:10 Simulation stopped on 3/28/2014 at 11:27:11 Run preferences: Number of trials run Extreme speed Monte Carlo Seed Precision control on Confidence level Run statistics: Total running time (sec) Trials/second (average) Random numbers per sec Crystal Ball data: Assumptions Correlations Correlated groups Decision variables Forecasts 20.000 20000 95,00% 0,94 21.273 63.818 0 -77Phụ lục 10 Forecasts Worksheet: [Tinh toan ngan luu du an - Ver 03 - Ngan luu kinh te.xls]Bang tinh KT Forecast: NPV danh nghĩa Cell: E194 Summary: Certainty level is 99,549% Certainty range is from 0,00 to Infinity Entire range is from (1.333.307,87) to 272.730.859,60 Base case is 5.421.768,37 After 20.000 trials, the std error of the mean is 65.140,11 Statistics: Trials Mean Median Mode Standard Deviation Variance Skewness Kurtosis Coeff of Variability Minimum Maximum Range Width Mean Std Error Forecast values 20.000 7.995.722,33 5.420.311,12 9.212.202,48 ############### 6,44 109,59 1,15 (1.333.307,87) 272.730.859,60 274.064.167,47 65.140,11 -78Phụ lục 10 Forecast: NPV thực Cell: E170 Summary: Certainty level is 99,549% Certainty range is from 0,00 to Infinity Entire range is from (1.333.307,87) to 272.730.859,60 Base case is 5.421.768,37 After 20.000 trials, the std error of the mean is 65.140,11 Statistics: Trials Mean Median Mode Standard Deviation Variance Skewness Kurtosis Coeff of Variability Minimum Maximum Range Width Mean Std Error Forecast values 20.000 7.995.722,33 5.420.311,12 9.212.202,48 ############### 6,44 109,59 1,15 (1.333.307,87) 272.730.859,60 274.064.167,47 65.140,11 -79Phụ lục 10 Forecast: WACC thực Cell: E169 Summary: Certainty level is 63,104% Certainty range is from 0,00% to Infinity Entire range is from -9,48% to 12,13% Base case is 0,93% After 20.000 trials, the std error of the mean is 0,02% Statistics: Trials Mean Median Mode Standard Deviation Variance Skewness Kurtosis Coeff of Variability Minimum Maximum Range Width Mean Std Error Forecast values 20.000 1,03% 0,95% 2,85% 0,08% 0,1854 3,03 2,77 -9,48% 12,13% 21,61% 0,02% -80- Phụ lục 11: Bảng báo cáo ngân lưu kinh tế thực Đơn vị: Triệu VND Năm lịch 2013 Năm thứ Ngân lưu vào Bán hộ Cho thuê văn phòng / năm Doanh thu khác / năm Thanh lý quyền sở dụng đất Ngân lưu 750.328,85 Chi phí xây dựng 11.040,37 Chi phí thiết bị Chi phí Quản lý dự án 41.556,92 Chi phí tư vấn 62.223,77 Chi phí khác 3.041,79 Chi phí đất 632.466,00 Thuế thu nhập DN Ngân lưu ròng (750.328,85) Năm lịch Năm thứ Ngân lưu vào Bán hộ Cho thuê văn phòng / năm Doanh thu khác / năm Thanh lý quyền sở dụng đất Ngân lưu Chi phí xây dựng Chi phí thiết bị Chi phí Quản lý dự án Chi phí tư vấn Chi phí khác Chi phí đất Thuế thu nhập DN Ngân lưu rịng 2020 196.376,57 139.816,91 56.559,67 6.121,86 6.121,86 190.254,72 2014 723.118,62 818.107,28 38.784,56 67.247,79 2.935,53 (203.956,54) (723.118,62) 2015 710.128,65 710.128,65 1.427.405,50 1.226.997,44 342.684,95 38.784,56 15.679,30 5.568,11 (202.308,86) (717.276,85) 2016 710.128,65 710.128,65 580.704,55 398.262,11 99.438,02 19.473,95 25.768,68 5.405,77 32.356,02 129.424,10 2017 906.505,22 710.128,65 139.816,91 56.559,67 149.065,53 1.147,43 147.918,10 757.439,69 2018 906.505,22 710.128,65 139.816,91 56.559,67 210.120,98 64.517,61 12.949,14 132.654,24 696.384,24 2019 196.376,57 139.816,91 56.559,67 6.121,86 6.121,86 190.254,72 2021 196.376,57 139.816,91 56.559,67 6.121,86 6.121,86 190.254,72 2022 196.376,57 139.816,91 56.559,67 6.121,86 6.121,86 190.254,72 2023 10 196.376,57 139.816,91 56.559,67 6.121,86 6.121,86 190.254,72 2024 11 196.376,57 139.816,91 56.559,67 19.123,92 19.123,92 177.252,66 2025 12 196.376,57 139.816,91 56.559,67 19.123,92 19.123,92 177.252,66 2026 13 196.376,57 139.816,91 56.559,67 19.123,92 19.123,92 177.252,66 -81- Năm lịch Năm thứ Ngân lưu vào Bán hộ Cho thuê văn phòng / năm Doanh thu khác / năm Thanh lý quyền sở dụng đất Ngân lưu Chi phí xây dựng Chi phí thiết bị Chi phí Quản lý dự án Chi phí tư vấn Chi phí khác Chi phí đất Thuế thu nhập DN Ngân lưu rịng 2027 14 196.376,57 139.816,91 56.559,67 19.123,92 19.123,92 177.252,66 2028 15 196.376,57 139.816,91 56.559,67 19.123,92 19.123,92 177.252,66 2029 16 196.376,57 139.816,91 56.559,67 19.123,92 19.123,92 177.252,66 2030 17 196.376,57 139.816,91 56.559,67 19.123,92 19.123,92 177.252,66 2031 18 196.376,57 139.816,91 56.559,67 19.123,92 19.123,92 177.252,66 2032 19 196.376,57 139.816,91 56.559,67 19.123,92 19.123,92 177.252,66 2033 20 196.376,57 139.816,91 56.559,67 19.123,92 19.123,92 177.252,66 Năm lịch Năm thứ Ngân lưu vào Bán hộ Cho thuê văn phòng / năm Doanh thu khác / năm Thanh lý quyền sở dụng đất Ngân lưu Chi phí xây dựng Chi phí thiết bị Chi phí Quản lý dự án Chi phí tư vấn Chi phí khác Chi phí đất Thuế thu nhập DN Ngân lưu ròng 2034 21 196.376,57 139.816,91 56.559,67 19.123,92 19.123,92 177.252,66 2035 22 196.376,57 139.816,91 56.559,67 19.123,92 19.123,92 177.252,66 2036 23 196.376,57 139.816,91 56.559,67 19.123,92 19.123,92 177.252,66 2037 24 196.376,57 139.816,91 56.559,67 19.123,92 19.123,92 177.252,66 2038 25 196.376,57 139.816,91 56.559,67 19.123,92 19.123,92 177.252,66 2039 26 196.376,57 139.816,91 56.559,67 19.123,92 19.123,92 177.252,66 2040 27 196.376,57 139.816,91 56.559,67 19.123,92 19.123,92 177.252,66 -82- Năm lịch Năm thứ Ngân lưu vào Bán hộ Cho thuê văn phòng / năm Doanh thu khác / năm Thanh lý quyền sở dụng đất Ngân lưu Chi phí xây dựng Chi phí thiết bị Chi phí Quản lý dự án Chi phí tư vấn Chi phí khác Chi phí đất Thuế thu nhập DN Ngân lưu ròng 2041 28 196.376,57 139.816,91 56.559,67 19.123,92 19.123,92 177.252,66 2042 29 196.376,57 139.816,91 56.559,67 39.275,31 39.275,31 157.101,26 2043 30 196.376,57 139.816,91 56.559,67 39.275,31 39.275,31 157.101,26 2044 31 196.376,57 139.816,91 56.559,67 39.275,31 39.275,31 157.101,26 2045 32 196.376,57 139.816,91 56.559,67 39.275,31 39.275,31 157.101,26 2046 33 196.376,57 139.816,91 56.559,67 39.275,31 39.275,31 157.101,26 2047 34 196.376,57 139.816,91 56.559,67 39.275,31 39.275,31 157.101,26 Năm lịch Năm thứ Ngân lưu vào Bán hộ Cho thuê văn phòng / năm Doanh thu khác / năm Thanh lý quyền sở dụng đất Ngân lưu Chi phí xây dựng Chi phí thiết bị Chi phí Quản lý dự án Chi phí tư vấn Chi phí khác Chi phí đất Thuế thu nhập DN Ngân lưu ròng 2048 35 196.376,57 139.816,91 56.559,67 39.275,31 39.275,31 157.101,26 2049 36 196.376,57 139.816,91 56.559,67 39.275,31 39.275,31 157.101,26 2050 37 196.376,57 139.816,91 56.559,67 39.275,31 39.275,31 157.101,26 2051 38 196.376,57 139.816,91 56.559,67 39.275,31 39.275,31 157.101,26 2052 39 196.376,57 139.816,91 56.559,67 39.275,31 39.275,31 157.101,26 2053 40 196.376,57 139.816,91 56.559,67 39.275,31 39.275,31 157.101,26 2054 41 196.376,57 139.816,91 56.559,67 39.275,31 39.275,31 157.101,26 -83- Năm lịch Năm thứ Ngân lưu vào Bán hộ Cho thuê văn phòng / năm Doanh thu khác / năm Thanh lý quyền sở dụng đất Ngân lưu Chi phí xây dựng Chi phí thiết bị Chi phí Quản lý dự án Chi phí tư vấn Chi phí khác Chi phí đất Thuế thu nhập DN Ngân lưu rịng 2055 42 196.376,57 139.816,91 56.559,67 39.275,31 39.275,31 157.101,26 2056 43 196.376,57 139.816,91 56.559,67 39.275,31 39.275,31 157.101,26 Năm lịch Năm thứ Ngân lưu vào Bán hộ Cho thuê văn phòng / năm Doanh thu khác / năm Thanh lý quyền sở dụng đất Ngân lưu Chi phí xây dựng Chi phí thiết bị Chi phí Quản lý dự án Chi phí tư vấn Chi phí khác Chi phí đất Thuế thu nhập DN Ngân lưu ròng 2062 49 196.376,57 139.816,91 56.559,67 39.275,31 39.275,31 157.101,26 2063 50 449.362,97 139.816,91 56.559,67 252.986,40 89.872,59 89.872,59 359.490,38 2057 44 196.376,57 139.816,91 56.559,67 39.275,31 39.275,31 157.101,26 2058 45 196.376,57 139.816,91 56.559,67 39.275,31 39.275,31 157.101,26 2059 46 196.376,57 139.816,91 56.559,67 39.275,31 39.275,31 157.101,26 2060 47 196.376,57 139.816,91 56.559,67 39.275,31 39.275,31 157.101,26 2061 48 196.376,57 139.816,91 56.559,67 39.275,31 39.275,31 157.101,26 -84- Phụ lục 12: Bảng báo cáo ngân lưu kinh tế danh nghĩa Đơn vị: Triệu VND Năm lịch 2013 2014 Năm thứ Ngân lưu vào Bán hộ Cho thuê văn phòng / năm Doanh thu khác / năm Thanh lý quyền sở dụng đất Ngân lưu 750.328,85 773.736,93 Chi phí xây dựng 11.040,37 875.374,79 Chi phí thiết bị Chi phí Quản lý dự án 41.556,92 41.499,48 Chi phí tư vấn 62.223,77 71.955,14 Chi phí khác 3.041,79 3.141,01 Chi phí đất 632.466,00 Thuế thu nhập DN (218.233,49) Ngân lưu ròng (750.328,85) (773.736,93) Năm lịch Năm thứ Ngân lưu vào Bán hộ Cho thuê văn phòng / năm Doanh thu khác / năm Thanh lý quyền sở dụng đất Ngân lưu Chi phí xây dựng Chi phí thiết bị Chi phí Quản lý dự án Chi phí tư vấn Chi phí khác Chi phí đất Thuế thu nhập DN Ngân lưu rịng 2020 315.337,87 224.515,40 90.822,46 9.830,36 9.830,36 305.507,50 2021 337.411,52 240.231,48 97.180,04 10.518,49 10.518,49 326.893,03 2015 813.026,29 813.026,29 1.634.236,56 1.404.789,36 392.340,00 44.404,45 17.951,23 6.374,93 (231.623,41) (821.210,27) 2016 869.938,13 869.938,13 711.388,05 487.888,22 121.815,85 23.856,42 31.567,74 6.622,30 39.637,52 158.550,08 2017 1.188.243,43 930.833,80 183.271,45 74.138,18 195.394,50 1.504,05 193.890,46 992.848,93 2018 1.271.420,47 995.992,17 196.100,45 79.327,86 294.705,55 90.489,28 18.161,83 186.054,43 976.714,93 2019 294.708,29 209.827,48 84.880,81 9.187,26 9.187,26 285.521,03 2022 361.030,32 257.047,68 103.982,64 11.254,78 11.254,78 349.775,54 2023 10 386.302,44 275.041,02 111.261,42 12.042,62 12.042,62 374.259,83 2024 11 413.343,62 294.293,89 119.049,72 40.253,01 40.253,01 373.090,60 2025 12 442.277,67 314.894,46 127.383,20 43.070,72 43.070,72 399.206,95 2026 13 473.237,11 336.937,08 136.300,03 46.085,67 46.085,67 427.151,43 -85- Năm lịch Năm thứ Ngân lưu vào Bán hộ Cho thuê văn phòng / năm Doanh thu khác / năm Thanh lý quyền sở dụng đất Ngân lưu Chi phí xây dựng Chi phí thiết bị Chi phí Quản lý dự án Chi phí tư vấn Chi phí khác Chi phí đất Thuế thu nhập DN Ngân lưu ròng 2027 14 506.363,70 360.522,67 145.841,03 49.311,67 49.311,67 457.052,03 2028 15 541.809,16 385.759,26 156.049,90 52.763,49 52.763,49 489.045,67 2029 16 579.735,80 412.762,41 166.973,40 56.456,93 56.456,93 523.278,87 2030 17 620.317,31 441.655,78 178.661,53 60.408,92 60.408,92 559.908,39 2031 18 663.739,52 472.571,68 191.167,84 64.637,54 64.637,54 599.101,98 2032 19 710.201,29 505.651,70 204.549,59 69.162,17 69.162,17 641.039,12 2033 20 759.915,38 541.047,32 218.868,06 74.003,52 74.003,52 685.911,86 Năm lịch Năm thứ Ngân lưu vào Bán hộ Cho thuê văn phòng / năm Doanh thu khác / năm Thanh lý quyền sở dụng đất Ngân lưu Chi phí xây dựng Chi phí thiết bị Chi phí Quản lý dự án Chi phí tư vấn Chi phí khác Chi phí đất Thuế thu nhập DN Ngân lưu ròng 2034 21 813.109,45 578.920,63 234.188,83 79.183,77 79.183,77 733.925,69 2035 22 870.027,12 619.445,07 250.582,04 84.726,63 84.726,63 785.300,48 2036 23 930.929,01 662.806,23 268.122,79 90.657,50 90.657,50 840.271,52 2037 24 996.094,05 709.202,66 286.891,38 97.003,52 97.003,52 899.090,52 2038 25 1.065.820,63 758.846,85 306.973,78 103.793,77 103.793,77 962.026,86 2039 26 1.140.428,07 811.966,13 328.461,94 111.059,33 111.059,33 1.029.368,74 2040 27 1.220.258,04 868.803,76 351.454,28 118.833,49 118.833,49 1.101.424,55 -86- Năm lịch Năm thứ Ngân lưu vào Bán hộ Cho thuê văn phòng / năm Doanh thu khác / năm Thanh lý quyền sở dụng đất Ngân lưu Chi phí xây dựng Chi phí thiết bị Chi phí Quản lý dự án Chi phí tư vấn Chi phí khác Chi phí đất Thuế thu nhập DN Ngân lưu ròng 2041 28 1.305.676,10 929.620,02 376.056,08 127.151,83 127.151,83 1.178.524,27 2042 29 1.397.073,43 994.693,42 402.380,00 279.414,69 279.414,69 1.117.658,74 2043 30 1.494.868,57 1.064.321,96 430.546,60 298.973,71 298.973,71 1.195.894,85 2044 31 1.599.509,37 1.138.824,50 460.684,87 319.901,87 319.901,87 1.279.607,49 2045 32 1.711.475,02 1.218.542,22 492.932,81 342.295,00 342.295,00 1.369.180,02 2046 33 1.831.278,27 1.303.840,17 527.438,10 366.255,65 366.255,65 1.465.022,62 2047 34 1.959.467,75 1.395.108,98 564.358,77 391.893,55 391.893,55 1.567.574,20 Năm lịch Năm thứ Ngân lưu vào Bán hộ Cho thuê văn phòng / năm Doanh thu khác / năm Thanh lý quyền sở dụng đất Ngân lưu Chi phí xây dựng Chi phí thiết bị Chi phí Quản lý dự án Chi phí tư vấn Chi phí khác Chi phí đất Thuế thu nhập DN Ngân lưu ròng 2048 35 2.096.630,50 1.492.766,61 603.863,89 419.326,10 419.326,10 1.677.304,40 2049 36 2.243.394,63 1.597.260,27 646.134,36 448.678,93 448.678,93 1.794.715,71 2050 37 2.400.432,26 1.709.068,49 691.363,76 480.086,45 480.086,45 1.920.345,80 2051 38 2.568.462,51 1.828.703,29 739.759,23 513.692,50 513.692,50 2.054.770,01 2052 39 2.748.254,89 1.956.712,52 791.542,37 549.650,98 549.650,98 2.198.603,91 2053 40 2.940.632,73 2.093.682,39 846.950,34 588.126,55 588.126,55 2.352.506,19 2054 41 3.146.477,02 2.240.240,16 906.236,86 629.295,40 629.295,40 2.517.181,62 -87- Năm lịch Năm thứ Ngân lưu vào Bán hộ Cho thuê văn phòng / năm Doanh thu khác / năm Thanh lý quyền sở dụng đất Ngân lưu Chi phí xây dựng Chi phí thiết bị Chi phí Quản lý dự án Chi phí tư vấn Chi phí khác Chi phí đất Thuế thu nhập DN Ngân lưu ròng 2055 42 3.366.730,41 2.397.056,97 969.673,44 673.346,08 673.346,08 2.693.384,33 2056 43 3.602.401,54 2.564.850,96 1.037.550,58 720.480,31 720.480,31 2.881.921,23 Năm lịch Năm thứ Ngân lưu vào Bán hộ Cho thuê văn phòng / năm Doanh thu khác / năm Thanh lý quyền sở dụng đất Ngân lưu Chi phí xây dựng Chi phí thiết bị Chi phí Quản lý dự án Chi phí tư vấn Chi phí khác Chi phí đất Thuế thu nhập DN Ngân lưu ròng 2062 49 5.406.233,34 3.849.149,69 1.557.083,65 1.081.246,67 1.081.246,67 4.324.986,67 2063 50 13.236.896,39 4.118.590,16 1.666.079,51 7.452.226,73 2.647.379,28 2.647.379,28 10.589.517,12 2057 44 3.854.569,65 2.744.390,53 1.110.179,12 770.913,93 770.913,93 3.083.655,72 2058 45 4.124.389,53 2.936.497,87 1.187.891,66 824.877,91 824.877,91 3.299.511,62 2059 46 4.413.096,79 3.142.052,72 1.271.044,08 882.619,36 882.619,36 3.530.477,44 2060 47 4.722.013,57 3.361.996,41 1.360.017,16 944.402,71 944.402,71 3.777.610,86 2061 48 5.052.554,52 3.597.336,15 1.455.218,36 1.010.510,90 1.010.510,90 4.042.043,62 -88- LÝ LỊCH TRÍCH NGANG Họ tên: LÊ QUANG TRÍ Giới tính: Nam Ngày sinh: 16/8/1969 Nơi sinh: Sài Gòn Địa liên lạc: 47/1 Nguyên Hồng, P 11, Q Bình Thạnh, TP Hồ Chí Minh Điện thoại: 0903030241 Email: Le_Quang_Tri@yahoo.com Q TRÌNH ĐÀO TẠO Thời gian Ngành học – Nơi đào tạo  1992 – 1997: Đại học ngành Xây dựng - Đại học Bách Khoa TP Hồ Chí Minh  2006 – 2010: Cao học ngành Xây dựng - Đại học Bách Khoa TP Hồ Chí Minh  2012 – 2014: Cao học Quản trị Kinh doanh - Đại học Bách Khoa TP Hồ Chí Minh Q TRÌNH CƠNG TÁC Thời gian Nơi công tác  1997 – 1999: Công ty Tư vấn đầu tư xây dựng & phát triển nông thôn An Giang  2000 - 2004: Công ty TNHH Tư vấn cơng trình Sài Gịn  2004 - 2008: Cơng ty Dịch vụ Cơng ích Quận 11 – Địa chỉ: số 12, Đường Số Cư Xá Lữ Gia, P 15, Q 11  2009 - 2012: Công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư IDICO – Địa chỉ: Lầu 151 Ter Nguyễn Đình Chiểu, P.6, Quận 3, TP HCM  2012 - Nay: Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Việt Nam – Địa chỉ: Lầu 6, Tịa nhà Vimcom Center số 72 Lê Thánh Tơn & 45A Lý Tự Trọng, P Bến Nghé, Q.1, TP Hồ Chí Minh ... dự án đầu tư xây dựng -3- Tác giả khóa luận thành viên thuộc nhóm thẩm định phân tích dự án đầu tư xây dựng Tháp Eximbank nên đề tài ? ?Phân tích dự án đầu tư xây dựng Cao ốc Văn phịng – Căn hộ. .. TÀI: Phân tích dự án đầu tư xây dựng Cao ốc văn phòng – hộ Eximbank 2- NHIỆM VỤ KHĨA LUẬN: - Phân tích hiệu tài dự án có xét đến ảnh hưởng lạm phát - Phân tích rủi ro hiệu tài dự án - Phân tích. .. phân tích tài dự án đầu tư xây dựng Cao ốc văn phòng – hộ Eximbank (dự án Tháp Eximbank) theo quan điểm khác tiêu đánh giá dự án như: Giá trị ròng (NPV), suất sinh lợi nội (IRR) cho thấy dự án