phân tích dự án đầu tư xây dựng tổ hợp sản xuất bê tông thương phẩm và bê tông đúc sẵn của công ty vật liệu xây dựng và xây lắp thương mại

Tài liệu tham khảo kinh tế đầu tư: phân tích dự án đầu tư xây dựng tổ hợp sản xuất bê tông thương phẩm và bê tông đúc sẵn của công ty vật liệu xây dựng và xây lắp thương mại

Đề án môn học A LI NểI U T thực đổi mới, quan hệ đất đai nước ta có biến đổi nhanh chóng Cùng với tiến kinh tế tăng lên thu nhập tăng lên nhu cầu nhà ở, đất dân cư đất để sản xuất kinh doanh ngày tăng, thị Từ trước có luật đất đai (1993) quan hệ đất đai chuyển nhượng, chuyển đổi đất đai xuất bị nhà nước cấm Các giao dịch thời kỳ giao dịch ngầm diễn cách tự phát, khơng có điều tiết nhà nước Từ có Luật Đất đai (1993) có hiệu lực thi hành, quan hệ chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng đất trở nên sôi động thị trường đất đai ngày định hình rõ nét Mặc dù vậy, thị trường đất đai nước ta khơng khỏi tính chất thị trường ngầm luật văn pháp lý khác chưa đủ sức mạnh để điều tiết thị trường đất đai vận động theo quy luật chế thị thường vừa theo định hướng nhà nước Những bất cập quản lý đất đai tạo miếng mồi béo bở cho kẻ đầu cơ, nắm giữ đất đai Hiện hoạt động đầu đất đai nước ta đến ngưỡng báo động, Hà Nội Tp Hồ Chí Minh Đây vấn đề nóng bỏng Nhà nước cần vốn để đầu tư xây dựng sở hạ tầng thực đẩy mạnh cơng nghiệp hố, đại hóa phấn đấu đến năm 2020 đưa nước ta trở thành nước cơng nghiệp phần ngân sách không nhỏ bị thất thu nằm lĩnh vực đất đai chủ yếu gây đầu đất đai (ĐCĐĐ) tiêu cực lĩnh vực gây Hơn tín hiệu thất thường thị trường nhà đất nước ta thời gian qua gây thiệt hại không nhỏ cho kinh tế đời sống dân cư Chúng ta có nhiều văn hướng dẫn thị trường, văn pháp lý nhằm khắc phục đầu đất đai hoạt động không giảm mà cịn gia tăng cách đáng lo ngại Chính vậy, cần nhận thức rõ vấn đề xung quanh hoạt động này, nhận thức tầm quan trọng thị trường bất động sản (BĐS) hậu ghê gớm hoạt động đầu (HĐĐC) thị trường BĐS để tìm biện pháp nhằm loại bỏ hạn đến mức thấp thiệt hại hoạt động gây Đồng thời nhìn lại thực để chống ĐCĐĐ lại chưa thực triệt để Dường chưa có văn pháp quy liều thuốc đặc trị hoạt động ĐCĐĐ nguyên nhân thúc Luật Đất đai sửa đổi kỳ nhằm chấn chỉnh hoạt động thị trường nhà đất Việt nam đồng thời loại bỏ tiêu cực đất đai làm lành mạnh hoá thị trường BĐS, đưa thị trường BĐS vào quỹ đạo hoạt động ổn định để góp phần thực thành công chiến lược phát triển kinh tế xã hội đến năm 2020 Chính vậy, lĩnh vực đất đai thu hút ý đông đảo tầng lớp dân cư Luật Đất đai đời ý kiến đóng góp quý báu nhiều tầng lớp dân cư Là sinh viên từ lâu quan tâm vấn nạn đầu em muốn nghiên cứu vấn ĐCĐĐ để nhìn nhận xác hoạt động này, đồng thời em muốn đóng góp ý kiến việc đối phó với tượng Đề án môn học Vỡ nhng lý trờn em chọn đề tài “Hoạt động đầu đất đai Việt Nam giải giải pháp cần thiết” - Mục đích nghiên cứu Là sinh viên năm cuối, đề án môn học chuyên ngành không hội tốt, quyền lợi sinh viên nghiên cứu, ôn lại vận dụng kiến thức tổng hợp nghiên cứu từ năm trước mà nghĩa vụ sinh viên Đây nghĩa vụ phải hoàn thành chương trình đào tạo bậc đại học Đề tài em khơng nhằm mục đích thực quyền lợi nghĩa vụ thân mà em muốn thơng qua q trình nghiên cứu đề tài em nâng cao kiến thức mình, đồng thời nhằm tiếp cận với thực tế để sau trường không gặp nhiều bỡ ngỡ Hơn nữa, lĩnh vực đất đai nước ta lĩnh vực bị thờ ơ, chưa quan tâm mức thực tế nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp tranh cãi Nạn ĐCĐĐ hoành hành gây nên tác hại vô to lớn mà ta nghiên cứu chương I đề tài gây nhức nhối cho nhà nghiên cứu nhà quản lý Là sinh viên chuyên ngành Kinh tế địa chính, trường Đại học kinh tế quốc dân Hà Nội, em muốn nghiên cứu xem HĐĐC hoạt động nào? có tác hại kinh tế đời sống xã hội nào? thực trạng ĐCĐĐ Việt Nam sao? Cơ chế, sách pháp luật Nhà nước có liên quan biện pháp chống đầu cần thiết Cuối số kiến nghị thân giải pháp hạn chế ĐCĐĐ - Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu đề tài hoạt động ĐCĐĐ phạm vi nước mối quan hệ với thị trường nhà đất Nhưng nước ta thị trường BĐS Hà Nội Tp Hồ Chí Minh diễn sôi động trở thành tâm điểm ảnh hưởng tới lĩnh vực khác Do vậy, HĐĐC đất đai theo gót mạnh mẽ hai địa bàn này, ta xem xét hoạt động ĐCĐĐ số địa phương khác Đề tài nghiên cứu biện pháp chống ĐCĐĐ cần thiết nước ta nước - Phương pháp nghiên cứu Nghiên cứu vấn đề gì, tượng tự nhiên, kinh tế xã hội cần phải có phương pháp Phương pháp vật biện chứng phương pháp vật lịch sử hai phương pháp nòng cốt nghiên cứu hoạt động ĐCĐĐ Việt nam Các phương pháp mối quan hệ tác động qua lại hoạt động ĐCĐĐ với tượng kinh tế xã hội khác Ngoài phương pháp phân tích, tổng hợp, phương pháp tốn, phương pháp tổng kết thực tiễn sử dụng - Nội dung nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu chia làm thành ba chương với vấn đề sau: Chương I: Một số vấn đề chung thị trường nhà đất hoạt động đầu đất đai §Ị ¸n m«n häc Chương II: Thực trạng đầu đất đai Việt Nam Chương III: Quan điểm, phương hướng giải pháp chủ yếu Tuy nhiên, vấn đề phức tạp mặt khác thời gian trình độ có hạn cộng thêm kiến thức thực tế cịn hạn chế nên đề tài khơng tránh khỏi thiếu sót; em mong đóng góp ý kiến thầy cô giảng viên Trung tâm Đào tạo Địa Chính Kinh Doanh BĐS – Trường Đại học Kinh tế quốc dân HN bạn đọc để đề tài hoàn thiện Đề tài hoàn thành với giúp đỡ tận tình GS,TSKH Lê Đình Thắng – Giám đốc Trung tâm Đào tạo Địa Chính Kinh Doanh BĐS số tài liệu tham khảo B PHẦN NỘI DUNG CHƯƠNG I: Một số vấn đề chung thị trường nhà đất hoạt động đầu đất đai I- MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT I.1 VAI TRÒ VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA ĐẤT ĐAI a Vai trò đất đai Như ta biết đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên, với vịng quay bánh xe thời gian người xuất tác động vào đất đai, cải tạo đất đai biến đất đai từ sản phẩm tự nhiên lại mang sức lao động người, tức sản phẩm của xã hội Đất đai tài nguyên thiên nhiên quý giá quốc gia yếu tố mang tính định tồn phát triển người sinh vật khác trái đất Các Mác viết: “Đất đai tài sản mãi với loài người, điều kiện để sinh tồn, điều kiện thiếu để sản xuất, tư liệu sản xuất nông, lâm nghiệp” Bởi vậy, khơng có đất đai khơng có ngành sản xuất nào, người tiến hành sản xuất cải vật chất để trì sống trì nịi giống đến ngày Trải qua trình lịch sử lâu dài người chiếm hữu đất đai biến đất đai từ sản vật tự nhiên thành tài sản cộng đồng, quốc gia Luật Đất đai năm 1993 nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hố xã hội, an ninh quốc phịng Trải qua nhiều hệ nhân dân ta tốn bao công sức, xương máu tạo lập, bảo vệ vốn đất đai ngày nay!” Rõ ràng, đất đai khơng có vai trị quan trọng nêu mà cịn có ý nghĩa mặt trị Tài sản quý giá phải bảo vệ xương máu vốn đất đai mà quốc gia có thể sức mạnh quốc gia đó, ranh giới quốc gia thể chủ quyền quốc gia Đất đai nguồn ci, Đề án môn học quyn s dng t đai nguyên liệu thị trường nhà đất, tài sản đảm bảo an toàn tài chính, chuyển nhượng qua hệ b Đặc điểm đất đai Đất đai có tính cố định vị trí, khơng thể di chuyển được, tính cố định vị trí định tính giới hạn quy mô theo không gian chịu chi phối yếu tố mơi trường nơi có đất Mặt khác, đất đai khơng giống hàng hóa khác sản sinh qua q trình sản xuất đó, đất đai có hạn Tuy nhiên, giá trị đất đai vị trí khác lại khơng giống Đất đai thị có giá trị lớn nông thôn vùng sâu, vùng xa; đất đai nơi tạo nguồn lợi lớn hơn, điều kiện sở hạ tầng hoàn thiện có giá trị lớn đất đai có điều kiện Chính vậy, vị trí đất đai, điều kiện đất đai từ chỗ thuận lợi điều kiện xung quanh trở nên tốt đất có giá trị Vị trí đất đai điều kiện đất đai khơng tác động đến việc sản xuất, kinh doanh tạo nên lợi thương mại cho công ty, doanh nghiệp mà cịn có ý nghĩa quốc gia Chẳng hạn, Việt Nam cửa ngõ khu vực Đơng Nam á, có biển, có cảng nước sâu thuận lợi cho giao thơng đường biển, cho buôn bán với nước khu vực giới, điều mà nước bạn Lào khơng thể có Đất đai tài sản khơng hao mịn theo thời gian giá trị đất đai ln có xu hướng tăng lên theo thời gian Đất đai có tính đa dạng phong phú tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất đai phù hợp với vùng địa lý, đất đai sử dụng vào mục đích nơng nghiệp tính đa dạng phong phú đất đai khả thích nghi cuả loại cây, định đất tốt hay xấu xét loại đất để làm gì, đất tốt cho mục đích lại khơng tốt cho mục đích khác Đất đai tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động người Con người tác động vào đất đai nhằm thu sản phẩm để phục vụ cho nhu cầu sống Tác động trực tiếp gián tiếp làm thay đổi tính chất đất đai chuyển đất hoang thành đất sử dụng chuyển mục đích sử dụng đất Tất tác động người biến đất đai từ sản phẩm tự nhiên thành sản phẩm lao động Trong điều kiện sản xuất tư chủ nghĩa, đầu tư vào ruộng đất có liên quan đến quan hệ kinh tế – xã hội Trong xã hội có giai cấp, quan hệ kinh tế – xã hội phát triển ngày làm mâu thuẫn xã hội phát sinh, mối quan hệ chủ đất nhà tư thuê đất, nhà tư với công nhân Trong kinh tế thị trường, quan hệ đất đai phong phú nhiều, quyền sử dụng đất trao đổi, mua bán, chuyển nhượng hình thành thị trường đất đai Lúc này, đất đai coi hàng hoá hàng hố đặc biệt Thị trường đất đai có liên quan đến nhiều thị trường khác biến động thị trường có ảnh hưởng đến kinh tế v i sng dõn c Đề án môn học I.2 Khái niệm thị trường bất động sản Thị trường BĐS tập hợp xếp để người mua bán hàng hoá BĐS tác động qua lại lẫn để xác định giá số lượng BĐS thực Trong đó, BĐS xác định (theo điều 181 Bộ luật Dân sự) tài sản không di dời bao gồm: + Đất đai; + Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; + Các tài sản khác gắn liền với đất đai; + Các tài sản khác pháp luật quy định Tuy nhiên, tất BĐS tham gia giao dịch thị trường, hàng hoá BĐS muốn giao dịch thị trường phải có đủ điều kiện tham gia giao dịch theo quy định Nhà nước Chẳng hạn như, đất đai mà người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khơng có tranh chấp Ở nước ta nay, quan niệm thị trường BĐS theo nghĩa hẹp thị trường Nhà đất nhà, đất BĐS nhiều tầng lớp dân cư quan tâm Mặt khác, thị trường BĐS thị trường nhà đất hình thành rõ nét hoạt động sơi Thị trường nhà đất hiểu tập hợp xếp để hành vi mua bán hàng hoá nhà đất (thực chất hàng hoá quyền sử dụng đất) dịch vụ gắn liền với hàng hố người mua người bán thực Luật đất đai hành quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống quản lý Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài” gắn liền với quyền sử dụng mục đích, người sử dụng có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền cho thuê, quyền chấp quyền góp vốn giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh Vậy, thực chất hàng hoá trao đổi thị trường nhà đất quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Số lượng, chất lượng giá hàng hoá nhà, đất mà người mua người bán thoả thuận với phụ thuộc vào quy mô tài sản nhà đất, quy mơ, mức độ, tính chất quyền tài sản I.3 Vai trị thị trường bất động sản Thị trường BĐS phận hệ thống đồng loại thị trường Thị trường phát triển thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội đất nước góp phần nâng cao đời sống dân cư Vai trị thể sau: §Ị ¸n m«n häc + Thị trường BĐS có vai trị thực tái sản xuất yếu tố cho nhà đầu tư kinh doanh BĐS Trên thị trường BĐS, nhà kinh doanh BĐS người mua BĐS tác động qua lại lẫn nhau, cung thoả mãn cầu quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất chuyển sang bên mua Tuy nhiên, BĐS phép mua bán lại nhiều lần nên nguồn hàng hoá cung cấp thị trường luôn phong phú đa dạng bao gồm cũ + Khi giao dịch BĐS thành cơng lúc vốn từ hình thái vật chuyển sang hình thái giá trị Tốc độ chuyển hố vốn phụ thuộc vào nhiều nhân tố như: thời gian tạo nguồn cung, nhu cầu thị trường, khả toán Sự tồn Doanh nghiệp kinh doanh BĐS hoàn toàn phụ thuộc vào tốc độ chu chuyển vốn tài nhà kinh doanh Chẳng hạn, Doanh nghiệp xây dựng nhà để bán, muốn tái sản xuất chu kỳ Doanh nghiệp phải bán nhà để trang trải khoản như: trả lãi tiền vay, chi phí quản lý, tiền mua nguyên vật liệu (như cát, xi măng, sắt thép) Để kinh doanh thành công nhà kinh doanh phải có lực dự đốn xu hướng biến động thị trường, tính tốn thời điểm đầu tư, tính tốn nên xây dựng loại nhà nào, với số lượng bao nhiêu? Quá trình tiêu thụ sản phẩm thị trường giúp giá trị sản phẩm thặng dư tiềm tàng BĐS giải phóng điều kiện giúp cho nhà kinh doanh BĐS hồn trả lãi tiền vay, trả lương cho công nhân + Thị trường BĐS nói phận hệ thống đồng loại thị trường Bởi vậy, thị trường phát triển góp phần phát triển đồng loại thị trường điều kiện quan trọng để chế thị trường phát huy tác dụng + Thị trường BĐS cầu nối sản xuất tiêu dùng, xây dựng BĐS mua bán BĐS Các nhà kinh doanh BĐS tổ chức sản xuất kinh doanh, họ sản xuất sản phẩm hàng hoá với mục đích đem bán Cịn người mua có nhu cầu mua BĐS nhà kinh doanh Vì vậy, nơi giải mối quan hệ cung – cầu thị trường BĐS Tại đây, người mua người bán thực hành vi mua bán Nhà kinh doanh BĐS bán sản phẩm thu lợi nhuận lại bắt đầu chu kỳ kinh doanh mới, trình sản xuất diễn bình thường điểm hẹn ln thị trường BĐS + Thị trường BĐS thúc đẩy việc áp dụng khoa học kỹ thuật, đổi công nghệ, nâng cao chất lượng hàng hoá BĐS, bảo vệ nâng cao hiệu sử dụng tài nguyên đất đai – tài nguyên quốc gia vô quý giá Do thị trường có nhiều nguồn cung hàng hố BĐS, có nhiều nhà cung cấp thế, ln ln tồn cạnh tranh người bán Mặt khác, có nhiều người muốn mua BĐS tức có cạnh tranh mua Vì vậy, nhà kinh doanh BĐS phải không ngừng cải tiến mẫu mã chất lượng hàng hoá nhằm nâng cao sức cạnh tranh thị trường mang lại nhiều lợi nhuận §Ị ¸n m«n häc + Thị trường BĐS có mối quan hệ chặt chẽ với chế, sách quản lý Nhà nước phần lớn BĐS thuộc quyền sở hữu Nhà nước Hoạt động thị trường BĐS phát tín hiệu để Nhà nước thấy cần phải hoàn chỉnh, bổ sung chất xúc tác cho thị trường Chẳng hạn, thị trường BĐS có xuất tình trạng đầu đất, trốn thuế Nhà nước có biện pháp điều chỉnh cách văn pháp lý nhằm khắc phục tượng làm lành mạnh hoá thị trường, tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Thị trường điều chỉnh hồn thiện lại góp phần hồn chỉnh hệ thống đồng loại thị trường, phát huy ưu kinh tế thị trường Nhưng thị trường BĐS phát triển lên bước vượt qua tầm kiểm sốt Nhà nước địi hỏi Nhà nước lại phải đổi công tác quản lý + BĐS thường tài sản có giá trị lớn, Nhà nước kiểm sốt thị trường BĐS thị trường sơi động Nhà nước thu nhiều ngân sách từ BĐS + Thị trường BĐS có liên quan đến nhiều ngành, nhiều lĩnh vực như: xây dựng, ngân hàng, môi trường nên việc mở rộng phát triển thị trường BĐS góp phần tăng cường quan hệ hợp tác ngành Đồng thời nâng cao trình độ xã hội hố sản xuất kinh doanh Trên thị trường chủ thể tham gia có điều kiện tiếp xúc mở rộng mối quan hệ với chủ thể thuộc ngành, lĩnh vực khác Trong ngành kinh doanh BĐS nói chung địi hỏi tiền vốn lớn, sức hấp dẫn thị trường cao Thị trường phát triển có vai trò nâng cao lực kinh doanh, động chủ thể tham gia thị trường Hơn nữa, người quản lý thị trường thuộc lĩnh vực có liên quan đến thị trường BĐS phải khơng ngừng tự nâng cao trình độ để bắt kịp với phát triển thị trường Mặt khác, thị trường BĐS phát triển khả thu hút vốn đầu tư nhà kinh doanh nước ngồi nước huy động vốn tích luỹ tầng lớp dân cư tăng lên tạo điều kiện mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh, đổi công nghệ, nâng cao hiệu đồng vốn + Thị trường BĐS điều hoà giải mối quan hệ lợi ích tầng lớp dân cư lợi ích cá nhân, lợi ích tập thể lợi ích tồn xã hội + Thị trường phát triển góp phần xố bỏ tình trạng kinh doanh ngầm, kinh doanh trái pháp luật BĐS góp phần vào tăng nguồn thu ngân sách cho Nhà nước I.4 Những đặc điểm thị trường BĐS Thị trường BĐS gắn liền với đặc điểm BĐS – tài sản di dời được, mà thị trường mang tính chất không tập trung mà trải rộng khắp vùng đất nước Ở địa phương, vùng địa lý BĐS lại có đặc điểm riêng Bởi vậy, thị trường BĐS lớn có hàng loạt thị trường nhỏ, thị trường lại mang sắc riêng vi quy mụ v trỡnh khụng Đề án m«n häc giống nhau, đặc điểm vùng địa lý khác có phát triển khơng đồng vùng, miền (điều điều kiện tự nhiên trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội quy định cho vùng, địa phương) Ở vùng thuận lợi sở hạ tầng, mức thu nhập thị trường BĐS có điều kiện phát triển hẳn nông thôn miền núi quy mơ trình độ Các tài sản BĐS mang đặc điểm vùng, chịu chi phối điều kiện tự nhiên, tập quán sản xuất sinh hoạt vùng, nên thị trường BĐS thị trường khơng hồn hảo khơng có đồng thông tin yếu tố cấu thành thị trường Có BĐS có lịch sử tồn dài tham gia vào thị trường, có BĐS mua bán lại nhiều lần, có bất động sản giao dịch trị trường khơng thức, có BĐS chưa đăng ký, có BĐS đăng ký thơng tin khơng xác dẫn đến nguồn gốc BĐS khó xác định việc định giá trị xác BĐS khó khăn Ngay vùng, địa phương, người bán người mua BĐS thiếu thông tin giao dịch trước Vì thơng thường người ta cần thực giao dịch người ta quan tâm tới thơng tin liên quan đến BĐS Khác với hàng hố khác, BĐS có giá trị khác loại BĐS nắm giá cả, thiếu thơng tin nên người mua BĐS khơng biết mua với giá có hợp lý hay khơng? Ngay BĐS tương đồng phạm vi nước khơng phải nắm đầy đủ thơng tin để thực giao dịch Cũng thiếu thông tin nên thị trường bị cản trở thông suốt, người mua BĐS muốn mua rẻ, người bán BĐS muốn bán đắt mà tài sản BĐS có giá trị lớn, để mua BĐS người mua thận trọng, kỹ lưỡng việc xem xét tính phù hợp BĐS với mục đích sử dụng khả tài định Muốn thị trường thông suốt thơng tin cần phải rõ ràng, lực cản phải loại bỏ để giao dịch diễn nhanh chóng khả thành cơng cao Trong thị trường BĐS, cung BĐS phản ứng nhanh chóng với thay đổi cầu, cung co giãn cịn cầu co giãn mạnh Do việc tạo nguồn cung BĐS chịu chi phối nhiều nhân tố như: việc mua đất, thời gian xin cấp phép xây dựng, thành công chu kỳ kinh doanh trước yếu tố định tốc độ phản ứng cung cầu BĐS Trong ngắn hạn cung BĐS không thoả mãn cầu nên cung – cầu không cân mà ln có xu hướng tiến tới cân Ngay tương lai cầu lại xuất địi hỏi Cũng lý mà thị trường BĐS hấp dẫn người có tiềm lực tài mạnh, có khả chờ đợi đồng vốn phỏt huy tỏc dng Đề án môn học Tuy nhiên, ngắn hạn cung BĐS tăng lên nhờ chuyển mục đích sử dụng BĐS Ví dụ này: Ở nước ta diễn Seagames 22, nhu cầu nhà cho thuê tăng lên lớn Số lượng phịng cho th có khơng thể đáp ứng đủ nhu cầu thuê nhà tăng lên đột ngột, người ta chuyển nhà sang cho thuê nhằm có thêm thu nhập đáp ứng nhu cầu thuê nhà, Seagames kết thúc, mục đích sử dụng BĐS lại dùng để ở, cho thuê Tất nhiên việc chuyển mục đích sử dụng thực điều kiện để thực cho phép Chẳng hạn như: BĐS dùng cho người nước thuê phải BĐS nào? quyền nghĩa vụ bên sao? Việc chuyển mục đích sử dụng có phù hợp với quy hoạch cho phép khơng? Thị trường BĐS thị trường chịu quản lý chặt chẽ Nhà nước, xuất phát từ đất đai thuộc sở hữu nhà nước cịn loại hình sở hữu khác sở hữu bán phần, không đầy đủ Các nhà kinh doanh BĐS muốn xây dựng BĐS để bán phải làm thủ tục xin cấp phép xây dựng, đóng thuế Kinh doanh BĐS phải tuân theo quy định riêng bất động sản đất đai tài sản có liên quan đến đất đai mà đất đai tài nguyên quốc gia Nhà nước thống quản lý, đất đai có liên quan đến trị, kinh tế, xã hội Đất đai BĐS khác muốn tham gia vào thị trường BĐS phải BĐS có đủ điều kiện quy định luật Trong thị trường BĐS, tổng cung đất đai dành cho mục đích cố định, việc cải tạo đất làm tăng cung cận biên tổng cung Đối với mục đích sử dụng cụ thể khơng thiết cố định tổng cung đất đai cố định Ví dụ: Tổng diện tích đất cho tất mục đích địa phương là: 10.000 Trong đó: - Đất dành cho nông nghiệp là: 3.000 - Đất dành cho lâm nghiệp : 1.000 - Đất chuyên dùng : 3.000 - Đất khu dân cư nông thôn : 2.000 - Đất chưa sử dụng : 1.000 Nhưng vùng có nhu cầu mở rộng đường giao thông nên lấy từ đất nơng nghiệp 1.000 ha, đất nơng nghiệp 2.000 đất chuyên dùng tăng lên 4.000 Nhưng tổng cung đất đai cho tất mục đích 10.000 Trong thị trường nhà đất, hàng hoá trao đổi, mua bán thị trường thực chất mua bán, chuyển nhượng quyền (quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở) Một đặc điểm thị trường BĐS thị trường này, tài sản BĐS tiêu hao giá trị giữ hình dáng tự nhiên như: nhà cửa, xưởng máy có khu hao (ngoi tr t ai) 10 Đề án môn häc I.5 Phân loại thị trường bất động sản Có nhiều cách tiếp cận nhằm phân loại thị trường: Phân loại dựa dấu hiệu “sở hữu” “sử dụng” chia thị trường BĐS làm loại: + Thị trường mua bán BĐS: Quyền sở hữu chuyển cho bên mua + Thị trường cho thuê BĐS: Quyền sở hữu thuộc chủ sở hữu, quyền chiếm hữu quyền sử dụng chuyển cho bên thuê + Thị trường chấp bảo hiểm BĐS: Quyền sở hữu không thuộc chủ sở hữu, quyền chiếm hữu, sử dụng thuộc chủ sở hữu Riêng BĐS đất đai quyền định đoạt tối cao thuộc Nhà nước - Phân loại theo thứ tự thời gian người ta chia thị trường BĐS làm loại: + Thị trường cấp I (thị trường sơ cấp): Đây thị trường chuyển nhượng, cho thuê giao quyền sử dụng đất Thị trường sơ cấp thị trường Nhà nước với tầng lớp dân cư Thị trường mang tính cơng khai khơng có giao dịch ngầm Hiện nay, quỹ đất quốc gia để giao hay cho thuê khơng cịn Để giao đất hay cho thuê đất Nhà nước phải tiến hành thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đầu tư vào đất (nhất huy động loại đất chưa sử dụng) + Thị trường cấp II: Là thị trường xây dựng cơng trình BĐS để bán cho th + Thị trường cấp III: Là thị trường mua bán lại cho th lại cơng trình mua cho thuê Thị trường cấp II thị trường có tham gia Nhà nước tư nhân Nhà nước tư nhân xây dựng cơng trình BĐS để bán cho thuê Thị trường cấp III thị trường tầng lớp dân cư với Đối với đất đai quy định việc chuyển nhượng đất đai thực chất mua bán quyền sử dụng đất - Phân loại theo mục đích sử dụng BĐS chia thị trường BĐS làm loại: + BĐS nhà dân cư + BĐS thương mại dịch vụ + BĐS văn phòng + BĐS công nghiệp + BĐS nông nghiệp I.6 Một số đặc điểm thị trường đất đai Việt nam Thị trường đất đai nước ta đặc điểm chung thị trường BĐS nêu có đặc trưng riêng sau: Thị trường đất đai mang nặng tính tự phát 11 ... Thị trường BĐS cầu nối sản xuất tiêu dùng, xây dựng BĐS mua bán BĐS Các nhà kinh doanh BĐS tổ chức sản xuất kinh doanh, họ sản xuất sản phẩm hàng hoá với mục đích đem bán Cịn người mua có nhu... triển BĐS tư? ?ng lai như: vốn, đất đai, tư liệu sản xuất, thu nhập bình qn, trị - Cầu giả tạo: Là cầu sinh tư? ??ng đầu BĐS chờ thời bán thu lời Các nhà đầu tư BĐS mua nhà, đất để hay để sản xuất kinh... Cầu hoạt động sản xuất dựa vào đất đai nông, lâm, ngư nghiệp, sản xuất vật liệu xây dựng hầm mỏ Cùng với phát triển xã hội, cầu đất đai dành cho khu vực giảm xuống - Cầu đất đai cho công nghiệp,