phân tích dự án đầu tư xây dựng tổ hợp sản xuất bê tông thương phẩm và bê tông đúc sẵn của công ty vật liệu xây dựng và xây lắp thương mại

Tài liệu tham khảo kinh tế đầu tư: phân tích dự án đầu tư xây dựng tổ hợp sản xuất bê tông thương phẩm và bê tông đúc sẵn của công ty vật liệu xây dựng và xây lắp thương mại

A LỜI NÓI ĐẦU

Từ khi thực hiện đổi mới, quan hệ đất đai ở nước ta đã có những biến đổi nhanhchóng Cùng với những tiến bộ về kinh tế và sự tăng lên về thu nhập là sự tăng lêncủa nhu cầu về nhà ở, đất ở của dân cư và đất để sản xuất kinh doanh ngày càngtăng, nhất là ở các đô thị Từ trước khi có luật đất đai (1993) các quan hệ về đất đainhư chuyển nhượng, chuyển đổi đất đai đã xuất hiện nhưng bị nhà nước cấm Cácgiao dịch thời kỳ này đều là các giao dịch ngầm và diễn ra một cách tự phát, không

có sự điều tiết của nhà nước Từ khi có Luật Đất đai (1993) có hiệu lực thi hành,các quan hệ chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng đất trở nên sôi động và thịtrường đất đai ngày càng được định hình rõ nét hơn

Mặc dù vậy, thị trường đất đai ở nước ta vẫn không thoát khỏi tính chất của mộtthị trường ngầm bởi luật và các văn bản pháp lý khác chưa đủ sức mạnh để điềutiết thị trường đất đai vận động theo quy luật của cơ chế thị thường vừa theo địnhhướng của nhà nước Những bất cập trong quản lý đất đai đã tạo ra miếng mồi béo

bở cho những kẻ đầu cơ, nắm giữ đất đai Hiện nay hoạt động đầu cơ đất đai ởnước ta đến ngưỡng báo động, nhất là ở Hà Nội và Tp Hồ Chí Minh Đây là mộtvấn đề nóng bỏng hiện nay bởi Nhà nước đang cần vốn để đầu tư xây dựng cơ sở

hạ tầng thực hiện đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hóa phấn đấu đến năm 2020đưa nước ta cơ bản trở thành một nước công nghiệp thì một phần ngân sách khôngnhỏ bị thất thu nằm ở lĩnh vực đất đai chủ yếu gây ra do đầu cơ đất đai (ĐCĐĐ) vàcác tiêu cực trong lĩnh vực này gây ra Hơn nữa những tín hiệu thất thường của thịtrường nhà đất ở nước ta trong thời gian qua gây thiệt hại không nhỏ cho nền kinh

tế và đời sống của dân cư Chúng ta đã có rất nhiều văn bản hướng dẫn thị trường,văn bản pháp lý nhằm khắc phục đầu cơ đất đai nhưng hoạt động này không nhữngkhông giảm mà còn gia tăng một cách đáng lo ngại Chính vì vậy, chúng ta cầnnhận thức rõ hơn những vấn đề xung quanh hoạt động này, nhận thức đúng tầmquan trọng của thị trường bất động sản (BĐS) và những hậu quả ghê gớm của hoạtđộng đầu cơ (HĐĐC) đối với thị trường BĐS để tìm ra những biện pháp nhằm loại

bỏ hoặc hạn đến mức thấp nhất thiệt hại do hoạt động này gây ra Đồng thời nhìnlại những gì chúng ta đã thực hiện để chống ĐCĐĐ nhưng tại sao lại chưa thựchiện triệt để Dường như chưa có văn bản pháp quy nào là liều thuốc đặc trị đối vớihoạt động này ĐCĐĐ cũng là một nguyên nhân thôi thúc Luật Đất đai sửa đổi kỳnày nhằm chấn chỉnh hoạt động của thị trường nhà đất ở Việt nam đồng thời loại

bỏ những tiêu cực đất đai và làm lành mạnh hoá thị trường BĐS, đưa thị trườngBĐS vào quỹ đạo hoạt động ổn định để góp phần thực hiện thành công chiến lượcphát triển kinh tế xã hội đến năm 2020 Chính vì vậy, lĩnh vực đất đai hiện nayđang thu hút sự chú ý của đông đảo các tầng lớp dân cư và bộ Luật Đất đai sắp rađời đang được các ý kiến đóng góp quý báu của nhiều tầng lớp dân cư

Là một sinh viên đã từ lâu quan tâm về vấn nạn đầu cơ em muốn nghiên cứu vềvấn ĐCĐĐ để nhìn nhận chính xác về hoạt động này, đồng thời em muốn đónggóp những ý kiến của mình trong việc đối phó với hiện tượng này

2

Vì những lý do trên em chọn đề tài “Hoạt động đầu cơ đất đai tại Việt Nam vàcác giải các giải pháp cần thiết”

- Mục đích nghiên cứu

Là một sinh viên năm cuối, đề án môn học chuyên ngành không chỉ là cơ hội tốt,

là quyền lợi của một sinh viên được nghiên cứu, được ôn lại và vận dụng nhữngkiến thức tổng hợp đã được nghiên cứu từ những năm trước mà còn là nghĩa vụ củamột sinh viên Đây là nghĩa vụ phải hoàn thành trong chương trình đào tạo ở bậcđại học Đề tài của em không chỉ nhằm mục đích thực hiện quyền lợi và nghĩa vụcủa bản thân mà em muốn thông qua quá trình nghiên cứu đề tài này em sẽ nângcao kiến thức của mình, đồng thời nhằm tiếp cận với thực tế để sau khi ra trườngkhông gặp nhiều bỡ ngỡ Hơn thế nữa, lĩnh vực đất đai ở nước ta là lĩnh vực còn bịthờ ơ, chưa được quan tâm đúng mức và thực tế đã nảy sinh nhiều vấn đề phức tạpcòn đang tranh cãi Nạn ĐCĐĐ hoành hành gây nên tác hại vô cùng to lớn mà ta sẽnghiên cứu trong chương I của đề tài đã gây nhức nhối cho các nhà nghiên cứu vàcác nhà quản lý Là một sinh viên chuyên ngành Kinh tế địa chính, trường Đại họckinh tế quốc dân Hà Nội, em muốn nghiên cứu xem HĐĐC là những hoạt độngnhư thế nào? có tác hại đối với nền kinh tế và đời sống xã hội như thế nào? thựctrạng ĐCĐĐ tại Việt Nam ra sao? Cơ chế, chính sách pháp luật của Nhà nước cóliên quan và những biện pháp chống đầu cơ cần thiết Cuối cùng là một số kiếnnghị của bản thân về giải pháp hạn chế ĐCĐĐ

- Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là hoạt động ĐCĐĐ trên phạm vi cả nước trongmối quan hệ với thị trường nhà đất Nhưng ở nước ta thị trường BĐS ở Hà Nội và

Tp Hồ Chí Minh diễn ra sôi động và trở thành tâm điểm của sự ảnh hưởng tới cáclĩnh vực khác Do vậy, HĐĐC đất đai cũng theo gót mạnh mẽ ở hai địa bàn này,ngoài ra ta cũng xem xét hoạt động ĐCĐĐ ở một số địa phương khác Đề tài nàycũng nghiên cứu các biện pháp chống ĐCĐĐ cần thiết của nước ta và nước ngoài

- Phương pháp nghiên cứu.

Nghiên cứu bất kể một vấn đề gì, hiện tượng tự nhiên, kinh tế xã hội nào cũngcần phải có phương pháp Phương pháp duy vật biện chứng và phương pháp duyvật lịch sử là hai phương pháp nòng cốt trong nghiên cứu hoạt động ĐCĐĐ tạiViệt nam Các phương pháp chỉ ra mối quan hệ tác động qua lại giữa hoạt độngĐCĐĐ với các hiện tượng kinh tế xã hội khác Ngoài ra phương pháp phân tích,tổng hợp, phương pháp toán, phương pháp tổng kết thực tiễn cũng được sử dụng

- Nội dung nghiên cứu:

Đề tài nghiên cứu chia làm thành ba chương với các vấn đề sau:

Chương I: Một số vấn đề chung về thị trường nhà đất và hoạt động đầu cơ đất

đai.

3

Chương II: Thực trạng đầu cơ đất đai tại Việt Nam.

Chương III: Quan điểm, phương hướng và giải pháp chủ yếu.

Tuy nhiên, đây là một vấn đề phức tạp mặt khác do thời gian và trình độ có hạn cộng thêm kiến thức thực tế còn hạn chế nên đề tài không tránh khỏi những thiếu sót; em rất mong được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô là giảng viên Trung tâm Đào tạo Địa Chính và Kinh Doanh BĐS – Trường Đại học Kinh tế quốc dân HN

và các bạn đọc để đề tài này được hoàn thiện hơn.

Đề tài này được hoàn thành với sự giúp đỡ tận tình của GS,TSKH Lê ĐìnhThắng – Giám đốc Trung tâm Đào tạo Địa Chính và Kinh Doanh BĐS cùng một sốtài liệu tham khảo

B PHẦN NỘI DUNG

CHƯƠNG I: Một số vấn đề chung về thị trường nhà đất và hoạt động đầu cơ đất

đaiI- MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT

I.1 VAI TRÒ VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA ĐẤT ĐAI

a Vai trò của đất đai.

Như ta đã biết đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên, cùng với vòng quay của bánh xethời gian thì con người xuất hiện và tác động vào đất đai, cải tạo đất đai và biến đấtđai từ sản phẩm của tự nhiên lại mang trong mình sức lao động của con người, tứccũng là sản phẩm của của xã hội

Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng làyếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật

khác trên trái đất Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất

cơ bản trong nông, lâm nghiệp” Bởi vậy, nếu không có đất đai thì không có bất kỳ

một ngành sản xuất nào, con người không thể tiến hành sản xuất ra của cải vật chất

để duy trì cuộc sống và duy trì nòi giống đến ngày nay Trải qua một quá trình lịch

sử lâu dài con người chiếm hữu đất đai biến đất đai từ một sản vật tự nhiên thànhmột tài sản của cộng đồng, của một quốc gia Luật Đất đai năm 1993 của nước

Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay!”

Rõ ràng, đất đai không chỉ có những vai trò quan trọng như đã nêu trên mà nócòn có ý nghĩa về mặt chính trị Tài sản quý giá ấy phải bảo vệ bằng cả xương máu

và vốn đất đai mà một quốc gia có được thể hiện sức mạnh của quốc gia đó, ranhgiới quốc gia thể hiện chủ quyền của một quốc gia Đất đai còn là nguồn của cải,

4

quyền sử dụng đất đai là nguyên liệu của thị trường nhà đất, nó là tài sản đảm bảo

sự an toàn về tài chính, có thể chuyển nhượng qua các thế hệ

b Đặc điểm của đất đai.

Đất đai có tính cố định vị trí, không thể di chuyển được, tính cố định vị trí quyếtđịnh tính giới hạn về quy mô theo không gian và chịu sự chi phối của các yếu tốmôi trường nơi có đất Mặt khác, đất đai không giống các hàng hóa khác có thể sảnsinh qua quá trình sản xuất do đó, đất đai là có hạn Tuy nhiên, giá trị của đất đai ởcác vị trí khác nhau lại không giống nhau Đất đai ở đô thị có giá trị lớn hơn ởnông thôn và vùng sâu, vùng xa; đất đai ở những nơi tạo ra nguồn lợi lớn hơn, cácđiều kiện cơ sở hạ tầng hoàn thiện hơn sẽ có giá trị lớn hơn những đất đai có điềukiện kém hơn Chính vì vậy, khi vị trí đất đai, điều kiện đất đai từ chỗ kém thuậnlợi nếu các điều kiện xung quanh nó trở nên tốt hơn thì đất đó có giá trị hơn Vị tríđất đai hoặc điều kiện đất đai không chỉ tác động đến việc sản xuất, kinh doanh tạonên lợi thế thương mại cho một công ty, một doanh nghiệp mà nó còn có ý nghĩađối với một quốc gia Chẳng hạn, Việt Nam là cửa ngõ của khu vực Đông Nam á,chúng ta có biển, có các cảng nước sâu thuận lợi cho giao thông đường biển, chobuôn bán với các nước trong khu vực và trên thế giới, điều mà nước bạn Làokhông thể có được

Đất đai là một tài sản không hao mòn theo thời gian và giá trị đất đai luôn có xuhướng tăng lên theo thời gian

Đất đai có tính đa dạng phong phú tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất đai vàphù hợp với từng vùng địa lý, đối với đất đai sử dụng vào mục đích nông nghiệpthì tính đa dạng phong phú của đất đai do khả năng thích nghi cuả các loại cây, conquyết định và đất tốt hay xấu xét trong từng loại đất để làm gì, đất tốt cho mục đíchnày nhưng lại không tốt cho mục đích khác

Đất đai một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người Con ngườitác động vào đất đai nhằm thu được sản phẩm để phục vụ cho các nhu cầu củacuộc sống Tác động này có thể trực tiếp hoặc gián tiếp và làm thay đổi tính chấtcủa đất đai có thể chuyển đất hoang thành đất sử dụng được hoặc là chuyển mụcđích sử dụng đất Tất cả những tác động đó của con người biến đất đai từ một sảnphẩm của tự nhiên thành sản phẩm của lao động Trong điều kiện sản xuất tư bảnchủ nghĩa, những đầu tư vào ruộng đất có liên quan đến các quan hệ kinh tế – xãhội Trong xã hội có giai cấp, các quan hệ kinh tế – xã hội phát triển ngày càng làmcác mâu thuẫn trong xã hội phát sinh, đó là mối quan hệ giữa chủ đất và nhà tư bản

đi thuê đất, giữa nhà tư bản với công nhân

Trong nền kinh tế thị trường, các quan hệ đất đai phong phú hơn rất nhiều,quyền sử dụng đất được trao đổi, mua bán, chuyển nhượng và hình thành một thịtrường đất đai Lúc này, đất đai được coi như là một hàng hoá và là một hàng hoáđặc biệt Thị trường đất đai có liên quan đến nhiều thị trường khác và những biếnđộng của thị trường này có ảnh hưởng đến nền kinh tế và đời sống dân cư

5

I.2 Khái niệm thị trường bất động sản.

Thị trường BĐS là tập hợp những sắp xếp để người mua và bán hàng hoá BĐStác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng BĐS được thực hiện.Trong đó, BĐS được xác định (theo điều 181 Bộ luật Dân sự) là các tài sảnkhông di dời được bao gồm:

+ Đất đai;

+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền vớinhà ở, công trình xây dựng đó;

+ Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

+ Các tài sản khác do pháp luật quy định

Tuy nhiên, không phải tất cả các BĐS trên đều được tham gia giao dịch trên thịtrường, hàng hoá BĐS muốn được giao dịch trên thị trường phải có đủ các điềukiện tham gia giao dịch theo quy định của Nhà nước Chẳng hạn như, đất đai màngười sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không có tranhchấp

Ở nước ta hiện nay, quan niệm thị trường BĐS theo nghĩa hẹp chính là thịtrường Nhà đất vì nhà, đất là BĐS được nhiều tầng lớp dân cư đang rất quan tâm.Mặt khác, trong thị trường BĐS thì thị trường nhà đất đang hình thành rõ nét và

hoạt động rất sôi nổi Thị trường nhà đất được hiểu là tập hợp các sắp xếp để hành

vi mua và bán hàng hoá nhà đất (thực chất là hàng hoá quyền sử dụng đất) cũngnhư các dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó của người mua và người bán được thựchiện

Luật đất đai hiện hành quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý và Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân

sử dụng ổn định lâu dài” và gắn liền với quyền sử dụng đúng mục đích, người sử

dụng có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền cho thuê,quyền thế chấp và quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác kinhdoanh

Vậy, thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường nhà đất là quyền sử dụng đất vàquyền sở hữu nhà ở Số lượng, chất lượng và giá cả hàng hoá nhà, đất mà ngườimua và người bán thoả thuận được với nhau phụ thuộc vào quy mô tài sản nhà đất,quy mô, mức độ, tính chất của các quyền đối với tài sản đó

I.3 Vai trò của thị trường bất động sản

Thị trường BĐS là một bộ phận trong hệ thống đồng bộ các loại thị trường Thịtrường này phát triển sẽ thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội của đất nước và gópphần nâng cao đời sống dân cư Vai trò của nó thể hiện như sau:

6

+ Thị trường BĐS có vai trò thực hiện tái sản xuất các yếu tố cho nhà đầu tư kinhdoanh BĐS Trên thị trường BĐS, nhà kinh doanh BĐS và người mua BĐS tácđộng qua lại lẫn nhau, nếu cung thoả mãn cầu thì quyền sở hữu nhà và quyền sửdụng đất được chuyển sang bên mua Tuy nhiên, BĐS được phép mua đi bán lạinhiều lần nên nguồn hàng hoá cung cấp thị trường luôn luôn phong phú đa dạngbao gồm cả cũ và mới.

+ Khi giao dịch BĐS thành công thì lúc đó vốn từ hình thái hiện vật chuyển sanghình thái giá trị Tốc độ chuyển hoá vốn như trên phụ thuộc vào nhiều nhân tốnhư: thời gian tạo nguồn cung, nhu cầu của thị trường, khả năng thanh toán Sựtồn tại của các Doanh nghiệp kinh doanh BĐS hoàn toàn phụ thuộc vào tốc độchu chuyển vốn và tài năng của nhà kinh doanh Chẳng hạn, một Doanh nghiệpxây dựng nhà ở để bán, muốn tái sản xuất ở chu kỳ tiếp theo thì Doanh nghiệpnày phải bán được nhà để trang trải các khoản như: trả lãi tiền vay, chi phí quản

lý, tiền mua nguyên vật liệu (như cát, xi măng, sắt thép) Để kinh doanh thànhcông nhà kinh doanh cũng phải có năng lực dự đoán xu hướng biến động của thịtrường, tính toán thời điểm nào thì đầu tư, tính toán nên xây dựng loại nhà nào,với số lượng bao nhiêu?

Quá trình tiêu thụ sản phẩm trên thị trường giúp giá trị sản phẩm thặng dư tiềmtàng của BĐS được giải phóng và đó là điều kiện giúp cho nhà kinh doanh BĐS

có thể hoàn trả lãi tiền vay, trả lương cho công nhân

+ Thị trường BĐS như đã nói là một bộ phận trong hệ thống đồng bộ các loại thịtrường Bởi vậy, thị trường này phát triển sẽ góp phần phát triển đồng bộ cácloại thị trường và đó là điều kiện quan trọng để cơ chế thị trường phát huy tácdụng

+ Thị trường BĐS là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng BĐS vàmua bán BĐS Các nhà kinh doanh BĐS tổ chức sản xuất kinh doanh, họ sảnxuất ra sản phẩm hàng hoá với mục đích đem bán Còn người mua thì có nhucầu mua BĐS của nhà kinh doanh Vì vậy, nơi giải quyết được mối quan hệcung – cầu này chính là thị trường BĐS Tại đây, người mua và người bán sẽthực hiện hành vi mua bán Nhà kinh doanh BĐS bán được sản phẩm của mình

và thu được lợi nhuận lại bắt đầu một chu kỳ kinh doanh mới, quá trình sản xuấtdiễn ra bình thường và điểm hẹn luôn là thị trường BĐS

+ Thị trường BĐS thúc đẩy việc áp dụng khoa học kỹ thuật, đổi mới công nghệ,nâng cao chất lượng của hàng hoá BĐS, bảo vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng tàinguyên đất đai – tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá Do trên thị trường cónhiều nguồn cung hàng hoá BĐS, có nhiều nhà cung cấp vì thế, luôn luôn tồn tại

sự cạnh tranh giữa những người bán Mặt khác, cũng có nhiều người cùng muốnmua một BĐS tức là cũng có cạnh tranh mua Vì vậy, các nhà kinh doanh BĐSphải không ngừng cải tiến mẫu mã và chất lượng hàng hoá nhằm nâng cao sứccạnh tranh trên thị trường mang lại nhiều lợi nhuận hơn

7

+ Thị trường BĐS có mối quan hệ chặt chẽ với cơ chế, chính sách quản lý của Nhànước do phần lớn BĐS thuộc quyền sở hữu của Nhà nước Hoạt động của thịtrường BĐS sẽ phát ra tín hiệu để Nhà nước thấy cần phải hoàn chỉnh, bổ sungchất xúc tác nào cho thị trường Chẳng hạn, khi thị trường BĐS có xuất hiện tìnhtrạng đầu cơ đất, trốn thuế Nhà nước lập tức có biện pháp điều chỉnh bằngcách ra các văn bản pháp lý nhằm khắc phục hiện tượng này làm lành mạnh hoáthị trường, tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Thị trường được điều chỉnhđược hoàn thiện lại góp phần hoàn chỉnh hệ thống đồng bộ các loại thị trường,phát huy những ưu thế của kinh tế thị trường Nhưng thị trường BĐS phát triểnlên một bước mới và vượt qua tầm kiểm soát của Nhà nước đòi hỏi Nhà nước lạiphải đổi mới công tác quản lý.

+ BĐS thường là những tài sản có giá trị lớn, một khi Nhà nước kiểm soát được thịtrường BĐS thì nếu thị trường này càng sôi động thì Nhà nước càng thu đượcnhiều ngân sách từ BĐS

+ Thị trường BĐS có liên quan đến nhiều ngành, nhiều lĩnh vực như: xây dựng,ngân hàng, môi trường nên việc mở rộng và phát triển thị trường BĐS sẽ gópphần tăng cường quan hệ hợp tác giữa các ngành Đồng thời nâng cao trình độ

xã hội hoá trong sản xuất kinh doanh Trên thị trường mọi chủ thể tham gia cóđiều kiện tiếp xúc và mở rộng mối quan hệ với các chủ thể thuộc các ngành, cáclĩnh vực khác

Trong ngành kinh doanh BĐS nói chung đòi hỏi tiền vốn lớn, sức hấp dẫn củathị trường cao Thị trường này phát triển có vai trò nâng cao năng lực kinhdoanh, sự năng động của các chủ thể tham gia thị trường Hơn nữa, người quản

lý thị trường thuộc các lĩnh vực có liên quan đến thị trường BĐS cũng phảikhông ngừng tự nâng cao trình độ của mình để bắt kịp với sự phát triển của thịtrường

Mặt khác, thị trường BĐS phát triển thì khả năng thu hút vốn đầu tư của các nhàkinh doanh trong nước và ngoài nước cũng như huy động vốn tích luỹ của cáctầng lớp dân cư tăng lên tạo điều kiện mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh, đổimới công nghệ, nâng cao hiệu quả của đồng vốn

+ Thị trường BĐS điều hoà giải quyết mối quan hệ về lợi ích giữa các tầng lớp dân

cư đó là lợi ích cá nhân, lợi ích tập thể và lợi ích của toàn xã hội

+ Thị trường này phát triển sẽ góp phần xoá bỏ tình trạng kinh doanh ngầm, kinhdoanh trái pháp luật BĐS góp phần vào tăng nguồn thu ngân sách cho Nhà nước

I.4 Những đặc điểm cơ bản của thị trường BĐS

Thị trường BĐS gắn liền với đặc điểm của BĐS – là những tài sản không thể didời được, do vậy mà thị trường này mang tính chất không tập trung mà trải rộngtrên khắp các vùng của đất nước Ở mỗi địa phương, mỗi vùng địa lý BĐS lại cónhững đặc điểm riêng Bởi vậy, trong thị trường BĐS lớn có hàng loạt thị trườngnhỏ, mỗi thị trường lại mang một bản sắc riêng với quy mô và trình độ không

8

giống nhau, do đặc điểm các vùng địa lý là khác nhau và có sự phát triển khôngđồng đều giữa các vùng, các miền (điều này do điều kiện tự nhiên và trình độ pháttriển kinh tế, văn hoá, xã hội quy định cho mỗi vùng, mỗi địa phương) Ở nhữngvùng thuận lợi hơn về cơ sở hạ tầng, mức thu nhập thì thị trường BĐS ở đó cóđiều kiện phát triển hơn hẳn ở nông thôn và miền núi về quy mô và trình độ.

Các tài sản BĐS mang đặc điểm của mỗi vùng, chịu sự chi phối bởi các điềukiện tự nhiên, tập quán sản xuất và sinh hoạt của mỗi vùng, nên thị trường BĐS làmột thị trường không hoàn hảo do không có sự đồng nhất về thông tin và các yếu

tố cấu thành của thị trường Có những BĐS đã có lịch sử tồn tại rất dài nhưng naymới tham gia vào thị trường, có những BĐS đã mua đi bán lại nhiều lần, có nhữngbất động sản được giao dịch trong trị trường không chính thức, có BĐS chưa đượcđăng ký, có BĐS đã được đăng ký nhưng thông tin không chính xác dẫn đếnnguồn gốc của BĐS là khó xác định và việc định ra giá trị chính xác của BĐS là rấtkhó khăn

Ngay trong một vùng, một địa phương, người bán và người mua BĐS đều thiếunhững thông tin về các cuộc giao dịch trước đó Vì thông thường chỉ khi người tacần thực hiện giao dịch người ta mới quan tâm tới những thông tin liên quan đếnBĐS đó Khác với các hàng hoá khác, các BĐS có giá trị khác nhau ngay trongcùng một loại BĐS và không phải ai cũng nắm được giá cả, do thiếu thông tin nênngười mua BĐS không biết mình mua với giá có hợp lý hay không?

Ngay cả đối với những BĐS tương đồng trên phạm vi cả nước thì không phải aicũng nắm được đầy đủ thông tin để thực hiện giao dịch Cũng do thiếu thông tinnên thị trường bị cản trở sự thông suốt, bởi vì người mua BĐS muốn mua rẻ, ngườibán BĐS muốn bán đắt mà tài sản BĐS có giá trị rất lớn, để mua được BĐS ngườimua bao giờ cũng rất thận trọng, kỹ lưỡng trong việc xem xét tính phù hợp củaBĐS với mục đích sử dụng của mình và khả năng tài chính của anh ta nữa rồi mớiquyết định Muốn thị trường thông suốt thì thông tin cần phải rõ ràng, các lực cảnphải được loại bỏ để giao dịch có thể diễn ra nhanh chóng và khả năng thành côngmới cao

Trong thị trường BĐS, cung BĐS không thể phản ứng nhanh chóng với sự thayđổi của cầu, cung ít co giãn còn cầu thì co giãn mạnh Do việc tạo nguồn cungBĐS chịu chi phối bởi nhiều nhân tố như: việc mua đất, thời gian xin cấp phép xâydựng, sự thành công của chu kỳ kinh doanh trước các yếu tố này sẽ quyết định tốc

độ phản ứng của cung đối với cầu BĐS

Trong ngắn hạn cung BĐS không thoả mãn cầu nên cung – cầu không bao giờcân bằng mà luôn luôn có xu hướng tiến tới cân bằng Ngay cả trong tương lai thìcầu lại xuất hiện những đòi hỏi mới Cũng chính vì lý do này mà thị trường BĐSchỉ hấp dẫn những người có tiềm lực tài chính mạnh, có khả năng chờ đợi đồngvốn phát huy tác dụng

9

Tuy nhiên, trong ngắn hạn cung BĐS cũng có thể tăng lên nhờ chuyển mục đích

sử dụng BĐS Ví dụ thế này: Ở nước ta sắp diễn ra Seagames 22, khi đó nhu cầunhà cho thuê sẽ tăng lên rất lớn Số lượng phòng cho thuê hiện có không thể đápứng đủ nhu cầu thuê nhà tăng lên đột ngột, do đó người ta có thể chuyển nhà ởsang cho thuê nhằm có thêm thu nhập và đáp ứng nhu cầu thuê nhà, khi Seagameskết thúc, mục đích sử dụng BĐS đó lại chỉ dùng để ở, không phải là cho thuê nữa.Tất nhiên việc chuyển mục đích sử dụng này chỉ được thực hiện khi các điều kiện

để thực hiện được cho phép Chẳng hạn như: BĐS dùng cho người nước ngoài thuêphải là BĐS thế nào? quyền và nghĩa vụ của mỗi bên ra sao? Việc chuyển mụcđích sử dụng có phù hợp với quy hoạch cho phép không?

Thị trường BĐS là một thị trường chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước, xuấtphát từ đất đai thuộc sở hữu nhà nước còn các loại hình sở hữu khác chỉ là sở hữubán phần, không đầy đủ Các nhà kinh doanh BĐS muốn xây dựng BĐS để bánphải làm các thủ tục xin cấp phép xây dựng, đóng thuế Kinh doanh BĐS phảituân theo những quy định riêng vì các bất động sản có thể là đất đai hoặc các tàisản có liên quan đến đất đai mà đất đai là tài nguyên của quốc gia và do Nhà nướcthống nhất quản lý, đất đai có liên quan đến chính trị, kinh tế, xã hội Đất đai vàcác BĐS khác muốn được tham gia vào thị trường BĐS phải là những BĐS có đủcác điều kiện được quy định trong luật

Trong thị trường BĐS, tổng cung đất đai dành cho các mục đích là cố định, ngay

cả khi việc cải tạo đất làm tăng cung cận biên trong tổng cung Đối với từng mụcđích sử dụng cụ thể thì không nhất thiết cố định nhưng tổng cung đất đai là cốđịnh

Ví dụ:

Tổng diện tích đất cho tất cả các mục đích của một địa phương là: 10.000 ha

Trong đó:

- Đất dành cho nông nghiệp là: 3.000 ha

- Đất dành cho lâm nghiệp là : 1.000 ha

Một đặc điểm nữa của thị trường BĐS là trong thị trường này, tài sản BĐS chỉtiêu hao dần dần giá trị nhưng nó vẫn giữ được hình dáng tự nhiên như: nhà cửa,xưởng máy và có khấu hao (ngoại trừ đất đai)

10

I.5 Phân loại thị trường bất động sản

Có nhiều cách tiếp cận nhằm phân loại thị trường:

Phân loại dựa trên dấu hiệu “sở hữu” và “sử dụng” chia thị trường BĐS làm 3loại:

+ Thị trường mua bán BĐS: Quyền sở hữu được chuyển cho bên mua

+ Thị trường cho thuê BĐS: Quyền sở hữu thuộc chủ sở hữu, quyền chiếm hữu

và quyền sử dụng được chuyển cho bên đi thuê

+ Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS: Quyền sở hữu không thuộc chủ sở hữu,quyền chiếm hữu, sử dụng thuộc chủ sở hữu

Riêng BĐS là đất đai thì quyền định đoạt tối cao thuộc về Nhà nước

- Phân loại theo thứ tự thời gian người ta chia thị trường BĐS ra làm 3 loại:

+ Thị trường cấp I (thị trường sơ cấp): Đây là thị trường chuyển nhượng, chothuê hoặc giao quyền sử dụng đất Thị trường sơ cấp là thị trường của Nhànước với các tầng lớp dân cư Thị trường này mang tính công khai và không

có giao dịch ngầm

Hiện nay, quỹ đất quốc gia để giao hay cho thuê về cơ bản là không còn Đểgiao đất hay cho thuê đất Nhà nước phải tiến hành thu hồi đất, chuyển mụcđích sử dụng đất, đầu tư vào đất (nhất là huy động những loại đất chưa sửdụng)

+ Thị trường cấp II: Là thị trường xây dựng các công trình BĐS để bán hoặc làcho thuê

+ Thị trường cấp III: Là thị trường mua bán lại hoặc cho thuê lại các công trình

đã được mua hoặc cho thuê

Thị trường cấp II là thị trường có sự tham gia của cả Nhà nước và tư nhân Nhànước và tư nhân cùng có thể xây dựng các công trình BĐS để bán hoặc là chothuê Thị trường cấp III là thị trường của các tầng lớp dân cư với nhau

Đối với đất đai quy định việc chuyển nhượng đất đai thực chất là mua bán quyền

I.6 Một số đặc điểm của thị trường đất đai của Việt nam

Thị trường đất đai nước ta ngoài những đặc điểm chung của thị trường BĐS như

đã nêu còn có những đặc trưng riêng như sau:

1 Thị trường đất đai mang nặng tính tự phát.

11

Thị trường đất đai ở nước ta còn non trẻ nên tồn tại nhiều mặt yếu kém và cònmang nặng tính tự phát Tính tự phát của thị trường thể hiện chủ yếu ở chỗ quan hệcung – cầu về đất đai, các quan hệ chuyển nhượng, mua bán và kinh doanh đất đaidiễn ra tự do hoặc thiếu sự quản lý và điều tiết một cách chặt chẽ, có hiệu quả củacác cơ quan quản lý Nguyên nhân của hiện tượng này là nhu cầu chuyển nhượngđất đai, nhu cầu mua nhà là một nhu cầu thực tế, thiết yếu và ngày càng tăng lên.Nhưng trong suốt một thời gian dài chúng ta chưa nhận thức đúng và đủ tầm quantrọng của thị trường đất đai đối với sự phát triển kinh tế – xã hội nói chung, đối vớiphát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa nói riêng Vì chưanhận thức đúng và đầy đủ nên chúng ta chưa chính thức thừa nhận thị trường đấtđai, từ đó chưa có các chủ trương, chính sách, biện pháp cụ thể và phù hợp với cácquan hệ trên thị trường để chúng vận hành theo các quy luật của cơ chế thị trường.

Từ đó, các quan hệ chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng đất đai phải hoạt độngtrong dòng chảy của một thị trường không chính thức

2 Thị trường đất đai những năm qua biến động thất thường gây ra những thiệt hại đáng kể cho nền kinh tế và đời sống xã hội.

Từ sau khi Luật đất đai năm (1993) được ban hành với quy định về giao đất ổnđịnh lâu dài cho người sử dụng và người sử dụng được mở rộng về các quyền gầnvới quyền sở hữu hơn Ngoài quyền sử dụng đất theo mục đích quy định khi đượcgiao, người sử dụng đất được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế

và thế chấp quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất Sau khi Luật trên có hiệulực thi hành, Nhà nước đã cụ thể hoá các điều luật bằng việc ra các văn bản phápquy, trong đó có việc thừa nhận đất đai có giá và việc quy định khung giá đất cómột vai trò vô cùng quan trọng trong việc khơi thông các quan hệ chuyển nhượng,mua bán quyền sử dụng đất (gọi tắt là chuyển nhượng, mua bán đất đai) các quan

hệ này ngày càng sôi động và phổ biến; lĩnh vực đất đai trở thành một lĩnh vựckinh doanh, thị trường đất đai ngày càng hình thành rõ nét

Tuy vậy, sự bùng phát của thị trường đất đai ở Việt nam chính là tín hiệu bấtthường gây thiệt hại đáng kể cho nền kinh tế và đời sống xã hội Trong 10 năm qua

có lúc thị trường sôi sục, có lúc như đóng băng lại Hai cơn sốt đất vào các năm

1993 – 1995 và 2000 – 2002 đã đẩy giá đất lên cao Tâm lý lo sợ giá nhà, đất tănglên sẽ khó khăn cho việc mua bán nên nhiều người mua không cần mặc cả, khôngcần quan tâm đến tính hợp lệ của giấy tờ Mặt khác, các nhà đầu tư, kinh doanhBĐS đã huy động vốn từ nhiều nguồn, chủ yếu vay từ ngân hàng để đầu tư vàokinh doanh BĐS nhằm thu lợi nhuận, các lĩnh vực đầu tư khác bị lấn át do vốn bịthu hút vào lĩnh vực BĐS Từ đó, ngân hàng thiếu tiền VND phải tăng lãi suất vàđây chính là nguyên nhân làm thoái lui đầu tư, nền kinh tế lâm vào tình trạng nguykhốn Khi cơn sốt BĐS dịu đi là lúc nền kinh tế phải gánh chịu một hậu quả ghêgớm, những người thế chấp nhà đất vào ngân hàng để tham gia thị trường BĐSchịu các khoản nợ chồng chất cùng với nhiều lĩnh vực bị què quặt

12

Các cơn sốt đất đẩy giá đất lên cao đột biến nói chung không phải do nhu cầu sửdụng đất của dân cư tăng nhanh đột biến mà chủ yếu do hoạt động đầu cơ đất đaigây nên Người ta mua đất không vì mục đích kinh doanh mà nhằm mục đích chờtăng giá tăng lên cao thì bán kiếm lời hoặc là do tâm lý sợ tiền mất giá trị mà người

ta mua đất để giữ tiền và coi đó là cách giữ tiền tốt nhất, chắc chắn nhất Nhữngngười có tiền USD khi thấy tiền này xuống giá thì đồng vội vã đến các ngân hàngthương mại để đổi tiền VND và tập trung vào mua đất Mặt khác, trong thị trườngnhà đất Việt nam tồn tại đầy rẫy những thông tin ảo do giới đầu cơ và một số môigiới nhà, đất tung ra để đẩy giá đất lên cao hoặc nhằm mục đích thăm dò thị trườngđiều này cũng tác động rất lớn đến giá đất đai trong thời gian qua

3 Thị trường đất đai Việt nam hoạt động chủ yếu ở các đô thị.

Ở đô thị, hoạt động môi giới nhà đất tư nhân phát triển tràn lan và rất lộn xộn.Các văn phòng nhà đất, trung tâm nhà đất mọc lên ở khắp nơi nhất là khi có sốt đấtthì các trung tâm văn phòng này mọc lên như nấm sau mưa Hầu hết những hoạtđộng này không đăng ký kinh doanh, cũng không thực hiện các nghĩa vụ tài chínhvới Nhà nước Riêng ở Hà Nội có hàng trăm văn phòng, trung tâm kiểu này; ở Tp.HCM có hơn 1.300 Doanh nghiệp kinh doanh nhà đất và cũng có rất nhiều vănphòng và trung tâm hoạt động bất hợp pháp Theo ước tính có trên 70% lượng giaodịch trên thị trường nhà đất diễn ra dưới dạng ngầm Khi các giao dịch được thựchiện trong thị trường ngầm thì đương nhiên Nhà nước chẳng thu được thuế chuyểnnhượng, chuyển quyền sử dụng đất

Sở dĩ có tình trạng ngang nhiên như trên là do sự buông lỏng quản lý Nhà nướcđối với thị trường BĐS nói chung và thị trường đất đai nói riêng

I.7 Quan hệ cung – cầu – giá cả trong thị trường bất động sản

1 Khái niệm chung.

13

Giá cả

Số lượng cungĐường cung

Hình 1: đường tổng cung đất đai.

Như vậy, tổng cung đất đai là một dạng cung hoàn toàn không co giãn

- Cung BĐS không phải là tất cả các BĐS hiện có mà là lượng BĐS có thể và sẵnsàng tham gia giao dịch mua bán trên thị trường Cung đất đai với tư cách hànghoá không phải là tất cả quỹ đất đai hiện có mà chỉ là những loại đất được quyđịnh trong Luật đất đai hoặc Luật Bất động sản và được sẵn sàng đưa ra thịtrường giao dịch Cung này có thể tăng giảm nhưng nói chung là có độ co giãntương đối nhỏ Khi giá cả trao đổi đất đai tăng lên thì người ta sẵn sàng đầu tưkhai phá đất hoang dùng cho sản xuất nông nghiệp, khi giá đất xây dựng tăngngười ta tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất xây dựng mặc dù rủi

ro là rất cao và điều đó làm cho cung tăng

Để các nguồn BĐS trở thành nguồn cung trên thị trường BĐS cần có đủ các điềukiện sau:

 Lượng BĐS hiện có phải đạt được các tiêu chuẩn và yêu cầu của thị trường hiệntại, có nghĩa là nó có thể có giá trị sử dụng vào mục đích nào đó mà thị trườngchấp nhận

 Người chủ sở hữu BĐS không có mục đích sử dụng cho nhu cầu tiêu dùng củamình mà có nhu cầu bán, tức là sẵn sàng chuyển giao BĐS đó cho người khác

 Giá cả để thực hiện quyền chuyển giao tài sản phải phù hợp với giá mặt bằngchung, tức là phù hợp với khả năng thanh toán và chấp nhận của thị trường

14

Số lượng

Đường cungGiá

Hình 2: Đường cung đất đai với tư cách h ng hoá àng hoá

 Phải có thị trường BĐS xuất hiện và lượng BĐS tham gia vào giao dịch trên thịtrường là được thừa nhận.

b Các khu vực cung BĐS

- Khu vực Nhà nước.

Khu vực này do Nhà nước hoặc các cơ quan, Doanh nghiệp Nhà nước đầu tưxây dựng BĐS bằng nguồn vốn ngân sách, các quỹ phát triển nhà ở của Nhà nước,vốn vay và tài trợ của nước ngoài Khu vực này có vai trò can thiệp và điều tiếttrực tiếp vào thị trường thông qua điều tiết lượng cung, sự tồn tại của khu vực này

là hết sức cần thiết và cần được mở rộng ở các đô thị vì nó có liên quan đến mụctiêu chính trị liên quan đến đời sống xã hội của dân cư Nhưng hoạt động của khuvực Nhà nước là kém hiệu quả cả về mặt kinh tế và giá trị sử dụng tài sản BĐS,còn mang nặng tính bao cấp và tính cấp phát trong xây dựng

- Khu vực tư nhân.

Hoạt động phát triển BĐS của khu vực này nói chung không phải bằng vốn ngânsách mà bằng vốn do các tổ chức, các công ty hoặc các cá nhân thực hiện và tuânthủ theo các quy tắc chính thức của Nhà nước về quản lý xây dựng và phát triểnBĐS Khu vực này hoạt động năng động, có hiệu quả cao, có vai trò bù đắp sựthiếu hụt nguồn cung mà khu vực Nhà nước không đáp ứng được Ở nước ta, hiệnnay khu vực Nhà nước đang thiếu hụt nguồn cung vì thế việc khuyến khích sự pháttriển của khu vực tư nhân là rất cần thiết

Mặc dù Nhà nước không trực tiếp kiểm soát được sự phát triển BĐS của khuvực tư nhân nhưng Nhà nước vẫn điều tiết được hoạt động của khu vực này thôngqua các quy tắc, quy định và tiêu chuẩn trong xây dựng

Khu vực này hoạt động dựa trên mục đích chính là tối đa hoá lợi nhuận nênthông thường khu vực này phát triển BĐS chủ yếu để hướng vào các đối tượng cóthu nhập cao Do vậy, cần phải có chính sách nhằm hạn chế việc phát triển các khunhà có diện tích lớn và chất lượng cao, đồng thời khuyến khích phát triển các khunhà có diện tích nhỏ, giá thành phù hợp với những người có thu nhập thấp thôngqua việc quy định về tỷ lệ và mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, mặt bằng xâydựng Chính phủ cũng cần tạo điều kiện để tầng lớp thu nhập thấp có thể tiếp cậnvới các khu vực nhà ở do tư nhân xây dựng nhằm hạn chế các khu nhà ổ chuột vàgiải quyết nhiều vấn đề xã hội khác

Hoạt động của khu vực này rất dễ dẫn đến độc quyền vì thế Nhà nước điều tiếtkhu vực này cần chú ý tới việc tạo ra tính cạnh tranh đa cực bằng cách khuyếnkhích nhiều thành phần kinh tế tham gia cung một loại BĐS nào đó như nhà ở,nhằm chống độc quyền

- Khu vực không chính thức.

Đây là khu vực mà các hoạt động xây dựng BĐS (thường là nhà ở) hoàn toànđộc lập với những khuôn khổ quy tắc của chính phủ Hoạt động của khu vực nàymang tính tự phát không theo quy hoạch, kế hoạch của Nhà nước cả về số lượng và

15

chất lượng đều bị hạn chế Điển hình là các khu vực xóm liều, các khu nhà ổ chuộtcủa dân nghèo và những người lang thang không có nơi ở ổn định Xu hướng làkhu vực này phải giảm và tiến tới xoá bỏ.

- Để xuất hiện cầu hàng hoá BĐS phải có đủ các điều kiện sau:

+ Có sự xuất hiện nhu cầu tiêu dùng về một loại BĐS nào đó mà nhu cầu đókhông thể tự thoả mãn bằng các nguồn sẵn có của mỗi người dân

+ Phải có các nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các nhucầu này Chỉ khi có các nguồn lực tài chính cho thanh toán thì nhu cầu mớichuyển thành cầu trên thị trường Trình độ phát triển kinh tế xã hội, trình độthu nhập ngày càng tăng thì nhu cầu đối với hàng hoá BĐS ngày càng tăngcao

+ Phải có thị trường BĐS để cung, cầu gặp nhau và cầu thực sự trở thành cầuxuất hiện trên thị trường

- Cầu giả tạo: Là cầu sinh ra do hiện tượng đầu cơ BĐS chờ thời cơ bán ra thulời Các nhà đầu tư BĐS mua nhà, đất không phải để ở hay để sản xuất kinhdoanh mà để đầu cơ bán lại trên thị trường Cầu giả tạo tăng lên sẽ lấn át thịtrường chính thức và là tác nhân làm cho quan hệ cung – cầu trở lên căng thẳngđẩy giá nhà đất tăng lên trong một thời gian nhất định

- Cầu về đất đai cho sản xuất:

Cầu này chiếm đại bộ phận, nó là tổng nhu cầu mở rộng các hoạt động sản xuấtdựa vào mở rộng diện tích đất đai sử dụng Loại cầu này thường là cầu về đất

16

đai cho các hoạt động sản xuất thuộc khu vực I của xã hội bao gồm: Cầu củacác hoạt động sản xuất dựa vào đất đai như nông, lâm, ngư nghiệp, sản xuất vậtliệu xây dựng và hầm mỏ Cùng với sự phát triển của xã hội, cầu về đất đaidành cho khu vực này giảm xuống.

- Cầu về đất đai cho công nghiệp, giao thông và các công trình công cộng: Là cầuđược xã hội hoá và đáp ứng bằng các chương trình của chính phủ, ít xuất hiệntrên thị trường

- Cầu về nhà ở, đất xây dựng nhà ở và đất xây dựng các công trình BĐS khác:Cầu về nhà ở và đất ở có liên quan đến nhau Cầu về nhà ở xuất hiện sẽ kéotheo cầu về đất xây dựng nhà ở Hai cầu này gọi chung là cầu về nhà đất và đây

là cầu sôi động nhất trên thị trường BĐS

Cầu về đất xây dựng các công trình BĐS khác tăng lên do khu vực dịch vụ(Khu vực III) ngày càng tăng về tỷ trọng so với khu vực I và II (Khu vực côngnghiệp) cùng với sự phát triển của xã hội Khu vực này cần đất để xây dựng cáctrung tâm thương mại, các trung tâm vui chơi giải trí, thể dục thể thao

1.3 Giá cả bất động sản.

a Khái niệm giá cả BĐS

Giá cả BĐS là sự biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hoá BĐS được thừa nhậntrên thị trường

Trong nền kinh tế thị trường giá cả tài sản BĐS là giá thị trường của BĐS đó, nóđược xác định là số tiền có thể nhận được từ một hoặc nhiều người sẵn sàng và cóthể mua một BĐS nào đó khi tài sản này được đưa ra bán Giá cả thị trường gắnngười kinh doanh và người tiêu dùng BĐS lại với nhau, giá này vừa phản ánh giátrị vừa phù hợp với sức mua của đồng tiền và cũng chịu tác động của quy luật cung– cầu Giá thị trường của BĐS cũng là giá mua và giá bán BĐS đó và giá này chỉ

có khi mà giao dịch được hoàn tất và đó cũng là giá tốt nhất được đưa ra trên thịtrường Các bên giao dịch đều tự nguyện và có thông tin hoàn hảo về BĐS màmình sẽ tham gia mua hoặc bán

b Vai trò của giá cả

- Trong điều kiện nền kinh tế thị trường, giá cả là yếu tố trung tâm, nó là tín hiệucủa thị trường, giá cả phản ánh tình hình thị trường nó cho biết mức độ khanhiếm của hàng hoá và thông qua đó nhà đầu tư kinh doanh thay đổi chiến lượccủa mình và người tiêu dùng ra quyết định mua hay không Cũng thông qua cơchế giá cả người bán và người mua gặp gỡ tác động qua lại lẫn nhau đáp ứngyêu cầu sản xuất kinh doanh và tiêu dùng

- Giá cả thực hiện hai chức năng sau:

+ Điều tiết, phân phối lại thu nhập

+ Giá cả là thước đo chi phí, hiệu quả kinh tế, điều tiết hoạt động sản xuất kinhdoanh Nhà nước sử dụng giá cả như một công cụ điều tiết thị trường

17

2 Mối quan hệ cung – cầu – giá cả.

Bất động sản cũng là một hàng hoá nên nó cũng có những thuộc tính là giá trị vàgiá trị sử dụng Để thấy được giá trị và giá trị sử dụng của hàng hoá BĐS thì cũngnhư các loại hàng hoá khác là phải thông qua thị trường của nó mà nhân tố cấuthành là cung, cầu và giá cả

Khi cung – cầu cân bằng tại một thời điểm nào đó ta có giá cân bằng

Theo lý thuyết:

+ Nếu cung > cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá cung ra thị trường vượt quá nhucầu của người tiêu dùng, do đó có sự dư thừa hàng hoá này trên thị trường và xuhướng là giá cả phải giảm xuống

+ Nếu cung < cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá cung ứng trên thị trường khôngđáp ứng được nhu cầu của người tiêu dùng, do đó giá cả sẽ có xu hướng tăng lênkích thích người sản xuất tăng cung

+ Nếu cung = cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá cung ứng vừa đủ nhu cầu củangười tiêu dùng và do đó giá cả là không đổi

Giá cả luôn luôn tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung Tức là, trong điềukiện các yếu tố khác không đổi, thì một sự tăng lên của cầu hay giảm xuống củacung sẽ làm cho giá cả tăng lên; và ngược lại, một sự giảm xuống của cầu và một

sự tăng lên của cung sẽ làm cho giá cả giảm xuống Mặt khác, sự tăng giá cả trênthị trường sẽ kích thích các nhà sản xuất tăng cung, và hạn chế cầu làm cho cầugiảm xuống và ngược lại Cứ như vậy, đến một lúc nào đó cung và cầu sẽ cânbằng

Sự thay đổi của giá nhiều hay ít còn phụ thuộc vào độ co giãn của cung và cầutheo giá Đối với cung hàng hoá BĐS do ít co giãn nên một sự thay đổi nhỏ tronglượng cầu cũng làm cho giá cả tăng cao và cân bằng khó xảy ra do sự thay đổi củacung là rất chậm chạp, không theo kịp sự thay đổi của cầu Ngược lại, cầu hànghoá BĐS co giãn mạnh nên một sự thay đổi nhỏ trong lượng cung cũng làm cholượng cầu thay đổi mạnh

Đây là mối quan hệ mang tính quy luật đối với mọi hàng hoá, dịch vụ Nhưngthị trường bất động sản là một thị trường đặc biệt nên ta cần xem xét khía cạnh nhưsau:

Trong thị trường cạnh tranh, quan hệ cung cầu BĐS làm hình thành giá cả của

nó, đồng thời giá cả cũng quay trở lại điều tiết lượng cung, cầu trên thị trường

Do đất đai là một tài nguyên có hạn nên trên thực tế tổng cung đất đai cho tất cảcác mục đích là cố định Nhưng cung từng loại đất đai thì có thể thay đổi Trongkhi nhu cầu về BĐS nói chung và đất đai nói riêng tăng không ngừng do nhiềunguyên nhân khách quan và chủ quan dẫn tới xu thế là giá cả không ngừng tănglên

Q1 Q2

P1P2

E2

E1

D2D1

SGiá

Hình 3: Quan hệ - cung cầu BĐS.

Khi lượng cầu BĐS tăng đường cầu dịch chuyển từ D1 đến D2, cân bằngchuyển dịch từ Q1 đến Q2, do cung BĐS ít co giãn nên giá cả tăng mạnh từ P1 đếnP2.

Mối quan hệ cung – cầu BĐS phụ thuộc vào thời gian Trong ngắn hạn, cungmột loại BĐS nào đó có thể hoàn toàn không co giãn, nói chung cung BĐS trongngắn hạn ít co giãn, với thời hạn dài hơn cung BĐS co giãn mạnh hơn dẫn đến giá

cả tăng ít hơn trong ngắn hạn

Trong đó: SSR và SLR lần lượt là đường cung trong ngắn hạn và trong dài hạn

Độ co giãn của cầu BĐS trong dài hạn ít hơn trong ngắn hạn Do trong ngắnhạn, giá BĐS tăng lên nhiều người sẽ tạm gác lại việc mua bất động sản, nên cầugiảm mạnh Nhưng trong dài hạn, do nhu cầu thay thế, nâng cấp BĐS tăng lên màcầu hàng năm về BĐS lại tăng lên Đây là điều trái ngược hẳn với hàng hoá thôngthường Hình vẽ minh hoạ như sau:

19

TRONG D I H ÀI H ẠN

Số lượngQ1 Q2

SSR

P1P2

Số lượngQ1 Q2

E2

D1

SLR

DSR

DLR

Số lượng

Giá cả

Hình 6: Đường cầu trong ngắn hạn v d i h àng hoá àng hoá ạn

Trong đó:

D

SR: Đường cầu trong ngắn hạn.D

LR: Đường cầu trong d i hài h ạn

Giá cân bằng trong thị trường BĐS không chỉ phụ thuộc vào sự thay đổi củalượng cung và cầu mà còn phụ thuộc nhiều vào độ co giãn của chúng Trong dàihạn, độ co giãn của cả cung và cầu đều lớn, nên một sự thay đổi nhỏ trong lượngcung sẽ làm thay đổi mạnh trong lượng cầu và do đó giá cả cân bằng sẽ ít thay đổi

so với trong ngắn hạn Tuy nhiên, lượng BĐS cũ nát, hao mòn có nhu cầu thay thế

và nâng cấp lớn nên cầu BĐS trong dài hạn vẫn lớn hơn trong ngắn hạn

I.8 Quan hệ giữa thị trường BĐS với các thị trường khác.

Thị trường BĐS là một bộ phận trong hệ thống đồng bộ các loại thị trường, thịtrường này có mối liên hệ với nhiều thị trường khác như: thị trường hàng hoá vàdịch vụ, thị trường tài chính, thị trường sức lao động

Mối quan hệ với hàng hoá dịch vụ thể hiện ở chỗ thị trường BĐS cung cấp BĐS(là một đầu vào) cho các Doanh nghiệp sản xuất hàng hoá Thị trường hàng hoá lạicung cấp trở lại các nguyên vật liệu cho thị trường BĐS để đầu tư phát triển BĐS,mối quan hệ giữa hai thị trường này còn biểu hiện ở chỗ khi thị trường sôi sục cácnhà đầu tư bị thu hút nhiều vào đây nên vốn dành cho thị trường hàng hoá bị giảmđi

Thị trường tài chính bao gồm: thị trường vốn, thị trường tiền tệ, thị trườngchứng khoán; thị trường này thoả mãn nhu cầu về vốn của các chủ thể trong nềnkinh tế trong đó có chủ đầu tư kinh doanh BĐS và những người có nhu cầu vốn đểmua BĐS Sự phát triển của thị trường BĐS phụ thuộc rất nhiều vào sự phát triểncủa thị trường tài chính, ngược lại thị trường BĐS phát triển quá mức sẽ gây tổnhại cho thị trường tài chính Thị trường chứng khoán có tác dụng cân bằng lại thịtrường và trong một chừng mực nhất định thị trường chứng khoán có tác dụngghìm sự bùng nổ của thị trường BĐS Nếu như thị trường BĐS đang trong cơn sốt

mà thị trường chứng khoán cũng rất hấp dẫn thì người ta hướng sự chú ý sang cảthị trường chứng khoán Việc quản lý tốt thị trường tài chính sẽ góp phần làmmạnh thị trường BĐS, bởi lẽ nếu các ngân hàng và các tổ chức tín dụng quản lý và

20

giám sát chặt chẽ việc sử dụng các khoản tiền đã cho các doanh nghiệp kinh doanhBĐS vay thì họ không thể sử dụng khoản tiền đã vay để đầu cơ đất đai kiếm lời.Thị trường BĐS phát triển mạnh sẽ làm tốc độ chu chuyển vốn nhanh và hiệuquả đồng vốn sẽ tăng cao thúc đẩy các thị trường cùng phát triển.

II- KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM, PHÂN LOẠI HOẠT ĐỘNG ĐẦU CƠ (HĐĐC)ĐẤT ĐAI Ở NƯỚC TA

II.1 Khái niệm.

Hoạt động đầu cơ (HĐĐC) đất đai là hoạt động trao đổi đất đai nhằm mục đíchkiếm lời bằng cách khai thác chênh lệch giá đất đai theo thời gian hoặc theo đốitượng mua

Giá chênh lệch ở đây là mức chênh lệch giữa giá thị trường với giá trị sử dụngthực tế mà đất đai mang lại

Như vậy, đất đai tham gia HĐĐC là đất đai không được dùng vào mục đích thoảmãn nhu cầu xây dựng nhà ở hoặc phục vụ sản xuất kinh doanh của chính ngườimua mà nó bị nằm chờ khi lên giá thì bán để thu lời và đất đai bị mua đi bán lạinhiều lần Những đất đai được mua nhưng chưa sử dụng ngay mà chờ một thờigian mới được đưa vào sử dụng và ngay cả khi giá tăng lên người ta cũng không cónhu cầu bán thì đất đó không coi là đối tượng của HĐĐC đất đai

Ví dụ như sau:

Một gia đình có con thi đỗ vào một trường đại học ở Tp HCM và gia đình đó đãmua sẵn một căn hộ ở gần trường cho con cái của họ khi bắt đầu nhập học sẽ sửdụng để ở, trong thời gian chờ nhập học giá cả đã tăng lên nhiều nhưng mà họkhông bán thì BĐS của họ không coi là tài sản bị sử dụng vào đầu cơ và đất có căn

hộ đó không coi là đất đai của HĐĐC

II.2 Đặc điểm của hoạt động đầu cơ.

1 Hoạt động đầu cơ đất đai là hoạt động trái pháp luật.

Đây là một hoạt động gây ra nhiều tác hại cho nền kinh tế và đời sống xã hộinên các nước trên thế giới luôn luôn tìm các biện pháp nhằm hạn chế tình trạng này(các tác hại ta sẽ xét ở phần sau này) Các biện pháp hạn chế tình trạng này đềuđược thể chế hoá bằng các văn bản luật và dưới luật HĐĐC là hoạt động bịnghiêm cấm

Tính chất trái pháp luật thể hiện ở chỗ sử dụng đất đai không đúng với mục đích

sử dụng đất khi được giao, hoặc khi đăng ký mà chờ đất đai lên giá và bán Việcmua bán chuyển nhượng đất đai diễn ra dưới hình thức trao tay không qua sự thamgia của Nhà nước và Nhà nước chẳng thu được gì từ đất đai do mình là chủ sở hữu,hoặc là đất công biến thành đất riêng để chờ thời cơ bán thu lời Hơn nữa nhữngngười đầu cơ vì muốn thu lời cao nên luôn tìm cách tăng giá, phổ biến là việc đưa

ra các thông tin ảo

21

2 Hoạt động đầu cơ đất đai (ĐCĐĐ) phụ thuộc rất lớn vào chính sách, pháp luật và công tác quản lý đất đai của Nhà nước.

Do ĐCĐĐ là một hoạt động phi pháp nên những người đầu cơ đất luôn luôn rấtnhạy bén với những thông tin thay đổi trong chính sách pháp luật và những thôngtin quản lý đất đai của Nhà nước Sở dĩ như vậy là vì người đầu cơ đất lo sợ đất đai

mà mình đang nắm giữ sẽ bị thu hồi hoặc chịu những rủi ro khác Khi chính sáchpháp luật của Nhà nước còn nhiều kẽ hở, công tác quản lý đất đai còn nhiều bấtcập thì hiện tượng này phát sinh mạnh mẽ và nhanh chóng lan rộng và ngược lại.Nếu Nhà nước thực hiện tốt chính sách pháp luật đã có hiệu lực thì không có lý do

gì hoạt động đầu cơ không bị đẩy lùi, bởi lẽ nhiều khi luật đã đúng và luôn đượcsửa đổi, bổ sung nhưng hiện tượng này không giảm vì thực hiện pháp luật khôngđến độ cần thiết, việc quản lý đất đai cũng được quy định trong luật và các văn bảnhướng dẫn nếu làm tốt thì hiện tượng đầu cơ không thể có cơ hội phát sinh và pháttriển

3 Hoạt động đầu cơ đất đai thường sôi động khi có “sốt đất”.

Khi sốt đất (sốt nóng) là lúc cầu vượt quá cung rất nhiều, người có nhu cầu muađất đai nhưng thông tin thị trường rất thiếu hụt, họ không nắm được giá cả thịtrường trong khi đó khi có sốt đất giá cả biến động thất thường, họ không hề biếtgiá nào là giá ảo, giá nào là giá thực Lợi dụng vào đó giới đầu cơ thu lời lớn, siêulợi nhuận thì càng kích thích cho hoạt động này gia tăng mạnh mặc dù biết rằngviệc làm này là trái pháp luật cũng giống như buôn ma tuý vậy mặc dù biết rằng là

vi phạm pháp luật nhưng người ta vẫn làm vì lợi nhuận thu được là quá lớn

4 Hoạt động đầu cơ đất đai rất khó bị phát hiện.

Do hoạt động đầu cơ là hoạt động trái pháp luật nên những người đầu cơ luônluôn tìm cách che giấu, việc phát hiện ra hiện tượng này không phải là dễ nếukhông quản lý chặt chẽ đất đai Người trùm đất không mấy khi lộ diện nên nhiềukhi phát hiện được đất đai có hiện tượng đầu cơ thì cũng khó mà tìm thấy chủ củamảnh đất đó Hơn thế, nhiều khi biết rõ đất có HĐĐC mà không thể chứng minhchủ đất đó đang tích trữ chờ lên giá bởi vì do những người ĐCĐĐ luôn nhạy bénvới thông tin thay đổi, mà các chính sách pháp luật ban hành không phải lúc nàocũng thực hiện được ngay nên người đầu cơ đất có thể tạm thời sử dụng đất đúngmục đích theo kiểu chống đối và vẫn đảm bảo được mục đích riêng của mình; Khi

có sốt đất có nhiều mảnh đất được mua đi bán lại nhiều lần và sau mỗi lần giá đấtlại tăng lên, khuyến khích hiện tượng đầu cơ mở rộng và nhà đầu cơ đất đai tìm ranhiều thủ đoạn tinh vi khiến việc phát hiện là vô cùng khó khăn Nói như thếkhông có nghĩa là HĐĐC không thể bị xoá bỏ mà các biện pháp để đối phó vớiHĐĐC ta sẽ xét sau

5 Hoạt động đầu cơ đất đai kéo theo sự hình thành của một thị trường ngầm.

22

Ta đã biết rằng nhà ĐCĐĐ hoạt động nhằm mục đích khai thác giá đất do chênhlệch mà có và hoạt động của họ là hoạt động trái pháp luật Do đó, người ĐCĐĐđương nhiên sẽ không thể cho đất đai của mình tham gia vào thị trường chính thứcnếu anh ta không hợp thức hoá được đất đai mình đang chiếm hữu Khi giao dịchtrên thị trường chính thức anh ta sẽ bị phát hiện và công lao bấy lâu của anh ta trởthành công dã tràng Chính vì thế, mà người ta giao dịch dưới một thị trường ngầmkhông có sự kiểm soát của Nhà nước Nhà đầu cơ sẽ dễ dàng thuyết phục ngườimua trong điều kiện thông tin thị trường là rất thiếu và tình trạng khan hiếm đất đai

là phổ biến, lúc đó người mua không cần quan tâm đến tính hợp pháp của giấy tờnhà, đất hoặc là bị những kẻ đầu cơ đất lừa gạt

Ở nước ta, thị trường ngầm còn hình thành do sự quản lý thiếu khoa học tronglĩnh vực đất đai và BĐS bởi lẽ trong một thời gian dài chúng ta chưa chính thứcthừa nhận thị trường đất đai trong khi các quan hệ mua bán, chuyển nhượng đất đai

là một nhu cầu thực tế và ngày một tăng nên các quan hệ mua bán, chuyển nhượngđất đai phải hoạt động dưới dòng chảy của một thị trường ngầm Đó là nguyênnhân khiến cho người có nhu cầu sử dụng đất đai muốn mua đất phải thực hiệnmua đất trong thị trường không chính thức này và đây là điều kiện cho giới đầuthực hiện việc trao đổi đất đai trong thị trường ngầm một cách dễ dàng

II.3 Phân loại đầu cơ đất đai.

Căn cứ vào mục đích, đối tượng, phương thức và phạm vi hoạt động có thể chiaHĐĐC ra làm 4 loại như sau:

1- Mua đất (nhà) dự trữ khi có lợi thì bán;

2- Lấn chiếm đất công đem bán trao tay để kiếm lời;

3- Mua đất đã bị lấn chiếm, chia lô, cắt thửa, thay đổi diện mạo của thửa đất vàchờ thời cơ để thu lợi

4- Mua đất rồi đầu tư xây dựng nhà để đó chờ thời cơ bán ra

Trong 4 loại trên tính chất tinh khôn của hoạt động ở mức độ khác nhau Loại 1mang tính nghiệp dư, loại 2, 3 và loại 4 mang tính chuyên nghiệp cao, thể hiện ởchỗ: có mục đích duy nhất và rõ ràng là thu lợi có nguồn vốn lớn, có phương thứchoạt động đa dạng và tinh khôn, hoạt động liên tục ở quy mô lớn Bai loại này gâyhậu quả tai hại cho đời sống kinh tế – xã hội

III- NGUYÊN NHÂN CỦA HOẠT ĐỘNG ĐẦU CƠ ĐẤT ĐAI

III.1 Đất đai là lĩnh vực đầu tư siêu lợi nhuận.

Trước hết, người đầu cơ đất đai hy vọng giá đất sẽ tăng cao trong một chu kỳnhất định và sẽ đem lại cho họ một khoản lợi nhuận do chênh lệch giá tạo ra, vàkhoản lợi nhuận này sẽ thấp hơn nếu như đầu tư vào lĩnh vực khác

Ở nước ta do luật pháp còn chưa hoàn chỉnh và thị trường BĐS còn ở mức sơkhai chưa có bề dày lịch sử phát triển nên còn nhiều điểm còn hạn chế Trong cảnhtranh tối, tranh sáng này người ta thấy rằng đầu tư vào BĐS ít rủi ro và cho thu lợi

23

lớn Mặt khác, với các nguyên nhân đã nêu ở những phần trước thì ta thấy rằngngười ĐCĐĐ tìm cách thu lợi bằng việc găm giữ đất đai chờ tăng giá Việc đầu tưvào lĩnh vực đất đai ngay cả trên thị trường chính thức cũng cho thu lợi rất lớn,trong khi đó đất đai sinh lợi do đầu cơ còn lớn hơn nhiều vì không có sự kiểm soátcủa Nhà nước và điều đó càng làm gia tăng HĐĐC đất đai

III.2 Nhà đầu cơ hy vọng đất đai được chuyển mục đích sử dụng từ loại đất

có giá trị thấp sang đất có giá trị cao.

Giá đất đai phụ thuộc rất lớn vào mục đích sử dụng đất, do vậy nếu được chuyểnmục đích sử dụng đất từ loại đất có giá trị thấp sang loại đất có giá trị cao, trongkhi nghĩa vụ tài chính thấp (Hiện nay đất đô thị tại các địa phương, giá tính tiền sửdụng đất đối với đất ở chỉ bằng khoảng 10 – 30% giá đất thực tế chuyển nhượng),

và do vậy người sử dụng đất sẽ thu được một khoản chênh lệch khá lớn mà khôngphải mất nhiều chi phí đầu tư Chính vì vậy, rất nhiều hộ gia đình được giao đấtnông nghiệp, lâm nghiệp mặc dù không có nhu cầu sử dụng nhưng vẫn nắm giữđất, cho người khác thuê lại để chờ thời cơ chuyển mục đích sử dụng đất, hoặc làđược đền bù

III.3 Chính sách, pháp luật đất đai còn chậm so với sự phát triển sinh động

của thực tiễn.

Mặc dù khả năng chuyển đổi thành tiền mặt của đất đai (tính thanh khoản) thấp,

do không phải ai cũng đủ khả năng tài chính để mua được tài sản có giá trị lớn nhưđất đai một cách dễ dàng Khi mua đất đai lại phải chịu sự ràng buộc rất lớn vềtrình tự, thủ tục do Nhà nước ban hành Song ở Việt nam, việc quản lý đất đai cònnhiều bất cập trong thời gian vừa qua thì việc mua đi, bán lại đất đai cũng rất dễdàng vì chủ yếu là mua bán trao tay, không thông qua cơ quan đăng ký, không thựchiện các thủ tục theo quy định của luật pháp Mặt khác, việc đầu tư vào đất đai vốnchứa đựng nhiều rủi ro bởi giá đất phụ thuộc rất nhiều vào tình hình phát triển kinh

tế – xã hội, chính sách của Nhà nước về đất đai và quy hoạch của Nhà nước, nhưng

do việc mua bán trong thị trường ngầm diễn ra trong một thời gian dài mà không bịngăn chặn, xử lý kịp thời và nghiêm minh khiến người ta lầm tưởng rằng việc kinhdoanh, nắm giữ đất đai có độ rủi ro thấp Vì thế mà lĩnh vực đất đai càng trở nênhấp dẫn và đôi khi người ta quên đi vai trò của Nhà nước

III.4 Do buông lỏng quản lý đất đai.

- Do chưa chú ý đúng mức tới thị trường BĐS và chưa chính thức thừa nhận vềmặt pháp lý đối với thị trường BĐS nên Nhà nước chưa có khung pháp lý rõràng cho thị trường BĐS nói chung và thị trường đất đai nói riêng hoạt động và

do đó, Nhà nước hầu như không quản lý được hoạt động của các tổ chức, cánhân tham gia vào thị trường đất đai và BĐS Việc quản lý các loại đất cônggần như bị bỏ ngỏ và đó là nguyên nhân của đầu cơ đất đai loại 2 phát sinh vàphát triển

24

- Công tác quản lý, sử dụng đất đai chưa được coi trọng đúng mức, thực hiệnchưa tốt, nhất là đối với đất ở cho dân cư tại các đô thị Trong khi dân cư đô thịtăng nhanh, thu nhập và sức mua của dân cư được nâng cao làm cho cầu về đất

ở vượt quá cung Điều này làm cho kinh doanh đất đai có lợi nhuận cao và do

đó khuyến khích hoạt động ĐCĐĐ Hiện tượng ĐCĐĐ diễn ra rất phổ biến và

đa dạng song các cơ quan quản lý Nhà nước lại hầu như chưa quan tâm và chưa

có biện pháp kịp thời để ngăn chặn

- Thông tin về thị trường nói chung và thị trường đất đai nói riêng là thiếu nênnhững người sử dụng đất rất khó tiếp cận được với thông tin cần thiết và chínhxác Đây chính là điều kiện cho các thông tin sai lệch do người môi giới vàngười ĐCĐĐ phát huy tác dụng

- Việc quản lý thị trường tiền tệ, tín dụng còn nhiều bất cập, trong đó đáng chú ý

là một số ngân hàng và tổ chức tín dụng chưa quản lý và giám sát chặt chẽ việc

sử dụng các khoản tiền cho các Doanh nghiệp kinh doanh BĐS vay, nên họdùng vốn vay đầu tư để ĐCĐĐ thu lời

III.5 Các biện pháp xử phạt vi phạm hành chính thực hiện chưa kiên quyết

và thường xuyên.

Như đã nói, hoạt động ĐCĐĐ diễn ra phổ biến và đa dạng song các cơ quanquản lý Nhà nước lại hầu như chưa có biện pháp nào kịp thời và cần thiết để ngănchặn kịp thời tình trạng này Các biện pháp hành chính của Nhà nước trong việc xử

lý các trường hợp sử dụng đất sai mục đích (tự ý chuyển đổi mục đích sử dụngđất), chuyển nhượng trái pháp luật, sử dụng đất lãng phí chưa thực hiện nghiêmtúc, thường xuyên dẫn đến hiệu lực quản lý Nhà nước còn kém hiệu quả

III.6 Các công cụ tài chính chưa hợp lý và linh hoạt.

Điều này thể hiện ở chỗ, các công cụ tài chính chưa thực sự góp phần vào việcđiều tiết thu nhập từ việc sử dụng đất, nắm giữ, chuyển nhượng đất đai một cáchcông bằng, linh hoạt và hợp lý

Một số cơ quan, đơn vị mặc dù không có ý định ĐCĐĐ để sinh lời do pháp luậtkhông cho phép mua bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê lại, nhưng do không phảithực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước hoặc chi trả ở mức thấp, trong khi biệnpháp xử lý hành chính là không kiên quyết, nên họ vẫn nắm giữ đất đai với một sốlượng lớn mà nếu để không rất lãng phí hoặc sử dụng vào mục đích cho thuê kiếmlời mà Nhà nước không điều tiết được Nếu như họ bị xử phạt thì tiền cho thuêcũng vẫn đem lại cho họ một khoản lợi sau khi đã nộp phạt

IV- ƯU ĐIỂM CỦA HOẠT ĐỘNG ĐẦU CƠ ĐẤT ĐAI

Hoạt động ĐCĐĐ hầu như chẳng có những tác dụng nào chỉ toàn gây tác hạicho nền kinh tế và đời sống xã hội Hoạt động này xuất hiện có tác dụng làm cho

hệ thống luật pháp và các cơ chế chính sách của Nhà nước phải thay đổi cho phùhợp với sự thay đổi của thực tiễn Luật và văn bản dưới luật luôn luôn hướng vào

25