II- NHỮNG THỦ ĐOẠN CỦA NHÀ ĐẦU CƠ NHẰM TRỤC LỢI.
2. Những nguyờn nhõn.
Để nạn đầu cơ cú đất dụng vừ là do cú cỏc nguyờn nhõn sau đõy:
− Trước hết, do một thời gian dài chỳng ta chưa chớnh thức thừa nhận sự tồn tại của thị trường BĐS (thị trường nhà đất) vỡ chưa nhận thức được tầm quan trọng của nú đối với nền kinh tế quốc dõn nờn chưa cú một hệ thống cỏc văn bản phỏp lý nhằm điều tiết thị trường. Mặt khỏc, nhu cầu của dõn cư về nhà ở, đất ở... ngày một tăng cao dẫn tới sức ộp từ phớa cầu là quỏ lớn mà cú cầu thỡ sẽ cú cung thỡ thị trường ngầm hỡnh thành là tất yếu và đõy là mụi trường lý tưởng cho hoạt động đầu cơ.
− Hệ thống văn bản hướng dẫn thị trường nhà đất cũn lộn xộn mặc dự cú hơn 500 văn bản, do cỏc văn bản hướng dẫn khụng thống nhất dẫn đến tạo ra kẽ hở trong luật phỏp và gõy khú khăn cho việc thực thi. Số văn bản phỏt huy tỏc dụng chỉ đếm trờn đầu ngún tay và khụng phải trường hợp nào cũng ỏp dụng được. Ngay những bộ luật lớn cũng cú sự quy định khụng trựng khớp với nhau do đú cản trở những quan hệ giao dịch trờn thị trường. Vớ dụ như, Bộ luật Dõn Sự việc chuyển quyền sử dụng đất mới chỉ được quy định cho cỏ nhõn và hộ gia đỡnh, chưa quy định cho phỏp nhõn, quyền sử dụng đất chỉ được quy định bởi Luật đất đai nờn trờn thực tế phỏp nhõn sử dụng đất thụng qua cỏc thủ tục mang tớnh hành chớnh của Nhà nước, chứ khụng thể chuyển nhượng, thu nhượng theo quan hệ dõn sự. Điều này đó tạo ra rào cản hay bức tường phỏp lý chia cắt giao dịch giữa cỏ nhõn và phỏp nhõn.
− Rào cản từ phớa chớnh sỏch tài chớnh về đất đai là rất lớn, nú hạn chế cỏc giao dịch dõn sự như quy định thuế chuyển quyền sử dụng đất 4%, thuế trước bạ 1%
− Việc thực thi luật phỏp chưa nghiờm, ngay như việc cỏc Doanh nghiệp Nhà nước vẫn dỏm đầu cơ đất đai mặc dự đõy là cỏc Doanh nghiệp cú nguồn cung đất nhằm điều tiết thị trường. Vỡ xử phạt khụng nghiờm nờn họ vẫn thu được lời đõy là nguyờn nhõn chớnh để cỏc doanh nghiệp Nhà nước cú chức năng cung nhà đất tham gia đầu cơ.
− Đội ngũ cỏn bộ làm việc trong cỏc ban ngành cú liờn quan đến trỏch nhiệm chống đầu cơ chưa trong sạch dẫn đến tỡnh trạng múc ngoặc như đó nờu.
− Năng lực quản lý đất đai cũn hạn chế khụng theo kịp sự thay đổi của thực tiễn. Việc quản lý đất đai cũn bỏ ngỏ, đặc biệt là đối với đất cụng. Nội dung thanh tra kiểm tra việc chấp hành quy định của phỏp luật về quản lý, sử dụng đất vốn là một nội dung quản lý đất đai tuy vậy nú chưa được thực hiện tốt.
− Luật đất đai sửa đổi năm 1998 và 2001 cũng cú những biện phỏp nhằm hạn chế đầu cơ nhưng thực tế đó chứng minh HĐĐC đất đai càng cú sức sống hơn, và lần sửa đổi này liệu cú như vậy? Một điều khẳng định là cú bởi vỡ hiện nay việc cấp sổ đỏ mới chỉ đạt 16% trờn cả nước và theo ước tớnh sẽ phải mất 50 – 70 năm nữa mới cấp xong với tiến độ như hiện nay (theo Bộ kế hoạch và Đầu tư). Thị trường BĐS lại chưa hoàn chỉnh, nhu cầu của dõn cư ngày một tăng và khi Luật Đất đai (sửa đổi) ra đời khụng ai dỏm khẳng định đõy là một bộ luật hoàn chỉnh vỡ nú đó cú độ trễ về mặt thời gian nhất định, hơn thế những hoạt động phi phỏp thỡ rất nhiều và ngày càng diễn biến khú kiểm soỏt.
− Chỳng ta thực hiện chớnh sỏch hai giỏ nhưng chớnh sỏch này cũn nhiều bất cập nờn giới đầu cơ vin vào đú để thu lợi.
CHƯƠNG III: Quan điểm, phương hướng và giải phỏp chủ yếu