Thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản tại ngân hàng techcombank

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT PHẠM THỊ HẰNG THỰC THI PHÁP LUẬT CHO VAY ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TECHCOMBANK LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2017 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT PHẠM THỊ HẰNG THỰC THI PHÁP LUẬT CHO VAY ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TECHCOMBANK Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 60 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS LÊ THỊ THU THỦY HÀ NỘI - 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng Các kết nêu Luận văn chưa cơng bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tơi hồn thành tất mơn học tốn tất nghĩa vụ tài theo quy định Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội Vậy viết Lời cam đoan đề nghị Khoa Luật xem xét để tơi bảo vệ Luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƯỜI CAM ĐOAN Phạm Thị Hằng MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC BẢNG CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ, BIỂU MỞ ĐẦU Chƣơng 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ CHO VAY ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỰC THI PHÁP LUẬT CHO VAY ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.1 Một số vấn đề hoạt động cho vay đầu tƣ bất động sản ngân hàng thƣơng mại 1.1.1 Khái niệm bất động sản đầu tư bất động sản 1.1.2 Khái niệm, đặc điểm hoạt động cho vay đầu tư bất động sản ngân hàng thương mại 1.1.3 Nguyên tắc cho vay đầu tư bất động sản ngân hàng thương mại 1.2 Nội dung pháp luật cho vay đầu tƣ bất động sản ngân hàng thƣơng mại 1.2.1 Chủ thể điều kiện vay vốn đầu tư bất động sản ngân hàng thương mại 1.2.2 Quy trình cho vay đầu tư bất động sản ngân hàng thương mại 1.2.3 Hợp đồng tín dụng cho vay đầu tư bất động sản ngân hàng thương mại 1.2.4 Quy định bảo đảm nghĩa vụ trả nợ tiền vay đầu tư bất động sản ngân hàng thương mại 1.3 Khái niệm, đặc điểm thực thi pháp luật cho vay đầu tƣ bất động sản ngân hàng thƣơng mại 1.3.1 Khái niệm thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản ngân hàng thương mại 1.3.2 Đặc điểm thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản ngân hàng thương mại KẾT LUẬN CHƢƠNG Chƣơng 2: THỰC TIỄN THỰC THI PHÁP LUẬT CHO VAY ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TECHCOMBANK 2.1 Khái quát Ngân hàng Techcombank hoạt động cho vay đầu tƣ bất động sản ngân hàng Techcombank 2.1.1 Đặc điểm cấu tổ chức ngân hàng Techcombank 2.1.2 Khái quát hoạt động cho vay đầu tư bất động sản ngân hàng Techcombank 2.2 Thực thi pháp luật hoạt động cho vay đầu tƣ BĐS ngân hàng Techcombank 2.2.1 Hệ thống văn cho vay ngân hàng Techcombank 2.2.2 Chính sách cho vay đầu tư BĐS 2.2.3 Quy trình cho vay đầu tư BĐS ngân hàng Techcombank 2.3 Đánh giá thực tiễn thực thi pháp luật cho vay đầu tƣ bất động sản ngân hàng Techcombank 2.3.1 Những ưu điểm việc thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản ngân hàng Techcombank 2.3.2 Những tồn việc thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản ngân hàng Techcombank 2.3.3 Nguyên nhân tồn trình thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản ngân hàng Techcombank KẾT LUẬN CHƢƠNG Chương 3: GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT CHO VAY ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TECHCOMBANK 3.1 Nhóm giải pháp, kiến nghị sách Chính phủ, Ngân hàng Nhà nƣớc ảnh hƣởng đến hoạt động cho vay đầu tƣ BĐS 3.1.1 Hoàn thiện quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động cho vay đầu tư BĐS ngân hàng thương mại 3.1.2 Tăng cường cơng tác kiểm sốt rủi ro hoạt động cho vay đầu tư BĐS ngân hàng 3.2 Nhóm giải pháp, kiến nghị Ngân hàng Techcombank 3.2.1 Tăng cường công tác nhận diện, phân tích thay đổi pháp luật liên quan đến lĩnh vực cho vay nói chung cho vay đầu tư BĐS 3.2.2 Hoàn thiện số văn bản, quy định nội ngân hàng liên quan đến cho vay đầu tư BĐS 3.2.3 Giải pháp huy động vốn nhằm khắc phục tình trạng chênh lệch kỳ hạn nguồn vốn huy động nguồn vốn cho vay đầu tư BĐS trung dài hạn 3.2.4 Đa dạng hóa cho vay chủ đầu tư/khách hàng đầu tư BĐS nhiều phân khúc khác 3.2.5 Nâng cao chất lượng thẩm định khách hàng, thẩm định tài sản bảo đảm BĐS, dự án đầu tư BĐS KẾT LUẬN CHƢƠNG KẾT LUẬN TÀI LIỆU THAM KHẢO BĐS: ĐS HĐTD: NHNN:Ngân hàng nhà nước NHTM:Ngân hàng thương mại NHTMCP: QPPL:Quy phạm pháp luật TCTD:Tổ chức tín dụng Ngân hàng thương mại cổ phần BLDS: 10 KDBĐS: 11 TSBĐ: DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ, BIỂU BẢNG Số hiệu bảng Bảng 1.1 Bảng 2.1 SƠ ĐỒ Số hiệu sơ đồ Sơ đồ 2.1 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Thị trường bất động sản thị trường đầu vào trình sản xuất thị trường giao dịch quan trọng kinh tế Nguồn vốn để phát triển dự án bất động sản thương mại, nằm nguồn chính, gồm: nguồn vốn doanh nghiệp bất động sản - Chủ dự án, nguồn vốn ứng trước khách hàng nguồn vốn tín dụng ngân hàng Trong đó, nguồn vốn từ hệ thống ngân hàng nguồn vốn quan trọng với thị trường bất động sản Theo báo cáo công bố từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), “trong nguồn vốn đầu tuv̛ bất động sản vốn tư ̣có chỉchiếm 16,7%, vốn huy động từ khách hàng 23,8%, cịn laịlà vốn vay tín dung ̣ 59,5%” [61] Nếu nguồn vốn từ hệ thống ngân hàng tăng cường cho thị trường bất động sản (cả cho chủ thể phát triển chủ thể mua sản phẩm) thị trường bất động sản sơi động Ngược lại, nguồn tiền từ hệ thống ngân hàng thu hẹp thị trường bất động sản, thị trường sơi động Thậm chí, nguồn tiền từ hệ thống ngân hàng bị siết chặt, thị trường bất động sản gặp khó khăn Sự khó khăn thị trường bất động sản đánh dấu việc ngân hàng xiết chặt tiêu chí cho vay đầu tư bất động sản, nâng lãi suất cho vay đầu tư bất động sản việc giải ngân nguồn vốn đầu tư “dè dặt” Mặc dù vậy, so với thất thường thị trường vàng, thị trường chứng khoán với biên độ dao động lớn thời gian ngắn, bất động sản kênh đầu tư an toàn người quan tâm, đảm bảo đồng vốn tốt thời kỳ lạm phát, trượt giá rủi ro Bên cạnh đó, giá trị gia tăng bất động sản yếu tố giúp cho nhà đầu tư hy vọng vào thị trường ngồi đáp ứng nhu cầu nhà cần bất động sản loại “hàng hóa” bán với mức giá kỳ vọng Do đó, việc nghiên cứu hoạt động cho vay đầu tư bất động sản ngân hàng cịn ngun tính thời giá trị Ở Việt Nam nay, hoạt động cho vay ngân hàng phần lớn cho vay có bảo đảm tài sản bất động sản, nên tác động thị trường bất động sản tăng giảm có ảnh hưởng định đến hoạt động cho vay Mặt khác, việc cho vay lĩnh vực bất động sản ngân hàng năm trở lại khơng ngừng tăng lên, năm 2015, tín dụng bất động sản đạt khoảng 18%, cao mức bình quân 14-15% giai đoạn 2012 - 2014 Trong đó, nguồn vốn sách pháp luật cịn nhiều bất cập, tạo nên rủi ro gia tăng hoạt động Chính lý đó, việc nghiên cứu hoạt động cho vay lĩnh vực bất động sản ngân hàng trở thành yêu cầu cần thiết cho phát triển thị trường bất động sản nói chung hiệu hoạt động ngân hàng nói riêng, từ góp phần tạo nên gia tăng lợi ích mặt kinh tế, lợi ích mặt xã hội cho nhiều đối tượng liên quan, có ngân hàng Ngân hàng Techcombank ngân hàng thương mại cổ phần, hoạt động cho vay đầu tư bất động sản nói riêng hoạt động tín dụng ngân hàng nói chung bên cạnh quản lý, điều hành máy lãnh đạo nội chịu điều chỉnh, điều tiết hệ thống quy định pháp lý Nhà nước tín dụng ngân hàng thời kỳ Chính vậy, hoạt động cho vay đầu tư bất động sản Ngân hàng Techcombank nội dung đáng quan tâm nghiên cứu Với nội dung trình bày trên, tơi chọn vấn đề: “Thực thi pháp luật cho vay đầu tƣ bất động sản Ngân hàng Techcombank” làm đề tài luận văn thạc sĩ luật học mình, nhằm làm rõ quy định pháp lý liên quan đến việc cho vay đầu tư bất động sản ngân hàng thương mại, đồng thời khái quát thực tiễn thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản gửi khơng kỳ hạn vậy, kênh huy động tiền gửi ngân hàng có hiệu Techcombank biết tận dụng tiềm phương thức Thực tế cho thấy, lãi suất việc gửi tiền thẻ thấp, tính bảo mật thẻ ngân hàng lại không cao Điều làm cho khách hàng không “mặn mà” với việc để tiền lâu tài khoản thẻ Do vậy, Techcombank cần có chiến lược để tăng lãi suất gửi tiền thẻ lên mức định, phù hợp với khả Techcombank đồng thời nâng cao chức bảo mật thẻ tín dụng an ninh mạng để khách hàng nhận thấy biện pháp gửi tiền nhanh chóng, an tồn hiệu 3.2.4 Đa dạng hóa cho vay chủ đầu tư/khách hàng đầu tư BĐS nhiều phân khúc khác Theo dự báo Hiệp hội bất động sản, nhà giá rẻ phân khúc vàng năm 2017, nhu cầu thị trường phân khúc chiếm khoảng 65- 70% Trong giai đoạn 2015 - 2016, sản phẩm cao cấp nhiều, vượt sức cầu thị trường chắn chủ đầu tư lớn tìm hiểu đến phân khúc đáp ứng nhu cầu đại phận khách hàng Khi chủ đầu tư lớn đầu tư vào phân khúc chắn phát triển mạnh mẽ Ghi nhận thị trường, từ cuối năm 2016 phân khúc cao cấp có dấu hiệu chững lại, thừa cung, doanh nghiệp kinh doanh BĐS chuyển dần sang phân khúc nhà giá rẻ trung cấp Nếu quý III/2016 thị trường BĐS đón nhận vài dự án thuộc phân khúc bước sang quý thị trường chứng kiến đổ hàng loạt dự án tầm trung nhà giá rẻ Về BĐS nghỉ dưỡng: Báo cáo liên minh sàn BĐS G5 cho thấy, năm 2016, thị trường BĐS nghỉ dưỡng chứng kiến hồi phục bùng nổ thị trường: Đà Nẵng, Nha Trang Phú Quốc Về phân khúc BĐS cao cấp: Sang năm 2017, phân khúc BĐS cao cấp nhận định 101 tiếp tục phát triển Tuy nhiên, tác động từ sách nhà nước trình cấu lại sản phẩm thị trường nên dự án có tài mạnh, sản phẩm tiêu thụ thuận lợi Theo báo cáo thị trường TP.HCM quý IV/2016 dự báo thị trường BĐS năm 2017 CBRE, việc lãi suất tăng, Thông tư 36/2015/TT-NHNN thông qua chấm dứt gói hỗ trợ mua nhà trị giá 30.000 tỷ đồng có khả làm giảm lượng cầu tốc độ bán phân khúc trung cao cấp Công tác phát triển sở hạ tầng hỗ trợ người mua nhà lần đầu tạo giao thông thuận tiện quận trung tâm quận ngoại thành Thị trường dự kiến trì tỷ lệ hấp thu cao giai đoạn 2017 2019 Tỷ lệ hấp thu phân khúc bình dân, vốn dao động từ 40% đến 50%, dự kiến đạt gần 60% vào năm 2017 Đối với phân khúc cao cấp, số lượng lớn số hộ chào bán luật lệ huy động vốn thắt chặt yếu tố làm giảm đà bán Về phân khúc đất nền: Năm 2016 qua với tín hiệu tích cực thị trường bất động sản Năm 2017 dự đoán tiếp tục đà tăng giá năm 2016 Phân khúc đất dự báo tiếp tục “nóng” năm 2017 Tại TP Hồ Chí Minh, theo Hiệp hội bất động sản, quy mô thị trường bất động sản TP.HCM vượt khỏi ranh giới hành "Vùng đô thị TP.HCM", huyện giáp ranh thành phố Khảo sát số quận huyện trọng điểm đất TP.Hồ Chí Minh Thủ Đức, quận 9, Nhà Bè… giá đất tăng mạnh từ 20 - 50% Vì thế, đất huyện giáp ranh TP Hồ Chí Minh dự báo thu hút mạnh nguồn vốn giới đầu tư năm 2017 Còn Hà Nội, Sau nhiều năm bất động, giá đất vùng ven tăng trở lại Theo Savill Việt Nam, quý IV/2016, phân khúc bất động sản nhà liền kề biệt thự tâm điểm với lượng bán đạt mức kỷ lục kể từ 102 năm 2011 Tổng nguồn cung toàn thị trường đạt xấp xỉ 35.000 căn, tăng 4,9% so với quý trước 12,8% so với kỳ năm trước Lượng hàng bán tăng 129% so với quý trước với 766 giao dịch thực hiện, 64% nhà liền kề [65] Một điểm khiến cho phân khúc đất nhà liền kề Hà Nội hấp dẫn giới đầu tư bất động sản tính khoản cải thiện nhiều Theo báo cáo CBRE, giá nhà đất năm 2016 tăng gần 15% so với kỳ năm trước, đặc biệt khu vực Hà Đơng hay Hồi Đức Đây tiền đề để thúc đẩy giao dịch thứ cấp phân khúc đất nhà liền kề thời gian tới [65] Qua phân tích xu hướng phát triển phân khúc BĐS năm 2017, tác giả đưa kiến nghị Techcombank cần đa dạng hóa cho vay khách hàng đầu tư BĐS nhiều phân khúc BĐS nhằm hạn chế rủi ro tính pháp lý dự án BĐS mà pháp luật chưa quy định rõ ràng, đồng thời tránh rủi ro nợ xấu phân khúc thị trường BĐS xuống cầu giảm, chủ đầu tư không bán hàng khiến nguồn trả nợ cho ngân hàng bị ảnh hưởng 3.2.5 Nâng cao chất lượng thẩm định khách hàng, thẩm định tài sản bảo đảm BĐS, dự án đầu tư BĐS Thứ nhất, xây dựng cẩm nang thông tin thị trường bất động sản làm sở cho việc thẩm định dự án đầu tư bất động sản ngân hàng cho vay: Thông tin yếu tố quan trọng, cần thiết cho công tác thẩm định khách hàng, thẩm định dự án, định giá BĐS chấp Nguồn thông tin đáng tin cậy giúp cho Chuyên viên quan hệ khách hàng, cấp xét duyệt cho vay đưa kết luận xác, từ xem xét đưa mức cho 103 vay hợp lý, đảm bảo an toàn cho ngân hàng Vì vậy, xây dựng kiện tồn hệ thống lưu trữ thông tin giải pháp quan trọng cần thiết mà ngân hàng phải lưu tâm Cùng với kiện tồn hệ thống lưu trữ thơng tin cần xây dựng quy trình đọc quản lý thơng tin cách hiệu quả, nhanh chóng bảo mật cao Tuy nhiên, để xây dựng hệ thống thơng tin cần hợp tác quan, đoàn thể nhiều thời gian Vì vậy, giải pháp trước mắt Techcombank chủ động cơng tác tìm kiếm thơng tin doanh nghiệp, phải nắm rõ thơng tin tình hình hoạt động doanh nghiệp phạm vi địa bàn hoạt động Sau tiếp tục tìm hiểu địa bàn lân cận khác Các thông tin thu thập có ích cơng tác thẩm định dự án, thẩm định tài sản bảo đảm sau Hơn nữa, nay, hoạt động tín dụng BĐS nói riêng hoạt động cho vay nói chung Techcombank chủ yếu cho vay có bảo đảm tài sản, rào cản lớn cho cạnh tranh ngân hàng tương lai, mặt khác, xu hướng đánh giá khách hàng khả trả nợ khách hàng không đơn dựa vào tài sản bảo đảm (tài sản bảo đảm phận thứ yếu tổng thể hồ sơ xét duyệt khoản vay ngân hàng mà thơi) Vì thế, Techcombank nên tạo lập sử dụng nguồn số liệu thu thập khách hàng vay vốn liên quan đến BĐS, nguồn liệu sở để Techcombank theo dõi, thống kê, chấm điểm, khách hàng Những việc làm khơng giúp cho Techcombank xét duyệt khoản vay nhanh hơn, hạn chế rủi ro mà thơng qua đó, Techcombank chủ động sàn lọc khách hàng, chủ động hướng tới khách hàng thay chờ đợi thụ động khách hàng tìm đến nhiều ngân hàng Thông qua hệ thống liệu theo dõi khách hàng, Techcombank có 104 thể tìm khách hàng tiềm năng, khách hàng đang, người có nhu cầu bất động sản để tìm kiếm, tiếp thị sản phẩm tín dụng BĐS Techcombank cho khách hàng Thứ hai, hồn thiện cấu tổ chức chế quản lý: Mặc dù Techcombank xây dựng hệ thống thẩm định phê duyệt tín dụng tập trung Tuy nhiên, áp lực từ số lượng hồ sơ lớn (do tất hồ sơ vay vốn tập trung để thẩm định) nên không tránh khỏi bất cập công tác thẩm định cho vay, đặc biệt cho vay đầu tư BĐS, nhu cầu vay vốn lớn, dự án phức tạp địi hỏi trình độ, kinh nghiệm lực cán thẩm định Do đó, việc xây dựng máy thẩm định tập trung cần tương xứng với tốc độ phát triển Đơn vị kinh doanh số lượng lẫn chất lượng người Bên cạnh đó, cần đẩy mạnh chế quản lý, có quy trình kiểm sốt nghiệp vụ thẩm định giá chặt chẽ phù hợp với văn hóa tầm hoạt động ngân hàng thời kỳ, cho vừa đủ sức răn đe trường hợp nhân viên vi phạm đạo đức nghề nghiệp, vừa hỗ trợ cho nhân viên định giá hồn thành cơng việc cách tốt Các ngân hàng cần xây dựng sách trả lương, thù lao tương xứng, chế độ khen thưởng kịp thời, chế độ phụ cấp thích hợp để tạo động lực cho cán định giá phấn đấu công tác, tạo cạnh tranh cống hiến cán thẩm định với ngân hàng nhiều hơn, từ góp phần thúc đẩy hoạt động cho vay đầu tư BĐS ngân hàng Thứ ba, nâng cao trình độ nghiệp vụ chuyên môn đạo đức cán ngân hàng Mặc dù công tác thẩm định BĐS Techcombank trọng thực giao cho công ty độc lập thuộc Techcombank thực thẩm định Tuy nhiên, hoạt động thẩm định giá ngân hàng cán tín 105 dụng thực hiện, thân cán tín dụng lại bị hạn chế trình độ, lực thẩm định, họ không đào tạo chuyên môn lĩnh vực này, lại cịn bị hạn chế nguồn thơng tin BĐS thị trường, việc định giá BĐS hiệu quả, dễ rủi ro nhiều thời gian Chính thế, để nâng cao hiệu tín dụng BĐS, ngân hàng Techcombank cần tăng cường hiệu thẩm định phòng thẩm định BĐS để định giá BĐS cách chuyên nghiệp, đồng thời xây dựng quy trình định giá BĐS gắn với thị trường, tạo điều kiện hỗ trợ cho cơng tác tín dụng đạt hiệu Để thực hoạt động thẩm định có hiệu cần phải tách biệt chức định cho vay với thẩm định tín dụng, chức thẩm định tín dụng BĐS định giá tài sản đảm bảo Khơng để lãnh đạo phịng, ban trực tiếp thẩm định tín dụng nằm thành phần biểu cho vay Hội đồng tín dụng để đảm bảo tính khách quan việc thẩm định tín dụng BĐS Đây vấn đề quan trọng hoạt động ngân hàng nói chung hoạt động tín dụng nói riêng Nó khơng quan với ngân hàng nói chung mà cịn có ý nghĩa định với Techcombank hoạt động tín dụng tín dụng BĐS để giảm thiểu rủi ro Song song với việc khơng ngừng nâng cao trình độ, chất lượng đội ngũ nhân sự, Techcombank thời gian tới cần có chế độ đãi ngộ hợp lý nhằm thu hút nguồn nhân lực có chất lượng cao giữ chân đội ngũ nhân giỏi có Tuy nhiên, cần phải đưa quy định cụ thể, rõ ràng, gắn trách nhiệm, lợi ích nhân viên với hoạt động tín dụng ngân hàng nhằm nâng cao tinh thần đóng góp đội ngũ lãnh đạo tồn thể nhân viên Trong q trình bổ nhiệm vị trí lãnh đạo Hội sở, Sở giao dịch, chi nhánh, phòng giao dịch phải xem xét cách cẩn trọng Những yếu tố cần quan tâm thực công việc là: lực, thành tích cơng tác, kinh nghiệm phẩm chất đạo đức 106 KẾT LUẬN CHƢƠNG Căn vào thực tiễn thực thi pháp luật cho vay lĩnh vực đầu tư BĐS Ngân hàng Techcombank thời gian vừa qua, đồng thời vào quan điểm, mục đích định hướng Nhà nước hệ thống pháp luật nói chung pháp luật cho vay đầu tư BĐS nói riêng, luận văn đưa giải pháp kiến nghị nhằm nâng cao hiệu thực thi pháp luật cho vay đầu tư BĐS ngân hàng Techcombank Các giải pháp mà luận văn hướng tới nhằm nâng cao chất lượng, hiệu thực thi pháp luật cho vay đầu tư BĐS ngân hàng Techcombank bao gồm ba nhóm giải pháp là: Nhóm giải pháp hồn thiện quy định pháp lý, Nhóm giải pháp tổ chức, nhân hoạt động cho vay đầu tư bất động sản ngân hàng Techcombank; Nhóm giải pháp huy động vốn xử lý nợ vay đầu tư bất động sản ngân hàng Techcombank Trong đó, nhóm giải pháp hồn thiện quy định pháp lý, bao gồm quy định pháp lý Nhà nước quy định pháp lý nội ngân hàng Techcombank điều chỉnh hoạt động cho vay đầu tư BĐS nhóm giải pháp quan trọng, cốt yếu nhằm nâng cao chất lượng, hiệu thực thi pháp luật cho vay đầu tư BĐS ngân hàng Techcombank 107 KẾT LUẬN Hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng có liên quan mật thiết với thị trường bất động sản Những chế sách pháp luật Nhà nước tín dụng ngân hàng đầu tư BĐS tạo nên kích cung kích cầu cho thị trường BĐS, tạo chế khai thông nguồn vốn góp phần cho thị trường BĐS phát triển Bản thân ngân hàng, chủ thể thị trường tài tham gia cung cấp nguồn vốn cho thị trường BĐS Để nâng cao hiệu hoạt động tín dụng đầu tư BĐS cần phải có ý thức quan tâm sâu sắc thị trường BĐS chế tín dụng cho phát triển thị trường BĐS Thêm vào phải thường xuyên thực nghiêm túc chế, sách pháp luật nhà nước, quy định nội ngân hàng thương mại quản trị rủi ro, quản trị khoản, trích lập dự phòng rủi ro đúng, đủ đầu tư vào lĩnh vực này, yêu cầu tất yếu hoạt động quản lý Nhà nước nói chung nhu cầu nội ngân hàng ổn định phát triển nói chung đảm bảo tính hiệu hoạt động tín dụng ngân hàng nói riêng Với đề tài luận văn: “Thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản ngân hàng Techcombank”, tác giả luận văn nghiên cứu, làm rõ thêm số vấn đề lý luận thực tiễn thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản ngân hàng thương mại nói chung ngân hàng Techcombank nói riêng, sau số kết nghiên cứu luận văn Thứ nhất, luận văn tập trung phân tích làm rõ số vấn đề lý luận khung lý thuyết bất động sản, hoạt động cho vay đầu tư bất động sản ngân hàng thương mại nguyên tắc cho vay đầu tư BĐS ngân hàng thương mại Thứ hai, từ việc làm rõ khái niệm, chất, nguyên tắc cho vay đầu tư BĐS ngân hàng thương mại, luận văn phân tích làm rõ nội dung, 108 quy định pháp lý hoạt động cho vay đầu tư BĐS khía cạnh: chủ thể, điều kiện, hình thức pháp lý, phương thức, lãi suất, thời hạn cho vay, bảo đảm nghĩa vụ trả nợ tiền vay Thứ ba, luận văn tiến hành phân tích, đánh giá thực tiễn thực thi pháp luật cho vay đầu tư BĐS ngân hàng Techcombank phương diện, quy định quy trình xét duyệt khoản vay đầu tư BĐS, với nội dung: thẩm quyền phê duyệt khoản vay, hồ sơ xét duyệt cho vay, quy trình thẩm tra hồ sơ cho vay; quy trình xét duyệt tài sản bảo đảm; hợp đồng tín dụng, từ thực đánh giá thực tiễn thực thi pháp luật cho vay đầu tư BĐS ngân hàng Techcombank, ưu điểm, hạn chế việc thực thi pháp luật cho vay đầu tư BĐS ngân hàng Techcombank Thứ tư, xuất phát từ thực tiễn thực thi pháp luật cho vay đầu tư BĐS ngân hàng Techcombank, cở sở ưu, nhược điểm nguyên nhân hạn chế, luận văn đưa số giải pháp nhằm góp phần nâng cao hiệu thực thi pháp luật cho vay đầu tư BĐS ngân hàng Techcombank Trong đó, đặc biệt luận văn nhấn mạnh đến vai trò nhóm giải pháp hồn thiện quy định pháp lý, bao gồm quy định pháp lý Nhà nước quy định pháp lý nội ngân hàng Techcombank điều chỉnh hoạt động cho vay đầu tư BĐS nhóm giải pháp quan trọng Thứ năm, luận văn đưa số kiến nghị Nhà nước NHNN cần có chế, sách pháp luật để giám sát chặt chẽ; quan tâm tới cung - cầu thị trường BĐS, tăng cường công tác tra, kiểm tra lĩnh vực ngân hàng N HNN NHTMđồng thời phối hợp chặt chẽ Bộ, ngành quan chức năng, từ tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển thị trường BĐS, tránh xảy tình trạng phát triển q nóng thị trường dẫn đến hệ không tốt cho kinh tế 109 TÀI LIỆU THAM KHẢO I Tài liệu tiếng Việt Lê Xuân Bá (2003), Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam, Nxb Khoa học – Kỹ thuật Hà Nội, Hà Nội Nguyễn Ngọc Bình (2008), “Tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại địa bàn thành phố Hồ Chí Minh - thực trang giải pháp”, Luận văn Thạc sĩ Kinh tế, trường Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh Bộ Kế hoạch Đầu tư (2009), Công văn số 1752/BKH-PC về việc thủ tục thành lập doanh nghiệp liên doanh trường hợp bên nước chiếm 49% vốn điều lệ, Hà Nội Bộ Tài (2010), Thơng tư số 131/2010/TT-BTC hướng dẫn Quy chế góp vốn, mua cổ phần nhà đầu tư nước doanh nghiệp Việt Nam, Hà Nội Bộ Tư pháp – Viện Khoa học Pháp lý (2006), Từ điển Luật học, NXB Nguyễn Đình Bơng, Nguyễn Thanh Trà (2004), Giáo trình Thị trường bất động sản, Trường Đại học Nông nghiệp I Hà Nội, Hà Nội Chính phủ (2006), Nghị định số 108/2006/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đầu tư 2005, Hà Nội Chính phủ (2010), Nghị định số 43/2010/NĐ-CP đăng ký doanh nghiệp, Hà Nội Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1999), Nghị định số 178/1999/NĐ-CP bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng, Hà Nội 110 10 Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2006), Nghị định số 141/2006/NĐ-CP ban hành danh mục mức vốn pháp định tổ chức tín dụng, Hà Nội 11 Chính phủ nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP giao dịch bảo đảm, Hà Nội 12 Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2009), Nghị số 11/NQ-CP giải pháp chủ yếu tập trung kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội, Hà Nội 13 Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2012), Nghị định số 11/2012/NĐ-CP sửa đổi Nghị định số 163/2006/NĐ-CP giao dịch bảo đảm, Hà Nội 14 Trần Thị Kim Đào (2009), “Cho vay kinh doanh bất động sản ngân hàng thương mại thành phố Hồ Chí Minh”, Luận văn Thạc sĩ Kinh tế, trường Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh 15 Nguyễn Ngọc Điện (2009), Giáo trình luật La Mã, NXB Chính trị Quốc Gia, Hà Nội 16 Lê Ngọc Điển (2012), “Tín dụng ngân hàngcho thị trường bất động sản Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Kinh tế, Đại học Kinh tế - Đại học quốc gia Hà Nội 17 Phan Thị Thu Hà (2006), Giáo trình Ngân hàng thương mại, NXB Thống Kê, Hà Nội 18 Học viện Ngân Hàng (2005), Giáo trình lý thuyết tiền tệ ngân hàng, NXB Thống Kê, Hà Nội 19 Phạm Xuân Hòe, Trần Ánh Q (2014), Chính sách tín dụng Nơng nghiệp - Thí điểm để đột phá”, Tạp chí Ngân hàng (14), tr.38-41 20 Hội đồng phối hợp phổ biến giáo dục pháp luật Trung Ương (2013), “Pháp luật kinh doanh bất động sản”, Đặc san tuyên truyền pháp luật, (5), Hà Nội 111 21 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2001), Quyết định số 1627/2001/QĐNHNN Quy chế cho vay tổ chức tín dụng khách hàng, Hà Nội 22 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2001), Quyết định số 652/2001/QĐNHNN quy định phương pháp tính hạch toán thu, trả lãi Ngân hàng Nhà nước tổ chức tín dụng, Hà Nội 23 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2003), Quyết định 1509/2003/QĐNHNN ban hành Quy chế cho vay Ngân hàng Nhà nước ngân hàng thương mại Nhà nước có bảo đảm cầm cố trái phiếu đặc biệt, Hà Nội 24 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2015), Thông tư 26/2015/TT-NHNN việc hướng dẫn trình tự, thủ tục chấp giải chấp tài sản dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà hình thành tương lai, Hà Nội 25 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2010), Cho vay lĩnh vực bất động sản mười tháng đầu năm 2010, www.sbv.gov.vn 26 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2011), Thông tư số 21/2013/TTNHNN, ngày 9/9/2013 Quy định mạng lưới hoạt động ngân hàng thương mại, Hà Nội 27 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2016), Thông tư 06/2016/TT-NHNN Sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư số 36/2014/TT-NHNN ngày 20 tháng 11 năm 2014 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước quy định giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an tồn hoạt động tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, Hà Nội 28 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2013), Thông tư số 11/2013/TTNHNN quy định cho vay hỗ trợ nhà theo Nghị 02/NQ-CP, Hà Nội 112 29 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2014), Thông tư số 36/2014/TTNHNN quy định giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn hoạt động tổ chức tín dụng,chi nhánh ngân hàng nước ngoài, Hà Nội 30 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2016), Thông tư số 39/2016/TTNHNN quy định hoạt động cho vay tổ chức tín dụng,chi nhánh ngân hàng nước khách hàng, Hà Nội 31 Lê Tấn Phước (2013), “Nâng cao hiệu tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2013 2017”, Tạp chí Phát triển & Hội nhập, số (9), Tr 34-47 32 Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Luật Đầu tư, Hà Nội 33 Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Luật Nhà ở, Hà Nội 34 Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Luật Doanh nghiệp, Hà Nội 35 Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (1992), Hiến pháp, Hà Nội 36 Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2015), Bộ Luật Dân số 91/2015/QH13, Hà Nội 37 38 Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Luật Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2010), Luật Các tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12, Hà Nội 39 Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Hiến pháp, Hà Nội 40 Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật Đất đai số 45/2013/QH13, Hà Nội 113 41 Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Luật Đầu tư số 67/2014/QH13, Hà Nội 42 Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2014), Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13, Hà Nội 43 Techcombank, Hướng dẫn Việc xử lý tài sản đảm bảo bất động sản để thu hồi nợ theo phương thức ủy quyền bán đấu giá 44 Techcombank, Chính sách sách tín dụng Techcombank 45 Techcombank, Quy trình Việc nhận tài sản bảo đảm 46 Techcombank, Quy định Khung vị rủi ro Techcombank 47 Techcombank (2017), Quy định nghiệp vụ tín dụng Techcombank, Hà Nội 48 Techcombank, Hướng dẫn Giải ngân tạm khóa khoản vay mua bất động sản - chấp tài sản hình thành từ vốn vay 49 Techcombank, Quy định Nhận tài sản bảo đảm bất động sản 50 Techcombank, Hướng dẫn Nhận tài sản bất động sản 51 Techcombank, Hướng dẫn Việc định giá tài sản bảo đảm bất động sản 52 Techcombank (2015), Hướng dẫn danh mục hồ sơ pháp lý khách hàng thuộc khối KHDN giao dịch tín dụng Techcombank, Hà Nội 53 Techcombank (2015), Quy định kiểm soát tỷ lệ đảm bảo an tồn hoạt động tín dụng Techcombank, Hà Nội 54 Lê Thị Thu Thủy (2006), Các biện pháp bảo đảm tiền vay tài sản tổ chức tín dụng, NXB Tư Pháp, Hà Nội 55 Nguyễn Văn Tiến (2014), “Bàn phương thức cho vay Ngân hàng”, Tạp chí Ngân hàng (17), tr.22-25 114 56 Phạm Thị Huyền Trang (2015), “Thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển nông thôn Việt Nam”, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội 57 Phạm Văn Rạng (2015), “Giải pháp phát triển hiệu thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam đến năm 2015”, Luận văn Thạc sĩ Kinh tế, Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh II Tài liệu tiếng Anh 58 Edward W.Reed, Ph.D Edward K.Gill, Ph.D (2004), “Commercial banks III Tài liệu trang Web 59 60 www.Techcombank.com.vn http://tapchitaichinh.vn/nghien-cuu trao-doi/trao-doi-binh-luan/khoi- nguon-von-tin-dung-ngan-hang-ho-tro-thi-truong-bat-dong-san-phat-trien80670.html 61 http://dantri.com.vn/kinh-doanh/thi-truong-bat-dong-san-van-thieu- ben-vung-vi-doi-von-20160422093852513.htm 62.https://www.legifrance.gouv.fr/affichCode.do?cidTexte=LEGITEXT00 0006070721 63 www.moj.go.jp/content/000056024.pdf 64 www.russian-civil-code.com 65 http://vietnamnet.vn/vn/bat-dong-san/thi-truong/nhung-phan-khuc-bat- dong-san-hut-tien-trong-nam-2017-353732.html 115 ... Những vấn đề cho vay đầu tư bất động sản thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản ngân hàng thương mại Chương 2: Thực tiễn thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản ngân hàng Techcombank. .. bất động sản ngân hàng Techcombank 2.3.2 Những tồn việc thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản ngân hàng Techcombank 2.3.3 Nguyên nhân tồn trình thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động. .. cho vay đầu tư BĐS ngân hàng Techcombank 2.3 Đánh giá thực tiễn thực thi pháp luật cho vay đầu tƣ bất động sản ngân hàng Techcombank 2.3.1 Những ưu điểm việc thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất