Ứng dụng mô hình hedonic xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá bđs trên địa bàn quận 6, TP hồ chí minh​

iii TÓM TẮT Trong kỹ thuật định giá bất động sản (BĐS) nghiên cứu thị trƣờng nhà ở, giá BĐS thƣờng đƣợc phân tích mơ hình Hedonic dựa nhân tố tác động đến giá Nghiên cứu sử dụng mơ hình định giá Hedonic nhằm xác định biến số ảnh hƣởng đến giá BĐS địa bàn quận 6, TP Hồ Chí Minh Với 245 quan sát, tác giả sử dụng mơ hình Hedonic xây dựng đƣợc hàm hồi quy giá BĐS phụ thuộc vào biến diện tích đất, diện tích nhà, vị trí BĐS, chiều ngang mặt đƣờng/hẻm phía trƣớc BĐS khoảng cách từ BĐS đến trung tâm quận (chợ Bình Tây) với hệ số xác định mơ hình R2 = 0, 753 Trong đó, diện tích nhà vị trí BĐS hai biến có ảnh hƣởng lớn đến giá BĐS Kết ban đầu nhiều kiểm chứng đƣợc vấn đề lý thuyết quanh phƣơng pháp định giá BĐS ứng dụng mơ hình Hedonic đƣa định hƣớng nghiên cứu Từ khóa: Giá bất động sản, mơ hình Hedonic, diện tích, khoảng cách iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii TÓM TẮT iii MỤC LỤC .iv DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .vii DANH MỤC CÁC BẢNG viii DANH MỤC CÁC HÌNH ix CHƢƠNG 1: GIỚI THIỆU .1 1.1 Cơ sở khoa học vấn đề nghiên cứu 1.2 Lý chọn đề tài 1.3 Mục tiêu nghiên cứu 1.3.1 Mục tiêu tổng quát 1.3.2 Mục tiêu cụ thể 1.4 Câu hỏi nghiên cứu 1.5 Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 1.6 Phƣơng pháp nghiên cứu 1.7 Ý nghĩa thực tiễn đề tài nghiên cứu 1.8 Cấu trúc đề tài CHƢƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT .7 2.1 Bất động sản nhà đất để 2.1.1 Khái niệm bất động sản nhà đất để 2.1.2 Phân loại bất động sản nhà đất để 2.1.3 Đặc điểm bất động sản nhà đất để 11 2.2 Thị trƣờng bất động sản nhà đất để 13 2.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản nhà đất để 13 v 2.2.2 Đặc điểm thị trường bất động sản nhà đất để 14 2.2.3 Vai trò thị trường bất động sản nhà đất để 18 2.2.4 Cung cầu giá thị trường bất động sản nhà đất để 21 2.3 Định giá bất động sản 26 2.3.1 Khái niệm định giá bất động sản 26 2.3.2 Các phương pháp định giá bất động sản 28 2.4 Mơ hình Hedonic 31 2.4.1 Mơ hình định giá Hedonic 31 2.4.2 Các nghiên cứu thực nghiệm 36 CHƢƠNG 3: PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 39 3.1 Quy trình nghiên cứu 39 3.2 Phƣơng pháp nghiên cứu 40 3.2.1 Phương pháp phân tích, so sánh, tổng hợp 40 3.2.2 Phương pháp chuyên gia 40 3.2.3 Phương pháp vấn sâu 40 3.2.4 Phương pháp định lượng 41 3.2.5 Phương pháp phân tích liệu 42 3.3 Mơ hình nghiên cứu 42 3.3.1 Cơ sở xây dựng mơ hình 42 3.3.2 Định nghĩa biến 44 3.3.3 Các giả thiết để áp dụng mơ hình 47 CHƢƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 48 4.1 Tổng hợp số liệu điều tra, thu thập thông tin thị trƣờng đất đai quận 6, TP Hồ Chí Minh 48 4.2 Thống kê mô tả 50 4.2.1 Mô tả liệu 50 4.2.2 Ma trận hệ số tương quan 58 vi 4.3 Phân tích kết hồi quy 59 4.4 Kiểm định giả định mơ hình hồi quy 63 4.4.1 Giả định phân phối chuẩn phần dư 63 4.4.2 Giả định tính độc lập sai số (kiểm định khơng có tương quan phần dư) 64 4.4.3 Giả định khơng có tương quan biến độc lập (kiểm định đa cộng tuyến) 65 4.4.4 Giả định liên hệ tuyến tính 65 4.4.5 Giả định phương sai sai số không đổi 66 4.5 Phân tích ý nghĩa hệ số hồi quy 67 CHƢƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 70 5.1 Kết luận 70 5.1.1 Kết luận kết nghiên cứu 70 5.1.2 Những đóng góp đề tài 72 5.1.3 Những mặt hạn chế hướng nghiên cứu .73 5.2 Một số kiến nghị 75 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 80 TIẾNG VIỆT 80 TIẾNG ANH 81 WEBSITE 84 PHỤ LỤC 85 vii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT STT TỪ VIẾT TẮT CHÚ THÍCH BĐS Bất động sản TP Thành phố UBND Ủy ban nhân dân viii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng Tổng hợp kết nghiên cứu trƣớc 42 Bảng Diễn giải biến mơ hình nghiên cứu 44 Bảng Tổng hợp phiếu điều tra giá đất quận 48 Bảng Tổng hợp mức giá nhà đất cao thấp 49 Bảng Thống kê mô tả biến mô hình 50 Bảng 4 Ma trận hệ số tƣơng quan biến nghiên cứu 58 Bảng Kết hồi quy mơ hình biến 60 Bảng Kết hồi quy mô hình bỏ biến KQ6 60 Bảng Kết hồi quy mơ hình bỏ biến KTP 61 Bảng Kết hồi quy mơ hình hồi quy 62 Bảng Vị trí quan trọng yếu tố 68 ix DANH MỤC CÁC HÌNH Hình Quy trình nghiên cứu đề tài 39 Hình Biểu đồ mô tả biến PRICE ln PRICE 52 Hình Biểu đồ mô tả biến DAT 53 Hình Biểu đồ mô tả biến NHA 54 Hình 4 Biểu đồ mô tả biến VT 55 Hình Biểu đồ mơ tả biến LG 56 Hình Biểu đồ mơ tả biến KTP 57 Hình Biểu đồ mô tả biến KQ6 58 Hình Biểu đồ kiểm định phân phối chuẩn phần dƣ 64 Hình Tóm tắt mơ hình 65 Hình 10 Biểu đồ kiểm định giả định liên hệ tuyến tính 66 Hình 11 Biểu đồ kiểm định phƣơng sai thay đổi 67 CHƢƠNG 1: GIỚI THIỆU Trong chương đề tài, tác giả muốn đề cập đến lý hình thành đề tài nghiên cứu Trên sở vấn đề phát sinh thực tiễn kết hợp với sở lý thuyết trước để phân tích làm rõ lĩnh vực mà tác giả nghiên cứu Nội dung chương bao gồm phần: (1) Cơ sở khoa học vấn đề nghiên cứu, (2) Lý chọn đề tài , (3) Mục tiêu nghiên cứu, (4) Câu hỏi nghiên cứu, (5) Đối tượng phạm vi nghiên cứu, (6)Phương pháp nghiên cứu, (7) Ý nghĩa thực tiễn đề tài nghiên cứu, (8) Cấu trúc đề tài nghiên cứu 1.1 Cơ sở khoa học vấn đề nghiên cứu Thị trƣờng bất động sản (BĐS) thị trƣờng quan trọng kinh tế liên quan trực tiếp đến lƣợng tài sản lớn quy mơ, tính chất nhƣ giá trị nhiều mặt kinh tế quốc dân Thị trƣờng BĐS có quan hệ trực tiếp với thị trƣờng khác nhƣ thị trƣờng tài chính, thị trƣờng xây dựng, thị trƣờng vật liệu xây dựng, thị trƣờng lao động thị trƣờng khác Phát triển quản lý có hiệu thị trƣờng góp phần quan trọng vào q trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả thu hút nguồn vốn đầu tƣ cho phát triển, đóng góp thiết thực vào q trình phát triển thị nơng thơn bền vững theo hƣớng cơng nghiệp hố, đại hóa đất nƣớc Trong giai đoạn kinh tế kế hoạch hoá tập trung trƣớc đây, thị trƣờng chƣa có điều kiện phát triển Nhƣng chuyển sang thực phát triển kinh tế thị trƣờng, thị trƣờng BĐS nƣớc ta bƣớc hình thành phát triển với tốc độ nhanh, đóng góp khơng nhỏ vào tăng trƣởng kinh tế đất nƣớc Sau thời gian hình thành phát triển, thị trƣờng BĐS bộc lộ bất cập chế vận hành thị trƣờng, hệ thống pháp luật, chủ thể tham gia thị trƣờng, cấu hàng hố, giao dịch, thơng tin, quản lý… nhƣ yêu cầu đảm bảo định hƣớng xã hội chủ nghĩa thị trƣờng Cuộc khủng hoảng tài giới xuất phát từ sách cho vay chấp BĐS Hoa Kỳ tác nhân gây nên suy thoái kinh tế hầu hết nƣớc giới chứng tỏ ảnh hƣởng lớn từ thị trƣờng BĐS kinh tế Vì vậy, việc điều hành thị trƣờng BĐS nhằm phát huy mặt tích cực hạn chế ảnh hƣởng tiêu cực vấn đề cần quan tâm nghiên cứu Thị trƣờng nhà phận quan trọng thị trƣờng BĐS Những sốt nhà đất hầu hết sốt nhà lan tỏa sang thị trƣờng BĐS khác Đối với nhiều hộ gia đình, nhà không nơi sinh sống đơn mà đại diện quan trọng danh mục đầu tƣ tài sản Ở nƣớc có cơng nghiệp phát triển nhà thành phần quan trọng đóng góp vào giàu có, đồng thời nhân tố tác động chủ yếu lên chi tiêu hội tiết kiệm hộ gia đình (Case et al., 2004) Đối với quốc gia, nhà đất tài sản quan trọng chiếm tỷ trọng 40% tổng số cải xã hội Các hoạt động liên quan đến nhà đất chiếm tới 30% tổng hoạt động kinh tế Vì thế, giá nhà đất mối quan tâm lớn cho nhà phát triển BĐS, ngân hàng, nhà hoạch định sách hay cơng chúng, nhƣ chủ nhà tiềm việc định giá BĐS cần thiết để cung cấp thƣớc đo định lƣợng lợi ích trách nhiệm pháp lý tích lũy từ quyền sở hữu BĐS Hiện nay, phƣơng pháp định giá Hedonic đƣợc áp dụng rộng rãi quốc gia phát triển, đặc biệt kỹ thuật định giá BĐS nghiên cứu thị trƣờng nhà Trong đó, Việt Nam phƣơng pháp thƣờng đƣợc sử dụng định giá nhà phƣơng pháp so sánh giá bán, tức giá trị nhà dựa giá bán tƣơng tự nhà khác có nhiều đặc điểm tƣơng đối giống thị trƣờng để ƣớc tính giá trị thực Nhận thức đƣợc tầm quan trọng việc xây dựng mơ hình định giá nhà để vừa đảm bảo mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận vừa đảm bảo mức giá đƣợc thị trƣờng chấp nhận đồng thời để góp phần sáng tỏ sở khoa học công tác định giá nhà ở, giúp công tác định giá phù hợp với giá thị trƣờng nên tác giả chọn đề tài “Ứng dụng mô hình Hedonic xác định nhân tố ảnh hƣởng đến giá BĐS địa bàn quận 6, TP Hồ Chí Minh” làm đề tài nghiên cứu 1.2 Lý chọn đề tài Hiện việc định giá BĐS Việt Nam chủ yếu dựa dẫn mang tính chất hành chính, cịn mang nặng tính chủ quan áp đặt, cách thức tổ chức chủ yếu dựa kinh nghiệm… Giá thị trƣờng đất đai, nhà cửa giá quy định thức thƣờng sai lệch nhiều dẫn đến bất cập cơng tác đền bù giải phóng mặt bằng, tạo hội cho tham nhũng nhƣ cản trở việc hình thành thị trƣờng BĐS lành mạnh Trên giới, phƣơng pháp để định giá BĐS thƣờng dựa vào hàm hồi quy thuộc tính BĐS nhƣ vị trí, diện tích, số tầng nhà,… đƣợc sử dụng nhƣ biến số độc lập giá nhà biến số phụ thuộc Với số giả thiết định, hàm hồi quy tảng phƣơng pháp Hedonic PRICE Index Mô hình cho phép giảm mức độ chủ quan việc đánh giá giá trị nhà cho phép xác định giá hàng hóa theo thuộc tính chúng Theo Malpezzi (2002), trình phát triển, thị trƣờng nhà ứng dụng rộng rãi mơ hình định giá Hedonic, nhà hàng hóa khơng đồng nhất, đồng thời nhu cầu ngƣời tiêu thụ không đồng Thật vậy, nhà gồm nhiều đặc điểm riêng biệt diện tích, chất lƣợng, có vị trí định, thời gian xây dựng khác nhau, có diện tích khác Bên cạnh đó, mức độ thỏa dụng ngƣời mua khác nhau, định giá hộ khác Một nhà có nhóm đặc điểm đƣợc định giá khác theo ngƣời mua Việc định giá trở nên khó khăn Từ đó, phƣơng pháp Hedonic đƣợc sử dụng phổ biến ƣớc tính đƣợc giá trị đặc điểm riêng lẻ cấu thành nên giá trị chung nhà Là hai đô thị loại đặc biệt Việt Nam, xét quy mô dân số TP Hồ Chí Minh thị lớn Việt Nam, theo liệu từ Tổng cục thống kê mật độ dân số TP Hồ Chí Minh vào năm 2015 3.888 ngƣời/km Hơn nữa, TP Hồ Chí Minh cịn trung tâm kinh tế, thƣơng mại, dịch vụ, khoa học cơng nghệ, văn hóa nƣớc, số lƣợng nhập cƣ vào, lớn nhằm đáp ứng cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội thành phố, làm gia tăng nhanh 81 15 Nguyễn Ngọc Vinh, 2012 Thẩm định giá bất động sản NXB Lao động - Xã hội, Hà Nội 16 Nguyễn Quốc Nghị, 2012 Ứng dụng mơ hình Hedonic xác định nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà cho thuê thành phố Cần Thơ Kỷ yếu Khoa học 2012: 186-194 17 Nguyễn Thế Huấn, Phan Thị Thu Hằng, Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2009 Giáo trình Định giá đất Bất động sản NXB Nông nghiệp, Hà Nội 18 Nguyễn Trọng Hồi, Phùng Thanh Bình, Nguyễn Khánh Duy, 2009 Dự báo phân tích liệu kinh tế tài NXB Thống kê, Hà Nội 19 Quốc hội Việt Nam: Bộ luật dân Việt Nam năm 2005 20 Quốc hội Việt Nam: Luật Giá năm 2012 21 Tổng cục Thống kê: Niên giám thống kê năm 2015 22 Thái Bá Cẩn, 2003 Thị trường bất động sản - Những vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam NXB Tài chính, Hà Nội 23 Trần Thu Vân Nguyễn Thị Giang, 2011 Ứng dụng mơ hình Hedonic yếu tố ảnh hưởng tới giá bất động sản TP Hồ Chí Minh, Tạp chí Phát triển kinh tế, số 254, trang 18-23 24 Viện Thẩm định giá Hoa kỳ, “The Appraisal of Real Estate”, Twelfth Edition Appraisal Institue TIẾNG ANH 25 Adair, A S , Greal, S , Smyth, A, Cooper, J & Ryley, T , 2000 House prices and accessibility: The testing of relationships within the Belfast urban area Housing Studies 26 Anna Scherbina (2012), Asset Bubbles: an Application to Residential Real Estate, European Financial Management, 18 (3) 27 Anthony Owusu-Ansah (2012), Examination of the Determinants of Housing Values in Urban Ghana and Implications for Policy Makers, The th th African Real Estate Society Conference, 24 -27 October 2012, Accra, 82 Ghana 28 Brasington, Diane Hite (2008) A mixed index approach to identifying hedonic price models Regional Science and Urban Economics, Vol 38, pp 271-284 29 Cebula J.Richard (2009), “The Hedonic Pricing Model Applied to the Housing Market of the City of Savannah and Its Savannah Historic Landmark District”, The Review of Regional Studies, 39 (1), 9–22 30 Court A T (1939), Hedonic Price Indexes with Automotive Examples, The Dynamics of Automobile Demand, New York: General Motors, p: 387-399 31 Eda Ustaoglu (2003) Hedonic Price Analysis of Office Rents: A Case Study Of The Office Market In Ankara Middle East Technical University, Unpublished MSc Thesis 32 Gabriel Kayode Babawale (2011) The impact of Neighbourhood Churches on House Prices Journal of Sustainable Development Vol 4, No 1, pp 246253 33 Goodman, Allen C , 1998 Andrew Court and The invention of Hedonic price analysis Journal of urban economics, vol 44, pp 291-298 34 Griliches Z (1971) Hedonic Price Indexes for Automobiles: An Econometric Analysis of Quality Change, Price Indexes and Quality Change, Harvard University Press, p: 55-87 35 Hasan Selim (2009) Determinants of house prices in Turkey: Hedonic regression versus artificial neural network Expert Systems with Applications 36, pp 2843-2852 36 Hoang Huu Phe and Patrick Wakely (2000), “Status, Quality and the Other Trade- off: Towards a New Theory of Urban Residential Location”, Urban Studies, 37(1), 7-35 37 James R Follain Jr., Stephen Malpezzi (1981) The flight to the suburbs: Insights gained from an analysis of central-city vs suburban housing cost Journal of Urban Economics 83 38 Kain John F., Quigley John M (1970), “Measuring the Value of Housing Quality”, Journal of the American Statistical Association, 65(330), 532-548 39 Kim, 2007 North versus South: The impact of social norms in the market pricing of private property rights in Vietnam World Development, Vol 35, No 12, pp 2079-2095 40 Lancaster K J (1966) A new Approach to Consumer Theory, Journal of Political Economy, Vol 74, p: 132-156 41 Malpezzi Stephen (2002) Chapter 5: Hedonic Pricing Models: A Selective and Applied Review, Housing Economics and Public Policy, Blackwell Science Ltd, Oxford, UK 42 Morancho A Bengochea (2003) A Hedonic Valuation of Urban Green Areas Landscape and Urban Planning, Vol 66, pp 35-41 43 Ottensmann, J R., Seth Paytona, and Joyce Man (2008), “Urban Location and Housing Prices within a Hedonic Model”, The Journal of Regional Analysis & Policy 44 Shimizu Chihiro (2009) “Estimation of Hedonic Single-Family House GIA Function Considering Neighborhood Effect Variables”, Journal of Real Estate Finance and Economics, 35, 476-495 45 Ridker, Ronald G., & John A Henning (1967) The Determinants of Residential Property Values with Special Reference to Air Pollution, The Review of Economics and Statistics, Vol 49, No 2, p: 246-257 46 Sérgio A B et al (2002) Economics of Air Pollution: Hedonic Price Model and Smell Consequences of Sewage Treatment Plants in Urban Areas Economics of Air Pollution, No 234, pp 1-25 47 Sibel Selim (2008) Determinants of house prices in Turkey: Hedonic regression model Dogus Universitesi Dergisi, pp 65-76 48 Rosen S (1974) Hedonic Prices and Implicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition Journal of Political Economy, Vol 82(1), pp 34-55 84 49 Simon Stevenson, 2004 New impirical evidence on heteroscedasticity in Hedonic housing models Journal of Housing Economics 50 Wang, K O and Wolverton, 1999 Real estate valuation theory Journal of Housing Economics 51 Wen Hai-zhen (2005) Hedonic price analysis of urban housing: An empirical research on Hangzhou, China”, Journal of Zhejiang University Science, 6A8:907-914 52 Wilhelmsson Mats (2000) The Impact of Traffic Noise on the Values of Single-family Houses Journal of Environmental Management, 43(6), pp 799-815 WEBSITE 53 http:/www.oxfordadvancedlearnersdictionary.com 54 http:/www.economicadventure.org 85 PHỤ LỤC Phụ lục Bảng khảo sát giá BĐS Phiếu số: Quận: Phường: Đường: Đoạn đường: BẢNG KHẢO SÁT GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THÔNG TIN CHUNG 1.1 Tên chủ sử dụng: ……………………………………………………… 1.2 Địa chỉ:………………………………………………………………… 1.3 Giá giao dịch:……… ……(triệu đồng) hoặc…………… (cây vàng) THƠNG TIN VỀ THỬA ĐẤT 2.1 Vị trí tọa lạc đất: Thửa đất số: ….… Tờ đồ số: … … 2.2 Diện tích đất (m2):………………………………………………….… 2.3 Diện tích nhà (m2):………………………………………………… 2.4 Vị trí: Mặt tiền đƣờng 2.5 Chiều ngang mặt đƣờng/hẻm phía trƣớc: THƠNG TIN VỊ TRÍ Trong hẻm 3.1 Khoảng cách đến trung tâm thành phố (UBND TP.HCM): ….……km 3.2 Khoảng cách đến trung tâm quận (chợ Bình Tây):………………km Ý KIẾN KHÁC CỦA NGƢỜI ĐƢỢC KHẢO SÁT Tôi xin cam đoan tính xác thơng tin mà tơi thu thập đƣợc Ngày…tháng…năm… Chữ ký ngƣời thu thập số liệu 86 BẢNG BẢNG GIÁ ĐẤT Ở QUẬN (Ban hành kèm theo Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2014 Ủy ban nhân dân thành phố) Đơn vị tính: 1.000 đồng/m2 STT TÊN ĐƢỜNG ĐOẠN ĐƢỜNG TỪ ĐẾN TÂN HỒ ĐƠNG AN DƢƠNG VƢƠNG GIÁ KINH DƢƠNG VƢƠNG LÝ CHIÊU HOÀNG KINH DƢƠNG VƢƠNG HẺM 76 BÀ HOM KINH DƢƠNG VƢƠNG LÝ CHIÊU HOÀNG RANH QUẬN 11,200 12,400 HẺM 76 BÀ HOM 17,000 AN DƢƠNG VƢƠNG 13,800 8,600 BÀ HOM BÀ KÝ TRỌN ĐƢỜNG 8,400 BÀ LÀI TRỌN ĐƢỜNG 11,700 BÃI SẬY NGƠ NHÂN TỊNH BÌNH TIÊN 18,800 BÌNH TIÊN LÕ GỐM 13,400 BẾN PHƯ LÂM BÀ LÀI 11,700 BÀ LÀI V V NKIỆT BẾN LÕ GỐM 6,900 BẾN PHÖ LÂM TRỌN ĐƢỜNG 9,800 BÌNH PHÚ TRỌN ĐƢỜNG 14,500 BÌNH TÂY TRỌN ĐƢỜNG 18,600 10 BÌNH TIÊN TRỌN ĐƢỜNG 22,800 11 BỬU ĐÌNH TRỌN ĐƢỜNG 9,900 12 CAO V N LẦU LÊ QUANG SUNG BÃI SẬY 19,000 BÃI SẬY V V NKIỆT 17,700 13 CHỢ LỚN TRỌN ĐƢỜNG 14 CHUV NAN LÊ QUANG SUNG 12,100 BÃI SẬY 28,200 87 15 ĐẶNG NGUYÊN CẨN ĐƢỜNG NỘI BỘ 16 CƢ XÁ ĐÀI RAĐA ĐƢỜNG NỘI BỘ 17 CƢ XÁ PHÖ LÂM A ĐƢỜNG NỘI BỘ 18 CƢ XÁ PHÖ LÂM B ĐƢỜNG NỘI BỘ 19 CƢ XÁ PHÖ LÂM D ĐƢỜNG NỘI BỘ 20 KHU PHỐ CHỢ PHÚ LÂM 21 ĐƢỜNG SỐ 10 22 ĐƢỜNG SỐ 11 23 GIA PHÚ 24 HẬU GIANG BÃI SẬY V V NKIỆT 19,200 TÂN HỐ TÂN HỒ ĐƠNG 10,200 TÂN HỒ ĐƠNG BÀ HOM 13,200 BÀ HOM KINH DƢƠNG VƢƠNG 11,800 PHƢỜNG 13 9,600 PHƢỜNG 12 8,500 PHƢỜNG 13 8,500 PHƢỜNG 10 8,500 PHƢỜNG 13, 14 8,500 KINH DƢƠNG VƢƠNG AN DƢƠNG VƢƠNG NGÔ NHÂN TỊNH BÀ HOM ĐƢỜNG SỐ 10 11,400 PHẠM PHƯ THỨ 18,000 PHẠM ĐÌNH HỔ MINH PHỤNG 34,200 MINH PHỤNG NGUYỄN V N LUÔNG MŨI TÀU 20,400 CẦU PHƯ LÂM 24,300 VỊNG XOAY PHÚ LÂM 22,700 NGUYỄN V N LUÔNG NGUYỄN THỊ NHỎ 25 HỒNG BÀNG CẦU PHƯ LÂM 26 HỒNG LÊ KHA TRỌN ĐƢỜNG 27 KINH DƢƠNG VƢƠNG VỊNG XOAY PHÚ LÂM NGƠ NHÂN TỊNH 28 LÊ QUANG SUNG 9,600 MAI XUÂN THƢỞNG MINH PHỤNG 18,200 9,000 MŨI TÀU 18,400 MAI XUÂN THƢỞNG MINH PHỤNG 27,800 LÕ GỐM 11,400 19,100 88 29 LÊ TẤN KẾ TRỌN ĐƢỜNG 36,400 30 LÊ TRỰC TRỌN ĐƢỜNG 16,600 31 LÊ TUẤN MẬU TRỌN ĐƢỜNG 11,500 32 LÝ CHIÊU HỒNG MAI XN 33 THƢỞNG NGUYỄN V N LNG LÊ QUANG SUNG 18,700 PHAN V N KHOẺ AN DƢƠNG VƢƠNG PHAN V N KHOẺ V V NKIỆT 34 MINH PHỤNG PHAN V N KHOẺ HỒNG BÀNG 22,500 35 NGÔ NHÂN TỊNH LÊ QUANG SUNG V V NKIỆT 30,000 36 NGUYỄN HỮU THẬN 37 NGUYỄN ĐÌNH CHI 38 NGUYỄN PHẠM TUÂN 39 NGUYỄN THỊ NHỎ TRỌN ĐƢỜNG 32,500 TRỌN ĐƢỜNG 9,800 TRỌN ĐƢỜNG 6,700 40 NGUYỄN V N LUÔNG NGUYỄN V N LUÔNG 41 (NGUYỄN NGỌC CUNG THEO BẢNG GIÁ ĐẤT 2014) 42 NGUYỄN XUÂN PHỤNG 43 PHẠM ĐÌNH HỔ 44 PHẠM PHÖ THỨ 11,700 15,200 LÊ QUANG SUNG HỒNG BÀNG 26,000 VÒNG XOAY PHÚ LÂM HẬU GIANG HẬU GIANG 23,300 ĐƢỜNG SỐ 26 19,400 ĐƢỜNG SỐ 26 LÝ CHIÊU HOÀNG 12,000 LÝ CHIÊU HOÀNG V V NKIỆT 9,800 TRỌN ĐƢỜNG 23,700 HỒNG BÀNG BÃI SẬY 25,600 BÃI SẬY PHẠM V N CHÍ 18,500 TRỌN ĐƢỜNG 14,900 BÌNH TÂY BÌNH TIÊN 23,200 45 PHẠM V N CHÍ BÌNH TIÊN 14,300 46 PHAN ANH TÂN HÕA ĐÔNG 47 PHAN V N KHOẺ NGƠ NHÂN TỊNH LÝ CHIÊU HỒNG RANH QUẬN TÂN PHÚ MAI XUÂN THƢỞNG 11,100 21,400 89 48 TÂN HOÀ ĐƠNG 49 TÂN HỐ MAI XN THƢỞNG BÌNH TIÊN BÌNH TIÊN 14,900 LÕ GỐM 13,100 VÒNG XOAY PHÚ LÂM ĐẶNG NGUYÊN CẨN HỒNG BÀNG ĐẶNG NGUYÊN CẨN AN DƢƠNG VƢƠNG ĐẶNG NGUN CẨN CẦU TÂN HỐ 14,300 NGƠ NHÂN TỊNH 43,600 10,700 14,000 50 THÁP MƢỜI ĐẶNG NGUYÊN CẨN PHẠM ĐÌNH HỔ 51 TRẦN BÌNH TRỌN ĐƢỜNG 31,500 52 TRẦN TRUNG LẬP TRỌN ĐƢỜNG 17,900 54 TRANG TỬ ĐỖ NGỌC THẠCH CẦU LÕ GỐM (P.7) RẠCH NHẢY (P.10) PHẠM ĐÌNH HỔ 55 V N THÂN BÌNH TIÊN BÀ LÀI BÀ LÀI LÕ GỐM HẬU GIANG 13,600 56 (ĐƢỜNG SỐ 11 KDC BÌNH PHÚ) LÝ CHIÊU HỒNG LÝ CHIÊU HỒNG VÀNH ĐAI 11,400 57 ĐƢỜNG SỐ 22 TRỌN ĐƢỜNG 12,100 58 ĐƢỜNG SỐ 23 TRỌN ĐƢỜNG 13,000 59 ĐƢỜNG SỐ 24 TRỌN ĐƢỜNG 12,100 60 ĐƢỜNG SỐ 26 TRỌN ĐƢỜNG 14,000 61 ĐƢỜNG SONG HÀNH TRỌN ĐƢỜNG 11,400 53 V V NKIỆT TRẦN V N KIỂU NGÔ NHÂN TỊNH (P.1) CẦU LÕ GỐM (P.7) 13,200 ỦY BAN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ 24,400 14,600 19,800 22,100 9,300 90 Phụ lục Bảng tóm tắt nghiên cứu thực nghiệm STT Tác giả Nội dung nghiên cứu Sérgio A B cộng (2002) Ảnh hƣởng môi trƣờng (mùi hôi phát từ nhà máy xử lý chất thải) đến giá hộ Brasil Selim S (2008) Giá trị nội nhà có ảnh hƣởng đến giá nhà Thổ Nhĩ Kỳ Selim H (2009) Mở rộng mơ hình Selim S (2008) với hai phƣơng pháp hồi quy Hedonic phƣơng pháp ANN Gabriel K B (2011) Các yếu tố ngoại tác (khoảng cách từ BĐS đến nhà thờ, khoảng cách từ BĐS đến nơi làm việc, an ninh, nơi đậu xe) có ảnh hƣởng đến BĐS ảnh hƣởng đến giá BĐS OgWang Wang (1999) Dùng hàm thỏa dụng mơ hình thỏa dụng để đánh giá đặc tính ngơi nhà (chất lƣợng sống) đến giá nhà Adair cộng (2000) Các yếu tố ảnh hƣởng đến cấu trúc giá thị trƣờng BĐS khu vực đô thị Belfast Kim (2007) Tác động pháp lý đến giá nhà TP HCM Hà Nội Trần Thu Vân Nguyễn Thị Giang Dùng mơ hình Hedonic thuyết vị chất lƣợng để xác định giá BĐS TP HCM (2011) Phụ lục Tổng hợp phiếu điều tra giá đất quận PHUONG Frequency Valid 36 Percent 11.7 Valid Percent 14.7 Cumulative Percent 14.7 91 24 13 7.8 4.2 9.8 5.3 24.5 29.8 14 4.6 5.7 35.5 19 6.2 7.8 43.3 14 4.6 5.7 49.0 14 4.6 5.7 54.7 15 4.9 6.1 60.8 12 3.9 4.9 65.7 10 24 7.8 9.8 75.5 11 2.9 3.7 79.2 12 17 5.5 6.9 86.1 13 27 8.8 11.0 97.1 14 2.3 2.9 100.0 245 79.8 100.0 62 20.2 307 100.0 Total Missing System Total Phụ lục Tổng hợp mức giá nhà đất cao thấp PRICE Maximum PHUONG1 Minimum 10500000 40000000 800000 800000 5600000 860000 8000000 730000 11000000 300000 9000000 950000 2700000 1150000 7500000 550000 8200000 900000 10 6200000 730000 11 6800000 500000 12 9000000 870000 13 6800000 900000 14 1650000 600000 92 Phụ lục Thống kê mơ tả biến mơ hình Descriptive Statistics N Minimum Maximum Mean Std Deviation PRICE DAT 245 245 300000 20.5 40000000 395.5 3476222.34 61.176 4520565.597 39.5352 NHA 245 21.7 735.6 118.884 91.6106 VT 245 48 501 LG 245 1.5 45.0 6.982 5.8005 KTP 245 7.2 12.0 8.956 1.3514 KQ6 245 4.5 1.778 1.1197 lnPRICE 245 12.61 17.50 14.6749 80319 Valid N (listwise) 245 Phụ lục Ma trận hệ số tƣơng quan biến nghiên cứu Correlations lnPRICE lnPRICE Pearson Correlation Sig (2-tailed) N DAT NHA VT LG Pearson Correlation 613 NHA ** ** 672 ** 482 KTP ** -.120 KQ6 -.162 * 000 000 062 011 245 245 245 245 245 245 245 ** ** 084 077 613 N 245 ** 672 232 245 245 245 245 245 245 ** ** 045 004 000 002 480 954 245 245 245 245 245 ** ** 089 037 000 163 563 245 245 245 245 ** 006 032 922 615 245 245 525 245 245 ** 343 378 Sig (2-tailed) 000 000 000 N 245 245 245 ** 344 188 N 482 ** 343 000 000 ** ** 000 000 662 525 000 Sig (2-tailed) Pearson Correlation 662 LG 000 000 Pearson Correlation VT 000 Sig (2-tailed) Pearson Correlation DAT 344 ** 193 ** 378 492 ** Sig (2-tailed) 000 000 002 000 N 245 245 245 245 193 492 245 93 KTP KQ6 Pearson Correlation -.120 084 045 089 006 Sig (2-tailed) 062 188 480 163 922 N 245 245 245 245 245 * 077 004 037 032 Sig (2-tailed) 011 232 954 563 615 000 N 245 245 245 245 245 245 Pearson Correlation -.162 ** 933 000 245 245 ** 933 245 ** Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed) * Correlation is significant at the 0.05 level (2-tailed) Phụ lục Kết hồi quy mơ hình biến Model Summary Model R 868 Adjusted R Square R Square a b 753 Std Error of the Estimate Durbin-Watson 747 40391 1.489 a Predictors: (Constant), KQ6, NHA, LG, VT, DAT, KTP b Dependent Variable: lnPRICE ANOVA Model Sum of Squares a df Mean Square Regression Residual 118.579 38.828 238 Total 157.407 244 19.763 163 F Sig 121.139 000 b a Dependent Variable: lnPRICE b Predictors: (Constant), KQ6, NHA, LG, VT, DAT, KTP Coefficients Unstandardized Coefficients Model B (Constant) DAT NHA a Standardized Coefficients Std Error Beta Collinearity Statistics t Sig Tolerance VIF 13.935 005 385 001 257 36.162 6.461 000 000 657 1.523 003 000 371 9.414 000 668 1.496 94 VT LG 596 020 064 005 371 145 9.291 3.759 000 000 650 698 1.539 1.433 KTP -.019 055 -.032 -.348 728 122 8.218 KQ6 -.123 066 -.171 -1.865 063 123 8.162 a Dependent Variable: lnPRICE Phụ lục Kết hồi quy mơ hình bỏ biến KQ6 Model Summary Model R 866 Adjusted R Square R Square a b 750 Std Error of the Estimate 744 Durbin-Watson 40600 1.484 a Predictors: (Constant), KTP, LG, NHA, VT, DAT b Dependent Variable: lnPRICE ANOVA Model Sum of Squares a df Mean Square Regression Residual 118.012 39.395 239 Total 157.407 244 F 23.602 165 Sig 143.188 000 b a Dependent Variable: lnPRICE b Predictors: (Constant), KTP, LG, NHA, VT, DAT Coefficients Unstandardized Coefficients Model B (Constant) DAT Std Error a Standardized Coefficients Beta Collinearity Statistics t Sig Tolerance VIF 14.572 005 179 001 254 81.557 6.355 000 000 658 1.520 NHA 003 000 376 9.541 000 673 1.487 VT 615 064 383 9.673 000 667 1.499 LG 019 005 134 3.506 001 713 1.403 KTP -.115 019 -.193 -5.926 000 985 1.015 a Dependent Variable: lnPRICE Phụ lục Kết hồi quy mơ hình bỏ biến KTP Model Summary b 95 Model R 868 Adjusted R Square R Square a 753 Std Error of the Estimate 748 Durbin-Watson 40317 1.489 a Predictors: (Constant), KQ6, NHA, LG, VT, DAT b Dependent Variable: lnPRICE ANOVA Model Sum of Squares a df Mean Square Regression Residual 118.559 38.848 239 Total 157.407 244 23.712 163 F Sig 145.880 000 b a Dependent Variable: lnPRICE b Predictors: (Constant), KQ6, NHA, LG, VT, DAT Coefficients Unstandardized Coefficients Model (Constant) DAT B a Standardized Coefficients Std Error Beta Collinearity Statistics t Sig Tolerance VIF 13.803 005 066 001 257 210.584 6.479 000 000 657 1.523 NHA 003 000 370 9.429 000 671 1.489 VT 591 063 369 9.401 000 672 1.489 LG 020 005 147 3.869 000 715 1.398 -.145 023 -.201 -6.243 000 992 1.008 KQ6 a Dependent Variable: lnPRICE ... hƣởng đến giá nhà địa bàn quận 6, TP Hồ (2) Đánh giá mức độ ảnh hƣởng nhân tố đến giá nhà địa bàn quận 6, TP Hồ Chí Minh (3) Đề xuất số giải pháp làm cho công tác định giá nhà địa bàn quận 6, TP Hồ. .. thực nghiên cứu ? ?Ứng dụng mơ hình Hedonic xác định nhân tố ảnh hƣởng đến giá BĐS địa bàn quận 6, TP Hồ Chí Minh” nhằm đƣa nhận định tổng quan nhân tố ảnh hƣởng đến giá BĐS, nhân tố có tính chất... ảnh hƣởng đến giá nhà địa bàn quận 6, TP Hồ Chí Minh nhân tố có tính chất định, mức độ ảnh hƣởng nhân tố đến giá nhà sao? (3) Gợi ý sách cần thiết để hồn thiện cơng tác định giá nhà địa bàn quận