ỨNG DỤNG MÔ HÌNH HEDONIC XÁC ĐỊNH CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 11, TP. HỒ CHÍ MINH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH TĂNG GIA MIÊU ỨNG DỤNG MƠ HÌNH HEDONIC XÁC ĐỊNH CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 11, TP HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Tp Hồ Chí Minh – Năm 2015 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH TĂNG GIA MIÊU ỨNG DỤNG MƠ HÌNH HEDONIC XÁC ĐỊNH CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 11, TP HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Kinh tế phát triển (Thẩm định giá) Mã số: 60310105 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN HỒNG BẢO Tp Hồ Chí Minh – Năm 2015 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi hướng dẫn khoa học TS Nguyễn Hoàng Bảo Các nội dung nghiên cứu, kết đề tài trung thực chưa công bố hình thức trước TP Hồ Chí Minh, ngày 10 tháng năm 2015 Tác giả Tăng Gia Miêu MỤC LỤC CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI 1 Lý chọn đề tài 1 Mục tiêu nghiên cứu Câu hỏi nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Cấu trúc đề tài CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT 2.1 Lý thuyết bất động sản 2.1.1 Các khái niệm bất động sản 2.1.2 Thuộc tính bất động sản 2.2 Thị trường bất động sản 2.2.1 Khái niệm thị trường BĐS 2.2.2 Phân loại thị trường BĐS 10 2.2.3 Những đặc điểm thị trường BĐS 11 2.2.4 Vai trò thị trường BĐS 11 2.2.5 Cung cầu thị trường BĐS 13 2.2.6 Quan hệ cung – cầu thị trường BĐS 16 2.3 Thẩm định giá bất động sản 17 2.3.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản 17 2.3.2 Mục đích thẩm định giá bất động sản 19 2.3.3 Các yếu tố tác động đến giá trị BĐS 20 2.4 Mơ hình Hedonic 23 2.4.1 Lịch sử ban đầu mơ hình Hedonic 23 2.4.2 Mô hình định giá Hedonic 25 2.4.3 Các nghiên cứu thực nghiệm 30 CHƯƠNG 3: QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU 34 3.1 Quy trình nghiên cứu 34 3.2 Quy trình chọn mẫu thu thập liệu 34 3.2.1 Quy trình chọn mẫu 34 3.2.2 Quy trình thu thập số liệu 35 3.3 Định nghĩa biến 36 3.3.1 Biến phụ thuộc 36 3.3.2 Biến độc lập 37 3.4 Mơ hình hồi quy 42 3.5 Kỳ vọng dấu 42 3.6 Các giả thiết để áp dụng mơ hình 42 CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CÚU 43 4.1 Quy trình phân tích 43 4.2 Thống kê mô tả 44 4.2.1 Mô tả liệu 44 4.2.2 Ma trận hệ số tương quan 49 4.3 Phân tích kết hồi quy 50 4.3.1 Kết hồi quy 50 4.3.2 Kiểm định hệ số Durbin-Watson 50 4.3.3 Kiểm định giả định khơng có quan sát dị biệt 50 4.4 Kiểm định giả định mơ hình hồi quy 53 4.4.1 Giả định phân phối chuẩn phần dư 53 4.4.2 Giả định tính độc lập sai số (kiểm định khơng có tương quan phần dư) 54 4.4.3 Giả định khơng có tương quan biến độc lập (kiểm định đa cộng tuyến) 55 4.4.4 Giả định liên hệ tuyến tính 55 4.4.5 Giả định phương sai sai số không đổi 56 4.5 Kiểm định tìm nhân tố quan trọng 57 4.6 Phân tích ý nghĩa hệ số hồi quy 57 4.7 Vận dụng mơ hình vào việc định giá bất động sản 58 CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 60 5.1 Kết luận 60 5.1.1 Kết luận kết nghiên cứu 60 5.1.2 Những đóng góp đề tài 62 5.1.3 Những mặt hạn chế hướng phát triển đề tài 62 5.2 Kiến nghị 63 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT TỪ VIẾT TẮT NỘI DUNG BĐS Bất động sản DAT Diện tích đất HCM Hồ Chí Minh HM Mơ hình Hedonic KC Khoảng cách từ BĐS đến Chợ Bến Thành LG Chiều ngang mặt đường, hẻm phía trước BĐS NHA Diện tích nhà TP Thành phố VT Vị trị DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.2.1 Bảng thống kê mô tả 147 quan sát 44 Bảng 4.3.2 Bảng kiểm định hệ số Durbin-Watson 50 Bảng 4.3.3 Bảng mô tả biến lnNha 52 Bảng 4.4.2 Bảng kết kiểm định tính độc lập sai số 54 Bảng 4.5 Bảng kết kiểm định tìm nhân tố quan trọng 57 DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, BIỂU ĐỒ Hình 3.1 Sơ đồ quy trình nghiên cứu 34 Hình 3.2 Sơ đồ mơ hình hồi quy giá BĐS 36 Hình 4.1 Sơ đồ quy trình phân tích 43 Biểu đồ 4.2.1a Biểu đồ mô tả biến Price 45 Biểu đồ 4.2.1b Biểu đồ mô tả biến LnPrice 45 Biểu đồ 4.2.1c Biểu đồ mô tả biến VT 46 Biểu đồ 4.2.1d Biểu đồ mô tả biến DAT 46 Biểu đồ 4.2.1e Biểu đồ mô tả biến NHA 47 Biểu đồ 4.2.1f Biểu đồ mô tả biến LG 47 Biểu đồ 4.2.1g Biểu đồ mô tả biến ST 48 Biểu đồ 4.2.1h Biểu đồ mô tả biến KC 48 Biểu đồ 4.2.2 Biểu đồ ma trận hệ số tương quan biến 49 Biểu đồ 4.3.3 Biểu đồ mô tả biến LnNha 52 Biểu đồ 4.4.1 Biểu đồ kiểm định phân phối chuẩn phần dư 54 Biều đồ 4.4.4 Biểu đồ kiểm định liên hệ tuyến tính 55 Biểu đồ 4.4.5 Biểu đồ kiểm định phương sai thay đổi 56 CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI 1 Lý chọn đề tài Thị trường bất động sản (BĐS) thị trường quan trọng kinh tế liên quan trực tiếp tới lượng tài sản lớn quy mơ, tính chất giá trị nhiều mặt kinh tế quốc dân Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với thị trường khác thị trường tài tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động thị trường khác Theo phân tích chuyên gia kinh tế, nước phát triển đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên la Mỹ có khả thúc đẩy ngành có liên quan phát triển từ 1,5 đến la Mỹ Vì vậy, phát triển điều hành tốt thị trường BĐS có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thơng qua tạo lập cơng trình, nhà xưởng, vật kiến trúc, để từ tạo nên chuyển dịch đáng kể quan trọng cấu ngành, vùng lãnh thổ phạm vi nước Thị trường nhà phận quan trọng thị trường BĐS Những sốt nhà đất hầu hết sốt nhà lan tỏa sang thị trường BĐS khác Đối với nhiều hộ gia đình, nhà khơng nơi sinh sống đơn mà đại diện quan trọng danh mục đầu tư tài sản Ở nước có cơng nghiệp phát triển nhà thành phần quan trọng đóng góp vào giàu có, đồng thời nhân tố tác động chủ yếu lên chi tiêu hội tiết kiệm hộ gia đình (Case et al., 2004) Đối với quốc gia, nhà đất tài sản quan trọng chiếm tỷ trọng 40% tổng số cải xã hội Các hoạt động liên quan đến nhà đất chiếm tới 30% tổng hoạt động kinh tế Tham gia giao dịch thị trường BĐS có nhiều chủ thể khác nhau, bao gồm cá nhân, doanh nghiệp tổ chức nghiệp, nhà đầu tư (trong nước), nhà nước, tổ chức tài người mơi giới Mỗi chủ thể đóng vai trị định thị trường BĐS Giá trị thị trường BĐS ước tính thơng qua việc áp dụng phương pháp định giá quy trình thẩm định để phản ánh chất tài sản tình mà tài sản có nhiều khả giao dịch thị trường mở (Pagourtzi et al., 2003) Có nhiều phương pháp để xác định Tài liệu Tiếng anh Adair, A.S., Greal, S., Smyth, A, Cooper, J & Ryley, T., 2000 House prices and accessibility: The testing of relationships within the Belfast urban area Housing Studies, voll A.T Court., 1939 House price index with Automotive Examples Automobile Manufacturers Association, pp 99 – 119 Benson, E.D., Hansen, J L., Schwartz, A.L & Smersh, G.T., 1998 Pricing residential amenities: The value of a view Journal of Real Estate Finance and Economics Bernardo P M, et al., August 2002 Hedonic price model and smell consequences of sewage treatment plants in Urban areas Economics of air pollution, no 234, pp – 25 Bloomquist, G and Worley, L., 1981 Hedonic prices, demands for urban housing attributes and benefit estimates Jourmal of Real Estates Finance and Economics Brasington, Diane Hite, 2008 A mixed index approach to indentifying hedonic price models Regional Science and Urban Economics, vol.38, pp.271-284 Brown, James N and Harvey S.Rosen., 1982 On the Estimation of Structural Hedonic Price Models Econometrica 50, pp 765- 768 Case, B.J., Clapp, R., Dubin & M., Rodriguez, 2004 Modelling spatial and temporal house price patterns: a comparision of four model Journal of Real Estate Finance and Economics, vol 29, issue 2, pp 167-191 Colwell, P F & Dillmore, G., 1999 Who was first? An examination of an early hedonic study Land Economics Fan Meng, Ye Wang, Jing Li, 2013 An Approach to buil industry asset price index: Take Four Industries for examples Procedia Computer Science Gabriel Kayode Babawale, 2011 The impact of Neighbourhood Churches on House Prices Vol 4, pp 246 – 253 Genesee, D and C.J Mayer Equity and Time to Sale in the real Estate Market American Economic Review Goodman, Allen C., 1998 Andrew Court and The invention of Hedonic price analysis Journal of Urban Economics, vol.44, pp 291 – 298 Goodman, A and T Thibodeau Dwelling Age Heteroscedasticity in Repeat Sales House Price Equations Real Estates Economics Griliches, Z., ed., 1971 Price Indexes and Quality Changes: Studies in New Methods of Measurement Cambridge, Mass: Harvard U Press Hasan Selim, 2009 Determinants of house prices in Turkey: Hedonic regression versus artificial neural network Expert Systems with Applications, pp 2843 – 2852 James Follain, Gill-Chin Lim, Bertrand Renaud, 1980 The demand for housing in developing countries: The case of Korea Journal of Urban Economics James R Follain Jr., Stephen Malpezi, 1981 The flight to the suburbs: Insights gained from an analysis of central-city vs suburban housing cost Journal of Urban Economics Jud, G D and Seaks, T G, 1994 Sample selection bias in estimating housing sales Price Journal of Real Estate Research, no.9, pp 289 – 297 Kim, 2007 The impact of Social Norms in the Market Pricing of Private Property Right in VietNam North Versus South, vol 35, pp.2079 – 2095 Kim, S.,2005 Search Hedonic price and Housing Demand, Review of Economics and Statistics Knight, J R., 2002 Listing Price, Time on Market, and Ultimate Selling Price: Causes and Effects of Listing Price Changes Real Estate Economics Knight, J R, C F Sirmans and G Tumbull, List Price Signaling a Buyer Behavior in the Housing Market Journal of Real Estate Finance and Economics Kwang Sik Kim, Sung Joong Park, Young-Jun Kweon., 2005 Highway traffic noise effects on land price in an urban area Transportation Research Part D: Transportand Environment, vol 12, pp.275-280 Lancaster K J., 1966 A New Approach to Consumer Theory Journal of Political Economy, pp.132 – 157 M Dalton, G Finlayson, 2013 Hedonics, satiation and satiety, Satiation, satiety and Control of Food Intake, pp 221 – 237 Malpezzi, S., 2002 Hedonic Pricing Models: A Selective and Applied Review, in Housing Economics and Public Policy Essays in Honor of Duncan Maclennan Palmquist R., 1980 Estimating the demand for characteristics of housing The review of Economic and Statistics, vol.66, no.3, pp.304-404 Paul M Anglin., 2006 Value and liquidity under changing market conditions; Original Research Article Journal of Housing Economics, vol 15, pp.293-304 Raymond B Palmquist., 1979 Hedonic price and depreciation indexes foe residential housing: A comment Journal of Urban Economics Ridker, R.G., 1967 Economic Cost of Air Pollution: Studies and Measure Praeger, New York Ridker, Ronald G., and John A Henning, 1967 The Determinants of Residential Property Values with Special Reference to Air pollution The Review of Economic and Statistics, vol.49, no.2, pp 246 – 257 Rober Halvorsen, Henry O Pollakowski, 1981 Choice of functional form for hedonic price equations Journal of Urban Economics Rosen S., 1974 Hedonic Prices and Implicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition Journal of Political Economics, pp 34 – 55 Simon Stevenson, 2004 New empirical evidence on heteroscedasticity in hedonic housing models Journal of Housing Economics Timothy J Dalton, 2004 A household hedonic model of rice traits: economic values from farmers in West Africa Agricultural Economics, Vol31, pp.149-159 Ustaoglu, E., 2003 Hedonic price analysis of office rent: A case study of office market in Ankara Middle East Technical University, Unpublished MSc Thesis Wang, K.O and Wolverton, 1999 Real Estate Valuation Theory Journal of Housing Economics Wayne R Archer, Dean H Gatzlaff, David C Ling, 1996 Measuring the Importance of Location in House Price Appreciation Journal of Urban Economics, vol.40, pp.334-353 Wayne R Archer, David C Ling, Gary A McGill, 1997 Demographic versus Option-Driven Mortgage Terminations Journal of Housing Economics PHỤ LỤC Phụ lục Bảng khảo sát giá BĐS Quận: …………………………………… … Phiếu số:…….… Phường:………………………………… … Đường: ……………………………….… … Đoạn đường:………………………………… BẢNG KHẢO SÁT GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THÔNG TIN CHUNG 1.1 Tên chủ sử dụng: ………………….………………………………………………… 1.2 Địa chỉ: ………………………………………………………………………………… 1.3 Tình trạng pháp lý Giấy hường Giấy đỏ Giấy hồng Khác 1.4 Giá giao dịch: ………………….………… (triệu đồng) hoặc……………….(cây vàng) 1.5 Thời điểm giao dịch: tháng 12 năm 2014 Trả Trả chậm Khác THƠNG TIN VỀ THỬA ĐẤT 2.1 Vị trí tọa lạc đất: (thửa số)…………………., (Tờ đồ)…………………… 2.2 Diện tích khn viên: Chiều dài (m2) Chiều rộng (m2) Tổng diện tích (m2) 2.3 Diện tích nhà: ………………………… 2.4 Số tầng: ………………………………… 2.5.Vị trí: Mặt tiền đường Trong hẻm 2.6 Chiều ngang mặt đường, hẻm phía trước: ……………………………… THƠNG TIN VỊ TRÍ 3.1 Cách trung tâm thành phố: ……………………………….km 3.2 Khoảng cách đến trục đường chính:…………………… km Ý KIẾN KHÁC CỦA NGƯỜI ĐƯỢC KHẢO SÁT ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… Tơi xin cam đoan tính xác thơng tin mà thu thập Ngày … tháng … năm 2014 Chữ ký Họ tên người thu thập số liệu Phụ lục 2.4.3 Bảng tóm tắt nghiên cứu thực nghiệm STT Tác giả Nội dung nghiên cứu Sergio A.B cộng (2002) Ảnh hưởng môi trường (mùi hôi phát từ nhà máy xử lý chất thải) đến giá hộ Brasil Selim S (2008) Giá trị nội nhà có ảnh hưởng đến giá nhà Thổ Nhĩ Kỳ Selim H (2009) Mở rộng mơ hình Selim S (2008) với hai phương pháp hồi quy Hedonic phương pháp ANN Gabriel K.B (2011) Các yếu tố ngoại tác (khoảng cách từ BĐS đến nhà thờ, khoảng cách từ BĐS đến nơi làm việc, an ninh, nơi đậu xe) có ảnh hưởng đến BĐS ảnh hưởng đến giá BĐS OgWang Wang (1999) Adair cộng (2000) Janssen cộng (2001) So sánh hiệu suất phương pháp OLS, bình phương trung bình tối thiểu nhằm đánh giá mối tương quan thu nhập với giá khu hộ Messe Wallace (2003) So sánh hai phương pháp (OLS, bình phương trung bình tối thiểu) nhằm đánh giá tác động yếu tố thị trường lên giá nhà đất Stevenson (2004) Dùng hàm giá thỏa dụng mô hình thỏa dụng để đánh giá đặc tính ngơi nhà (chất lượng sống) đến giá nhà Các yếu tố ảnh hưởng đến cấu trúc giá thị trường BĐS khu vực đô thị Belfast Xem xét lại vấn đề tính dị biến mơ hình Hedonic STT Tác giả 10 Kim Park (2005) 11 Fan cộng (2006) 12 Kestens cộng (2006) 13 Kim (2007) 14 Nội dung nghiên cứu Xác định mơ hình khơng gian thay đổi giá nhà đất yếu tố định đến giá nhà đất Seoul thị trấn lân cận Áp dụng phương pháp định hình tìm hiểu mối liên hệ giá nhà đất đặc điểm nhà Đánh giá tính khơng đồng giá nhà loại nhà, tuổi tác, trình độ học vấn tình trạng sở hữu trước người mua Tác động pháp lý đến giá nhà TP Hồ Chí Minh Hà Nội Trần Thu Vân Nguyễn Dùng mơ hình Hedonic thuyết vị chất lượng để xác định giá BĐS TP Hồ Chí Thị Giang (2011) Minh Phụ lục 4.2.2 Bảng kết ma trận hệ số tương quan Correlations LnPrice Pearson Correlation LnPrice Sig (2-tailed) N Pearson Correlation VT KC 698** 764** 558** 712** -.186* -.234** 000 000 000 000 024 004 147 147 147 147 147 147 345** 245** 767** -.170* -.223** 000 003 000 040 007 147 147 147 147 147 612** 333** -.105 -.043 000 000 207 602 147 147 147 147 166* -.506** -.195* 045 000 018 147 764** 345** Sig (2-tailed) 000 000 N 147 147 147 558** 245** 612** Sig (2-tailed) 000 003 000 N 147 147 147 147 147 147 147 712** 767** 333** 166* -.120 -.069 000 000 000 045 148 409 Sig (2-tailed) Pearson Correlation Sig (2-tailed) N 147 147 147 147 147 147 147 -.186* -.170* -.105 -.506** -.120 269** 024 040 207 000 148 001 147 147 147 147 147 147 147 -.234** -.223** -.043 -.195* -.069 269** Sig (2-tailed) 004 007 602 018 409 001 N 147 147 147 147 147 147 Pearson Correlation KC ST 147 N ST LG N Pearson Correlation LG 698** NHA 000 Pearson Correlation NHA 147 DAT Sig (2-tailed) Pearson Correlation DAT VT ** Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed) * Correlation is significant at the 0.05 level (2-tailed) 147 Phụ lục 4.3.1 Bảng mô tả kết hồi quy biến với 147 quan sát Model Summary Model R R Square 935a Adjusted R Std Error of the Square Estimate 874 869 Durbin - Watson 24777 a Predictors: (Constant), VT, DAT, NHA, LG, KC, ST b Dependent Variable: LnPrice 1.778 ANOVAa Model Sum of Squares Regression Residual Total df Mean Square F 59.620 9.937 8.595 140 061 68.214 146 161.861 Sig .000b a Dependent Variable: LnPrice b Predictors: (Constant), VT, DAT, NHA, LG, KC, ST Coefficientsa Model Unstandardized Standardized Coefficients Coefficients t Sig 95.0% Collinearity Statistics Confidence Interval for B B Std Beta Error (Constant) 21.918 248 VT 238 067 174 DAT 009 NHA Lower Upper Bound Bound Tolerance VIF 88.319 000 3.544 001 105 371 372 2.688 001 474 11.221 000 007 010 504 1.984 001 000 163 3.514 001 000 002 417 2.398 LG 026 003 391 8.141 000 020 033 389 2.570 KC -.134 033 -.132 -4.086 000 -.199 -.069 866 1.155 ST 109 070 058 1.551 123 -0.30 248 643 1.555 a Dependent Variable: LnPrice b Predictors: (Constant), VT, DAT, NHA, LG, KC, ST 21.427 22.408 Phụ lục 4.3.3 Bảng kết kiểm định giả định khơng có quan sát dị biệt Residuals Statisticsa Minimum Predicted Value Maximum Mean Std Deviation N 21.2107 24.4759 22.1261 63903 147 -1.432 3.677 000 1.000 147 030 170 050 020 147 Adjusted Predicted Value 21.2244 25.0282 22.1311 65686 147 Residual -.65451 68128 00000 24263 147 Std Residual -2.642 2.750 000 979 147 Stud Residual -3.429 2.817 -.009 1.020 147 -1.16942 71532 -.00502 26675 147 -3.570 2.891 -.009 1.030 147 Mahal Distance 1.085 67.962 5.959 7.520 147 Cook's Distance 000 1.503 017 124 147 Centered Leverage Value 007 465 041 052 147 Std Predicted Value Standard Error of Predicted Value Deleted Residual Stud Deleted Residual a Dependent Variable: LnPrice Phụ lục 4.3.4 Bảng thống kê mô tả 133 quan sát Descriptive Statistics Giá trị thống kê Biến Số mẫu Price 133 Độ cong Độ nhọn Giá trị Giá trị Giá trị Độ lệch Giá trị Sai số Giá trị Sai số nhỏ lớn trung bình chuẩn thống kê chuẩn thống kê chuẩn 10000000 19000000 45976691 33637278 00.00 000.00 72.9323 39.85765 2.030 210 4.940 417 22.0437 62303 378 210 -.173 417 LnPrice 133 20.72 23.67 DAT 133 11.30 145.30 49.2898 24.59135 1.604 210 2.921 417 NHA 133 17.50 457.00 111.1550 72.55650 1.484 210 3.435 417 LG 133 2.50 40.00 14.1286 9.72450 937 210 -.130 417 KC 133 6.20 8.80 7.5000 57787 -.056 210 -.657 417 VT 133 00 1.00 4361 49777 261 210 -1.962 417 ST 133 00 1.00 8797 32654 -2.361 210 3.629 417 Valid N (listwise) 133 Descriptive Statistics Mean LnPrice Std Deviation N 22.0437 62303 133 4361 49777 133 DAT 49.2898 24.59135 133 NHA 111.1550 72.55650 133 LG 14.1286 9.72450 133 ST 8797 32654 133 KC 7.5000 57787 133 VT Phụ lục 4.3.5 Bảng kết kiểm định tương quan biến độc lập biến phụ thuộc 133 quan sát Correlations LnPrice Pearson LnPrice Correlation VT DAT NHA LG ST KC 1.000 755 778 550 754 -.124 -.211 VT 755 1.000 473 356 794 -.141 -.171 DAT 778 473 1.000 653 419 -.049 -.050 NHA 550 356 653 1.000 217 -.516 -.139 LG 754 794 419 217 1.000 -.076 -.082 ST -.124 -.141 -.049 -.516 -.076 1.000 197 KC -.211 -.171 -.050 -.139 -.082 197 1.000 000 000 000 000 077 007 Sig (1- LnPrice tailed) VT 000 000 000 000 053 024 DAT 000 000 000 000 286 285 NHA 000 000 000 006 000 055 LG 000 000 000 006 192 173 ST 077 053 286 000 192 012 KC 007 024 285 055 173 012 LnPrice 133 133 133 133 133 133 133 VT 133 133 133 133 133 133 133 DAT 133 133 133 133 133 133 133 NHA 133 133 133 133 133 133 133 LG 133 133 133 133 133 133 133 ST 133 133 133 133 133 133 133 KC 133 133 133 133 133 133 133 N Phụ lục 4.3.6 Bảng kết hồi quy biến sau loại bỏ biến dị biệt Variables Entered/Removeda Model Variables Entered Variables Removed KC, DAT, ST, LG, VT, NHAb Method Enter a Dependent Variable: LnPrice b All requested variables entered Model Summaryb Model R R Square 929a Adjusted R Std Error of the Square Estimate 863 857 Durbin-Watson 23575 1.515 a Predictors: (Constant), KC, DAT, ST, LG, VT, NHA b Dependent Variable: LnPrice ANOVAa Model Sum of Squares Regression Mean Square F 44.236 7.373 7.003 126 056 51.238 132 Residual Total df Sig 132.653 000b a Dependent Variable: LnPrice b Predictors: (Constant), KC, DAT, ST, LG, VT, NHA Coefficientsa 95.0% Unstandardized Standardized Confidence Collinearity Coefficients Coefficients Interval for B Statistics Std Model (Constant) B Error Beta T Sig 76.987 000 Lower Upper Tolera Bound Bound nce VIF 21.826 283 VT 213 072 170 2.939 004 070 356 324 3.087 DAT 012 001 463 8.744 000 009 014 386 2.588 NHA 001 000 098 1.701 091 000 002 324 3.091 LG 025 004 396 7.076 000 018 032 346 2.886 ST 051 083 027 613 541 -.114 216 568 1.762 KC -.127 037 -.118 -3.449 001 -.200 -.054 933 1.071 a Dependent Variable: LnPrice 21.265 22.387 Phụ lục 4.3.7 Bảng kết kiểm định tự tương quan biến phụ thuộc biến độc lập sau biến đổi biến NHA thành LnNha Correlations LnPrice Pearson LnPrice Correlation N DAT LG KC LnNha 1.000 755 778 754 -.211 523 VT 755 1.000 473 794 -.171 327 DAT 778 473 1.000 419 -.050 609 LG 754 794 419 1.000 -.082 193 KC -.211 -.171 -.050 -.082 1.000 -.141 523 327 609 193 -.141 1.000 000 000 000 007 000 VT 000 000 000 024 000 DAT 000 000 000 285 000 LG 000 000 000 173 013 KC 007 024 285 173 052 LnNha 000 000 000 013 052 LnPrice 133 133 133 133 133 133 VT 133 133 133 133 133 133 DAT 133 133 133 133 133 133 LG 133 133 133 133 133 133 KC 133 133 133 133 133 133 LnNha 133 133 133 133 133 133 LnNha Sig (1-tailed) VT LnPrice Phụ lục 4.3.8 Bảng kết hồi quy với biến phụ thuộc Ln(Price) biến độc lập: DAT, VT, KC, LC, LnNha Variables Entered/Removeda Model Variables Entered Variables Removed LnNha, KC, LG, DAT, VTb Method Enter a Dependent Variable: LnPrice b All requested variables entered Model Summaryb Std Error of the Model R R Square 930a Adjusted R Square 864 Estimate 859 Durbin-Watson 23409 1.455 a Predictors: (Constant), LnNha, KC, LG, DAT, VT b Dependent Variable: LnPrice ANOVAa Model Sum of Squares Regression Residual Total df Mean Square F 44.279 8.856 6.959 127 055 51.238 132 Sig 161.612 000b a Dependent Variable: LnPrice b Predictors: (Constant), LnNha, KC, LG, DAT, VT Coefficientsa Standar dized 95.0% Unstandardized Coefficie Confidence Collinearity Coefficients nts Interval for B Statistics Std Model (Constant) B Error 21.552 331 VT 212 072 DAT 012 LG KC LnNha Beta T Sig Lower Upper Bound Bound Tolerance VIF 65.075 000 20.897 22.207 170 2.964 004 071 354 326 3.066 001 475 10.526 000 010 014 525 1.905 025 004 394 7.153 000 018 032 352 2.843 -.122 036 -.114 -3.381 001 -.194 -.051 949 1.054 081 040 086 2.023 045 002 161 596 1.677 ... câu hỏi sau: (i) Giá nhà địa bàn quận 11, TP Hồ Chí Minh chịu ảnh hưởng nhân tố nào; (ii) Trong nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà địa bàn quận 11, TP Hồ Chí Minh nhân tố có tính chất định Phạm vi nghiên... đề tài: ? ?Ứng dụng mơ hình Hedonic xác định nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà địa bàn quận 11, TP Hồ Chí Minh? ?? nhằm đưa nhận định tổng quan nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà ở, nhân tố có tính chất quan... tố ảnh hưởng đến giá nhà địa bàn quận 11, TP Hồ Chí Minh thơng qua việc ứng dụng mơ hình hồi quy Hedonic Mục tiêu cụ thể đề tài sau: (i) tìm hiểu nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà địa bàn quận 11,