(LUẬN văn THẠC sĩ) các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà ở tại thành phố hồ chí minh​

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP HCM - LÊ THỊ THU HƯƠNG CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ NHÀ Ở TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: Kế toán Mã số ngành: 60340301 TP HỒ CHÍ MINH, tháng 09 năm 2015 download by : skknchat@gmail.com BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP HCM - LÊ THỊ THU HƯƠNG CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ NHÀ Ở TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành : Kế toán Mã số ngành: 60340301 CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS PHẠM VĂN TÀI TP HỒ CHÍ MINH, tháng 09 năm 2015 download by : skknchat@gmail.com CƠNG TRÌNH ĐƯỢC HỒN THÀNH TẠI TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP HCM CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS PHẠM VĂN TÀI Luận văn Thạc sĩ bảo vệ Trường Đại học Cơng nghệ TP Hồ Chí Minh ngày 31 tháng 10 năm 2015 Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm: TT Chức danh Hội đồng Họ tên PGS.TS Phan Đình Nguyên TS Hà Văn Dũng Phản biện TS Nguyễn Thị Mỹ Linh Phản biện PGS.TS Lê Quốc Hội TS Phan Mỹ Hạnh Chủ tịch Ủy viên Ủy viên, Thư ký Xác nhận Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận sau Luận văn sửa chữa (nếu có) Chủ tịch Hội đồng đánh giá luận văn PGS.TS PHAN ĐÌNH NGUYÊN download by : skknchat@gmail.com TRƯỜNG ĐH CƠNG NGHỆ TP HCM CỘNG HỊA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM PHÒNG QLKH – ĐTSĐH Độc lập – Tự – Hạnh phúc TP HCM, ngày … tháng… năm 2015 NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ Họ tên học viên: LÊ THỊ THU HƯƠNG Giới tính: Nữ Ngày, tháng, năm sinh: 28/09/1991 Nơi sinh: Hải Phịng Chun ngành: Kế Tốn MSHV: 1341850070 I- Tên đề tài: Các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà thành phố Hồ Chí Minh II- Nhiệm vụ nội dung: Nghiên cứu xác định nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà thành phố Hồ Chí Minh, đánh giá mức độ tác động đồng thời cung cấp mơ hình định giá làm tài liệu tham khảo cho nhà đầu tư người mua bán nhà thị trường III- Ngày giao nhiệm vụ: 17/03/2015 IV- Ngày hoàn thành nhiệm vụ: 17/09/2015 V- Cán hướng dẫn: TS PHẠM VĂN TÀI CÁN BỘ HƯỚNG DẪN (Họ tên chữ ký) KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH (Họ tên chữ ký) TS PHẠM VĂN TÀI download by : skknchat@gmail.com i LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi, có hỗ trợ từ giảng viên hướng dẫn TS Phạm Văn Tài Các số liệu, kết nêu Luận văn trung thực chưa công bố công trình khác Tơi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực Luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn Luận văn rõ nguồn gốc Học viên thực Luận văn LÊ THỊ THU HƯƠNG download by : skknchat@gmail.com ii LỜI CẢM ƠN Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến TS Phạm Văn Tài, người tận tình hướng dẫn giúp đỡ tơi suốt q trình tơi thực luận văn này, giúp đỡ tơi hồn thiện kiến thức chuyên môn thân Tôi xin trân trọng cám ơn đến Ban Giám hiệu, Phòng Quản lý khoa học – Đào tạo sau đại học, Khoa Kế toán – Tài – Ngân hàng, Phịng Tổ chức – Hành tồn thể Q Thầy, Cơ tham gia giảng dạy trường Đại học Công nghệ TP Hồ Chí Minh truyền đạt kiến thức quý báu giúp đỡ thời gian tham gia khóa học hồn thành luận văn Cuối cùng, tơi xin cám ơn gia đình, bạn bè đồng nghiệp động viên giúp đỡ, khích lệ tạo điều kiện tốt để theo học hoàn thành Luận văn tốt nghiệp LÊ THỊ THU HƯƠNG download by : skknchat@gmail.com iii TÓM TẮT Nghiên cứu sử dụng mơ hình Hedonic thuyết Vị - Chất lượng để xác định nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà thành phố Hồ Chí Minh Trong nghiên cứu này, tác giả sử dụng liệu 178 nhà địa bàn thành phố Hồ Chí Minh năm, từ tháng giêng đến tháng mười hai năm 2014, sử dụng biến độc lập mười biến phụ thuộc Nghiên cứu phát tám mười biến có ảnh hưởng đáng kể đến giá nhà Kết giá nhà bị ảnh hưởng mạnh biến vị trí, biến số tầng biến thuộc cấu trúc nhà Một số biến số có ảnh hưởng tích cực đến giá nhà vị trí nhà, số tầng, số phịng ngủ, diện tích đất, diện tích nhà chiều rộng mặt đường trước nhà Các biến khác có tác động tiêu cực đến giá khoảng cách đến trung tâm thành phố nhà có phần đất nằm quy hoạch download by : skknchat@gmail.com iv ABSTRACT This research applied the Hedonic model and Status-Quality theory to identify the factors that affect the housing price in Ho Chi Minh City In this research, I used the data of 178 housing in Ho Chi Minh City within one year, from January to December 2014, one dependent and 11 independent variables have been used This research found that out of 11 variables had significant influence on housing prices The results indicate that the price of a house is strongly influenced by some location variables, floors variables and structural variables Some of these variables have a positive effect on the housing price are the location of housing, floors, number of bedroom, land area, house area and front road width Other variables have a negative effect on price are distance to the central city district and land with planning Keywords: Hedonic model, housing price, housing market download by : skknchat@gmail.com v MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii TÓM TẮT iii ABSTRACT iv MỤC LỤC v DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT viii DANH MỤC CÁC BẢNG ix Bảng 4.4: Kết hồi quy mơ hình phương pháp OLS ix DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, HÌNH x CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU 1.1 Lý nghiên cứu 1.2 Vấn đề nghiên cứu 1.3 Câu hỏi mục tiêu nghiên cứu .3 1.3.1 Mục tiêu nghiên cứu 1.3.2 Câu hỏi nghiên cứu .3 1.5 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 1.5.1 Đối tượng nghiên cứu 1.5.2 Phạm vi nghiên cứu .4 1.6 Ý nghĩa thực tiễn đề tài nghiên cứu 1.7 Kết cấu đề tài nghiên cứu CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN LÝ THUYẾT VÀ CÁC NGHIÊN CỨU TRƯỚC 2.1 Khái niệm đặc điểm nhà ở: .6 2.1.1 Khái niệm nhà ở: download by : skknchat@gmail.com vi 4.4 nhỏ OLS .34 4.3 Kết mơ hình nghiên cứu theo phương pháp ước lượng bình phương 4.2 Phân tích tương quan 32 30 ẫ 2.1.2 Đặc điểm nhà .6 2.2 Định giá tài sản 2.2.1 Khái niệm định giá tài sản 2.2.2 Các phương pháp định giá bất động sản: 2.3 Phương pháp định giá Hedonic 10 2.4 Lý thuyết Vị - Chất lượng 13 2.5 Tổng quan nghiên cứu trước .14 CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 18 3.1 Quy trình nghiên cứu: 18 3.1 Mơ hình nghiên cứu 19 3.1.1 Cơ sở xây dựng mơ hình 19 3.1.2 Mơ hình nghiên cứu 21 3.2 Giả thuyết nghiên cứu 27 3.3 Phương pháp nghiên cứu: 28 3.4 Phương pháp thu thập liệu 28 3.5 Phương pháp xử lý liệu .29 CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 30 4.1 Mô download by : skknchat@gmail.com ... Chỉ nhân tố liên quan đến đặc điểm vị chất lượng nhà có ảnh hưởng đến giá nhà địa bàn thành phố Lượng hóa nhân tố tác động đến giá trị nhà Đưa mơ hình định giá nhà phù hợp cho thị trường thành phố. .. đến giá nhà thành phố Hồ Chí Minh II- Nhiệm vụ nội dung: Nghiên cứu xác định nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà thành phố Hồ Chí Minh, đánh giá mức độ tác động đồng thời cung cấp mơ hình định giá. .. cứu, đề tài tiến hành trả lời câu hỏi sau: − Có nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà đại bàn thành phố Hồ Chí Minh? − Mức độ ảnh hưởng nhân tố đến giá nhà sao? 1.4 Phương pháp nghiên cứu Nghiên cứu thực