Pháp luật về đăng ký bất động sản ở Việt Nam

MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU Chương TỔNG QUAN VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 “SỔ ĐỎ”, “SỔ HỒNG”: GIẤC MƠ VÀ HIỆN THỰC 5 1.1.1 Những vụ việc bật 1.1.2 Bình luận thực trạng cấp Giấy chứng nhận quyền sử 14 dụng đất Tiểu kết 27 1.1.3 1.2 NHỮNG QUAN NIỆM KHÁC NHAU VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN 28 1.2.1 Sơ lược đăng ký bất động sản giới 28 1.2.2 Sự phát triển hệ thống đăng ký bất động sản 33 Hệ thống đăng ký đối kháng Hệ thống đăng ký quyền Hệ thống Torrens 33 36 37 Hệ thống kiểu Anh quốc 39 Tiểu kết 40 1.2.3 1.2.4 1.2.4 1.2.4 1.2.5 Chương THỰC TIỄN PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT 41 ĐỘNG SẢN VIỆT NAM VÀ NHỮNG NỖ LỰC XÂY DỰNG LUẬT ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN 41 2.1 BẢN CHẤT CỦA ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN 2.1.1 Đăng ký bất động sản: nghĩa vụ cung cấp dịch vụ 42 công nhà nước 2.2 PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN HIỆN HÀNH 46 2.2.1 Quy định Luật Đất đai [2003] Mơ hình đăng ký 51 Cơ chế thực thi pháp luật 57 2.2.1 2.2.1 .2 2.2.1 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.3 2.3.1 2.3.2 2.3.3 Nghĩa vụ chứng minh nguồn gốc bất động sản 57 “Sổ đỏ” nên cấp cho đất 58 Quy định đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sở 60 hữu nhà Tiểu kết MỘT VÀI BÌNH LUẬN VỀ DỰ THẢO LUẬT ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN Tiêu chí đánh giá Mục tiêu dự thảo luật đăng ký bất động sản Triết lý dự thảo luật đăng ký bất động sản Phạm vi đăng ký Cơ quan đăng ký 66 66 67 68 71 72 73 KẾT LUẬN 77 PHỤ LỤC 79 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 98 LỜI NĨI ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Từ vài năm trở lại đây, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận sở hữu nhà trở thành vấn đề nóng bỏng, thu hút quan tâm dƣ luận pháp luật Cấp giấy chứng nhận đăng ký bất động sản lẽ phải việc đƣợc làm từ lâu, song lâu bị nhãng Kể từ có Luật Đất đai [2003] quan quản lý đất đai tuyên bố “hạ tâm” phải giải xong vấn đề cấp “sổ đỏ” cho dân toàn quốc vào cuối năm 2005, sau chủ trƣơng phải gia hạn đến cuối năm 2006 Chủ đề trở thành tâm điểm dƣ luận Luật Nhà năm 2005 quy định cấp “sổ hồng mới” ý tƣởng “giấy xanh” Bộ Tƣ pháp đời Nhƣng rốt cuộc, sau nhiều nỗ lực quan quan viên nhà nƣớc, cuối năm 2007, theo báo cáo ngài tân Bộ trƣởng Bộ Tài nguyên Môi trƣờng trƣớc Quốc hội kỳ họp cuối năm, cơng việc dƣờng nhƣ cịn dở dang, đầy khiếm khuyết với số làm đƣợc thật khiêm tốn, khơng khỏi phiền lịng ngƣời dân Theo báo cáo ông Bộ trƣởng Phạm Khôi Nguyên, “đến 30-9-2007 có 37 địa phƣơng đạt đƣợc 70% kế hoạch, 27 tỉnh thành lại nửa phần việc chƣa xong”, “một số địa phƣơng, giấy hồn thành nhƣng ngƣời dân chƣa đến nhận Có nơi nhƣ Hà Nội có 23,8% tổ chức đƣợc cấp "sổ đỏ”, Bắc Giang 37,08%” ["Sổ đỏ”: tiền phiền! Tuổi trẻ, thứ Tƣ, 07/11/2007] Trong bối cảnh đó, ý tƣởng xây dựng đạo luật quy định chung đăng ký bất động sản đƣợc Quốc hội khoá XI quan tâm, giao Bộ Tƣ pháp chủ trì soạn thảo Sau nhiều lần chỉnh sửa, lấy ý kiến Bộ ngành, dự thảo nội dung chƣơng trình làm luật Quốc hội khoá XII Trƣớc ngổn ngang vấn đề cần lời giải đáp, việc nghiên cứu pháp luật đăng ký bất động sản việc làm có ý nghĩa, cần góp sức nhiều ngƣời Với suy nghĩ ấy, để góp vài lời bàn nho nhỏ, chọn chủ đề: “Pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam” làm đề tài nghiên cứu khuôn khổ luận văn tốt nghiệp thạc sĩ luật học Tình hình nghiên cứu Trong thời gian qua, giới khoa học nói chung, khoa học pháp lý nói riêng có nhiều cơng trình nghiên trực tiếp gián tiếp quy định pháp luật liên quan đến lĩnh vực đăng ký bất động sản, kể số cơng trình tiêu biểu nhƣ: (1) Đỏ hồng xanh: sắc màu gian truân trƣớc bạ, tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, năm 206 PGS TS Phạm Duy Nghĩa; (2) Mối quan hệ đăng ký bất động sản xác lập quyền bất động sản, tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 12/2006 TS Nguyễn Ngọc Điện; (3) Bộ Tƣ pháp chủ trì, đồng chủ trì hàng chục hội thảo khoa học đăng ký bất động sản phục vụ cho việc soạn thảo dự luật đăng ký bất động sản Chúng giành nhiều thời gian tâm huyết nghiên cứu chủ đề thú vị này, có dịp công bố báo cáo sau: (1) “Bàn vai trò đại diện chủ sở hữu quản lý đất đai nhà nƣớc ta nay”, kỷ yếu Hội nghị khoa học “Địa lý- Địa chính”, Trƣờng đại học khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội, tháng năm 2006; (2) “Đi tìm triết lý sổ đỏ”, kỷ yếu Hội thảo khoa học “Địa với thị trƣờng bất động sản: Lý luận thực tiễn Việt Nam”, Viện nghiên cứu Địa chính, Bộ Tài ngun Mơi trƣờng, tháng năm 2006 Nhìn nhận cách tổng quan, cơng trình vừa kể từ nhiều góc độ khác phân tích, đánh giá cách sâu sắc quy định pháp luật Việt Nam hành đăng ký Tuy nhiên, với chủ đề thú vị muôn phần phức tạp lý thuyết lẫn thực tiễn bên cạnh thành công mà giới khoa học pháp lý nƣớc ta đạt đƣợc, chủ đề cần tiếp tục đƣợc nghiên cứu bổ khuyết, nhằm tìm kiếm kiến giải khoa học cho việc xây dựng ban hành pháp luật, cho pháp luật ngày gần với sống Vì lẽ đó, chừng mực định, hy vọng việc nghiên cứu đề tài “Pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam” khuôn khổ Luận văn tốt nghiệp Thạc sĩ luật học góp sức có ý nghĩa Mục đích nghiên cứu Luận văn đƣợc thực bối cảnh Việt Nam quan tâm đổi công tác xây dựng pháp luật Theo xu hƣớng đổi thì, “xây dựng pháp luật ngày lấy lợi ích dân làm cốt lõi, không quan tâm đến quản lý nhà nƣớc làm trung tâm” [25, tr.xxi] Sự mong mỏi thiết tha này, chƣa phải thực, song tất yếu dù sớm hay muộn, tất yếu khách quan khơng thể chối bỏ Bởi vậy, vấn đề đƣợc đề cập Luận văn khơng nằm ngồi mục đích quan niệm Để thực mục đích ý tƣởng vừa nêu, sử dụng số tƣ liệu từ báo chí, vài vụ việc đƣợc án nhân dân giải quyết, kiện vụ việc có thật đƣợc dùng làm phần dẫn nhập, minh chứng cho nội dung nghiên cứu Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Về đối tƣợng nghiên cứu: Đối tƣợng nghiên cứu chủ yếu luận văn (i) quy định hành pháp luật Việt Nam đăng ký bất động sản; (ii) định hƣớng, quy định Dự thảo luật đăng ký bất động sản Việt Nam đƣợc gấp rút soạn thảo quan Bộ Tƣ pháp Phạm vi nghiên cứu: Pháp luật đăng ký bất động sản bao gồm đăng ký vật quyền đăng ký giao dịch bảo đảm bất động sản Đây chủ đề không nhỏ, khuôn khổ yêu cầu luận văn tốt nghiệp, tập trung nghiên cứu khía cạnh thứ chủ đề Nghĩa là, luận văn này, nội dung nghiên cứu tập trung vào việc đăng ký vật quyền, nội dung đăng ký giao dịch bảo đảm bất động sản chủ đề nghiên cứu khác có điều kiện Phƣơng pháp nghiên cứu Để thực Luận văn này, phải sử dụng phƣơng pháp luận vật biện chứng, phƣơng pháp luận vật lịch sử, sở lý luận nhà nƣớc pháp luật điều kiện với nhiều thay đổi nhƣ Thêm vào đó, sử dụng phƣơng pháp nghiên cứu khoa học đáng tin cậy thƣờng gặp nhƣ: phƣơng pháp tổng hợp; phƣơng pháp phân tích, đánh giá; phƣơng pháp hệ thống; phƣơng pháp so sánh, đối chiếu; phƣơng pháp lịch sử… Bố cục luận văn Ngoài phần lời nói đầu, kết luận, phụ lục, luận văn đƣợc kết cấu thành chƣơng  Chƣơng I: Tổng quan đăng ký bất động sản;  Chƣơng II: Thực tiễn pháp luật Việt Nam nỗ lực xây dựng Luật Đăng ký bất động sản ************ Dẫu nỗ lực, song với hiểu biết sơ sài mình, luận văn khơng thể tránh khỏi thiếu sót Những khiếm khuyết hạn chế riêng Với tinh thần thực cầu thị, tác giả chân thành mong đợi dẫn, gợi ý, trao đổi, phê bình nhà khoa học để mở rộng thêm đƣờng học hỏi; hân hạnh niềm khích lệ q báu vơ có ý nghĩa tác giả khơng để hoàn thiện Luận văn Thành phố Hồ Chí Minh, tháng năm 2008 Tác giả CHƢƠNG TỔNG QUAN VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 1.1.1 “SỔ ĐỎ”, “SỔ HỒNG”: GIẤC MƠ VÀ HIỆN THỰC Những vụ việc bật [1] "Kỷ lục hành dân": 28 lần không xin chữ ký [http://www.vnn.vn, lên mạng ngày 17/05/2005] Báo Lao Động lại phát "kỷ lục" "thủ tục hành dân" Đó trường hợp để làm sổ đỏ, công dân phải tìm lên UBND phường, đi lại lại tới 28 lần ròng rã gần tháng trời, mà kết số tròn trĩnh "Hành" tới số Ngƣời bị "hành" ông Nguyễn Trọng Hiệp - 77 tuổi, sống nhà số phố Lê Đại Hành, phƣờng Lê Đại Hành, Hà Nội Theo tìm hiểu phóng viên, khoảng cuối tháng 1.2005, chấp hành chủ trƣơng Nhà nƣớc việc xúc tiến kê khai xin sổ đỏ, ông Hiệp lên Sở Tài nguyên - Môi trƣờng Nhà đất Hà Nội để hỏi thủ tục Sau đó, ơng đƣợc cán hƣớng dẫn: Vì nhà ơng nằm diện sách nên ơng phải có "hồ sơ cấp giấy chứng nhận nhà sách", gồm có giấy tờ liên quan, quan trọng "đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (QSHNƠ) quyền sử dụng đất (QSDĐƠ)", "giấy khai nhận di sản thừa kế" có chữ ký UBND phƣờng xác nhận "khơng có tranh chấp" Cịn cơng đoạn tiếp theo, cán sở nghiên cứu, giải Ngỡ việc nhƣ rõ ràng, đơn giản, ngày 1.2 (trƣớc Tết Nguyên đán Ất Dậu), ông Hiệp lập xong hồ sơ lên phƣờng xin chữ ký Bà chủ tịch phƣờng yêu cầu ông gặp ơng Trần Quốc Long - cán địa Ông Long hẹn ông Hiệp ngày để giải quyết, nhƣng sau lại khất lần ơng Hiệp với nhiều lý cá nhân khác Khi Tết Nguyên đán tới, ông Long lại hẹn sau Tết giải Nhận thấy có điều khơng ổn, ơng Hiệp tỉ mỉ ghi lại lần đƣợc phƣờng hẹn vào lịch Trong thời gian chờ đợi giải quyết, ông Long lại tiếp tục yêu cầu ông Hiệp nộp bổ sung số tài liệu nhƣ thi hành án giải tranh chấp (vì trƣớc nhà ơng Hiệp có tranh chấp đƣợc tồ án xử thắng kiện), tờ công chứng di chúc, yêu cầu ông Hiệp phải lấy xác nhận gia đình liền kề khơng có tranh chấp (?) Hết kiên nhẫn Ngày 14/3, ơng lên phƣờng tới lúc phƣờng chịu xác nhận cho ông vào "bản khai quyền thừa kế QSHNƠ, cơng trình QSDĐƠ khn viên" diện tích ơng khơng có tranh chấp, khơng có đơn thƣ khiếu kiện Nhƣng lạ điều phƣờng không chịu ký vào "đơn xin cấp giấy chứng nhận QSHNƠ QSDĐƠ" cho ông Hiệp, nội dung không khác so với "bản khai quyền thừa kế " (?), xác nhận diện tích ơng Hiệp khơng có tranh chấp Trong thời gian này, cán địa phƣờng cịn u cầu ơng Hiệp lên quận, lên thành phố để hỏi hỏi lại thủ tục, yêu cầu cung cấp thêm nhiều giấy tờ (không cần thiết), yêu cầu ông phải giải trình thêm nhiều vấn đề khác Đến ngày 21/4, sau gần tháng với 28 lần lên UBND phƣờng để xin chữ ký mà khơng có kết quả, ơng già 77 tuổi với bệnh tật q mệt mỏi khơng cịn đủ kiên nhẫn, buộc phải làm đơn khiếu nại gửi lên cấp thẩm quyền quan báo chí Gặp chúng tơi, ông không kìm xúc: "Trong Đảng Nhà nƣớc ta tìm cách để đơn giản hố quy trình, đẩy nhanh tiến độ cấp sổ đỏ theo quy chế cửa, khơng hiểu UBND phƣờng Lê Đại Hành cố tình vịng vèo, đƣa đẩy tơi chữ ký Tơi thực hết kiên nhẫn" Trong buổi làm việc với phóng viên, ơng Trần Quốc Long cán địa phƣờng Lê Đại Hành cho biết hồ sơ ông Hiệp tƣơng đối đầy đủ, nhiên số chi tiết chƣa khớp nên phƣờng phải giữ lại để xác minh (!?!) Ông Long cho biết hồ sơ ơng Hiệp khai có sai lệch diện tích nhà nên phải chờ xác minh, nhiên, điều này, ông Hiệp giải trình rõ phiếu trả lời gửi cho phƣờng ngày 29.3, ông Long đọc chƣa Ngồi ra, theo ơng Long, ngun nhân khác dẫn đến việc hồ sơ ông Hiệp bị kéo dài tới ông Hiệp chƣa xin đƣợc chữ ký hộ liền kề khẳng định khơng có tranh chấp diện tích nhà mà ông xin cấp sổ đỏ Tuy vậy, hình nhƣ ông Long qn trƣớc đó, ngày 6.3, ơng Hiệp nộp tờ "đơn xin xác nhận" có chữ ký hộ gia đình liền kề với nhà ơng Hiệp khẳng định khơng có thắc mắc, khiếu kiện với ơng Hiệp thân bà chủ tịch phƣờng ký xác nhận vào đơn Vậy là, với lý "khá vu vơ" mà cán địa phƣờng Lê Đại Hành khơng chịu ký vào hồ sơ hồn tồn hợp lệ ông Hiệp Phải ngƣời ta coi thủ tục hành để "hành dân chính" Kiều Minh [2] Sổ đỏ chƣa đủ lại thêm sổ hồng [VietnamNet, Thứ bảy, 17/6/2006] Ngày 1/7/2006, Luật Nhà có hiệu lực, nội dung đƣợc ý thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Theo quy định, hồ sơ xin cấp mẫu giấy chứng nhận Bộ Xây dựng ban hành Dự thảo Nghị định hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà nêu rõ trƣờng hợp Nhà nƣớc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Thứ nhất, chủ sở hữu nhà đồng thời chủ sử dụng đất chủ sở hữu hộ nhà chung cƣ; thứ hai chủ sở hữu nhà không đồng thời chủ sử dụng đất Trên giấy thể thông tin nhƣ trạng nhà (diện tích, tầng cao, kết cấu chính), diện tích đất, tên chủ sở hữu Bộ Xây dựng có trách nhiệm in ấn phát hành Giấy chứng XÉT THẤY: Sau nghiên cứu hồ sơ vụ án, qua thẩm tra chứng công khai phiên tòa vào kết tranh luận Hội đồng xét xử nhận định: I/ Về hình thức:Đơn kháng cáo bà Nguyễn Thị Hai, ơng Nguyễn Văn Cua bà Châu Ngọc Ẩn làm thời hạn luật định hợp lệ nên chấp nhận II/ Về nội dung: Nguồn gốc diện tích đất 7.956m thuộc 330, 331, 332, 333 tờ đồ số xã Bình Trị Đơng, Bình Chánh (nay phƣờng Bình Trị Đơng A, Bình Tân) bà Nguyễn Thị Hai thuê mƣớn để canh tác từ năm 1962 Sau giải phóng bà Hai gia đình tiếp tục sử dụng phần đất này, theo giấy chứng nhận đăng ký nhân thƣờng trú hộ bà Nguyễn thị Hai làm chủ hộ vào thời điểm tháng 01/1976 hộ gồm nhân khẩu: Bà Nguyễn Thị Hai, ông Lê Văn Lùng, bà Lê Thị Lũng, bà Đỗ Thị Lan Lê Thành Linh đăng ký năm 1978, Lê Tấn Lƣu đăng ký năm 1980 Lê Tấn Lực đăng ký năm 1982 Vào năm 1978, toàn phần đất bà Hai thuê mƣớn đƣợc đƣa vào tập đồn sản xuất Theo trình bày bà Lan, ông Lùng nhƣ công văn trả lời số 749/UB-TNMT ngày 27/3/2006 Ủy ban nhân dân quận Bình Tân thành phố Hồ Chí Minh vào năm 1983 tập đồn sản xuất khơng cịn tồn tại, đất đƣợc trả lại cho ngƣời sử dụng trƣớc đây, lúc nhân bà Hai đƣợc tính ngƣời gồm bà Hai, ông Lùng, bà Lan, anh Linh, anh Lƣu suất liệt sĩ chồng bà Hai nên tập đồn xã Bình Trị Đơng, Bình Chánh giao khốn cho bà Nguyễn Thị Hai 7.956m đất Sau nhận đất, gia đình bà Hai trực tiếp canh tác phần đất này; vào năm 1993 1995 bà Hai chủ hộ đăng ký kê khai đứng tên cá nhân giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp theo mẫu thành phố trắng, chữ xanh) Đến năm 2000, theo chủ trƣơng chung Ủy ban nhân dân huyện Bình Chánh đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bà Nguyễn Thị Hai theo mẫu thống Trung Ƣơng (gọi tắt giấy đỏ) có ghi cấp cho hộ bà Nguyễn Thị Hai 89 Xét kháng cáo bị đơn ngƣời có quyền lợi nghĩa vụ liên quan Hội đồng xét xử nhận thấy: Đối với kháng cáo bà Nguyễn Thị Hai: Vào ngày 27/5/2000 Ủy ban nhân dân huyện Bình Chánh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 168/QSDĐ cho hộ bà Nguyễn Thị Hai theo định số 143/QĐ-UBQLĐT ngày 29/4/1995 Tại thời điểm đƣợc cấp giấy bà Hai khơng có khiếu nại đến quyền định hành để yêu cầu điều chỉnh tên bà giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho với tƣ cách cá nhân, sở pháp lý 7.956m đất đƣợc coi nhƣ cấp cho hộ bà Nguyễn Thị Hai Vào ngày 24/12/2000 bà Nguyễn Thị Hai làm hợp đồng chuyển nhƣợng 7.956m2 đất cho ông Nguyễn Văn Cua với giá 384 lƣợng vàng SJC; bà Hai nhận 234 lƣợng vàng SJC, số vàng lại hai bên thỏa thuận cấn trừ vào đất 5.993m2 xã Tân Kiên, Bình Chánh bà Hai nhận chuyển nhƣợng ông Cua Mặc dù hợp đồng chuyển nhƣợng đất bà Hai ông Cua đƣợc Ủy ban nhân dân huyện Bình Chánh phê duyệt ngày 15/3/2001 ông Cua đƣợc đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 168/QSDĐ, nhƣng chuyển nhƣợng bà Nguyễn Thị Hai lại tự ý thực không thông qua ý kiến thành viên hộ gia đình, vi phạm khoản Điều 116; Điều 118 Bộ luật dân (1995) dẫn đến quyền lợi thành viên hộ gia đình khơng đƣợc bảo đảm, thiếu sót quyền địa phƣơng việc phê duyệt hợp đồng chuyển nhƣợng đất bà Hai ông Cua An sơ thẩm không công nhận hủy hợp đồng chuyển nhƣợng đất thuộc 330, 331, 332, 333 tờ đồ số 4, phƣờng Bình Trị Đơng A; quận Bình Tân thành phố Hồ Chí Minh bà Nguyễn Thị Hai ông Nguyễn Văn Cua theo hợp đồng số 180/CN đƣợc Ủy ban nhân dân huyện Bình Chánh phê duyệt ngày 15/3/2001 có cứ, phù hợp với quy định pháp luật Kháng cáo bà Hai xin đƣợc tiếp tục thực hợp đồng chuyển nhƣợng đất với ơng Cua việc chuyển nhƣợng bên 90 hồn thành, ơng Cua nộp thuế trƣớc bạ đầy đủ khơng có sở để chấp nhận Tại phiên tòa phúc thẩm bà Lê Thị Lũng ngƣời đại diện theo ủy quyền bị đơn luật sƣ bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cho bà Nguyễn Thị Hai đề nghị Hội đồng xét xử hủy định án sơ thẩm tịa án cấp sơ thẩm khơng đƣa bà Lũng vào tham gia tố tụng với tƣ cách ngƣời có quyền lợi nghĩa vụ liên quan vụ án vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng, bà Lũng phải có quyền lợi đất 7.956m2 đƣợc cấp đất bà Lũng có tên sổ hộ gia đình Xét, lời trình bày bà Lê Thị Lũng đề nghị luật sƣ phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận thấy vào năm 1980 bà Lũng tham gia lực lƣợng vũ trang địa phƣơng thoát ly gia đình, năm 1988 bà phục viên trở địa phƣơng nhƣng không trực tiếp canh tác đất 7.956m2, năm 1996 bà lập gia đình chuyển nơi khác Tại thời điểm tập đồn giao đất khốn, bà Lũng ngũ, dù lƣu tên sổ hộ gia đình bà Nguyễn Thị Hai nhƣng khơng thuộc đối tƣợng nhân đƣợc nhận đất khoán Đồng thời, biên lấy lời khai lập lúc ngày 22/8/2005 bà Lê Thị Lũng xác nhận: “Tôi tranh chấp phần đất nơng nghiệp diện tích 7.956m thuộc 330, 331, 332, 333 tờ đồ số 4, phƣờng Bình Trị Đơng A, quận Bình Tân Phần đất bà Hai, anh Lùng tranh chấp tịa án giải theo pháp luật, tơi khơng có ý kiến ” (bút lục số 132, 129) Với lý trên, tòa án cấp sơ thẩm không đƣa bà Lũng vào tham gia tố tụng giải vụ án chấp nhận đƣợc; bà Lũng khơng thuộc đối tƣợng đƣợc giao đất từ chối việc đòi quyền lợi phần đất 7.956m2 Vì khai nại bà Lũng ý kiến trình bày luật sƣ phiên tịa khơng có sở để Hội đồng xét xử xem xét hủy án sơ thẩm Đối với kháng cáo ông Nguyễn Văn Cua: Nhƣ nhận định phần trên, thời điểm bà Hai, ông Cua lập hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất phần đất 7.956m đƣợc quyền cấp cho hộ bà Nguyễn Thị Hai, vào ngày 24/12/2000 bà Hai tự ý lập hợp đồng chuyển 91 nhƣợng đất cho ông Cua không đƣợc đồng ý thành viên hộ đƣợc cấp đất Khi phê duyệt hợp đồng chuyển nhƣợng Ủy ban nhân dân huyện Bình Chánh (cũ) chƣa xem xét đầy đủ đến quyền lợi thành viên hộ bà Hai cho phép việc chuyển dịch để ông Nguyễn Văn Cua đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 7.956m sai An sơ thẩm tuyên bố giao dịch dân bà Hai, ông Cua vô hiệu, đồng thời hủy hợp đồng chuyển nhƣợng bên bao gồm hợp đồng chuyển nhƣợng 7.956m2 (theo hợp đồng chuyển nhƣợng đƣợc phê duyệt số 180/CN) hợp đồng chuyển nhƣợng 5.993m đất thuộc 4708 tờ đồ số xã Tân Kiên, Bình Chánh ơng Cua bà Hai phần đất chuyển nhƣợng có liên quan đến giao dịch dân bị vơ hiệu có pháp luật Kháng cáo ông Cua xin đƣợc công nhận hợp đồng việc chuyển nhƣợng bên hồn thành ông đƣợc đứng tên ký hợp đồng chuyển nhƣợng lại cho ngƣời khác theo thủ tục, trình tự pháp luật quy định khơng có sở để chấp nhận Bác kháng cáo ông Nguyễn Văn Cua quan điểm luật sƣ bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cho ơng Cua nội dung Đối với kháng cáo bà Châu Ngọc Ẩn: vào ngày 23/7/2001 ông Nguyễn Văn Cua làm hợp đồng chuyển nhƣợng 7.956m đất cho bà Châu Ngọc Ẩn Tại thời điểm chuyển nhƣợng ông Cua đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đƣợc Ủy ban nhân dân huyện Bình Chánh chấp thuận ngày 28/3/2001 Xét việc ông Cua bà Ẩn có lập hợp đồng tay chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, dù chƣa thông qua quan công chứng có cho phép quyền địa phƣơng nhƣng giao dịch bên sở tình, ông Nguyễn Văn Cua nhận bà Châu Ngọc Ẩn qua lần giao nhận 350 lƣợng vàng SJC Nhƣ phân tích phần trên; xuất phát từ việc giao dịch dân bà Nguyễn Thị Hai ông Nguyễn Văn Cua bị vô hiệu lỗi quyền địa phƣơng việc phê duyệt hợp đồng chuyển nhƣợng dẫn đến quyền sử dụng đất 7.956m2 đƣợc quyền xác lập cho ơng Nguyễn Văn Cua vào ngày 28/3/2001 khơng có hiệu lực mặt pháp lý Bởi lý này, hợp đồng chuyển nhƣợng đất ông Cua bà Ẩn lập ngày 23/7/2001 bị vô hiệu Lỗi trƣờng hợp khách quan, thân ông 92 Cua ngƣời trực tiếp gây thiệt hại cho bà Ẩn cố tình khơng thực hợp đồng; việc phạt tiền cọc nhận (150 lƣợng) thể Điều Điều hợp đồng chuyển nhƣợng đất ngày 23/7/2001 nhƣ ý kiến bà Ẩn luật sƣ bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cho bà Ẩn đƣa phiên tịa khơng có để chấp nhận Bản án sơ thẩm xác định giao dịch dân bà Hai, ông Cua vơ hiệu; thỏa thuận có liên quan đến giao dịch bị vô hiệu; không phát sinh quyền nghĩa vụ bên tham gia giao dịch phù hợp với thực tế diễn tiến việc Tuy nhiên, để hạn chế thiệt hại lý khách quan, định án sơ thẩm nêu rõ trƣờng hợp bà Nguyễn Thị Hai nhận phần diện tích đất đƣợc chia phải tiếp tục việc chuyển nhƣợng cho ông Nguyễn Văn Cua để ông Cua chuyển nhƣợng cho bà Châu Ngọc Ẩn giao cho bà Ẩn 3.392m2 đất thuộc 4708 xã Tân Kiên, Bình Chánh Đây thỏa thuận, thể tự nguyện bên tham gia giao dịch Sau án có hiệu lực pháp luật bà Hai, ông Cua phải thực thỏa thuận nhằm giảm thiểu thiệt hại cho ngƣời thứ ba quan hệ giao dịch tình bà Ẩn có yêu cầu tiếp tục thực hợp đồng Đối với phần diện tích đất tịa án cấp sơ thẩm định cho bà Nguyễn Thị Hai đƣợc hƣởng 2.652m ông Lê Văn Lùng, bà Đỗ Thị Lan đƣợc hƣởng 5.304m2 Mặc dù bên đƣơng khơng có kháng cáo án không bị kháng nghị phần Song, Hội đồng xét xử xét thấy việc tòa án cấp sơ thẩm xác định đất 7.956m thuộc hộ bà Nguyễn Thị Hai; suất nhân đƣợc nhận đất khốn nhƣ nguồn gốc ban đầu có quyền lợi ngang đất; bà Nguyễn Thị Hai phần đƣợc chia đƣợc nhận phần đất suất liệt sĩ (chồng bà) diện tích 2.652m2; ơng Lê Văn Lùng, bà Đỗ Thị Lan đƣợc nhận 5.304m2 đƣợc chia theo tỷ lệ bảo đảm quyền lợi bên Tuy nhiên, phần định án sơ thẩm lại không phân định rõ bà Hai đƣợc quyền sử dụng 2.652m2 đất thuộc vị trí nào, đƣợc cắt chia diện tích số 330, 331 Tƣơng tự, ông Lùng, Lan ngồi hai 332, 333, đƣợc chia ơng bà đƣợc nhận đất diện tích bao nhiêu, tiếp giáp với thuộc 330, 331 tờ đồ số phƣờng Bình Trị Đơng A Rõ ràng, việc phân định chƣa cụ thể nhƣ khó khăn cho 93 khâu thi hành án sau Hội đồng xét xử xét thấy cần thiết phải sửa phần định án sơ thẩm theo hƣớng: Vẫn chấp nhận yêu cầu khởi kiện nguyên đơn việc xin hủy hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất chia đất cho thành viên thuộc hộ gia đình; chấp nhận phần chia cho bà Nguyễn Thị Hai 2.652m 2; ông Lê Văn Lùng bà Đỗ Thị Lan 5.304m2 đất 7.956m2 thuộc tờ đồ số nhƣng giao quyền địa phƣơng phƣờng Bình Trị Đơng A, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh cho tiến hành đo đạc lại phần diện tích đất đƣợc chia bên, phối hợp với quan chức lập họa đồ vị trí, xác định cụ thể ranh đất bà Hai, ông Lùng bà Lan thuộc 330, 331, 332, 333 tờ đồ số phƣờng Bình Trị Đơng, quận Bình Tân theo hƣớng dẫn Điều 1, Điều định số 830/QĐ-UB ngày 22/02/2002 Ủy ban nhân dân huyện Bình Chánh (cũ) Thành phố Hồ Chí Minh để bên đƣơng có sở xin hợp thức hố phần đất đƣợc chia sau án có hiệu lực pháp luật An phí: bên đƣơng khơng phải chịu án phí dân phúc thẩm Bởi lẽ trên, QUYẾT ĐỊNH: - Căn vào khoản Điều 275; khoản Điều 132 Bộ luật Tố tụng dân -Căn Thông tƣ liên tịch số 01/TTLT ngày 12/6/1997 Tòa án nhân dân Tối cao, Viện kiểm sát nhân dân Tối cao, Bộ tƣ pháp, Bộ Tài Chính hƣớng dẫn thi hành việc xét xử thi hành án tài sản -Ap dụng Điều 116, Điều 118, Điều 238, Điều 693, Điều 697, Điều 705 Bộ luật dân (1995) Xử: Về hình thức: Chấp nhận đơn kháng cáo làm hạn luật định bà Nguyễn Thị Hai, ông Nguyễn Văn Cua, bà Châu Ngọc Ẩn 94 Về nội dung: Không chấp nhận kháng cáo bà Nguyễn Thị Hai, ông Nguyễn Văn Cua, bà Châu Ngọc Ẩn; Sửa phần định án sơ thẩm nội dung đo đạc, xác định cụ thể ranh đất bên đƣợc chia -Chấp nhận yêu cầu khởi kiện ông Lê Văn Lùng, bà Đỗ Thị Lan xin hủy hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất chia đất cho thành viên hộ gia đình -Hủy hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng 7.956m đất theo hợp đồng chuyển nhƣợng số 180/CN đƣợc Ủy ban nhân dân huyện Bình Chánh phê duyệt ngày 15/3/2001 bà Nguyễn Thị Hai ông Nguyễn Văn Cua -Hủy hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng 7.956m đất ông Nguyễn Văn Cua bà Châu Ngọc Ẩn lập ngày 23/7/2001 -Hủy hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng 5.993m đất thuộc 4708 tờ đồ số xã Tân Kiên, huyện Bình Chánh đƣợc xác lập ngày 10/11/2001 ơng Nguyễn Văn Cua bà Nguyễn Thị Hai Kiến nghị Ủy ban nhân dân quận Bình Tân Thành phố Hồ Chí Minh thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 168/QSDĐ Ủy ban nhân dân huyện Bình Chánh (cũ) cấp cho hộ bà Nguyễn Thị Hai vào ngày 27/5/2000 Giấy chứng nhận đƣợc chuyển tên cho ông Nguyễn Văn Cua theo hợp đồng chuyển nhƣợng số 180/CN đƣợc Ủy ban nhân dân huyện Bình Chánh phê duyệt việc chuyển nhƣợng sai ghi ngày 15/3/2001 -Buộc bà Nguyễn Thị Hai chia đất cho thành viên hộ Phần ông Lê Văn Lùng, bà Đỗ Thị Lan đƣợc chia 5.304m 2; phần bà Nguyễn Thị Hai đƣợc chia 2.652m2 95 -Buộc bà Nguyễn Thị Hai phải trả lại cho ông Nguyễn Văn Cua 384 lƣợng vàng SJC 01 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 209/QSDĐ/2001 cấp ngày 04/6/2001 đứng tên ông Nguyễn Văn Cua -Buộc ông Nguyễn Văn Cua phải trả lại cho bà Châu Ngọc Ẩn 350 lƣợng vàng SJC -Không chấp nhận kháng cáo bà Nguyễn Thị Hai ông Nguyễn Văn Cua xin tiếp tục thực hợp đồng chuyển nhƣợng đất ký ngày 24/12/2000, đƣợc Ủy ban nhân dân huyện Bình Chánh phê duyệt ngày 15/3/2001 -Khơng chấp nhận kháng cáo bà Châu Ngọc Ẩn yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất hợp lệ bà Nguyễn Thị Hai ông Nguyễn Văn Cua hợp đồng chuyển nhƣợng đất ông Cua với bà hợp lệ địi ơng Nguyễn Văn Cua chịu khoản tiền phạt cọc vi phạm hợp đồng chuyển nhƣợng ký ngày 23/7/2001, khoản tiền trƣợt giá đất số vàng ông Cua nhận Giao Ủy ban nhân dân phƣơng Bình Trị Đơng A, quận Bình Tân Thành phố Hồ Chí Minh cho tiến hành đo đạc, phối hợp với quan chức tiến hành lập họa đồ vị trí, xác định cụ thể ranh giới đất đƣợc chia phần diện tích đất bà Nguyễn Thị Hai đƣợc chia 2.652m thuộc 330, 331 tờ đồ số diện tích đất ông Lê Văn Lùng, bà Đỗ Thị Lan đƣợc chia 5.304m2 thuộc 330, 331, 332, 333 tờ đồ số phƣờng Bình Trị Đơng A, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh để có cho bà Hai, ông Lùng bà Lan đăng ký kê khai, xác lập quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Việc phân chia đất, giao nhận vàng bên: bà Hai, ông Cua, bà Ẩn đƣợc tiến hành sau án có hiệu lực pháp luật Thi hành việc giao nhận vàng Thi hành án dân quận Bình Tân Thành phố Hồ Chí Minh Về án phí sơ thẩm: Ơng Lê Văn Lùng, bà Đỗ Thị Lan phải chịu 20.130.000đồng án phí dân sơ thẩm, đƣợc trừ vào tiền tạm ứng án phí 96 4.652.000đồng theo biên lai thu số 034093 ngày 18/2/2003 Thi hành án dân huyện Bình Chánh Ơng Lùng, bà Lan cịn phải nộp thêm số tiền 15.478.000đồng Miễn án phí dân sơ thẩm cho bà Nguyễn Thị Hai Ông Nguyễn Văn Cua phải chịu 29.905.000đồng án phí dân sơ thẩm đƣợc trừ vào tiền tạm ứng án phí đãnộp 15.093.000đồng theo biên lai thu số 003676 ngày 12/5/2005 Thi hành án dân quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh ơng Cua cịn phải nộp thêm số tiền 14.812.000đồng Hồn tiền tạm ứng án phí cho bà Châu Ngọc Ẩn 14.935.000đồng theo biên lai thu số 003696 ngày 19/5/2005 Thi hành án dân quận Bình Tân Thành phố Hồ Chí Minh An phí dân phúc thẩm: Các bên đƣơng khơng phải chịu án phí dân phúc thẩm Hồn lại tiền tạm ứng án phí kháng cáo cho ông Nguyễn Văn Cua bà Châu Ngọc Ẩn theo biên lai thu tiền số 003911, 003907 ngày 05/10/2005 Thi hành án dân quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh Các phần định khác án sơ thẩm khơng có kháng cáo, không bị kháng nghị phát sinh hiệu lực pháp luật Bản án phúc thẩm có hiệu lực sau tuyên án TM HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM TÒA ÁN NHÂN DÂN TP HCM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Nơi nhận: -TAND TC -VKSND TP HCM -TAND Q.BC -THA Q.BC -Các đƣơng -Lƣu HS VP Đỗ Giang 97 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO I VĂN BẢN PHÁP LUẬT TRONG NƢỚC Bộ luật Dân 2005 Luật Đất đai 2003 Luật Nhà 2005 Nghị định 181/2004/NĐ-CP Nghị định 90/2006/NĐ-CP II VĂN BẢN PHÁP LUẬT NƢỚC NGOÀI Luật đăng ký bất động sản Nhật bản; Luật số 24, ngày 24/02/1899, dịch tiếng Việt, tài liệu phục vụ Ban soạn thảo luật đăng ký bất động sản Việt Nam Luật đăng ký bất động sản Hàn Quốc, dịch tiếng Việt, tài liệu phục vụ Ban soạn thảo luật đăng ký bất động sản Việt Nam Luật đăng ký nhà nƣớc quyền bất động sản giao dịch bất động sản Liên bang Nga,1996, dịch tiếng Việt, tài liệu phục vụ Ban soạn thảo luật đăng ký bất động sản Việt Nam III SÁCH BÁO TRONG NƢỚC Ban soạn thảo Dự án Luật đăng ký bất động sản – Bộ tƣ pháp, Báo cáo thực tiễn áp dụng pháp luật đăng ký bất động sản, Kỷ 98 yếu Hội thảo “Pháp luật đăng ký bất động sản”, Bộ Tƣ pháp tổ chức, 2007, Hà Nội 10 Ban biên tập dự án Luật đăng ký bất động sản, Báo cáo Ban soạn thảo định hƣớng xây dựng dự thảo luật đăng ký bất động sản, Bộ Tƣ pháp, 2008 11 Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, Báo cáo sơ kết nghiên cứu, khảo sát cơng tác địa chính, cơng chứng đăng ký bất động sản Cộng hòa Pháp, Kỷ yếu Hội thảo “Pháp luật đăng ký bất động sản”, Bộ Tƣ pháp tổ chức, 2007, Hà Nội 12 Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, Pháp luật đăng ký bất động sản, Kỷ yếu Hội thảo “Pháp luật đăng ký bất động sản”, Bộ Tƣ pháp tổ chức, 2007, Hà Nội 13 Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, Báo cáo đề dẫn hội thảo “Pháp luật đăng ký bất động sản”, Kỷ yếu Hội thảo “Pháp luật đăng ký bất động sản”, Bộ Tƣ pháp tổ chức, 2007, Hà Nội 14 Nguyễn Duy Cân, Phân tích đánh giá thực trạng mơ hình tổ chức hệ thống quan đăng ký bất động sản, Kỷ yếu Hội thảo “Pháp luật đăng ký bất động sản”, Bộ Tƣ pháp tổ chức, 2007, Hà Nội 15 Nguyễn Sĩ Dũng, Triết lý lập pháp, Tạp chí nghiên cứu lập pháp, số 6, 2003 16 Nguyễn Ngọc Điện, Mối quan hệ đăng ký bất động sản xác lập quyền bất động sản, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 12/2006 99 17 Hồ Quang Huy, Đăng ký bất động sản vấn đề xác lập, công nhận quyền liên quan đến bất động sản, Kỷ yếu Hội thảo “Pháp luật đăng ký bất động sản”, Bộ Tƣ pháp tổ chức, 2007, Hà Nội 18 Trần Quang Huy Phạm Xuân Hoàng, Quyền sử dụng đất thị trƣờng bất động sản Việt Nam, Nxb.Tƣ pháp, 2004 19 Phạm Xn Hồng, Bàn vai trị đại diện chủ sở hữu quản lý đất đai nhà nƣớc ta nay, kỷ yếu Hội nghị khoa học “Địa lý- Địa chính”, Trƣờng đại học khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội, 2006 20 Phạm Xn Hồng, “Đi tìm triết lý sổ đỏ”, kỷ yếu Hội thảo khoa học “Địa với thị trƣờng bất động sản: Lý luận thực tiễn Việt Nam”, Viện nghiên cứu Địa chính, Bộ Tài nguyên Môi trƣờng, 2006 21 Nguyễn Thu Hằng, Thực trạng hệ thống quan đăng ký bất động sản đề xuất phƣơng hƣớng hoàn thiện, Kỷ yếu Hội thảo “Pháp luật đăng ký bất động sản”, Bộ Tƣ pháp tổ chức, 2007, Hà Nội 22 Ngô Trọng Khanh, Tình hình đăng ký quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Hà Nội, Kỷ yếu Hội thảo “Pháp luật đăng ký bất động sản”, Bộ Tƣ pháp tổ chức, 2007, Hà Nội 23 Matsumoto Tsuneo, Khái quát pháp luật bất động sản Luật đăng ký bất động sản Nhật Bản, Kỷ yếu Hội thảo “Pháp luật đăng ký bất động sản”, Bộ Tƣ pháp tổ chức, 2007, Hà Nội 100 24 Phạm Duy Nghĩa, Bài giảng pháp luật tài sản, Khóa đào tạo cao cấp Luật (Chƣơng trình giảng dạy Fulbright), Tp Hồ Chí minh, 2005, tải từ website: http://www.fetp.edu.vn 25 Phạm Duy Nghĩa, Chuyên khảo Luật Kinh tế, Nxb Đại học Quốc gia Hà Nội, 2004 26 Phạm Duy Nghĩa, Đỏ hồng xanh: sắc màu gian truân trƣớc bạ, tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, 2006 27 Phạm Duy Nghĩa, Quyền sử dụng đất thị trƣờng bất động sản, Nhà nƣớc Pháp luật, số 10/2003 28 Phạm Duy Nghĩa,Cơ sở pháp luật kinh tế Việt Nam kinh tế phát triển bền vững tồn cầu hóa, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội, 2003 29 Đặng Trƣờng Sơn, Pháp luật đăng ký bất động sản điều kiện kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa, Kỷ yếu Hội thảo “Pháp luật đăng ký bất động sản”, Bộ Tƣ pháp tổ chức, 2007, Hà Nội 30 Nguyễn Đăng Sơn, Đăng ký bất động sản, Kỷ yếu Hội thảo “Pháp luật đăng ký bất động sản”, Bộ Tƣ pháp tổ chức, 2007, Hà Nội 31 Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh, án Bản án số 454/2006/DSPT, ngày 11/5/2006 32 Nguyễn Thị Cẩm Vân, Thực trạng pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất, Kỷ yếu Hội thảo “Pháp luật đăng ký bất động sản”, Bộ Tƣ pháp tổ chức, 2007, Hà Nội 33 VCCI, Bản tin môi trƣờng kinh doanh, số 12/2005 101 34 "Sổ đỏ”: tiền phiền! Tuổi trẻ, thứ Tƣ, 07/11/2007 IV SÁCH BÁO NƢỚC NGOÀI TIẾNG ANH 35 Denise Hare, The origins and influence of Land Rights in Vietnam, Development Policy Review, 2008 36 Cadastre, the free encyclopedia, Wikipedia.org, cập nhật 15 tháng năm 2008 37 Deeds registration, the free encyclopedia, Wikipedia.org, cập nhật 15 tháng năm 2008 38 Land Registration, the free encyclopedia, Wikipedia.org, cập nhật 15 tháng năm 2008 39 Recorder of deeds, the free encyclopedia, Wikipedia.org, cập nhật 15 tháng năm 2008 40 The Torrens title system, the free encyclopedia, Wikipedia.org, cập nhật 15 tháng năm 2008 41 The English system, the free encyclopedia, Wikipedia.org, cập nhật 15 tháng năm 2008 TIẾNG PHÁP 42 André Maurin, Le cadastre en France – Histoire et Rénovation, Centre national de recherches scientifiques, 1990 V CÁC TRANG WEB 43 http://vnexpress.net 102 44 http://thanhnien.com.vn 45 http://tuoitre.com.vn 46 http://VietnamNet.com.vn 47 http://Wikipedia.org 103