Thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản ở việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT TRẦN NGỌC TÚ THỐNG NHẤT PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Chuyên ngành : Luật kinh tế Mã số : 60 38 50 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Thúy Hiền Hà nội - 2007 MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục MỞ ĐẦU Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN CỦA VIỆC THỐNG NHẤT PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 1.1 Khái quát chung pháp luật đăng ký bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.2 Đăng ký bất động sản 10 1.1.3 Các hệ thống đăng ký bất động sản 17 1.2 Một số quan niệm nguyên tắc thống pháp luật 20 1.3 Tiền đề kinh tế xã hội để thống pháp luật đăng ký bất động sản 24 1.3.1 Tiền đề kinh tế - xã hội, yêu cầu xu hướng phát triển hệ thống pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam trình hội nhập 24 1.3.2 Chính sách pháp luật - sở để hoàn thiện hệ thống pháp luật đăng ký bất động sản 27 Pháp luật đăng ký bất động sản lịch sử 29 1.4.1 Pháp luật đăng ký bất động sản thời kỳ phong kiến 29 1.4.2 Pháp luật đăng ký bất động sản thời kỳ Pháp thuộc 34 1.4 1.4.3 Pháp luật đăng ký bất động sản từ năm 1945 đến trước năm 2003 37 Kinh nghiệm xây dựng pháp luật đăng ký bất động sản số nước giới 45 1.5 1.5.1 Pháp luật đăng ký bất động sản Nhật Bản 45 1.5.2 Pháp luật đăng ký bất động sản Hàn Quốc 47 1.5.3 Pháp luật đăng ký bất động sản Canada 50 1.5.4 Pháp luật đăng ký bất động sản Anh 52 1.5.5 Một số nhận xét, đánh giá pháp luật đăng ký bất động sản nước 54 Chương 2: THỰC TRẠNG VỀ TÍNH THỐNG NHẤT CỦA PHÁP LUẬT 56 ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 2.1 Pháp luật đăng ký bất động sản hành 56 2.1.1 Pháp luật đăng ký đất đai 56 2.1.2 Pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng 62 2.1.3 Pháp luật đăng ký quyền sử dụng rừng quyền sở hữu rừng sản xuất rừng trồng 69 Tính thiếu thống pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam 71 2.2.1 Sự thiếu thống quy định hành đăng ký bất động sản 72 2.2.2 Sự phân tán quan đăng ký bất động sản 77 2.2 2.3 Ảnh hưởng phân tán pháp luật đăng ký bất động sản thực tiễn 2.3.1 Công tác đăng ký bất động sản 79 79 2.3.2 Cung cấp thông tin tình trạng pháp lý bất động sản 84 2.3.3 Tranh chấp giải tranh chấp bất động sản 86 Chương 3: PHƢƠNG HƢỚNG CƠ BẢN NHẰM THỐNG NHẤT PHÁP 91 LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 3.1 Yêu cầu lý luận thực tiễn việc thống pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam 91 3.2 Phương hướng giải pháp thống pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam 93 3.2.1 Cần ban hành đạo luật chung điều chỉnh tổng thể, đồng bộ, thống công tác đăng ký bất động sản 93 3.2.2 Thống quan quản lý nhà nước đăng ký bất động sản 95 3.2.3 Tách bạch hoạt động đăng ký bất động sản với hoạt động quản lý mặt trạng, kỹ thuật bất động sản, đồng thời xây dựng chế phối hợp, trao đổi thông tin quan thực chức 96 3.2.4 Hình thành hệ thống hồ sơ pháp lý thống loại bất động sản quan quản lý để đáp ứng yêu cầu hoạt động phát triển thị trường bất động sản 97 3.2.5 Hạn chế can thiệp quan hành vào thủ tục xác lập quyền dân bất động sản người dân 98 3.2.6 Xác định thẩm quyền đăng ký bất động sản theo tiêu chí thẩm quyền theo địa hạt 99 KẾT LUẬN 101 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 103 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc thực đề tài Tháng 7/2005, dự thảo Luật Đăng ký bất động sản trình lên quan chức đưa công luận Nội dung đổi dự thảo việc quy định gộp hai loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (gọi sổ đỏ) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (gọi sổ hồng) vào làm Giấy đăng ký bất động sản (báo chí gọi giấy xanh) Đồng thời, có hệ thống quan đăng ký bất động sản tập trung, thống nhất, khắc phục bất cập Tuy nhiên, sau dự thảo Luật vấp phải ý kiến phản đối liệt Như Công văn số 1119/BXD-QLN Bộ Xây dựng Thứ trưởng Tống Văn Nga ký, có nêu: "Thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, cấp Giấy chứng nhận đăng ký bất động sản không phù hợp với thực tế, trái với quy định pháp luật hành gây nhiều phức tạp" Tiếp đó, qua nhiều phiên họp Ủy ban Thường vụ Quốc hội, ý kiến không đồng tình với nội dung dự thảo Nhất quan điểm Ủy ban Pháp luật Quốc hội khác với quan điểm Chính phủ Vì vậy, kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa XI (tháng 10/2005), Chính phủ đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội chấp thuận rút dự thảo Luật khỏi chương trình xây dựng luật để tiếp tục nghiên cứu, làm rõ vấn đề đặt lý luận thực tiễn Như vậy, việc đổi tổ chức hoạt động đăng ký bất động sản nước ta vấn đề thời bỏ ngỏ, nhiều nội dung cần làm rõ sở lý luận thực tiễn Về sở thực tiễn: Việc đăng ký bất động sản có ý nghĩa quan trọng, cần thiết nhằm đảm bảo sở pháp lý cho việc xác định trạng lý lịch pháp lý bất động sản Thông qua công tác đăng ký, quan nhà nước có thẩm quyền xác định trạng (vị trí, kết cấu, đặc điểm), quản lý biến động mặt pháp lý bất động sản Đăng ký bất động sản sở pháp lý để Nhà nước công nhận bảo vệ quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản, đồng thời số liệu quan trọng để Nhà nước thực nhiệm vụ quản lý bất động sản mặt khai thác, sử dụng bất động sản Thông qua hệ thống đăng ký bất động sản, giao dịch thị trường bất động sản công khai, minh bạch Với việc thông tin sổ đăng ký bất động sản công khai công chúng dễ dàng tìm hiểu biết đầy đủ, xác thông tin bất động sản, từ có đầy đủ sở để xem xét, định việc tham gia giao dịch dân sự, kinh tế liên quan đến bất động sản Thời điểm đăng ký để xác định thứ tự ưu tiên bên có quyền trường hợp bất động sản đối tượng nhiều giao dịch thị trường bất động sản Tuy nhiên, hệ thống văn quy phạm pháp luật đăng ký bất động sản chưa đầy đủ, toàn diện, quy định chưa rõ ràng, đồng Theo quy định khoản Điều 48 Luật Đất đai năm 2003 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004), chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất "phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định pháp luật đăng ký bất động sản" chưa có Luật Đăng ký bất động sản, có quy định đăng ký đất đai theo Luật Đất đai, đăng ký quyền sở hữu nhà theo Luật Nhà năm 2005, đăng ký quyền sở hữu công trình xây dựng theo Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 Chính phủ việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng Nhìn chung, quy định đăng ký chưa bao quát hết vấn đề cần thiết, chưa bảo đảm thông tin pháp lý phục vụ cho loại bất động sản tham gia vào thị trường Trong đó, tài sản gắn liền với đất khác chưa có quy định đăng ký Tổ chức hoạt động đăng ký bất động sản nhiều vướng mắc, cụ thể như: quan đăng ký bất động sản tổ chức phân tán, thẩm quyền bị chia cắt theo địa giới hành chính, hoạt động đăng ký bất động sản triển khai chậm (ví dụ: cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị theo Nghị định số 60/NĐ-CP đạt khoảng 25%); nhiều loại bất động sản chưa tổ chức đăng ký thực tế (công trình xây dựng…) Về mặt lý luận: Bổ sung làm rõ vấn đề lý luận liên quan đến việc thống pháp luật đăng ký bất động sản Hiện nay, khoa học pháp lý tồn không khoảng trống, vấn đề chưa rõ ràng đăng ký giao dịch liên quan đến bất động sản điều kiện kinh tế thị trường Liên quan đến việc thống pháp luật đăng ký bất động sản, tồn số vấn đề cần làm rõ như: Các nguyên tắc đăng ký bất động sản; khái niệm đăng ký bất động sản; tiền đề kinh tế xã hội để thống pháp luật đăng ký bất động sản Bên cạnh đó, điều kiện thừa nhận chế độ sở hữu toàn dân đất đai, cần phân tích so sánh chế độ đăng ký bất động sản Việt Nam với quốc gia công nhận quyền sở hữu tư nhân đất đai Từ sở trên, tác giả luận văn chọn đề tài "Thống pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam" nhằm hướng tới giải mặt lý luận mâu thuẫn bất cập pháp luật đăng ký bất động sản hành, đồng thời từ yêu cầu thực tiễn cố gắng làm rõ cần thiết tính tất yếu việc thống pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam, góp phần tạo khung pháp luật chặt chẽ, ổn định khoa học để điều chỉnh cách hiệu quả, thúc đẩy phát triển giao dịch bất động sản xã hội Tình hình nghiên cứu đề tài Pháp luật đăng k‎ý bất động sản vấn đề nhiều nhà nghiên cứu quan tâm giác độ khác Một số công trình nghiên cứu lý luận thực tiễn xung quanh pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam kể đến sau: "Cơ sở lý luận thực tiễn chế độ đăng ký bất động sản Việt Nam", đề tài khoa học Bộ Tư pháp năm 2005 nhằm xây dựng Dự thảo Luật Đăng ký bất động sản; "Đăng ký bất động sản, thực tiễn phương hướng hoàn thiện", Luận văn thạc sĩ luật học Phạm Kim Hiền, năm 2001 Ngoài ra, có số công trình nghiên cứu khoa học có liên quan đến phần lĩnh vực đăng ký bất động sản như: "Quản lý nhà nước đất đai thực trạng giải pháp", Luận văn thạc sĩ luật học Nguyễn Thị Dung, năm 1998; "Một số vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo qui định pháp luật Việt Nam", Luận văn thạc sĩ luật học Nguyễn Thị Thu Thủy, năm 2004; "Các vấn đề pháp lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất", Luận văn thạc sĩ luật học Nguyễn Quang Học, năm 2004 Tuy nhiên, công trình nghiên cứu đến có nhiều vấn đề chưa cập nhật với thực tiễn xây dựng thực thi pháp luật thời gian qua, đồng thời chưa có đề tài mang tính trực tiếp chuyên sâu nhằm đưa sở lý luận thực tiễn để tìm kiếm giải pháp thống toàn pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam chỉnh thể Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích: Việc nghiên cứu đề tài nhằm mục đích làm rõ sở khoa học, l‎ý luận thực tiễn việc thống pháp luật hành đăng ký bất động sản Việt Nam quan điểm hài hòa điều kiện kinh tế - xã hội xu hướng hội nhập Nhiệm vụ: Với mục đích nêu trên, nhiệm vụ nghiên cứu đề tài xác định là: Thứ nhất, làm rõ sở khoa học lý luận, tiền đề kinh tế - xã hội cho việc thống pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam điều kiện trì chế độ sở hữu toàn dân đất đai Thứ hai, phân tích, đánh giá pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam qua thời kỳ, thực trạng tính thống pháp luật đăng ký bất động sản hành Thứ ba, so sánh pháp luật thực trạng hoạt động đăng ký bất động sản số quốc gia có điều kiện kinh tế - xã hội gần gũi với Việt Nam, qua đúc rút kinh nghiệm bổ ích làm sở để đưa giải pháp thống pháp luật đăng ký bất động sản nước ta, bảo đảm tính hội nhập quốc tế Thứ tư, kiến nghị phương hướng nhằm thống pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Với mục đích nội dung nghiên cứu rộng, tổng quát đề tài, giới hạn quy mô thời gian cho phép luận văn thạc sĩ luật học, người nghiên cứu tập trung nghiên cứu quy định pháp luật tổ chức hoạt động đăng ký bất động sản Việt Nam Phƣơng pháp nghiên cứu Đề tài thực sở phương pháp luận vật biện chứng chủ nghĩa Mác - Lênin phương pháp nghiên cứu sau đây: - Phương pháp vật lịch sử: Tiến hành nghiên cứu sở trình hình thành, phát triển pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam - Phương pháp phân tích, so sánh, tổng hợp: Đây phương pháp quan trọng sử dụng chủ yếu trình thực luận văn - Phương pháp nghiên cứu thực tiễn: Sưu tầm phân tích vụ việc thực tiễn có liên quan để làm rõ thực trạng tính thống pháp luật đăng ký bất động sản 6 Những đóng góp mặt lý luận thực tiễn luận văn Đây luận văn thạc sĩ tiếp cận vấn đề đăng k‎ý bất động sản bình diện rộng tổng thể nhằm thống pháp luật đăng k‎ý bất động sản mô hình pháp lý Những đóng góp khoa học luận văn thể nội dung sau: Phân tích làm rõ cần thiết thống pháp luật đăng ký‎ bất động sản Phân tích thực trạng tính thống pháp luật đăng ký bất động sản Phân tích sở lý luận tiền đề kinh tế - xã hội việc thống pháp luật đăng k‎ý bất động sản Việt Nam Phân tích mô hình kinh nghiệm xây dựng pháp luật đăng ký bất động sản số nước giới Kiến nghị phương hướng giải pháp cụ thể cho việc thống pháp luật đăng ký bất động sản sở phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội Việt Nam xu hướng phát triển chung pháp luật quốc tế Nội dung kết nghiên cứu luận văn tài liệu tham khảo hữu ích cho việc nghiên cứu lý luận, học tập giảng dạy khoa học pháp lý đăng ký bất động sản Ngoài ra, quan điểm kiến nghị luận văn có ý nghĩa thiết thực trình hoàn thiện pháp luật đăng ký bất động sản, cụ thể việc xây dựng Luật Đăng ký bất động sản Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận việc thống pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam Chương 2: Thực trạng tính thống pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam Chương 3: Phương hướng nhằm thống pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN CỦA VIỆC THỐNG NHẤT PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 1.1 KHÁI QUÁT CHUNG PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái niệm bất động sản Bộ luật Dân năm 2005 có quy định: "Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ trị giá tiền quyền tài sản." Trong đó, "vật" coi tài sản phải thỏa mãn ba điều kiện: phận giới vật chất, có lợi ích cho người vật người kiểm soát Tiền loại hàng hóa đặc biệt, có chức dùng để trao đổi, đại diện cho giá trị thực hàng hóa, coi tài sản Các quyền tài sản coi tài sản, đáp ứng yêu cầu trị giá tiền chuyển giao giao lưu dân Sự phân loại tài sản khoa học pháp lý đa dạng Tài sản phân loại dựa nhiều khác Tuy nhiên, khoa học pháp lý đại, tài sản nói chung tồn hai hình thức bản: tài sản hữu hình tài sản vô hình Căn vào tính chất không di dời tài sản, pháp luật có phân chia tài sản thành động sản bất động sản Pháp luật hầu coi phân loại phổ biến Cơ sở cho phân loại dựa vào số tiêu chí mục đích, phương cách sử dụng giá trị tài sản Việc phân loại tài sản thành động sản bất động sản Việt Nam dựa tính chất, tính sử dụng tài sản quy định pháp luật Để phân loại, pháp luật Việt Nam sử dụng phương pháp loại trừ: quy định tài sản bất động sản sau đó, khẳng định "động sản tài sản bất động sản" Điều 174 Bộ luật Dân 2005 quy định: Bất động sản tài sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d) Các tài sản khác pháp luật quy định Động sản tài sản bất động sản [19] Như vậy, đặc trưng để nhận biết bất động sản "gắn liền với đất đai" Đây đặc điểm để phân biệt bất động sản với động sản Bên cạnh việc quy định bất động sản vào thuộc tính "gắn liền với đất đai", pháp luật định tài sản khác coi bất động sản Tuy nhiên, nay, đất đai, nhà công trình xây dựng gắn liền với đất đai bất động sản chủ yếu phổ biến giao lưu dân Pháp luật Việt Nam phân biệt quyền tài sản thành quyền đối vật quyền đối nhân số nước giới Song, hiểu quyền đối vật khoa học pháp lý nói chung Việt Nam có số quyền đối vật bất động sản sau: quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, quyền cầm cố, quyền chấp số quyền khác Trong đó, quyền sở hữu bất động sản quy định có số điểm khác biệt với nước giới Xuất phát từ đặc trưng riêng mà pháp luật có quy định chặt chẽ chế độ sở hữu bất động sản Điều tất yếu để quản lý bảo vệ ổn định giao lưu dân Hiến pháp Việt Nam quy định chế độ sở hữu toàn dân đất đai Bộ luật Dân năm 2005 có quy định hình thức sở hữu, có sở hữu nhà nước Điều dẫn đến việc quy định chế độ pháp lý quyền đất đai có đặc thù Luật Đất đai năm 2003 quy định cho cá nhân có nhiều quyền, có quyền định đoạt quyền sử dụng đất Bên cạnh đó, Nhà nước trao cho cá nhân, tập thể quyền khác để phù hợp với thực tế Ngoài ra, nhà ở, công trình xây dựng tài sản chịu quản lý chặt chẽ pháp luật Các chủ thể muốn xác lập quyền sở hữu nhà phải tuân theo yêu cầu đăng ký thủ tục khác để đảm bảo quản lý Nhà nước Theo pháp luật Việt Nam chủ sở hữu tài sản có ba quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt Một người chủ sở hữu có quyền song không mang tính độc lập mà phụ thuộc vào ý chí chủ sở hữu Thực tế, giao lưu dân sự, việc người chủ sở hữu có quyền chiếm hữu, sử dụng hay định đoạt tài sản người khác điều phổ biến Điều cho thấy việc pháp luật bảo vệ cách thích đáng quyền lợi người chủ sở hữu chuyển giao quyền chiếm hữu, sử dụng hay định đoạt tài sản quan trọng Điển hình quyền sử dụng đất Chính chế độ sở hữu toàn dân đất đai khiến cho việc quy định quyền sử dụng đất có đặc trưng riêng so với quyền sử dụng khác Dù pháp luật nước có chế độ sở hữu khác đất đai, điều phủ nhận là: tất nước coi đất đai bất động sản có vị trí quan trọng Việc sử dụng đất đai phụ thuộc nhiều vào chế độ sở hữu đất Việt Nam số nước xã hội chủ nghĩa khác (như Cu Ba, Trung Quốc) thừa nhận chế độ sở hữu toàn dân đất đai Ngoài hình thức sở hữu nhà nước hình thức sở hữu khác đất đai, đó, Nhà nước chủ thể có quyền định đoạt đất đai Trong đa số trường hợp Nhà nước tự trực tiếp thực quyền sử dụng đất đai mà trao quyền cho chủ thể khác xã hội Chính tượng dẫn đến quy định quyền sử dụng đất có điểm đặc biệt so với quyền sử dụng khái niệm quyền sở hữu tài sản thông thường Nhà nước, thông qua quy định pháp luật, cho phép chủ thể có quyền sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất; quyền bồi thường Nhà nước thu hồi đất (Điều 106 Luật Đất đai) Riêng với bảo lãnh quyền sử dụng đất, đến Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường quy định: "Thế chấp quyền sử dụng đất người thứ ba mà Luật Đất đai gọi bảo lãnh quyền sử dụng đất gọi chung chấp quyền sử dụng đất" Như vậy, chủ sở hữu thực ra, quyền sử dụng đất chủ thể mở rộng cách tối đa 1.1.2 Đăng ký bất động sản Trước kia, thực giao dịch chuyển nhượng đất, bên gặp đất với người làm chứng thực vài cử mang tính biểu tượng (như trao nắm đất…) Tuy nhiên, biện pháp tỏ không an toàn Người làm chứng chết đi, trí nhớ tồn theo thời gian Từ đó, loại Sổ sách công đời, thẩm phán hay quan chức địa phương bảo quản Loại sổ trở thành Sổ ghi chứng thư - quyền sở hữu cộng đồng, mà giao dịch chưa trở nên phức tạp Cho đến nay, người ta lưu giữ Sổ sách Ở quan đăng ký đất Vienna, có số seri Sổ đăng ký từ năm 1368; Praha: từ năm 1377, Munich: từ năm 1440…[33] Tiếp sau giai đoạn phát triển thứ hai lĩnh vực đăng ký đất đai, gọi đăng ký chứng thư Người có quyền bất động sản xuất trình chứng thư xác lập quyền quan đăng ký bất động sản Sau kiểm tra, quan đăng ký chứng nhận tính hợp pháp việc xác lập quyền vào chứng thư, trả lại cho người có quyền chứng việc thực đăng ký, đồng thời lưu giữ chứng thư quan đăng ký Đăng ký chứng thư phát triển mạnh Pháp, Bỉ, Thụy Sĩ, Italia, Tây Ban Nha, Ấn Độ hầu hết thuộc địa Anh (trừ Australia Canada), hầu hết bang Mỹ, nước Nam Mỹ, Scotland Irland, quận Anh quốc Nhưng hệ thống đăng ký chứng thư thể điểm hạn chế Đó chậm trễ, thời gian thẩm tra, tìm hiểu tính xác thực chứng thư (từ phía quan đăng ký lẫn người tìm hiểu thông tin tình trạng pháp lý bất động sản), đặc biệt trường hợp người lập chứng thư có sai sót cố ý gian lận Điều dẫn đến rủi ro cao cho người mua tham gia giao dịch khác bất động sản Để khắc phục nhược điểm này, dẫn đến việc hình thành hệ thống đăng ký quyền, bao gồm giao dịch liên quan đến bất động sản Hệ thống phát triển mạnh Đức, Áo, Hungary, thuộc địa Áo, phần lớn lãnh thổ Canada, số bang Hoa kỳ, Irland, Anh xứ Wales Nội dung đăng ký theo hệ thống bao gồm ba thành phần sau: (1) Mô tả tài sản đất, kèm theo đồ đất; (2) Quyền sở hữu, gồm có tên, địa người có quyền đất quyền bán hay định đoạt đất; (3) Những ràng buộc đất, thứ tự ưu tiên, biến động bán đất, chấp, giải chấp… Hệ thống đăng ký quyền bất động sản hình thành sở hệ thống đăng ký Torrens Nguyên tắc hệ thống đăng ký Torrens tóm tắt là: hệ thống đăng ký mang tính xác lập; có xác minh, kiểm tra (bao gồm kiểm tra thực địa trường hợp cần thiết), có cấp giấy chứng nhận quyền bất động sản Đối với bất động sản, việc đăng ký trước tiên nhằm mục đích đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước tài sản này, bốn trụ cột quản lý hành đất đai gồm: Khảo sát lập đồ địa chính; Lập hồ sơ địa cập nhật hồ sơ địa chính; đăng ký bất động sản; lưu trữ liệu [34] Đất đai tài sản gắn liền với đất đai nguồn lực quan trọng kinh tế Bên cạnh đó, đất đai thuộc phạm trù chủ DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO CÁC VĂN BẢN NGHỊ QUYẾT CỦA ĐẢNG Đảng Cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam (2006), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT CỦA NHÀ NƢỚC Bộ Tài nguyên Môi trường (2004), Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 1/11 hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường Bộ Nội vụ (2004), Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT-BTNMT-BNV ngày 31/12 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn tổ chức Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, Hà Nội Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường (2003), Thông tư liên tịch số 03/2003/TTLT/BTP-BTNMT ngày 04/07 hướng dẫn trình tự, thủ tục đăng ký cung cấp thông tin chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường (2005), Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6 sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường (2005), Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6 hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường (2006), Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6 hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn thực quyền người sử dụng đất, Hà Nội Bộ Tư pháp, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên Môi trường Ngân hàng Nhà nước (2007), Thông tư liên tịch số 05/2007/TTLT-BTP-BXD-BTNMTNHNN ngày 21/5 hướng dẫn số nội dung đăng ký chấp nhà ở, Hà Nội 10 Bộ Xây dựng (2006), Thông tư số 05/2006/TT-BXD ngày 6/9 hướng dẫn thực Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội 11 Chính phủ (2004), Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, Hà Nội 12 Chính phủ (2005), Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7 việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng, Hà Nội 13 Chính phủ (2006), Nghị định số 23/2006/NĐ-CP ngày 03/3 thi hành Luật Bảo vệ phát triển rừng, Hà Nội 14 Chính phủ (2006), Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội 15 Chính phủ (2007), Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5 quy định bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai, Hà Nội 16 Quốc hội (1992), Hiến pháp, Hà Nội 17 Quốc hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội 18 Quốc hội (2004), Luật Bảo vệ phát triển rừng, Hà Nội 19 Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 20 Quốc hội (2005), Luật Nhà ở, Hà Nội 21 Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO KHÁC 22 Ban soạn thảo dự án Luật đăng ký bất động sản (2007), Kỷ yếu hội thảo pháp luật đăng ký bất động sản, Hà Nội 23 Bình luận khoa học Bộ luật Dân Nhật Bản (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 24 Bộ Tài nguyên Môi trường (2003), Báo cáo số 712/BTNMT-ĐĐ tổng kết 10 năm thi hành Luật Đất đai (1993-2003), Hà Nội 25 Nguyễn Ngọc Điện (2007), "Đăng ký bất động sản vấn đề xác lập, công nhận quyền liên quan đến bất động sản", Kỷ yếu Hội thảo: Pháp luật đăng ký bất động sản, ngày 10/1, Hà Nội 26 Phạm Thị Kim Hiền (2001), Đăng ký bất động sản - thực tiễn phương hướng hoàn thiện, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 27 Ngọc Huân (2007), "Người dân khổ với giấy hồng, giấy đỏ", Báo Lao Động, ngày 14/6/2007 28 Ngô Trọng Khang (2007), "Tình hình đăng ký quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Hà Nội", Kỷ yếu Hội thảo: Pháp luật đăng ký bất động sản, ngày 10/1, Hà Nội 29 Hoàng Xuân Liêm (1998), "Luật so sánh vấn đề thể hóa pháp luật", Nhà nước pháp luật, (7) 30 Nguyễn Văn Luyện (1999), "Luận khoa học việc xây dựng pháp luật kinh tế Việt Nam", Nhà nước pháp luật, (10) 31 C.Mác Ph.Ăngghen (1995), Toàn tập, tập 37, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 32 Đinh Thị Mai Phương (2005), Thống luật hợp đồng Việt Nam, Nxb Tư pháp, Hà Nội 33 Đặng Trường Sơn (2007), "Pháp luật đăng ký bất động sản điều kiện kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa", Kỷ yếu Hội thảo: Pháp luật đăng ký bất động sản, ngày 10/1, Hà Nội 34 Nguyễn Đăng Sơn (2007), "Đăng ký bất động sản", Kỷ yếu Hội thảo: Pháp luật đăng ký bất động sản, ngày 10/1, Hà Nội 35 Tạp chí Dân chủ Pháp luật (2005), Thuật ngữ pháp luật dân sự, số chuyên đề Bộ luật Dân sự, Hà Nội 36 Tạp chí Dân chủ Pháp luật (2006), Số chuyên đề bất động sản, Hà Nội 37 Nguyễn Khánh Thắng (2006), "Một số bất cập kiến nghị liên quan đến việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất", Ngân hàng, (5) 38 Thông tin Khoa học pháp lý (2006), Chuyên đề đăng ký quyền sử dụng đất Việt Nam hệ thống đăng ký bất động sản số nước giới, (3+4) 39 Trường Đại học Luật Hà Nội (2001), Giáo trình Luật Dân Việt Nam, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 40 Trần Đông Tùng (2006), "Mô hình quan đăng ký bất động sản- kinh nghiệm quốc tế vấn đề Việt Nam", Tham luận Hội thảo: Pháp luật đăng ký bất động sản, Ủy ban Pháp luật Quốc hội tổ chức năm 2006, Quảng Ninh 41 Đào Trí Úc (2001), "Những nội dung khái niệm hệ thống pháp luật nước ta nguyên tắc lập pháp", Nghiên cứu lập pháp, (10) 42 Viện Ngôn ngữ học (2006), Từ điển Tiếng Việt, Nxb Đà Nẵng Trung tâm từ điển học, Đà Nẵng 43 Võ Khánh Vinh (2001), "Một số vấn đề chung kỹ thuật lập pháp", Nhà nước pháp luật, (8) 44 Đặng Hùng Võ (2007), "Minh bạch hóa thị trường bất động sản nước ta", Kỷ yếu Hội thảo: Pháp luật đăng ký bất động sản, ngày 10/1, Hà Nội TRANG WEB 45 Quý Tâm (2007), Công bố số minh bạch thị trường bất động sản: Việt Nam đứng cuối bảng, http://tuoitre.com.vn/Tianyon/Index.aspx? ArticleID=153021&ChanelID=204