So sánh pháp luật về đăng ký bất động sản giữa Việt Nam và Cộng hòa Liên Bang Đức

MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục MỞ ĐẦU Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm đăng ký bất động sản 1.1.1 Khái niệm 1.1.2 Lịch sử đăng ký bất động sản giới 10 1.1.3 Mục đích đăng ký bất động sản 12 1.2 14 Đặc điểm đăng ký bất động sản 1.2.1 Thẩm quyền đăng ký 14 1.2.2 Giá trị việc đăng ký 16 1.2.3 Tính chất việc đăng ký 16 1.2.4 Tính cơng khai hóa thơng tin đăng ký bất động sản 18 1.3 19 Vai trò, ý nghĩa việc đăng ký bất động sản 1.3.1 Đối với người dân 19 1.3.2 Đối với hoạt động quản lý nhà nước 20 1.3.3 Đối với thị trường bất động sản 22 1.4 23 Khái quát hình thành phát triển pháp luật Việt Nam đăng ký bất động sản Chương 2: PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN 27 TRONG MỐI TƢƠNG QUAN VỚI PHÁP LUẬT CỘNG HÒA LIÊN BANG ĐỨC 2.1 Một vài nét quy định đăng ký bất động sản pháp luật 27 Việt Nam pháp luật Cộng hòa Liên bang Đức 2.2 Quy định đăng ký bất động sản pháp luật việt nam 28 pháp luật Cộng hịa Liên bang Đức 2.2.1 Về mơ hình thẩm quyền quan đăng ký 28 2.2.2 Về đối tượng đăng ký 37 2.2.3 Về hiệu lực việc đăng ký 43 2.2.4 Về việc cung cấp thông tin 50 2.2.5 Về nguyên tắc thực đăng ký 57 2.2.6 Về nội dung đăng ký bất động sản 60 2.3 75 Nhận xét, đánh giá chung hệ thống pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam Cộng hòa Liên bang Đức 2.3.1 Về hệ thống pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam 76 2.3.2 Về pháp luật đăng ký bất động sản Cộng hòa Liên bang Đức 80 Chương 3: PHƢƠNG HƢỚNG VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP 82 LUẬT ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM TRÊN CƠ SỞ THAM KHẢO PHÁP LUẬT CỘNG HÒA LIÊN BANG ĐỨC 3.1 Mục tiêu hoàn thiện hệ thống pháp luật đăng ký bất động sản 82 3.1.1 Hoàn thiện hệ thống pháp luật đăng ký bất động sản phù hợp 82 với chủ trương, đường lối, sách Đảng Nhà nước 3.1.2 Xây dựng pháp luật đăng ký bất động sản đồng bộ, thống với hệ thống pháp luật Việt Nam, gắn với mục tiêu cải cách hành 83 3.1.3 Đảm bảo tương thích quy định pháp luật Việt 83 Nam với nước khu vực giới 3.2 Phương hướng hoàn thiện pháp luật đăng ký bất động sản 84 3.2.1 Hoàn thiện thủ tục đăng ký bất động sản 84 3.2.2 Xây dựng hồ sơ đầy đủ tình trạng pháp lý bất động sản 85 3.2.3 Hạn chế can thiệp quan hành vào thủ tục 86 xác lập quyền dân bất động sản người dân 3.3 Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật đăng ký bất động sản 3.3.1 Xây dựng Luật đăng ký bất động sản - đạo luật thống 87 88 quy định đăng ký bất động sản 3.3.2 Sửa đổi, bổ sung số quy định luật nội dung có liên 95 quan đến đăng ký bất động sản nhằm đảm bảo tính thống nhất, đồng hệ thống pháp luật 99 KẾT LUẬN DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 101 PHỤ LỤC 105 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Hoạt động đăng ký bất động sản có ý nghĩa quan trọng việc bảo đảm an toàn pháp lý cho bên tham gia giao dịch, ngăn ngừa tranh chấp cung cấp chứng để giải tranh chấp lĩnh vực thông qua chế công khai minh bạch quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quyền khác liên quan đến bất động sản cá nhân tổ chức, từ góp phần nâng cao hiệu quản lý nhà nước thúc đẩy phát triển lành mạnh thị trường bất động sản Trong năm vừa qua, Nhà nước Việt Nam có nhiều cố gắng việc xây dựng hoàn thiện pháp luật đăng ký bất động sản nhằm tạo hành lang pháp lý cho việc thực đăng ký bất động sản pháp luật lĩnh vực tồn nhiều bất cập: - Đến thời điểm chưa có đạo luật riêng đăng ký bất động sản Các quy định đăng ký bất động sản nằm rải rác văn pháp luật khác như: Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Bảo vệ phát triển rừng, Luật Kinh doanh bất động sản văn hướng dẫn thi hành đạo luật nêu trên; - Ngày 23 tháng năm 2010, Chính phủ ban hành Nghị định số 83/2010/NĐ-CP đăng ký giao dịch bảo đảm, văn quy định tập trung thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm loại tài sản (cả bất động sản động sản), nhiên, văn dùng lại cấp độ Nghị định nên việc thi hành nhiều bất cập Vấn đề quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đề cập đến Bộ luật Dân (Điểm b, khoản Điều 173 - Quyền người chủ sở hữu tài sản - Bộ luật Dân sự), nhiên, quy trình đăng ký quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo thỏa thuận số quyền khác bất động sản chưa xây dựng Những bất cập nêu pháp luật đăng ký bất động sản gây khơng khó khăn, vướng mắc cho cá nhân, tổ chức q trình thực hiện: - Về phía người dân: Trong trình đăng ký, với chế "xin - cho" mà số quan đăng ký bất động sản trì, tạo cho người dân tâm lý ngại đăng ký Thực tế cho thấy, nhiều giao dịch bất động sản không thực theo quy trình đăng ký, đó, tranh chấp phát sinh giao dịch ngày nhiều, rủi ro cho người thứ ba tham gia giao dịch khơng tránh khỏi - Về phía Nhà nước: xuất phát từ chỗ người dân không hưởng ứng việc đăng ký, giao dịch "ngầm" tiếp tục phát sinh Trong thời gian cuối năm 2003, hầu hết báo cáo thị trường bất động sản quan quản lý điều tra xã hội học nói "thị trường ngầm" "chiếm mức từ 50% đến 80%" [7] Điều dẫn đến tình trạng thị trường bất động sản ngày phát triển, Nhà nước chưa kiểm soát đầy đủ diễn biến thị trường Ngồi ra, Nhà nước khơng có đủ thơng tin để giải khiếu kiện bất động sản (theo thống kê Tòa án nhân dân tối cao," quý I năm 2008, tòa thụ lý 11.045 vụ tranh chấp bất động sản số vụ giải 2.355 vụ, vụ giải chiếm 21% vụ thụ lý" [7]), "riêng khiếu kiện đất đai chiếm khoảng 70%" [7], đồng thời gặp khó khăn việc phịng ngừa, chống tham nhũng thất thu thuế Do không ổn định tổ chức quan đăng ký (do thay đổi thường xuyên thẩm quyền đăng ký văn quy phạm pháp luật phân công Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chức năng, nhiệm vụ quan chịu trách nhiệm giúp Ủy ban thực công tác này) dẫn đến hệ hồ sơ quản lý không thống nhất, thông tin giao dịch bất động sản không tập trung, bị gián đoạn Nhà nước tốn nhiều chi phí cho lần thay đổi hệ thống quan đăng ký giao dịch bất động sản; - Đối với kinh tế - xã hội: Theo xếp hạng Tập đoàn quản lý tiền tệ bất động sản Jones Lang LaSalle Hoa Kỳ, "Việt Nam đứng cuối bảng xếp hạng 56 56 nước vùng lãnh thổ Châu Á - Thái Bình Dương năm 2006 tính minh bạch thị trường bất động sản" [25] Với thứ hạng thấp vậy, Việt Nam khó có thị trường bất động sản lành mạnh, có sức thúc đẩy phát triển kinh tế, từ khó thu hút đầu tư nước ngồi vào lĩnh vực bất động sản để phát triển kinh tế đất nước Trước tình hình trên, việc xây dựng văn pháp lý thống mang tầm Luật đăng ký bất động sản cần thiết Dự án Luật Đăng ký bất động sản đưa vào Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh Quốc hội khóa XI (2002-2007), Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh Quốc hội khóa XII (2007-2011) Tuy nhiên, hai năm 2005 2008, dự án Luật Đăng ký bất động sản hai lần Chính phủ thơng qua trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội thời điểm này, Quốc hội chưa cho ý kiến dự án luật Ngun nhân tình trạng xây dựng luật, mặt thiếu tảng lý luận vững thống đăng ký bất động sản, đặc biệt pháp luật thực định nên có nhiều luồng ý kiến khác liên quan đến việc xây dựng dự án luật Mặt khác, q trình soạn thảo luật cịn phát sinh khơng vấn đề gây tranh luận đối tượng, phạm vi đăng ký, giá trị pháp lý việc đăng ký, bảo vệ quyền lợi người thứ ba tình, v.v… Trong bối cảnh vậy, việc nghiên cứu pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam sở phân tích, so sánh quy định pháp luật hành với pháp luật đăng ký bất động sản số quốc gia tiêu biểu cần thiết để thấy nét tương đồng khác biệt tư pháp lý thực tiễn áp dụng pháp luật Việt Nam giới, tham khảo kinh nghiệm nước giới lĩnh vực đăng ký bất động sản, qua hồn thiện quy định pháp luật đăng ký bất động sản yêu cầu cấp bách lý luận thực tiễn Việc nghiên cứu đề tài "So sánh pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam Cộng hịa Liên bang Đức" góp phần thực mục tiêu Tình hình nghiên cứu đề tài Theo tìm hiểu bước đầu học viên, Việt Nam có số cơng trình nghiên cứu lý luận thực tiễn xung quanh pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam như: "Cơ sở lý luận thực tiễn chế độ đăng ký bất động sản Việt Nam" - đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ Bộ Tư pháp năm 2004; "Đăng ký bất động sản - thực tiễn phương hướng hoàn thiện" - luận văn thạc sĩ luật học Phạm Thị Kim Hiền năm 2001 (Cao học Việt - Pháp khóa I, 1998-2001); "Thống pháp luật đăng ký bất động sản" - luận văn thạc sĩ luật học Nguyễn Ngọc Tú (Khoa luật Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2007), Pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam Nhật Bản - Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật Việt Nam luận văn thạc sĩ luật học Nguyễn Thị Thu Hằng (Trường Đại học Luật Hà Nội năm 2009)… Bên cạnh đó, có nhiều báo, nghiên cứu đăng tải phương tiện thông tin đại chúng trao đổi nhiều nội dung liên quan đến đăng ký bất động sản như: giá trị pháp lý việc đăng ký, thủ tục đăng ký, cần thiết xây dựng Luật Đăng ký bất động sản, phương hướng hoàn thiện pháp luật đăng ký bất động sản chưa có cơng trình nghiên cứu pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam tương quan so sánh với pháp luật đăng ký bất động sản Cộng hòa Liên bang Đức Phạm vi nghiên cứu đề tài Vấn đề đăng ký bất động sản chịu điều chỉnh hệ thống quy định pháp luật, bao gồm quy định thủ tục hành chính, tổ chức máy, thuế, tố tụng,… Trong khuôn khổ luận văn thạc sĩ, học viên tập trung nghiên cứu, phân tích, so sánh quy định đăng ký bất động sản Việt Nam 10 Bộ luật Dân luật chuyên ngành với quy định đăng ký bất động sản Luật đăng ký bất động sản Cộng hòa Liên bang Đức Trên sở đề xuất ý kiến tiếp thu, vận dụng kinh nghiệm xây dựng pháp luật đăng ký bất động sản Cộng hòa Liên bang Đức phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh Việt Nam nhằm hoàn thiện quy định pháp luật nước ta lĩnh vực Phƣơng pháp luận phƣơng pháp nghiên cứu đề tài Luận văn nghiên cứu hoàn thiện sở phương pháp luận chủ nghĩa Mác - Lê nin chủ nghĩa vật biện chứng vật lịch sử Một số phương pháp khác sử dụng cách hợp lý trình nghiên cứu, giải vấn đề luận văn phương pháp lịch sử, phân tích, tổng hợp, chứng minh,… Đặc biệt, luận văn chủ yếu nghiên cứu góc độ luật so sánh: tức phương pháp phân tích, so sánh quy định đăng ký bất động sản Việt Nam quy định đăng ký bất động sản Cộng hòa Liên bang Đức để thấy điểm tương đồng khác biệt hai hệ thống pháp luật quy định vấn đề Việc sử dụng phương pháp so sánh luật việc nghiên cứu đề tài giúp cho người nghiên cứu có nhìn tồn diện qua đưa tranh tồn cảnh đăng ký bất động sản pháp luật nước pháp luật giới; thơng qua so sánh luật nhằm mục tiêu tìm giải pháp cải cách pháp luật quốc gia sở tham khảo pháp luật nước ngồi nhằm hài hịa hóa pháp luật thể hóa pháp luật lĩnh vực đăng ký bất động sản Mục đích, nhiệm vụ việc nghiên cứu đề tài Mục đích việc nghiên cứu đề tài làm sáng tỏ quy định pháp luật Việt Nam đăng ký bất động sản sở phân tích, so sánh quy định đăng ký bất động sản Cộng hịa Liên bang Đức, từ rút kết luận ưu điểm hạn chế pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam kiến nghị phương pháp hồn thiện 11 Với mục đích nêu trên, nhiệm vụ nghiên cứu đề tài xác định sau: Thứ nhất, làm rõ sở khoa học lý luận đăng ký bất động sản để có xem xét, đánh giá thực trạng pháp luật Thứ hai, phân tích, đánh giá quy định pháp luật hành Việt Nam sở so sánh với quy định đăng ký bất động sản pháp luật Cộng hòa Liên bang Đức nhằm làm rõ ưu điểm thành công, nhược điểm hạn chế chế định hành Thứ ba, sở phân tích, so sánh luật, kiến nghị phương hướng giải pháp nhằm góp phần hồn thiện quy định pháp luật đăng ký bất động sản nước ta Những kết nghiên cứu luận văn Không sâu nghiên cứu quy định hành pháp luật Việt Nam đăng ký bất động sản, luận văn cịn đặt quy định mối tương quan so sánh với quy định pháp luật Cộng hòa Liên bang Đức nhằm tìm điểm tương đồng, khác biệt hai hệ thống Trên sở đề xuất tiếp thu quy định tiên tiến, phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội Việt Nam, góp phần hồn thiện quy định pháp luật hành Đây đóng góp lớn luận văn Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo phụ lục, nội dung luận văn gồm chương: Chương 1: Một số vấn đề lý luận chung đăng ký bất động sản Chương 2: Pháp luật Việt Nam đăng ký bất động sản mối tương quan với pháp luật Cộng hòa Liên bang Đức Chương 3: Phương hướng kiến nghị hoàn thiện pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam sở tham khảo pháp luật Cộng hòa Liên bang Đức 12 Chương MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 KHÁI NIỆM ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái niệm Hiện nay, pháp luật Việt Nam chưa có khái niệm riêng "đăng ký bất động sản", thuật ngữ hiểu cụ thể văn pháp luật khác theo loại bất động sản khác Vậy đăng ký bất động sản gì? Trước xây dựng khái niệm đăng ký bất động sản, cần nghiên cứu khái niệm "đăng ký" Có nhiều định nghĩa "đăng ký" cơng trình nghiên cứu sách tham khảo sau: Theo Từ điển Tiếng Việt "đăng ký: Ghi vào sổ quan quản lý" [48, tr 286 Đại từ điển Tiếng Việt "đăng ký: Đứng khai báo để cấp Giấy cơng nhận quyền hạn, nghĩa vụ đó" 50, tr 601 "Đăng ký: Ghi vào Sổ quan quản lý để thức cơng nhận cho hưởng quyền lợi hay làm nghĩa vụ" 50, tr 284 Từ điển Giải thích thuật ngữ hành chính, Nhà xuất Lao động, năm 2002 có định nghĩa khác: "Đăng ký: Thể thức ghi chép vào sổ sách nhà nước đặt như: đăng ký kết hôn, đăng ký kinh doanh, đăng ký chứng khoán Những kiện ghi chép vào sổ chối cãi được" [29, tr 232] Theo định nghĩa nêu trên, thấy điểm chung khái niệm "đăng ký": (1) Trước hết, phải hành vi ghi vào Sổ quan nhà nước có thẩm quyền; (2) Là công nhận quan nhà nước quyền lợi, nghĩa vụ đó; (3) Thơng tin ghi vào Sổ quan nhà nước chứng khách quan chối cãi 13 luật bị suy giảm mà dễ phát sinh tiêu cực hối lộ, tham nhũng Hơn nữa, việc đăng ký xác lập quyền tài sản theo quy định pháp luật dân nhiệm vụ thứ yếu so với nhiệm vụ khác quan hành chính, quan quản lý bất động sản Điều dẫn đến việc quan đăng ký không thực trọng đến công tác đăng ký bất động sản, đặc biệt giao dịch bất động sản không làm chuyển dịch quyền sở hữu, quyền sử dụng đất (chỉ thực trọng đến khâu đăng ký lần bất động sản nhằm nắm thơng tin mang tính kỹ thuật, đáp ứng yêu cầu quản lý hành bất động sản đó), từ gây ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp người dân Việc tiếp cận giá trị pháp lý việc đăng ký tạo chồng chéo, xung đột hiệu lực áp dụng vào sống Trên thực tế, có trường hợp quyền sở hữu bất động sản Nhà nước công nhận thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có tranh chấp Tịa án phán Tịa lại ngược lại Trong trường hợp đó, Nhà nước bảo hộ quyền cho người mà cơng nhận quyền sở hữu hay án Tịa có hiệu lực pháp luật? Hoặc trường hợp người có quyền sở hữu bất động sản hợp pháp chưa đăng ký bất động sản người khơng cơng nhận bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp có tranh chấp Tồ án? Do đó, nghiên cứu hệ thống pháp luật Việt Nam theo hướng quy định đăng ký bất động sản có giá trị đối kháng với người thứ ba hợp lý Bởi mục tiêu đăng ký bất động sản công khai, minh bạch quyền giao dịch bất động sản, đồng thời cần tôn trọng quyền tự cam kết, thỏa thuận bên theo hướng quyền giao dịch bất động sản phải xác lập có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, không phụ thuộc vào việc có đăng ký hay khơng Việc đăng ký khơng làm phát sinh thêm quyền người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, chủ thể khác có quyền lợi ích liên quan đến bất động sản, mà 97 có giá trị pháp lý người thứ ba, có nghĩa bất động sản đăng ký người có quyền bất động sản ưu tiên thực quyền mình, tổ chức, cá nhân khác có quyền bất động sản đó, khơng yêu cầu đăng ký đăng ký sau (xác định thứ tự ưu tiên sở thứ tự đăng ký) 3.3.1.3 Xây dựng mơ hình quan đăng ký bất động sản tập trung, có thẩm quyền đăng ký theo địa hạt Thứ nhất, Luật Đăng ký bất động sản cần nghiên cứu xây dựng mơ hình Văn phịng đăng ký bất động sản có thẩm quyền đăng ký tập trung Văn phịng đăng ký bất động sản có thẩm quyền đăng ký tập trung quyền bất động sản bao gồm đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng đất, giao dịch liên quan đến bất động sản sở tách biệt với hoạt động mang tính kỹ thuật liên quan đến trạng bất động sản Nên hiểu đăng ký bất động sản xem xét, ghi nhận lại xác lập, thay đổi, hạn chế, chấm dứt quyền dân bất động sản quan có đủ lực, bảo đảm tính khách quan thực Khi đó, tất xác lập, thay đổi, hạn chế, chấm dứt quyền dân bất động sản, xuất trình đầy đủ, thủ tục luật định ghi nhận quan đăng ký bất động sản Với mơ hình này, cần tách biệt hoàn toàn chức đăng ký hoạt động dịch vụ công với chức quản lý nhà nước Thứ hai, văn phòng thành lập theo địa hạt có thẩm quyền đăng ký bất động sản địa hạt cho chủ thể có yêu cầu Trường hợp chủ thể có quyền sử dụng đất theo định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp huyện theo án, định Tịa án, đăng ký địa hạt nơi có đất Quy định thẩm quyền đăng ký theo địa hạt phù hợp việc đăng ký bất động sản tập trung, thống địa bàn, nhờ 98 đó, thông tin bất động sản tập trung, thuận lợi cho việc quản lý cung cấp thông tin bất động sản Ngoài ra, vào nhu cầu đăng ký bất động sản nơi, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh định việc thành lập Văn phòng đăng ký bất động sản, nhờ việc bố trí Văn phịng hợp lý, tiết kiệm so với thành lập đại trà theo cấp hành 3.3.1.4 Quy định chế liên thông quan đăng ký quan quản lý bất động sản Tuy có độc lập thẩm quyền hệ thống quan đăng ký hệ thống quan quản lý bất động sản Văn phịng đăng ký khơng hoạt động tồn độc lập mà phải có mối liên hệ chặt chẽ với quan quản lý đất đai, xây dựng, rừng thông qua chế trao đổi thông tin hướng tới mục tiêu thiết lập lý lịch đầy đủ, hồn chỉnh xác bất động sản, giúp nhà nước quản lý hiệu vận động phát triển thị trường bất động sản Mối liên hệ thể điểm sau: - Mối liên hệ q trình đăng ký Văn phịng đăng ký bất động sản thực đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, hợp đồng bất động sản với điều kiện bất động sản quan quản lý đất đai, quan quản lý xây dựng, rừng xác định rõ trạng, đảm bảo phù hợp với quy hoạch phê duyệt sở hồ sơ đăng ký Để có hồ sơ đăng ký hồn thiện, phải có tham gia quan quản lý đất đai, quan quản lý xây dựng, rừng Ví dụ: đăng ký quyền sử dụng đất trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất trường hợp tách đất theo quy định pháp luật đất đai, quan địa phải đo đạc, lập đồ đất, trích lục đồ địa trích hồ sơ địa chính… Để đăng ký quyền sở hữu cơng trình xây dựng, hồ sơ đăng ký phải có giấy phép xây dựng định phê duyệt dự án đầu tư quan quản lý xây dựng cấp sở quy định pháp luật xây dựng 99 Trong trình thẩm tra hồ sơ đăng ký, Văn phịng đăng ký có quyền yêu cầu quan quản lý đất đai, xây dựng, rừng cung cấp thông tin trạng đất, trạng rừng trồng, trạng cơng trình xây dựng, cơng trình phải xin phép xây dựng phải có định phê duyệt dự án đầu tư Như vậy, không trực tiếp tham gia vào quy trình đăng ký với chức năng, nhiệm vụ riêng lĩnh vực quản lý đất đai, rừng, cơng trình xây dựng, quan gián tiếp hỗ trợ cho hoạt động đăng ký quy trình đăng ký bất động sản - Mối liên hệ trình trình cung cấp thơng tin Hoạt động đăng ký Văn phịng đăng ký bất động sản thực phát huy hiệu sở đẩy mạnh phối kết hợp, trao đổi, tìm hiểu thơng tin cung cấp thông tin với quan thực chức quản lý nhà nước đất đai, xây dựng, rừng q trình thực cơng việc liên quan đến trạng vật lý tình trạng pháp lý bất động sản Cụ thể sau: Với chức quan quản lý trạng đất, cơng trình xây dựng, rừng, trạng đất, cơng trình xây dựng, rừng có thay đổi (diện tích, ranh giới, hình dạng, kích thước…), quan phải có trách nhiệm thơng báo cho Văn phịng đăng ký bất động sản để Văn phòng cập nhật thơng tin kịp thời, đầy đủ, xác Khi thực đăng ký quyền sử dụng đất, hợp đồng bất động sản, Văn phòng đăng ký bất động sản thông báo cho quan quản lý đất đai, xây dựng, rừng thông tin chủ yếu như: chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, thay đổi chủ sử dụng, chủ sở hữu bất động sản Trong trình thực chức nhiệm vụ, quyền hạn mình, Văn phòng đăng ký bất động sản quan quản lý đất đai, cơng trình xây dựng, rừng phát thông tin bất động sản đăng ký không phù hợp với thông tin bất động sản hồ sơ quan 100 quản lý ngược lại phải kiểm tra, xác minh thông báo cho để kịp thời chỉnh lý 3.3.1.5 Xây dựng hệ thống sở liệu tập trung, thống Trên sở mơ hình quan đăng ký tập trung (đã để cập mục 3.3.1.3), chế liên thông quan đăng ký quan quản lý bất động sản (đã đề cập mục 3.3.1.4) phương hướng xây dựng hồ sơ đầy đủ tình trạng pháp lý bất động sản (được đề cập mục 3.2.2) tạo nên hệ thống sở liệu tập trung, đầy đủ, thống thông tin tình trạng pháp lý bất động sản Luật Đăng ký bất động sản nên có quy định cụ thể để tạo hành lang pháp lý cho việc thiết lập hệ thống sở liệu chế quản lý, khai thác nguồn liệu bất động sản Hệ thống sở liệu xây dựng nguồn thông tin đáng tin cậy cho tổ chức, cá nhân tham khảo trước tiến hành giao dịch liên quan đến bất động sản, đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp mình, dự kiến rủi ro gặp phải Việc xây dựng hệ thống sở liệu với nguồn thông tin cập nhật đầy đủ tạo nên thói quen tra cứu, tìm hiểu thông tin trước tham gia giao dịch người dân, đồng thời thực mục tiêu tạo lập thị trường bất động sản công khai, minh bạch 3.3.2 Sửa đổi, bổ sung số quy định luật nội dung có liên quan đến đăng ký bất động sản nhằm đảm bảo tính thống nhất, đồng hệ thống pháp luật Để đảm bảo tính thống nhất, đồng luật thủ tục luật nội dung đảm bảo tính thống văn pháp luật liên quan đến bất động sản đăng ký bất động sản bên cạnh việc nghiên cứu ban hành Luật Đăng ký bất động sản phải tính đến việc nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung hồn thiện văn pháp luật có liên quan luật nội dung nhằm đảm bảo đồng bộ, thống 101 3.3.2.1 Đối với Bộ luật Dân Với tư cách Bộ luật gốc điều chỉnh quan hệ tài sản lĩnh vực dân sự, kinh doanh, thương mại, Bộ luật Dân 2005 cần nghiên cứu, sửa đổi hoàn thiện theo hướng: - Quy định tập trung, thống nội dung xác lập quyền bất động sản, điều kiện có hiệu lực hợp đồng, giao dịch bất động sản Theo đó, Bộ luật Dân phải đặc biệt hạn chế trường hợp ngoại lệ, theo dạng "trừ trường hợp pháp luật có quy định khác" giải vấn đề liên quan đến đăng ký bất động sản Như vậy, cần phải bãi bỏ triệt để quy định việc đăng ký điều kiện có hiệu lực hợp đồng, thơng qua việc không cho phép luật chuyên ngành quy định khác vấn đề nêu - Hoàn thiện khái niệm bất động sản khái niệm quyền tài sản luật dân nhằm làm rõ đối tượng đăng ký bất động sản Bộ luật Dân 2005 chưa cụ thể hóa thuộc tính "gắn liền với đất đai" Các loại bất động sản công dụng đặc biệt quyền bất động sản chưa quy định rõ ràng, cụ thể Do vậy, việc xác định đối tượng đăng ký bất động sản gặp nhiều khó khăn Ví dụ q trình xây dựng Luật Đăng ký bất động sản, việc xác định đối tượng đăng ký quyền sở hữu bất động sản hay đăng ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, tặng cho việc thừa kế vấn đề gây nhiều tranh luận Bởi xác định đối tượng đăng ký quyền sở hữu quyền phái sinh từ quyền sở hữu, đăng ký quyền phát sinh từ giao dịch chấp, cho thuê, Khái niệm bất động sản cần định lượng thuộc tính "gắn liền với đất đai", đồng thời xác lập nguyên tắc suy đoán mối quan hệ quyền sử dụng đất với quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (trừ tài sản mà xét thấy cần thiết phải đăng ký riêng quyền sở hữu) 102 3.3.2.2 Đối với hệ thống pháp luật đất đai pháp luật khác có liên quan Bộ luật Dân pháp luật đất đai quy định đất đai thuộc sở hữu Nhà nước Đây nguyên tắc hiến định, đó, xét góc độ cơng khai hóa tình trạng pháp lý bất động sản đương nhiên khơng cần thiết phải đăng ký quyền sở hữu đất đai Khi Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người dân phát sinh "quyền sử dụng đất"- coi loại quyền đặc biệt loại bất động sản đặc biệt Tuy nhiên, cần phân định rõ trình đâu hành vi Nhà nước "công nhận" quyền sử dụng đất, đâu thủ tục hành ghi nhận vào hồ sơ địa quyền sử dụng đất Hành vi cơng nhận quyền sử dụng đất với ý nghĩa việc chuyển giao phần quyền chủ sở hữu đất đai, thủ tục mang tính chất quản lý hành nhà nước đất đai Thủ tục việc nộp đơn xin giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất kết thúc Nhà nước có định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, cịn người dân hồn thành nghĩa vụ tài Nhà nước dựa định (nếu có) Như vậy, kể từ thời điểm nêu trên, người dân bắt đầu thực quyền đất đai Cơng nhận quyền sử dụng đất giai đoạn đăng ký bất động sản đất đai Còn việc cấp Giấy chứng nhận hành vi ghi vào văn quan nhà nước có thẩm quyền thông tin cần thiết kiện làm sở phát sinh quyền bất động sản Đây cách tiếp cận ranh giới phạm vi điều chỉnh Luật Đất đai Luật Đăng ký bất động sản Đối với pháp luật đất đai, Nhà nước cần nghiên cứu để giải mối quan hệ đất đai thuộc sở hữu toàn dân quyền sử dụng đất quyền tài sản Theo đó, trước hết pháp luật phải bảo vệ quyền tài sản người dân biện pháp dân sự, phải cung cấp dịch vụ nhằm tạo thuận lợi cho người dân xác lập, thực đăng ký để Nhà nước ghi nhận bảo vệ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu hợp pháp bất động sản Theo tôi, 103 giải tốt mối quan hệ loại bỏ bật cập việc thực thi sách, pháp luật đất đai nước ta Do đó, với cách tiếp cận nêu trên, pháp luật đất đai cần nghiên cứu sửa đổi hoàn thiện theo hướng bãi bỏ quy định trình tự, thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Phạm vi điều chỉnh luật liên quan tới bất động sản dự kiến phân định sau: Pháp luật đất đai tập trung giải nội dung liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai (với ý nghĩa tài sản thuộc sở hữu toàn dân, tư liệu sản xuất quan trọng, tài ngun thiên nhiên vơ giá), ví dụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quản lý thông tin địa đất đai; trình tự, thủ tục để Nhà nước, với tư cách chủ sở hữu đất đai, thực giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất,…; quản lý việc sử dụng nguồn lực đất đai; điều kiện, hạn chế giao dịch quyền sử dụng đất… Pháp luật nhà điều chỉnh quan hệ Nhà nước với tổ chức, cá nhân việc thực thi sách phát triển, quản lý việc sử dụng nhà Pháp luật đăng ký bất động sản điều chỉnh trình tự, thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất giao dịch liên quan đến bất động sản… 104 KẾT LUẬN Mặc dù hệ thống đăng ký bất động sản nước giới có đặc điểm riêng, quy định khác vấn đề hoạt động đăng ký, nhìn chung, hệ thống hướng tới mục tiêu chung xây dựng hồ sơ pháp lý với đầy đủ thông tin tình trạng pháp lý bất động sản; tạo minh bạch thị trường bất động sản, qua hạn chế tranh chấp, rủi ro việc xác lập quyền, giao dịch liên quan đến bất động sản; tạo thuận lợi cho Nhà nước việc quản lý bất động sản Nhận thức tầm quan trọng vai trò, ý nghĩa hoạt động đăng ký bất động sản việc công khai minh bạch hóa tình trạng pháp lý bất động sản, bật quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản, quốc gia giới nói chung Việt Nam nói riêng có quan tâm định việc hoàn thiện hệ thống pháp luật tổ chức xây dựng hệ thống đăng ký bất động sản Mặc dù có nỗ lực, cố gắng đáng kể việc hoàn thiện thể chế, song pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam nhiều bất cập, đó, cần phải kể đến việc thiếu đạo luật thống điều chỉnh đăng ký bất động sản, thiếu thống quy định luật nội dung luật thủ tục (giữa Bộ luật Dân năm 2005 luật liên quan), phân định không rõ ràng phạm vi điều chỉnh liên quan đến nội dung đăng ký đạo luật chuyên ngành Từ đó, dẫn đến thiếu đồng bộ, mâu thuẫn, chồng chéo quy định vấn đề như: giá trị pháp lý, hiệu lực đăng ký, mơ hình tổ chức, quy trình đăng ký loại bất động sản Qua việc nghiên cứu đề tài "So sánh pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam Cộng hòa Liên bang Đức" với việc làm rõ sở khoa học, lý luận thực tiễn quy định đăng ký bất động sản pháp luật Việt Nam, bao gồm quy định luật dân chung 105 quy định pháp luật chuyên ngành, đặt mối tương quan so sánh với quy định đăng ký bất động sản luật dân luật đăng ký bất động sản Cộng hòa Liên bang Đức để thấy ưu điểm hạn chế pháp luật hành Từ đó, phân tích, đánh giá để rút kinh nghiệm phù hợp với điều kiện kinh tế, xã hội xu hướng lập pháp quốc gia, vận dụng vào việc hoàn thiện hệ thống pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam thời gian tới Hướng đến việc xây dựng hệ thống đăng ký bất động sản Việt Nam tiên tiến, phù hợp điều kiện kinh tế, xã hội quốc gia tương thích với hệ thống đăng ký bất động sản khu vực giới 106 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ luật Dân Sài Gòn (1972) Cơ sở Trần Chung xuất bản, Sài Gịn Bộ Tài ngun Mơi trường (2007), Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 2/8 hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2009), Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10 quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, Hà Nội Bộ Tư pháp (2004), Cơ sở lý luận thực tiễn chế độ đăng ký bất động sản Việt Nam, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ, Hà Nội Bộ Tư pháp (2005), Báo cáo kết khảo sát thực trạng tổ chức hoạt động đăng ký bất động sản, Hà Nội Bộ Tư pháp (2008), Báo cáo đánh giá thực trạng giải tranh chấp bất động sản từ năm 2000 đến nay, Hà Nội Bộ Tư pháp (2008), Báo cáo kết khảo sát thực trạng tổ chức hoạt động đăng ký bất động sản, Hà Nội Bộ Tư pháp (2008), Báo cáo tổng hợp kinh nghiệm số quốc gia giới đăng ký bất động sản, Hà Nội Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên Môi trường (2011), Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT ngày 18/11 hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, Hà Nội 10 Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10 thi hành Luật Đất đai, Hà Nội 11 Chính phủ (2005), Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7 việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu cơng trình xây dựng, Hà Nội 12 Chính phủ (2006), Nghị định số 23/2006/NĐ-CP ngày 03/3 thi hành luật bảo vệ phát triển rừng, Hà Nội 107 13 Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12 giao dịch bảo đảm, Hà Nội 14 Chính phủ (2009), Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10 cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, Hà Nội 15 Chính phủ (2010), Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật nhà ở, Hà Nội 16 Chính phủ (2010), Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 đăng ký giao dịch bảo đảm, Hà Nội 17 Chính phủ (2012), Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP đăng ký giao dịch bảo đảm, Hà Nội 18 Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm (2007), Báo cáo kết khảo sát thực trạng tổ chức hoạt động đăng ký bất động sản, Hà Nội 19 Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm (2008), Báo cáo tổng hợp kết kiểm tra công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất số địa phương, Hà Nội 20 Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm (2009), Báo cáo tổng hợp kết khảo sát tổ chức hoạt động đăng ký bất động sản số địa phương tham vấn ý kiến số vấn đề nhiều ý kiến khác trình xây dựng dự thảo Luật Đăng ký bất động sản, Hà Nội 21 Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm (2010), Báo cáo tổng hợp kết kiểm tra công tác đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tỉnh Hưng n, Sơn La, Hịa Bình, Hà Nội 22 Vũ Mạnh Cường (2008), "Phương hướng hoàn thiện pháp luật nhà ở, cơng trình xây dựng nhằm bảo đảm tính đồng bộ, thống hệ thống pháp luật đăng ký bất động sản", Tọa đàm ngày 25, 26/3/2008 khuôn khổ dự án JICA, Hà Nội 108 23 Đảng Cộng sản Việt Nam (2005), Báo cáo phương hướng, nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội 05 năm 2006 - 2010, Hà Nội 24 Đảng Cộng sản Việt Nam (2008), Nghị số 21-NQ/TW ngày 31/01 Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa X tiếp tục hồn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Hà Nội 25 Nguyễn Thị Thu Hằng (2009), Pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam Nhật Bản - Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ luật học, Hà Nội 26 Phạm Thị Kim Hiền (2001), Đăng ký bất động sản - thực tiễn phương hướng hoàn thiện, (Cao học Việt - Pháp khóa I, 1998-2001), Luận văn thạc sĩ luật học, Hà Nội 27 Nguyễn Thúy Hiền (2008), "Xây dựng hệ thống đăng ký bất động sản tập trung, thống vấn đề đặt ra", Tọa đàm ngày 25, 26/3/2008 khuôn khổ dự án JICA, Hà Nội 28 Hồ Quang Huy (2007), "Đăng ký bất động sản vấn đề xác lập, công nhận quyền liên quan đến bất động sản", Kỷ yếu hội pháp luật đăng ký bất động sản, Hà Nội 29 Hữu Khuê Mai, Văn Nhơn Bùi (2002), Từ điển Giải thích thuật ngữ hành (2002), Nxb Lao động, Hà Nội 30 Vũ Văn Mẫu (1974), Pháp luật thông khảo, Tập II - Dân luật khái luận, Sài Gòn 31 Quốc hội (1992), Hiến pháp, Hà Nội 32 Quốc hội (1993), Luật Đất đai, Hà Nội 33 Quốc hội (2001), Hiến pháp (sửa đổi, bổ sung), Hà Nội 34 Quốc hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội 35 Quốc hội (2004), Luật Bảo vệ phát triển rừng, Hà Nội 36 Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 37 Quốc hội (2005), Luật Nhà ở, Hà Nội 109 38 Quốc hội (2007), Nghị số 07/2007/QH12 ngày 12/11 kế hoạch phát triển kinh tế, xã hội năm 2008, Hà Nội 39 Quốc hội (2008), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội 40 Quốc hội (2008), Luật Quản lý, sử dụng tài sản Nhà nước, Hà Nội 41 Quốc hội (2009), Luật sửa đổi, bổ sung luật liên quan đến đầu tư, xây dựng bản, Nxb Tư pháp, Hà Nội 42 Đặng Trường Sơn (2007), "Pháp luật đăng ký bất động sản điều kiện kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa", Tọa đàm ngày 25, 26/3/2008 khuôn khổ dự án JICA, Hà Nội 43 Đặng Trường Sơn - Nguyễn Thu Hằng (2008), "Mơ hình tổ chức quan đăng ký bất động sản hệ thống đăng ký tập trung, thống nhất", Kỷ yếu hội thảo pháp luật đăng ký bất động sản, Hà Nội 44 Đinh Văn Thanh (1996), "Nghiên cứu số di sản pháp luật dân từ kỷ XV đến thời Pháp thuộc", Đề tài khoa học cấp Bộ: Những quy định pháp luật dân Việt Nam thời kỳ phong kiến, Bộ Tư pháp, Hà Nội 45 Nguyễn Ngọc Tú (2007), Thống pháp luật đăng ký bất động sản, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội 46 Bùi Ngọc Tuân (2008), "Phương hướng hoàn thiện pháp luật đất đai", Tọa đàm ngày 25, 26/3/2008 khuôn khổ dự án JICA, Hà Nội 47 Viện Khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp (2002), Luật Đăng ký bất động sản Cộng hòa Liên bang Đức, (Tài liệu dịch tham khảo), Hà Nội 48 Viện Ngôn ngữ học (1994), Từ điển tiếng Việt, Nxb Khoa học xã hội Trung tâm Từ điển, Hà Nội 49 Đặng Hùng Võ (2007), "Minh bạch hóa thị trường bất động sản nước ta", Kỷ yếu hội thảo pháp luật đăng ký bất động sản, Hà Nội 50 Nguyễn Như Ý (Chủ biên) (2010), Đại Từ điển tiếng Việt, Nxb Đại học quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh, Hồ Chí Minh 110 PHỤ LỤC SỐ LƢỢNG HỒ SƠ YÊU CẦU ĐĂNG KÝ THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI CÁC ĐỊA PHƢƠNG KIỂM TRA STT Địa điểm kiểm tra Tổng số đăng ký Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Đến T6/2010 62 Tỉnh Hƣng Yên Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Hưng Yên 80 78 138 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hưng Yên 2.389 650 979 760 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Phù Cừ 358 77 15 26 36 Tỉnh Hịa Bình Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Hịa Bình Phịng Tài ngun Mơi trường huyện Kỳ Sơn 2.554 Phịng Tài ngun Mơi trường huyện Lương Sơn 113 113 (Từ 1/2009 đến 30/6/2010) 656 390 815 562 675 112 472 184 57 21 Tỉnh Sơn La Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Sơn La 249 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Thuận Châu 1.307 1.307 (Từ 1/1/2008 đến 30/6/2010) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Mai Sơn 1.912 1.912 (Từ 1/1/2008 đến 30/6/2010) 111 28 41 25 ... động sản Việt Nam Cộng hòa Liên bang Đức 2.3.1 Về hệ thống pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam 76 2.3.2 Về pháp luật đăng ký bất động sản Cộng hòa Liên bang Đức 80 Chương 3: PHƢƠNG HƢỚNG VÀ... 2: PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN 27 TRONG MỐI TƢƠNG QUAN VỚI PHÁP LUẬT CỘNG HÒA LIÊN BANG ĐỨC 2.1 Một vài nét quy định đăng ký bất động sản pháp luật 27 Việt Nam pháp luật Cộng hòa. .. định pháp luật Việt Nam đăng ký bất động sản sở phân tích, so sánh quy định đăng ký bất động sản Cộng hòa Liên bang Đức, từ rút kết luận ưu điểm hạn chế pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam