Cộng hòa Liên bang Đức
Luật về thủ tục đăng ký bất động sản của Cộng hòa Liên bang Đức quy định cơ chế đăng ký tự nguyện, cơ quan đăng ký không được tự ý thực hiện việc đăng ký: "Việc đăng ký vào Sổ địa bạ được tiến hành khi người có quyền tự nguyện yêu cầu đăng ký" (Điều 19) và "việc đăng ký chỉ được tiến hành khi có đơn đề nghị, nếu pháp luật không quy định khác. Những người có quyền liên quan đến việc đăng ký hoặc có lợi ích do việc đăng ký mang lại đều có quyền đề nghị" (khoản 1 Điều 13) [47]. Đây là cơ chế đăng ký khá phổ biến tại các hệ thống đăng ký bất động sản trên thế giới. Luật Đăng ký bất động sản Hàn Quốc quy định: "Trừ những trường hợp do Luật này quy định, cơ quan đăng ký bất động sản không được thực hiện đăng ký nếu không có đơn yêu cầu của các bên liên quan hoặc yêu cầu của cơ quan nhà nước có liên quan" (Điều 27 Luật Đăng ký bất động sản Hàn Quốc) [8]. Luật đăng ký bất động sản Nhật Bản cũng quy định: "Trừ trường hợp pháp luật có quy định
khác, việc đăng ký chỉ được tiến hành khi có đơn xin đăng ký của các bên liên quan hoặc theo yêu cầu của Chính phủ hoặc một cơ quan công quyền" (Điều 25 Luật Đăng ký bất động sản Nhật Bản) [8]. Luật Đăng ký bất động sản của Liên bang Nga quy định: "Đăng ký Nhà nước các quyền được tiến hành trên cơ sở đơn yêu cầu của người có quyền, của một hoặc các bên tham gia hợp đồng hoặc người được những người nói trên ủy quyền khi người này có giấy ủy quyền với hình thức hợp lệ" (Khoản 1 Điều 16 Luật đăng ký bất động sản của Liên bang Nga) [8]; và:
Trong trường hợp đăng ký Nhà nước các quyền đối với bất động sản mà bất động sản này thuộc về Liên bang Nga, các chủ thể của Liên bang Nga hoặc các đơn vị hành chính, thì cơ quan quyền lực nhà nước, cơ quan tự quản địa phương, đồng thời cả pháp nhân và cá nhân có quyền đứng ra đăng ký nhân danh các chủ thể trên (Khoản 3 Điều 16) [8].
2.2.5.3. Nhận xét, đánh giá
Hệ thống đăng ký bất động sản ở Việt Nam có sự kết hợp giữa hai nguyên tắc thực hiện đăng ký là nguyên tắc đăng ký tự nguyện và nguyên tắc đăng ký bắt buộc. Đây chính là kết quả của việc xác định mục đích đăng ký vừa phục vụ hoạt động quản lý nhà nước vừa nhằm mục đích công khai hóa thông tin. Tuy nhiên, hoạt động đăng ký bất động sản ở Việt Nam hiện nay chưa thực sự nhận được sự hưởng ứng của người dân. Hầu như người dân đi đăng ký bất động sản chỉ vì "pháp luật quy định phải đi đăng ký" chứ chưa hình thành tâm lý đi đăng ký để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân mình. Do đó, hầu như người dân chỉ đi đăng ký bất động sản khi điều kiện bắt buộc như mua bán quyền sử dụng đất, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng đất,…và với các đăng ký theo cơ chế tự nguyện thì người dân đi đăng ký chưa nhiều. Vì vậy, một mặt nhà nước không có đủ thông tin để quản lý bất động sản, mặt khác, thị trường bất động sản không được công khai, minh bạch.
Trong khi đó, hệ thống đăng ký bất động sản của Cộng hòa Liên bang Đức nói riêng và hệ thống đăng ký bất động sản theo cơ chế tự nguyện của một số nước trên thế giới nói chung, mặc dù pháp luật không quy định bắt buộc phải đăng ký nhưng hoạt động đăng ký ở đây đã trở nên rất phổ biến. Người dân có thói quen đi đăng ký và trước khi tham gia giao dịch thường tìm hiểu nắm bắt thông tin về bất động sản là đối tượng giao dịch thông qua cơ quan đăng ký bất động sản.
Nguyên nhân của thực trạng đăng ký bất động sản ở Việt Nam hiện có nguồn gốc từ ý thức hệ: người dân chưa xây dựng được ý thức về việc đi đăng ký bất động sản vì quyền lợi của cá nhân mình và cơ quan đăng ký cũng chưa ý thức được rằng hoạt động đăng ký bất động sản không chỉ nhằm thực hiện quản lý nhà nước mà còn phục vụ cho sự minh bạch hóa của thị trường bất động sản. Để thúc đẩy hoạt động đăng ký bất động sản ở Việt Nam, chúng ta cần đẩy mạnh hoạt động tuyên truyền, phổ biến để người dân hiểu được quyền lợi của mình từ việc đăng ký; bên cạnh đó, cần hoàn thiện quy trình, thủ tục đăng ký theo hướng đơn giản, gọn nhẹ; xây dựng đội ngũ cán bộ thực hiện đăng ký tận tình phục vụ nhân dân. Từ đó, hoạt động đăng ký bất động sản sẽ tự mình hoàn thiện, phục vụ tốt nhu cầu quản lý nhà nước cũng như nhu cầu công khai hóa thông tin, giúp thị trường bất động sản phát triển nhanh và bền vững. Trên cơ sở đó thì với cơ chế đăng ký tự nguyện hay bắt buộc đăng ký cũng không chi phối việc tham gia đăng ký bất động sản của người dân.