Phân tích tình hình cho vay mua nhà, xây dựng và SCN tại ngân hàng ACB chi nhánh đà nẵng

Chun âãư täút nghiãûp Gvhd: Ths V Vàn Vang LỜI MỞ ĐẦU Trong sống nay, trước tốc độ tăng trưởng kinh tế cao Việt Nam nói chung thành phố Đà Nẵng nói riêng góp phần thúc đẩy đời sống đại đa số người dân có bước chuyển biến tích cực làm nâng cao nhu cầu sống người, song song với nhu cầu nhu cầu mua nhà, xây dựng SCN người dân gia tăng Thế thực tế ngân hàng chưa đáp ứng tất nhu cầu mà đáp ứng phận thơi chiếm số Bên cạnh việc cho vay đầu tư cho vay mua nhà, xây dựng SCN góp phần giúp cho cá nhân, hộ gia đình nâng cao đời sống Hiện nay, hình thức cho vay góp phần đáng kể vào hình thức cho vay ngân hàng đồng thời giúp cho ngân hàng nâng cao hiệu hoạt động Do làm để thực tốt nghiệp vụ nhằm mang lại hiệu hoạt động cao cho ngân hàng tốn cần có lời giải đáp Thực tế địa bàn thị ngân hàng bắt đầu cung ứng sản phẩm tạo cạnh tranh liệt hoạt động Ngân hàng với Xuất phát từ tình hình thực tế đó, với việc thực tập ngân hàng mà hoạt động lĩnh vực bất động sản, nhà đất chiếm tỷ trọng lớn tổng doanh số ngân hàng Trong thời gian thực tập ngân hàng Á Châu chi nhánh Đà Nẵng, thấy vấn đề cần nghiêm cứu cách nghiêm túc nhằm tìm mặt tích cực mặt hạn chế Từ đưa giải pháp nhằm phát triển nâng cao hiệu hoạt động cho vay mua nhà, xây dựng SCN Ngân hàng thời gian đến Với lí nêu qua thời gian thực tập ngân hàng Á Châu chi nhánh Đà Nẵng giúp chọn đề tài nghiên cứu “ Phân tích tình hình cho vay mua nhà, xây dựng SCN ngân hàng ACB chi nhánh Đà Nẵng “ Nội dung đề tài gồm có phần: Phần I: Một số lí luận tín dụng Ngân hàng hoạt động cho vay mua nhà, xây dựng SCN NHTM Phần II: Phân tích hoạt động cho vay mua nhà, xây dựng SCN Ngân hàng Á Châu chi nhánh Đà Nẵng Phần III: Một số giải pháp nhằm phát triển nâng cao hiệu hoạt động cho vay mua nhà, xây dựng SCN Svth: Laûi Thãú Long - CÂ28k7 Chun âãư täút nghiãûp Gvhd: Ths V Vàn Vang CHƯƠNG I: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG VÀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ, XÂY DỰNG VÀ SCN CỦA NHTM I Ngân hàng thương mại (NHTM): Định nghiã: Tuỳ thuộc vào luật Ngân hàng nước mà có định nghĩa ngân hàng thương mại khác Mặc dù khơng thống NHTM nước có nghiệp vụ bản, là: nhận tiền gửi, cấp tín dụng, thực nghiệp vụ trung gian Theo luật tổ chức tín dụng Việt Nam ngày 12/12/1997,nêu rõ:”Ngân hàng tổ chức tín dụng thực tồn hoạt động kinh doanh có liên quan Trong hoạt động Ngân hàng hoạt động kinh doanh tiền tệ dịch vụ Ngân hàng với nội dung thường xuyên là: nhận tiền gửi, cấp tín dụng cung ứng dịch vụ tốn” Chức vai trị NHTM: 2.1 Chức NHTM: Chức NHTM bao gồm chức sau: a Chức trung gian tài chính: Svth: Lải Thãú Long - CÂ28k7 Chun âãư täút nghiãûp Gvhd: Ths V Vàn Vang Hoạt động chủ yếu NHTM huy động vốn,tập trung nguồn vốn tiền tệ tạm thời nhàn rỗi kinh tế vay đầu tư Hay nói cách khác, NHTM cầu nối trung gian người thừa vốn người thiếu vốn b.Chức tạo tiền: Một chức chủ yếu NHTM khả tạo tiền huỷ tiền Chức thực thông qua hoạt độnày nhận tiền gửi cho vay đầu tư NHTM mối quan hệ với tỷ lệ dự trữ bắt buộc ngân hàng nhà nước Ngân hàng nhà nước điều chỉnh lượng tiền cung ứng kinh tế cách điều chỉnh tỷ lệ dự trữ bắt buộc NHTM vậy, NHTM đóng vai trị kênh dẫn để thơng qua lượng tiền cung ứng tăng lên hay giảm xuống nhằm đạt mục tiêu kinh tế thời kỳ c.NHTM vừa trung gian toán vừa thủ quỹ doanh nghiệp: Với đời phát triển NHTM, đại phận khoản chi trả thu tiền hàng hoá dịch vụ tác nhân kinh tế chuyển giao cho NHTM thực Qua việc thực nghiệp vụ toán, NHTM trở thành thủ quỹ pháp nhân thể nhân kinh tế tác nhân khơng phải thu tiền, gứi tiền Mà công việc thực thông qua việc mỡ tài khoản tiền gửi Ngân hàng UNC ngân hàng thực toán khoản phát sinh hàng ngày tác nhân d chức kiểm sốt kinh tế: Thơng qua sách lãi suất, Ngân hàng biết nhu cầu tiền tệ kinh tế Nếu mức lãi suất cho vay định mà lượng cung ứng cho vay Ngân hàng giảm, tác nhân không muốn đầu tư nhiều vào sản xuất kinh doanh lãi suất cao, kinh tế phát triễn chậm không phát triến thiếu tiền Nhận biết điều đó, NHTM chấp thuận NHTM tăng thêm nhiều vào lưu thông nghiệp vụ ngân hàng Ngược lại, kinh tế tình trạng lạm phát cao Ngân hàng bớt tiền để đảm bảo mức phát triển ổn định cho kinh tế 2.2 Vai trò NHTM ( NHTM tập trung nguồn vốn nhàn rỗi để tạo thu nhập cho người thừa vốn, mặt khác tạo dịng chu chuyển tài liên tục , thu hút nguồn vốn tiền tệ nhàn rỗi kinh tế từ đó, bổ trợ cho ngân hàng nhà nước thực thi sách tiền tệ ( Ngân hàng thương mại thông qua hoạt động cho vay cung ứng vốn tiền tệ đầy đủ, kịp thời tạo điều kiện để doanh nghiệp tự mở rộng , phát triển sản xuất kinh doanh Ngân hàng trực tiếp than gia đầu tư để mở rộng ngành , lĩnh vực kinh doanh với phủ thực sách kinh tế xã hội khác Svth: Lải Thãú Long - CÂ28k7 Chun âãư täút nghiãûp Gvhd: Ths V Vàn Vang ( Ngân hàng thương mại thông qua nghiệp vụ trung gian đặc biệt nghiệp vụ toán qua ngân hàng dã làm nhanh chóng , an tồn , tiện lợi chi trả luân chuyển tiền tê, làm tiết kiệm cơng sức, tiền chi phí lưu thơng Các nghiệp vụ chủ yếu NHTM: 3.1 Nghiệp vụ huy động vốn: Tất doanh nghiệp muốn hoạt động sán xuất kinh doanh phải quan tâm đến vốn Trong lĩnh vực kinh doanh , Ngân hàng vốn đóng vai trị quan trọng Lúc thành lập địi hỏi Ngân hàng phải có lượng vốn pháp lệnh hay điều lệ tối thiểu nhà nhà nước quy định Trong trình hoạt động , Ngân hàng tiến hành huy động nguồn vốn tạm thời nhàn rỗi kinh tế thơng qua hình thức nhận tiền gửi cá nhân , tổ chức tổ chức tín dụng khác , phát hành giấy tờ giả , vay vốn tổ chức tín dụng vay vốn Ngân hàng nhà nước 3.2 Nghiệp vụ cho vay: Đây nghiệp vụ kinh doanh chủ yếu mang lại lợi nhuận cho ngân hàng, người vay vay, nên điều mà ngân hàng quan tâm việc sử dụng có hiệu đảm bảo tính an tồn , hoàn trả thời hạn vốn lẫn lãi Ngân hàng tiến hành cấp tín dụng cho tổ chức, cá nhân hình thức cho vay, chiết khấu thương phiếu giấy tờ có giá khác, bảo lãnh, cho thue tài hình thức khác theo qui định ngân hàng nhà nước, nhằm đáp ứng nhu cầu vốn cho sản xuất kinh doanh , dịch vụ, đời sống Để đáp ứng yêu cầu trên, giải cho vay, ngân hàng quan tâm đến việc xem xét khả tài người vay, sở có bảo đảm, dự kiến tính tốn mức an tồn đồng vốn bỏ 3.3 Nghiệp vụ trung gian: Bên cạnh nghiệp vụ huy động vốn nghiệp vụ cho vay, Ngân hàng thực nghiệp vụ trung gian Nghiệp vụ trung gian bao gồm: nghiệp vụ thu, chi hộ, thực dịch vụ chuyển tiền, tư vấn Từ đó, Ngân hàng hưởng khoản phí hoa hồng hoa hồng phí đảm bảo cho tồn thân II Tín dụng ngân hàng Khái niệm tín dụng: Tín dụng xuất phát từ chữ latin (Creditium) có nghĩa tin tưởng, tín nhiệm Tiếng Anh gọi credit Theo ngơn ngữ dân gian Việt Nam, tín dụng có nghĩa vay mượn Tín dụng chuyển nhượng tạm thời quyền sử dụng lượng giá trị hình thái vật hay tiền tệ từ người sở hữu sang người sử dụng, sau thời gian hoàn trả lại lượng giá trị lớn ban đầu Khái niệm tín dụng thể ba mặt sau: ( Có chuyển giao quyền sử dụng lượng giá trị từ người sang người khác Svth: Laûi Thãú Long - CÂ28k7 Chuyãn âãư täút nghiãûp Gvhd: Ths V Vàn Vang ( Sự chuyển giao mang tính chất tạm thời ( Khi hoàn lại lượng giá trị chuyển giao cho người sở hữu phải kèm thêm lượng giá trị dôi thêm gọi lợi tức Thiếu ba mặt khơng cịn phạm trù tín dụng nữa, hay nói khác quan hệ tín dụng đựoc gọi tín dụng có đầy đủ ba mặt nêu 2.Tín dụng Ngân hàng Tín dụng Ngân hàng giao dịch tài sản (tiền hàng hoá) bên cho vay (Ngân hàng định chế tài khác) bên vay (cá nhân, doanh nghiệp chủ thể khác) bên cho vay chuyển giao tài sản cho bên vay sử dụng thời gian định theo thoả thuận, bên vay có trách nhiệm hồn trả vốn gốc lãi cho ngân hàng đếïn thời hạn toán 3.Sự cần thiết quan hệ tín dụng kinh tế Trong kinh tế đồng thời thời điểm xuất thừa vốn thiếu vốn tổ chức kinh tế khu vực dân cư Đối với tổ chức kinh tế: ( Do nhu cầu, chu kì kinh doanh, vốn tổ chức ln lưu chuyển nhiều hình thức lúc ngân quỹ tăng, lúc ngân quỹ giảm, dẫn đến tình trạng tạm thời thừa vốn thiếu vốn nên hình thành quan hệ tín dụng ( Do nhu cầu tăng trưỏng, phát triển, dẫn đén thiếu vốn thực sự, cần vay để bổ sung nguồn vốn Đối với khu vực dân cư : Do khác biệt thời điểm qui mô thu nhập, chi tiêu, xuất tình trạng tạm thời thừa vốn đồng thời xảy tình trạng tạm thời thiếu vốn nhu cầu cần phát sinh quan hệ kinh tế Tình trạng thu hút vốn ngân hàng dẫn vốn từ nơi có mức sinh lời thấp (thừa vốn) sang nơi có mức sinh lời cao hơn( thiếu vốn) Khi kinh tế tăng trưỏng phát triển quan hệ tín dụng tăng theo vì: ( Các nghiệp vụ tài trợ tín dụng ngày đa dạng ( Quy mô ngày lớn ( Phạm vi mang tính chất quốc tế 4.Nguyên tắc tín dụng ngân hàng Nguyên tắc1: Vốn vay phải đựoc hoàn trả gốc lãi hạn Đây nguyên tắc quan hệ tín dụng Khi ngân hàng cấp tiền vay ngân hàng phải có sở để tin người vay phải có khả trả nợ đầy đủ , hạn Bằng không hợp đồng tín dụng khơng kí kết Đây nguyên tắc giúp cho ngân hàng tái tạo vốn, có lãi để trang trải chi phí tiếp tục trì hoạt động Ngun tắc2: Vốn vay phải có mục đích sử dụng đúg mục đích Khi cấp tiền cho vay ngân hàng phải biết rõ vốn vay sử dụng vào mục đích nào, khả thu hồi vốn sao, lợi nhuận tạo có đủ khả đẻ trả nợ không Nguyên tắc 3: Vốn vay phải có bảo đảm Trong kinh tế thị trường việc dự báo kiện xảy tương lai tương đối xác khó Vì việc phân tích đánh giá khả trả nợ người vay tương lai không chắn Cần phải có dự phịng, đảm bảo Đây nguồn thu nợ thứ dự phòng Svth: Lải Thãú Long - CÂ28k7 Chun âãư täút nghiãûp Gvhd: Ths V Vàn Vang cho nguồn thu nợ thứ nhằm tăng cường ràng buộc ý chí việc kí kết hợp đồng bên 5.Phân loại cho vay 5.1.Căn vào thời hạn cho vay Việc phân loại theo thời hạn mang tính quy ước mà thơi Đối với quốc gia khác có qui định khác Theo quy định ngân hàng nhà nước Việt Nam có ba loại sau: ( Cho vay ngắn hạn Có thời han 12 tháng sử dụng để bù đắp thiếu hụt vốn lưu động doanh nghiệp nhu cầu chi tiêu ngắn hạn cá nhân ( Cho vay trung hạn Có thời hạn từ đến năm chủ yếu sử dụng để đầu tư mua sắm tài sản cố định, cải tiến đổi thiết bị, mở rộng sản xuất kinh doanh, xây dựng dự án có qui mơ nhỏ thời gian thu hồi vốn nhanh ( Cho vay dài hạn Có thời hạn năm cung cấp để đáp ứng nhu cầu dài hạn xây dựng nhà ở, thiết bị, phương tiện vận tải có qui mơ lớn, xây dựng xí nghiệp 5.2 Căn vào hình thái giá trị tín dụng ( Cho vay tiền Là loại cho vay mà hình thái giá trị tín dụng cung cấp tiền Đây loại cho vay chủ yếu NHTM ( Cho vay tài sản Đây hình thức cho vay đa dạng, riêng ngân hàng cho vay tài sản áp dụng phổ biến tài trợ thuê mua Theo phương thức cho vay mà ngân hàng công ty thuê mua (công ty ngân hàng) cung cấp trực tiếp tài sản cho người vay gọi người thuê, theo định kỳ người thuê hoàn trả nợ vay bao gồm vốn lãi 5.3 Căn vào phương pháp hoàn trả ( Cho vay trả góp Là loại cho vay mà khách hàng phải hoàn trả vốn gốc lãi theo định kỳ Loại cho vay chủ yếu áp dụng cho vay bất động sản, nhà ở, cho vay tiêu dùng, cho vay người kinh doanh nhỏ, cho vay trang bị kỹ thuật nơng nghiệp Thơng thường có ba phương pháp sau dây: Phương pháp trả vốn gốc trả lãi theo số dư vào cuối kỳ Phương pháp trả vốn gốc trả lãi mức hoàn trả vốn gốc Phương pháp trả vốn gốc lãi tất kỳ (Cho vay phi trả góp: Là loại cho vay toán lần theo kỳ hạn thoả thuận ( Cho vay hoàn trả theo yêu cầu (áp dụng kỹ thuật thấu chi) Svth: Laûi Thãú Long - CÂ28k7 Chuyãn âãö täút nghiãûp Gvhd: Ths V Vàn Vang 5.4 Căn vào xuất xứ tín dụng ( Cho vay trực tiếp: ngân hàng cấp vốn trực tiếp cho người có nhu cầu, đơng thời người vay trực tiếp hoàn trả nợ vay cho ngân hàng ( Cho vay gián tiếp:là khoản vay thực thông qua việc mua lại khế ước chứng từ nợ phát sinh thời hạn toán Các NHTM cho vay gián loại sau: Chiết khấu thương phiếu: Người thụ hưởng hối phiếu lệnh phiếu thời hạn tốn nhượng lại cho ngân hàng Trong trường hợp ngân hàng cấp cho khách hàng khoản tiền giá trị danh nghĩa trừ lãi suất chiết khấu hoa hồng phí Khi chứng từ có giá đến thời hạn tốn người thụ lệnh hối phiếu lệnh phiếu có trách nhiệm tốn cho ngân hàng Mua phiếu bán hàng tiêu dùng trả góp: điều kiện nay, doanh nghiệp thương mại tìm biện pháp để cạnh tranh việc tiêu thụ hàng hố có hiệu Tuy nhiên, nguồn vốn doanh nghiệp có hạn cần phải có nguồn vốn tài trợ ngân hàng thông qua việc mua lại phiếu bán hàng trả góp Mua khoản nợ mà ngân hàng khác nắm giữ.nghiệp vụ thường công ty mua nợ ( công ty cuả ngân hàng thực hiện) 5.5 Căn vào mục đích sử dụng vốn vay ( Cho vay đầu tư Là loại cho vay mà khách hàng thực dự án đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh, dịch vụ dự án phục vụ đời sống ( Cho vay tiêu dùng Là loại cho vay để thực việc tiêu dùng, phục vụ nhu cầu đời sống 5.6 Căn vào phương thức cho vay ( Cho vay lần Mỗi lần cho vay khách hàng ngân hàng thực đầy đủ thủ tục vay vốn cần thiết kí hợp đồìng tín dụng ( Cho vay theo hạn mức tín dụng Ngân hàng khách hàng xác định thoả thuận hạn mức tín dụng trì khoản thời gian định tài khoản tiền vay ( Cho vay theo dự án đầu tư: Ngân hàng cho khách hàng vay vốn để thực dự án đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh, dịch vụ dự án đầu tư phục vụ đời sống ( Cho vay hợp vốn Một ngân hàng ngân hàng khác cho vay dự án vay khách hàng, ngân hàng đứng làm đầu mối dàn xếp, phối hợp với ngân hàng khác ( Cho vay theo hạn mức thấu chi Là loại cho vay mà ngân hàng thoả thuận văn chấp thuận cho khách hàng sử dụng số dư có tài khoản vãng lai đến hạn mức thoả thuận thời hạn định Svth: Laûi Thãú Long - CÂ28k7 Chun âãư täút nghiãûp Gvhd: Ths V Vàn Vang ( Cho vay thuê mua Là việc Ngân hàng phải thành lập công ty thuê mua tài thơng qua cơng ty ngân hàng tài trợ thuê mua cho khách hàng, đối tượng tài sản, với thời gian cho vay trung dài hạn Sau kết thúc hợp đồng thuê, đơn vị thuê nhận quyền sở hữu tài sản từ người cho thuê, với giá trị thực tế thời điểm chuyển giao ( Cho vay thông qua phát hành thẻ tín dụng, chữ ký Ngân hàng không cung ứng vốn trực tiếp mà thông qua chữ ký ngân hàng cho khách hàng, khách hàng vay vốn chủ thể khác, áp dụng cho vay chữ ký, cách Ngân hàng chấp nhận mở thư tín dụng L/C xuất nhập khẩu, bảo lãnh thường có rủi ro lớn Ngân hàng thường áp dụng điều kiện chặt chẽ hình thức cho vay Thường áp dụng với khách hàng quen có uy tín khách hàng phải ký quỹ số tiền định tuỳ theo định ngân hàng III Những hoạt động chung cho vay mua nhà, xây dựng SCN NHTM Về nguồn vốn vay mua nhà, xây dựng SCN Thông thường, để đáp ứng nhu cầu vay vốn mua nhà, xây dựng SCN (chủ yếu cho vay vốn trung dài hạn) đối tượng có nhu cầu trên, ngân hàng cần phải có phương án kế hoạch vốn cho vay mau nhà, xây dựng SCN nguồn vốn bao gồm nguồn vốn sau: Gồm quỹ dự trữ ngân hàng phần vốn tự có Từ nguồn huy động dân cư hình thức khác như: tiền gởi định kỳ ngắn hạn, dài hạn phát hành trái phiếu ngân hàng Riêng nguồn vốn huy động ngắn hạn phải tính tốn, xem xét để trích tỉ lệ phần trăm định đêí tránh ảnh hưởng đến trìng gửi tiền rút tiền khách hàng Nếu cần thiết ngân hàng vay nợ vốn tổ chức tín dụng khác (kể vay nợ nước ngoài) Đối tượng cho vay Tất người Việt Nam sinh sống lãnh thỗ nước Việt Nam, không vi phạm qui định pháp luật, không phạm tội tuân thủ nguyên tắc ngân hàng nhà nước Việt Nam đềì việc cho vay mua nhà, xây dựng SCN cho vay Nhưng hoạt động cho vay mua nhà, xây dựng SCN chủ yếu áp dụng hộ gia đình Đến năm 2001 phủ nước ta cho phép người việt kiều thân nhân việt kiều Việt Nam phép mua nhà Việt Nam, nênNgân hàng mở rộng hình thức cho vay đối tượng 3.Thời gian cho vay Svth: Lải Thãú Long - CÂ28k7 Chun âãư täút nghiãûp Gvhd: Ths V Vàn Vang Theo quy định chung hệ thống ngân hàng ngân hàng vào chu kì sản xuất kinh doanh, khả trả nợ khách hàng, thời hạn thu hồi vốn nguồn vốn cho vay (mà hoạt động cho vay mua nhà, xây dựng SCN khơng ngồi qui định chung đó) để thoả thuận thời hạn cho vay Thời hạn cho vay khoảng thời gian tính từ khách hàng bắt đầu vay vốn thời điểm trả nợ gốc lãi vốn vay thoả thuận hợp đồng tín dụng ngân hàng khách hàng Thời hạn Thời gian = giải ngân + Cho vay tín dụng Thời hạn ưu đãi tín dụng Thời hạn + hồn trả tín dụng Trong : Thời hạn giải ngân tín dụng khoảng thời gian kể từ phát sinh khoản vay cấp xong khoản tín dụng Thời hạn ưu đãi tín dụng (thời kỳ ân hạn) khoảng thời gian kể từ lần cấp tín dụng cuối lần hoàn trả Thời hạn hồn trả tín dụng: khoản thời gian kể từ lần hoàn trả hoàn trả xong Lãi suất cho vay: Để đưa mức lãi suất cho vay, ngân hàng thường dựa yếu tố sau: lãi suất phải bao gồm chi phí huy động vốn, chi phí cho việc thực khoản vay phải tạo thặng dư cho hoạt động ngân hàng Lãi suất hạn 150% lãi suất hạn Các điều kiện khách hàng cần có Có đầy đủ giấy tờ hợp lệ nhà dự định mua hay ngơi nhà định sửa chữa Có nguồn thu nhập ổn định, mức thu nhập tích luỹ cịn lại đảm bảo khả trả nợ Có tài sản chấp, cầm cố đảm bảo cho khoản vay người thứ ba có tài sản chấp, cầm cố bảo lãnh Tài sản chấp cầm cố nnhà dự định mua hay nhà dự định sưả chữa, chấp nhà khác hay chứng từ có giá Mức cho vay giới hạn tín dụng Mức cho vay số tiền dự định vay không 70% giá trị tài sản chấp, cầm cố kể tài sản hình thành từ vốn vay 80%_90% trị giá giấy tờ, chứng từ có giá Các ngân hàng xem xét, tính tốn mức cho vay dự kiến sau Số vốn Tổng số vốn tự vốn vaymượn nguồn vốn Dự kiến = vốn dự kiến - có hoạt - khác trả sau khác Svth: Laûi Thãú Long - CÂ28k7 Chun âãư täút nghiãûp Gvhd: Ths V Vàn Vang Cho vay đầu tư động thời gian vay có Mỗi ngân hàng có quy định mức vốn tự có tối thiểu tham gia vào dự án Căn vào nhu cầu người vay, mức cho vay khơng q 70% tổng chi phí xây dựng giá trị nhà mua bán Nhưng mức cho vay phụ thuộc vào tài sản chấp không 70% giá trị tài sản chấp đánh giá theo đơn giá nhà nứơc hay giá thị trường ngân hàng khác hàng thoả thuận Các Ngân hàng vào nhu cầu vốn nhà dự định mua hay tổng số tiền đầu tư cho việc xây dựng, sửa chữa nhà, mức độ tham gia vốn tự có, khả hoàn trả nợ vay giá trị tài sản đảm bảo khách hàng, khả nguồn vốn ngân hàng, quy định pháp luật để ngân hàng định mức cho vay Hồ sơ vay vốn đảm bảo tín dụng ( Đối với hồ sơ vay vốn gồm có : Giấy đề nghị vay vốn phương án trả nợ (theo mẫu ngân hàng) Giấy chứng minh nhân dân, sổ hộ hay sổ KT3 Các giấy tờ liên quan đến ngơ nhà, cịn với sửa chữa nhà, xây dựng nhà cần phải có giấy phép xây dựng, đơn xin phép sửa chữa nhà Giấy tờ liên quan đến tài sản chấp, cầm cố Các giấy tờ chứng minh nguồn thu nhập người vay người trả nợ  Tài sản đảm bảo gồm Chính bất động sản dự định mua hay nhà dự định sửa chữa, xây dựng Động sản bất động sản khác, chứng từ có giá Thư bảo lãnh Ngân hàng khác ngân hàng cho vay chấp thuận Tổ chức q trình cấp tín dụng thu nợ Đối với q trình cấp tín dụng: Khi hợp đồng tín dụng kí kết ngân hàng khách hàng ngân hàng vào điều khoản ghi hợp đồng kế hoạch mua nhà thời gian thi công xây dựng Ngân hàng phải lập lịch trình giải ngân, đồng thời mở tài khoản cho vay, mở sổ theo dõi phát vay bắt đầu thực giải ngân vay Có thể phương thức giải ngân Ngân hàng khác có nét tương đồng phương thức giải ngân sau:  Vốn vay giải ngân lần hay nhiều lần người vay mua nhà, xây dựng SCN Có thể giải ngân vào tài khoản người bán nhà hay đơn vị cung cấp vật tư theo yêu cầu khách hàng  Vốn vay giả ngân tiền mặt hay chuyển khoản Đối với trình thu nợ: Vì cho vay trung hạn nên việc trả vốn lãi thực theo định kỳ, ngân hàng vào khoản tiền kỳ hạn quy định hợp 10 Svth: Laûi Thãú Long - CÂ28k7 Chun âãư täút nghiãûp Gvhd: Ths V Vàn Vang Như ta biết cho vay mua nhà, xây dựng SCN cho vay khoảng thời gian dài ( ngân hàng ACB cho vay từ đến năm) chiếm tỉ trọng vốn lớn nguồn vốn cho vay trung dài hạn ngân hàng, nên cho vay bắt buộc khách hàng phải có tài sản đảm bảo Bảng 6: tình hình cho vay theo hình thức bảo đảm ĐVT: triệu đồng Năm 2019 Năm 2020 Chênh lệch Chỉ tiêu Số tiền 1.DSCV Tài sản, BĐS Bảo lãnh 2.DSTN Tài sản, BĐS Bảo lãnh 3.DNBQ Tài sản, BĐS Bảo lãnh 4.DNQHBQ Tài sản, BĐS Bảo lãnh 5.TLNQH Tài sản, BĐS Bảo lãnh TT(%) Số tiền 32.053 100 26.476 82.6 5577 17.4 22.300 100 17.728 79.5 4.572 20.5 37.912 100 30.443 80.3 7469 19.7 122 100 111 91.1 11 8.9 0.32 0.36 0.147 28.842 24.437 4.405 27.436 20.989 6.447 35.206 29.111 6.095 209 170 39 TT(%) 100 84.7 15.3 100 76.5 23.5 100 82.6 17.4 100 81.3 18.7 0.5 0.49 0.57 +/-3.211 -2.039 -1.172 5.136 3.261 1.875 -2706 -1.232 -1374 87 59 28 TĐ(%) -10 -7.7 -21 23 18.3 41 -7.1 -4 -18.3 71.3 53.1 254 0.18 0.13 0.423 Trong năm 2020 doanh số cho vay chung giảm dẫn đến doanh số cho vay tài sản BĐS cho vay bảo lãnh giảm so với năm 2019 Nhưng tỉ trọng cho vay có đảm bảo tài sản BĐS tổng doanh số cho vay tăng tỉ trọng cho vay bảo lãnh lại giảm Do năm 2020 Ngân hàng trọng đến chất lượng vốn vay mở rộng quy mơ cho vay tỉ trọng cho vay có đảm bảo tài sản BĐS có chiều hưóng gia tăng Phân tích theo hình thức ta thấy DSTN hai hình thức tăng nguyên nhân công việc đôn đốc theo dõi thu nợ cán tín dụng hiệu Hiệu khoản vay cao Trong năm 2020 DSTN tăng 5.136 triệu đồng với mức tăng 23% so với năm trứoc: bảo đảm tài sản BĐS tăng 3.261 triệu đồng với mức 18.3%, cịn hình thức bảo lãnh tăng 1.875 với tốc độ 41% Với việc thu nợ cao doanh số cho vay giảm nên DNBQ thấp xuống DNBQ năm 2020 đạt35.206 giảm so với năm 2019 2.706 triệu đồng 26 Svth: Laûi Thãú Long - CÂ28k7 Chuyãn âãư täút nghiãûp Gvhd: Ths V Vàn Vang Về mặt DNQHBQ đem so với mức vay thấp, khả quan Trong năm TLNQH hình thức cho vay tài sản lại nhỏ lĩnh vực cho vay bảo lãnh nên Ngân hàng cần xem xét lại loại hình cho vay có bảo lãnh TLNQH loại hình cho vay có đảm bảo tài sản BĐS tăng 0.13% tỉ lệ nợ hạn loại hình cho vay có bảo lãnh tăng 0.423% Nhìn chung cho vay đảm bảo tài sản BĐS hình thức truyền thống có từ lâu nay, nên chiếm tỉ trọng lớn hình thức bảo đảm Cùng với phương thức trên, ngân hàng cần mạnh dạn đưa số hình thức bảo đảm linh hoạt, phù hợp với khách hàng tương lai chiếm phần khơng nhỏ tổng doang số cho vay ngân hàng 2.4 Phân tích tình hình cho vay theo q Việc phân tích cho vay theo quý, giúp dễ theo dõi nhu cầu vay khách hàng thời điểm quan trọng, để từ đưa kế hoạch quý nhằm thực tốt công tác cho vay thời điểm cho phù hợp Bên cạnh việc đánh giá tình hình cho vay theo mục đích sử dụng, theo hình thức bảo đảm việc đánh giá tình hình cho vay mua nhà, xây dựng SCN theo quý cho biết DSCV có ảnh hưởng tính chất mùa vụ hay khơng, biết thời điểm tiêu DSCV, dư nợ, nợ hạn tăng giảm phù hợp, từ Ngân hàng hoạch định giải pháp để xử lý kịp thời nhằm làm hoạt động cho vay có hiệu Qua bảng phân tích ta thấy quý 1, quý năm 2020 DSCV cao so với năm 2019 chủ yếu quý cho vay SCN Trong quý 3, quý năm 2020 lại giảm so với năm với tốc độ 54.7 % 21.8% ngưòi vay thường vay xây dựng SCN thường vào đầu năm vào cuối năm chủ yếu cho vay mua nhà DSCV mua nhà năm qua không cao nên DSCV quý cuối năm có phần giảm sút tùy vào mục đích vay mà doanh số cao quý thấp quý khác tuỳ thuộc vào nhu cầu khách hàng chủ yếu Bảng 7: Tình hình cho vay theo quý ĐVT:triệu đồng Năm 2019 Năm 2020 Chênh lệch Chỉ tiêu Số tiền TT Số tiền TT +/TĐ(%) 1.DSCV Quý Quý Quý Quý4 2.DSTN 32.053 6.738 5819 12.873 623 22.300 100 21 18.2 40.2 20.6 100 28.842 9.522 8.314 5.827 5.179 27436 27 Svth: Laûi Thãú Long - CÂ28k7 100 33 28.8 20.2 18 100 -3211 2784 2495 -7046 -1444 5136 -10 41 42.8 54.7 21.8 23 Chun âãư täút nghiãûp Gvhd: Ths V Vàn Vang Q Quý Quý Quý 3.DNBQ Quý Quý Quý Quý 4.DNQHBQ Quý Quý Quý Quý 5.TLNQH (%) Quý Quý Quý Quý 4.475 4.323 9.618 3.884 37.912 22.456 29.194 35.013 64.985 122 77 136 33.8 240.7 0.32 0.34 0.46 0.1 0.37 20.1 19.4 43.1 17.4 100 59.2 77 92.4 171.4 100 63 112 27.7 197.3 7.135 10.271 2995 7.035 35.026 40.431 39.276 37.182 33.251 209 235 210 254 137 0.5 0.55 0.53 0.9 0.4 27 2660 37 5948 11 -6623 25 3151 100 -2886 115.4 17975 112 10082 77.6 2169 99.8 - 31734 100 87 112 158 100 74 121.5 220.2 65.5 103.7 0.18 0.21 0.07 -0.01 0.03 59.4 137.5 68.8 81.1 7.6 80 34.5 6.1 -48.8 71.3 205 54.4 651 43 Mặt khác doanh số thu nợ vào quý 1và quý cao Tỷ lệ trả nợ quý cao thu nhập quý ổn định DSTN quý năm 2020 tăng so với năm trứoc 2260 triệu đồng quý mức tăng cao 5948 triệu đồng với tốc độ 137.5% việc nghiên cứu giúp Ngân hàng lập kế hoạch thu nợ hợp lí có hiệu vào quý Trong năm 2020 DSCV giảm nên dư nợ giảm 2020 Trong quý đầu năm DNBQ cao doanh số cho vay quý năm 2020 cao nên dẫn đến dư nợ tăng cao Nhưng quý cuối năm dư nợ giảm hoạt động thu nợ DSCV giảm DNBQ phụ thuộc nhiều vào DSCV công tác thu nợ Ngân hàng Trong năm 2020 DNBQ không cao dư nợ giảm khoảng lặng tạm thời thị trưòng hy vọng năm 2005 tình hình cho vay phát triển tốt Nhìn chung ngân hàng cần giữ tỉ lệ dư nợ bình quân qua quý tương đối phù hợp với hoạt động Ngân hàng riêng quý cuối năm cần giảm DNBQ Ơí tiêu TLNQH năm 2019 quý cuối năm thấp năm 2020 quý cuối năm lại cao Đặc biệt quý năm 2020 mức 0.9% mức đáng lo ngại Ngân hàng cần phải tăng cưịng cơng tác đơn đốc nợ, thu nợ xử lí nợ để khắc phục sớm Nhưng nhìn chung TLNQH khơng cao mặt tổng thể chung thấy chất lưọng vay vốn tưong đối tốt 28 Svth: Lải Thãú Long - CÂ28k7 Chun âãư täút nghiãûp Gvhd: Ths V Vàn Vang Qua bảng phân tích giúp cho Ngân hàng chủ động công tác cho vay hoạt động thu nợ Qua giúp ngân hàng có chiến lược kinh doanh phù hợp với quý năm Hiệu kinh tế _xã hội từ hoạt động cho vay mua nhà, xây dựng SCN Bằng nghiệp vụ cho vay mua nhà, xây nhà, SCN Ngân hàng ACB góp phần khơng nhỏ vào nhu cầu nhà người dân thành phố, giúp họ ổn định sống để họ định cư lâu dài đồng thời đưa sống họ nâng cao, cải thiện sống người dân Từ chỗ người dân khơng có nhà hay nhà xuống cấp trang trí nội thất khơng đáp ứng nhu cầu đến nhu cầu đáp ứng Bên cạnh nghiệp vụ cho vay ngân hàng góp phần thực sách “ kích cầu “ nhà nước Vì vay tiền họ mua nhà, xây nhà, SCN làm cho nguồn vốn lưu thơng, vịng quay vốn ngắn tạo thêm phần thu nhập cho xã hội Đây nghiệp vụ cho vay có tưong lai hoạt động mua nhà, SCN ngưòi dân lớn nhu cầu người kinh tế ngày phát triển Cùng với loại hình cho vay khác loại hình cho vay góp phần đáng kể hiệu hoạt động ngân hàng ABC Đây thành công ACB Ngân hàng mang lại cho ngưịi vay sản phẩm thực đáp ứng đựoc nhu cầu ngưịi vay thực tế Tóm lại, nghiệp vụ cho vay có ích lợi cho kinh tế - xã hội nói chung, mang lại tiện ích cho người dân nói riêng Ngân hàng góp phần bước nâng cao sống cho người dân vật chất từ giúp họ ổn định sống 29 Svth: Laûi Thãú Long - CÂ28k7 Chuyãn âãư täút nghiãûp Gvhd: Ths V Vàn Vang CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ, XÂY DỰNG VÀ SCN TẠI ACB ĐÀ NẴNG 30 Svth: Laûi Thãú Long - CÂ28k7 Chun âãư täút nghiãûp Gvhd: Ths V Vàn Vang I Những thuận lợi khó khăn từ mơi trường kinh doanh hoạt động cho vay mua nhà, xây dựng SCN chi nhánh 1.Về hành lang pháp lý 1.1Thuận lợi: Cùng với luật ngân hàng, luật tổ chức tín dụng đời năm 1997 phủ, NHNN ban hành nhiều văn pháp luật có liên quan đến hoạt động ngành ngân hàng Ngày 29/5/2001, NHNN định số 718/2001/QĐ-NHNN việc tự hoá lãi suất cho vay ngoại tệ Ngày 31/5/2002 thống đốc NHNN Viêt Nam định số 546/2002/QĐ-NHNN việc “ áp dụng chế lãi suất thoả thuận hoạt động tín dụng thương mại VND khách hàng “, với chế lãi suất thị trường ngân hàng dễ thoả thuận mức lãi suất hoạt động cho vay Ngày 31/12/2001, thống đốc NHNN Việt Nam định số 1627/QĐNHNN “ Quy chế cho vay tổ chức tín dụng khách hàng “ Đối với cho vay mua nhà, SCN (vay trung hạn) có thuận lợi sau: Bảo đảm tiền vay khơng cịn nguyên tắc bắt buộc vay vốn (như tín chấp) điều kiện thuận lợi cho khách hàng Cuối năm 2001, Chính phủ ta có chủ trương cho việt kiều nước phép mua nhà việt nam, nên đứng trước nhu cầu ngân hàng mạnh dạn cho đối tượng vay vốn dể mua nhà hay sữa chữa nhà thân nhân việt kiều có, điều làm tăng doanh số cho vay ngân hàng Theo định 1627 quy định: “ việc cho phép điều chỉnh kỳ hạn nợ, gia hạn nợ” Điều thuận lợi cho ngân hàng việc điều chỉnh nợ hạn khách hàng vay làm ăn thua lỗ, bị tai nạn lao động, tai nạn giao thơng ảnh hưởng đến việc trả nợ 1.2 khó khăn Bên cạnh quy định thuận lợi việc ngân hàng áp dụng vào kinh doanh chậm trễ, vướng mắc khó khăn việc thực Theo nghị định 178 bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng có giá trị quyền sử dụng đất dùng để chấp xác định theo khung giá nhà nước UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định Mà hoạt dộng cho vay trả góp mua nhà, xây dựng SCN tài sản chấp chủ yếu quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà Nhưng nay, mức giá ban hành cũ thấp xa so với giá thị trường, làm cho cán thẩm định vào bảng giá để phán mức cho vay, dẫn đến mức vốn vay vốn dự kiến vay khách hàng thấp Theo định 1627 qui định:” đến kì hạn trả nợ gốc hặc lãi, khách hàng trả nợ không hạn không đựoc điều chỉnh gia hạn nợ gốc lãi chuyển toản số dư nợ sang nợ hạn” Điều gây vướng mắc cho hoạt động cho vay trả góp mua nhà, SCN vì: nghiệp vụ cho vay trả góp nên ngân hàng phải thực thu nợ gốc, lãi theo định kỳ hàng tháng, hàng quý nhằm chia nhỏ 31 Svth: Laûi Thãú Long - CÂ28k7 Chuyãn âãö täút nghiãûp Gvhd: Ths V Vàn Vang khoản nợ phải trả người vay để tạo điều kiện cho khách hàng trả nợ Nhưng ngược lại để thu nợ gốc lãi theo định kỳ khó khăn nguyên nhân khách quan từ phía khách hàng việc cho phép điều chỉnh kì hạn nợ, gia hạn nợ với thời gian không 1/2 thời gian cho vay làm cho Ngân hàng có khó khăn sau: Có khách hàng có khả trả nợ chây ỳ, chậm trễ làm cho họ chưa có thói quen trả nợ kì hạn hợp đồng tín dụng mà ỷ lại cho phép điều chỉnh gia hạn nợ Vào tháng 10/2002 với nghị định số 85/2002/NĐ_CP ban hành để khắc phục bất cập định giá quyến sử dụng đất với định số 122/QĐ_UBND thành phố vào tháng 11/2019 bổ sung, sửa đổi khung giá đất phù hợp thị truờng, Ngân hàng chưa theo kịp định giá quyền sử dụng đất thị trường : Nếu Ngân hàng vận dụng việc định giá theo mức giá thị trường giúp cho khách hàng có mức vay vốn cao đồng nghĩa với việc ngân hàng chịu rủi ro lớn giá đất thị trường lên xuống bất thưòng Với luật đất đai sửa đổi bắt đầu có hiệu lực từ tháng 7/2020 với quy định chặt chẽ việc giao đất, quản lý sử dụng đất, quản lý việc xây dựng tác đọng nhiều đến thị trường bất động sản năm qua Làm cho thị trưòng bất động sản năm qua gần bị chững lại Việc áp dụng luật làm cho cán ngân hàng gặp nhiều khó khăn khách hàng cấp GCNQSDĐ nhà phận tài sản gắn liền với đất không ghi sở hữu trứoc Chỉ ghi chung chung tài sản quyền sở hữu khơng nói rõ làm cho CBTD khơng cho vay theo hình thức chấp nhà Bên cạnh đó, việc quản lý nợ, thu nợ, xử lý nợ phức tạp, gây khơng khó khăn Như ta biết việc cho vay với đối tượng việt kiều giúp cho ngan hàng mở rộnh đối tượng cho vay doanh số cho vay việc theo dõi kiểm sốt đối tưọng tương đối khó khăn ngân hàng nơi cư trú họ nước ngồi cần phải kiểm tra kỹ trứơc cho vay đối tưọng Doanh số cho vay đối tượng thấp 2.Về đối thủ cạnh tranh 2.1Thuận lợi Ngân hàng ACB ngân hàng cung cấp sản phẩm cho vay địa bàn thành phố, nên có lưọng lớn khách hàng đến vay vốn từ khách hàng tuyên truyền, quảng bá cho khách hàng káhc đến với ngân hàng Ngân hàng ACB cung cấp cho khách hàng thêm tiện ích khách hàng sử dụng sản phẩm toán mua bán nhà qua ngân hàng ( ACB ngân hàng hai bên mua bán uỷ nhiệm làm trung gian toán tiền mua bán nhà đất qua ngân hàng) Đây yếu tố thu hút khách hàng, khách hàng vay ngân hàng nên thông qua uỷ nhiệm khách hàng giao cho ngân hàng tốn 2.1 Khó khăn 32 Svth: Lải Thãú Long - CÂ28k7 Chun âãư täút nghiãûp Gvhd: Ths V Vàn Vang Tại địa bàn có mật độ hoạt động ngân hàng cao với đầy đủ ngân hàng quốc doanh ngân hàng cổ phần mức độ cạnh tranh ngân hàng tương đối gay gắt khốc liệt đặc biệt năm 2020 với chi nhánh ngân hàng vừa khai trưong nhiều Đà Nẵng Hiện hầu hết gân hàng thành phố cung ứng sản phẩm này, nên bước đầu ngân hàng cho vay với lãi suất ưu đãi để thu hút khách hàng đối tượng cho vay đa dạng Do cạnh tranh nên ngân hàng ACB chi nhánh Đà Nẵng phải đưa mức lãi suất phù hợp lấy tiêu chí tận tình phục vụ khách hàng làm phương châm hoạt động Về thân Ngân hàng ACB Đà Nẵng 3.1 Thuận lợi Là chi nhánh Ngân hàng thành lập vào năm 1997, có vị trí thuận lợi nằm trung tâm thành phố , thuận tiện mặt giao thông giao dịch với khách hàng Mặt khác tạo điều kiện giảm thiểu chi phí cho vay thu nợ, thơng tin nhanh chóng, thu hút hộ gia đình đến ngân hàng vay vốn Hiện Ngân hàng vừa khai trưong chi nhánh Hội An giúp cho hoạt phục vụ khách hàng tốt Bên cạnh cơng nghệ Ngân hàng áp dụng mở tài khoản nơi giao dịch tất chi nhánh Ngân hàng nước Cuối năm 2002 ngân hàng áp dụng việc thực “online” toàn hệ thống áp dụng hệ thống quản lý “ISO” vào công tác quản lý ngân hàng mang lại cho khách hàng tiện ích chất lượng phục vụ ngày nâng cao 3.2 Khó khăn Mặc dù năm vừa qua, Ngân hàng cố gắng đổi cách thức phục vụ,tạo mối quan hệ tốt với khách hàng nhìn chung hoạt động ngân hàng cịn gặp khơng khó khăn Ngân hàng chưa có quảng bá rộng rãi, tiếp thị dịch vụ cho vay mua nhà, SCN chi nhánh đến người dân mà đa số hộ dân tự tìm đến có nhu cầu Bởi đa số họ nghĩ vay nợ, gánh nặng tài nên họ nghĩ đủ tiền họ mua nhà hay xây dựng Mức phán cho vay mức thấp so với mức vốn vay, ảnh hưởng đến thời gian vay vốn khách hàng, điều gây cản trở khách hàng Về đội ngũ cán Ngân hàng đa số cịn trẻ, đào tạo quy, trình độ tương đối đồng đều, có lực làm việc tốt, có tâm huyết với nghề nghiệp nên việc tiếp cận vấn đề thuận lợi Một số cán có động, nhiệt tình kinh nghiệm cịn thiếu nên địi hỏi cần phải có thời gian với cơng việc Bên cạnh Ngân hàng chưa có CBTD chuyên sâu thẩm định nhà đất, chưa thu thập thông tin nhà đất, BĐS định liên quan dến nhà đất phủ UBND thành phố để đưa định phù hợp thời điểm cho sát với thực tế 33 Svth: Laûi Thãú Long - CÂ28k7 Chuyãn âãö täút nghiãûp Gvhd: Ths V Vàn Vang Những khu vực xa trung tâm thành phố quận Ngũ Hành Sơn, Liên Chiểu, huyện Hoà Vang khách hàng đến vay vốn thời gian lại chi nhánh chưa có phịng giao dịch khu vực Ngân hàng cần phải nắm bắt thơng tin địa bàn sách, quy định UBND thành phố nhà ở, đất đai họat động chỉnh trang đô thị , xây dựng khu tái định cư Để Ngân hàng có biện pháp tiếp thị quảng bá sản phẩm tăng doanh số cho vay khu vực Trong năm 2020 với luật đất đai ban hành làm cho công tác Ngân hàng gặp nhiều khó khăn tác động nhiều đến tình hình kinh doanh Ngân hàng chắn tác động nhiều đến thị trường thời gian tới Trứơc tình hình đó, địi hỏi tồn thể CBTD Ngân hàng phát huy tinh thần đoàn kết, nhiệt tình cơng tác, khắc phục khó khăn, hỗ trợ công việc, nỗ lực nhiều thời gian đến để thực thắng lợi mục tiêu mà ban giám đốc đề II.Một số giải pháp để nâng cao hiệu hoạt động cho vay ngân hàng ACB chi nhánh Đà Nẵng 1.Mở rộng quy mô cho vay 1.1 Nâng cao chất lượng thơng tin tín dụng Để nhằm hạn chế, giảm thiểu rủi ro kinh doanh mục tiêu hàng đầu nhà quản trị Ngân hàng phải thực biện pháp nghiệp vụ có hiệu kinh doanh nhằm nâng cao hiệu tín dụng, hiệu sử dụng vốn Một biện pháp đó, biện pháp có tính chiến lược, có ý nghĩa công tác cho vay thẩm định tín dụng: nhà đất, BĐS nâng cao chất lượng thơng tin tín dụng, có tác động trực tiếp đến định cho vay, giúp CBTD có câu trả lời cho vay hay không cho vay, thơng tin tín dụng cịn sở đánh giá chất lượng tín dụng ngân hàng, đưa dự báo phát triển thời gian đến Như biết, trình thẩm định cho vay trình “ chọn mặt gửi vàng”, trình thu thập, xử lý thông tin khách hàng, đối tượng vay vốn để sở phân tích, đánh giá có định cho vay Sức ép nhu cầu thông tin khách hàng trở nên quan trọng có ý nghĩa thực tiễn hết, địi hỏi tất đặc tính mà thơng tin tín dụng phải đáp ứng: tính cập nhật, nhanh, xác tiện lợi Đáp ứng yêu cầu đó, với q trình đổi hoạt động cho vay mua nhà, xây dựng SCN ngân hàng tác động tích cực tới phát triển hoạt động cho vay Thu tháûp thäng tin trỉåïc vay ca khạch Xỉí l thäng tin vay 34 Svth: Laûi Thãú Long - CÂ28k7 Thu tháûp thäng tin ca khạch hng sau hãút håüp Chun âãư täút nghiãûp Gvhd: Ths V Vàn Vang Nhu cáưu & âäúi tỉng Li sút, th tủc, âiãưu kiãûn vay väún Âạnh giạ ca khạch hng vãư sn pháøm Về đối tưọng khách hàng cần phải phân loại khách hàng cách rõ ràng, cần phải xem nhu cầu cao chiếm đa số thị trường, quan tâm đến đối tượng CBCNV quan đối tượng có thu nhập ổn định nên khả trả nợ tương đối bảo đảm Đối với đối tượng công nhân khu công nghiệp thu nhập họ ổn định không cao nên cần kéo dài thời hạn cho vay để họ dễ dàng trả nợ Ngân hàng xin với quyền thành phố hay kết hợp với chủ đầu tư để họ xây dựng hệ thống chung cư vừa nhỏ để bán cho đối tượng với phương thức trả góp giao cho Ngân hàng việc thu nợ khách hàng phù hợp với thời gian trả nợ họ thu hút khối lượng lớn khách hàng Hiện thành phố đầu tư xây dựng nhiều hệ thống chung cư cho ngưịi có thu nhập thấp số hộ cơng nhân lao động Ngân hàng cần phải nắm bắt thơng tin để có biện pháp tiếp thị kịp thời nhằm thu hút khách hàng Về đối tượng việt kiều khách hàng tiềm tương lai khả khai thác đối tưọng khách hàng lớn cần phải ý đến đối tượng Ngân hàng cần phải mở thêm mạng lưới chi nhánh mình:như mở thêm phòng giao dịch, chi nhánh địa bàn xa trung tâm vừa làm tăng khách hàng vay vốn vừa tăng doanh số huy động vốn Lãi suất vấn đềì mà khách hàng vay ln quan tâm vấn đề nhạy cảm mà NHTM quan tâm điều tra, theo dõi chặt chẽ Việc theo dõi lãi suất thị trường giúp Ngân hàng vừa giữ chân khách hàng vừa tăng tính cạnh tranh lãi suất phù hợp Ngân hàng cần phải đưa mức lãi suất khác mức vay thời hạn cho vay khác Điều giúp tạo khác biệt cho sản phẩm ngân hàng 1.2 Tăng cường hoạt động tư vấn khách hàng Khi khách hàng có nhu cầu vay vốn Ngân hàng đa số khách hàng biết thủ tục quy trình cho vay Ngân hàng, đồng thời chưa có khả đầy đủ lên phương án kế hoạch xin vay vốn Mặt khác, CBTD việc thực hiên nhiệm vụ chun mơn cịn phải hướng dẫn, tư vấn, giúp đỡ khách hàng lập phương án đễ xin vay, người làm tín dụng phải am hiểu sâu cơng việc, có trình độ cao thơng thạo lĩnh vực nhà đất, nắm bắt nhạy bén thị trường đảm đương Vì thế, ngân hàng nên cử CBTD chuyên cho vay lĩnh vực học lớp nghiệp vụ ngắn hạn thị trường BĐS, hệ thống tín dụng BĐS 35 Svth: Lải Thãú Long - CÂ28k7 Chuyãn âãö täút nghiãûp Gvhd: Ths V Vàn Vang chiến lược sách kinh doanh BĐS nhằm để nâng cao trình độ lĩnh vực để nhằm tư vấn cho khách hàng họ đến vay vốn Hoặc ngân hàng thành lập tổ tư vấn thẩm định cho vay mua nhà, xây dựng SCN với trình độ chun mơn cao, đạo đức trách nhiệm nghề nghiệp tốt nhằm nâng cao chất lượng công tác thẩm định rút ngắn thời gian thẩm định, nhanh chóng trả lời cho khách hàng 1.3 đa dạng hoá cách thức tiếp thị khách hàng: Lâu nay, việc tiếp thị, quảng bá cho khách hàng vê hoạt động cho vay rât hạn chế, đa số khách hàng có nhu cầu tìm đến ngân hàng để vay vốn Nhưng nay, việc cạnh tranh khốc liệt ngân hàng địa bàn với nhiều hình thức khác lãi suất cho vay giảm hơn, thời gian cho vay dài ngân hàng khơng thể làm việc theo phương thức cũ Đứng trước thách thức đó, ngân hàng nên chủ động cử CBTD tìm đến khách hàng vay vốn chờ khách hàng đến xin vay chủ động tìm đến khách hàng biện pháp tiếp thị hiệu nhiều khách hàng phân vân lựa chọn ngân hàng để vay vốn có mặt kịp thời CBTD hội tốt để ngân hàng nắm bắt nhu cầu khách hàng từ đầu Hàng tháng hay hàng quý, Ngân hàng nên cử cán tín dụng đến điểm giao dịch địa ốc sở kinh doanh vật liệu xây dựng địa bàn phát cho họ tờ bướm giới thiệu hay brochure cho vay mua nhà, xây dựng SCN Ngân hàng Nhờ họ giúp đỡ chuyển tờ bướm hay brochure cho khách hàng đến văn phịng giao dịch tìm hiểu mua nhà khách hàng đến mua vật liệu xây dựng cách tiếp thị sản phẩm mà Ngân hàng cung ứng Ngân hàng phải coi trọng kênh thơng tin báo chí, đài truyền hình, mạng internet, băng rôn quảng cáo đường phố lớn nhằm gây ấn tượng cho khách hàng sản phẩm ngân hàng Làm cho họ có nhu cầu vay vốn mua nhà, xây dựng SCN nghĩ đến ngân hàng ACB Hồn thiện hoạt động cho vay mua nhà, xây dựng SCN Thực tế nay, Ngân hàng cung ứng sản phẩm dịch vụ hầu hết giống Để cạnh tranh nhằm giữ chân khách hàng phát triển thêm khách hàng Ngân hàng cần phải nâng cao chất lượng phục vụ khách hàng Xác định rõ việc nâng cao chất lượng phục vụ khách hàng trước hết nhân viên chi nhánh phải có thái độ phục vụ tơt Ban giám đốc tổ chức chấm điểm thi đua nhân viên nhân viên tín dụng cung cấp tài liệu gồm: nội quy làm việc, cam kết phục vụ khách hàng, quy định chuẩn mực phong cách làm việc sau thực chương trình thi đua Trên sở so sánh bảng chấm điểm thi đua nhân viên để lựa chọn CBTD giỏi tiêu biểu chi nhánh để tuyên dương đơn vị gởi lên hội sở đề nghị khen thưởng Đó biện pháp nâng cao chất lượng hoạt động dịch vụ cho vay mua nhà, xây dựng SCN chi nhánh Đồng thời ngân hàng cần phải bố trí khơng gian giao dịch ngăn nắp, gọn gàng nhằm tạo nên quang cảnh thoáng mát, thân mật khách hàng đến giao dịch 36 Svth: Lải Thãú Long - CÂ28k7 Chun âãư täút nghiãûp Gvhd: Ths V Vàn Vang Chất lượng dịch vụ phải nhanh xác: địi hỏi CBTD phải ln học tập để nâng cao nghiệp vụ, giải thích ngắn gọn đầy đủ thủ tục cho khách hàng cho khách hàng lại nhiều lần làm thời gian khách hàng Cán thẩm định đến nhà khách hàng khảo sát thực tế theo lịch hẹn, lập tờ trình sau thẩm định Bộ phận pháp lý chứng từ phải thuờng xuyên liên hệ với phịng cơng chứng để hỗ trợ khách hàng Đồng thời cần phải thưòng xuyên liên hệ với ban pháp chế để giải vưóng mắc Tại nơi giao dịch với khách hàng, chi nhánh cần phải đặt hộp thư góp ý cuối tuần nên có buổi họp để xem xét góp ý khách hàng Tưong tự vậy, ý kiến đóng góp khách hàng website qua điện thoại cần phải quan tâm Đồng thời phải tích cực động viên nhân viên định kỳ hàng tháng, hàng quý nên tổ chức thống kê, xác nhận nhân viên tốt để biểu dưong khen ngợi Ban giám đôc chi nhánh cần nhận thấy việc nâng cao chất lượng phục vụ khách hàng cần thiết phải thực thường xuyên, liên tục bảo đảm tính cạnh tranh bền vững sản phẩm cho vay ngân hàng Nâng cao chất lượng đội ngũ nhân viên CBTD Để sản phẩm cung ứng thị trường đạt kết tốt phụ thuộc lớn vào đội ngũ nhân viên giao dịch, CBTD Ngân hàng cần phải có đội ngũ nhân viên đựoc đào tạo nghiệp vụ mà phụ trách Hiện đội ngũ nhân viên ngân hàng đảm đương cơng việc làm đứng trước phát triển xã hội người CBTD phải ln tự hồn thiện Ngân hàng nên khoán, giao mức cho vay CBTD quý hay năm cán hồn thành cơng việc giao Đứng trứơc thách thức không nhỏ cạnh tranh phát triển xã hội đòi hỏi người CBTD phải am hiểu sâu nhiều lĩnh vực đảm đương công việc Mỗi CBTD cần phải thường xuyên cập nhật văn nhà nước quyền địa phương có liên quan đến hoạt động tín dụng giúp cho nhân viên nâng cao hiểu biết pháp luật nhằm thực tốt công việc theo chủ trương sách nhà nước tránh rủi ro cho ngân hàng Đội ngũ CBTD trẻ chưa có kinh nghiệm cần phân cơng làm việc với cán có kinh nghiệm họ học hỏi kinh nghiệm Các CBTD phải taoû mối quan hệ thân thiện với khách hàng để khách hàng cảm thấy đễ chịu trình bày nhu cầu Các biện pháp ngăn ngừa rủi ro Khách hàng ngân hàng vay mua nhà, xây dựng SCN chủ yếu hộ gia đình nên có rủi ro xảy chủ quan ngân hàng khách quan khách hàng Việc kiểm sốt vay cung cấp cho đối tuợng khách hàng nhằm ngăn ngừa hạn chế rủi ro xảy công việc mà ngân hàng cần ý ( Cần thẩm định kỹ trứơc, sau vay 37 Svth: Laûi Thãú Long - CÂ28k7 Chun âãư täút nghiãûp Gvhd: Ths V Vàn Vang Các CBTD định kì hàng tháng, hàng quý vào viịec trả nợ khách hàng để lập bảng kê danh sách khách hàng hạn cần phải nhắc nhở, đôn đốc việc trả nợ ( Trong hợp đồng tín dụng CBTD cần thoả thuận kĩ với khách hàng thời điểm chuyển nợ hạn đơi khách hàng trễ số ngày lí nên Ngân hàng cần phải cho khách hàng biên độ dao động thích hợp để giảm bớt việc chuyển nợ hạn ( Thường xuyên kiểm tra, thăm hỏi khách hàng: xác định rõ nguyên nhân khả thu hồi vay để có biện pháp xử lí kịp thời, ( Cịn vay mà người vay có khả trả nợ chây ỳ, khơng chịu trả Ngân hàng kiên khơng cho gia hạn nợ, giãn nợ mà cần phải có biện pháp mạnh khởi kiện trước pháp luật để thu hồi vốn vay Lời kết Trong thời gian thực tập chi nhánh Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu Đà Nẵng, với hướng dẫn tận tình thầy giáo, anh chị phịng tín dụng tốn quốc tế, phịng kế tốn giúp cho tơi hồn thành chun đề tốt nghiệp với nội dung trình bày Những trình bày kết việc tìm hiểu thực tế hoạt động cho vay mua nhà , xây dựng SCN số suy nghĩ thân tơi Tuy cố gắng cịn nhiều hạn chế thông tin, tiếp xúc thực tế, thời gian khả trình bày nên chun đề cịn có nhiều thiếu sótvà hạn chế Rất mong nhận dẫn, góp ý thầy giáo quý vị ngân hàng Nhân đây, xin bày tỏ lòng biết ơn đến: Thầy giáo, Thạc sĩ Võ Văn Vang thầy cô giáo khoa hướng dẫn, bảo tận tình Ban giám đốc, phịng tín dụng tốn quốc tế, phịng kế tốn, phịng khác ngân hàng Á Châu chi nhánh Đà Nẵng giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi để tơi hồn thành chun đề Một lần nữa, xin chân thành cảm ơn ! 38 Svth: Lải Thãú Long - CÂ28k7 Chun âãư täút nghiãûp Gvhd: Ths V Vàn Vang Lời cam đoan Trong thời gian thực tập Ngân hàng ACB Đà Nẵng chọn vấn đề cho vay mua nhà, xây dựng SCN làm đề tài nghiên cứu cho chuyên đề tốt nghiệp tôi, nên cơng trình nghiên cứu tơi tự làm Tơi hồn tồn khơng chép tài liệu nào( trừ phần trích dẫn từ tài liệu tham khảo ) Tơi xin cam đoan thật Nếu có chép tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm 39 Svth: Lải Thãú Long - CÂ28k7 Chun âãư täút nghiãûp Gvhd: Ths V Vàn Vang Tài liệu tham khảo Tín dụng - ngân hàng TS Nguyễn Văn Dờn NXB Thống kê năm 2000 Nghiệp vụ ngân hàng thương mại TS Lê Văn Tề NXB TPHCM năm 1997 Tạp chí ngân hàng Luật tổ chức tín dụng Nghị định 178/1999/NĐ-CP Nghị định 85/2002.NĐ-CP Quy chế cho vay 1627/2001/QĐ-NHNN 40 Svth: Laûi Thãú Long - CÂ28k7 ... luật Phân tích tình hình cho vay mua nhà, xây dựng SCN ACB chi nhánh Đà Nẵng 2.1 Phân tích tình hình cho vay mua nhà, xây dựng SCN nói chung ACB chi nhánh Đà Nẵng Trong năm 2019 2020 tình hình sốt... vay 2.3 Phân tích tình hình cho vay theo hình thức bảo đảm Một vấn đề mà ngân hàng quan tâm cho vay an tồn vốn vay Trong nghiệp vụ cho vay mua nhà, xây dựng SCN ngân hàng ACB chi nhánh Đà Nẵng chủ... qua III Thực trạng hoạt động cho vay mua nhà, xây dựng SCN ngân hàng Á Châu chi nhánh Đà Nẵng 1.Nhu cầu vay để mua nhà, xây dựng SCN Đà Nẵng Trong năm gần kinh tế Đà Nẵng phát triển không ngừng