Thảo luận Hợp đồng 2

VẤN ĐỀ 1: Sự ưng thuận trong quá trình giao kết hợp đồng Câu 1: Điểm mới của BLDS 2015 so với BLDS 2005 về vai trò của im lặng trong giao kết hợp đồng? • Theo Khoản 2, Điều 404 BLDS 2005 quy định về Thời điểm giao kết hợp đồng dân sự : “2. Hợp đồng dân sự cũng xem như được giao kết khi hết thời hạn trả lời mà bên nhận được đề nghị vẫn im lặng, nếu có thoả thuận im lặng là sự trả lời chấp nhận giao kết.” → BLDS 2005 coi im lặng trong giao kết là một sự trả lời chấp nhận giao kết. • Theo Khoản 2, Điều 393 BLDS 2015 quy định về Chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng: “2. Sự im lặng của bên được đề nghị không được coi là chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận hoặc theo thói quen đã được xác lập giữa các bên.” → Như vậy, BLDS 2015 đã bổ sung chế định về im lặng trong quá trình giao kết hợp đồng tại quy định về chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng, xem sự im lặng của bên được đề nghị không được coi là chấp nhận đề nghị giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận hoặc theo thói quen đã được xác lập giữa các bên. Thực tế, trong thời gian qua, nhiều tranh chấp phát sinh từ việc im lặng trong khi nhận được đề nghị giao kết hợp đồng, BLDS 2015 quy định cụ thể vấn đề này nhằm hạn chế những trường hợp phát sinh tranh chấp không đáng có từ việc im lặng này. Hơn nữa, việc điều chỉnh này giúp mở rộng phạm vi, đối tượng điều chỉnh, phù hợp với thói quen, tập quán giao kết hợp đồng, mua bán hàng hóa. Câu 2: Việc Tòa án áp dụng Án lệ 04/2016/AL để công nhận hợp đồng chuyển nhượng trong tình huống trên có thuyết phục không? Vì sao? Việc Tòa án áp dụng Án lệ số 04/2016/ AL để công nhận hợp đồng chuyển nhượng trong tình huống trên là chưa thực sự thuyết phục: Bởi lẽ, khi áp dụng Án lệ để giải quyết, thì cần xét đến điều kiện là “ áp dụng án lệ để giải quyết các vụ việc tương tự, bảo đảm những vụ việc có tình tiết, sự kiện pháp lý giống nhau phải được giải quyết như nhau” (khoản 2 Điều 8, Nghị quyết 03/2015/NQ_HĐTP của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao) Như vậy, nếu so sánh giữa vụ việc trong Án lệ số 04/2016/AL với vụ việc trong tình huống này, chúng ta nhận thấy có sự khác biệt: Thứ nhất, tình tiết trong Án lệ liên quan đến tài sản chung của vợ chồng, còn tình tiết trong tình huống đề cho liên quan đến tài sản của hộ (tức bao gồm tài sản chung của vợ chồng và cả của 5 người con). Thứ hai, Án lệ số 04/2016/AL chỉ dừng lại ở việc giải quyết khi người còn lại (vợ hoặc chồng) không ký vào hợp đồng chuyển nhượng nhưng có đủ các căn cứ được nêu ra ở Án lệ thì phải khẳng định rằng người đó đồng ý với hợp đồng chuyển nhượng. Nếu áp dụng Án lệ số 04/2016/AL đối với tình huống này thì hệ quả là: + Khẳng định được: Ông Bùi đồng ý với việc chuyển nhượng đất vì tình huống có nêu rõ : bà Chu, ông Bùi đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Văn (tức đã có căn cứ để chứng minh ông Bùi có biết và tham gia chuyển nhượng đất). Năm 2004, ông Văn xây dựng chuồng trại trên đất chuyển nhượng, các bên đã làm thủ tục chuyển nhượng, ông Văn đã được cấp giấy chứng nhận và gia đình ông không có ý kiến gì, tức có thể ngầm hiểu rằng, ông Bùi biết và không phản đối. + Tuy nhiên, lại không giải quyết được cho trường hợp các con bà Chu ông Bùi yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch chuyển nhượng vô hiệu vì lý do chưa có sự đồng ý của họ. Giả thiết rằng, trong 5 người con này, vào năm 2001 có người con chưa đủ tuổi nhận thức về việc chuyển nhượng đất giữa cha mẹ họ và ông Văn và đến năm 2004 vẫn chưa đủ tuổi nhận thức về việc ông Văn xây dựng chuồng trại và làm thủ tục chuyển nhượng thì cụm từ “gia đình bà Chu, ông Bùi không ai có ý kiến gì” cũng không đủ căn cứ để khẳng định người con này đồng ý hay không đồng ý. “Nay”, vì đề bài không nêu rõ thời gian, giả sử là năm 2018 người con này đã có đầy đủ năng lực hành vi dân sự mới yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch chuyển nhượng này là vô hiệu thì cũng chưa thể giải quyết được thỏa đáng. Do đó, rõ ràng, Án lệ số 04 chưa giải quyết được triệt để vụ việc tron tình huống đề cho nên nếu chỉ áp dụng Án lệ số 04/2016/AL để công nhận hợp đồng trong tình huống trên là không hoàn toàn thuyết phục.   VẤN ĐỀ 2: Đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được Câu 1: Những thay đổi và suy nghĩ của anh/chị về những thay đổi giữa BLDS 2015 và BLDS 2005 về chủ thể đang được nghiên cứu.

Buổi thảo luận thứ hai: VẤN ĐỀ CHUNG CỦA HỢP ĐỒNG  VẤN ĐỀ 1: Sự ưng thuận trình giao kết hợp đồng Câu 1: Điểm BLDS 2015 so với BLDS 2005 vai trò im lặng giao kết hợp đồng? • Theo Khoản 2, Điều 404 BLDS 2005 quy định Thời điểm giao kết hợp đồng dân : “2 Hợp đồng dân xem giao kết hết thời hạn trả lời mà bên nhận đề nghị im lặng, có thoả thuận im lặng trả lời chấp nhận giao kết.” → BLDS 2005 coi im lặng giao kết trả lời chấp nhận giao kết • Theo Khoản 2, Điều 393 BLDS 2015 quy định Chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng: “2 Sự im lặng bên đề nghị không coi chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận theo thói quen xác lập bên.” → Như vậy, BLDS 2015 bổ sung chế định im lặng trình giao kết hợp đồng quy định chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng, xem im lặng bên đề nghị không coi chấp nhận đề nghị giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận theo thói quen xác lập bên Thực tế, thời gian qua, nhiều tranh chấp phát sinh từ việc im lặng nhận đề nghị giao kết hợp đồng, BLDS 2015 quy định cụ thể vấn đề nhằm hạn chế trường hợp phát sinh tranh chấp khơng đáng có từ việc im lặng Hơn nữa, việc điều chỉnh giúp mở rộng phạm vi, đối tượng điều chỉnh, phù hợp với thói quen, tập quán giao kết hợp đồng, mua bán hàng hóa Câu 2: Việc Tòa án áp dụng Án lệ 04/2016/AL để công nhận hợp đồng chuyển nhượng tình có thuyết phục khơng? Vì sao? Việc Tòa án áp dụng Án lệ số 04/2016/ AL để cơng nhận hợp đồng chuyển nhượng tình chưa thực thuyết phục: Bởi lẽ, áp dụng Án lệ để giải quyết, cần xét đến điều kiện “ áp dụng án lệ để giải vụ việc tương tự, bảo đảm vụ việc có tình tiết, kiện pháp lý giống phải giải nhau” (khoản Điều 8, Nghị 03/2015/NQ_HĐTP Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao) Như vậy, so sánh vụ việc Án lệ số 04/2016/AL với vụ việc tình này, nhận thấy có khác biệt: Thứ nhất, tình tiết Án lệ liên quan đến tài sản chung vợ chồng, tình tiết tình đề cho liên quan đến tài sản hộ (tức bao gồm tài sản chung vợ chồng người con) Thứ hai, Án lệ số 04/2016/AL dừng lại việc giải người lại (vợ chồng) khơng ký vào hợp đồng chuyển nhượng có đủ nêu Án lệ phải khẳng định người đồng ý với hợp đồng chuyển nhượng Nếu áp dụng Án lệ số 04/2016/AL tình hệ là: + Khẳng định được: Ông Bùi đồng ý với việc chuyển nhượng đất tình có nêu rõ : bà Chu, ông Bùi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Văn (tức có để chứng minh ông Bùi có biết tham gia chuyển nhượng đất) Năm 2004, ông Văn xây dựng chuồng trại đất chuyển nhượng, bên làm thủ tục chuyển nhượng, ông Văn cấp giấy chứng nhận gia đình ơng khơng có ý kiến gì, tức ngầm hiểu rằng, ông Bùi biết không phản đối + Tuy nhiên, lại không giải cho trường hợp bà Chu ơng Bùi u cầu Tòa án tun bố giao dịch chuyển nhượng vơ hiệu lý chưa có đồng ý họ Giả thiết rằng, người này, vào năm 2001 có người chưa đủ tuổi nhận thức việc chuyển nhượng đất cha mẹ họ ông Văn đến năm 2004 chưa đủ tuổi nhận thức việc ông Văn xây dựng chuồng trại làm thủ tục chuyển nhượng cụm từ “gia đình bà Chu, ơng Bùi khơng có ý kiến gì” không đủ để khẳng định người đồng ý hay khơng đồng ý “Nay”, đề không nêu rõ thời gian, giả sử năm 2018 người có đầy đủ lực hành vi dân yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch chuyển nhượng vơ hiệu chưa thể giải thỏa đáng Do đó, rõ ràng, Án lệ số 04 chưa giải triệt để vụ việc tron tình đề áp dụng Án lệ số 04/2016/AL để công nhận hợp đồng tình khơng hồn tồn thuyết phục  VẤN ĐỀ 2: Đối tượng hợp đồng thực Câu 1: Những thay đổi suy nghĩ anh/chị thay đổi BLDS 2015 BLDS 2005 chủ thể nghiên cứu Điều 408 BLDS 2015: Hợp đồng vơ hiệu có đối tượng khơng thể thực Trường hợp từ giao kết, hợp đồng có đối tượng khơng thể thực hợp đồng bị vô hiệu Trường hợp giao kết hợp đồng mà bên biết phải biết việc hợp đồng có đối tượng khơng thể thực không thông báo cho bên biết nên bên giao kết hợp đồng phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp bên biết phải biết việc hợp đồng có đối tượng khơng thể thực Quy định khoản khoản Điều áp dụng trường hợp hợp đồng có nhiều phần đối tượng khơng thể thực phần lại hợp đồng có hiệu lực Điều 411 BLDS 2005: Hợp đồng dân vơ hiệu có đối tượng khơng thể thực Trong trường hợp từ ký kết, hợp đồng có đối tượng khơng thể thực lý khách quan hợp đồng bị vô hiệu Trong trường hợp giao kết hợp đồng mà bên biết phải biết việc hợp đồng có đối tượng khơng thể thực được, không thông báo cho bên biết nên bên giao kết hợp đồng phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp bên biết phải biết việc hợp đồng có đối tượng thực Quy định khoản Điều áp dụng trường hợp hợp đồng có nhiều phần đối tượng khơng thể thực được, phần lại hợp đồng có giá trị pháp lý + Trong BLDS 2005: Các nhà lập pháp xác định nguyên nhân thực hợp đồng đối tượng khơng thể thực lý khách quan Vì khơng thể thực lí khách quan khơng thể áp dụng Trong thực tiễn có hợp đồng Tòa án tun bố vơ hiệu lí chủ quan Như BLDS 2015 bỏ cụm từ “vì lý khách quan” giúp cho đối tượng rộng +Trong BLDS 2005: Các nhà lập pháp dùng từ “ký kết” áp dụng cho hợp đồng lập văn Vậy hợp đồng không lập văn lời nói không áp dụng BLDS 2015 thay từ “giao kết” áp dụng rộng Câu 2: Một bên yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu sở Điều 408 BLDS 2015 không? Vì sao? Một bên u cầu tun bố hợp đồng vô hiệu sở Điều 408 BLDS 2015, trường hợp ơng An ơng Bình khơng thỏa thuận với số hiệu máy giao có nói hiệu máy, điều xác định vật để giao đồng nghĩa với việc từ lúc giao kết hợp đồng có đối tượng khơng thể thực theo tinh thần Điều 408 BLDS 2015 Câu 3: Thời hiệu u cầu Tòa án tun bố vơ hiệu hợp đồng xác định nào? Vì sao? Theo Điều 116 BLDS 2015, hợp đồng loại giao dịch dân sự, ta áp dụng điều luật quy định thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân vô hiệu để xác định thời hiệu u cầu Tòa án tun bố vơ hiệu hợp đồng Tuy nhiên Điều 132 BLDS 2015 quy định thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân vô hiệu quy định trường hợp: giao dịch vô hiệu người chưa thành niên, người lực hành vi, người có khó khăn nhận thức, người hạn chế lực hành xác lập; nhằm lẫn; lừa dối; người xác lập không làm chủ nhận thức hành vi, không tuân thủ quy định hình thức; vi phạm điều cấm; vi phạm điều cấm, trái đạo đức xã hội Như BLDS 2015 không cho biết thời hiệu u cầu Tòa án tun bố hợp đồng vơ hiệu có đối tượng khơng thực Theo PGS.TS Đỗ Văn Đại: “Do lý làm cho hợp đồng vô hiệu trường hợp đặc biệt “đối tượng thực hiện” nên thuyết phục theo hướng thời hiệu yêu cầu Tòa án tun bố hợp đồng vơ hiệu không bị giới hạn”1 Đỗ Văn Đại, Luật hợp đồng Việt Nam – Bản án Bình luận án, Nxb Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam 2017, tr.778  VẤN ĐỀ 3: Xác lập hợp đồng giả tạo nhằm tẩu tán tài sản *ĐỐI VỚI VỤ VIỆC THỨ NHẤT Câu 1: Thế giả tạo xác lập giao dịch? Giả tạo xác lập giao dịch việc thực giao dịch mà việc thể ý chí bên ngồi khác với ý chí nội tâm kết thực bên tham gia giao dịch Có hai loại giao dịch dân giả tạo: Thứ nhất, giao dịch xác lập để che giấu giao dịch dân khác Ví dụ: A bán cho B nhà, bên thỏa thuận giá trị nhà 1.000.000.000 đồng Nhưng hai bên lập hợp đồng ghi giá trị nhà 650.000.000 đồng để gian lận việc nộp phí trước bạ sang tên Như vậy, hợp đồng ghi giá trị nhà 650.000.000 đồng bị coi hợp đồng giả tạo • Thứ hai, giao dịch xác lập không làm phát sinh quyền nghĩa vụ hợp đồng Ví dụ: A phạm tội tham nhũng bị phát hiện, để tẩu tán tài sản A thỏa thuận với B ký hợp đồng giả bán nhà A cho B để tránh bị kê biên tài sản • Trong hai trường hợp có đặc điểm chung có thơng đồng, trí hai bên tham gia giao dịch dân nhằm tạo nhận thức sai lầm bên việc Các giao dịch dân giả tạo bị coi vơ hiệu, ví dụ thứ giao dịch bị che giấu có hiệu lực pháp luật Như vậy, giao dịch dân giả tạo, pháp luật mặt quy định loại hành vi vô hiệu bên, mặt bảo vệ quyền lợi người thứ ba người khơng biết việc thể ý chí đích thực giao dịch giả tạo CSPL: Đ129 BLDS: Giao dịch dân vô hiệu giả tạo “Khi bên xác lập giao dịch dân cách giả tạo nhằm che giấu giao dịch khác giao dịch giả tạo vơ hiệu, giao dịch bị che giấu có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch vơ hiệu theo quy định Bộ luật Trong trường hợp xác lập giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba giao dịch vơ hiệu.” Câu 2: Đoạn Quyết định cho thấy bên có giả tạo giao kết hợp đồng? Các bên xác lập giao dịch có giả tạo với mục đích gì? • Đoạn Quyết định cho thấy bên có giả tạo giao kết hợp đồng là: “Để đảm bảo cho việc vay mượn, hai bên thiết lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 23/11/2013 giao dịch giả tạo che dấu cho việc vay mượn…”, “Để đảm bảo cho việc vay mượn, hai bên lập hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức đặt cọc 100.000.000 đồng…” • Các bên xác lập giao dịch giả tạo với mục đích: che giấu việc vay mượn bà Thúy bà Trang Áp dụng BLDS 2015 lãi suất cho vay, số tiền bà Trang phải trả cho bà Thúy vượt mức pháp luật cho phép cấu thành tội cho vay nặng lãi, hai bên phải xác lập giao dịch giả tạo để che giấu Câu 3: Hướng giải Tòa án hợp đồng giả tạo hợp đồng bị che giấu? “Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập Trần Thị Diệp Thúy bà Nguyễn Thị Thanh Trang theo hình thức "giấy thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất" ngày 23/11/2013 vô hiệu Bà Nguyễn Thị Thanh Trang có nghĩa vụ trả lại cho bà Trần Thị Diệp Thúy số tiền nhận 95.000.000 đồng (chín mươi lăm triệu đồng).” Tòa án vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tức vơ hiệu hợp đồng bề ngồi (giả tạo) Đồng thời Tòa án u cầu bà Trang phải hồn tiền mượn cho bà Thúy, yêu cầu hoàn tiền thể Tòa án cơng nhận hợp đồng vay bà Trang bà Thúy có giá trị pháp lý Vậy Tòa án cơng nhận hợp đồng bị che giấu Như ta thấy Tòa án giải theo hướng vô hiệu hợp đồng giả tạo công nhận hợp đồng bị che giấu Câu 4: Suy nghĩ anh/chị hướng xử lý Tòa án hợp đồng giả tạo hợp đồng bị che giấu Hướng xử lý Tòa án hợp đồng giả tạo hợp đồng bị che dấu nêu với quy định pháp luật, Điều 124 BLDS 2015 Vì bên thuận tình cơng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo nên không cần thu thập thêm chứng chứng minh hợp đồng giả tạo, đó, Tòa án giải theo hướng xác đáng Từ đó, Tòa án xét xử theo Điều 124 BLDS 2015 yêu cầu bên tiếp tục thực hợp đồng bị che giấu Và bà Trang không cung cấp chứng chứng minh trả 180.000.000 tháng nên yêu cầu bà Trang phải trả cho bà Thúy 95.000.000 hợp lý *ĐỐI VỚI VỤ VIỆC THỨ HAI Câu 5: Vì Tòa án xác định giao dịch vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông Vượng giả tạo nhằm trốn tránh thực nghĩa vụ với bà Thu? Tòa án xác định giao dịch vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông Vượng giả tạo nhằm trốn tránh thực nghĩa vụ với bà Thu vì: “Quá trình giải vụ án vợ chồng bà Anh thừa nhận nợ bà Thu 3,1 tỷ đồng, đồng thời vợ chồng bà Anh cam kết chuyển nhượng nhà đất (đang có tranh chấp) để trả nợ cho bà Thu, vợ chồng bà Anh không thực cam kết với bà Thu mà làm thủ tục chuyển nhượng nhà đất cho anh vợ chồng ông Vượng Thỏa thuận chuyển nhượng vợ chồng bà Anh vợ chồng ông Vượng không phù hợp với thực tế giá thực tế nhà đất gần 5,6 tỷ đồng, hai bên thỏa thuận chuyển nhượng với giá 680 triệu đồng thực tế bên chưa hoàn tất thủ tục chuyển nhượng.” Câu 6: Suy nghĩ anh/chị hướng xác định Tòa án (giả tạo để trốn tránh nghĩa vụ)? Hướng xác định Tòa án hồn tồn hợp lý Theo Điều 124 BLDS 2015 giao dịch dân vơ hiệu giả tạo thì: “1 Khi bên xác lập giao dịch dân cách giả tạo nhằm che giấu giao dịch dân khác giao dịch dân giả tạo vơ hiệu, giao dịch dân bị che giấu có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch vơ hiệu theo quy định Bộ luật luật khác có liên quan Trường hợp xác lập giao dịch dân giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba giao dịch dân vơ hiệu.” Trong trường hợp việc giao dịch chuyển nhượng nhà đất vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông Vượng giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh việc thực nghĩa vụ vợ chồng bà Anh với bà Thu Bởi lẽ vợ chồng bà Anh tiến hành chuyển nhượng nhà đất cho vợ chồng ông Vượng với giá 680 triệu đồng, giá trị thực tế nhà đất 5,6 tỉ đồng Hợp đồng vợ chồng bà Anh cho thấy tính đa nghi khơng thực tế việc chuyển nhượng theo thực tiễn sống khơng có lại thực hợp đồng gây bất lợi thiệt hại cho vậy, đặc biệt trường hợp vợ chồng bà Anh nợ tiền bà Thu cam kết chuyển nhượng nhà đất cho bà Thu Hành vi chuyển nhượng nhà đất cho vợ chồng ông Vượng hành vi cố ý mong muốn xác lập hợp đồng với người khác (chính anh trai mình) nhằm trốn tránh nghĩa vụ trả nợ cho bà Thu Ngoài ra, thủ tục chuyển nhượng nhà đất vợ chồng bà Anh vợ chồng ơng Vượng chưa hồn tất, chưa tiến hành làm thủ tục sang tên nhà đất Do vậy, vào khoản Điều 124 BLDS 2015 giao dịch vợ chồng bà Anh với vợ chồng ông Vượng vô hiệu Câu 7: Cho biết hệ việc Tòa án xác định hợp đồng giao dịch nhằm trốn tránh nghĩa vụ Theo khoản 2, điều 124 BLDS 2015: “Trường hợp xác lập giao dịch dân giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba giao dịch dân vơ hiệu” Vậy, hệ việc Tòa án xác định hợp đồng giao dịch nhằm trốn tránh nghĩa vụ là: Hợp đồng chuyển nhượng đất vợ chồng bà Anh vợ chồng ông Vương bị vô hiệu Nhà đất thuộc vợ chồng bà Anh, vợ chồng bà Anh phải dùng nhà đất để thực nghĩa vụ trả nợ cho bà Thu  Vấn đề 4: Hình thức hợp đồng Câu 1: Hợp đồng hai vụ việc có phải công chứng, chứng thực không? Nêu sở pháp lý trả lời Hợp đồng hai vụ việc phải công chứng, chứng thực Cơ sở pháp lý: Điểm a Khoản Điều 167 Luật Đất đai “3 Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn thực quyền người sử dụng đất thực sau: a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất phải công chứng chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định điểm b khoản này.” Câu 2: Đoạn Bản án cho thấy hợp đồng không công chứng, chứng thực theo quy định? • Bản án số 67/2018/DSPT ngày 05/4/2018 Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất + Theo lời nguyên đơn: “Việc chuyển nhượng có làm giấy viết tay không công chứng chứng thực quan nhà nước có thẩm quyền chuyển nhượng…” + Theo lời bị đơn: “Việc chuyển nhượng có làm giấy viết tay không công chứng chứng thực…” + Nhận định Tòa án: “Xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bà Vân với ông Tám lập 11-8-1997 ngày 04-4-2004 hợp đồng chuyển nhượng đất viết tay không công chứng hay chứng thực vi phạm hình thức.” • Bản án số 41/2011/DSPT ngày 25/4/2011 Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đoạn án cho thấy hợp đồng không công chứng, chứng thực theo quy định là: “Về hình thức hợp đồng: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ông Nguyễn Đức Diêu ông Bùi Quang Ngọc ký ngày 27/10/2007, khơng đảm bảo hình thức khơng quan Nhà nước có thẩm quyền xác nhận nhưng….” Câu 3: Trong Bản án số 67, Tòa án công nhận hợp đồng không công chứng, chứng thực có thuyết phục khơng? Vì sao? Việc Tòa án cơng nhận hợp đồng vi phạm hình thức thuyết phục Mục đích hợp đồng ký kết để thực nên thực tế Tòa án thường hạn chế tuyên hợp đồng vô hiệu Mặc khác, theo Nghị số 02/2004, trường hợp hợp đồng chuyển nhượng vi phạm hình thức khơng cơng chứng, chứng thực “nếu sau thực hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng trồng lâu năm, làm nhà kiên cố… bên chuyển nhượng không phản đối không bị quan nhà nước cho thẩm quyền xử lý vi phạm hành theo quy định Tòa án cơng nhận hợp đồng” Như Tòa án cơng nhận hợp đồng thuyết phục Câu 4: Việc Tòa án xác định hợp đồng chuyển nhượng vi phạm hình thức hết thời hiệu u cầu Tòa án tun bố Hợp đồng vơ hiệu Bản án số 41 có thuyết phục khơng? Vì sao? Điểm b khoản Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất phải công chứng chứng thực trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định điểm b khoản này.” Hợp đồng chuyển nhượng khơng có cơng chứng, vi phạm lỗi phổ biến hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tuy nhiên lập luận Tòa án việc xác định hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu cho chưa thật thuyết phục Trường hợp ông Thành yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu, nhiên ông không yêu cầu tuyên bố vô hiệu vi phạm hình thức Ơng Thành tun bố u cầu vơ hiệu bất động sản chuyển nhượng có phần đồng thừa kế, tức ông yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng có đối tượng khơng thực Tơi cho Tòa án dùng u cầu vơ hiệu hợp đồng có đối tượng khơng thực để lập luận cho vô hiệu hợp đồng vi phạm hình thức chưa thật chặt chẽ Câu 5: Theo BLDS, hệ pháp lý việc hết thời hiệu u cầu Tòa án tun bố hợp đồng vơ hiệu hình thức? Theo Khoản 2, Điều 132 BLDS 2015 quy định hệ pháp lý việc hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vơ hiệu hình thức: “Hết thời hiệu quy định khoản Điều mà khơng có u cầu tun bố giao dịch dân vơ hiệu giao dịch dân có hiệu lực” Câu 6: Việc Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng sau xác định có vi phạm quy định hình thức hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vơ hiệu có thuyết phục khơng? Vì sao? Xét theo quy định pháp luật hợp đồng mắc lỗi vi phạm quy định hình thức rõ ràng, nhiên thực tiễn xét xử Tòa án thường theo hướng cơng nhận hợp đồng Bởi lẽ việc tuyên bố hợp đồng vô hiệu, trường hợp vô hiệu vi phạm hình thức, khơng đem đến kết có lợi cho hai bên khơng đạt ý nghĩa hợp đồng Hợp đồng tạo để thực Tòa án ln ưu tiên cơng nhận hợp đồng Trường hợp Tòa án theo hướng công nhận hợp đồng dựa lập luận hợp đồng vi phạm hình thức hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu mặt lập luận chưa thật chặt chẽ, nhìn chung việc cơng nhận hợp đồng có phù hợp thực tiễn 10 ... BLDS 20 15: Hợp đồng vơ hiệu có đối tượng khơng thể thực Trường hợp từ giao kết, hợp đồng có đối tượng khơng thể thực hợp đồng bị vơ hiệu Trường hợp giao kết hợp đồng mà bên biết phải biết việc hợp. .. trường hợp hợp đồng có nhiều phần đối tượng khơng thể thực phần lại hợp đồng có hiệu lực Điều 411 BLDS 20 05: Hợp đồng dân vơ hiệu có đối tượng khơng thể thực Trong trường hợp từ ký kết, hợp đồng. .. cơng nhận hợp đồng bị che giấu Như ta thấy Tòa án giải theo hướng vô hiệu hợp đồng giả tạo công nhận hợp đồng bị che giấu Câu 4: Suy nghĩ anh/chị hướng xử lý Tòa án hợp đồng giả tạo hợp đồng bị