Xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản: Hướng tiếp cận định tính từ các tin rao trên Internet

Xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản là việc cần thiết đối với việc định giá các sản phẩm bất động sản qua đó giúp các cơ quan quản lý, các nhà kinh doanh bất động sản, các nhà phân tích và người dân có thêm công cụ để theo dõi, quản lý thị trường bất động sản, làm căn cứ để quyết định mức giá giao dịch bất động sản trên thị trường. Bài viết này tác giả nêu lên một số nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản thông qua các tin rao trên internet.

THỐNG KÊ VÀ CUỘC SỐNG XÁC ĐỊNH CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN: HƯỚNG TIẾP CẬN ĐỊNH TÍNH TỪ CÁC TIN RAO TRÊN INTERNET Nguyễn Thế Hưng* Tóm tắt: Xác định nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản việc cần thiết việc định giá sản phẩm bất động sản qua giúp quan quản lý, nhà kinh doanh bất động sản, nhà phân tích người dân có thêm cơng cụ để theo dõi, quản lý thị trường bất động sản, làm để định mức giá giao dịch bất động sản thị trường Bài viết tác giả nêu lên số nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản thông qua tin rao internet Với đặc điểm đặc thù, bất động sản sản phẩm định giá dựa phương pháp nguyên tắc riêng Trên giới, cách thức tốt để định giá bất động sản sử dụng phương pháp định lượng tức sử dụng hàm hồi quy giá bất động sản biến phụ thuộc thuộc tính ảnh hưởng đến giá bất động sản đặc điểm vật lý bất động sản (vị trí, diện tích, số phòng…); đặc điểm kinh tế bất động sản (khả sinh lợi, khả phát triển bất động sản…) yếu tố tâm lý chủ thể giao dịch (sở thích, lối sống, văn hóa, tâm linh, phong thủy…) sử dụng biến độc lập Ở quốc gia khác nhau, thuộc tính bất động sản coi biến độc lập phương trình hồi quy khác Các thuộc tính phụ thuộc vào đặc điểm quốc gia, phong cách sống người dân đặc điểm cách thức hoạt động thị trường bất động sản quốc gia Ví dụ, loại hình bất động sản nhà chung cư, Ireland, thuộc tính bất động sản “căn hộ giao dịch hay chưa” yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá bất động sản yếu tố ảnh hưởng lớn tới giá hộ chung cư Nhật Bản Ngược lại, diện tích ban công yếu tố quan trọng ảnh hưởng tới hộ chung cư Nhật Bản Ireland không Việc xác định yếu tố ảnh hưởng tới giá bất động thách thức lớn quốc gia Cách thực tốt nhiều quốc gia áp dụng thơng qua phân tích định tính để xác định yếu tố ảnh hưởng tới giá bất động sản trước sau tiếp tục kiểm tra tính tương quan, tầm quan trọng yếu tố đến giá bất động sản thơng qua kiểm định định lượng Phân tích định tính thực nhiều hình thức khác khảo sát lấy ý kiến từ chuyên gia, từ nhà quản * Vụ Thống kê Giá 29  lý, từ chủ đầu tư bất động sản, từ nhà môi giới… Tuy nhiên, bất động sản loại hình hàng hóa khơng đồng nhất, có tính đặc trưng riêng cao nên cần mẫu khảo sát quy mô lớn, đa dạng với nhiều đối tượng vấn khác tốn nhiều nguồn lực bao gồm thời gian tài Có cách khác xác định nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản hiệu mà tốn nguồn lực thời gian tài thơng qua tin rao bán cho thuê bất động sản phương tiện thơng tin đại chúng như: Báo chí, internet… Cách thực áp dụng thành công số nước Hàn Quốc, Ireland Bồ Đào Nha giai đoạn xây dựng số giá bất động sản họ Những tin rao bán cho thuê bất động sản phần lớn đến từ nhà môi giới bất động sản Họ người am hiểu thị trường bất động sản khu vực cụ thể bao gồm đặc điểm bất động sản, cách thức vận hành thị trường khu vực Họ cầu nối cho bên cung bên cầu bất động sản gặp thông tin thị trường để tư vấn cho khách hàng, giúp họ sớm đưa định quan tâm qua xác định sát giá trị bất động sản Do vậy, thơng qua tin rao bán cho thuê bất động sản ta xác định yếu tố ảnh hưởng lớn đến giá bất động sản khu vực khác với giả thiết yếu tố có tần suất xuất nhiều tổng thể tin rao yếu tố có ảnh hưởng lớn đến giá bất động sản Đây nguồn thông tin quan trọng ảnh hưởng đến giá bất động sản nên việc phân tích định tính xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản xuất phát từ Thử nghiệm tiến hành xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá hộ chung cư địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, tác giả sử dụng tin rao bán hộ chung cư từ 10 trang web chuyên mua bất động sản lớn từ năm tháng 01/2016 đến tháng 12/2017 Những trang web gồm: https://batdongsan.com.vn/; http://www.batdongsan.vn/ ; https://alonhadat.com.vn ; https://www.chotot.com/; https://bds.rongbay.com/; https://nhadat24h.net/; Đối với người bán, người môi giới giúp http://www.muabannhadat.vn/; nêu bật ưu điểm trội tạo nên giá http://diaoconline.vn/; trị bất động sản cần bán tin rao Đối với người mua, nhà môi giới giúp họ https://muaban.net/ hiểu rõ đặc điểm bất động sản Hình 1: Sơ đồ thu thập xử lý tin rao bán/cho thuê bất động sản từ internet 30  Những tin rao thu thập thông qua công cụ lấy liệu từ trang web trên, sau tin rao làm theo số bước sau: (1) Phân loại tin rao theo khu vực; (2) Làm chi tiết tin rao (ví dụ: „Q.Tân Bình‟, „Q Tân Bình‟, „Q T Bình‟, „Tân Bình District‟, „Tân Bình Dist‟ chuyển hết chuẩn chung “Quận Tân Bình”); (3) Loại bỏ tin rao trùng (cùng nội dung xuất trang web khác nhau) để xây dựng nên sở liệu tin rao bất động sản khoa học Thống kê số 6/2017) để xác định từ/cụm từ xuất nhiều tin rao Kết cho thấy từ/cụm từ sau xuất nhiều tin rao Bảng Diện tích 100,00 Số phòng ngủ 100,00 Hướng hộ 100,00 Số phòng vệ sinh 80,00 Gần trung tâm 66,95 Nội thất hộ (ti vi, tủ lạnh, máy giặt…) 59,61 Phương thức toán 52,20 Gần chợ/ siêu thị/ trung tâm thương mại 49,71 Như vậy, thơng qua phân tích định tính, 19 yếu tố yếu tố có tác động lớn đến giá hộ chung cư thị trường thành phố Hồ Chí Minh Để khẳng định xác, cần kiểm định thơng qua phân tích định lượng với biến phụ thuộc giá hộ biến độc lập yếu tố Muốn vậy, biến độc lập phải lượng hóa thực ước lượng giá bất động sản chưa công bố tin rao Các công việc trình bày báo Đường giao thông xung quanh 42,69 Gần trường học 40,35 Tài liệu tham khảo: Tiện ích khu 35,93 Hồ bơi khu 28,80 Gần bệnh viện 28,12 Cơ hội sinh lời 25,79 Căn pháp lý (sổ hồng) 22,01 Gần cơng viên 19,71 Số tầng hầm 18,00 Dân trí xung quanh 17,35 Ưu đãi từ chủ đầu tư 15,04 Trong khoảng thời gian nghiên cứu nêu trên, tổng số tin rao sau làm 10 triệu tin Bảng 1: Các từ/cụm từ xuất nhiều tin rao Đặc tính hộ Tần suất xuất tổng tin rao (%) Nguồn: Tác giả tổng hợp Sử dụng phần mềm khai phá liệu dạng chữ OQA (do tác giả tự phát triển giới thiệu Tờ Thông tin Alastair Adair, Stanley McGreal, Austin Smyth, James Cooper & Tim Ryley (2000), House Prices and Accessibility: The Testing of Relationships within the Belfast Urban Area; Blomquist, G and Worley, L.(1981), „Hedonic prices, demand for urban housing amenities, and benefit estimates‟, Journal of Urban Economics; 31  Brown, J.N and Rosen H.S (1982), On the estimation of structural hedonic price models, Econometrical; Chihiro Shimizu, Erwin Diewert, Kiyohiko Nishimura and Tsutomu Watanabe (2011), Residential Property Price Indexes for Japan: An Outline of theJapanese Official RPPI, University of British Columbia; Duobinis, S F (2002), „What renters want‟, Presentation at 2002 Pillars of the Industry Conference, Miami, FL; Niall O‟Hanlon (2011), „Constructing a National House Price Index for Ireland‟, Journal of the Statistical and Social Inquiry Society of Ireland; Nguyễn Thế Hưng (2017), „Ứng dụng ngôn ngữ lập trung VBA Excel xây dựng công cụ thông hợp câu hỏi mở khai thác liệu dạng chữ‟, Thông tin khoa học Thống kê, Số 6/2017; Methodology of JCPPI: Japan Commercial Property Price Index (2016); Handbook on ResidentialProperty Prices Indices (RPPIs), (2013); 10 Haddad Mwfeq, Mahfuz Judeh Shafig Haddad (2011), „Factors affecting buying Behavior of an apartment an empirical investigation in Amman, Jordan‟, Journal of Research Journal of Applied Sciences, Engineering and Technology; 11 Hyun-Jeong Lee (2005), Influence of Lifestyle on Housing Preferences of Multifamily Housing Residents; 12 Hoang Van Cuong cộng (2017), Thị trường Bất động sản, Nhà xuất Đại học Kinh tế Quốc dân; 13 Nguyễn Mạnh Hùng (2016), Thị trường bất động sản Việt Nam: Thực trạng giải pháp, Đại học Nam Cần Thơ; 14 K W Chau, S K Wong, C Y Yiuand H F Leung (2013), „RealEstatePriceIndicesinHong Kong‟, Journal of Real Estate Literature -Tiếp theo trang 11 Bộ Kế hoạch Đầu tư (2005), Cẩm http://www.ubos.org/onlinefiles/uploads/ubo nang theo dõi đánh giá: Môđun thực hành đánh giá; s/pdf%20documents/PNSD/NSS%20M&E%2 Bộ Giáo dục Đào tạo, Viện Khoa học Giáo dục Việt Nam (2015), Đề tài “Nghiên cứu đề xuất hệ thống số đánh giá việc thực Chiến lược phát triển giáo dục 2011-2020 giai đoạn 2011-2015, Hà Nội, tháng 09 năm 2015; Uganda Bureau of Statistics (2009), The National Statistical system monitoring and evaluation framework, truy cập ngày 15/5/ 2016, từ: 32 0Framework.pdf; Vũ Thị Vân Anh (2015), chuyên đề khoa học“Đánh giá thực trạng hệ thống tiêu theo dõi đánh giá thực Chiến lược phát triển Thống kê Việt Nam giai đoạn 2011-2020 tầm nhìn đến năm 2030”; Wanhua Yang (2015), Environmental Compliance and Enforcement: Measurement and Indicators  ... quan trọng ảnh hưởng đến giá bất động sản nên việc phân tích định tính xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản xuất phát từ Thử nghiệm tiến hành xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá hộ chung... yếu tố ảnh hưởng lớn đến giá bất động sản khu vực khác với giả thiết yếu tố có tần suất xuất nhiều tổng thể tin rao yếu tố có ảnh hưởng lớn đến giá bất động sản Đây nguồn thông tin quan trọng ảnh. .. vấn khác tốn nhiều nguồn lực bao gồm thời gian tài Có cách khác xác định nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản hiệu mà tốn nguồn lực thời gian tài thơng qua tin rao bán cho thuê bất động sản