Chặng đường phát triển của thị trường bất động sản Thành Phố Hồ Chí Minh từ năm 1986 đến nay và định hướng phát triển bền vững

Đề tài: Chặng đường phát triển của thị trường bất động sản Thành Phố Hồ Chí Minh từ năm 1986 đến nay và định hướng phát triển bền vững

LỜI MỞ ĐẦU

Hội nhập WTO , tham gia sân chơi toàn cầu 4 năm ( 2007 – 2010 ) , Việt Nam

đã đạt được rất nhiều thành tựu trong kinh tế , nhất là trong lĩnh vực tăng trưởng kinh

tế Đẳng cấp của doanh nghiệp Việt Nam đã được nâng cấp lên một bậc , nâng caosức cạnh tranh trong nước và quốc tế thời kì hội nhập , xuất khẩu tăng cao , đồng thờivươn ra được nhiều thị trường thế giới hơn trước đây Nguồn đầu tư FDI trực tiếpnước ngoài tăng vọt , uy ín của Việt Nam trên thương trường quốc tế đã nâng caonhiều bậc Riêng trong ngành kinh doanh bất động sản là một thị trường rất mới , đaphần ( hơn 80% ) doanh nghiệp kinh doanh trong ngành bất động sản ( hơn 9000doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hiện nay trên cả nước ) là không chuyênnghiệp , đươc hình thành phần lớn từ thời gian cuối năm 2007 khi thị trường giá bấtđộng sản tăng cao

Bất động sản là tài sản quan trọng của công dân và quốc gia , là nền tảng tạo ranơi cư trú và tổ chức mọi hoạt động con người , là yếu tố đầu vào quan trọng vàkhông thể thiếu được của nền sản xuất xã hội Tỷ trọng bất động sản trong tổng tàisản quốc gia thường chiếm trên dưới 40% của cải vật chất của quốc gia Các hoạtđộng liên quan đến bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động nền kinh tế Ở nước

ta theo thống kê của Tổng cục thuế các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà đấthàng nam thu trung bình khoảng 20000 tỷ đồng chiếm khoản 7% GDP , mặc dù đây

là lĩnh vực còn thất thu nhiều do phần lớn giao dịch nhà , đất không thông qua Nhànước hoặc kê khai thấp giá giao dịch thật

Do tính chất quan trọng của bất động sản đối với hoạt động sản xuất , kinhdoanh của toàn xã hội và đời sống dân cư , nên sự phát triển của thị trường bất độngsản của một quốc gia đó thậm chí ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế của Thế giớitrong bối cảnh hội nhập kinh tế toàn cầu hiện nay

Trải qua hơn 20 năm hình thành và phát triển , thị trường bất động sản nước tađược đánh giá là rất giàu tiềm năng nhưng đã qua 3 lần biến động mạnh về giá Đểgiúp phần tìm hiểu sâu về thị trường bất động sản Việt Nam từ trước đến nay chúng

tôi xin giới thiệu đề tài “ Chặng đường phát triển của thị trường bất động sản Thành Phố Hồ Chí Minh từ năm 1986 đến nay và định hướng phát triển bền vững ’’

Thị trường bất động sản Việt Nam được ghi nhận chính thức tại Nghị quyếtTrung ương 7 Khóa IX ( năm 2003) , trong đó xác định quyền sử dụng đất được coi

là một loại hàng hóa đặc biệt và Nghị quyết của Chính phủ 6/2004/NQ-CP ngày 19tháng 5 năm 2004 về một số giải pháp phát triển và lành mạnh hóa thị trường bấtđộng sản Mặc dù , từ trước đó các thị trường dơn lẻ ( quyền sử dụng đất , nhà tại cácđịa bàn cũ mới ) đã manh nha hình thành , tồn tại trên thực tế Từ đó đến nay , luậtpháp ,chính sách các thành tố và cấp độ phát triển của thị trường bất động sản đã từngbước được xây dựng hoàn thiện Thực tế những năm qua cho thấy , bên cạnh nhữngthành tựu ban đầu quan trọng vẫn còn không ít những tôn tại , yếu kém trên cả 3 bìnhdiện : thể chế , thành tố và cấp độ phát triển của thị trường bất động sản Chính vìvậy , nghiên cứu này tập trung nghiên cứu , đề xuất những giải pháp để phát triển bềnvững thị trường bất động sản Viêt Nam nói chung và TP.HCM nói riêng nhằm gópphần thực hiện mục tiêu phát triển kinh tế xã hội

Cho đến nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo luật cổ La

mã, tức là phân loại tài sản thành “Bất động sản” và “Động sản” Như vậy BĐS khôngchỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức laođộng của con người gắn liền với đất đai như các công trình xây dựng, mùa màng, câytrồng và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai theo khônggian 3 chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để tạo thành một dạng vật chất có cấutrúc và công năng được xác định Ở nước ta cũng tiếp cận với cách đặt vấn đề như vậy,nên Bộ luật Dân sự 2005 đã quy định “Bất động sản (BĐS) là các tài sản bao gồm: Đấtđai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do phápluật quy định” (Điều 174)

1.2 Phân loại bất động sản:

BĐS được phân chia thành nhiều loại, với đặc điểm và yêu cầu sử dụng rất khácnhau Trong quá trình quản lý cần phân loại BĐS theo đặc điểm hình thành và khảnăng tham gia thị trường của từng loại để bảo đảm cho việc xây dựng chính sách pháttriển và quản lý thị trường BĐS phù hợp với tình hình thực tế Từ kinh nghiệm củanhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thể phân thành ba nhóm: BĐS cóđầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt

Nhóm 1: BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và côngtrình thương mại-dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội) BĐS là trụ sởlàm việc v.v Trong nhóm BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồmđất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn,tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan.Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nướccũng như phát triển đô thị bền vững Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếmtuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như trên thế giới.

Nhóm 2: BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc nhóm này chủ yếu là đấtnông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng,đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụngv.v

Nhóm 3: BĐS đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, disản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v Đặc điểm củanhóm này là khả năng tham gia thị trường rất thấp Việc phân chia BĐS theo ba nhómtrên đây là rất cần thiết để bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách phù hợp vàxác định mô hình quản lý đối với thị trường BĐS

II Về thị trường BĐS và thị trường BĐS nhà đất:

2.1 Thế nào là thị trường ?

Thị trường là phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với quá trình sản xuất và lưuthông hàng hoá Thừa nhận sản xuất hàng hoá không thể phủ định sự tồn tại kháchquan của thị trường Qua nghiên cứu và phân tích lí thuyết về thị trường của các nhàkinh điển ta thấy một số vấn đề cần lưu ý:

Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra cùng với các quan hệ kinh

tế giữa người với người liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá Thị trường hiểutheo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưuthông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để

từ đó liên kết họ với nhau Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và khônggian trao đổi hàng hoá

Một thị trường phát triển bao gồm 3 yếu tố sau đây:

- Chủ thể thị trường: là chỉ chủ thể pháp nhân kinh tế có lợi ích kinh tế độc lập;

có quyền quyết định một cách độc lập về các hoạt động kinh doanh của mình, cóquyền nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật Chủ thể thị trường BĐS ở nước

ta bao gồm các tổ chức kinh tế, cá nhân, các đoàn thể xã hội và các pháp nhân khác

- Khách thể thị trường: là sản phẩm hữu hình hoặc vô hình được trao đổi thôngqua thị trường, sản phẩm có thể tồn tại trên thực tế hoặc có trong tương lai

- Giới trung gian thị trường: Là các môi giới, cầu nối hữu hình hoặc vô hìnhliên kết giữa các chủ thể thị trường Giới trung gian thị trường bao gồm hệ thống môigiới liên hệ giữa những người sản xuất, giữa những người tiêu dùng, giữa những ngườisản xuất và tiêu dùng, giữa những người sản xuất cùng loại, giữa những người tiêudùng cùng loại và người tiêu dùng khác loại Trong kinh tế thị trường, thông tin thịtrường, người trung gian giao dịch (môi giới), trọng tài giao dịch, văn phòng tư vấnđều là giới trung gian thị trường Theo nghĩa đen nguyên thủy thị trường là "cái chợ"

2.2 Khái niệm về thị trường BĐS :

Từ sự phân tích trên đây, có thể đi đến một khái niệm đầy đủ về thị trường bấtđộng sản như sau: Thị trường bất động sản được hiểu là nơi mà người mua bất độngsản và người bán bất động sản giao dịch với nhau Người mua và người bán có thể ởcùng một địa điểm như trường hợp bán đấu giá, họ cũng có thể liên hệ với nhau quacác trung gian (công ty tư vấn nhà đất) hoặc qua mạng internet hoặc qua hệ thốngthông tin liên lạc khác Chính trong thị trường bất động sản, giá cả bất động sản đượcxác định

Khái niệm thị trường chỉ ra rằng bất động sản có thể mua bán giữa người ngườimua và người bán mà không có sự hạn chế nào trong hoạt động của mình Mỗi bênđều rất nhạy cảm trước quan hệ cung cầu và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc địnhgiá cũng như khả năng kiến thức và sự nắm bắt về tính hữu dụng của Bất độngsản, về nhu cầu và ước muốn của các bên Có một điều cần lưu ý khi đề cập đến thịtrường bất động sản, đó là quyền sở hữu đất đai Đối với những quốc gia đất đai thuộc

sở hữu tư nhân, thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai,

hàng hoá lưu thông trên thị trường là đất đai đã được thương phẩm hoá (đất đai đượcđầu tư,khai thác và được dùng như một hàng hoá để thực hiện việc kinh doanh, muabán, cho thuê; cũng dùng nguyên tắc kinh doanh hàng hoá để kinh doanh đất đai) Đốivới những nước XHCN như Trung Quốc và nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, thịtrường đất đai về ý nghĩa chung được hiểu là thị trường quyền sử dụng đất Đối tượngchủ yếu của kinh doanh đất đai thương phẩm là quyền sử dụng đất Nói chung ở nước

ta cũng như ở Trung Quốc không có việc chuyển giao quyền sở hữu đất Cũng nhưnhiều thị trường khác, ngày nay thị trường bất động sản không chỉ mang tính khu vực

mà còn mang tính quốc gia và tính quốc tế Các giao dịch diễn ra trên thị trường bấtđộng sản khu vực thường quan tâm giải quyết những vấn đề mang tính chi tiết, cụ thểcủa cả bên mua và bên bán như vị trí, hình thể, qui mô, kích thước thửa đất; những tiệních khi sử dụng bất động sản hay giá bán bất động sản; hình thức và phương thứcthanh toán, v.v Nhưng các giao dịch diễn ra trong thị trường bất động sản quốc giahay quốc tế thường chủ yếu quan tâm tới lĩnh vực đầu tư tìm kiếm lợi nhuận tối đa củacác bên mua và bên bán Vì vậy, chủ thể giao dịch chủ yếu trong thị trường này là Nhànước, các nhà đầu tư, các doanh nghiệp trong nước và nước ngoài; khách thể giao dịchchủ yếu là các loại đất công nghiệp, thương mại - dịch vụ và tập trung tại các đô thị,vùng ven đô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất và các đặc khu kinh tế

Việc phân biệt thị trường khu vực, thị trường quốc gia hay quốc tế chủ yếu đểgiúp người định giá nhận dạng thị trường bất động sản trong quá trình phân tích, đánhgiá Trên thực tế, không có một thị trường nào tồn tại một cách độc lập, chúng luônđan xen, tác động lẫn nhau thành một thị trường thống nhất Những vị trí vừa và nhỏthích hợp việc xây dựng nhà ở là mối quan tâm của các nhà đầu tư phát triển địaphương Những khu đất lớn giành cho sự đầu tư phát triển khu dân cư hay khu thươngmại – dịch vụ là mối quan tâm của các nhà đầu tư phát triển lớn Các tổ chức đầu tưphát triển quốc tế còn có kinh doanh tại nhiều địa điểm ở nhiều nước để tranh thủnhững điều kiện thuận lợi trong bối cảnh toàn cầu hóa về kinh tế

Dựa trên các phân tích lí luận nêu trên, các chuyên gia kinh tế cũng như các nhà nghiên cứu về BĐS trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái niệm sau đây về thị trường BĐS:

- Khái niệm 1: thị trường bất động sản là nơi hình thành các quyết định về việc

ai tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì

- Khái niệm 2: thị trường bất động sản là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giátrị của hàng hoá BĐS

- Khái niệm 3: thị trường bất động sản là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán,chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn…giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trườngBĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinhdoanh đối với thị trường BĐS

- Khái niệm 4: thị trường bất động sản là "nơi" tiến hành các giao dịch về BĐSgồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn

Như vậy, hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, sau khitổng hợp các kết quả nghiên cứu, chúng tôi đề xuất một số khái niệm về thị trườngBĐS như sau: Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên cóliên quan Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp

và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn liên quan đến BĐS nhưtrung gian, môi giới, tư vấn giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lýnhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt độngkinh doanh trên thị trường BĐS

►Tóm lại :

Thị trường BĐS nhà đất được coi là một bộ phận chủ yếu của thị trường BĐS,hàng hóa lưu thông trên thị trường là BĐS Chính vì vậy, chúng ta có thể định nghĩathị trường BĐS nhà đất là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan

Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và cácdịch vụ có liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn giữa các chủ thể trênthị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với có tác động quyết định đến sự thúcđẩy hay kìm hãm sự phát triển của thị trường BĐS nhà đất

2.3 Đặc điểm thị trường BĐS nói chung và thị trường BĐS Việt Nam:

Đặc điểm thị trường BĐS nói chung :

Để thấy được các đặc trưng của thị trường BĐS, cần xem xét thêm 1 số luậnđiểm luận điểm cơ bản sau về thị trường:

- Luận điểm 1: Khi có sản xuất hàng hoá thì thị trường gắn với sản xuất hànghoá như hình với bóng, song bản thân thị trường còn tồn tại ngay cả trước khi có sảnxuất hàng hoá Luận điểm này khẳng định trên thị trường người mua người bán vàhàng hoá là quan trọng nhất Mọi sự tác động kìm hãm 3 yếu tố này đều dẫn đến sựkìm hãm và phát triển không bình thường của thị trường

- Luận điểm 2: Thị trường bản chất là tự phát, tự do Sự can thiệp của Nhà nướcvào thị trường là chủ quan Tính tự phát của thị trường có khi ẩn dấu, có khi bùng phátmạnh mẽ

Các nhà nghiên cứu gọi đó là “sự đỏng đảnh” của thị trường Khi các điều kiện

và môi trường càng méo mó thì tính tự phát của thị trường càng cao, tính “ngầm” củathị trường càng mạnh mẽ Không thể khuôn thị trường bằng luật pháp, không thể bằngcác biện pháp hành chính mệnh lệnh để đặt ranh giới của thị trường Sự can thiệp củaNhà nước thường thông qua các yếu tố cấu thành thị trường như cung-cầu-giá cả, hànghoá, người mua, người bán Sự tác động hợp lý sẽ thúc đẩy sự phát triển của thịtrường, can thiệp không hợp lý sẽ làm gia tăng tính tự phát và rất nguy hiểm

- Luận điểm 3: Sự phát triển của thị trường vừa tuần tự vừa đột biến

Từ luận điểm này cho thấy sự phát triển thị trường không giống nhau ở vùng cóđiều kiện như nhau Trên cùng một khu vực cùng tồn tại nhiều cấp độ thị trường khácnhau

- Luận điểm 4: Tính đồng bộ và nội tại từng thị trường quan trọng hơn sự đồng

bộ tổng thể thị trường Một thị trường què quặt hay phát triển trước hết phụ thuộc vàotương quan giữa các yếu tố cấu thành bản thân thị trường ấy Chính sự đồng bộ củacác yếu tố nội tại quyết định sự tồn tại hay tiêu vong của thị trường Sự tương tác củacác yếu tố nội tại sẽ phá vỡ cân bằng cũ tạo lập cân bằng mới, theo tỷ lệ đồng bộ mới.Tính đồng bộ của tổng thể thị trường là yêu cầu khách quan và đòi hỏi không thể chủquan, nóng vội trong tạo lập sự đồng bộ đó

- Luận điểm 5: Cung-cầu quyết định xu hướng và quy mô của thị trường: Trong

số các yếu tố cấu thành thị trường thì cung-cầu là các nhân tố quan trọng nhất cầu tạo nên “bộ khung xương” của thị trường Nó quyết định trình độ, quy mô vàkhuynh hướng vận động của thị trường Ta có thể khái quát như sau: cung-cầu là cốtvật chất, giá cả là diện mạo, cạnh tranh là linh hồn sống của thị trường Từ luận điểmnày có thể khẳng định rằng sự tác động của Nhà nước vào cung cầu là tác động mạnhnhất, có ý nghĩa nhất Khi các quyết định trực tiếp tác động vào cung cầu thì ngay lậptức tác động vào quy mô và khuynh hướng của thị trường Sự bình ổn của thị trườnghay các “cơn sốt” của thị trường trực tiếp do quan hệ cung cầu đem lại Dựa trên cácluận điểm trên về thị trường, chúng ta có thể thấy thị trường BĐS có những đặc điểmchủ yếu sau đây:

Cung-• Giao dịch bất động sản là giao dịch quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS

• Do tính “không di rời” của BĐS nên thị trường BĐS mang tính địa phương vàcần đến các dịch vụ trung gian

• Thị trường bất động sản phản ứng “trễ” của cầu so với cung

• Thị trường bất động sản có tính chu kỳ

• Thị trường bất động sản có tính thanh khoản thấp

• Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập, cạnh tranh không hoànhảo, dễ nảy sinh tình trạng độc quyền

• Thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng mạnh của chính sách, quy hoạch

• Có quan hệ mật thiết với thị trường vốn

2.3.1 Giao dịch bất động sản là Giao dịch các quyền và lợi ích của bất động sản :

Như nghiên cứu về đặc điểm bất động sản chúng ta đã biết, hàng hóa bất độngsản khác các hàng hóa khác Với hàng hóa khác khi mua ta đem nó về , ngược lại vớibất động sản khi mua ta phải đến với nó Như vậy giao dịch bất động sản không phải

là giao dịch bản thân bất động sản mà là giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựngtrong bất động sản Thuộc tính này đòi hỏi khi giao dịch bất động sản, định giá bấtđộng sản phải đặc biệt quan tâm đến lợi ích mà bất động sản đem lại

2.3.2 Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực, tính sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên các vùng của đất nước:

BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịuảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thịhiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau Chính vì vậy, hoạt động của thịtrường BĐS mang tính địa phương sâu sắc

Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung mà trải rộng ở mọi vùngtrên đất nước Sản phẩm hàng hoá BĐS có “dư thừa” ở vùng này cũng không thể đembán ở vùng khác được Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang bản chất địa phương với quy

mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng, các miền, dođiều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế-văn hoá-xã hội khác nhau dẫn đến quy

mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS khác nhau Thị trường BĐS ở các đô thị

có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trườngBĐS ở nông thôn,miền núi v.v

2.3.3 Thị trường bất động sản phản ứng “trễ” của cung so với cầu

Do đặc điểm đầu tư bất động sản thường có thời gian dài từ 2 - 3 năm m ới cósản phẩm vì vậy khi nghiên cứu thị trường quyết định đầu tư thì 3 năm sau mới có sảnphẩm tung ra thị trường Mặt khác, do tính không di rời được của hàng hóa bất độngsản nên khi tại Hà Nội thiếu hàng không thể chuyển bất động sản từ Hải Dương haybắc Ninh về bán như mỳ tôm được Nên trên thị trường bất động sản cầu luôn phảnứng trễ so với cung

chu kì khoảng 18 năm; thị trường BĐS nước Nhật từ 1956 đến nay trải qua 4 chu kì,mỗi chu kì khoảng 10 năm; thị trường BĐS Hồng Kông từ sau chiến tranh thế giới thứ

II đền nay đã có 8 chu kì dao động, chu kì ngắn hạn là từ 6-7 năm, dài là 9-10 năm,trung bình là 8-9 năm Thị trường BĐS Trung Quốc tuy hình thành chưa lâu nhưng từnăm 1978 đến nay cũng đã có 4 chu kì dao động, trong đó đáng chú ý có chu kì cựcngắn 1992-1994, tăng trưởng “phi mã” trong 2 năm 1992-1993 rồi suy sụp rất nhanhtrong năm 1994

2.3.5 Thị trường bất động sản có tính thanh khoản thấp

Bất động sản có giá trị lớn, qua nhiều thủ tục công chứng, nộp thuế, làm trướcbạ đồng thời bất động sản mang nhiều yếu tố tâm lý, xã hội nên người mua rất cânnhắc Do vậy, việc mua bán bất động sản rất chậm, yếu tố này tạo nên tính thanhkhoản thấp của bất động sản Ngoài ra ở Việt nam còn tính a dua, phong trào và khôngchuyên nghiệp càng tạo tính thanh khoản thấp cho thị trường bất động sản nhất là khithị trường xuống

2.3.6 Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập, cạnh tranh không hoàn hảo, dễ nảy sinh tình trạng độc quyền

Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chiphối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hộitrong quá trình sử dụng bất động sản Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địaphương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bánthường thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trước đó

Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảocủa thị trường BĐS Bất kì Nhà nước nào đều có sự can thiệp vào thị trường BĐS ởcác mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triểnchung BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấpphụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên thị trường BĐS là thị trường cạnh tranhkhông đầy đủ Mặt khác, thị trường BĐS không hoàn hảo còn do tính chất không tái

tạo được của đất, nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thịtrường hàng hoá khác.

2.3.7 Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật: BĐS là tài sản

lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về BĐS tác động mạnh mẽđến hầu hết các hoạt động kinh tế-xã hội Do đó, các vấn đề về BĐS đều chịu sự chiphối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng vềBĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở Đặcđiểm này đặc biệt đúng ở nước ta do thị trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấp-giaođất và cho thuê đất) là chịu tác động lớn nhất của các quyết định của Nhà nước Chínhphủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến BĐS và thị trường BĐS, luôn điều chỉnhchính sách về BĐS và thị trường BĐS nhằm huy động các nguồn lực về BĐS phục vụcác mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội

2.3.8 Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính

Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trongnền kinh tế:BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã đượcđầu tư Mà đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hìnhthành BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài Khi BĐS tham gia lưu thong trên thịtrường BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán,kinh doanh v.v , giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợinhuận cho các bên giao dịch Điều này chứng tỏ thị trường BĐS là đầu ra quan trọngcủa thị trường vốn.Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động đượcnguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân Theo thống

kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếmtrên 80% trong tổng lượng vốn cho vay).Ngoài ra, thị trường BĐS còn có quan hệ trựctiếp với thị trường xây dựng và qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng

và đồ nội thất, thị trường lao động v.v dao động của thị trường này có ảnh hưởng lantoả tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân

3 Các yếu tố tác động đến thị trường BĐS năm 2010

Theo đó, có rất nhiều yếu tố tác động đến sự phát triển của thị trường BĐS như: tăng trưởngkinh tế, lạm phát, quy hoạchxây dựngđô thị, mức độ đầu tư cơ sở hạ tầng, thị trường chứngkhoán, giá nguyên vật liệu xây dựng, chính sách thuế, lãi suất ngân hàng, thủ tục pháp lý vềBĐS

3.1Tăng trưởng kinh tế và kiềm chế lạm phát

Theo dự báo, kinh tế Việt Nam trong năm 2010 được duy trì mức độ phát triển bằng và caohơn một chút so với năm 2009 Yếu tố lạm phát mặc dù có bị ảnh hưởng của những tháng đầunăm 2010 nhưng với quyết tâm của Chính phủ để kiềm chế lạm phát thì hy vọng lạm phát cảnăm sẽ được khống chế ở mức không quá 2 con số Đây là những yếu tố quan trọng nhấtquyết định mức độ ổn định và phát triển của thị trườngBĐS trong năm 2010

3.2 Công tác quy hoạch xây dựng đô thị và mức độ đầu tư cho cơ sở hạ tầng

Năm 2010, thủ đô Hà Nội sẽ hoàn thành đồ án quy hoạch chung xây dựng thủ đô; trong khi

đó, thành phố Hồ Chí Minh cũng sẽ tiến hành điều chỉnh đồ án quy hoạch chung của thànhphố và vùng lân cận Tại các đô thị lớn khác như Đà Nẵng, Hải Phòng, Cần Thơ, một số dự ánđầu tư cơ sở hạ tầng có quy mô lớn đang được triển khai một cách khẩn trương sẽ có tác độngtích cực đến sự phát triển của thị trườngBĐS

3.3 Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng và sự phát triển của thị trườngBĐS có mối quan hệ tác động qua lại lẫnnhau rất chặt chẽ Lãi suất cơ bản và lãi suất cho vay đầu tưBĐS của các ngân hàng thươngmại hiện nay đang ở mức cao Theo số liệu khảo sát, trong quý I năm 2010 mức lãi suất chovay của một số ngân hàng thương mại hiện đã tới 18%/năm

Việc Chính phủ đã cho phép các ngân hàng thương mại được chủ động điều chỉnh lãi suất huyđộng và lãi suất cho vay, sẽ tạo điều kiện để lãi suất cho vay đầu tư được điều chỉnh về mứcthích hợp (khoảng 11% - 13%/năm), tạo ra không khí sôi động hơn cho thị trườngBĐS Mặc

dù vậy, nếu việc mở rộng tín dụng một cách ồ ạt vào thị trườngBĐS, nhất là phân khúc thịtrườngcao cấp sẽ tiềm ẩn những nguy cơ gây ra hiện tượng “ bong bóng” bất động sản mới

3.4 Thị trường chứng khoán

Cùng với sự tăng trưởng trở lại của nền kinh tế, đầu năm 2010, thị trường chứng khoán đãphát đi tín hiệu có sự tăng trưởng Chỉ số Vn-Index vào đầu tháng 3 năm 2010 đã đạt ngưỡngtrên 530 điểm là yếu tố thuận lợi cho sự phát triển của thị trườngBĐS

CHƯƠNG 2 : THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TỪ NĂM

1986 TỚI NAY

I Quá trình hình thành và phát triển thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh từ năm 1986 đến nay:

 Theo luật đất đai :

Thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh là một thị trường mới pháttriển hơn 20 năm từ sau công cuộc đổi mới Năm 1986 nước ta bắt đầu thực hiện côngcuộc đổi mới ,trước hết là đổi mới cơ chế quản lý kinh tế ,nền kinh tế chuyển sang vậnhành theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Cùng với quá trình đổi mớiquản lý kinh tế vấn đề quyền sử dụng đất dần dần được hình thành và cũng từ đó thịtrường BĐS bắt đầu phát sinh và phát triển trước hết là ở các trung tâm đô thị và làtrung tâm kinh tế lớn nhất của đất nước như thành phố Hồ Chí Minh và thành phố HàNội

Từ sau hiến pháp năm 1980, luật đất đai năm 1986 được ban hành là một bướctiến đã phân định vai trò Nhà Nước, trách nhiệm , quyền lợi của người sử dụng đất.Việc chuyển nhượng đất trong giai đoạn này thông qua thủ tục thu hồi giao đất hợpthức hóa quyền sử dụng đất Từ đó đã bắt đầu hình thành thị trường BĐS ở thành phố

Hồ Chí Minh tuy nhiên cũng chỉ mới là giao dịch thị trường tự phát và nhỏ lẻ nhưng

nó cũng tạo ra cơn sốt giá đất năm 1991-1992 ở thành phố Hồ Chí Minh

Tiếp đến luật đất đai năm 1993 ra đời thừa nhận đất đai có giá trị cùng với việccho phép người sử dụng đất có 5 quyền Nhưng Nhà Nước chỉ mới mở rộng quyền sửdụng đất cho hộ gia đình và cá nhân ,còn quyền sử dụng đất của tổ chức vẫn bị hạn chế Pháp lệnh 37-L/CTN ngày 15-10-1994 về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trongnước được Nhà Nước giao đất cho thuê đất quy định các tổ chức kinh tế hầu như chỉđược thuê đất chứ không được giao đất, thêm vào đó là cuộc khủng hoảng kinh tế tàichính ở khu vực Đông Nam Á và Đông Bắc Á xảy ra vào năm 1997 đã đẫn đến sự

phát triển thị trường BĐS ở nước ta nói chung ,thành phố Hồ Chí Minh bị chựng lạimột thời gian

Luật sửa đổi , bổ sung một số điều của luật đất đai năm 1993 ,vào năm 1998 lầnđầu tiên quy định tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất ổn định lâu dài và quyền sửdụng đất bước đầu được nêu rõ gồm những quyền gì ; hộ gia đình cá nhân được NhàNước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế quyền sử dụngđất ,thế chấp ,góp vốn bằng giá trị qyền sử dụng đất Và sau đó đã được hướng dẫnthực hiện cụ thể bằng Nghị định 17/CP ngày 29-3-1999 của Chính Phủ về trình tự thủtục chuyển hượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, thếchấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Những quy định pháp luật và chủ trương của nhà nước nêu trên đã tạo hànhlang pháp lý , cộng thêm tình hình kinh tế trong khu vực từ năm 2000 đã bắt đầu hồiphục đẫn đến thị trường BĐS phát triển , đặc biệt sự phát triển ồ ạt của các dự án phân

lô bán nền ở các vùng ven thành phố Hồ Chí Minh , việc mua đi bán lại các nền đất tạicác dự án này được thực hiện nhiều vòng trong khi dự án chưa hoàn chỉnh xong phần

hạ tầng kỹ thuật và người mua cùng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất đẫn đến cơn sốt giá năm 2001- 2002 Gía đất sau khi được phép chuyển đổi mụcđích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở của các dự án này dù chưa hoàn chỉnh hạtaagf kỹ thuật sau nhiều vòng mua bán đã bị đẩy lên rất cao hàng chục lần so với giáđền bù đất nông nghiệp ban đầu mang lain lợi nhuận siêu nghạch cho ngươi đầu tưkinh doanh BĐS kể cả chủ đầu tư dự án và những người đầu tư bán lẻ mua đi bán lại,tạo nên sự bức súc của nông dân dẫn đến khiếu kiện kéo dài và tạo áp lực đòi tăng giáđền bù đất nông nghiệp lên cho tương xứng Gía đất cao ở khu vực này tác động xấuđến môi trường đầu tư đồng thời làm hạn chế việc thực hiện các dự án đầu tư từ ngânsách nhà nước để cải thiện điều kiện sống của người dân ở các vùng chưa đô thị hóa ,việc thực hiện chính sách nhà ở đối với người thu nhập trung bình và thu nhập thấpcũng như chính sách giãn dân từ khu vực nội đô quá chật chội ra vùng ven và ngoạithành Việc phát triển ồ ạt các dự án phân lô bán nền đất đã dẫn đến cơn sốt giá đấtnăm 2001- 2003

Tình hình này Nhà nước đã ban hành luật đất đai năm 2003 một mặt tiếp tụckhẳng định rõ hơn về quyền của người sử dụng đất gồm các quyền : chuyển hượng,chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằnggiá trị quyền sử dụng đất, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, mặt kháchạn chế việc cấp phép cho các dự án phân lô bán nền tại các đô thị.

Sau khi luật đất đai ra đời với việc hạn chế các dự án phân lô bán nền các nhàkinh doanh BĐS và các nhà đầu tư riêng lẻ chuyển sang phân khúc căn hộ chung cưcao cấp , cao ốc văn phòng Thị phần của loại nhà này tuy không lớn nhưng là thịtrường sôi động thu hút nhiều nhà đầu tư là nhà đầu tư lớn sau khi việc đầu tư vào các

dự án phân lô bán nền bị ách tắc, do quy mô lớn và đang là thị trường thu hút vốn đầu

tư cả vốn đầu tư trong nước và nước ngoài đặc biệt là có nhiều doanh nghiệp lớn củanhà nước vừa chuyển sang công ty cổ phần có mặt bằng ,quy mô nhà xưởng lớn thamgia vào thị trường này

Đầu năm 2007 dòng vốn từ thị trường chứng khoán chảy mạnh vào thị trườngbất động sản làm cho giá cả một số phân khúc thị trường BĐS nóng lên nhất là đối vớicăn hộ chung cư cao cấp Việc dòng người đông đảo chen chúc ,xô đẩy đặt cọc muacác căn họ của dự án The Vista, Sky Garden 3,…của thành phố Hồ Chí Minh

Từ tháng 4-2007 thị trường BĐS dịu lại sau khi thị trường chứng khoán phụchồi , nguồn vốn lại bắt đầu chảy từ thị trường BĐS sang thị trường chứng khoán, đongthời nhà nước quản lý chặt hơn đối với việc bán các hộ chung cư phải xây xong phầnmóng mới được huy động vốn

Đến tháng 9-2007 giá bán nền thành phố Hồ Chí Minh lại bắt đầu tăng mạnh.Chẳng hạn như giá đất của các nền đất của dự án Công Ty Him Lam ở đường NgyễnHữu Thọ Quận 7 từ giá gốc 13.000.000đ/m2 đầu năm 2007 đã nên đến60.000.000đ/m2… Lượng tiền vốn đổ vào thị trường BĐS kha lớn nhưng chủ yếu làtiền vay từ các ngân hàng

Sang năm 2008 với tình hình lạm phát cao nhà nước thực hiện các biện phápquyết liệt để chống lạm phát trong đó có biện pháp xiết chặt tín dụng đối với lĩnh vựcđầu tư BĐS và thị trường chứng khoán Trên thị trường chứng khoán và BĐS bị tácđộng mạnh,giá đất dự án và căn hộ chung cư giảm, trên thị trường chỉ còn phân khúc

thị trường văn phòng cho thuê loại A ở thành phố HCM là sôi động còn các phân khúcthị trường khác đều chựng lại và giảm sút kể cả văn phòng cho thuê loại B và C ,người bán muốn bán trước khi có luật thuế thu nhập cá nhân có hiệu lức từ 1-1-2009,gần đây phân khúc thị trường nhà riêng lẻ thành phố HCM có giá trị lớn khoảng 6 tỷđông /căn ,có phần ấm lên do giá đã giảm khá so với trước

 Theo quy hoạch trên thị trường BĐS :

Việc triển khai các dự án đầu tư BĐS trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh trongthời gian qua thực hiện theo quy hoạch chung được phê duyệt tại quyết định số123/1998/QĐ-TTg ngày 10 tháng 7 năm 1998 của Thủ Tướng Chính Phủ

Các dự án BĐS thành phố HCM được tập chung phát triển theo phân khu chứcnăng như sau :

- Các khu dân cư gồm khu nội thành cũ 12 quận ,khu nội thành phát triển 5 quậnmới với quy mô dân số khoảng 6 triệu người và khu ngoại thành bao gồm các thịtrấn ,thị tứ , các khu đô thị mới và dân cư nông thôn với dân số từ 3-4 triệu người

- Các khu công nghiệp hiện tại có được cải tạo , nâng cấp và sắp xếp lại cho phùhợp với quy hoạch xây dựng của thành phố ,đồng thời phát triển mới một số khu côngnghiệp tập trung ,khu chế xuất và khu công nghệ cao Tại các khu dân cư có thể bố trícác cơ sở sản xuất công nghiệp quy mô nhỏ không gây ô nhiễm môi trường diện tíchdành cho các khu công nghiệp khoảng 6000 ha

- Hệ thống các trung tâm dịch vụ gồm trung tâm hành chính , văn hóa thương mại ,ngân hàng tại các quận 1, 3, 5, 10 Bình Thạnh và được mở rộng về quận 2 Thủ Thiêm

- Với diện tích khoảng 1700 ha, các trung tâm thương mại dịch vụ tài chính, ngânhàng được bố trí tại khu A – Nam Sài Gòn (quận 7) ,dọc đường Hà Nội (quận 9) , ngã

tư An Sương (quận 12 và Hóc Môn )gắn với quốc lộ 1A với diện tích đất mỗi khukhoảng 200 ha Hỗ trợ cho các trung tâm dịch vụ của thành phố là trung tâm các quận

và bố trí gắn với các khu dân cư

- Các trung tâm chuyên ngành của thành phố gồm trung tâm đào tạo, nghiên cứukhoa học , hiện dục thể thao hiện nó đã được cải tạo nâng cấp, hệ thống các trường đạihọc sẽ bố trí tạ quận Thủ Đức 800 ha trong đó có 600 ha thuộc Bình Dương và một số

quy mô nhỏ tại Nam Sài Gòn quận 7, quận 9 , quận 12, Hóc Môn và nội thành cũ dựkiến khoảng 300 ha , khu lịch sử, văn hóa dân tộc, sân golf Thủ Đức , thảo cầm viên

bố trí tại phía bắc quận 9 Bình Chánh , Hóc Môn, trung tâm liên hợp thể thao tại khuRạch Chiếc khoảng 460 ha

- Hệ thống gia thông và kết cấu hạ tầng đảm bảo tỷ lệ quỹ đất dành cho giao thong

kể cả giao thông tĩnh khoảng 25% quỹ đất đô thị Về đường bộ xây dựng hệ thốngvành đai hệ thống trục đường chính tại trung tâm và các khu đô thị mới Phát triển hệthống đường sắt gắn với mạng lưới quốc gia đi Lộc Ninh, Miền Tây, Miền Trung và

Bà Rịa Vũng Tàu , chuẩn bị phương án phát triển tàu điện ngầm… về đường thủy hạnchế phát triển hệ thống cảng trong nội thành quy hoạch xây dựng một số cảng mới tạiHiệp Phước , Cần Giờ …Được Thủ Tướng Chính Phủ cho phép năm 2003

Quy ho ch s d ng đ t đ n n m 2010 c a thành ph H Chí Minhạch sử dụng đất đến năm 2010 của thành phố Hồ Chí Minh ử dụng đất đến năm 2010 của thành phố Hồ Chí Minh ụng đất đến năm 2010 của thành phố Hồ Chí Minh ất đến năm 2010 của thành phố Hồ Chí Minh ến năm 2010 của thành phố Hồ Chí Minh ăm 2010 của thành phố Hồ Chí Minh ủa thành phố Hồ Chí Minh ố Hồ Chí Minh ồ Chí Minh

Loại đất (theo mục đích

sử dụng)

Diệntích(ha)

Cơcấu(%)

Diệntích(ha)

Cơcấu(%)

Diệntích(ha)

Cơcấu(%)Tổng diện tích tự nhiên 209.523 100,0 209.523 100,0 209.523 100,0

63.88935.816

51,3 9.623

47.50139.037

2.185

32.43916.45715.98129.50413.186

13.000

46,1 110.977

36.98019.31517.66439.01613.504

21.706

53,0

2 Là tâm điểm của Vùng kinh tế trọng điểm khu vực phía Nam, TP.HCM có vịthế chiến lược trong trục giao thông Bắc Nam và hành lang Đông Tây, do đó kinh phíđầu tư vào hạ tầng cơ sở rất lớn – đây cũng chính là điều kiện thuận lợi cho sự pháttriển các BĐS thương mại, dịch vụ, công nghiệp… nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càngtăng của thị trường.

3 TP.HCM – trung tâm tài chính lớn nhất cả nước, là nơi hoạt động của hầu hếtcác ngân hàng lớn trong và ngoài nước và của nhiều quỹ đầu tư, có vai trò quan trọngtrong việc tài trợ vốn cho các chủ thể tham gia thị trường, có như vậy thị trường mới

có thể hoạt động thông suốt và quy mô ngày càng mở rộng

4 Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào thị trường BĐS TP Có xu hướngtăng trong nhiều năm, năm 2009 vừa qua mặc dù kinh tế thế giới khó khăn nhưng dòngvốn đăng ký FDI vào Thành phố khoảng 1,385 tỉ, không những cảnh quan đô thị màcòn các dịch vụ du lịch, thương mại và chất lượng cuộc sống từng bước được cải thiện,

sẽ góp phần thúc đẩy thị trường BĐS TP phát triển cả về mặt chất lượng và số lượng

5 Chủ trương Nhà nước và Lãnh đạo UBND Thành phố về phát triển nhà ở xãhội và nhà ở cho người có thu nhập thấp trên địa bàn TP bằng các chính sách hỗ trợđất sạch, miễn giảm một phần thuế, hỗ trợ tín dụng sẽ tạo động lực cho các công tyBĐS thay đổi chiến lược, đầu tư nhiều hơn vào phân khúc này Dự báo đến năm 2010,

2011, hàng triệu mét vuông nhà ở xã hội và thu nhập thấp sẽ đưa ra thị trường, gópphần bình ổn giá cả thị trường

6 Do kinh tế phát triển, thu nhập của cộng đồng dân cư TP tăng, dẫn đến nhucầu nhà ở, đất ở, sinh hoạt, nghỉ dưỡng tăng tác động lên nhu cầu tị trường, là cơ sở đểthị trường phát triển

Và 8 mặt tối đang được quan tâm

1 Mối quan tâm lớn nhất là thủ tục hành chính, nhiều văn bản pháp quy đượcban hành từ các cơ quan quản lý khác nhau, phân cấp quản lý không rõ ràng, do đó, đểduyệt hồ sơ dự án hay thực hiện giao dịch BĐS, cần có nhiều thời gian và kiên nhẫn.Theo đánh giá của một số công ty, để hoàn tất thủ tục cho dự án BĐS ở TP có thể mấtbình quân từ 2,5 đến 3 năm (báo cáo trong hội thảo của Hiệp hội BĐS TP năm 2009)còn thời gian bình quân hoàn tất thủ tục mua bán, sang nhượng khoảng 1 tháng Việccải cách thủ tục hành chính đã trở thành chủ trương của Nhà nước nhưng vẫn tronggiai đoạn hoàn thiện Do đó, thủ tục hành chính hiện tại vẫn là rào cản lớn cho độnglực phát triển thị trường

2 Công tác quy hoạch đất đai vừa chậm vừa kém minh bạch Mọi người đềubiết rằng công tác quy hoạch là tiền đề cho tất cả các công trình BĐS, không thể có dự

án rồi mới có bản đồ quy hoạch sau Thế nhưng ở TP chúng ta công tác quy hoạch vẫnchưa hoàn tất, vì thế hàng chục năm phát triển thị trường BĐS, bản đồ quy hoạch TPvẫn có hình da beo, tạo nên không gian kiến trúc nhếch nhác và kém đồng bộ trênnhiều dự án vừa mới triển khai Việc kém minh bạch trong việc công bố thông tin cũng

là mặt tối của thị trường, thường xuyên điều chỉnh quy hoạch nhưng thông tin chỉ đượcmột số cá nhân cập nhật, phát sinh luồng thông tin không chính thức vì mục đích tưlợi, gây mất ổn định thị trường

3 Thống kê số liệu khảo sát trong đề tài nghiên cứu về thị trường BĐS TP năm

2009, sản phẩm giao dịch chủ yếu là đất nền dự án tại các quận 2,7,9, Bình Chánh –đây chính là phân khúc của BĐS sơ cấp (sản phẩm thô), thể hiện tính bất cân đối tronggiao dịch, minh chứng rằng thị trường BĐS vẫn ở cấp thấp, sản phẩm hàng hóa chưa

đa dạng Các phân khúc nhà ở tiện nghi, hiện đại, và nhà ở cho người thu nhập trungbình, thấp trong xã hội, các văn phòng, trung tâm thương mại… vẫn là sân chơi củacác công ty BĐS trong nước Các lĩnh vực dịch vụ, chủ yếu tập trung trong môi giới(mua bán, chuyển nhượng, cho thuê) trong khi việc quản lý BĐS, đấu giá, định giá,trang trí nội thất, thiết kế… chưa được các chủ thể tham gia thị trường quan tâm đúngmức

4 Giới đầu cơ có xu hướng tăng trong các năm qua với tiềm lực tài chính dồidào luôn là nguy cơ tiềm ẩn cho sự phát triển Giá cả của BĐS nơi có đầu cơ thay đổinhanh, gây hiệu ứng sôt giá cục bộ làm rối loạn thị trường

5 Thị trường giao dịch ngầm chiếm tỉ trọng đáng kể trong giai đoạn vừa quagây thất thu lớn cho nguồn thu và ngân sách Nhà nước

6 Chính sách tín dụng ngắn hạn cho các dự án BĐS dài hạn và ngân hàng địnhgiá thấp tài sản BĐS thế chấp, giải pháp lấy ngắn nuôi dài của các doanh nghiệp BĐSluôn là nguy cơ phá sản của doanh nghiệp kinh doanh BĐS khi thị trường tài chínhbiến động mạnh, điều này đã được minh chứng trong giai doạn suy thoái kinh tế toàncầu năm 2008 – 2009

7 Vấn nạn tham nhũng, vòi vĩnh xuất hiện trong kinh tế BĐS là hệ quả tất yếucủa việc chậm trễ và kém minh bạch, thủ tục hành chính phức tạp, chính sách tín dụngngắn hạn, quy định mập mờ về khung thuế… kết hợp với công tác chống tham nhũngcủa ta hiệu quả chưa cao,… chính là mảng tối đáng kể của thị trường BĐS tại TP hiệnnay

8 Công tác đào tạo cho nguồn nhân lực tham gia thị trường vẫn còn nhiều bấtcập Qua gần 2 năm triển khai đào tạo chứng chỉ BĐS theo luật kinh doanh BĐS, hàngngàn chứng chỉ đã được cấp nhưng chất lượng yếu và nặng về tính hình thức Theo

quan điểm của nhà nghiên cứu, nguyên nhân cơ bản là đào tạo ngắn hạn nhưng cóchứng chỉ hành nghề dài hạn (không kỳ hạn) - điều này là không phù hợp vì kinhdoanh BĐS là kinh doanh đặc thù có điều kiện, thị trường thì liên tục biến động theothời gian mà người hành nghề thì chỉ dựa vào yếu tố kinh nghiệm, mối quan hệ với chỉmột ít kiến thức được cập nhật từ pháp luật, thị trường, đầu tư môi giới và đánh giáqua việc tham gia các lớp bồi dưỡng ngán hạn trên; chưa kể chất lượng đào tạo của các

tổ chức cấp giấy chứng nhận bồi dưỡng vẫn là ẩn số

Tóm lại, định rõ đầy đủ các thuận lợi và bất cập của thị trường là cơ sở cho việc

tìm kiếm những giải pháp khắc phục tồn tại, phát huy thuận lợi, từng bước nâng caohiệu quả hoạt động của thị trường BĐS TP HCM, trước mắt và trong cả tương lai

II Tình hình hoạt động và phát triển của thị trường BĐS TP HCM từ năm 1986 tới nay :

2.1 Giai đoạn từ 1986 tới năm 2000 :

Từ khi Việt Nam tiến hành đổi mới toàn diện nền kinh tế (năm 1986), tầm quantrọng của thị trường BĐS và tài chính từng bước được khẳng định, nền kinh tế nước tabắt đầu có sự chuyển đổi mô hình kinh tế Năm 1990 – 1992 thị trường nhà đất lên cơnsốt lần thứ nhất Sau đó đóng băng trong suốt 8 năm liền Sự đóng băng đó do có sựcan thiệp của những chính sách điều chỉnh của Nhà nước (Nghị định 18/CP về chothuê đất) Đồng thời, theo quy luật thị trường, sau cơn sốt, cầu về nhà đất giảm dần vàvượt cung, thị trường bước vào giai đoạn trầm lắng Các chuyên gia bất động sản ởnước ta cho rằng một chu kỳ dao động của thị trường bất động sản nước ta là 8-10năm Tức các cơn nóng lạnh sẽ có một khoảng cách 8 năm để lặp lại

2.2 Năm 2000 :

Sau một thời gian dài bình lặng, giá nhà đất lại có nhiều biến động, giá cả tăngnhanh và liên tục Đỉnh cao của sự biến động ấy diễn ra trong khoảng quí II năm 2001

Giá nhà đất ở TP Hồ Chí Minh tăng đột biến và ở mức cao trong suốt thời gian gầnmột năm: từ tháng 4/2001 đến tháng 3/2002 Sốt giá tạo nên cuộc đua nước rút muavào, mua nhà không cần mặc cả So với giá quy định của thành phó, giá giao dịch bìnhquân trên thị trường tăng 6 – 7 lần, có nơi tăng hơn 11 lần Việc mua bán cũng khôngcâu nệ có hay không có giấy tờ hợp pháp.

Cơn sốt nhà, đất tại hai thành phố lớn nhanh chóng lan ra vùng giáp ranh vàcác huyện ngoại thành Người nông dân bao đời gắn bó với ruộng vườn không thểcưỡng lại sức hấp dẫn ghê gớm của những món tiền lớn bỗng dưng xuất hiện, đã cắtđất bán một cách ngang nhiên, bất chấp việc vi phạm Luật Đất đai Việc mua bán,chuyển nhượng nhà, đất không thông qua thủ tục do Nhà nước quy định, diễn ra dướinhiều hình thức, tạo nên một thị trường nhà, đất với mặt bằng giá cả vượt xa khung giánhà nước quy định Trong khi đó, chính quyền một số địa phương buông lỏng quản lýcàng khiến cho thị trường ngầm mua bán nhà, đất, đặc biệt là đất nông nghiệp diễn rasôi sục như nồi nước sôi trên bếp lửa Cá biệt có nơi bản thân chính quyền cũng bánđất nông nghiệp, dưới nhiều hình thức, để thu lời

Cơn sốt nhà, đất tại thành phố HCM lớn tác động tới một số tỉnh thành trong

cả nước, làm cho giá nhà, đất của một địa phương cũng biến động theo Song mức độbiến động ở một số địa phương thấp hơn nhiều so với TP.Hồ Chí Minh

Trước thực trạng đó, việc quản lý chặt chẽ và kiểm soát thị trường nhà đất trởthành bức xúc Với chức năng quản lý Nhà nước, chính quyền các cấp có vai trò quyếtđịnh trong việc vãn hồi kỷ cương, trật tự, ổn định thị trường nhà, đất Theo chỉ đạo củaChính phủ tại thành phố Hồ Chí Minh, ngày 22/4/2002, UBND đã ban hành Chỉ thị 08

về chấn chỉnh và tăng cường quản lý Nhà nước về nhà, đất trên địa bàn thành phố Cácquận, huyện của thành phố Hồ Chí Minh đã đồng loạt triển khai thực hiện hai chỉ thịtrên một cách đồng bộ và kiên quyết Chỉ sau vài tháng, cơn sốt nhà đất tại 2 thành phố

đã phần nào lắng dịu, giá nhà đất có dấu hiệu giảm, tình trạng vi phạm pháp luật đấtđai như chuyển nhượng, san lấp mặt bằng trái phép đã giảm nhiều, cơn lốc đầu cơ bấtđộng sản đã lắng dần Việc mua nhà, đất để đó, chờ giá lên để sang nhượng kiếm lời

từng bước được khắc phục Cơn sốt được hạ nhiệt cũng đã góp phần tạo điều kiệnthuận lợi tháo gỡ tình trạng căng thẳng trong đền bù, giải toả để thực hiện các côngtrình đã được phê duyệt, tạo điều kiện thu hút vốn đầu tư Giá nhà đất tại các tỉnh,thành phố, địa phương khác cũng nguội dần Việc ban hành các chỉ thị 17 và 08 của 2thành phố lớn được dư luận nhân dân đồng tình mặc dù cũng làm phát sinh một số vấn

đề cần tiếp tục giải quyết

2.3 Năm 2001- 2003 : Giai đoạn thị trường bất động sản bùng nổ :

Sau một thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động,tiếp đó giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng quý II năm 2001 Vàotrung tuần tháng 11/2002, Sở Địa chính – Nhà đất TP.Hồ Chí Minh đã đề nghị 2phương án tăng giá các loại đất 3 đến 4 lần so với Quyết định 05 về giá các loại đất(ban hành từ năm 1995), đã làm thị trường mua bán đất đai sôi động lên ít nhiều nhưngcũng không đủ nóng lên như dự đoán của nhiều người

Theo nhiều chuyên gia nhận định, giá bất động sản của Việt Nam giai đoạn nàyđang ở mức đắt nhất thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớn của các nước côngnghiệp phát triển Đánh giá một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng “bùng nổ” trên thịtrường bất động sản như: Do nền kinh tế tăng trưởng ở mức cao dẫn tới nhu cầu về đấtđai phục vụ cho sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ở của dân chúng liên tục gia tăng;

Do sự đầu cơ trong kinh doanh nhà đất gia tăng mạnh mẽ; Do chính sách của Nhànước về đất đai; Do yếu tố tâm lý kỳ vọng vào khả năng sinh lợi vô tận của đất; vàcuối cùng là do thiếu các thông tin về giá nhà đất

2.4 Năm 2003 –2006 : Giai đoạn thị trường bất động sản đóng băng :

Từ cuối năm 2003 đến nay thị trường bất động sản ở nước ta diễn ra trầm lắng,

“đóng băng” như nhiều người nhận xét Thị trường bất động sản năm sau lạnh hơn

năm trước Theo số liệu thống kê: Năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%,năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%!

Giá nhà đất trên mặt bằng cả nước hiện đang có biểu hiện sụt giảm rõ nét, tuydiễn biến không đồng đều và khá phức tạp Ở TP.Hồ Chí Minh, TTBĐS cũng khôngkhá hơn năm 2004 mức giá rao phổ biến là trên 20 triệu đồng/m2, đến nay chỉ raobán ở mức trên – dưới 15 triệu đồng/m2 mà vẫn khó bán Có thể đánh giá một sốnguyên nhân dẫn đến tình trạng “đóng băng” trên thị trường bất động sản như sau:

- Cầu giảm mạnh do giá bất động sản ở Việt Nam hiện đang được đánh giá ởmức quá cao so với thu nhập thực tế:

Ở TP HCM vào khoảng 5.000 USD/năm trong khi giá phổ biến của một căn

hộ hạng trung ở đây khoảng 50.000 USD tức là gấp 10 lần lương hàng năm Điều đó

có nghĩa là giá bất động sản ở VN đang ở mức không bình thường so với mặt bằngchung của thế giới” Theo qui luật của thị trường tất yếu khi giá quá cao so với thunhập thực tế thì đương nhiên sẽ làm cho cầu giảm mạnh, đây là nguyên nhân chínhlàm TTBĐS bị đóng băng trong thời gian vừa qua

- Tâm lý “chờ đợi” của người dân:

Vì giá bất động sản được đánh giá đã là quá cao so với thế giới và so với thunhập của người dân Việt Nam nên người dân kỳ vọng vào giá bất động sản sẽ xuốngtrong thời gian tới; Đồng thời do Nhà nước đã xiết chặt và quản lý hoạt động mua bánbất động sản và cơ chế chính sách về quản lý đất đai của Nhà nước đang trong quátrình chỉnh sửa và hoàn thiện nên tâm lý của người dân còn “chờ đợi” chưa mua ngay

- Nhu cầu đối với Thị trường mua bán đất dự án, căn hộ giảm do:

Nhà nước điều chỉnh giá đất: Ngày 1/1/2005, bảng giá đất mới được điềuchỉnh theo hướng sát với giá thực tế làm cho chi phí đền bù giải toả lên cao (bình quânchi phí đền bù giải phóng mặt bằng theo nguyên tắc phải thoả thuận với dân hiện nay