Hoạt động đăng ký bất động sản có vai trò và ý nghĩa quan trọng trong việc công khai và minh bạch tình trạng pháp lý của bất động sản, trong đó có vấn đề quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản, giúp cho cá nhân, tổ chức có nguồn thông tin cần thiết để xem xét, quyết định trước khi tiến hành các giao dịch về bất động sản, góp phần bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên, đồng thời thúc đẩy sự phát triển lành mạnh và bền vững của thị trường bất động sản. - Thông qua đăng ký bất động sản, một mặt Nhà nước công nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng của cá nhân, tổ chức đối với bất động sản, mặt khác, Nhà nước thực hiện chức năng quản lý đối với loại hình tài sản có giá trị lớn về kinh tế, quy mô và tính chất là bất động sản. Với vai trò và ý nghĩa quan trọng như vậy, việc tổ chức tốt hoạt động đăng ký bất động sản sẽ góp phần phát triển thị trường bất động sản – một trong các mục tiêu của chiến lược phát triển kinh tế – xã hội của đất nước.Chính vì thế,việc nghiên cứu về thực trạng đăng ký bất động sản tại 1 đô thị lớn như TP HCM,nơi được coi là đầu tàu kinh tế của cả nước là hết sức thiết thực nhằm đưa ra những giải pháp,phương hướng tích cực trong việc đẩy mạnh công tác đăng ký BĐS trên địa bàn thành phố, góp phần quan trọng vào việc quản lý nhà nước đối với bất động sản và giao dịch về bất động sản, đồng thời đáp ứng nhu cầu của người dân cần được Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu,
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM Thực hiện: Nhóm IV MỤC LỤC I/ MỞ ĐẦU .3 1) Sự cần thiết nghiên cứu 2) Mục tiêu – Nội dung – Phương pháp nghiên cứu II/ THỰC TRẠNG 1) Điều kiện tự nhiên – KT-XH TP HCM 2) Tình hình liên quan tới việc đăng ký bất động sản TP.HCM .6 2.1 Đăng ký bất động sản – chìa khóa quan trọng nhằm minh bạch hố thị trường bất động sản 2.2 Hệ thống quan đăng ký TP HCM 3) Thực trạng .11 3.1 Với chế vận hành nay, hệ thống đăng ký bất động sản nước ta không đáp ứng yêu cầu thị trường bất động sản mức độ khả cơng khai hố tình trạng pháp lý bất động sản 11 3.2 Những vướng mắc, bất cập trình tổ chức thực đăng ký TP HCM 12 3.3 Kết mơ hình “một cửa liên thông” thủ tục đăng ký bất động sản TP HCM chưa thực khả quan 14 III/ CƠ SỞ KHOA HỌC .15 IV/ GIẢI PHÁP 16 V/ KẾT LUẬN 20 CHÚ THÍCH 20 I/ MỞ ĐẦU 1) Sự cần thiết nghiên cứu - Hoạt động đăng ký bất động sản có vai trị ý nghĩa quan trọng việc công khai minh bạch tình trạng pháp lý bất động sản, có vấn đề quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản, giúp cho cá nhân, tổ chức có nguồn thông tin cần thiết để xem xét, định trước tiến hành giao dịch bất động sản, góp phần bảo đảm an tồn pháp lý cho bên, đồng thời thúc đẩy phát triển lành mạnh bền vững thị trường bất động sản - Thông qua đăng ký bất động sản, mặt Nhà nước công nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng cá nhân, tổ chức bất động sản, mặt khác, Nhà nước thực chức quản lý loại hình tài sản có giá trị lớn kinh tế, quy mơ tính chất bất động sản Với vai trò ý nghĩa quan trọng vậy, việc tổ chức tốt hoạt động đăng ký bất động sản góp phần phát triển thị trường bất động sản – mục tiêu chiến lược phát triển kinh tế – xã hội đất nước.Chính thế,việc nghiên cứu thực trạng đăng ký bất động sản đô thị lớn TP HCM,nơi coi đầu tàu kinh tế nước thiết thực nhằm đưa giải pháp,phương hướng tích cực việc đẩy mạnh cơng tác đăng ký BĐS địa bàn thành phố, góp phần quan trọng vào việc quản lý nhà nước bất động sản giao dịch bất động sản, đồng thời đáp ứng nhu cầu người dân cần Nhà nước công nhận bảo hộ quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản 2) Mục tiêu – Nội dung – Phương pháp nghiên cứu a) Mục tiêu - Đánh giá thực trạng đăng ký quyền sử dụng đất tài sản liên quan tới đất người dân thành phố HCM,từ phân tích mạnh hạn chế hệ thống,đồng thời đưa giải pháp hiệu quả,hợp lý khắc phục hạn chế b) Nội dung - Hoạt động đăng ký chấp quyền sử dụng đất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất TP Hồ Chí Minh - Những vướng mắc, bất cập trình tổ chức thực đăng ký - Một số giải pháp nhằm tăng cường quản lý Nhà nước đăng ký chấp nhà, đất c) Phương pháp nghiên cứu - Thu thập thông tin sở lý thuyết liên quan tới lĩnh vực nghiên cứu,kết khảo sát-nghiên cứu chuyên gia ngồi ngành.(thơng qua Internet,sách chun đề) - Dẫn chứng tài liệu (các thông tư,quyết định),số liệu công bố phương tiện thơng tin đại chúng Từ lập luận chứng minh tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài II/ THỰC TRẠNG 1) Điều kiện tự nhiên – KTXH TP HCM Điều kiện tự nhiên: - Thành phố Hồ Chí Minh có tọa độ 10°10′ – 10°38′ Bắc 106°22′ – 106°54′ Đơng, phía Bắc giáp tỉnh Bình Dương, Tây Bắc giáp tỉnh Tây Ninh, Đông Đông Bắc giáp tỉnh Đồng Nai, Đông Nam giáp tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, Tây Tây Nam giáp tỉnh Long An Tiền Giang Nằm miền Nam Việt Nam, Thành phố Hồ Chí Minh cách Hà Nội 1.730 km theo đường bộ, trung tâm thành phố cách bờ biển Đông 50 km theo đường chim bay - Nằm vùng chuyển tiếp miền Đông Nam Bộ đồng sông Cửu Long, địa hình thành phố thấp dần từ Bắc xuống Nam từ Đơng sang Tây Vùng cao nằm phía Bắc – Đơng Bắc phần Tây Bắc, trung bình 10 đến 25 mét Xen kẽ có số gị đồi, cao lên tới 32 mét đồi Long Bình quận Ngược lại, vùng trũng nằm phía Nam – Tây Nam Ðơng Nam thành phố, có độ cao trung bình mét, nơi thấp 0,5 mét Các khu vực trung tâm, phần quận Thủ Đức, quận 2, toàn huyện Hóc Mơn quận 12 có độ cao trung bình, khoảng tới 10 mét Điều kiện KT-XH: - Thành phố Hồ Chí Minh thành phố lớn, nơi tập trung nhiều doanh nghiệp có nhu cầu lớn vốn, giao dịch kinh tế, thương mại diễn nhanh chóng thường xuyên; khu vực có môi trường, điều kiện kinh tế phát triển mạnh nước, giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (sau gọi tắt đăng ký chấp nhà, đất) thực với tần suất cao Hoạt động đăng ký chấp công cụ hữu hiệu nhằm bảo đảm an toàn pháp lý cho bên tham gia giao dịch, giảm chi phí cho việc xác lập, thực giao dịch dân sự, kinh tế, tăng cường khả cạnh tranh doanh nghiệp trình hội nhập kinh tế quốc tế, góp phần đẩy mạnh hoạt động đầu tư, cho vay vốn để phát triển sản xuất, kinh doanh đáp ứng nhu cầu vật chất, tinh thần người dân TP HCM thành phố đứng đầu phát triển kinh tế - xã hội Ảnh: Quốc Huy 2) Tình hình liên quan tới việc đăng ký bất động sản TP.HCM 2.1Đăng ký bất động sản – chìa khóa quan trọng nhằm minh bạch hố thị trường bất động sản - Hệ thống đăng ký bất động sản nước ta nói chung thành phố HCM nói riêng vận hành trình chuyển đổi tư quản lý Thực tế cho thấy, dấu ấn tư quản lý kinh tế kế hoạch hoá tập trung thể đậm nét nhận thức vai trò ý nghĩa thực việc đăng ký bất động sản - Trong chế kinh tế cũ, đăng ký bất động sản biết đến với tên gọi đăng ký đất đai [1] Thời kỳ này, đăng ký đất đai xem nhiệm vụ quản lý nhà nước đất đai [2] Điều cho thấy rằng, tư pháp lý ban đầu đăng ký bất động sản phục vụ cho mục tiêu quản lý hành nhà nước khơng phải cơng khai hố thơng tin tình trạng pháp lý bất động sản Chính tư ảnh hưởng đến tâm lý pháp lý người làm công tác quản lý nhà nước lĩnh vực vai trò ý nghĩa việc đăng ký bất động sản mà phải thời gian dài khắc phục Vậy, chất đăng ký bất động sản gì? Và đăng ký bất động sản lại có vai trị quan trọng việc minh bạch hố thị trường bất động sản? Cho đến thời điểm tại, pháp luật thực định nước ta chưa có định nghĩa thức đăng ký bất động sản Qua tìm hiểu, chia sẻ với quan điểm cho rằng: “đăng ký bất động sản biện pháp có tác dụng cơng bố tồn quyền bất động sản, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho chủ thể quyền thực quyền mối quan hệ với tất người.”[3] Như vậy: Xét chất, đăng ký bất động sản việc cơng khai hố thơng tin tình trạng pháp lý bất động sản, phục vụ cho vận hành cách minh bạch lành mạnh thị trường bất động sản Về nội dung, đăng ký bất động sản việc công bố tồn quyền bất động sản Theo đó, đăng ký bất động sản thừa nhận rộng rãi dạng đăng ký vật quyền (quyền chủ thể bất động sản), đăng ký vật bất động sản Tuỳ theo quan niệm quốc gia, tuỳ thời kỳ lịch sử, mức độ rộng hẹp quyền có khác nhau, quyền mà việc công khai thông tin chúng ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích Nhà nước quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia giao dịch, như: quyền sở hữu, quyền có ý nghĩa hạn chế quyền sở hữu quyền chấp, địa dịch… Về hình thức, đăng ký bất động sản việc Nhà nước ghi nhận quyền bất động sản tổ chức, cá nhân sổ đăng ký [4], giấy chứng nhận hình thức tương tự khác Từ phân tích cho thấy, giá trị tổng quát việc đăng ký bất động sản: Về phía Nhà nước : kiểm sốt thơng tin bất động sản làm sở cho việc quản lý điều hành thị trường bất động sản Về phía chủ sở hữu: đăng ký bất động sản khẳng định trước quan nhà nước tình trạng pháp lý bất động sản mà sở hữu chiếm hữu nhằm tạo bảo đảm mặt pháp lý cần thiết cho việc bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bất động sản [5] Về phía bên liên quan: đăng ký bất động sản tạo an toàn mặt pháp lý thiết lập giao dịch bất động sản thông qua việc xác định xác chủ thể quyền tình trạng quyền tồn từ trước bất động sản - Như vậy, hoạt động đăng ký bất động sản cho thấy vai trò ý nghĩa quan trọng việc thúc đẩy phát triển lành mạnh bền vững thị trường bất động sản Bởi lẽ, nơi diễn hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm hoạt động đầu tư tạo lập bất động sản đến hoạt động giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp… dịch vụ hỗ trợ môi giới, định giá, tư vấn, quản lý sử dụng bất động sản, thị trường bất động sản vận hành cách bình thường điều kiện thơng tin bất động sản thiếu tính minh bạch thống Vì vậy, để thị trường bất động sản hoạt động hiệu quả, địi hỏi thơng tin bất động sản phải cung cấp đầy đủ, kịp thời, khách quan vàđúng pháp luật Thực tế cho thấy, điều thực hố điều kiện hệ thống đăng ký bất động sảnđược thiết lập Với ý nghĩa đó, đăng ký bất động sản xem giải pháp quan trọng đảm bảo cho nhu cầu cơng khai minh bạch hố thị trường bất động sản - Trong năm qua, thị trường bất động sản cho thấy ảnh hưởng lớn đời sống kinh tế – xã hội, đặc biệt từ sau tác động khủng hoảng cho vay chấp thị trường bất động sản Hoa Kỳ Theo đánh giá chung, thị trường bất động sản nước ta tồn biểu thiếu minh bạch [6], bất ổn, tiềm ẩn nhiều rủi ro có tác động khơng thuận lợi đến trình phát triển kinh tế – xã hội đất nước Thực tế đòi hỏi nhiều kịp thời nhạy bén biện pháp quản lý điều hành Nhà nước nhằm tạo lập mơi trường minh bạch, an tồn đảm bảo cho vận hành hiệu quả, bền vững lành mạnh thị trường bất động sản Để làm điều này, Nhà nước cần tạo hành lang pháp lý đầy đủ cho hệ thống thông tin, dự báo thị trường bất động sản, đăng ký bất động sản phải trọng theo vai trị biện pháp quan trọng góp phần minh bạch hóa thị trường bất động sản 2.2Hệ thống quan đăng ký TP HCM a) Cấp Thành phố: Ngày 30/12/2009 Ủy ban nhân dân thành phố ban hành Quyết định số 5960/QĐ-UBND đổi tên Trung tâm Thông tin Tài nguyên Mơi trường Đăng ký nhà đất thành Văn phịng Đăng ký quyền sử dụng đất Thành phố, để thực trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận, đăng ký biến động sau cấp giấy chứng nhận cho phù hợp với Nghị định số 88/2009/NĐ-CP Thông tư số 17/2009/TTBTNMT b) Cấp quận, huyện - Đã thành lập 19/24 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận - huyện để thực công tác đăng ký chấp nhà, đất cho hộ gia đình, cá nhân (còn lại 5/24 quận - huyện chuẩn bị thành lập) Đối với nơi chưa thành lập Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất Phịng Tài nguyên Môi trường thực - Ủy ban nhân dân xã, thị trấn (thuộc Huyện) thực đăng ký việc chấp hộ gia đình, cá nhân trường hợp Giám đốc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện (hoặc Trưởng phòng Tài ngun Mơi trường nơi chưa có Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) ủy quyền văn (người trực tiếp nhận uỷ quyền để thực nhiệm vụ cán địa xã) Tuy nhiên, tất giao dịch bảo đảm thuộc loại đăng ký Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện - Với thuận lợi Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Sở Tài nguyên Môi trường giao nhiệm vụ hướng dẫn pháp lý thủ tục đăng ký chấp nhà, đất cho quận, huyện; nên từ năm 2009, hướng dẫn Bộ Tài nguyên Môi trường Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; Điều 21 giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thời gian thực thủ tục đăng ký biến động sau cấp giấy chứng nhận; dẫn đến thành phố thực không giống nhau; nhiều địa phương quy định thời gian giải hồ sơ đăng ký chấp, xóa đăng ký chấp 10 ngày làm việc Nhưng Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hồ Chí Minh tâm giữ mức thời gian giải thực ngày làm việc trường hợp có giấy hồng, giấy đỏ, ngày làm việc trường hợp có loại giấy tờ quy định khoản 1, Điều 50 Luật Đất đai thuyết phục quan đăng ký, quận, huyện thực với mức thời gian này; sở đồng thuận quan đăng ký, quận, huyện thành phố, Sở Tài nguyên Môi trường tham mưu với Ủy ban nhân dân thành phố ban hành văn số 6414/UBND-ĐTMT ngày 07/12/2009 (về tạm thời quy định thời gian thực thủ tục cấp giấy chứng nhận tài sản khác gắn liền với đất, đăng ký biến động có thay đổi, việc thực giai đoạn chuyển tiếp, chế phối hợp phân công trách nhiệm) với mức thời gian trên, tạo thuận lợi cho ngân hàng giải ngân tài doanh nghiệp kịp thời tận dụng hội kinh doanh - Do đó, Chính phủ ban hành Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 đăng ký giao dịch bảo đảm, có quy định thời hạn giải hồ sơ đăng ký chấp không 03 ngày làm việc tính từ ngày quan đăng ký nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ quan đăng ký thành phố quận, huyện thực đồng Nghị định có hiệu lực thi hành c) Kết thực Kết đăng ký giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất năm 2009 năm 2010 địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh: - Tại quan đăng ký cấp Thành phố, cụ thể: 10 Năm 2009 giải quyết: 5.329 hồ sơ (trong có 98 % số hồ sơ đăng ký chấp giải ngày làm việc) Năm 2010 giải quyết: 5.736 hồ sơ (trong có 82% số hồ sơ đăng ký chấp giải ngày làm việc) - Tại quan đăng ký quận, huyện, cụ thể: Năm 2009 giải quyết: 181.809 hồ sơ Năm 2010 giải quyết: 136.795 hồ sơ 3) Thực trạng 3.1 Với chế vận hành nay, hệ thống đăng ký bất động sản nước ta không đáp ứng yêu cầu thị trường bất động sản mức độ khả cơng khai hố tình trạng pháp lý bất động sản Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam có mức độ minh bạch vào loại thấp giới hiển nhiên thành phố HCM không ngoại lệ Chỉ số minh bạch không đơn phản ánh mức độ tham nhũng, mà đề cập đến vấn đề khác như: thông tin thị trường, hệ thống pháp lý, hiêu lực thực tế quy định có liên quan đến giao dịch BĐS, tiêu chuẩn đạo đức hành nghề nhà tư vấn, môi giới BĐS… Theo đánh giá nhiều chun gia Việt Nam có nhiều vướng mắc quy định quyền sở hữu, thiếu thông tin thị trường thiếu quy định việc công khai thông tin.Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng do: a) Hệ thống đăng ký bất động sản nước ta tập trung chủ yếu cho mục tiêu quản lý hành nhà nước lĩnh vực này, chưa trú trọng đến yếu tố cơng khai hố thơng tin tình trạng pháp lý để phục vụ thị trường Do vậy, để hướng đến thị trường bất động sản có tính minh bạch cao, yếu tố tâm lý - pháp lý cần nhanh chóng thay đổi tư lập pháp nước ta [7] b) Hệ thống thông tin tình trạng pháp lý bất động sản chưa đảm bảo tính thống nhất, đồng khơng cập nhật thường xuyên, liên tục không lưu giữ đầy đủ qua giai đoạn phát triển lịch sử, ví dụ như: theo quy định 11 hành, người sử dụng đất thực giao dịch, quan có thẩm quyền phải đồng thời chỉnh lý hồ sơ địa lưu cấp hành (tỉnh, huyện xã), thực tế quy định gần không thực địa phương, thông tin bất động sản chủ yếu lưu giữ chủ yếu dạng giấy, chưa vi tính hố, nối mạng c) Nhà nước chưa tạo chế để khuyến khích người dân nhà đầu tư có “thói quen” tìm hiểu thơng tin bất động sản cách “chính thức” Trong đó, có thực tế là: thị trường bất động sản “đói” thơng tin phận nhà đầu tư có thơng tin “phi thức” Trong đó, pháp luật chưa quy định giá trị pháp lý thông tin bất động sản cung cấp quan có thẩm quyền Tham khảo kinh nghiệm nhiều nước, nhận thấy, khẳng định “giá trị chứng cứ” thông tin quan nhà nước có thẩm quyền cung cấp, tỷ lệ tìm hiểu mức độ xác thơng tin bất động sản tăng thực tế 3.2 Những vướng mắc, bất cập trình tổ chức thực đăng ký TP HCM a) Quy định pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm chưa hướng dẫn rõ số trường hợp đăng ký chấp quyền sử dụng đất hình thành tương lai, tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai, cụ thể: + Theo Thông tư số 05/2005/TT-BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 liên Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hồ sơ chấp tài sản hình thành tương lai dự án phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay nói cách khác khơng có loại tài sản hình thành tương lai quyền sử dụng đất Tuy nhiên, quan công chứng lại vận dụng quy định công chứng để công chứng hợp đồng chấp tài sản hình thành tương lai quyền sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất + Chưa có quy định hưóng dẫn trường hợp đăng ký chấp tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai dự án chung cư mà thực tế bán 12 số hộ chung cư riêng lẽ cho người mua (tổ chức cá nhân) với hình thức góp vốn đầu tư Trong đó, theo quy định điểm n khoản Điều 12 Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 Bộ Tài nguyên Môi trường giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất trường hợp chủ đầu tư xây dựng nhà chung cư bán hộ làm thủ tục đăng ký biến động đợt đầu giấy chứng nhận cấp cho chủ đầu tư ghi “thửa đất chuyển sang hình thức sử dụng chung” Có tình sau: trường hợp tài sản chấp chưa có quy định pháp luật xử lý trường hợp này, chủ sử dụng đất có phải thực việc xóa chấp trước thực đăng ký biến động đợt đầu khơng, sau hồn tất thủ tục chuyển nhượng hộ chung cư chủ đầu tư có tiếp tục chấp quyền sử dụng đất dự án khơng; có xác định tỷ lệ sở hữu chủ đầu tư chung cư để xác định quyền chấp tỷ lệ quyền sử dụng đất tương ứng chủ đầu tư không ? Hoặc yêu cầu thủ tục chủ đầu tư chấp quyền sử dụng đất chung chung cư có cần đồng ý chủ sở hữu khác nhà chung cư ? Ngoài ra, trường hợp nhà chung cư có mục đích sử dụng hổn hợp, vừa làm chung cư để bán vừa giữ lại phần để kinh doanh, làm văn phòng mà bán hộ chung cư thủ tục chấp quyền sử dụng đất chung - hổn hợp thực ? + Tài sản chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp chủ sử dụng đất chấp thuận địa điểm (theo Thông tư liên tịch số 14/2008 ngày 31/01/2008 liên Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn thực số điều Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng năm 2007 Chính phủ quy định bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai) để thực dự án đầu tư xây dựng nhà ở, chủ đầu tư chấp quyền sử dụng đất hình thành tương lai với mục đích đất chưa lập thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất b) Về thủ tục đăng ký thay đổi nội dung chấp Trong thủ tục đăng ký thay đổi nội dung đăng ký chấp có quy định thủ tục rút bớt tài sản chấp; nhiên thường tổ chức tín dụng làm thủ tục xóa bớt tài sản chấp( cần làm đơn xóa) mà khơng chịu làm thủ tục 13 đăng ký thay đổi nội dung đăng ký rút bớt tài sản chấp( phải làm thêm hợp đồng sửa đổi, bổ sung) Do trường hợp này, đề nghị có hướng dẫn cụ thể thêm có quy định chế tài thực khơng thủ tục c) Về quyền người sử dụng đất miễn tiền sử dụng đất áp dụng sách xã hội hóa y tế, giáo dục Hiện nay, địa bàn thành phố Hồ Chí Minh có nhiều trường hợp người sử dụng đất tổ chức tự đền bù, nhận chuyển nhượng để có đất thực dự án mà dự án thuộc loại dự án đầu tư mục đích lợi nhuận thuộc diện miễn tiền sử dụng đất( có sách miễn, giảm tiền sử dụng đất số trường hợp đất y tế, giáo dục, văn hóa… nên người sử dụng đất cấp GCN miễn tiền sử dụng đất ghi nội dung GCN cấp) Theo điểm 3, khoản 9, điều Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai nghị định số 187/2004/NĐ-CP việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần khoản điều 111 Luật Đất đai trường hợp khơng đủ điều kiện để chấp quyền sử dụng đất (chỉ thực quyền cho thuê đất trả tiền hàng năm); Tuy nhiên, thực tế hầu hết trường hợp để có quyền sử dụng đất đơn vị nhận chuyển nhượng đền bù cho người dân (không phải đất công nhà nước giao) Tiền nhận chuyển nhượng doanh nghiệp tự trả, khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, mà cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lại không thực quyền giá trị quyền sử dụng đất, khơng thỏa đáng chi phí mà đơn vị bỏ để có đất thực dự án Mặt khác, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất Thành phố tiếp xúc với đại diện số đơn vị biết doanh nghiệp sẵn sàng từ chối hưởng ưu đãi để đóng tiền sử dụng đất qui định miễn nên bị từ chối giải quyết, khiến cho sách ưu đãi lại trở thành khó khăn thực quyền người sử dụng đất 3.3 Kết mơ hình “một cửa liên thơng” thủ tục đăng ký bất động sản TP HCM chưa thực khả quan 14 Mục tiêu lớn quận, huyện đặt thực mơ hình “một cửa liên thông” thời gian giải hồ sơ,thủ tục hành chính( TTHC) phải hạn hẹn với người dân Song, tình trạng trễ hẹn giải TTHC xảy ra, lĩnh vực cấp giấy chứng nhận cấp phép xây dựng Không phản ánh thực tế từ người dân, số đăng tải công khai hệ thống “một cửa điện tử” Sở Thông tin - Truyền thông cho thấy tỉ lệ hồ sơ giải hẹn nhiều quận, huyện thấp Cụ thể, tháng 12-2011, tỉ lệ hồ sơ hẹn quận Bình Thạnh 47%, quận 53%, Thủ Đức 47%, huyện Bình Chánh 50%, tháng 1-2012, tỉ lệ hồ sơ hẹn quận 17%, quận 58%, quận 75%, huyện Bình Chánh 36% Từ số cho thấy cải cách hành chính, cụ thể cải cách TTHC, cần có mơ hình hơn, khoa học để đạt hiệu tối ưu III/ CƠ SỞ KHOA HỌC 1) Cơ sở khoa học - Hoạt động đăng ký, chấp cơng cụ bảo đảm an tồn pháp lý cho bên tham gia giao dịch, giảm chi phí cho việc xác lập, thực giao dịch dân sự, kinh tế,…Do đó,các giải pháp đặt địi hỏi phải tạo thuận lợi cho người dân xác lập, thực đăng ký để bảo vệ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu hợp pháp bất động sản sở pháp luật phải rõ ràng, minh bạch với nguyên tắc xuyên suốt “đăng ký bất động sản quyền người dân nghĩa vụ quan công quyền” Nếu không giải rõ ràng vấn đề nêu dẫn đến mâu thuẫn, chống chéo bất hợp lý trình thực thi, 15 “nếu pháp luật xa rời đời sống pháp luật “chết giấy”, khơng thể trở thành thói quen ứng xử số đông dân chúng chấp nhận” [8] - Đơn giản hố hệ thống thuế lệ phí đăng ký bất động sản Theo quy định pháp luật hành, bên phải nộp thuế chuyển quyền lệ phí trước bạ đăng ký việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu bất động sản Tuy nhiên, mức thuế lệ phí trước bạ cao, cộng thêm với giá đất cao nên người mua không “mặn mà” với thủ tục đăng ký để “sang tên đổi chủ” Chi phí giao dịch cao “khuyến khích” giao dịch phi thức nhũng nhiễu từ phía quan công quyền 2) Cơ sở thực tiễn - Ngày 19/6/2009, Quốc hội ban hành Luật sửa đổi [9], bổ sung số điều luật liên quan đến đầu tư xây dựng thống cấp loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thay cho loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng cấp tách biệt quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất trước đây; giao cho quan quản lý tài nguyên môi trường làm đầu mối tiếp nhận hồ sơ thực thủ tục trình Uỷ ban nhân dân cấp giấy chứng nhận [10] Như vậy, hình thức Nhà nước ghi nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản đất tài sản gắn liền với đất sau nhiều năm tranh cãi cuối thể thống mẫu Giấy chứng nhận - Đã có 31 nước thực gộp tất loại phí thành khoản tốn giảm thiểu hợp lý khoản phải nộp liên quan đến đăng ký bất động sản Ví dụ: Tháng năm 2004, quyền bang Maharashtra (Ấn Độ) giảm thuế trước bạ từ 10% xuống 5% kết tổng thu từ khoản thuế tăng lên 20%, 80% từ giao dịch chuyển nhượng bất động sản Đặc biệt nay, hoạt động đăng ký bất động sản thức diễn nhiều quan đăng ký cung cấp thông tin đầy đủ giá trị bất động sản [11] IV/ GIẢI PHÁP 16 Quan điểm - Cần hiểu rõ chất đăng ký bất động sản kiện pháp lý làm phát sinh quyền sở hữu quyền liên quan đến bất động sản (thế chấp, góp vốn, thừa kế…) mối quan hệ Nhà nước (chủ sở hữu đất đai) với tổ chức, cá nhân Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đăng ký bất động sản kiện pháp lý nhằm ghi nhận, cơng khai hố thơng tin tình trạng pháp lý bất động sản Mục tiêu - Đề phương hướng cụ thể giải vấn đề vướng mắc,tồn đọng trình tổ chức đăng ký bất động sản thành phố HCM.Từ góp phần làm minh bạch thị trường bất động sản đẩy mạnh tiến độ thủ tục đăng ký BĐS địa phương Các giải pháp - Trước mắt: + Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật, đào tạo bồi dưỡng nghiệp vụ cho cán đăng ký chấp nhà, đất Trong thời gian tới quan có thẩm quyền quản lý đăng ký chấp nhà, đất cần đa dạng hoá phương thức tuyên truyền, phổ biến pháp luật đăng ký chấp nhà, đất; như: đưa tin, phương tiện thông tin đại chúng, giới thiệu pháp luật trụ sở, nơi cư trú người sử dụng hệ thống đăng ký, mở rộng địa bàn tuyên truyền, phổ biến pháp luật, để nâng cao nhận thức khách hàng vai trò ý nghĩa đăng ký tìm hiểu thơng tin, nắm vững trình tự, thủ tục lĩnh vực Bên cạnh đó, cần tiến hành mở lớp tập huấn kiến thức pháp luật đăng ký chấp nhà, đất cho khách hàng nguồn tài họ đóng góp Việc vừa đáp ứng nhu cầu khách hàng, vừa giảm bớt kinh phí từ ngân sách nhà nước Ngoài ra, cần tăng cường sử dụng phương thức tuyên truyền, thông tin trang Web Các cán đăng ký chấp nhà, đất giữ vai trò định việc đáp ứng nhu cầu đăng ký tìm hiểu thơng tin cho khách hàng 17 Việc chuẩn hoá đội ngũ cán đăng ký cần thiết, giai đoạn nay, mà giao dịch dân - kinh tế liên quan đến quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất ngày tăng Vì vậy, cần đa dạng hóa giải pháp để tăng cường lực cho họ, nhằm xây dựng đội ngũ cán am hiểu chun mơn, nghiệp vụ, có kỹ tốt có phẩm chất đạo đức, nghề nghiệp, bao gồm tự bồi dưỡng đơn vị (phân công cán giỏi hướng dẫn cán vào nghề, trao đổi nghiệp vụ theo nhóm) kết hợp với việc cử cán tham gia khoá đào tạo, lớp tập huấn nghiệp vụ tham gia nghiên cứu đề tài có liên quan Khuyến khích cán phát huy sáng kiến để cải tiến quy trình đăng ký, cung cấp thơng tin có hiệu Ngồi ra, cần bồi dưỡng kỹ nghề nghiệp kỹ giao tiếp, phục vụ khách hàng tốt Đồng thời, quan có thẩm quyền quản lý đăng ký chấp nhà, đất cần mở rộng thêm lớp bồi dưỡng nghiệp vụ đăng ký cho cán đăng ký, đưa việc giảng dạy pháp luật đăng ký chấp nhà, đất vào sở đào tạo luật, đào tạo cán địa chính, cán làm cơng tác đăng ký tàu bay, tàu biển Từ đó, tạo nguồn xây dựng đội ngũ cán đăng ký có chun mơn, nghiệp vụ cao + Thường xuyên đôn đốc, kiểm tra việc triển khai công tác quản lý đăng ký tổ chức đăng ký giao dịch bảo đảm Việc kiểm tra công tác đăng ký chấp nhà, đất quan có thẩm quyền đặt mục tiêu chủ yếu vào việc phát hiện, tổng hợp khó khăn, vướng mắc thực tiễn quan đó, để đưa giải pháp tháo gỡ, tạo thuận lợi cho quan nêu cho khách hàng, đồng thời chấn chỉnh kiến nghị cấp có thẩm quyền giải Xuất phát từ ý nghĩa quan trọng đó, cần tăng cường kiểm sai sót xử lý vác vi phạm phạm vi thẩm quyền tra định kỳ đột xuất, kết kiểm tra điểm kiểm tra diện rộng Đồng thời, cần tăng cường công tác tự kiểm tra kiểm tra chỗ Cần có hình thức xử phạt phù hợp thực nghiêm túc, kiên thực tế cá nhân, đơn vị đăng ký chấp nhà, đất cố tình vi phạm pháp luật đăng ký cố tình sách nhiễu, gây khó khăn cho bên đăng ký chấp nhà, đất người yêu cầu cung cấp thông tin hồ sơ chấp nhà, đất đăng ký, tài sản bảo đảm 18 - Lâu dài: + Hoàn thiện pháp luật đăng ký chấp nhà, đất: Xây dựng hệ thống văn hướng dẫn thống cụ thể công tác đăng ký chấp nhà, đất theo hướng thuận lợi đơn giản cho tổ chức cá nhân có nhu cầu để địa phương triển khai đồng đạt hiệu cao Cần coi việc đăng ký chấp nhà, đất dịch vụ hành công Nhà nước cung cấp cho tổ chức, cá nhân Khơng giới hạn loại việc đăng ký đơn giản hoá thủ tục đăng ký, tạo điều kiện cho người dân tiếp cận dễ dàng với thông tin hồ sơ chấp nhà, đất đăng ký + Kiện tồn máy quan có thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm: Trong thời gian tới, địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài ngun Mơi trường cấp huyện, cần lập để có máy thực đăng ký Ngồi ra, quan có thẩm quyền cần bố trí đủ cán có chun mơn, nghiệp vụ đăng ký giao dịch bảo đảm cho quan đăng ký nêu thực tốt sách, chế độ nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc hoàn thành nhiệm vụ giao + Đơn giản hoá hệ thống thuế lệ phí đăng ký bất động sản: Học tập kinh nghiệm từ nước áp dụng thành cơng giải pháp (chính quyền bang Maharashtra (Ấn Độ)) Đây giải pháp có tiềm góp phần quan trọng thúc đẩy chủ sở hữu bất động sản thực đăng ký theo quy định pháp luật + Xây dựng hành cơng theo hướng đại, hiệu lực, hiệu tạo điều kiện tốt cho người dân: Tiếp tục phát huy ưu điểm chế “một cửa liên thông” giải thủ tục đăng ký bất động sản người dân quận huyện TPHCM làm thủ tục phải đến nơi để nộp hồ sơ chờ ngày đến nhận kết quả, thời gian lại, “gõ cửa” nhiều quan trước 19 V/ KẾT LUẬN - Nghiên cứu chất đăng ký bất động sản vấn đề minh bạch hố thơng tin tình trạng pháp lý bất động sản có ý nghĩa quan trọng nhằm góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu hệ thống đăng ký bất động sản thúc đẩy vận hành minh bạch thị trường bất động sản nước ta giai đoạn - Thực trạng đăng ký bất động sản minh bạch thị trường BĐS HCM bên cạnh nỗ lực đáng ghi nhận từ phía sách nhà nước nói chung Ban lãnh đạo thành phố nói riêng cịn số bất cập cần phải giải triệt để nhằm mang lại hài lịng cho người dân q trình đăng ký,hiệu giao dịch bất động sản…Từ góp phần đẩy mạnh phát triển bền vững,ổn định thị trường BĐS thành phố Phát triển kinh tế chung thành phố CHÚ THÍCH [1] Xem thêm Luật Đất đai 1987 [2] Xem thêm Luật Đất đai 1987 [3] Xem thêm: Đăng ký bất động sản vấn đề xác lập, công nhận quyền liên quan đến bất động sản,Ts Nguyễn Ngọc Điện, Kỷ yếu Hội thảo Pháp luật đăng ký bất động sản, Hà Nội, năm 2007 20 [4] Ở số quốc gia, thông tin bất động sản quyền liên quan đến bất động sản ghi nhận Sổ Đăng ký bất động sản [5] Xem thêm: Đảm bảo thống pháp luật đăng ký bất động sản, Gs.Ts Lê Hồng Hạnh, Kỷ yếu Hội thảo khoa học cấp bộ: Thống pháp luật đăng ký bất động sản, Hà Nội, năm 2008 [6] Xem thêm: Quý Tâm (2005); Công bố số minh bạch thị trường bất động sản: Việt Nam đứng cuối bảng; http://www.tuoitre.com.vn [7] Tại Tập huấn Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm tổ chức, đại biểu cơng tác Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh khẳng định thông tin bất động sản (đặc biệt quyền sử dụng đất) phải lưu giữ bí mật thơng tin đời tư cá nhân, cung cấp cho người khác [8] Phạm Duy Nghĩa: Chuyên khảo Luật Kinh tế; NXB Đại học quốc gia, Hà Nội năm 2004 [9] Luật sửa đổi, bổ sung số điều luật liên quan đến đầu tư xây dựng có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng năm 2009 [10] Xem thêm khoản Điều Luật sửa đổi, bổ sung số điều luật liên quan đến đầu tư xây dựng [11] Ấn phẩm “Môi trường kinh doanh năm 2006” (Doing Business 2006) Ngân hàng Thế giới(WB) Công ty Tài Quốc tế (IFC) đồng xuất Source: CỔNG THƠNG TIN ĐIỆN TỬ BỘ TƯ PHÁP Trích dẫn từ: http://www.moj.gov.vn 21 ... quản lý sử dụng bất động sản, thị trường bất động sản vận hành cách bình thường điều kiện thơng tin bất động sản thiếu tính minh bạch thống Vì vậy, để thị trường bất động sản hoạt động hiệu quả,... việc đăng ký bất động sản TP.HCM 2.1Đăng ký bất động sản – chìa khóa quan trọng nhằm minh bạch hố thị trường bất động sản - Hệ thống đăng ký bất động sản nước ta nói chung thành phố HCM nói riêng... thống đăng ký bất động sản nước ta không đáp ứng yêu cầu thị trường bất động sản mức độ khả cơng khai hố tình trạng pháp lý bất động sản Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam có mức độ minh bạch