- Bức tranh BĐS năm 2011 được nhìn với một màu tối. Doanh nghiệp rên xiết vì chính sách thắt chặt tín dụng, đã có những dự án phải bán tháo và có những tên tuổi phải rời khỏi sân chơi. - Bất động sản (BĐS) cả nước nói chung, đặc biệt là hai miền Nam – Bắc đã trải qua một năm đầy sóng gió khi BĐS có nhiều biến động về giá khiến giao dịch vô cùng thấp... - Nhà nước loay hoay với bài toán giải cứu thị trường, chủ đầu tư mỏi mòn ngóng chờ chính sách. Liệu gam màu sáng có trở lại sau những đêm tối triền miên? - Có vai trò quan trọng và đã đóng góp nhiều như vậy cho nền kinh tế và xã hội, nhưng cho đến nay, BĐS vẫn bị xem là thị trường tiềm ẩn nhiều rủi ro. - Vì vậy, việc nghiên cứu và đưa ra giải pháp để thúc đẩy sự phát triển của TTBĐS là điều cần thiết trong bối cảnh xã hội hiện nay.
2012 [QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN MỤC LỤC I- MỞ ĐẦU Sự cần thiết nghiên cứu tình hình biến động giá đất Thành phố Hồ Chí Minh năm 2011 a Tình hình chung b Tình hình thành phố Hồ Chí Minh 2 Mục tiêu, nội dung, phương pháp nghiên cứu a Mục tiêu – Nội dung b Phương pháp nghiên cứu II- THỰC TRẠNG Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, văn hóa Thành phố Hồ Chí Minh: a Điều kiện tự nhiên b Kinh tế, văn hóa, xã hội Tình hình liên quan đến biến động giá đất bất động sản liên quan đến thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh năm 2011 Thực trạng biến động giá đất bất động sản liên quan đến thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh năm 2011 a Nhận định bảng giá đất thành phố Hồ Chí Minh UBND ban hành b Nhận định tình hình thực tế giá bất động sản tác động lên thị trường bất động sản năm 2011 III- CƠ SỞ 11 Cơ sở khoa học 11 Cơ sở thực tiễn 13 IV- GIẢI PHÁP 15 Quan điểm 15 Mục tiêu 15 Các giải pháp 15 V- KẾT LUẬN 18 Kết luận 18 Kiến nghị 18 Tài liệu tham khảo 18 Phụ lục 19 GHVD: ThS, KTS HÀ DUY HIỂU 2012 I- [QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN MỞ ĐẦU Sự cần thiết nghiên cứu tình hình biến động giá đất Thành phố Hồ Chí Minh năm 2011 - a Tình hình chung Bức tranh BĐS năm 2011 nhìn với màu tối Doanh nghiệp rên xiết sách thắt chặt tín dụng, có dự án phải bán tháo có tên tuổi phải rời khỏi sân chơi - Bất động sản (BĐS) nước nói chung, đặc biệt hai miền Nam – Bắc trải qua năm đầy sóng gió BĐS có nhiều biến động giá khiến giao dịch vô thấp - Nhà nước loay hoay với toán giải cứu thị trường, chủ đầu tư mỏi mịn ngóng chờ sách Liệu gam màu sáng có trở lại sau đêm tối triền miên? - Có vai trị quan trọng đóng góp nhiều cho kinh tế xã hội, nay, BĐS bị xem thị trường tiềm ẩn nhiều rủi ro - Vì vậy, việc nghiên cứu đưa giải pháp để thúc đẩy phát triển TTBĐS điều cần thiết bối cảnh xã hội - b Tình hình thành phố Hồ Chí Minh Tình hình thị trường nhà đất năm 2010 khơng có biến động lớn nên bảng giá đất năm 2011 giữ nguyên so với bảng giá đất năm 2010, điều chỉnh số tuyến đường nâng cấp, sở hạ tầng hoàn chỉnh… - Ngoài ra, việc giữ ổn định bảng giá đất nhằm mục tiêu ổn định thúc đẩy phát triển sản xuất kinh doanh, góp phần chuyển dịch cấu kinh tế, cải thiện môi trường đầu tư hạn chế đến mức thấp tác động tiêu cực đến hoạt động kinh tế - xã hội TP; thực chủ trương bình ổn giá, thu hút đầu tư, kiềm chế lạm phát Năm 2011, TP tập trung kích cầu đầu tư, kích cầu tiêu thụ sản phẩm bất động sản Mục tiêu, nội dung, phương pháp nghiên cứu a Mục tiêu – Nội dung - Tìm hiểu tình bình biến động giá đất bất động sản đô thị tác động đến thị trường bất - động sản Thành phố Hồ Chí Minh Đưa giải pháp giải - b Phương pháp nghiên cứu Dựa vào số liệu thông tin thống kê qua giai đoạn Dựa vào tài liệu báo chí trang web Quan sát thực tế GHVD: ThS, KTS HÀ DUY HIỂU 2012 II- [QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THỰC TRẠNG Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, văn hóa Thành phố Hồ Chí Minh: a Điều kiện tự nhiên - Thành phố Hồ Chí Minh có tọa độ 10°10' – 10°38' Bắc 106°22' – 106°54' Đơng, phía Bắc giáp tỉnh Bình Dương, Tây Bắc giáp tỉnh Tây Ninh, Đông Đông Bắc giáp tỉnh Đồng Nai, Đông Nam giáp tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu, Tây Tây Nam giáp tỉnh Long An Tiền Giang Nằm miền Nam Việt Nam, Thành phố Hồ Chí Minh cách Hà Nội 1.730 km theo đường bộ, trung tâm thành phố cách bờ biển Đông 50 km theo đường chim bay Với vị trí tâm điểm khu vực Đơng Nam Á, Thành phố Hồ Chí Minh đầu mối giao thông quan trọng đường bộ, đường thủy đường không, nối liền tỉnh vùng cửa ngõ quốc tế - Nằm vùng chuyển tiếp miền Đông Nam Bộ đồng sơng Cửu Long, địa hình thành phố thấp dần từ Bắc xuống Nam từ Tây sang Đông Vùng cao nằm phía Bắc - Đơng Bắc phần Tây Bắc, trung bình 10 đến 25 mét Xen kẽ có số gị đồi, cao lên tới 32 mét đồi Long Bình quận Ngược lại, vùng trũng nằm phía Nam - Tây Nam Ðơng Nam thành phố, có độ cao trung bình mét, nơi thấp 0,5 mét Các khu vực trung tâm, phần quận Thủ Đức, quận 2, tồn huyện Hóc Mơn quận 12 có độ cao trung bình, khoảng tới 10 mét - Thành phố Hồ Chí Minh gồm có bốn điểm cực: Cực Bắc xã Phú Mỹ Hưng, huyện Củ Chi Cực Tây xã Thái Mỹ, huyện Củ Chi Cực Nam xã Long Hòa, huyện Cần Giờ Cực Đông xã Thạnh An, huyện Cần Giờ - b Kinh tế, văn hóa, xã hội Thành phố Hồ Chí Minh giữ vai trị đầu tàu kinh tế Việt Nam Thành phố chiếm 0,6% diện tích 8,34% dân số Việt Nam chiếm tới 20,2% tổng sản phẩm, 27,9% giá trị sản xuất cơng nghiệp 34,9% dự án nước ngồi Vào năm 2005, Thành phố Hồ Chí Minh có 4.344.000 lao động, 139 nghìn người ngồi độ tuổi lao động GHVD: ThS, KTS HÀ DUY HIỂU 2012 [QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN tham gia làm việc Năm 2010, thu nhập bình quân đầu người thành phố đạt 2.800 USD/năm, cao nhiều so với trung bình nước, 1168 USD/năm Tổng GDP năm 2010 đạt 418.053 tỷ đồng (tính theo gía thực tế khoảng 20,902 tỷ USD), tốc độ tăng trưởng đạt 11.8% - Những lý lịch sử địa lý khiến Sài Gịn ln thành phố đa dạng văn hóa Ngay từ giai đoạn thành lập, dân cư Sài Gòn thuộc nhiều dân tộc khác nhau: Kinh, Hoa, Chăm Thời kỳ thuộc địa chiến tranh Việt Nam, Sài Gòn hấp thụ thêm văn hóa Âu Mỹ Cho tới thập niên gần đây, hoạt động kinh tế, du lịch tiếp tục giúp thành phố có văn hóa đa dạng - Sự phân bố dân cư Thành phố Hồ Chí Minh khơng đồng Mức độ gia tăng dân số, tỷ lệ tăng tự nhiên khoảng 1,07% tỷ lệ tăng học lên tới 2,5% Những năm gần dân số quận trung tâm có xu hướng giảm; dân số quận lập vùng ven tăng nhanh,do đón nhận dân từ trung tâm chuyển người nhập cư từ tỉnh đến sinh sống Theo ước tính năm 2005, trung bình ngày có khoảng triệu khách vãng lai Thành phố Hồ Chí Minh Đến năm 2010, số cịn tăng lên tới triệu - Mặc dù Thành phố Hồ Chí Minh có thu nhập bình quân đầu người cao so với mức bình quân Việt Nam, khoảng cách giàu nghèo ngày lớn tác động kinh tế thị trường Những người hoạt động lĩnh vực thương mại cao nhiều so với ngành sản xuất Sự khác biệt xã hội thể rõ quận nội ô so với huyện ngoại thành GHVD: ThS, KTS HÀ DUY HIỂU 2012 [QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN Tình hình liên quan đến biến động giá đất bất động sản liên quan đến thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh năm 2011 - Mảng bất động sản nhà đất tiếp tục thu hút nhà đầu tư tiền Đồng Việt Nam giá, dẫn đến việc tích lũy đất đai trở nên hấp dẫn - Nhu cầu sở hữu nhà đất tiếp tục dùy trì mức cao, nhiều người tiếp tục đầu tư vào bất động sản nhằm giảm thiểu rủi ro tiền đồng giá (tỷ giá USD/VND biến động mạnh dự báo có điều chỉnh) - Những động thái dường bắt đầu xuất thị trường hộ gặp nhiều khó khăn, ngày cuối năm dự án nhà để bán Tp.HCM EcoLakes Mỹ Phước (Bình Dương), Imperia An Phú quận 2, hay The Everrich 2,…cho thấy rõ xu hướng thay đổi chủ đầu tư dự án đưa thay đổi kế hoạch bán hàng táo bạo nhằm thu hút khách hàng Đơn cử The Ever Rich II (khách hàng cần đóng trước 30% giá trị hợp đồng, phần cịn lại toán nhận bàn giao hộ vào năm 2013 với lãi suất 0% không cần chứng minh tài chính),… - Quận có kế hoạch sử dụng 182 để thành lập khu giãn dân Thủ Thiêm , khu dân cư Bình Trưng Đơng – An Phú Quận có khu dân cư chiếm diện tích khoảng 100 đất gồm Khu định cư số 1, Khu dân cư Tân Phong, Khu dân cư Tân Thuận, Khu nhà khu A dành 20 để phục vụ việc mở rộng, chỉnh trang khu nhà hữu - Với quỹ đất khoảng 420 ha, quận tiến hành xây dựng khu dân cư tập trung kiểu mẩu khu Trung Sơn, Phú Lợi – Ba Tơ, khu nhà Chợ Lớn Quận 12, Thủ Đức, Bình Thạnh địa bàn có diện tích thị gia tăng nhanh khu dân cư Phước GHVD: ThS, KTS HÀ DUY HIỂU 2012 [QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN Long, quận 9; khu dân cư cơng nghiệp Bình Hịa, quận Bình Thạnh; Khu dân cư thị Hiệp Bình Phước, quận Thủ Đức… - Đối với huyện ngoại thành Bình Chánh, Hóc Mơn, Nhà Bè Cần Giờ, có nhiều khu vực chọn để phục vụ tiến trình thị hóa Đáng kể số khu dân cư An Lạc – Bình Trị Đông (50 ha), Vĩnh Lộc (80 ha), Cầu Sáng (972 ha) huyện Bình Chánh; Khu dân cư phục vụ công nghiệp Hiệp Phước (100 ha) huyện Nhà Bè; Khu dân cư Bình Khánh 950 (ha), phát triển khu dân cư Nông thôn (200 ha) Cần Giờ … - Trong trình hình thành khu dân cư mới, đời sống người dân khu vực thị hóa khơng tránh khỏi biến động giá đất tăng vọt, chí đẩy lên thành “cơn sốt” Bên cạnh đó, nhà nước gặp vướng mắc nhiều khó khăn việc đền bù giải tỏa mà vấn đề yếu khung giá đất đền bù số nơi chênh lệch nhiều so với giá đất bên thị trường Thực trạng biến động giá đất bất động sản liên quan đến thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh năm 2011 - a Nhận định bảng giá đất thành phố Hồ Chí Minh UBND ban hành Theo UBND TP.HCM, tình hình thị trường nhà đất năm 2010 khơng có biến động lớn nên bảng giá đất năm 2011 giữ nguyên so với bảng giá đất năm 2010, điều chỉnh số tuyến đường nâng cấp, sở hạ tầng hoàn chỉnh… - Ngồi ra, việc giữ ổn định bảng giá đất cịn nhằm mục tiêu ổn định thúc đẩy phát triển sản xuất kinh doanh, góp phần chuyển dịch cấu kinh tế, cải thiện môi trường đầu tư hạn chế đến mức thấp tác động tiêu cực đến hoạt động kinh tế - xã hội TP; thực chủ trương bình ổn giá, thu hút đầu tư, kiềm chế lạm phát Năm 2011, TP tập trung kích cầu đầu tư, kích cầu tiêu thụ sản phẩm bất động sản Giá đất cao TP.HCM theo đề xuất 81 triệu đồng/m2, toàn TP bổ sung 118 tuyến đường, đổi tên chỉnh đoạn 111 tuyến đường Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp 60% giá đất - Tờ trình quy định rõ bảng giá đất năm 2011 áp dụng cho năm mục đích: tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất giao đất khơng thu tiền sử dụng đất; tính lệ phí trước bạ; tính tiền bồi thường người có hành vi vi phạm pháp luật đất đai gây thiệt hại cho Nhà nước; tính tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân theo cơng văn số 1173/TTg-KTN Thủ tướng Chính phủ GHVD: ThS, KTS HÀ DUY HIỂU 2012 - [QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN Việc xác định giá trị quyền sử dụng đất trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, doanh nghiệp cổ phần hóa bồi thường Nhà nước thu hồi đất bảng giá đất UBND TP ban hành chưa sát với giá đất thị trường, giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường để xác đ ịnh lại giá đất mà không bị giới hạn khung giá đất theo quy định - b Nhận định tình hình thực tế giá bất động sản tác động lên thị trường bất động sản năm 2011 Thực trạng chung Năm 2011 năm ảm đạm thị trường BĐS Kỳ vọng thị trường ấm lên vào cuối năm quy luật hàng năm không đến Một nút thắt tín dụng bị thắt chặt, khiến dịng tiền đổ vào BĐS giảm hẳn Thêm vào đó, dù giá có giảm, chưa mức hợp lý để cung gặp cầu Cho nên, năm 2012 có nhiều thách thức với thị trường BĐS Tái cấu trúc thị trường, có tái cấu trúc hàng hóa giải pháp trọng tâm giúp thị trường ấm lên thời gian tới Ảnh minh họa - Có thể nói thị trường ảm đạm từ dùng để đánh giá thị trường BĐS suốt năm qua Ảm đạm diễn chủ đầu tư hạ giá, chí đại hạ giá hộ chung cư cao cấp, trung bình đất phân lơ Nhìn lại năm qua, thấy dấu ấn quan trọng thị trường BĐS đợt giảm giá bán Những đợt sóng “đại hạ giá” thị trường BĐS năm đánh giá tín hiệu vui cho người tiêu dùng BĐS tiến dần “giá trị thực” Có hai nguyên nhân dẫn đến ảm đạm thị trường Thứ dù giảm giá, giá nhiều mặt hàng BĐS cao, chưa với người mua kỳ vọng Nhưng nguyên nhân quan trọng hơn, việc sách tín dụng siết chặt cho vay theo Nghị 11 Chính phủ BĐS coi lĩnh GHVD: ThS, KTS HÀ DUY HIỂU 2012 [QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN vực phi sản xuất, nên ngân hàng phải quy định hệ số rủi ro cao, lên đến 250%, giới hạn tín dụng cho vay đến cuối năm lĩnh vực phi sản xuất ngành ngân hàng 16% Có thể thấy, năm 2011, với khó khăn ấy, thực sàng lọc gay gắt chủ đầu tư BĐS Điều đáng nói tình hình khó khăn cịn tiếp diễn đến năm 2012, tín dụng cho lĩnh vực BĐS bị siết chặt - Thực trạng Tp Hồ Chí Minh Chẳng khác TTCK, bất động sản (BĐS) thị trường vô số âm mưu Tựu trung, âm mưu nhằm phục vụ cho mục đích đánh lên, đánh xuống Trong năm 2011 hai đầu Đông Nam TP.HCM, khơng khí thu gom đất giá rẻ diễn khẩn trương - Từ tháng 6/2011 đến nay, có vài báo mang động "đánh xuống" Đánh xuống để làm gì, có giới đầu toan tính thu gom đất giá rẻ - giá đáy hiểu rõ - Trong thực tế, dự án đất TP.HCM hình thành đường đáy từ đầu năm 2011 đến giờ, số dự án có mức giá khơng thay đổi từ năm 2010 đến Khác hẳn với Hà Nội, khu vực phía Nam chưa có sóng BĐS kể từ thời điểm sau khủng hoảng kinh tế 2008-2009 - Vì thế, mặt giá đất hộ cao cấp Hà Nội đứng vùng đỉnh, phần lớn dự án đất TP.HCM, Đồng Nai, Long An, Bình Dương nằm vùng đáy - Tất nhiên, trường hợp kịch kinh tế chuyển xấu (nền kinh tế bước vào chu kỳ suy thoái lâu dài rơi vào khủng hoảng), thị trường BĐS tiếp tục đóng băng mặt giá đất phải giảm Nhưng điều kiện kinh tế hoạt động bình thường thời gian qua, với việc đường đáy đất kéo dài đến nửa năm, nói phân khúc đất thể đặc thù khó giảm GHVD: ThS, KTS HÀ DUY HIỂU 2012 [QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN tiếp Tại quận quận 9, số trường hợp nhà đầu tư nhỏ lẻ có đất nằm diện "giải chấp" ngân hàng - Một đặc thù khác đất tăng khó giảm lại mức cũ, có giảm mức giảm khơng đáng kể Minh họa điển hình cho đặc thù mặt giá đất Thành phố Bình Dương quận tăng từ 30-35% từ đầu năm 2011 đến tháng 4/2011; từ tháng 5/2011 đến chững lại suy giảm mức giảm khoảng 5% - Tại TP.HCM, tháng 6/2011, số đất giảm 0,04% sau tăng 0,15% tháng 4/2011 Khá phù hợp, báo với chủ đích "đánh xuống" nêu mức giảm giá đất quận vào khoảng 1-2 triệu đồng/m2 không giảm sâu - Sự xen kẽ báo "đánh lên" "đánh xuống" làm rối trí người giữ đất Từ đầu tháng 3/2011 đến nay, nhiều viết định hình quận nói riêng khu Đơng TP.HCM nói chung mẫu phát triển quy hoạch hạ tầng thành phố Cũng nằm phía Đơng, Bình Dương tơ điểm nhiều ưu mơi trường sống Với nhà đầu tư, tín hiệu "đánh lên" - Nhưng với nhà đầu tư này, xuất số viết mô tả tình trạng ế ẩm giá rớt khơng phanh phân khúc đất làm cho họ nhiều bị tác động Khoảng thời gian từ đầu tháng đến tháng 6/2011 có lẽ giai đoạn cao điểm viết phương tiện thơng tin đại chúng tình hình bĩ cực khơng lối thị trường BĐS Ngày mở báo ra, độc giả thấy 4-5 mô tả ác mộng doanh nghiệp kinh doanh BĐS Cơn ác mộng lại quằn quại bối cảnh lạm phát giá tăng vọt, lãi suất tiếp tục leo thang làm cho 30% số doanh nghiệp sản xuất sống sở chết dở GHVD: ThS, KTS HÀ DUY HIỂU 2012 - [QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN Tuy đọc kỹ thấy phần lớn viết tập trung vào thị trường BĐS Hà Nội TP.HCM Có điểm chung hai thành phố phân khúc hộ cao cấp với trạng thái bị đóng băng hồn tồn, riêng hộ cao cấp Hà Nội bước vào giai đoạn đầu giảm giá - Còn TP.HCM, thị trường đất diễn nhịp độ đều buồn tẻ, không lên không xuống Vẫn biết chịu áp lực trả nợ ngân hàng hay cần tiền gấp, có người giữ đất chịu bán đất với giá vùng đáy Nhưng chuyện săn đất giá rẻ vớ mồi khờ khạo đem lại cho nhà đầu khoản lợi nhuận đáng kể - Vào lúc này, chưa thể khẳng định có sóng BĐS khu vực phía Nam thời gian tới hay khơng Chỉ biết rằng, "giải cứu BĐS" khả xảy Vào cuối tháng 6/2011, Chính phủ giao cho Bộ Xây dựng dự thảo thị cho Thủ tướng Chính phủ tăng cường quản lý bình ổn thị trường BĐS Nhiều vấn đề liên quan đến thị trường bàn tới, câu chuyện dịng vốn tín dụng dành cho BĐS tạo nguồn cầu - Còn với xuất số báo "đánh xuống" đất khu vực phía Nam, người ta lại hình dung giai đoạn gom hàng giới đầu đẩy mạnh cường độ, có nét giống với thời điểm đầu năm 2007 Đó tín hiệu cho thấy sóng ngầm âm thầm chuyển động Con sóng ngầm trở thành sóng mặt lúc - 10 Cuối năm 2011, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến đợt giảm giá sâu (tới 25%) hộ chung cư Điển hình dự án Công ty CP địa ốc Dầu (PVL) TPHCM công bố giảm giá bán hộ dự án Petro Vietnam Landmark từ 21,5 triệu đồng/m2 xuống 15,5 triệu đồng/m2; Cơng ty Sài Gịn Mekong giảm giá bán 500 hộ dự án An Tiến (TPHCM) từ 18 triệu đồng/m2 xuống 14,5 triệu đồng/m2 GHVD: ThS, KTS HÀ DUY HIỂU 2012 III- [QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN CƠ SỞ Cơ sở khoa học - Trước hết, phải kể đến yếu tố tài chính, tiền tệ, khó khăn kinh tế vĩ mơ Kinh tế Việt Nam nói riêng, kinh tế tồn cầu nói chung tiếp tục suy thối, ảm đạm Nhiều năm nay, khơng người sau thu khoản tiền từ kênh khác mua nhà, đất để đầu tư làm để dành Năm 2011, lợi nhuận nhiều ngành kinh doanh thấp dẫn đến nguồn tiền đầu tư vào bất động sản bị hạn chế, chí nhiều người phải bán bất động sản để lấy tiền trang trải, giải khó khăn cho lĩnh vực kinh doanh khác Thị trường bất động sản có đặc điểm cần nguồn vốn đầu tư lớn, lâu nguồn vốn lại chủ yếu dựa vào huy động người dân vốn vay ngắn hạn từ hệ thống ngân hàng, nguồn tín dụng trung dài hạn để hỗ trợ doanh nghiệp người dân việc tạo lập nhà nhiều hạn chế - Thứ hai, thị trường thiếu thông tin, minh bạch tất khâu Chính thiếu thơng tin, khơng minh bạch nên thị trường bị méo mó dẫn tới tình trạng đầu tư theo phong trào Có lẽ có Việt Nam, trở thành nhà đầu tư bất động sản Người ta nói đến từ “lướt sóng” cách thục dễ có đến 80% “nhà đầu tư” khơng có kiến thức thị trường, đầu tư Rất nhiều người tay có vài tỷ đồng, đặt cọc mua nhiều lô đất hay hộ, vài tháng chí vài tuần nhà đất tăng giá mạnh, họ bán kiếm lời hàng tỉ đồng Lợi nhuận “một vốn bốn lời”, chí “mấy chục lời” khiến tầng lớp xã hội, từ anh xe ôm tới ông tiến sĩ đổ xô mua nhà đất mua cổ phiếu thời sốt chứng khoán - Thứ ba, “hiệu ứng dây chuyền” từ việc đầu bất động sản tạo nên “cơn sốt” mua bán làm giá bất động sản tăng lên nhanh chóng Người ta bỏ tiền vào mua nhà đất, bán với mức giá cao lại tiếp tục dùng số tiền để đầu tư tiếp Để lý giải việc tăng giá làm tốn kinh tế, thực tế tốn có nhiều biến số phức tạp dễ hiểu, hồn tồn hình dung này: Giả sử thị trường có vạn người đầu bất động sản, sở hữu vạn nhà có mức giá X Người bán nhà với giá X+1, dùng số tiền mua nhà người thứ 2, với mức giá X+1 để đầu tư, với hy vọng thời gian bán với giá cao X+2 Ngay sau chắn người cịn lại muốn bán nhà chào bán với giá X+1 Cứ thế, với hiệu ứng dây chuyền này, bất động sản đẩy lên mặt giá mới, với “cú hích” từ người mua 11 GHVD: ThS, KTS HÀ DUY HIỂU 2012 - [QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN Thứ tư, giá bất động sản, đặc biệt giá nhà đô thị lớn cao so với mặt thu nhập người dân mức độ phát triển kinh tế Trong nhiều năm qua, tình trạng đầu cơ, đầu tư theo phong trào, hiệu ứng dây chuyền khiến giá nhà đất bị đẩy lên cao Quả bóng bất động sản dường thổi lên tới mức tối đa cịn trì Trong đó, kinh tế vĩ mơ tiếp tục suy thối, lạm phát tăng cao, khiến đại phận đối tượng có thu nhập thấp, người nghèo thị gặp nhiều khó khăn nhà Một thống kê làm minh chứng rõ cho tình trạng là: Mức thu nhập người dân Việt Nam đứng thứ 120 giới giá nhà đất lại đắt thứ 20 giới - Thứ năm, dù nguồn cung liên tục tăng lên cấu hàng hóa thị trường bất động sản chưa cân đối phân khúc khu vực nên không đáp ứng nhu cầu xã hội, khiến cho chênh lệch cung – cầu ngày gia tăng Do phát triển tự phát, nên nhiều chủ đầu tư tập trung quan tâm vào dự án nhà ở, khu đô thị để bán cho người có thu nhập cao, khiến nguồn cung phân khúc bị dư thừa, dẫn đến tình trạng ế ẩm Trong đó, nhu cầu phân khúc nhà giá trung bình, nhà giá rẻ nhà cho thuê đô thị lớn lại bị bỏ ngỏ Bên cạnh đó, nhiều dự án bị chậm tiến độ, thiếu kết nối hạ tầng, bị bỏ hoang hóa, gây lãng phí tài nguyên đất đai vốn đầu tư Nhà nước - Thứ sáu, niềm tin vào thị trường bất động sản bị giảm sút Nhiều người bắt đầu nhận giá bất động sản “ảo”, thị trường tiếp tục giảm sâu hợp lý Hầu hết người có tâm lý chờ đợi Các nhà đầu tư khó khăn tài nơn nóng muốn bán hàng ra, không bán lại giảm giá, vơ hình trung tạo cho khách hàng tâm lý “thị trường cịn giảm nữa, khơng vội mua nhà vào lúc này” - Cuối cùng, nguyên nhân quan trọng máy quản lý, hệ thống pháp luật sách cịn nhiều hạn chế, thiếu sót Dù quan hữu quan năm gần trọng tới thị trường bất động sản khó khăn vốn có kinh tế giai đoạn bắt đầu phát triển Việt Nam mang lại vấn đề không dễ giải sớm chiều Bất cập quản lý khiến cho tình trạng đầu cơ, mua bán ngầm, trốn thuế diễn phổ biến Công tác quản lý nhiều khiếm khuyết khiến cho phận nhỏ kiếm nhiều tiền nhờ bất động sản cách dễ dàng, đại phận người dân gặp nhiều khó khăn nhà Nguồn thu ngân sách từ bất động sản bị thất thốt, lãng phí nhiều 12 GHVD: ThS, KTS HÀ DUY HIỂU 2012 [QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN Cơ sở thực tiễn - Tại thị trường TPHCM, giao dịch mua, bán nhà đóng băng, khơng có người mua người dân vay vốn ngân hàng, phần lãi suất cao, phần khác tâm lý chờ đợi thị trường tiếp tục giảm giá - Theo báo cáo sàn giao dịch TPHCM, sáu tháng đầu năm 2011 có khoảng 1.400 giao dịch thành cơng, đến q III/2011 cịn khoảng 500 giao dịch thành công - Thiếu thông tin minh bạch góp phần quan trọng dẫn tới thiếu chuyên nghiệp, với nhiều doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản Việt Nam nói chung thành phố HCM nói riêng từ “chun nghiệp” khái niệm xa xỉ Số lượng công ty kinh doanh bất động sản tăng lên nhanh chóng đại đa số thành lập tách từ đơn vị lĩnh vực không liên quan như: may mặc, dầu khí, nơng nghiệp thời kỳ mà chữ “land” dường trở thành mốt nhiều công ty, tập đoàn lớn Rất nhiều doanh nghiệp đầu tư dự án TP HCM có tảng, tiềm lực nhiều hạn chế lại chạy theo phong trào “nhà nhà làm dự án”, khơng có cách làm bản, chuyên nghiệp, không nghiên cứu kỹ thị trường… - Khi niềm tin vào thị trường cịn cao cần thị trường có vài giao dịch với mức giá cao thị trường xác lập mặt theo mức giá Cũng người nghĩ giá lên tiếp chủ yếu người đầu (bán lại mua) nên cần thêm nguồn tiền từ người mua tạo nên “cơn sốt” cho thị trường, họ bán dùng tiền làm việc khác, khơng đầu tư vào bất động sản nữa, khơng có nhiều tiền để làm bất động sản tăng Nếu giao dịch thị trường chủ yếu nhu cầu tiêu dùng giá bị định chủ yếu giá thành sản xuất khả chi trả người dân, “niềm tin” “cảm giác” việc đầu - Ngoài ra, mang tiếng nguồn cung dồi dào, nhiều hộ chào bán đa số lại nằm dự án xây dựng, xây dựng xong lại khu vực hạ tầng chưa hồn thiện, có nhiều hạn chế nên khơng đáp ứng tốt nhu cầu người muốn mua Phần lớn dự án bất động sản chủ yếu tập trung quận ven thành phố, nhu cầu quận khác không đáp ứng, khiến thị trường bất động sản lâm vào tình cảnh vừa thừa vừa thiếu - 13 Vào thời điểm tại, việc niềm tin vào bất động sản nguyên nhân khiến thị trường bị “chìm nghỉm” Các nhà đầu tư, đầu sau thời gian tham gia vào thị trường “sực tỉnh” trước tình trạng nguồn cung bất động sản tăng lên nhanh chóng thời gian gần đây, nhận thấy bất động sản khơng cịn “mảnh đất màu mỡ” để thu lợi nhuận GHVD: ThS, KTS HÀ DUY HIỂU 2012 [QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN bắt đầu có tâm lý “đứng ngồi” thị trường Một giới đầu đứng thị trường nguồn cầu thị trường chủ yếu người có nhu cầu thực, mà đại đa số lại người có nguồn tài hạn hẹp, khó mua nhà giá cao - Hệ thống sách pháp luật thị trường bất động sản thiếu thống ổn định, chồng chéo nhau; hệ thống tài bất động sản chưa hoàn thiện… Thị trường phát triển nhanh, sách ban hành dường mang tính “chữa cháy” Cơng tác cải cách việc quản lý đầu tư, xây dựng, bồi thường giải phóng mặt bằng… cịn nhiều vướng mắc q trình triển khai thực - Vấn đề lớn thị trường bất động sản Việt Nam tình trạng đầu tràn lan khiến thị trường bị bóp méo, khơng hoạt động theo quy luật cung cầu thông thường Chưa biết tới có biện pháp hiệu để hạn chế tình trạng thị trường cịn hoạt động khơng hồn tồn theo quy luật cung cầu ln có nhiều yếu tố bất ngờ xảy 14 GHVD: ThS, KTS HÀ DUY HIỂU 2012 IV- [QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN GIẢI PHÁP Quan điểm - Hoàn thiện sở pháp lý thị trường bất động sản, bất động sản cách thống nhất, hoàn thiện đảm bảo dễ hiểu minh bạch việc thực thi sách - Xây dựng hệ thống quản lý BĐS cách chặt chẽ kinh doanh thị trường BĐS tạo tiềm cho việc phát triển kinh tế xã hội - Cần xem xét giải tinh trạng đầu cơ, thơn tính BĐS nhằm mục đích tiêu cực TP HCM - Chuyển từ việc đầu tư vào sản phẩm bất động sản giá thấp có diện tích nhỏ với kỳ vọng tìm đầu khả quan Mục tiêu - - Thúc đẩy giá Bất Động Sản góp phần vào tác động đến thị trường Bất động sản TPHCM năm 2012 thị trường Bất đông sản lâu dài thời gian lâu dài tới Giúp cho việc nhìn nhận năm thị trường Bất động sản khách quan tiến tới việc nhìn nhận giá bất động sản năm tới với vế đối lập: “tăng” – “giảm” Các giải pháp - 15 Trưởng ban Nghiên cứu sách đầu tư (Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương – Bộ Kế hoạch Đầu tư) Trần Kim Chung cho thị trường bất động sản năm 2012 diễn biến theo chiều hướng khả quan Mới đây, Bộ Xây dựng kiến nghị Thủ tướng Chính phủ nhóm giải pháp chính, giải pháp lớn kiểm sốt hiệu dịng vốn đầu tư vào thị trường để chống đầu cơ, tránh gây sốc, làm đóng băng thị trường Một số khoản mục phải giảm tỷ trọng cho vay như: Vay xây dựng khu thị; vay xây dựng văn phịng cho th; vay xây dựng để chuyển nhượng TTTM, chợ, cửa hàng; vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để bán; vay mua quyền sử dụng đất bồi thường GPMB Ngược lại, số khoản tăng tỷ trọng cho vay như: Vay xây dựng hạ tầng (nhà, xưởng) phục vụ sản xuất, kinh doanh; vay mua nhà để ở; vay để hoàn thiện dự án gần hoàn thành để tăng tính GHVD: ThS, KTS HÀ DUY HIỂU 2012 - - - - - - - 16 [QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN khoản cho sản phẩm, bán thu hồi vốn đầu tư Nếu có điều chỉnh sách tín dụng linh hoạt, lãi suất ngân hàng ổn định, dịng tiền hướng vào phân khúc có tính khoản cao, tạo niềm tin vào thị trường người có nhu cầu thị trường sớm phục hồi Về phía ngân hàng, ngày 21-11 vừa rồi, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Văn Bình thức thơng điệp Chính sách tiền tệ năm 2012, khẳng định có sách tín dụng cho BĐS “Trong kinh tế nước phát triển Việt Nam thị trường kinh doanh BDDS động lực cho việc phát triển kinh tế xã hội, biện pháp kiểm sốt chặt chẽ từ tích cực chuyển sang tiêu cực làm cho thị trường phát triển mức, tạo “bong bóng” gây rủi ro cho xã hội Nếu thị trường BđS đóng băng có hệ lụy cho kinh tế nói chung Do vậy, Chính phủ Ngân hàng Nhà nước có cách nhìn thực tế để khơng làm cho bong bóng BDDS tăng lên đồng thời khơi dậy hoạt động thị trường mức độ hợp lý” Các doanh nghiệp cần phải tiếp tục giảm giá cho phù hợp với thực tế giá nhà đất nước ta cao Đồng thời, doanh nghiệp nên tiến hành số giải pháp để tìm lối cho dự án BĐS như: thu hẹp phạm vi dự án, chia nhỏ sản phẩm để dễ bán Trong năm 2012 năm thị trường BĐS Việt Nam phát triển theo hướng đẩy mạnh thị trường nhà cho người thu nhập thấp trung bình Đây xu hướng tất yếu cho quốc gia có thu nhập quốc dân mức trung bình thấp Việt Nam Việc giải cứu thị trường bất động sản vào thời điểm chưa cần thiết, cần khôi phục lại tâm lý, niềm tin nhà đầu tư người dân để tránh hậu to lớn từ đổ vỡ khơng đáng có thị trường Đẩy mạnh chương trình phát triển nhà cho th phát triển tốt dần hình thành thói quen, phong cách nơi người dân Đó thuê nhà để ở, thay phải sở hữu hộ, sở hữu nhà Bộ Xây dựng nên xem việc phát triển hộ cho thuê phần chương trình mục tiêu quốc gia phát triển nhà Để thực việc phải có sách chế để huy động nguồn lực từ doanh nghiệp tham gia Ngoài giải pháp tiếp cận đất đai, tổ chức nghề nghiệp cho rằng, Chính phủ Ngân hàng cần đưa lãi suất cho vay mức 11-12%/năm; cho doanh nghiệp có sẵn quỹ đất vay vốn tín dụng, ưu tiên cho dự án xây nhà xã hội, nhà thu nhập thấp; cho người tiêu dùng vay với lãi suất ưu đãi để mua hộ hộ chật hẹp 5m2/người Bí xuất phát từ quan điểm kinh doanh BĐS phải tới đích cuối người có nhu cầu tiêu dùng, sử dụng thực nhà ở, cách nhanh Doanh nghiệp phải làm tốt hai khía cạnh công tác nghiên cứu sản phẩm phù GHVD: ThS, KTS HÀ DUY HIỂU 2012 - - - 17 [QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN hợp với đối tượng người tiêu dùng mục tiêu đề xuất gói giải pháp tài chính, phương thức tốn hợp lý cho người mua nhà Chẳng hạn cơng chức, gia đình trẻ thành phố lớn, hộ nhỏ, thiết kế hợp lý, có diện tích sử dụng sinh hoạt chung để phục vụ nhu cầu tối thiểu sống; đặt vai trò quan trọng giá trị sử dụng lập tức, hạ tầng xã hội đầy đủ; phương thức tốn sở tiền lương, tiền cơng đặn tiền tích lũy khách hàng, tránh tối đa việc phụ thuộc vào vốn tín dụng ngân hàng Hơn nữa, thời điểm nào, BĐS có giá trị sử dụng có cầu thực ln giữ giá Và nhà kinh doanh, nắm điều để đưa sản phẩm phù hợp, đến tận tay người tiêu dùng ln thu hút nguồn tiền ổn định, hấp dẫn điều kiện, bối cảnh kinh tế Khơng chờ trơng sách thay đổi, tự xoay xở tìm khe hở, lối thị trường kim nam hoạt động nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS Giảm giá giải pháp Dù nhiều chuyên gia nhận định mức giảm thời gian qua chưa thể làm chủ đầu tư thua lỗ (giá bán giá thành), áp lực từ việc giảm không bán hàng chắn ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh nhiều nhà đầu tư bất động sản Xu hướng thể rõ từ cuối năm 2011 chung cư loại đua giảm giá, dù mức độ giảm có khác với phân khúc khác Đối với nhóm cao cấp, dự án mở bán mở bán số lượng bán cịn chiếm tỷ lệ nhỏ giá giảm mạnh Các dự án bán 70% khó giảm giá nhiều, áp lực khách hàng mua trước chủ đầu tư bán phần lớn nên không chịu nhiều áp lực tài GHVD: ThS, KTS HÀ DUY HIỂU 2012 V- [QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN KẾT LUẬN Kết luận - Giá Bất động sản tác động trực tiếp cách mạnh mẽ lên TTBĐS thành phố Hồ Chí Minh Vì phải nhận định cách rõ rang tình hình biến động đồng thời kéo theo biến động mạnh mẽ TTBĐS Ngồi ra, kết cho tác động ảnh hưởng ít, nhiều đến tiềm phát triển có vai trị quan trọng kinh tế xã hội thành phố Hồ Chí Minh Qua đó, nhìn nhận chế quản lý lõng lẻo, lại thêm việc chế sách cịn nhiều bất cập tiềm ẩn nhiều rủi ro Giá đất có ý nghĩa quan trọng kinh tế quốc dõn giải vấn đề đất đai: Giá đất thước đo kinh tế đất phản ánh khả sinh lợi đất, giá đất phản ánh trình độ sử dụng đất phát triển xã hội giá đất phản ánh đúng, thúc đẩy việc sử dụng đất ngày có lợi, giúp bên tham gia thị trường bất động sản định nhanh chóng, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản điều tiết quan hệ cung cầu, giúp nhà nước nhanh chóng định quan trọng việc quản lý đất thị trường bất động sản Kiến nghị - - Nghiêm túc nhìn nhận vấn đề có sửa đổi chế sách BĐS phù hợp, kịp thời Đồng thời, việc công bố quy hoạch tổng thể, chi tiết khu vực gắn với dự án yếu tố giúp nhà đầu tư dễ cân nhắc, lựa chọn định đắn Kiểm sốt tình trạng đầu tư nội tập đồn, cơng ty lớn để tránh nạn đầu tạo cơng cho TTBĐS Kiểm sốt tình trạng “cị” BĐS để tránh tình trạng “thổi giá” làm ổn định thị trường Tài liệu tham khảo Báo Dân Trí Báo Thanh Niên http://khudothimoi.com/tintuc/thi-truong-nha-dat/921-thi-truong-bat-dong-san-dong-nai-dangnong-voi-nhieu-du-an.html http://vnexpress.net/gl/kinh-doanh/doanh-nghiep-viet/2012/02/thi-truong-bat-dong-san-dongnai-nhieu-tiem-nang/ 18 GHVD: ThS, KTS HÀ DUY HIỂU 2012 [QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN http://dothi.net/doanh-nghiep/5019/thanh-lap-hiep-hoi-bat-dong-san-dong-nai.htm http://www.nhadatmiennam.com.vn/tin-tuc-thi-truong-bat-dong-san/383-bat-cap-tren-thitruong-bat-dong-san http://www.baomoi.com/Bat-dong-san-Dong-Nai-hap-dan-khach-TPHCM/147/3824879.epi http://khudothimoi.com/khudothimoi/dongnai.html http://khudothimoi.com/khudothimoi/dongnai/3310-thi-truong-bds-dong-nai-se-phat-trienmanh- trong-2-3-nam-toi.html http://suoison.datxanh.com.vn/main/web/news/20/bat-dong-san-dong-nai-va-nhung-yeu-tocho.html http://dantri.com.vn/c76/s76-572403/sau-binh-duong-bat-dong-san-dong-nai-se-len-ngoi.htm http://www.thanhnien.com.vn/pages/20120308/gold-hill-du-an-noi-bat-nam-2012.aspx http://www.nguoiduatin.vn/8-bat-cap-khien-bat-dong-san-khon-kho-a19319.html Phụ lục 19 GHVD: ThS, KTS HÀ DUY HIỂU 2012 20 [QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN GHVD: ThS, KTS HÀ DUY HIỂU ... giá đất bên thị trường Thực trạng biến động giá đất bất động sản liên quan đến thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh năm 2011 - a Nhận định bảng giá đất thành phố Hồ Chí Minh UBND ban... HIỂU 2012 [QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN Tình hình liên quan đến biến động giá đất bất động sản liên quan đến thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh năm 2011 - Mảng bất động sản nhà đất tiếp tục... thụ sản phẩm bất động sản Mục tiêu, nội dung, phương pháp nghiên cứu a Mục tiêu – Nội dung - Tìm hiểu tình bình biến động giá đất bất động sản đô thị tác động đến thị trường bất - động sản Thành