III. Những thuận lợi và những khó khăn:
3.2Những khó khăn:
Mối quan tâm lớn nhất là thủ tục hành chính ,nhiều văn bản pháp quy được ban hành từ các cơ quan quản lý khác nhau , phân cấp quản lý không rõ ràng do đó để duyệt hồ sơ dự án hay thực hiện giao dịch bất động sản cần có nhiều thời gian và lòng kiên nhẫn. theo đánh giá của một số công ty để hoàn tất thủ tục cho dự án BĐS ở thành phố có thể mất thời gian bình qân là 2,5 năm còn thời gian bình quân hoàn tất thủ tục mua bán, sang nhượng khoảng một tháng , việc cải cáh thủ tục hành chính đã trở thành chủ trương Nhà nước nhưng vẫn trong giai đoạn này hoàn thiện do đó thủ tục hành chính ngày nay vẫn là rào cản lớn cho động lực phát triển thị trường .
Công tác quy hoạch đất đai vừa chậm vừa kém minh bạch , mọi người đều biết rằng công tác quy hoạch là tiền đề cho tất cả các công trình BĐS không thể có dự án trước rồi mới có bản đồ quy hoạch sau. Thế nhưng ở thành phố chúng ta công tác quy hoạch vẫn chưa hoàn tất dẫu biết rằng đây là công việc rất nặng nề đòi hỏi những chuyên viên quy hoạch thành phố không những có kiến thức sâu rộng mà còn có tầm nhìn chiến lược hàng trăm năm sau. Nhưng không vì thế sau hàng chục năm phát triển
gian kiến trúc nhếch nhác và kém đồng bộ trên nhiều dự án vữa mới triển khai. Việc kém minh bạch trong việc công bố thông tin cũng là mặt tồn tại của thị trường, thường xuyên điều chỉnh quy hoạch nhưng thông tin chỉ được một số cá nhân cập nhập phát sinh luồng thông tin không chính thức vì mục đích tư lợi gây mất ổn định thị trường.
Thống kê số liệu khảo sát trong đề tài nghiên cứu về thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh năm 2009 ,sản phẩm giao dịch chủ yếu là đất nền dự án tại các quận 7,9 ,2 , Bình Chánh đây chính là BĐS sơ cấp ( sản phẩm thô) thể hiện tính bất cân đối trong giao dịch minh chứng rằng thị trường chúng ta mặc dù đã trải qua hơn 20 năm hình thành và phát triển nhưng vẫn ở cấp thấp ,sản phẩm hàng hóa chưa đa dạng các phân khúc nhà ở tiện nghi hiện đại và nhà ở cho người thu nhập trung bình ,thấp trong xã hội , các văn phòng ,trung tâm thương mại … vẫn là sân chơi hẹp của các công ty BĐS trong nước. Các lĩnh vực dịch vụ chủ yếu tập trung trong môi giới (mua bán ,chuyển nhượng, cho thuê ) trong việc quản lý BĐS , đấu giá ,định giá, trang trí nội thất ,thiết kế… chưa được các chủ thể tham gia thị trường quan tâm đúng mức.
Giới đầu tư có xu hướng tăng trong các năm qua với tiềm lực tài chính dồi dào luôn là nguy cơ sự tiềm ẩn cho sự phát triển. Họ từ khắp nơi trên đất nước tham gia đầu cơ vào thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh ,về lý thuyết hành vi của họ vừa tương tác lên lượng cầu lẫn lượng cung thị trường vào các thời điểm khác nhau, sẽ làm giá cả của BĐS nơi họ đầu cơ thay đổi nhanh, gây hiệu ứng sốt giá cục bộ làm rối loạn thị trường.
Thị trường ngầm chiếm tỷ trọng đáng kể trong giai đoạn vừa qua gây thất thu lớn cho nguồn thu vào ngân sách Nhà Nước.
Chính sách tín dụng ngắn hạn tài trợ cho các dự án BĐS dài hạn và ngân hàng định giá thấp tài sản BĐS để thế chấp , giải pháp lấy ngắn nuôi dài của các doanh nghiệp BĐS luôn là nguy cơ phá sản của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS khi thị trường tài chính biến động mạnh ,điều này đã được minh chứng trong giai đoạn suy thoái kinh tế toàn cầu năm 2008 – 2009 vừa qua , nhiều doanh nghiệp Việt Nam phải tái cấu trúc nhằm thích ứng với môi trường bất lợi .
Vấn lạm tham nhũng , vòi vĩnh xuất hiện trong kinh tế BĐS là hệ quả tất yếu của việc chậm trễ và kém minh bạch của công tác quy hoạnh , thủ tục hành chính phức
tạp ,chính sách tín dụng ngắn hạn , quy định mập mờ về khung thuế … kết hợp với công tác phòng chống tham nhũng của ta chưa hiệu quả,đây chính là khó khăn đáng kể của thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh hiện nay.
Công tác đào tạo cho nguồn nhân lực tham gia thị trường vẫn còn nhiều bất cập mặc dù theo luật kinh doanh BĐS các đối tượng cung ứng dịch vụ BĐS phải có chứng chỉ hành nghề do Bộ Xây Dựng cấp nhưng qua hơn mấy năm triển khai hàng ngàn chứng chỉ đã cấp nhưng chất lượng đào tạo còn nhiều bất cập và tính hình thức vẫn bao trùm chủ trương đúng đắn trên. Theo quan điểm của người nghiên cứu nguyên nhân cơ bản là đào tạo ngắn hạn nhưng có chứng chỉ hành nghề dài hạn điều này không phù hợp vì kinh doanh BĐS là kinh doanh đặc thù có điều kiện thị trường thì liên tục biến động theo thời gian mà người hành nghề thì chỉ dựa chủ yếu vào kinh nghiệm , mối quan hệ và một ít kiến thức được cập nhập về pháp luật, thị trường , đầu tư môi giới và định giá khi tham gia các lớp bồi dưỡng ngắn hạn ,chưa kể chất lượng đào tạo của các tổ chức cấp giấy chứng nhận bồi dưỡng vẫn là ẩn số.
Thị trường BĐS thành phố chưa gắn kết đồng bộ với các thị trường tài chính của nền kinh tế đất nước và không bền vững, thể hiện ở các mặt sau :
Chưa đáp ứng tốt nhu cầu về BĐS cho sản xuất và tiêu dùng : các đơn vị sản xuất trong nội bộ thành phố đang thiếu mặt bằng sản xuất với giá hợp lý để di dời ra ngoại thành , chi phí về đát đối với khu vực kinh tế ngoài quốc doanh cao gây khó khăn cho nhà đầu tư trong nước trong cạnh tranh khi hội nhập kinh tế thế giới , người tiêu dùng có nhu cầu thật sự về nhà ở (người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp ) khó có thể tìm được nơi cư ngụ có điều kiện sống trung bình ,do giá nhà đát quá cao so với thu nhập dẫn đến nhiều người phải che lều sống tạm trong các khu vực nghĩa địa ở vùng ven hay các khu nhà lụp xụp. Giá nhà đất ở thành phố cao hơn nhiều so với các thành phố nhiều nước có thu nhập quốc dân đầu người cao hơn chúng ta nhiều lần.
Phần lớn người mua trên thị trường BĐS thành phố hiện nay (ngoại trừ phân khúc cho thị trường BĐS cho sản xuất kinh doanh )là các nhà đầu tư trong đó chủ yếu là nhà đầu tư nhỏ lẻ chứ không phải là người có nhu cầu tiêu dùng thực sự và nguồn vốn đổ vào thị trường BĐS thành phố chủ yếu là vốn vay ngắn hạn từ các ngân hàng thương
Việc giá nền đất của các dự án ở các vùng ven bị đẩy lên quá cao ,gây bức xúc cho người nông dân bị thu hồi đất đẫn đến khiếu kiện đông người và lâu dài , gây bất ổn định chính trị xã hội đồng thời dẫn đến người dân bị thu hồi đất đòi giá bồi thường cao, gây khó khăn cho việc phát triển khu công nghiệp ở các vùng vên và ngoại thành các thành phố lớn ảnh hưởng không tốt đến phát triển sản xuất và môi trường đầu tư .
Nguồn vốn đổ vào thị trường BĐS thành phố chủ yếu từ vốn vay ngắn hạn của các ngân hàng thương mại gây tiềm năng bất ổn cho nền kinh tế trong bối cảnh thị trường trầm lắng hiện nay và các ngân hàng đang đẩy mạnh việc giảm dư nợ đối với cho vay đầu tư vào thị trường BĐS thành phố.
Nguyên nhân chính của sự phát triển thiếu bền vững của thị trường BĐS thành phố trong thời gian qua:
Nhà nước thiếu một chính sách đồng bộ cho sự phát triển thị trường BĐS thành phố , đặc biệt là trong một thời gian dài thiếu chính sách điều tiết hợp lý lợi nhuận siêu nghạch trong đầu tư BĐS của các nhà đầu tư nhỏ lẻ đã tạo điều kiện cho giá BĐS của thành phố bị kích nên quá cao vượt xa mặt bằng chung của nền kinh tế xã hội và sức mua của người tiêu dùng thực sự. thiếu chính sách tài chính hợp lý để tạo quỹ hàng hóa BĐS cho người có thu nhập trung bình và thấp.
Việc quản lý công còn quá lỏng lẻo dẫn đến lãng phí trong sử dụng đất , việc trên 300000m2 đất công bị bỏ hoang hoặc sử dụng sai mục đích ở quận 8 TP HCM trong khi các dự án đầu tư BĐS phục vụ cho các đối tượng có thu nhập trung bình và thấp lại thiếu quỹ đất để triển khai dự án.
Hoạt động của các nhà đầu tư kinh doanh BĐS trong thành phố chỉ tập chung vào các phân khúc thị trường có lợi nhuận siêu ngạch trong ngắn hạn chứ chưa có một chiến lược kinh doanh lâu dài dựa trên cơ sở điều tra thị trường một cách nghiêm túc , dễ bị tổn thất khi thị trường bị chựng lại do cung quá mức hoặc ảnh hưởng của suy giảm kinh tế của khu vực hoặc toàn cầu .
Sự phát triển đồng bộ giữa thị trường BĐS với thị trường các yếu tố đầu vào nền tảng của nền kinh tế (vốn, lao động) cũng như sự đầu tư phát triển kinh tế của đất nước là một trong các tiền đề của sự phát triển kinh tế bền vững . Do vậy một sự phát
triển hợp lý thị trường BĐS thành phố trong sự phát triển chung của nền kinh tế là điều tiết của các nhà quản lý Nhà nước cũng như doanh nghiệp kinh doanh BĐS cần phải quan tâm .
Một cản ngại có tính đặc thù các doanh nghiệp luôn thiếu vốn mà thị trường BĐS là đòi hỏi vốn lớn nhưng hiện trạng các doanh nghiệp luôn thiếu vốn và thị trường thiếu tính thanh khoản cần thiết. đã có một thời nhà nhà làm BĐS ,bán nhà trên giấy và góp phần manh mún gây mất đồng bộ về kết nối hạ tầng kỹ thuật , mà nguyên nhân chính là các chủ đầu tư luôn thiếu vốn để thực hiệnđầy đủ các cam kết với khách hàng và chính quyền.
Trong những năm qua tính biến động của thị trường mà người trong nghề hay gọi là sóng được coi là động lực chính để phát triển thị trường ,mà nguyên nhân chính là mất cân bằng trong quan hệ cung cầu ,khi mà nguồn cung có chất lượng quá ít mà nhu cầu của khách hàng là quá cao đẫn đến hướng phát triển thị trường không có tính bền vững ,dài hạn và xa rời mục tiêu cơ bản của thị trường bất động sản là : cung cấp nhà ở cộng đồng và xã hội góp phần phát triển thành phố.
Cuối cùng khách hàng mua nhà ở là một nhu cầu chính đáng và bức thiết của xã hội nhưng chưa có kênh huy động tài chánh cho khách hàng mua nhà một cách hiệu quả, thiết thực mà chủ yếu khách hàng phải vay thương mại qua các ngân hàng trong khi khả năng chi trả thực sự của khách hàng không cao