Tìm hiểu hoạt động của sàn giao dịch bất động sản châu á (asiareal ), số 2 đường ven hồ, phường thụy khuê, quận tây hồ, thành phố hà nội

LỜI CẢM ƠN Trong trình học tập khoa Tài nguyên - Môi trường - Trường Đại học Nông nghiệp - Hà Nội sau thời gian thực tập Sàn giao dịch bất động sản Châu Á, trang bị thêm nhiều kiến thức kinh nghiêm quý báu từ thực tiễn sống Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể cá nhân giúp đỡ sống trình học tập, nghiên cứu rèn luyện Trước hết, tơi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới giúp đỡ nhiệt tình thầy giáo Ths Nguyễn Văn Quân, giảng viên khoa Tài nguyên Môi trường dành nhiều thời gian quý báu tận tình bảo, hướng dẫn giúp đỡ tơi hồn thành đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể thầy cô giáo khoa Tài nguyên - Môi trường trang bị cho kiến thức bản, hữu ích phục vụ cho việc học tập, nghiên cứu đề tài cho công tác sau Tôi xin chân trành cảm ơn Sàn Bất động sản Châu Á giúp đỡ, tạo điều kiện cho tiếp cận với vấn đề mẻ thực tế, giúp làm rõ mục tiêu nghiên cứu đề tài Cuối cùng, xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới gia đình, bạn bè, người động viên, giúp đỡ suốt qúa trình học tập, rèn luyện trường q trình nghiên cứu, hồn thành đề tài thực tập tốt nghiệp Xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày… tháng .năm 2013 Sinh viên Nguyến Thúy Ngân i MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN i Sàn giao dịch bất động sản Châu Á hoạt động nhiều lĩnh vực dịch vụ bất động sản như: 41 Khách hàng có nhu cầu mua - bán, thuê - cho thuê; tư vấn, quản lý, quảng cáo bất động sản liên hệ với SGD BĐS Sàn cung cấp dịch vụ trọn gói với thành cơng cao Khách hàng đến sàn nhân viên hướng dẫn làm thủ tục Đăng ký dịch vụ mơi giới (có tính phí/bộ hồ sơ) Sau khách hàng đăng ký song Sàn có trách nhiệm thực nghiệp vụ giao dịch thành công Quyền lợi khách hàng: .44 Nhân viên kinh doanh tiến hành khảo sát bất động sản hồ sơ thực địa để có sở thực dịch vụ mơi giới theo yêu cầu chủ bất động sản 44 Sàn giao dịch trích đăng thơng tin bất động sản để quảng cáo Sàn, báo Internet nhằm phục vụ cho qua trình mơi giới bất động sản 45 Sàn giao dịch có trách nhiệm mơi giới, trung gian người bán người mua, người cho thuê người thuê; đảm bảo giao dịch thành công cao thời gian ngắn nhất, thỏa thuận hai bên đến kết “ Thắng – Thắng” 45 Khách hàng đến sàn tư vấn miễn phí thơng tin bất động sản, tư vấn giá bất động sản phù hợp để giao dịch tiến tới thành cơng có lợi cho hai bên 45 Sàn cung cấp dịch vụ trọn gói giao dịch bất động sản Đại diện khách hàng hoàn tất thủ tục pháp lý 45 Tư vấn khách hàng giải khó khăn tài chính, pháp lý .45 Đối với khách hàng chủ đầu tư muốn bán – cho thuê sản phẩm bất động sản Sàn tiến hành quảng cáo trưng bày sản phẩm Sàn, sẵn sang làm đại lý độc quyền cho dự án 45 Đối với người có nhu cầu thuê – mua, Sàn cung cấp hệ thống thông tin đầy đủ để khách hàng có nhiều lựa chọn, nhân viên kinh doanh Sàn có trách nhiệm tư vấn miến phí để khách hàng mua th bất động sản với mong muốn khả tài 45 Phí khảo sát bất động sản khơng hồn trả lại khơng phụ thuộc vào kết giao dịch bất động sản thành công 45 46 Hoa hồng môi giới Bất động sản .46 Ngay khách hàng nhận tiền đặt cọc mua (nhận chuyển nhượng); thuê bất động sản…từ bên người mua, người th mơi giới giao dịch xác định thành công 46 PHỤ LỤC ii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT STT Kí hiệu Ý nghĩa BĐS Bất động sản BXD Bộ Xây dựng HH BĐS Hàng hóa bất động sản KCN Khu công nghiệp KD BĐS Kinh doanh Bất động sản GĐ Giám đốc NVKD Nhân viên kinh doanh SGD BĐS Sàn giao dịch bất động sản TT Thị trường 10 TT BĐS Thị trường khinh doanh bất động sản 11 XD Xây dựng iii DANH MỤC BẢNG BIỂU LỜI CẢM ƠN i Sàn giao dịch bất động sản Châu Á hoạt động nhiều lĩnh vực dịch vụ bất động sản như: 41 Khách hàng có nhu cầu mua - bán, thuê - cho thuê; tư vấn, quản lý, quảng cáo bất động sản liên hệ với SGD BĐS Sàn cung cấp dịch vụ trọn gói với thành cơng cao Khách hàng đến sàn nhân viên hướng dẫn làm thủ tục Đăng ký dịch vụ mơi giới (có tính phí/bộ hồ sơ) Sau khách hàng đăng ký song Sàn có trách nhiệm thực nghiệp vụ giao dịch thành công Quyền lợi khách hàng: .44 Nhân viên kinh doanh tiến hành khảo sát bất động sản hồ sơ thực địa để có sở thực dịch vụ môi giới theo yêu cầu chủ bất động sản 44 Sàn giao dịch trích đăng thơng tin bất động sản để quảng cáo Sàn, báo Internet nhằm phục vụ cho qua trình mơi giới bất động sản 45 Sàn giao dịch có trách nhiệm mơi giới, trung gian người bán người mua, người cho thuê người thuê; đảm bảo giao dịch thành công cao thời gian ngắn nhất, thỏa thuận hai bên đến kết “ Thắng – Thắng” 45 Khách hàng đến sàn tư vấn miễn phí thông tin bất động sản, tư vấn giá bất động sản phù hợp để giao dịch tiến tới thành cơng có lợi cho hai bên 45 Sàn cung cấp dịch vụ trọn gói giao dịch bất động sản Đại diện khách hàng hoàn tất thủ tục pháp lý 45 Tư vấn khách hàng giải khó khăn tài chính, pháp lý .45 Đối với khách hàng chủ đầu tư muốn bán – cho thuê sản phẩm bất động sản Sàn tiến hành quảng cáo trưng bày sản phẩm Sàn, sẵn sang làm đại lý độc quyền cho dự án 45 Đối với người có nhu cầu thuê – mua, Sàn cung cấp hệ thống thông tin đầy đủ để khách hàng có nhiều lựa chọn, nhân viên kinh doanh Sàn có trách nhiệm tư vấn miến phí để khách hàng mua thuê bất động sản với mong muốn khả tài 45 Phí khảo sát bất động sản khơng hồn trả lại khơng phụ thuộc vào kết giao dịch bất động sản thành công 45 46 Hoa hồng môi giới Bất động sản .46 Ngay khách hàng nhận tiền đặt cọc mua (nhận chuyển nhượng); thuê bất động sản…từ bên người mua, người thuê môi giới giao dịch xác định thành cơng 46 Biểu 4.1 Biểu đồ so sánh giá trị doanh thu từ bán hàng cung cấp dịch vụ qua năm sàn Error: Reference source not found iv DANH MỤC HÌNH Hình 4.1 Logo sàn giao dịch bất động sản CHâu Á Error: Reference source not found Hình 4.2 Ban lãnh đạo nhân viên sàn Châu Á Error: Reference source not found Hình 4.3 Lễ kí kết liên minh G5, tư vấn khách hàng Kỉ niệm năm thành lập Error: Reference source not found Hinh 4.4 Sơ đồ tổ chức máy Tập Đoàn Châu Á Error: Reference source not found Hình 4.5 Sơ đồ cấu tổ chức sàn giao dịch .Error: Reference source not found Hình 4.6 Quy trình mơi giới bất động sản Error: Reference source not found Hình 4.7 Một số hình ảnh dự án Cầu Tiên Error: Reference source not found Hình 4.8 Một số hình ảnh chung cư Golden Palace.Error: Reference source not found Hình 4.9 Một số hình ảnh dự án Golden Palace Error: Reference source not found Hình 4.10 Một số hình ảnh chung cư Mỹ Đình Plaza Error: Reference source not found Hình 4.11 Một số hình ảnh dự án lễ mở bán chung cư Spring Home Error: Reference source not found Hình 4.12 Hình ảnh dự án CT6 Đặng Xá Error: Reference source not found v Phần 1: ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1 Tính cấp thiết để tài Bất động sản loại tài sản có vai trò vơ quan trọng quốc gia Nó thành phần sống xã hội loài người Sự phát triển sản xuất hàng hóa theo chế thị trường kéo theo sản xuất hàng hóa bất động sản phát triển Loại hàng hóa đem mua bán , trao đổi thị trường, từ hình thành nên thị trường bất động sản Sự đời phát triển thị trường bất động sản có đóng góp đáng kể cho kinh tế quốc dân Tuy nhiên bất động sản loại hàng hóa có giá trị lớn đặc tính thị trường bất động sản khơng hồn hảo nên dẫn đến trạng là: giao dich thị trường giao dịch phi thức, tượng đầu trốn thuế tạo sốt ảo gây tác hại to lớn cho kinh tế quản lý yếu quan nhà nước Các quan nhà nước chưa có biện pháp quản lý thị trường bất động sản nên nên khơng thể kiểm sốt điều tiết thị trường …Bởi mà thị trường bất động sản Việt Nam chuyên gia quốc tế đánh giá thị trường không minh bạch Hiện giới khủng hoảng suy thoái kinh tế, yêu tố góp phần làm nên khủng hoảng thị trường bất động sản Việt Nam khơng nằm ngồi khủng hoảng Thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu khủng hoảng đầu năm 2008 loay hoay tìm lối thoát Nhằm khắc phục khuyết tật thị trường giúp nhà nước quản lí, điều tiết thị trường nhằm để pháp triển lành mạnh, ổn định San giao dịch Bất động sản điều tất yếu.Sự đời phát triển Sàn giao dịch Bất động sản có ảnh hưởng lớn đến thị trường Bất động sản Trên thị trường Bất động sản nước ta nay, Sàn giao dịch bất động sản hình thức mẻ, tên gọi nội dung lẫn hình thức tổ chức hoạt động Để tìm hiểu thêm hoạt động, chể sàn giao dịch bất động sản với mục đích nhắm đến xây dựng thị trường giao dịch bất động sản lành mạnh, quy, theo mong muốn Nhà nước đại đa số nhà đầu tư, môi giới khách hàng thị trường này, hạn chế rủi ro xảy giao dịch thị trường Bất động sản định hướng thị trường lành mạnh tơi tiến hành nghiên cứu đề tài :”Tìm hiểu hoạt động sàn giao dịch bất động sản Châu Á (AsiaReal ), Số Đường ven hồ, phường Thụy Khuê, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội” 1.2 Mục đích nghiên cứu - Tìm hiểu cấu tổ chức máy sàn giao dịch bất động sản Châu Á - Tìm hiểu thực trạng hoạt động giao dịch địa bàn thành phố Hà Nội thông qua sàn giao dịch bất động sản Châu Á - Đánh giá vai trò sàn bất động sản Châu Á thị trường bất động sản - Kiến nghị số biện pháp nâng cao chất lượng hoạt động sàn giao dịch bất động sản Châu Á 1.3 Yêu cầu nghiên cứu - Tìm hiểu cách tổ chức quản lý Sàn giao dịch bất động sản, điều kiện để thành lập Sàn giao dịch - Tình hiểu thực trạng Sàn giao dịch Châu Á, số liệu thực trạng Sàn - Tìm hiểu hệ thống, cấu máy tổ chức quản lý Sàn giao dịch Châu Á - Tìm hiểu dịch vụ quy trình thực dịch vụ Sàn giao dịch Châu Á Phần 2: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Bất động sản Thị trường bất động sản 2.1.1 Bất động sản 2.1.1.1 Khái niệm bất động sản Tài sản nguồn lực vô quan trọng để pháp triển kinh tế-xã hội lồi người nói chung quốc gia nói riêng Thời La Mã cổ đại tài sản chia thành loại : bất động sản động sản Sự phân chia đắn hợp lý người La Mã mà giữ nghiên giá tri nay.Theo bất động sản không riêng đất đai, cải lòng đất mà tạo sức lao động người mặt đất Bất động sản (BĐS) - khái niệm mà chuyên gia nhiều ý kiến khác quan niệm góc nhìn khác Tuy nhiên, có điều thống :” Bất động sản tài sản gắn liền với đất đai không di dời được” Tại Việt Nam, theo điều 174 Bộ luật Dân quy định:” Bất động sản tài sản bao gồm: Đất đai, nhà cửa, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; tài sản gắn liền với đất đai; tài sản khác pháp luật quy định” 2.1.1.2 Vai trò bất động sản Bất động sản có vai trò vơ to lớn, thành phần sống, điều kiện tối thiểu cho đời sống người Cụ thể: Bất động sản cung cấp nơi cư trú cho người Nó nguồn tư liệu sản xuất đặc biệt, bảo đảm cho trình sản xuất tái sản xuất phát triển.Đặc biệt,khi mà ngày đời sống người nâng cao BĐS sở kinh doanh, cung ứng dịch vụ phát triển, đáp ứng nhu cấu ngày tăng cao người “Bất động sản giá trị lớn.Theo ước tính, tổng giá trị BĐS nhà Việt Nam tương đương khoảng 350 tỷ USD, gấp lần GDP số lớn Bên cạnh BĐS nhà ở, cơng trình thương mại, cơng nghiệp, BĐS cơng cộng có giá trị khơng nhỏ Do vậy, tổng giá trị BĐS số khổng lồ” 2.1.1.3 Quyền bất động sản Từ xã hội lồi người hình thành giai cấp nhà nước tồn hai hình thức sở hữu là: sở hữu tư nhân sở hữu nhà nước Quyền sở hữu BĐS bao gồm: Quyền chiếm hữu quyền định đoạt Quyền chiếm hữu: quyền nắm giưc quản lý tài sản BĐS Quyền định đoạt: quyền định số phận BĐS Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, trao đổi quyền sở hữu với người khác Quyền sử dụng: quyền khai thác cơng dụng, hưởng lợi ích từ hoa lợi, lợi tức BĐS Tùy theo hình thức sở hữu quốc gia khác mà quyền BĐS thể cách khác Tại Việt Nam hình thức sở hữu tồn dân nhà nước đại diện quản lý 2.1.2 Thị trường bất động sản 2.1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản Khi chế độ sở hữu đất đai xác lập, hoạt động mua bán đất đai đời Tuy nhiên, nói đến thị trường bất động sản (TT BĐS) nói đến sản xuất BĐS bao gồm: nhà cửa, cơng trình xây dựng, cơng trình kiến trúc tài sản gắn liền với đất Nền sản xuất hàng hóa phát triển đến mức độ định Các hàng hóa bất động sản (HH BĐS) đem mua bán, trao đổi thể qua hình thức tiền – hàng, tới mức độ phát triển định thì TT BĐS hồn thiện phát triển Có nhiều ý kiến khác đối tượng nội dung hoạt động TT BĐS Cụ thể là: ý kiến thứ cho rằng, TT BĐS với thị trường đất đai một, tài sản phải gắn liền đất BĐS; Ý kiến thứ hai cho TT BĐS thị trường nhà đất giá trị số lượng; Ý kiến thứ ba cho TT BĐS hoạt động mua bán trao đổi, cho thuê, chấp theo quy luật kinh tế thị trường Các ý kiến có sở lý luận điểm hợp lý đắn, nhiên chưa đầy đủ khái quát Thị trường bất động sản nên hiểu khái quát sau: “Thị trường Bất động sản tổng thể quan hệ giao dịch BĐS dựa mối quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn khơng gian thời gian định Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm TT BĐS thường nhắc đến nơi diễn quan hệ giao dịch BĐS Đó người mua người bán tác động qua lại lẫn để xác định giá số lượng hàng hóa, dịch vụ BĐS giao dịch Trong cách diễn đạt khái niệm “nơi” khơng phải đơn địa điểm mà bao hàm yếu tố quan hệ BĐS diễn 2.1.2.2 Đặc điểm thị trường Bất động sản • Đặc điểm hàng hóa Bất động sản hàng hóa đặc biệt, mang mĩnh đặc điểm hàng hóa nói chung đặc điểm mà thân có là: Nó có vị trị cố định, khơng thể di dời được; có tính lâu bền; chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật sách nhà nước; nói có tính cá biệt khan hiếm; mang ý tố tập quán, thị hiếu tâm lí xã hội; có tính thích ứng cao; hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nói phụ thuộc vào lực quản lý • Đặc điểm thị trường Bất động sản Với đặc tính hàng hóa BĐS nên tác động đến TT BĐS với đặc điểm sau: Thứ là, cách biệt hàng hóa địa điểm giao dịch Bởi, hàng hóa thơng thường, địa điểm giao dịch bán hàng có diện hàng hóa hàng hóa BĐS lại khác Do đặc tính khơng thể di dời Biểu 4.16 Biểu đồ so sánh giá trị doanh thu từ bán hàng cung cấp dịch vụ qua năm sàn Nhìn vào biểu đồ doanh thu từ bán hàng cung cấp dịch vụ ta thấy doanh thu thần tăng qua năm sàn đẩy mạnh nâng cao hiệu hoạt động môi giới mở rộng cung cấp thêm hoạt động khác, hoạt động môi giới chủ yếu năm gần sàn cung câp thêm hoạt động định giá, tư vấn BĐS, cung cấp dịch vụ pháp lý… 67 Bảng 4.12 Báo cáo kết kinh doanh sàn Châu Á ĐVT: đồng VN Năm 2010 Năm 2011 10.271.611 536 11.689.093.9 28 13.278.198.5 20 14.568.564.250 10 10.271.611.536 11.689.093.9 28 13.278.198.520 14.568.564.250 Giá vốn hàng bán 11 8.938.56.3 59 10.106.390.6 10 11.434.962 933 12.668.286.450 Lợi nhuận gộp bán hàng cung cấp dịch vụ 20 1.333.255.177 1.582.703.3 18 1.843.235.5 87 1.900.277.800 Doanh thu hoạt động tài 21 3.540.120 9.629.1 26 15.841.295 18.345.698 Chi phí tài 22 99.719.323 134.621.0 85 148.153 678 150.389.475 - Trong chí phí lãi vay 23 89.308.6 25 107.696.8 68 123.852 943 135.485.236 Chi phí quản lý kinh doanh 24 864.795.476 1.018.420.3 70 1.157.648 754 1.205.424.686 Lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh ( 30 = 20 + 21 -22 - 24) 30 372.280.499 439.290.9 89 553.274.4 50 577.713.576 10 Thu nhập khác 31 11 Chi phí khác 32 12 Lợi nhuận khác (40 = 31 32) 40 13 Tổng lợi nhuận kế toán trớc thuế (50 = 30 + 40) 50 372.280 499 439.290.9 89 553.274.450 577.713.576 14 Chi phí thuế thu nhập doanh nghiệp 51 104.238.540 123.001.4 77 154.916.846 162.715.684 15 Lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp (60=50 – 51) 60 268.041.959 316.289.5 12 398.357.6 04 414.997.892 Chỉ tiêu Mã số Doanh thu bán hàng cung cấp dịch vụ Các khoản giảm trừ doanh thu Doanh thu bán hàng cung cấp dịch vụ (10 = 01 - 02) Năm 2009 Năm 2012 (Nguồn báo cáo kết hoạt động kinh doanh sàn Châu Á) 68 4.7Nhận xét đề xuất số giải pháp quản lý Sàn Bất động sản Châu Á 4.7.1 Nhận xét Sàn giao dịch bất động sản Châu Á 4.7.1.1 Nhận xét qua góc nhìn Nhà quản lý Qua nghiên cứu sàn giao dịch bất động sản Châu Á nhận thấy sàn Châu Á pháp nhân có chức kinh doanh dịch vụ bất động sản có quy chế hoạt động sàn giao dịch bất động sản + Sàn giao dịch bất động sản Châu Á sở vật chất, kỹ thuật phù hợp với nội dung hoạt động SGD BĐS có mặt theo qui định 160 m2 mức tối thiểu nhà nước diện tích mặt sàn giao dịch bất động sản + Người quản lý, điều hành SGD BĐS Châu Á đáp ứng điều kiện người lãnh đạo doanh nghiệp, có giấy chứng nhận hồn thành khố đào tạo, bồi dưỡng kiến thức quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản Xây dựng cấp + Cơ cấu tổ chức SGD BĐS gồm giám đốc, phó giám đốc phận chuyên môn nghiệp vụ phù hợp với nội dung hoạt động sàn giao dịch + + Giám đốc SGD BĐS Ơng Tơ Chí Cơng có giấy chứng nhận đào tạo, bồi dưỡng kiến thức quản lý, điều hành SGD BĐS đơn vị đào tạo nhà nước công nhận SGD BĐS Châu Á có tối thiểu 02 (hai) nhân viên làm cơng việc mơi giới bất động sản có chứng mơi giới bất động sản Dịch vụ định giá bất động sản có tối thiểu 02 (hai) nhân viên làm cơng việc định giá bất động sản có chứng định giá bất động sản quan có thẩm quyền cấp Sàn báo cáo Sở Xây dựng trước hoạt động Sở Xây dựng báo cáo Bộ Xây Dựng, đưa lên Website Mạng sàn giao dịch BĐS Việt Nam (khơng đòi hỏi vốn pháp định, khơng cấp phép) 69 4.7.1.2 Một số kết đạt SGD BĐS Châu Á Qua thời gian hoạt động Sàn bất động sản Châu Á khẳng định chỗ đứng thị trường BĐS vốn có nhiều biến động Đạt thành công sàn có thuận lợi sau: Sự đầu tư mức tập đồn tài Châu Á, với nỗ lực phấn đấu tập thể nhân viên công ty nói chung tập thể nhân viên sàn nói riêng Sàn xây dựng cho đội ngũ nhân viên giàu kinh nghiệm, nhiệt tình động công viờc Bản thân Sàn đơn vị hoạt động lĩnh vực BĐS từ lâu nên có uy tín nhiều kinh nghiệm lĩnh vực Sản phẩm giao dịch qua sàn phần lớn sản phẩm xây dựng Các chủ đầu tư uy tín nên tạo niềm tin khách hàng chất lượng BĐS, điều thu hút nhiều khách hàng giao dịch qua Sàn Châu Á Tất dịch vụ hoạt động SGD BĐS Châu Á tiến hành theo quy trình thơng Các quy trình trở thành quy trình chuẩn áp dụng cho thương vụ Và việc áp dụng quy trình Sàn mang lại kết khả quan, tính xác, hợp lý, khoa học quy trình Việc quản lý thơng tin thu thập chặt chẽ: tủ làm việc có khóa riêng, máy tính đặt password, văn phòng trang bị máy hủy tài liệu để đảm bảo bảo mật, tránh trường hợp nhân viên lấy thông tin, thông đồng với khách hàng để lộ cho đối thủ cạnh tranh Các loại hợp đồng có thương vụ soạn thảo với điều khoản chặt chẽ, xác 4.7.1.3 Một số bất cập hạn chế SGD BĐS Châu Á Trình độ đội ngũ nhân viên Sàn nhìn chung chưa đồng đều, khó đáp ứng yêu cầu ngày cao thị trường Có vài nhân viên môi giới phần lớn đội ngũ cộng tác viên nhân viên kinh doanh chưa đào tạo qua trường lớp kiến thức BĐS dẫn 70 đến làm việc nhiều sai sót hạn chế Quy trình mơi giới Sàn thiếu sót việc chăm sóc khách hàng sau thương vụ môi giới thành công, vấn đề chung tất Sàn môi giới Văn phòng mơi giới Việt Nam Nó nghệ thuật giữ khách hàng Sàn môi giới bất động sản thời điểm người khơng khách hàng họ có nhu cầu bất động sản họ tìm đến tạo lòng tin, uy tín lâu dài với họ Đây coi khâu định thành công hay thất bại Sàn môi giới thị trường bất động sản ngày phát triển hoàn hảo Ngoài việc thu thập thông tin cung bất động sản gặp nhiều bất cập, lượng thơng tin có giá trị chưa thật cao Thơng tin chủ yếu dựa vào Internet nên tính xác thực thông tin thấp nhiều thời gian để xác nhận thông tin Hệ thống Hợp đồng chưa thống Sàn chủ đầu tư dẫn đến khó khăc vướng mắc trình thực 4.7.2 Một số đề xuất Qua thời gian thực tập học tập SGD BĐS Châu Á, xin đưa số đề xuất sau : Tận dụng hết công tác dụng trang thiết bị Sàn có hệ thống ảnh đại, đồ quy hoạch tất khu vực Hà Nội, trang thiết bị đại khác Tuy thực trang thiết bị chưa sử dụng hết vai trò tác dụng chúng Có thể học hỏi cách sử dụng cuả Sàn khác như: nối mạng tra cứu thông tin trực tuyến, hệ thống niêm yết thơng tin hình ảnh, phần mềm quản trị nhiều tính quản lý thơng tin theo khu vực, sản phẩm (phương thức sàn Viglacera); hay chiến thuật quảng cáo sản phẩm video với đầy đủ hình ảnh âm sống động 71 với góc quay ghi lại chi tiết sản phẩm từ đường đến tiền, hậu cảng phòng ốc, ngõ ngách nhà cần bán giúp khách hàng “mắt thấy tai nghe” -Cần phải kiện toàn lại thủ tục hành BĐS sớm có chứng thư pháp lý theo quy định pháp luật để việc giao dịch bất động sản qua sàn nhanh chóng -Cần phải có quy định hướng dẫn cụ thể hoạt động sàn giao dịch BĐS, đặc biệt vấn đề thông tin BĐS, người giao dịch BĐS qua sàn thời hạn niêm yết thông tin BĐS sàn Cần phải quy định rõ thông tin BĐS sàn giao dịch cần bắt buộc phải niêm yết công khai sàn -Cần tuyên truyền phổ biến pháp luật tới người dân đặc biệt Luật Đất Đai, Luật Nhà Luật Kinh doanh bất động sản Để từ người biết lợi ích mà người giao dịch nhận thực giao dịch qua sàn -Thành lập trung tâm liệu HH BĐS nhằm kiểm soát lượng cung lượng cầu thị trường để có sách điều tiết hợp lí -Gây dựng lòng tin nơi khách hàng thơng qua giao dịch có thực có hiệu thực tế thực chất sàn giao dịch hoạt động bát nháo.thành lấp đằng làm nẻo.các giao dịch không thông qua sàn theo nghĩa hoạt động nó.Chính khách hàng chưa tìm đến sàn nhiều -Nâng cao chất lượng hoạt động sàn yếu tố vật chất kĩ thuật sở hạ tầng,văn phòng giao dịch cần đáp ứng đủ yêu cầu tối thiểu đặt nhiên cần phải xây dựng khơng gian lịch trang trọng -Bên cạnh cần trọng nâng cao chất lượng đội ngũ cãn cơng viên nhân viên,những người thực có kiến thức chuyên sâu,có lực hiểu biết nhiệt huyết với nghề 72 - Tuyệt đối tuân thủ đầy đủ quy định pháp luật việc hoạt động SGD BĐS có hệ thống sàn giao dịch thể vai trò kênh quản lý trường bất động sản cách nghĩa.có thị trường phát triển hiệu lành mạnh -Để SGD BĐS thực vai trò cầu nối doan nghiệp nhà đầu tư doanh nghiệp phải xác định thành lập sàn giao dịch để làm lập sàn giao dịch mà để bán sản phẩm mà khơng phục vụ cho thị trường tốt khơng nên thành lập Ngoài ra, quan quản lý nhà nước Sở quy hoạch, Sở xây dựng,…cũng cần có quan tâm hỗ trợ cho SGD BĐS nhằm nâng cao tính chuyên nghiệp minh tính minh bạch sàn thực tế cho thấy phần lớn SGD BĐS “tự bơi” hoạt động “Bên cạnh việc hỗ trợ thơng tin, sách cho doanh nghiệp quan quản lý nhà nước cần lập “chuẩn” để doanh nghiệp phấn đấu đạt “chuẩn” phản ánh quy mô, chất lượng dịch vụ SGD BĐS mà phải bao gồm đánh giá khách hàng hoạt động sàn, đóng góp sàn giao dịch thị trường bất động sản nói chung, -Nhiều doanh nghiệp BĐS cho nguyên nhân chủ yếu khiến hoạt động sàn giao dịch BĐS bất cập nhà nước chưa có sách phù hợp quản lý Do vậy, nhà nước phải nhanh chóng nghiên cứu hồn thiện sách phù hợp nhằm quản lý hiệu sàn giao dịch BĐS, sở bảo đảm quyền lợi hợp pháp người mua người bán, nhà nước - Phải quy chuẩn Chuyên nghiệp Mặc dù sàn BĐS gặp nhiều hạn chế phủ nhận lợi ích mà sàn BĐS mang tới vào quy chuẩn 73 giảm tình trạng “cò mồi” vòng vo, đẩy giá bất động sản gần với giá trị thực -Sự am hiểu người dân có giới hạn người làm chuyên nghiệp BĐS giúp cho người bán người mua -Hơn nữa, giao dịch ngồi sàn thường dễ xảy rủi ro khơng có đủ thơng tin tình trạng tổng thể BĐS nên có nhiều trường hợp tiền tật mang, khiếu kiện kéo dài từ giao dịch này" -Về tính chuyên nghiệp sàn giao dịch, “bàn tay vơ hình” thị trường tự sàng lọc để loại bỏ sàn lực kém, hoạt động không hiệu tự thị trường tạo điều kiện phát triển cho sàn lực tốt, mang lại hiệu cho người tham gia -Về phía quản lý nhà nước hoạt động sàn giao dịch, theo tôi, quan trọng cần tập trung vào xây dựng quy định pháp luật để xử lý " Nói cách khác, pháp luật kinh doanh bất động sản cần có quy định thật rõ quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm người tổ chức sàn giao dịch bất động sản, đặc biệt trách nhiệm vật chất thiệt hại kinh tế sàn gây cho người tham gia giao dịch sàn -Ngoài việc cần tiếp tục hoàn chỉnh quy định pháp luật, sàn giao dịch BĐS cần phải làm tốt cơng việc để thu hút người dân tự nguyện tham gia Chẳng hạn, việc tư vấn, hỗ trợ khách hàng việc tìm hàng, làm thủ tục, sàn cần trở thành trung tâm cơng chứng để phục vụ khách hàng tốt -Muốn sàn BĐS thật địa giao dịch BĐS tin cậy người dân điều cần quy chuẩn chuyên nghiệp sàn đặc biệt trung thực tư vấn chuyên viên 74 Một số kiến nghị khác Thứ nhất:Tháo gỡ vướng mắc ngân hàng với kinh doanh bất động sản Trong bối cảnh thị trường tài nước ta tín dụng ngân hàng kênh cung cấp vốn chủ yếu cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhiên vốn để việc huy động kênh có hiệu cần phải tăng cường huy động vốn trung dài hạn ngân hàng kết hợp với nâng tỉ lệ sử dụng vốn ngắn hạn vay trung dài hạn Đồng thời phải thiết lập nâng cao chất lượng kênh thông tin thị trường bất động sản để làm sở cho ngân hàng thẩm định dự án ,đánh giá khả chi trả cho chủ đầu tư Hiện luật đất đai chưa có quy định việc xử lý giá trị quyền sử dụng đất để thu hồi nợ chưa có quy định để xác định giá trị tài sản quyền sử dụng đất doanh nghiệp Do cần phải hồn thiện chỉnh sửa bổ sung số quy định hệ thống pháp luật đất đai bất động sản để tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động vay đầu tư kinh doanh vào bất động sản Thứ hai, cần”chứng khoán hóa” dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Hiện lượng tiền nhàn rỗi dân lớn việc thu hút vốn đầu tư vào thị trường bất động sản nhiều hạn chế.Lý sản phẩm bất động sản có giá trị lớn vốn nhàn rỗi người dân thường lại nhỏ lẻ nên khó thâm gia vào được.Do đó, giải pháp xem hữu hiệu việc huy động vốn nhàn rỗi phải “ chứng khốn hóa dự án bất động sản” Chứng khốn hóa bất động sản loại chứng khốn hóa đặc biệt kết hợp hình thức đầu tư chứng khoán đầu tư bất động sản đảm bảo giá trị bất động sản không thiết nắm quyền sở hữu chứng khốn 75 Thứ ba, Hình thành quỹ đầu tư tín dụng khác cho thị trường bất động sản Đây mơ hình mà nhà đầu tư ủy thác cho cơng ty quản lý quỹ đầu tư vốn bất động sản kiếm lời.Quỹ hoạt động theo phương thức khai thác thị trường bất động sản ,tìm cachs sở hữu điều hành khai thác bất đọng sản người khác vay tiền cho chủ sở hữu bất động sản người khác vay tiền có mang lại khoản nợ chứng khốn bảo đảm bất động sản Thứ tư,tu hút vốn đầu tư trực tiếp nước vào đầu tư kinh doanh bất động sản Đây kênh huy động vốn đầu tư bất động sản hiệu biết tranh thủ thời tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư nước vào bất động sản để đảm bảo tốn chi phí xây dựng bên ngồi hàng rào ,hỗ trợ giải phóng mặt bằng,có sách giá với dịch vụ Đặc biệt quan quản lý phải công bố danh mục dự án phát triển bất động sản kêu gọi đầu tư trực tiếp nước thành lập công ty phát triển quỹ đất nhà đất đảm trách việc chuẩn bị nguồn đất làm dịch vụ công bất động sản.Đông thời phải thống với nhà đầu tư mức đền bù giải phóng tỷ lệ nhà bán mức giá trách nhiệm xã hội… Ngoài ra,trong điều kiện để huy động vốn phát triển khu đô thị ,khu kinh tế tập trung áp dụng hình thức khác nhua mời doanh nghiệp kinh doanh bât động sản tham gia đấu giá đổi đất lấy sở hạ tầng ,kêu gọi hộ dân diện giải phóng góp đất vốn theo nghĩa cổ đông dự án kinh doanh bất động sản để hưởng lợi 76 PHẦNhần 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận Qua nghiên cứu đề tài “Tìm hiểu hoạt động sàn giao dịch bất động sản Châu Á, Số Đường ven hồ, phường Thụy Khuê, quận Tây Hồ,thành phố Hà Nội.” rút kết luận sau: Cơ cấu máy tổ chức Sàn giao dich bất động sản Châu Á gồm Giám đốc sàn, Phó giám đốc sàn ba phòng ban phòng Hành tổng hợp, phòng Kinh doanh phòng Pháp lý.Cơ cấu tổ chức sàn đạt theo quy định Nhà Nước cấu tổ chức điển hình sàn Tính đến thời điểm sàn giao dịch bất động sản Châu Á phân phối tiếp thị cho gần 30 dự án bất động sản lớn chủ đầu tư có uy tín địa bàn thành phố Hà Nội.Mỗi tháng trung bình sàn Châu Á có 15 giao dịch thành cơng.Nhờ hoạt động kinh doanh có hiệu sàn giao dịch bất động sản Châu Á mà đưa lại thu nhập cho nhân viên sàn mức cao Sàn giao dịch bất động sản Châu Á góp phần phát triển hoạt động thị trường bất động sản thông qua việc hoạt động dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp tạo giá trị gia tăng cho chủ đầu tư nghiên cứu thị 77 trường, tư vấn lập dự án, thiết kế sản phẩm,dịch dụ tiếp thị, chăm sóc khách hàng quản lý bất động sản Về vĩ mô sàn giao dịch bất động sản Châu Á đóng vai trò quan trong việc phát triển kinh tế xã hội nói chung phát triển hoạt động bất động sản nói riêng Một giao dịch qua sàn giá công khai, nhiều loại sản phẩm giới thiệu, thông tin đầy đủ tránh rủi ro thiệt hại cho bên giao dịch từ làm lành mạnh hố thị trường bất động sản 5.2 Kiến nghị Tơi xin đưa số kiến nghị số biện pháp nâng cao chất lượng hoạt động sàn sau: • Lựa chọn sản phẩm phù hợp với thị hiếu, nhu cầu khách hàng • Phát huy hết công tác dụng trang thiết bị để đưa lại hiệu làm việc cho nhân viên quảng bá cho khách hàng • Hồn thiện thủ tục hành thơng tin cho Bất động sản theo quy định pháp luật • Phải thực vai trò “cầu nối” tạo uy tín cho Nhà đầu tư khách hàng qua cách làm việc chuyên nghiệp sáng tạo • Sử dụng phần mền thành lập trung tâm liệu hàng hóa bất động sản nhằm kiểm soát tất giao dịch • Nâng cao đội ngũ cán sàn, người có kiến thức chuyên sâu,có lực nhiệt huyết với nghề 78 Tài liệu tham khảo.TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình “ Thị trường bất động sản” PGS.TS Nguyễn Thanh Trà, TS Nguyễn Đình Bồng "Thị trường bất động sản- vấn đề lí luận thực tiễn Việt Nam" PGS TS Thái Bá Cẩn – Thạc sĩ Trần Nguyên Nam Nhà xuất Tài Đề tài nghiên cứu khoa học: "Xây dựng mơ hình sàn giao dịch bất động sản góp phần lành mạnh hoá thị trường bất động sản Việt Nam" Nhóm sinh viên khoa bất động sản- địa chính, trường Đại học kinh tế quốc dân Hà Nội Đề tài nghiên cứu khoa học : “Sàn giao dịch bất động sản – nội dung quản lí nhà nước thị trường bất động sản” Nhóm sinh viên đại học Luật Hà Nội " Thị trường bất động sản" PGS TS Hoàng Văn Cường Nhà Xuất Xây Dựng năm 2006 "Bình ổn thị trường giá đất thị" PGS TS Hồng Văn Cường, GS TS Hoàng Ngọc Việt Nhà xuất trị quốc gia năm 2008 Tạp chí thị trường bất động sản Tạp chí địa Bộ luật Dân 2005 10 Luật Đất đai năm 2003 79 11 Luật kinh doanh bất động sản2006 12 Nghị định153/2007/ NĐ – CP phủ hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 13 Thông tư 13/ 2008/ TT – BXD hướng dẫn số điều trong Nghị định 153/2007/ NĐ- CP phủ hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản 14 Nghị định 23/2009/ NĐ- CP xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lí cơng trình hạ tầng kỹ thuật; quản lí phát triển nhà công sở 15 Trang web Sàn giao dịch Châu Á : http://www.asiareal.com.vn/ 16 Trang web Tập đoàn http://www.asiainvest.com.vn 17 Các website: - www.cbre.com - www dothi net - www moc.gov.vn - www batdongsan net - www vneconmy.vn - www metvuong.vn - www monre.gov.vn 80 Tài Châu Á : PHỤ LỤC 81 ... máy sàn giao dịch bất động sản Châu Á - Tìm hiểu thực trạng hoạt động giao dịch địa bàn thành phố Hà Nội thông qua sàn giao dịch bất động sản Châu Á - Đánh giá vai trò sàn bất động sản Châu Á. .. tiến hành nghiên cứu đề tài : Tìm hiểu hoạt động sàn giao dịch bất động sản Châu Á (AsiaReal ), Số Đường ven hồ, phường Thụy Khuê, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội 1 .2 Mục đích nghiên cứu - Tìm hiểu. .. định pháp luật bán đấu giá tài sản; • Sàn giao dịch bất động sản có trách nhiệm xác nhận bất động sản doanh nghiệp kinh doanh bất động sản giao dịch qua sàn để xác nhận bất động sản giao dịch theo