1. Tính cấp thiết của đề tài Giá cả “bất động sản (BĐS) tùy thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như "độc quyền", "đầu cơ", "cạnh tranh không lành mạnh"... có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện...), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp...; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ... Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐS nói riêng cũng như đối với BĐS nói chung, cụ thể là: “ 1. Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS bao gồm: Nhóm các yếu tố tự nhiên, các nhóm yếu tố về kinh tế và nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường. 2. Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng. 3. Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô. 2. Tổng quan các nghiên cứu liên quan Trong giai đoạn gần đây, đã có rất nhiều tác giả nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất tại các nền kinh tế và khu vực khác nhau cụ thể là: Với dữ liệu của 6000 quan sát, Pyykkonen (2006), đã cho thấy giá đất tại Phần Lan bị ảnh hưởng bởi diện tích đất và loại hình sử dụng đất khu vực xung quanh vị trí mảnh đất tọa lạc. Trong khi đó Topcu (2009), nghiên cứu dữ liệu của 403 quan sát tại Thành phố Istanbul, thổ Nhĩ Kỳ cho thấy giá đất bị tác động bởi yếu tố khoảng cách từ mảnh đất đến trung tâm thành phố và vệ sinh môi trường xung quanh mảnh đất. Luận văn thạc sỹ, Nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn Quận Đống Đa - Thành Phố Hà Nội (Nguyễn Viết Tuyến, 2011). Luận văn đã chỉ rõ 5 nhóm nhân tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn nghiên cứu gồm có cung - cầu về nhà đất, các yếu tố thông thường, yếu tố vị trí, yếu tố cá biệt và các yếu tố khác. 3. Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu tổng quát Đề tài này nhằm nghiên cứu các yếu tố tác động đến giá nhà thổ cư mặt phố tại Quận Đống Đa - Thành phố Hà Nội Mục tiêu cụ thể Thứ nhất, Hệ thống hóa cơ sở lý luận các yếu tố tác động đến giá nhà thổ cư mặt phố Thứ hai, Đánh giá thực trạng các yếu tố tác động đến nhà thổ cư mặt phố tại quận Đống Đa. Thứ ba, Đánh giá và dự báo tác động của các yếu tố tới giá nhà thổ cư mặt phố tại quận Đống Đa 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu 5. Phương pháp nghiên cứu Phương pháp phân tích Để đạt được mục tiêu nghiên cứu đề ra tác giả sử dụng phương pháp phân tích định lượng dựa trên cơ sở phân tích tương quan, kiểm định và phân tích hồi quy dưới sự trợ giúp của phần mềm STATA và EVIEWS. 6. Kết cấu của luận văn
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN - NGUYỄN HUY NGHĨA CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ NHÀ THỔ CƯ MẶT PHỐ TẠI QUẬN ĐỐNG ĐA, HÀ NỘI HÀ NỘI – 2017 TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN - NGUYỄN HUY NGHĨA CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ NHÀ THỔ CƯ MẶT PHỐ TẠI QUẬN ĐỐNG ĐA, HÀ NỘI CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Người hướng dẫn khoa học: PGS,TS NGUYỄN MINH NGỌC HÀ NỘI – 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi đọc hiểu hành vi vi phạm trung thực học thuật Tôi cam kết danh dự cá nhân nghiên cứu này tự thực không vi phạm yêu cầu trung thực học thuật , ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Nguyễn Huy Nghĩa LỜI CẢM ƠN Trước tiên, xin gửi lời cảm ơn tới Ban giám hiệu, thầy cô giáo Khoa Sau đại học Trường Đại học Kinh Tế Quốc Dân Hà Nội tận tình dạy bảo tạo điều kiện tốt cho suốt trình học tập thời gian làm luận văn tốt nghiệp Đặc biệt, tơi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến PGS TS Nguyễn Minh Ngọc tận tình hướng dẫn giúp đỡ tơi dành nhiều tâm huyết, đưa góp ý quý báu suốt trình nghiên cứu thực luận văn Đồng thời, tơi xin cảm ơn tồn thể lãnh đạo cán phòng địa Quận Đống Đa cung cấp cho tơi thơng tin liệu cần thiết q trình điều tra khảo sát để nghiên cứu đề tài Mặc dù cố gắng trình độ, lực thời gian có hạn nên luận văn tơi khơng thể tránh khỏi thiếu sót Tơi mong nhận ý kiến đóng góp quý báu thầy cô bạn bè để luận văn hồn thiện tốt Tơi xin chân thành cảm ơn! , ngày tháng năm 2017 Tác giả luận văn Nguyễn Huy Nghĩa MỤC LỤC BẢNG viii MỞ ĐẦU i Tính cấp thiết đề tài i Tổng quan nghiên cứu liên quan i Mục tiêu nghiên cứu ii Đối tượng phạm vi nghiên cứu ii Phương pháp nghiên cứu ii Kết cấu luận văn .ii CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG LÊN GIÁ NHÀ THỔ CƯ MẶT PHỐ iii 1.1 Cơ sở lý luận nhà thổ cư mặt phố .iii 1.1.1 Khái niệm iii 1.1.2 Thị trường nhà thổ cư iii 1.2 Giá nhà thổ cư iii 1.2.1 Khái niệm đặc điểm giá nhà thổ cư .iii 1.2.2 Cơ chế hình thành giá nhà thổ cư mặt phố .iv 1.3.2 Nhóm yếu tố kinh tế iv 1.3.3.Yếu tố môi trường iv 1.3.4 Yếu tố xã hội iv 1.3.5 Điều kiện pháp lý iv 1.3.6 Cơ sở hạ tầng iv 1.4 Mơ hình nghiên cứu iv CHƯƠNG THỰC TRẠNG ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG LÊN GIÁ NHÀ THỔ CƯ MẶT PHỐ TẠI QUẬN ĐỐNG ĐA v 2.1 Đặc điểm vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên xã hội Quận Đống Đa TP Hà Nội v 2.1.1 Đặc điểm vị trí địa lý v 2.1.2 Điều kiện tự nhiên .v 2.2 Tình hình sử dụng đất quản lý đất đai Quận Đống Đa v 2.2.1 Giá đất địa bàn Quận Đống Đa v 2.2.1.1 Khung giá đất theo quy định Chính phủ .v 2.2.1.2 Giá đất quy định địa bàn quận đống đa vi 2.2.2 Tình hình sử dụng quản lý đất đai Quận Đống Đa vi 2.2.2.1 Tình hình sử dụng đất vi 2.2.2.2 Tình hình quản lý đất đai vi 2.2.3 Đặc điểm thị trường đất đai Quận Đống Đa vi 2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà thổ cư mặt phố đại bàn Quận Đống Đa vi 2.3.1 Mẫu nghiên cứu vi 2.3.2 Kết nghiên cứu ảnh hưởng yếu tố lên giá đất thổ cư Quận Đống Đa viii 2.3.3 Phân tích ảnh hưởng yếu tố lên giá đất thổ cư Quận Đống Đa x 2.3.3.1 Ảnh hưởng khu vực đến giá đất x 2.3.3.2 Ảnh hưởng khoảng cách đến trục đường đến giá đất x 2.3.3.3 Ảnh hưởng chiều rộng mặt đường đến giá đất x 2.3.3.4 Ảnh hưởng diện tích đất đến giá đất x 2.3.3.5 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền đến giá đất .x 2.3.3.6 Ảnh hưởng môi trường sống đến giá đất x 2.3.3.7 Ảnh hưởng điều kiện pháp lý đến giá đất xi 2.3.3.8 Ảnh hưởng vị trí đến giá đất .xi 2.4 Đánh giá chung xi CHƯƠNG 3: DỰ BÁO THỊ TRƯỜNG NHÀ THỔ CƯ MẶT PHỐ TẠI QUẬN ĐỐNG ĐA ĐẾN NĂM 2025 xi 3.1 Tình hình phát triển kinh tế xã hội Thành phố Hà Nội Quận Đống Đa đến năm 2025 xii 3.1.1 Thành Phố Hà Nội xii 3.1.2 Quận Đống Đa xii 3.2 Dự báo thị trường nhà thổ cư mặt phố Quận Đống Đa đến năm 2025 xiii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Tổng quan nghiên cứu liên quan Mục tiêu nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu 6 Kết cấu luận văn .7 CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG LÊN GIÁ NHÀ THỔ CƯ MẶT PHỐ 1.1 Cơ sở lý luận nhà thổ cư mặt phố 1.1.1 Khái niệm .9 1.1.2 Thị trường nhà thổ cư 1.2 Giá nhà thổ cư 11 1.2.1 Khái niệm đặc điểm giá nhà thổ cư 11 1.2.2 Cơ chế hình thành giá nhà thổ cư mặt phố 14 1.3 Các yếu tố tác động đến giá nhà thổ cư Thành phố Hà Nội .21 1.3.1 Nhóm yếu tố tự nhiên 21 1.3.2 Nhóm yếu tố kinh tế 22 1.3.3.Yếu tố môi trường .24 1.3.4 Yếu tố xã hội 24 1.3.5 Điều kiện pháp lý .25 1.3.6 Cơ sở hạ tầng .28 1.4 Mơ hình nghiên cứu 29 CHƯƠNG 31 THỰC TRẠNG ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG 31 LÊN GIÁ NHÀ THỔ CƯ MẶT PHỐ TẠI QUẬN ĐỐNG ĐA 31 2.1 Đặc điểm vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên xã hội Quận Đống Đa TP Hà Nội 31 2.1.1 Đặc điểm vị trí địa lý 31 2.1.2 Điều kiện tự nhiên .32 2.1.3 Tình hình phát triển kinh tế xã hội 33 2.2 Tình hình sử dụng đất quản lý đất đai Quận Đống Đa .33 2.2.1 Giá đất địa bàn Quận Đống Đa 33 2.2.1.1 Khung giá đất theo quy định Chính phủ 33 2.2.1.2 Giá đất quy định địa bàn quận đống đa 34 2.2.2 Tình hình sử dụng quản lý đất đai Quận Đống Đa 37 2.2.2.1 Tình hình sử dụng đất .37 2.2.2.2 Tình hình quản lý đất đai 38 2.2.3 Đặc điểm thị trường đất đai Quận Đống Đa 40 2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà thổ cư mặt phố đại bàn Quận Đống Đa 41 2.3.1 Mẫu nghiên cứu 41 2.3.2 Kết nghiên cứu ảnh hưởng yếu tố lên giá đất thổ cư Quận Đống Đa .44 2.3.3 Phân tích ảnh hưởng yếu tố lên giá đất thổ cư Quận Đống Đa 47 2.3.3.1 Ảnh hưởng khu vực đến giá đất 48 2.3.3.2 Ảnh hưởng khoảng cách đến trục đường đến giá đất 48 2.3.3.3 Ảnh hưởng chiều rộng mặt đường đến giá đất 48 2.3.3.4 Ảnh hưởng diện tích đất đến giá đất 49 2.3.3.5 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền đến giá đất 49 2.3.3.6 Ảnh hưởng môi trường sống đến giá đất 49 2.3.3.7 Ảnh hưởng điều kiện pháp lý đến giá đất 50 2.3.3.8 Ảnh hưởng vị trí đến giá đất 50 2.4 Đánh giá chung 51 CHƯƠNG 54 DỰ BÁO THỊ TRƯỜNG NHÀ THỔ CƯ MẶT PHỐ .54 TẠI QUẬN ĐỐNG ĐA ĐẾN NĂM 2025 54 3.1 Tình hình phát triển kinh tế xã hội Thành phố Hà Nội Quận Đống Đa đến năm 2025 54 3.1.1 Thành Phố Hà Nội 54 3.1.2 Quận Đống Đa 59 3.2 Dự báo thị trường nhà thổ cư mặt phố Quận Đống Đa đến năm 2025 60 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC .2 DANH MỤC KÝ HIỆU, VIẾT TẮT Từ viết tắt Tiếng Việt BĐS UBND UB QĐ bất động sản CNQSD Chứng nhận quyền sử dụng đất Hội đồng nhân dân Nghị định Chính phủ HĐND NĐ CP Ủy ban nhân dân Ủy ban Quyết định 54 CHƯƠNG DỰ BÁO THỊ TRƯỜNG NHÀ THỔ CƯ MẶT PHỐ TẠI QUẬN ĐỐNG ĐA ĐẾN NĂM 2025 3.1 Tình hình phát triển kinh tế xã hội Thành phố Hà Nội Quận Đống Đa đến năm 2025 3.1.1 Thành Phố Hà Nội Hà Nội trung tâm văn hóa –kinh tế nước có vị trí quan trọng kinh tế đất nước Trong giai đoạn từ 2000 đến nay, kinh tế Thủ đô liên tục đạt mức tăng trưởng tương đối ổn định tổng sản phẩm nội địa (GDP) Thành phố bình quân năm (2001- 2005) tăng 11,25%, gấp 1,5 lần so với mức tăng GDP nước (7.51%) Giai đoạn 2006 – 2010 mức tăng trưởng bình quân 10,73%/năm (cao gấp 1,5 lần tăng trưởng kinh tế chung nước 6,2%).Năm 2013 năm lề kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội năm 2011-2015, trước khó khăn kinh tế, Hà Nội vượt lên, tiếp tục giữ tốc độ tăng trưởng có bước phát triển Tổng sản phẩm địa bàn tăng 8,25% đạt kế hoạch đề từ 8,0-8,5% cao năm trước (năm 2012 8,06%) 1,53 lần mức tăng chung nước (5.4%) Như 20 năm qua tốc độ tăng trưởng kinh tế Hà Nội cao ổn định, đạt trung bình 11%/năm, gấp 1,5 lần so với nước Cơ cấu kinh tế theo ngành Thành phố chuyển biến nhanh theo hướng tích cực, giảm nhanh tỷ trọng ngành nông nghiệp tăng nhanh tỷ trọng ngành công nghiệp dịch vụ Tổng số vốn đầu tư xã hội địa bàn liên tục tăng qua năm, cấu đầu tư chuyển dịch theo hướng tập trung cho ngành sản phẩm chủ lực có triển vọng Theo số liệu báo cáo tổng cục Thống kê Hà Nội, uớc năm 2013, giá trị tăng thêm ngành nơng lâm nghiệp thuỷ sản tăng 2,46% (đóng góp 0,14% vào mức tăng chung GDP) Giá trị tăng thêm ngành cơng nghiệp, xây dựng tăng 7,57% (đóng góp 3,21% vào mức tăng chung) Giá trị tăng thêm ngành 55 dịch vụ tăng 9,42% (đóng góp 4,9% vào mức tăng chung) Tuy nhiên thành phần cấu kinh tế chuyển dịch hướng chậm, khu vực kinh tế nhà nước chiếm tỷ trọng lớn GDP thành pố (44,2% năm 2011) Tỷ trọng tổng GDP khu vực nhà nước tăng từ 34,1% (năm 2006) lên 37,8% vào năm 2011, khu vực FDI giảm nhẹ từ 17,3% (năm 2006) xuống 16,5% Tổng kim ngạch xuất năm 2016 ước đạt 21,5 tỷ USD Trong đó, Chia theo thành phần kinh tế kết đạt sau: Khu vực kinh tế nhà nước: ước đạt 6,99 tỷ USD, chiếm tỷ trọng 32,5%; Khu vực kinh tế nhà nước: ước đạt 4,58 tỷ USD, chiếm tỷ trọng 21,3%; Khu vực FDI: ước đạt 9,95 tỷ USD, chiếm tỷ trọng 46,3% Kim ngạch xuất rơi vào số nhóm hàng chủ yếu gồm dệt may, linh kiện máy tính, hàng thủ cơng mỹ nghệ, thủy tinh, ngun vật liệu,máy móc phụ tùng, Mục tiêu đến năm 2025 Tiếp tục cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh, khuyến khích khởi nghiệp, khởi nghiệp sáng tạo, phát triển doanh nghiệp, thúc đẩy tăng trưởng Thực tốt an sinh, phúc lợi xã hội, bảo vệ môi trường cải thiện đời sống nhân dân Đẩy mạnh phát triển nghiệp văn hóa, giáo dục, y tế Làm tốt công tác quản lý quy hoạch, xây dựng, đô thị, bảo vệ môi trường xây dựng nông thơn Đảm bảo quốc phòng, an ninh trật tự an tồn xã hội Nâng cao hiệu cơng tác đối ngoại hội nhập quốc tế Tiếp tục hoàn thiện, nâng cao hiệu thực thi pháp luật; đẩy mạnh cải cách hành chính, tăng cường kỷ luật, kỷ cương; thực hành tiết kiệm, chống lãng phí; phòng, chống tham nhũng Thực “Năm kỷ cương hành chính” Về Phát triển kinh tế Cải thiện mạnh mẽ mơi trường đầu tư; kinh doanh; khuyến khích khởi nghiệp, phát triển doanh nghiệp, thúc đẩy tăng trưởng Tạo chuyển biến rõ nét môi trường đầu tư, kinh doanh, lực cạnh tranh cấp tỉnh PCI Tập trung tháo gỡ khó khăn, vướng mắc sản xuất, kinh doanh, xóa bỏ rào cản, phát triển mạnh doanh nghiệp, thúc đẩy khởi nghiệp, đổi sáng tạo Thực tốt Chương trình kết nối ngân hàng - doanh nghiệp Tuyên truyền, tập huấn phổ biến kiến 56 thức hội nhập quốc tế Thực có hiệu sách ưu đãi, thuế, tín dụng, đất đai, nhân lực để hỗ trợ sản xuất kinh doanh, khuyến khích ứng dụng cơng nghệ cao, cơng nghiệp hỗ trợ, khuyến nông, sản xuất chế biến tiêu thụ nông sản Đẩy nhanh tiến độ xếp, cổ phần hóa, thoái vốn doanh nghiệp nhà nước theo kế hoạch Có chế tài xử lý người đứng đầu doanh nghiệp khơng hồn thành kế hoạch cổ phần hóa, thối vốn doanh nghiệp nhà nước Phát triển lĩnh vực dịch vụ: Đổi nâng cao chất lượng công tác dự báo thị trường, tăng cường xúc tiến thương mại, đẩy mạnh xuất Tiếp tục thực vận động “Người Việt Nam ưu tiên dùng hàng Việt Nam” Thực hiệu việc trao đổi, kết nối cung cầu hàng hóa Hà Nội với địa phương Phát triển lĩnh vực dịch vụ tài - ngân hàng, bảo hiểm, cơng nghệ thơng tin, viễn thông, dịch vụ giám định khoa học, dịch vụ hỗ trợ kinh doanh Đẩy mạnh thu hút, kêu gọi đầu tư hai dự án logistics theo quy hoạch huyện Sóc Sơn, huyện Phú Xuyên Thực hiệu giải pháp phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn; huy động nguồn lực để phát triển kinh tế du lịch Đánh giá hiệu mơ hình xã hội hóa chợ địa bàn thành phố Tăng cường công tác quản lý nhà nước, xã hội hóa đầu tư, quản lý chợ địa bàn Phát triển công nghiệp: Đẩy mạnh phát triển ngành công nghiệp theo hướng tăng nhanh hàm lượng công nghệ cao Đẩy mạnh kêu gọi doanh nghiệp nước đầu tư vào khu, cụm công nghiệp; phát triển công nghiệp công nghệ thông tin, công nghệ vật liệu mới; phát triển công nghiệp hỗ trợ, lĩnh vực điện tử, chế tạo máy, phương tiện vận tải Phát triển nông nghiệp nông thôn: Tập trung đẩy mạnh công tác xây dựng nông thôn mới, hỗ trợ nông nghiệp nông thôn phát triển hiệu quả, bền vững Tiếp tục đẩy mạnh tái cấu nông nghiệp; củng cố, hỗ trợ nâng cao hiệu hoạt động hợp tác xã nông nghiệp Tạo điều kiện cho hộ nông dân dồn điền đổi thửa, cho thuê đất, tích tụ tập trung đất Đẩy mạnh giới hóa nơng nghiệp sau dồn điền đổi thửa, nhân rộng mơ hình sản xuất hiệu quả, liên kết chặt chẽ kinh tế hộ với doanh nghiệp, thị trường, sản xuất theo chuỗi giá trị, bảo đảm an tồn thực phẩm, thích ứng với biến đổi khí hậu Khuyến 57 khích, tạo điều kiện thuận lợi thành lập doanh nghiệp nông thôn doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp, ứng dụng công nghệ cao, mơ hình sản xuất theo hướng liên kết Đảm bảo cơng tác phòng chống lụt bão phòng chống dịch bệnh cho trồng, vật ni Về xã hội Văn hóa - thể thao: Tiếp tục thực phong trào “Toàn dân đoàn kết xây dựng nông thôn mới, đô thị văn minh”, củng cố xây dựng mơi trường văn hóa lành mạnh Tăng cường quản lý lễ hội, hoạt động văn hóa, thể thao Tiếp tục làm tốt công tác tuyên truyền ngày kỷ niệm lớn, nhiệm vụ trị thành phố Nâng cao chất lượng xây dựng danh liệu “Làng văn hóa”, “Tổ dân phố văn hóa” Triển khai thực “Bộ quy tắc ứng xử quan, đơn vị hành thành phố Hà Nội”; “Bộ quy tắc ứng xử địa điểm công cộng địa bàn thành phố Hà Nội”; triển khai thực Quy hoạch quảng cáo trời địa bàn thành phố đến năm 2020, định hướng đến năm 2030; Quy chế quản lý, tổ chức hoạt động nhà văn hóa - thể thao thơn tương đương địa bàn thành phố; Quy chế quản lý, bảo vệ phát huy giá trị di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh địa bàn thành phố Hà Nội Nâng cao hiệu hoạt động thiết chế văn hóa, thể thao từ thành phố đến sở; đầu tư nâng cao chất lượng phục vụ hoạt động tập luyện vận động viên huấn luyện viên Giáo dục - đào tạo: Tiếp tục đầu tư sở vật chất trường lớp theo hướng đồng bộ, chuẩn hóa, tiên tiến bước đại; chuẩn hóa trang thiết bị trường học Chú trọng nâng cao chất lượng dạy học; đẩy mạnh cải cách hành lĩnh vực giáo dục; quan tâm hạ tầng công nghệ thông tin Đẩy mạnh công tác xã hội hóa, huy động nguồn lực chăm lo cho phát triển giáo dục Tăng cường bồi dưỡng giáo viên đạt trình độ chuẩn Triển khai thực tốt việc đánh giá chuẩn nghề nghiệp cho cán quản lý giáo viên Đổi công tác thi, kiểm tra, đánh giá chất lượng giáo dục, đào tạo theo yêu cầu phát triển phẩm chất lực người học Hình thành đội ngũ giáo viên làm nòng cốt dạy mơn khoa học tự nhiên thứ tiếng nước trường chất lượng cao trường THPT chuyên Tiếp tục tổ chức công nhận lại trường thời gian đạt chuẩn 58 Nâng cao chất lượng giáo dục nghề nghiệp, tỷ lệ chất lượng lao động qua đào tạo; thực có hiệu đề án dạy nghề cho lao động nông thôn đến năm 2020 Chú trọng đào tạo nguồn nhân lực chất lượng cao Đào tạo nghề điện tử cấp độ quốc tế, công nghệ ô tô cấp độ ASEAN Đẩy mạnh công tác xã hội hóa giáo dục, đào tạo dạy nghề Khuyến khích mạnh mẽ doanh nghiệp tham gia đào tạo nghề gắn với tiếp nhận, sử dụng lao động Khoa học - công nghệ: Chú trọng phát triển ứng dụng thành tựu khoa học công nghệ phục vụ phát triển KT-XH quốc phòng - an ninh Triển khai đảm bảo tiến độ đề tài, dự án theo phương thức tuyển chọn, xét chọn Thông tin - truyền thông: Đẩy mạnh công tác thông tin, tuyên truyền, cơng khai, minh bạch chủ trương, sách Đảng, Nhà nước thành phố Tiếp tục đẩy mạnh hoạt động quản lý nhà nước báo chí, xuất truyền thơng; kiểm sốt tốt thông tin mạng Phê duyệt triển khai Đề án Quy hoạch xếp, phát triển quản lý báo chí đến năm 2025 Đẩy mạnh hoạt động phát triển văn hóa đọc Thủ Triển khai quy hoạch hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động Thông qua kiến trúc, lộ trình triển khai quyền điện tử, xây dựng thành phố thông minh Phát triển hạ tầng cơng nghệ thơng tin, mạng lưới bưu viễn thơng Hồn thành sở liệu, hệ thống thơng tin quan trọng, dịch vụ công trực tuyến mức độ 3, Xây dựng triển khai “Quy định việc quản lý, cấp phép xây dựng cơng trình trạm thu, phát sóng thơng tin di động (trạm BTS) Tăng cường tra, kiểm tra việc chấp hành pháp luật lĩnh vực thông tin tuyên truyền Y tế: Nâng cao chất lượng hoạt động mạng lưới y tế sở, hệ thống chăm sóc sức khỏe ban đầu, y tế dự phòng, cơng tác an tồn thực phẩm Đẩy mạnh hoạt động phòng chống dịch, không để dịch bệnh lớn xảy Quản lý chặt chẽ chất lượng hoạt động khám chữa bệnh Triển khai mơ hình bác sĩ gia đình, thực đề án giảm tải bệnh nhân Bệnh viện công lập Hà Nội Quan tâm đảm bảo ưu tiên đầu tư vốn cho dự án xây dựng bệnh viện; đảm bảo tiến độ dự án nâng cấp Bệnh viện Phụ sản Hà Nội, Bệnh viện Thanh Nhàn Tập trung triển khai thực 59 dự án xây dựng Bệnh viện Nhi Hà Nội đẩy nhanh tiến độ triển khai thủ tục đầu tư dự án đầu tư Trung tâm phức hợp Bệnh viện Tim Hà Nội (tại quận Tây Hồ); đầu tư nâng cấp sở hạ tầng Trạm y tế để đạt chuẩn quốc gia y tế Khuyến khích phát triển sở y tế ngồi cơng lập hình thức hợp tác cơng - tư Tăng cường hợp tác với bệnh viện đầu ngành Trung ương, quốc gia tổ chức quốc tế; quản lý nhà nước sản xuất, nhập khẩu, lưu thông, cung ứng thuốc chữa bệnh lĩnh vực y dược tư nhân; công tác tra, kiểm tra chất lượng vệ sinh an tồn thực phẩm Thực tốt cơng tác dân số - kế hoạch hóa gia đình Đảm bảo an sinh xã hội: Thực giải pháp đảm bảo an sinh xã hội: tăng cường giải việc làm; thực đầy đủ, kịp thời chế độ sách với đối tượng bảo trợ xã hội, người có cơng với cách mạng Tổ chức hoạt động kỷ niệm 70 năm Ngày Thương binh - Liệt sĩ Hoàn thành việc xây sửa chữa nhà cho người có cơng với cách mạng Tích cực triển khai Chương trình mục tiêu quốc gia giảm nghèo bền vững theo chuẩn đa chiều Chú trọng công tác giảm nghèo xã vùng đồng bào dân tộc Giải có hiệu vấn đề xã hội xúc, tệ nạn xã hội Tăng cường công tác tra, kiểm tra việc chấp hành quy định pháp luật BHXH, BHYT doanh nghiệp Có giải pháp để thu hồi nợ đọng BHXH, BHYT doanh nghiệp 3.1.2 Quận Đống Đa Nhiệm kỳ vừa qua, Đảng bộ, quyền nhân dân quận Đống Đa đoàn kết, nỗ lực phấn đấu đạt kết toàn diện mặt Kinh tế địa bàn Quận tiếp tục phát triển, giá trị sản xuất tăng trưởng bình quân 11,62%/năm Cơ cấu kinh tế chuyển dịch ngày vững theo hướng Thương mại - Dịch vụ, Công nghiệp - Xây dựng, góp phần nâng cao chất lượng tăng trưởng Đời sống nhân dân tiếp tục cải thiện Thu ngân sách hàng năm đạt vượt tiêu giao, quận có số thu ngân sách cao Thành phố Công tác quy hoạch, xây dựng quản lý đô thị, quản lý đất đai, trật tự xây dựng triển khai đồng bộ, có chuyển biến rõ nét; cơng tác giải phóng mặt đạo liệt, thực tốt tiến độ Dự án trọng điểm Trung ương, như: Dự án đường vành đai I, vành đai II, dự án đường sắt cao Cát Linh - 60 Hà Đơng…; Các cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đầu tư xây dựng địa bàn năm qua thực tạo cho Đống Đa diện mạo đô thị mới, ngày khang trang, đại Bước vào nhiệm kỳ 2015-2020, Đảng quận Đống Đa xác định mục tiêu: "Nâng cao lực lãnh đạo sức chiến đấu Đảng bộ; phát huy sức mạnh tổng hợp hệ thống trị; đẩy mạnh phát triển kinh tế theo cấu thương mại, dịch vụ, cơng nghiệp; phát triển văn hóa - xã hội toàn diện, vững chắc; tạo chuyển biến rõ nét quản lý đô thị, văn minh thị; giữ vững an ninh trị, trật tự an tồn xã hội; tăng cường cơng tác qn sự, quốc phòng địa phương; huy động nguồn lực xây dựng quận phát triển bền vững, văn minh, đại" Định hướng 2015 – 2020 Quận Đống Đa quán triệt phương châm phát triển kinh tế trung tâm, phát huy có hiệu tiềm năng, lợi thế, chuyển dịch mạnh cấu kinh tế theo hướng thương mại - dịch vụ - công nghiệp, nâng cao chất lượng, sức cạnh tranh, trọng ngành dịch vụ, cơng nghiệp sử dụng cơng nghệ cao, có giá trị gia tăng lớn, thân thiện với môi trường, phát triển kinh tế nhanh, bền vững, phù hợp với đặc điểm, tính chất quận thị trung tâm Quận Đống Đa tranh thủ đầu tư Trung ương Thành phố, huy động hiệu nguồn vốn, đẩy mạnh phát triển hạ tầng kỹ thuật đô thị, hạ tầng xã hội, bảo đảm ngày đồng bộ, đại Phối hợp với ngành chức Thành phố hồn thành đưa vào sử dụng cơng trình trọng điểm địa bàn, phát triển giáo dục, y tế, chăm sóc sức khỏe nhân dân, xây dựng nếp sống văn minh; trọng xây dựng đời sống văn hoá, bảo tồn, phát huy giá trị văn hoá truyền thống Thực tốt sách xã hội; quan tâm chăm lo đến gia đình sách, giúp đỡ thiết thực với gia đình nghèo; thực tốt chương trình quốc gia giải việc làm… 3.2 Dự báo thị trường nhà thổ cư mặt phố Quận Đống Đa đến năm 2025 Nhà thổ cư có số lợi khơng phải chịu bất tiện nước triền miên, khơng phải đóng phí hàng tháng Đối với nhà thổ cư mặt phố Quận Đống Đa ngồi lợi lợi có vị trí trung tâm với nhiều 61 tiện ích kèm theo y tế, giáo dục, vui chơi giải trí, Vì mà nhà thổ cư mặt phố Quận Đống Đa giữ giá qua thời kỳ có giá trị lớn Ngoài việc sở hữu nhà thổ cư Quận Đống Đa để sinh sống người dân kinh doanh dù nhà ngõ ngách khơng phải mặt phố Chính nhà thổ cư mặt phố Quận Đống Đa xu hướng dài hạn đến năm 2025 xu hướng giá chu kỳ tăng giá Thực tế năm vừa qua trải qua thời kỳ nóng lạnh thị trường bất động sản Hà Nội, số nơi Hà Nội giá lên nhanh thị trường hạ nhiệt xuống nhanh, thường vùng xa trung tâm thành phố, ven đô Tuy nhiên với nhà đất thổ cư nội thành nói chung nhà đất thổ cư quận Đống Đa nói riêng giữ giá dù giai đoạn thị trường bất động sản Hà Nội hạ nhiệt Có lẽ, khơng đâu có mức giá đắt đỏ giá nhà mặt phố Hà Nội Và điều đáng nói sức hút phân khúc bất động sản chưa hấp dẫn Hà Nội ngày dần mở rộng tầm ảnh hưởng vùng ngoại ô lân cận Với xu hướng ngắn hạn thời gian tới thị trường nhà thổ cư mặt phố Quận Đống Đa dự đoán xu hướng ngang kinh tế Việt Nam chưa hẳn khỏi khó khăn nội tại, đặc biệt khủng khoảng nợ xấu toàn hệ thống ngân hàng chưa giải dứt điểm hồn tồn Chính phủ tập trung giải vấn đề khó khăn kinh tế chưa thể có sách đầu tư mạnh mẽ để đẩy mạnh tăng trường kinh tế Nợ công Việt Nam mức cao việc đầu tư cho tăng trưởng kinh tế giai đoạn khó khả thi điều tác động thị trường bất động sản nói chung thị trường bất động sản Hà Nội nói riêng có thị trường nhà thổ cư mặt phố Quận Đống Đa Về xu giảm giá ngắn hạn dài hạn điều khó xảy thị trường nhà thổ cư mặt phố Quận Đống Đa, nhiên xét số cục có nhà đất ngõ hẽm xét ngắn hạn việc giảm giá xảy vị trí khơng có giá trị thương mại cao mà sử dụng vào việc mà khơng dùng vào mục đích kinh doanh Trong nhừng năm gần thị trường chung cư phát triển mạnh, môi trường sống chung cư với nhiều tiện ích 62 cạnh tranh lớn thị trường nhà riêng mặt đất, nhà riêng mặt đất chịu sức ép giá cạnh tranh thị trường chung cư, số trường hợp nhà riêng không tăng có giảm giá nhà riêng mà ngõ nhỏ hay môi trường sống an ninh không đảm bảo Dưới số lợi thị trường nhà đất quận Đống Đa Thứ nhất, quận Đống Đa quy hoạch giao thông đại Nạn tắc đường Hà Nội năm gần có xu hướng tăng cao Nguyên nhân người dân sử dụng phương tiện cá nhân ngày nhiều hệ thống đường xá không đáp ứng Tuy nhiên, sở hữu nhà đất quận Đống Đa bạn tiện lợi việc lại Bởi Đống Đa quận tập trung nâng cấp hệ thống hạ tầng giao thơng như: tuyến đường sắt có dọc theo đường Giải Phóng – Lê Duẩn dự kiến thay tuyến đường sắt đô thị chạy cầu cạn, xây dựng tuyến đường sắt đô thị khác dọc theo đường Nguyễn Chí Thanh đường Yên Lãng – Hào Nam – Cát Linh – Ga Hà Nội Đồng thời quận thúc đẩy xây dựng thêm bãi đỗ xe để phục vụ nhu cầu người dân Thứ hai, quận Đống Đa xây dựng hệ thống công viên xanh, sân bãi phục vụ nhu cầu thể dục thể thao Sở hữu nhà đất quận Đống Đa có mơi trường sống lành lành mạnh Thứ ba, Đống Đa quận có hoạt động kinh tế sơi động Hoạt động thương mại – dịch vụ địa bàn quận Đống Đa đẩy mạnh phát triển Hiện địa bàn quận hình thành số trung tâm thương mại sôi động: Khâm Thiên, Nam Đồng, Giảng Võ… Thứ tư, Đống Đa quận có nhiều trường Đại học lớn tập trung như: Học viện Ngân Hàng, Đại học Luật, Đại học Ngoại Thương, Học viện Ngoại Giao,… Đặc biệt nơi nơi có bệnh viện lớn như: Bệnh viện Đa khoa Đống Đa, bệnh viện Nhi Trung ương,… Từ vấn đề giáo dục, sức khỏe người dân đảm bảo mua bán nhà đất quận Đống Đa Thứ năm, theo quy hoạch đô thị Hà Nội, quận Đống Đa không dành đất để làm khu cơng nghiệp Các nhà máy xí nghiệp cũ giữ lại phải có biện 63 pháp chỉnh tran, cải tạo để bảo vệ môi trường DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Ngọc Anh, Nguyễn Thế Hùng, Phan Đình Binh (2016), nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị địa bàn thành phố Thái Ngun, Tạp chí nơng nghiệp phát triển nơng thơn, tháng 6/2016 Phan Đình Binh Trần Thị Mai Anh (2015), nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trục đường Hoàng Văn Thụ, Thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên, Tạp chí Khoa học cơng nghệ, số 136, tháng 6/2015 Hồng Văn Cường (2012), Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Đại học Kinh tế quốc dân, Hà Nội Phan Đình Nguyên Lê Ngọc Tú (2015), Các yếu tố ảnh hưởng đến việc hình thành giá đất thành phố Hồ Chí Minh, Tạp chí công nghệ ngân hàng, số 117, tháng 12/2015 Lê Khương Ninh (2011), Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vùng ven đô thị đồng Sông Cửu Long, Tạp chí Phát triển kinh tế, số 254, tháng 12/2011 Bùi Ngọc Toản (2016), Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh, Tạp chí khoa học cơng nghệ Đại học Đà Nẵng, số 10/2016 Nguyễn Viết Tuyến (2011), Luận văn thạc sỹ, Nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn Quận Đống Đa - Thành Phố Hà Nội , Đại học nông nghiệp Hà Nội Lê Thị Phương Thảo (2010), Tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn quận Đống Đa, Thành Phố Hà Nội, Luận văn thạc sỹ nơng nghiệp Nguyễn Thanh Trà Nguyễn Đình Bồng (2012), Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nơng nghiệp Hà Nội 10 Hoàng Hữu Phê, Wakely, P (2000), “Vị thế, chất lượng lựa chọn khác: Tiến tới lý thuyết vị trí dân cư thị”, Tạp chí Đơ thị học, xuất Vương quốc Anh PHỤ LỤC Phụ lục 1: tabu x6 x6 | Freq Percent Cum + | 15 12.40 12.40 | 106 87.60 100.00 + Total | tabu 121 100.00 Freq Percent x7 x7 | Cum + | 7.44 7.44 | 112 92.56 100.00 + Total | 121 100.00 tabu x8 x8 | Freq Percent Cum + 1| 88 72.73 72.73 2| 33 27.27 100.00 + Total | 121 100.00 Phụ lục 2: sum y x1 x2 x3 x4 x5 Variable | Obs Mean Std Dev Min Max + y | 121 85.4119 55.39269 43.95 x1 | 121 4.25281 1.22034 2.08 x2 | 121 6740496 6507785 x3 | 121 3.409008 3.706146 1.04 x4 | 121 44.23893 15.503 21.77 361.44 7.46 1.95 25.47 116.82 + -x5 | 121 3.914215 8317339 6.83 Phụ lục 3: correlate x1 x2 x3 x4 x5 x6 x7 x8 (obs=121) | x1 x2 x3 x4 x5 x6 x7 x8 -+ -x1 | 1.0000 x2 | -0.0291 1.0000 x3 | 0.0165 -0.1510 1.0000 x4 | 0.0468 -0.0382 0.2614 1.0000 x5 | 0.0158 -0.0017 0.0452 0.0696 1.0000 x6 | 0.0347 0.0136 0.0338 0.0254 -0.0217 1.0000 x7 | -0.0092 0.0076 0.0552 0.0498 -0.0552 -0.1066 1.0000 x8 | 0.0145 -0.0138 0.1718 0.1127 0.0717 0.0614 0.0321 1.0000 Phu luc 4: vif Variable | VIF 1/VIF -+ 2.01 x4 | 3.13 0.319303 x8 | 3.00 0.333175 x3 | 1.11 0.901569 lny | 1.04 0.957267 x2 | 1.04 0.962710 x7 | 1.03 0.971053 x6 | 1.02 0.977783 x1 | 1.01 0.985577 x5 | 1.01 0.986189 -+ -Mean VIF | 1.49 Phụ lục 5: Dependent Variable: LNY Method: Least Squares Date: 11/15/17 Time: 21:13 Sample: 121 Included observations: 121 Variable Coefficient Std Error t-Statistic Prob C X1 X2 X3 X4 X5 X6 X7 X8 1.799661 -0.033246 -0.169596 0.195925 -0.151547 0.122768 0.116180 0.107416 0.261742 0.334989 0.032439 0.061043 0.011102 0.002623 0.047541 0.119748 0.150737 0.090520 53.72305 -1.024897 -1.140112 0.533729 -0.589950 0.478905 0.218630 1.044314 0.682074 0.0000 0.3076 0.0067 0.0046 0.0264 0.0329 0.0273 0.0086 0.0466 R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood F-statistic Prob(F-statistic) Trường Đại Học … Khoa: … Chuyên ngành: Khóa học : … 0.841734 0.726713 0.428314 20.54669 644.1959 360.9727 0.028093 Mean dependent var S.D dependent var Akaike info criterion Schwarz criterion Hannan-Quinn criter Durbin-Watson stat 18.14889 0.422705 1.213547 1.421498 1.298004 2.087940 Người vấn: Ngày Vấn: PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN VỀ GIAO DỊCH NHÀ ĐẤT THỔ CƯ MẶT PHỐ TẠI QUẬN ĐỐNG ĐA I THÔNG TIN CHUNG VỀ CHỦ NHÀ: - Họ tên chủ hộ: Tuổi: Giới tính: Nam Nữ II.KHẢO SÁT THỬA ĐẤT GIAO DỊCH: Thửa đất thuộc phường nào: Môi trường sống đất: Tình hình an ninh tốt: Tình hình an ninh không tốt Điều kiện pháp lý: Khu đất phê duyệt quy hoạch dử dụng ổn định Khu đất chưa phê duyệt quy hoạch dử dụng ổn định Vị trí đất Thửa đất vị trí mặt tiền Thửa đất vị trí ngõ Giá giao dịch đất:……………….triệu/m2 Khoảng cách đến trung tâm thành phố:……….km Khoảng cách đến trục đường chính:………… km Chiều rộng mặt đường:………………………… m Diện tích đất: ………………………………… .m2 10 Chiều rộng mặt tiền…………………………………m ... lý luận yếu tố tác động đến giá nhà thổ cư mặt phố Thứ hai, Đánh giá thực trạng yếu tố tác động đến nhà thổ cư mặt phố quận Đống Đa Thứ ba, Đánh giá dự báo tác động yếu tố tới giá nhà thổ cư mặt. .. trường nhà thổ cư 1.2 Giá nhà thổ cư 11 1.2.1 Khái niệm đặc điểm giá nhà thổ cư 11 1.2.2 Cơ chế hình thành giá nhà thổ cư mặt phố 14 1.3 Các yếu tố tác động đến giá nhà. .. - NGUYỄN HUY NGHĨA CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ NHÀ THỔ CƯ MẶT PHỐ TẠI QUẬN ĐỐNG ĐA, HÀ NỘI CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI – 2017 i TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SỸ MỞ ĐẦU