Luận văn thạc sĩ Các yếu tố tác động đến quyết định mua căn hộ chung cư của khách hàng cá nhân tại TPHCM

B GIÁO DCăVĨăĨOăTO TRNGăI HC KINH T TP. H CHÍ MINH TP.H CHÍ MINH ậ NMă2014 CÁC YU T TỄCăNGăN QUYT NH MUAăCNăH CHUNGăCăCA KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TI TP. HCM NGUYN TH PHNGăTHỎY LUNăVNăTHCăSăKINHăT CHNG 1: TP.H CHÍ MINH ậ NMă2014 CÁC YU T TỄCăNGăN QUYT NH MUAăCNăH CHUNGăCăCA KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN TI TP. HCM NGUYN TH PHNGăTHỎY LUNăVNăTHCăSăKINHăT Chuyên ngành : Qun tr kinh doanh Mã s : 60340102 Ngi hng dn khoa hc: TINăSăPHANăTH MINH CHÂU B GIÁO DCăVĨăĨOăTO TRNGăI HC KINH T TP. H CHÍ MINH LIăCAMăOAN Tôi, Nguyn Th Phng Thúy, lƠ hc viên cao hc Khóa 20 – ngành Qun tr kinh doanh – Trng i Hc Kinh T H Chí Minh. Tôi xin cam đoan đơy lƠ công trình nghiên cu ca tôi. Các s liu và kt qu trình bƠy trong đ tài là trung thc vƠ cha tng đc công b trc đây. Các s liu, kt qu do hc viên trc tip thu thp, thng kê và x lý. Các ngun d liu khác đc hc viên s dng trong đ tƠi đu có ghi rõ ngun trích dn và xut x. TP.HCM, ngày tháng nm 2014 Hc Viên Nguyn Th Phng Thúy MC LC Trang ph bìa. Liăcamăđoan. Mc lc. Danh mc các ký hiu, các ch vit tt. Danh mc các bng. Danh mc các hình v,ăđ th. CHNGă1:ăTNG QUAN V NGHIÊN CU 1 1.1. Lý do chnăđ tài 1 1.2. Mc tiêu nghiên cu caăđ tài 2 1.3.ăiătng nghiên cu và phm vi nghiên cu 2 1.4.ăPhngăphápăthc hin 3 1.5. Kt cu lunăvn 4 Chngă1: Tng quan v nghiên cu 4 Chngă2:ăCăs lý thuyt và mô hình nghiên cu 4 Chngă3:ăThit k nghiên cu 4 Chngă4:ăPhơnătíchăkt qu nghiên cu 4 Chngă5:ăKt lun và hàm ý 4 CHNGă2:ăCăS LÝ THUYT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CU 5 2.1. Các khái nimăliênăquanăđnăcnăh chungăc 5 2.1.1. Khái nim v nhà  thng mi 5 2.1.2. Khái nim v th trng nhà  thng mi 5 2.1.3. Khái nim v cn h chung c ti Vit Nam 6 2.2. Thuc tính sn phm 8 2.3. Khái nim v dch v 8 2.3.1. Cht lng dch v 9 2.3.2. Ni dung dch v nhƠ chung c 10 2.4. Các yu t nhăhngăđn hành vi mua 11 2.4.1. Mô hình hành vi tiêu dùng cá nhân 11 2.4.2. Các yu t nh hng đn hành vi ca khách hàng trong th trng cn h chung c 12 2.5. Giá 16 2.6. H tr bán hàng 19 2.7. Mt s nghiên cuătrongăvƠăngoƠiăncăcóăliênăquanăđnăđ tài 20 2.8. Mô hình nghiên cu và các gi thuyt nghiên cu 24 CHNGă3:ăTHIT K NGHIÊN CU 27 3.1. Thit k nghiên cu 27 3.2. Nghiên cuăđnh tính 27 3.3. Nghiên cuăđnhălng 28 3.3.1. Mc đính vƠ phng pháp: 28 3.3.2. Mu kho sát: 28 3.3.3. Phng pháp phơn tích vƠ x lý s liu: 29 3.3.4. Quy trình nghiên cu 30 3.4. Xây dngăthangăđoăcácăkháiănim nghiên cu 31 3.4.1. Thang đo các yu t tác đng đn quyt đnh mua cn h chung c 31 3.4.2. Thang đo quyt đnh mua cn h chung c 35 CHNGă4:ăPHỂNăTệCHăKT QU NGHIÊN CU 37 4.1.ăcăđim mu kho sát 37 4.2. Kimăđnhăthangăđo 38 4.3. Phân tích nhân t khám phá (EFA) 41 4.3.1. Phân tích nhân t khám phá cho thang đo các yu t tác đng đn quyt đnh mua cn h chung c 42 4.3.2. Phân tích nhân t khám phá (EFA) đi vi bin ph thuc. 45 4.3.3. iu chnh thang đo vƠ các gi thuyt 46 4.4. Phân tích hi quy 48 4.4.1. Phơn tích tng quan 48 4.4.2. Phân tích hi quy: 50 4.4.3. Kim đnh s phù hp ca mô hình hi quy 51 4.5. Kimăđnh các gi thuyt ca mô hình nghiên cu 53 4.6. Dò tìm s vi phm các gi đnh cn thit 53 4.6.1. Gi đnh v liên h tuyn tính vƠ phng sai thay đi. 53 4.6.2. Gi đnh v phân phi chun ca phn d. 53 4.6.3. Gi đnh không có mi tng quan gia các bin đc lp (đo lng đa cng tuyn). 54 4.6.4. Phơn tích đánh giá ca khách hàng v các yu t tác đng đn quyt đnh mua cn h chung c. 54 CHNGă5:ăKT LUN VÀ HÀM Ý 56 5.1. Kt Lun 56 5.2. Hàm ý chính sách cho nhà qun tr doanh nghip 59 5.3. Hn ch caăđ tƠiăvƠăhng nghiên cu tip theo 62 DANH MC KÝ HIU, CÁC CH VIT TT ANOVA: Analysis of Variance (Phng pháp phơn tích phng sai). BS: Bt đng sn. BQL: Ban qun lý. EFA: Exploratory Factor Analysis (Phng pháp phơn tích nhân t khám phá). KMO: Kaiser-Meyer-Olkin measure of sampling adequacy (Mt ch tiêu xem xét s thích hp ca phân tích nhân t). SPSS: Statistical Package for the Social Sciences (mt chng trình máy tính phc v công tác thng kê) TP HCM: Thành ph H Chí Minh VIF: Variance Inflation Factor MLR: Multiple Linear Regressions DANH MC CÁC BNG BIU Bng 3.1: Tin đ thc hin các nghiên cu 31 Bng 3.2: Thang đo 1 – Thuc tính sn phm 32 Bng 3.3: Thang đo 2 – Yu t vn hóa 33 Bng 3.4: Thang đo 3 – Yu t xƣ hi 34 Bng 3.5: Thang đo 4 – Yu t Giá 34 Bng 3.6: Thang đo 5 – Chính sách h tr bán hàng 35 Bng 3.7: Thang đo 6-Quyt đnh mua 35 Bng 4.1: c đim cá nhân ca đi tng kho sát 38 Bng 4.2: Bng tng hp kt qu kim đnh Cronbach Alpha 39 Bng 4.3: Bng tng hp kt qu kim đnh các thang đo 41 Bng 4.4: Kt qu phân tích nhân t EFA ca thang đo các yu t tác đng sau khi loi bin TTSP6, TTSP7 và YTVH3 43 Bng 4.5: Kt qu phân tích nhân t khám phá ca thang đo quyt đnh mua 46 Bng 4.6: Kt qu phân tích tng quan gia các bin 49 Bng 4.7: Ch tiêu đánh giá đ phù hp ca mô hình 50 Bng 4.8: Mô hình hi quy 50 Bng 4.9: Kt qu phân tích hi quy 51 Bng 4.10: Bng kim đnh các gi thuyt ca mô hình nghiên cu 53 Bng 4.11: Giá tr trung bình ca các yu t tác đng đn quyt đnh chn mua 54 Bng 5.1: Tóm tt điu chnh gia thang đo ca Nguyn Quang Thu và cng s (2013) vƠ thang đo ca tác gi 56 Bng 5.2: So sánh vi các nghiên cu trong nc 58 Bng 5.3: Thng kê din tích cn h mun mua 59 Bng 5.4: Thng kê các kênh thông tin khách hƠng thng s dng khi tìm hiu v cn h chung c 60 DANH MC HÌNH V VĨă TH Hình 2.1: Mô hình hành vi tiêu dùng cá nhân 11 Hình 2.5: Các nhân t chính trong mô hình quyt đnh mua nhà (Mateja Kos Kokliˇc Irena Vida (2009)) 21 Hình 2.6: Các nhân t chính trong mô hình quyt đnh mua nhà (Mwfeq Haddad, Mahfuz Judeh and Shafig Haddad). 22 Hình 2.7: Mô hình nghiên cu đ ngh v các yu t tác đng đn quyt đnh mua cn h chung c 26 Hình 3.1: Quy trình nghiên cu 30 Hình 4.1: Mô hình nghiên cu điu chnh v các yu t tác đng đn quyt đnh mua cn h chung c 47 1 CHNG 1: TNGăQUAN VăNGHIểNăCU 1.1.LỦădoăchnăđătƠi Khi đt cht ngi đông, chính ph, các ch đu t các nc đu chn phng án xây dng các khu cn h cho ngi dân , và dành các din tích đt xung quanh cho các tin ích công cng nh giao thông, công viên, khu sinh hot th thao, gii trí, h bi vv. Thi gian gn đơy ti Vit Nam, xu hng sng trong nhng cn h cao tng cng đang dn lan rng  nhng thành ph ln nh HƠ Ni, TP HCM, Ơ Nng vv. Quan sát trên th trng, có th thy nhiu khu cn h cao tng hu nh đc quy hoch đp và hài hòa vi không gian chung, đy đ tin nghi, đin hình là khu vc Nam Sài Gòn ti qun 7, qun 2, qun Bình Thnh vi nhiu tòa cao c khang trang hin đi. Tr li cho câu hi lý do vì sao li chn cn h chung c đ sinh sng cng khác nhiu so vi trc. Thay cho nhng quan đim cn h chung c lƠ s ám nh v s nhch nhác, thiu an toàn, mt v sinh, khu dành cho ngi lao đng nghèo, dân nhp c. Thì hin nay thay vì chn mt nn đt đ ct nhà, chn mt cn nhƠ ph trong hm thì nhiu ngi đc bit là gii tr có xu hng sinh sng trong các khu cn h. Ta có th thy t gia tháng 10/2007, ngi ta đƣ chen nhau mua cn h cao cp có giá 200.000 USD ti khu Vista (qun 2). Bt chp mc giá cao ngt, hình nh đc mô t trên các t báo là chen ln, giành ch, xp hƠng đt mua t sáng sm. Tng t The Vista, 1.000 ngi đóng tin đu tiên s đc chn tham gia bc thm mua 350 cn h Sky Garden 3 ca Công ty Phú M Hng. D kin đt bc thm din ra ngày 04/11/2007. Tuy nhiên, do nhu cu quá ln nên dù đƣ đóng tin “thƠnh ý”, nhiu kh nng vn không tranh đc vƠo top 1.000 khách hƠng. i din Công ty Phú M Hng cho bit, s khách hàng còn li, nu có nhu cu, có th đng ký mua nhƠ đt 2 vào tháng 12 (Vnexpress, 2007). Vi nm 2007, ngi tiêu dùng xp hàng, chen ln đ mua cn h chung c thì nhng nm tr li đơy lơm vƠo tình trng trì tr kéo dài và nhiu phân khúc ca th trng nƠy đƣ b “đóng bng”. Theo báo cáo ca Coliers trong nm ti, TP HCM có [...]... nhà Các y u t n quy khách hàng cá nhân t i Tp HCM v c Tác gi xin a tv ut vô cùng quan tr ng c kinh doanh b ng s n nói chung 1.2 nh các y u t và m ng c a các y u t n quy nh mua a khách hàng cá nhân t i khu v c TP HCM xu t m t s hàm ý qu n tr i TP HCM 1.3 ng nghiên c u: Các y u t ng n quy nh chung a khách hàng cá nhân t i TP HCM ng kh o sát: Là nh nh mua ho t 25 tu i tr lên d ng 3 Ch t p trung vào các. .. c u c ch ng Lê, 2011 các y u t khách hàng quan tâm khi là (ch và giá bán) T các l p lu n trên tác gi thuy t: H1: Các y u t v thu c tính s n ph m i quy nh H2: Các y u t i quy nh chung H3: Các y u t xã h i quy nh chung H4: Các y u t (+) v i quy H5: Các y u t h tr nh i quy nh h D a trên các gi thuy t trên, tác gi ngh mô hình nghiên c - Bi n ph thu c trong mô hình là: quy - Bi nh mua c l p trong mô hình... a ngu i mua c xác Chính tr Ph n ng c a khách hàng Tìm hi u thông tin Xã h i Cá nhân Tâm lý Ti n trình quy t nh mua Ch n s n ph m Ch n nhãn hi u Th i gian mua S ng mua Quy nh mua Hành vi h u mãi Hình 2.1: Mô hình hành vi tiêu dùng cá nhân Ngu n: Philip Kotler, (2003) Theo Philip Kotler (2003), hành vi tiêu dùng c a m t cá nhân ch u nhi u nhóm các y u t thu c v c bi ng n các nhóm y u t n i, cá nhân và... Nghiên c ng m ut n quy nh a khách hàng cá nhân t i TP HCM d a trên m t s sau: Lý thuy t v hành vi mua s m c các y u t i tiêu dùng c a Philip Kotler (2001), n hành vi tiêu dùng c a khách hàng bao g m: các y u t u t xã h i 25 Mô hình nghiên c u c chính n quy t xã h i, ng c ut nh mua nhà g m: nhân t bên ngoài (y u t ) và các nhân t bên trong K t qu nghiên c u c i, 2008 v các y u t quy c ch - n n y u... tri th c, ni m tin và 12 2.4.2 Gilbert (1991) cho r ng các y u t chia làm hai c :c cá nhân và c Kotler (2005), hành vi c y ut n hành vi khách hàng c xã h i Theo phân lo i c a Philip i mua nói chung b ng b i nhi u y u t i, cá nhân, tâm lý và các y u t marketing, do v không ngo i l trong th Các y u t Các y u t n hành vi c c xem ng l p xã h i c a khách hàng (Philip Kotler, 2005) N u t quy c am i M nh n nh... cá nhân và tâm lý - Các y u t là nhóm y u t có ng sâu r ng nh n ng xem xét vai trò c a n ng l p xã h i - Các y u t xã h i: bao g m nhóm tham kh v xã h i c a ng tr c ti p ho c gián ti và hành vi i tiêu dùng - Các y u t cá nhân: Nh ng quy c a nh nh c m cá nhân, n i b t nh t là tu c i mua ch u ng n chu kì s ng i mua, ngh nghi p, hoàn c nh kinh t , l i s ng, nhân cách và s t ý ni m c - Các y u t tâm lý:... kích thích Các nhân t bên ngoài T ng l p xã h i Dân s Thông tin Marketing S thúc bách Hành vi c a công ty Liên h i=T p h p s L i s ng cá nhân cân nh c i v i các d ng tiêu chí nh mua Mong Mu n Ra quy nh mua Các nhân t bên trong Hành vi - mua nhà S c m nh n Kinh nghi m Nh n th c S d ng - nhà Tiêu chí: Khách hàng mua nhà, hành vi c a công ty, ch ng, giá và s ng Nhu c u s thích L i s ng cá nhân Mua bán tiêu... v các m th c nghi m v i s t p trung vào mua nhà có s n, và (c) Cung c c mua bán có l i c a nhà có s n K t qu nghiên c n quy nh Các nhân t bên ngoài ng c a nhóm, i, dân s , thông tin marketing v s n ph m, hành vi c a công ty Các nhân t bên trong cá nhân Hai nhóm này mu n) và t c m nh n, kinh nghi m, s hi u bi n l i s ng cá nhân (nhu c u, s thích, s mong ng lên m c tiêu tiêu dùng 21 ng kích thích Các. .. a các y u t tác a khách hàng cá nhân t i TP 4 1.5 T ng quan v nghiên c u i thi u t ng quan v tài, m c tiêu nghiên c nghiên c u, ph m vi nghiên c 2: ng u và k t c u c a lu lý thuy t và mô hình nghiên c u ng v nhà nghiên c các y u t v lý thuy t, mô hình c a các ng n quy nh mua gi thuy t, mô hình nghiên c chung ngh 3: Thi t k nghiên c u này trình bày c th v quy trình tác gi th c hi n nghiên c u, cách... công và các kho n ph c oàn và các kho n trích n p khác t qu tr cho b ph n qu n lý c a doanh 11 Chi phí cho Ban qu n tr , bao g m chi phí ph c p trách nhi m cho các thành viên Ban qu n tr và các chi phí h p lý khác ph c v cho ho tr ng c a Ban qu n 37/2009/TT-BXD, (2009)) 2.4 2.4.1.Mô hình hành vi tiêu dùng cá nhân Trong qu n tr marketing, mô hình hành vi mua c a m Các kích thích Marketing Các kích . bt đng sn nói chung. 1.2.McătiêuănghiênăcuăcaăđătƠi  Xác đnh các yu t và mc đ tác đng ca các yu t đn quyt đnh mua cn h chung c ca khách hàng cá nhân ti khu vc TP. nhƠ chung c 10 2.4. Các yu t nhăhngăđn hành vi mua 11 2.4.1. Mô hình hành vi tiêu dùng cá nhân 11 2.4.2. Các yu t nh hng đn hành vi ca khách hàng trong th trng cn h chung. đt cht ngi đông, chính ph, các ch đu t các nc đu chn phng án xây dng các khu cn h cho ngi dân , và dành các din tích đt xung quanh cho các tin ích công cng nh giao