Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư của khách hàng tại thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP HCM - NGUYỄN THỊ NGỌC VƯƠNG “CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH MUA CĂN HỘ CHUNG CƯ CỦA KHÁCH HÀNG TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH” LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành : Quản Trị Kinh Doanh Mã số ngành: 60340102 TP HỒ CHÍ MINH, tháng 01 năm 2015 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP HCM - NGUYỄN THỊ NGỌC VƯƠNG “CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH MUA CĂN HỘ CHUNG CƯ CỦA KHÁCH HÀNG TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH” LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành : Quản Trị Kinh Doanh Mã số ngành: 60340102 CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS PHAN ĐÌNH NGUN TP HỒ CHÍ MINH, tháng 01 năm 2015 v MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii TÓM TẮT iii ABSTRACT .iv MỤC LỤC v DANH MỤC VIẾT TẮT .vi DANH MỤC BẢNG vii DANH MỤC HÌNH viii CHƯƠNG : TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU .1 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục đích nghiên cứu 1.3 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 1.4 Phương pháp nghiên cứu 1.5 Kết cấu nội dung nghiên cứu KẾT LUẬN CHƯƠNG .6 CHƯƠNG : CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU 2.1 Khái quát hộ chung cư .7 2.1.1 Khái niệm hộ chung cư v 2.1.2 Đặc điểm hộ chung cư .9 2.1.3 Phân loại hộ chung cư 11 2.1.4 Hiện trang hộ chung cư Tp.HCM .13 2.2 Hành vi định mua khách hàng 19 2.2.1 Lý thuyết hành vi tiêu dùng 19 2.2.2 Các dạng hành vi mua sắm 21 2.2.2.1 Hành vi mua phức tạp .22 2.2.2.2 Hành vi mua hài hòa 22 2.2.2.3 Hành vi mua tìm kiếm đa dạng 23 2.2.2.4 Hành vi mua thông thường .23 2.2.3 Giai đoạn định mua 24 2.2.3.1 Nhận biết nhu cầu .24 2.2.3.2 Tìm kiếm thơng tin 25 2.2.3.3 Đánh giá lựa chọn .26 2.2.3.4 Quyết định mua 27 2.2.3.5 Cân nhắc sau mua .28 2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến định mua hộ chung cư .29 2.3.1 Yếu tố đặc điểm 30 2.3.2 Yếu tố vị trí 31 v 2.3.3 Yếu tố không gian 32 2.3.4 Yếu tố môi trường 33 2.3.5 Yếu tố tài 35 KẾT LUẬN CHƯƠNG 36 CHƯƠNG : PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 37 3.1 Thiết kế nghiên cứu 37 3.2 Nghiên cứu định tính 38 3.3 Nghiên cứu định lượng 39 3.3.1 Mục đích phương pháp 39 3.3.2 Mẫu khảo sát 39 3.3.3 Qui trình nghiên cứu 40 3.3.4 Mơ hình nghiên cứu .42 3.3.5 Phương pháp phân tích xử lý liệu 44 3.4 Xây dựng thang đo 46 3.4.1 Thang đo yếu tố tác động đến định mua hộ 46 3.4.1.1 Thang đo mức cảm nhận đặc điểm hộ 46 3.4.1.2 Thang đo mức cảm nhận vị trí hộ 47 3.4.1.3 Thang đo mức cảm nhận không gian hộ 48 3.4.1.4 Thang đo mức cảm nhận môi trường hộ 49 v 3.4.1.5 Thang đo mức cảm nhận tài .50 3.4.2 Thang đo định mua hộ chung cư 51 KẾT LUẬN CHƯƠNG 53 CHƯƠNG : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .54 4.1 Thống kê mẫu khảo sát 54 4.2 Đánh giá độ tin cậy thang đo Cronbach’s Alpha 57 4.2.1 Têu chuẩn đánh giá 57 4.2.2 Kết phân tích Cronbach’s Alpha 57 4.3 Phân tích nhân tố khám phá EFA 61 4.3.1 Tiêu chuẩn đánh giá .61 4.3.2 Phân tích nhân tố khám phá cho thang đo yếu tố tác động đến định mua hộ chung cư 62 4.3.3 Phân tích nhân tố khám phá EFA biến phụ thuộc 68 4.3.4 Điều chỉnh thang đo giả thuyết .70 4.4 Phân tích hồi quy tuyến tính 73 4.4.1 Phân tích tương quan 73 4.4.2 Phân tích hồi quy 75 4.4.3 Kiểm định phù hợp mơ hình hồi quy 79 4.5 Kiểm định giả thuyết 80 v 4.5.1 Kiểm định giả thuyết 80 4.5.2 Mơ hình nghiên cứu thức 81 4.6 Phân tích khác biệt nhân tố theo đặc điểm cá nhân 82 4.6.1 Giới tính 83 4.6.2 Nhóm tuổi 84 4.6.3 Tình trạng nhân 85 4.6.4 Trình độ học vấn 86 4.6.5 Nghề nghiệp 88 4.6.6 Thu nhập .89 4.7 Dò tìm vi phạm giả định cần thiết .91 4.7.1 Giả định liên hệ tuyến tính phương sai thay đổi .91 4.7.2 Giả định phân phối chuẩn phần dư 91 4.7.3 Giả định khơng có mối tương quan biến độc lập 91 4.7.4 Phân tích đánh giá khách hàng yếu tố tác động đến định mua hộ chung cư .92 KẾT LUẬN CHƯƠNG 94 CHƯƠNG : KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 95 5.1 Kết luận 95 5.1.1 Kết nghiên cứu .95 v 5.1.2 Kết luận nghiên cứu 96 5.2 Kiến nghị đề tài nghiên cứu 98 5.2.1 Về lý thuyết 98 5.2.2 Về thực tiễn 99 5.3 Kiến nghị với nhà quản trị Chính phủ 100 5.3.1 Với chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 100 5.3.2 Với Chính phủ 101 5.4 Giới hạn nghiên cứu hướng nghiên cứu tương lai 102 TÀI LIỆU THAM KHẢO 103 i LỜI CAM ĐOAN Tôi , Nguyễn Thị Ngọc Vương học viên Lớp Cao Học, khóa 13SQT 11 Xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu, kết nêu Luận văn trung thực chưa công bố cơng trình khác Tơi xin cam đoan số liệu, kết Tôi trực tiếp thu thập, thống kê xử lý Các thông tin trích dẫn Luận văn rõ nguồn gốc trích dẫn Tp.HCM, ngày 20 tháng 01 năm 2015 Học viên thực Luận văn (Ký ghi rõ họ tên) Nguyễn Thị Ngọc Vương ii LỜI CẢM ƠN Tơi chân thành cảm ơn bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến Ban Giám Hiệu Trường Đại Học Cơng Nghiệp ( HUTECH ) Tp.HCM Phòng sau Đại Học , khoa Quản Trị Kinh Doanh Đã tạo hội cho Tơi hồn tất chương trình sau Đại Học, khóa 13SQT11 – năm 2014 Hơn nữa, Tơi trân trọng cảm ơn lòng yêu mến đến Thầy giáo hướng dẫn – Phó Giáo Sư Tiến Sĩ – Phan Đình Nguyên, người giúp đỡ, tận tình hướng dẫn Tơi hồn thành luận văn suốt thời gian qua Tơi hết lòng cảm ơn đến Bạn đồng nghiệp Bạn học nhóm, giúp Tơi hồn tất việc khảo sát , vấn thu thập xử lý thông tin Tp.HCM, ngày 20 tháng 01 năm 2015 Học viên thực Luận văn (Ký ghi rõ họ tên) Nguyễn Thị Ngọc Vương Anova chiều theo trình độ Thu nhập Descripti ves S N M t St e3 d d DA 50 CD 3 Tot al TAI 50 CH 3 Tot 3 3 2 2 2 2 2 al 50 M OI 3 Tot KH ON GG IA N al 50 3 Tot al 95 % Con L U o p Mi Ma w p ni xi 3 3 3 3 3 5 3 3 1 3 3 1 5 3 1 2 1 4 2 1 4 2 2 1 4 2 2 1 Test of Homogeneity of Variances D A TA IC M OI K H L e d v 13 f 6 d S f39 i 39 39 39 6 ANO VA D A C DI E TA IC HI N M OI T R U K H O N G Be tw Wi thi To tal Be tw Wi thi To tal Be tw Wi thi To tal Be tw Wi thi To tal S M u d e m f a 43 39 39 22 39 39 F S i 923 39 39 233 39 39 1 PHỤ LỤC 14 ĐỒ THỊ DỊ TÌM GIẢ ĐỊNH Chart CÁC TIÊU CHÍ ĐÁNH GIÁ ĐỐI VỚI TỪNG HẠNG NHÀ CHUNG CƯ (Ban hành kèm theo Thông tư số 14/2008/TT-BXD ngày 02 tháng năm 2008 Bộ Xây dựng) Bảng 2.1 : Phân hạng hộ chung cư C h ỉ Hạ HạnH ng g t( ) CÁC H H Quy hoạch 1 V ị C ó h ệ trí t h ố n g g i a o t h C ó C sâ ản n, h C ó h ệ t h ố n g g i a o C ó hệ th ố n g t t ia hĐ ả m bả -o Đ ả m bả h C ó sâ n, C ó h ệ t h g ố i n a g o g I q đẹ h hi ua p, oà ện n h n hà oà ch n - - K K M h h ôi M ô ô tr ôi n n tr g g g g n Thiết kế kiến trúc - - C C Đ C á ả c c m k k bả cấ h h o u ô ô q củ n n u a g g y că g g c i i n a a h n n h ộ u c c ẩ h h n ứ ứ , c c ti n n ê ă ă u n n - - c2 P P P h h h D ụ ụ ụ i th th th hi ện hà nh M ôi tr ờn g Đ ả m b ả o q u y c h u ẩ n, ti ê -u Đ ả m bả h h ộ n m C T c h p h ò n n g g đ ề u g p i h ó ả -i T h T i r ế t a b n ị t g ố i t t h h i i ể ế u t g b m h n - m D iệ - C Đ ả c m p bả h o ò q n u g y đ ề c u h p h u ả ẩ i n đ- T Đ h ả i m ế bả t o b q ị u t y ố i c t h h i u ể ẩ u n g , hi ện hà nh Đ ả m b ả o q u y c h uĐ ả m b ả o q u y c h u ẩ C C ó ó th th C an an ầu g g th m m an áy áy - C C hi hi ếu ếu C tớ tớ ầ i i củ củ u2 - Đ Đ ả ả m m T bả bả h o o vậ vậ a n n Đ ả m bả o q C hi ếu tớ i củ Đ ả m Đ ả m b ả o v ậ n C ó c h ỗ đ ể x e b ả o b ả Đ ả m b ả Đ ả m n c ch q u g h u2 - C C C ó ó ó C c c c h h h h ỗ ỗ ỗ ỗ để đ đ đ ể xe ể ể x x x e e (t (t r đ e r o ả đ n o g m ả mI n I Hạ tầng kỹ thuật - - - H H G G H ệ ệ i ia ệ t t a o h h o t ố ố t th h n n h ô g g ô ố g g n n n i i g g a a g o o t th - - - h C C Đ Đ H ó ó ả ả ệ h h m m ệ ệ bả th t t o b ố h h q ả n ố ố u o g n n y q c g g c c c u ấ ấ ấ h - - - -y H H Đ Đ H ệ ệ ả ả ệ t t m m h h bả th ố ố o b ố n n q ả n g g u o g t t y q c h h c i i u ấ ế ế h y t t p - - - C C Đ Đ H ó ó ả ả ệ hệ hệ m m th th bả bả th ố ố o o ti n li ên lạ c H ệ th ố n g p h ò n H ệ t h ố n g đ i ệ n t h o i, C ó h ệ t h ố n g t h i ếC ó t h ù n g c h ứ a r c t h o i, i n t e C ó h ệ t h ố n g t h i ếC ó t h ù n g c h ứ a r c hi ện hà nh Đ ả m bả o q u y c h u C ó th ù n g ch ứ a Đ ả m b ả o q u y -c Đ ả m b ả o q rá u c y t n h c u cô h n tầng n xã Hạ hộ C - - - ác H H Đ Đ ạ ả ả cô tầ tầ m m trì n h hạ t ầ n g x ã h ộ i l ợ n g c a o , c ó đ ầ y c ô n g tr ì n h ( g i o d ụ đ c ủ m c ầ m c c n ô o n n V S ật d t ụ n g , c v c ậ l o t li i S d ụ n g c c l o i h i ệ n ti ê u c h h u ẩ n n h ; h i - ệ n S h d n h ụ ; n g S c d c ụ III c c - S Đ ả d m ụ n b g ả c o c q l u o y i c S T r d ụ a n n g c g c t tr h a S d ụ n g c c tr a B C ảo ó h vệ ệ an t ni h n ố h n g C ó n hâ n vi ên bả o V ệ si n h S d ụ n g c c S d ụ n g c tr c a c vệ tạ a i -m T T h h ư ờ n n g g x x u u - Đ Đ ả ả m m C ó n hâ n vi ên T h ự c h iệ n bả o vệ lố i Đ ả m bả o vệ th si Đ C ả hă m m bả b b o só c ả ả vệ e o qĐ ả m bả o vệ si Đ ả m bả o vệ I V q ua n4 Q uả n lý vậ n hà B ảo d ỡ n g, sử B ảo d ỡ n g, sử T h ự c hi ện th eo T h ự c h iệ n 103 TÀI LIỆU THAM KHẢO Danh mục tiếng việt Lê Thế Giới,1999 Quản trị Marketing NXB Giáo Dục, Hà Nội Hoàng Trọng Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2005) Phân tích liệu nghiên cứu với SPSS,NXB Thống kê, Tp.HCM Hoàng Trọng Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008) Phân tích liệu nghiên cứu với SPSS (tập 1,2), NXB Hồng Đức, Tp.HCM Hoàng Trọng, (2002) Xử lý liệu nghiên cứu với SPSS NXB Thống Kê, Tp.HCM Nguyễn Đình Thọ, (2011) Phương pháp nghiên cứu khoa học kinh doanh: Thiết kế thực TP.HCM : NXB Lao động xã hội, Tp.HCM Philip Kotler, (2001) Quản trị marketing, NXB Thống kê Philip Kotler, (2004) Marketing bản, NXB Thống kê Danh mục tiếng Anh th Philip Kotler, Gary Armstrong (2012), Principles of Marketing, 14 , Pearson Education, English Hair, J F., Black, B., Babin, Anderson, R E., & Tatham, R L (2010) Multivariate data analysis: A Global Perspective New York Tan Teck Hong (2012) Meeting first-time buyer’s housing needs and preferences in greater, Kuala Lumpur Teck Hong Tan (2013) Use of structural equation modeling to predict the intention to purchase Green and Sustainable home, Malaysia Armstrong and Kotler, 2003 Principles of Marketing Robert A.Opuku, Abdul-Muhmin, (2010) Housing preferences and attribute 103 104 importance among low-income Saunders, P.(1990) A nation of home owners London, Unwin Hyman Haurin, Donald R and H.Leroy Gill, (2002) “The impact of transaction costs and the expected length of stay on homeownership” Journal of Urban Economics 51: 563-584 Mwfeq Haddad, Mahfuz Judeh and Shafig Haddad, (2011) Factors Affecting Buying Behavior of an Apartment an Empirical Investigation in Amman, Jordan Garasky, Steve, Donald R Haurin and Hua Kiefe (June 2007) Locational choice upon first exit from the parental household: Understanding the influences of race, ethnicity and assimilation Goh, Ai Tee and Ahmad, Yahaya, 2007 Public low-cost housing in Malaysia: case studies on ppr low-cost flats in Kuala Lumpur Tan, T H (2009), “Home Owning Motivation in Malaysia” Journal of Accounting, Business and Management, Vol 16, No pp 93 – 112 Tan, T H (2011), “Sustainability and Housing Provision in Malaysia,” Journal of Strategy Innovation and Sustainability, Vol 7, No 1, pp 62 -71 Sirgy, MJ, Grzeskowiak, S & Su, C 2005, 'Explaining housing preference and choice: The role of self-congruity and functional congruity', Journal of Housing and the Built Environment, vol 20, pp 329–47 Kauko, T (2007) A heterodox economic analysis of the housing market structure in Budapest using neural network classifi-cation, Journal of Real Estate Literature, 15(1), pp 85-124 Tu, Y.s, & Goldfi nch, J (1996) A two-stage housing choice forecasting model Urban Studies, 33 (3), 517–537 Graaskamp, J A (1981) The fundamentals of the real estate development process 104 105 Washington: The Urban Land Institute Danh mục tài liệu internet Ashui.com, Đi tìm định nghĩa chung cư http://ashui.com/forum/index.php?topic=1052.0;wap2 Thông tư số 14/2008/TT-BXD ngày 02 tháng năm 2008 Các tiêu chí đánh giá hạng nhà chung cư, Bộ Xây dựng http://thuvienphapluat.vn/archive/Thong-tu/Thong-tu-14-2008-TT-BXD-huong-danphan-hang-nha-chung-cu-vb66470t23.aspx Điều 70, mục 2, qui định Luật nhà 2005 Quản lý việc sử dụng nhà chung cư, Hệ thống văn quy phạm pháp luật http://www.moj.gov.vn/vbpq/Lists/Vn%20bn%20php%20lut/View_Detail.aspx?ItemI D=16773#Dieu_70 Công ty CBRE Việt Nam Báo cáo tình hình thị trường Bất động sản Thành Phố Hồ Chí Minh q III/2013 cơng bố ngày 03/10/2013 http://hud.com.vn/tinbai/tphcm-thi-truong-can-ho-co-dau-hieu-phuc-hoi-trong-quy-iii Hiệp hội VNREA Việt Nam Dự báo thị trường hộ 2014 – 2015 http://cafef.vn/thi-truong/du-bao-trien-vong-thi-truong-bat-dong-san-2014-20152014112015293936020.chn 105 ... trọng việc xác định yếu tố ảnh hưởng đến định mua hộ chung cư khách hàng Để giải vấn đề này, tác giả đề mục tiêu như: khảo sát, đo lường yếu tố tác động đến định mua hộ chung cư khách hàng đề xuất... xã hội Ngồi ra, sở tìm kiếm tác giả đến nước chưa đủ nghiên cứu khách hàng đưa định mua hộ chung cư, yếu tố ảnh hưởng đến định Chính vấn đề nêu trên, Tác giả định chọn đề tài “ Các Yếu Tố Ảnh Hưởng. .. NGHỆ TP HCM - NGUYỄN THỊ NGỌC VƯƠNG “CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH MUA CĂN HỘ CHUNG CƯ CỦA KHÁCH HÀNG TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành : Quản Trị Kinh