1.1. Bối cảnh nghiên cứu Quận Hải An được thành lập theo nghị định 106/NĐ-CP ngày 20 tháng 12 năm 2002 của Chính phủ Việt Nam trên cơ sở tách năm xã thuộc huyện An Hải (cũ) và phường Cát Bi thuộc quận Ngô Quyền, với diện tích 88,39 km2, dân số khoảng 74.734 người (2009). Hải An có điều kiện kinh tế - xã hội khá phức tạp, kém phát triển so với các quận khác. Tuy nhiên, là quận xây dựng sau, lại có ưu thế quỹ đất nông nghiệp dồi dào, Hải An có nhiều thuận lợi trong việc quy hoạch và xây dựng ngay từ đầu theo hướng phù hợp với xu hướng phát triển tất yếu của đô thị hiện đại. Trước đây, số lượng những giao dịch nhà ở tại Hải An chỉ là rất ít. Khoảng mười năm trở lại đây, thị trường nhà ở tại khu vực này bắt đầu trở nên sôi động, giá nhà không ngừng thay đổi theo hướng tăng lên. Năm 2000, giá đất trên đường Ngô Gia Tự, một trong những con đường có giao thông đông đúc nhất trong quận, vào khoảng 3 triệu đồng/ m2. Ba năm sau thời điểm quy hoạch, năm 2005, giá đã là 10 triệu đồng/ m2; năm 2007 là 19 triệu đồng/ m2. Đến thời điểm hiện tại, giá đã tăng đến trên 30 triệu đồng/ m2. Cũng năm 2000, giá đất đường Cát Bi, con đường nằm trong khu dân cư đông đúc, có bệnh viện, trường học, chợ Cát Bi - khu chợ đông nhất của quận, chỉ khoảng 6 đến 10 triệu thì nay đã là 30 đến 40 triệu. Hàng năm, UBND thành phố Hải Phòng có ban hành bảng giá đất đô thị, đất phi nông nghiệp làm cơ sở để tính toán khi có quyết định thu hồi, đền bù, giải quyết tranh chấp, phát mại v.v… So sánh mức giá thị trường với mức giá do UBND thành phố ban hành hàng năm sẽ thấy một khoảng cách chênh lệch rất lớn. Quyết định số 2640/2009/QĐ của UBND thành phố Hải Phòng ban hành ngày 31/12/2009, quy định giá đất năm 2010 trên địa bàn với mức giá cao nhất là 35 triệu đồng/m2. Theo bảng giá này, đất trên đường Ngô Gia Tự có giá khoảng 12 triệu, bằng một nửa mức giá trị trường, đất trên đường Cát Bi là 6 triệu, bằng 1/6 mức giá thị trường. Giá đất tăng nhanh và cao hơn hẳn mức giá quy định của Nhà nước đã gây lúng túng cho không chỉ người mua người bán mà cả quản lý cấp địa phương. Người mua không chắc giá mình mua có bị cao quá không? Người bán không chắc giá mình bán có bị thấp quá không? Các chính sách ban hành dựa trên khung giá đất quy định trở nên khó thực thi, tạo nhiều kẽ hở cho các tiêu cực xảy ra. Vậy, có những yếu tố nào tác động tới giá nhà ở tại địa phương này và ảnh hưởng của từng yếu tố tới giá nhà ở ra sao? Trên thế giới, các yếu tố ảnh hưởng tới giá nhà ở là một đề tài xuất hiện trong khá nhiều các nghiên cứu. Tuy nhiên, ở Việt Nam, đây lại là một đề tài mới mẻ. Nghiên cứu “Các yếu tố tác động đến giá nhà ở trên địa bàn quận Hải An, thành phố Hải Phòng” được tác giả tiến hành thực tế với mong muốn được đóng góp một phần nhỏ vào sự phát triển lành mạnh của thị trường nhà ở tại địa phương này. 1.2. Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu Mục đích nghiên cứu của luận văn là xác định và lượng hóa ảnh hưởng của các yếu tố chính tác động đến giá nhà ở với những vấn đề cụ thể như sau: oXem xét biến động của thị trường nhà ở Hải Phòng; oVề mặt lý thuyết, có những yếu tố nào tác động đến giá nhà ở; oNhững yếu tố tác động và mức độ ảnh hưởng đến giá nhà ở trên địa bàn quận Hải An; oTừ kết quả nghiên cứu được, có những gợi ý chính sách thế nào cho quản lý cấp địa phương và những thông tin tham khảo cho các bên mua bán trong việc định giá nhà? 1.3. Phương pháp và phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu chủ yếu của luận văn là sự kết hợp giữa các phương pháp nghiên cứu định tính và phương pháp nghiên cứu định lượng. Các phương pháp nghiên cứu định tính được sử dụng để phân tích và tổng hợp các yếu tố tác động tới giá nhà nói chung và phân tích sự biến động của thị trường nhà đất ở thành phố Hải Phòng nói riêng. Các phương pháp định lượng được sử dụng để thu thập và xử lý số liệu. Số liệu sau khi được thu thập bằng phương pháp điều tra sử dụng bảng hỏi thì được xử lý và đưa vào mô hình bằng phương pháp phân tích hồi quy OLS. Phần mềm phân tích số liệu được sử dụng là Stata phiên bản 11.0. Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các bất động sản nhà ở. Phạm vi nghiên cứu được giới hạn trên địa bàn quận Hải An, thành phố Hải Phòng. Tác giả chọn mẫu gồm 300 quan sát trên các tuyến đường thuộc các phường Cát Bi, Thành Tô, Đằng Lâm, Đông Hải, Đằng Hải, Nam Hải, Tràng Cát. Các giao dịch nhà ở này diễn ra trong khoảng thời gian từ năm 2010 đến năm 2011. 1.4.Nội dung và các kết quả chính Nội dung của luận văn trình bày lý thuyết về thị trường nhà ở và các yếu tố ảnh hưởng tới thị trường nhà ở, thị trường nhà ở Hải Phòng, mô hình ước lượng ảnh hưởng của các yếu tố đến giá nhà ở trên địa bàn quận Hải An, Hải Phòng. Kết quả ước lượng cho thấy, tình trạng pháp lý, thiết kế, mặt tiền, diện tích đất, diện tích sử dụng, thu nhập của người mua nhà và gần trường học là những yếu tố có ảnh hưởng quan trọng tới giá nhà ở tại đây. Từ đó, tác giả nêu lên một số đề xuất đối với người mua, người bán và quản lý cấp địa phương. 1.5.Các vấn đề còn hạn chế của nghiên cứu Thứ nhất, một số biến quan trọng không được đưa vào mô hình như thu nhập trên đầu người của dân cư phường nơi ngôi nhà tọa lạc, thông tin quy hoạch, mức độ ô nhiễm của môi trường quanh ngôi nhà…Đây là những yếu tố ảnh hưởng quan trọng đến giá nhà ở, nhưng thông tin về các chỉ tiêu này rất khó để đo lường hoặc thu thập. Ví dụ, chỉ tiêu thu nhập bình quân theo đầu người trong phạm vi phường không được các cơ quan thống kê, mà cá nhân tác giả không thể tiến hành điều tra được. Tuy nhiên, thu nhập của người mua nhà sẽ được thu thập thông qua bảng câu hỏi khảo sát. Thông tin về quy hoạch của từng vùng có được công bố rộng rãi nhưng thường chậm và không dễ hiểu… Thứ hai, một số biến trong mô hình được xác định mang tính kinh nghiệm nên không thực sự chính xác. Có thể kể đến như việc đo lường khoảng cách đến trung tâm quận chỉ mang tính ước lượng, không được sự hỗ trợ của một công cụ đo lường chuẩn mực nào. Một biến khác là biến đại diện cho tình hình an ninh. Việc đánh giá tình trạng an ninh khu phố là dựa trên cảm tính của từng cá nhân mua nhà, không có tiêu chuẩn chung để đánh giá. Do đó, cùng một khu phố, có thể với người này thì tình hình an ninh là tốt, nhưng với người khác thì lại là kém. Thứ ba, thị trường nhà ở mang tính phân khúc. Khách hàng ở từng phân khúc thị trường ứng với các mức giá nhà ở khác nhau có độ co giãn giá nhà ở theo các đặc tính của nhà ở là khác nhau. Phương pháp ước lượng bình phương tối thiểu thông thường OLS mà tác giả sử dụng mặc dù đơn giản và dễ áp dụng nhưng lại không cho thấy được sự khác nhau này. Từ những hạn chế trên, tác giả đề xuất định hướng nghiên cứu tiếp theo cho đề tài là: oSử dụng những phương pháp đo lường hiệu quả hơn cho các biến. oSử dụng phương pháp ước lượng phù hợp hơn cho tập dữ liệu, ví dụ như phương pháp hồi quy phân vị. 1.6.Kết cấu luận văn Nội dung luận văn được chia làm bốn chương: oChương 1 – Giới thiệu về nghiên cứu. Chương này trình bày về bối cảnh nghiên cứu, mục tiêu nghiên cứu, câu hỏi nghiên cứu, phương pháp và phạm vi nghiên cứu. oChương 2 – Thị trường nhà ở và các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà ở. Chương này trình bày tổng quan về thị trường nhà ở, các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà ở, ý nghĩa của việc xác định các yếu tố ảnh hưởng và giới thiệu số mô hình ước lượng các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà ở. Từ đó, tác giả đưa ra phương hướng lựa chọn mô hình yếu tố ảnh hưởng. oChương 3 – Số liệu sử dụng và mô hình ước lượng. Sau khi giới thiệu về thị trường nhà ở tại Hải Phòng, trên cơ sở số liệu thu thập được qua công tác khảo sát thực tế, chương này xây dựng mô hình ước lượng các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà ở tại địa bàn một quận của thành phố - quận Hải An. oChương 4 – Kết quả ước lượng. Tác giả đưa ra kết quả ước lượng sau khi tiến hành kiểm định một số giả thiết, kiểm định mô hình và tham số. Phần kết của luận văn là các kết luận và đề xuất.
0 MỤC LỤC DANH SÁCH CÁC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG, HÌNH TĨM TẮT LUẬN VĂN CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU VỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Bối cảnh nghiên cứu 1.2 Mục tiêu câu hỏi nghiên cứu .2 1.3 Phương pháp phạm vi nghiên cứu 1.4 Nội dung kết 1.5 Các vấn đề hạn chế nghiên cứu 1.6 Kết cấu luận văn CHƯƠNG 2: THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ NHÀ Ở .6 2.1 Thị trường nhà .6 2.1.1 Khái niệm nhà 2.1.2 Khái niệm thị trường nhà 2.1.3 Đặc điểm thị trường nhà 2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà .9 2.2.1 Đặc điểm nhà 2.2.2 Đặc điểm người mua nhà 12 2.2.3 Các yếu tố liên quan tới mơi trường bên ngồi 13 2.2.4 Các yếu tố thuộc môi trường vĩ mô 13 2.3 Ý nghĩa việc xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà .15 2.4 Một số mơ hình ước lượng yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà .16 2.4.1 Mô hình giá Hedonic .16 2.4.2 Mơ hình ước lượng ảnh hưởng yếu tố lãi suất tới giá nhà .17 2.4.3 Mơ hình kinh tế vĩ mơ xác định giá nhà 19 2.3.3 Lựa chọn mơ hình ước lượng yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà 20 CHƯƠNG 3: SỐ LIỆU SỬ DỤNG VÀ MƠ HÌNH ƯỚC LƯỢNG .22 3.1 Thị trường nhà Hải Phòng .22 3.2 Số liệu sử dụng 24 3.2.1 Xác định số liệu cần thu thập 24 3.2.2 Mẫu nghiên cứu .25 3.2.3 Thông tin mẫu khảo sát 26 3.2.4 Kiểm tra liệu 30 3.3 Mơ hình ước lượng yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà quận Hải An, Hải Phòng 33 3.3.1 Dạng mơ hình 33 3.3.2 Mô tả biến 34 CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ ƯỚC LƯỢNG 39 4.1 Phương pháp ước lượng 39 4.2 Kiểm định mơ hình kiểm định khác 39 4.2.1 Kiểm định đa cộng tuyến 39 4.2.2 Kiểm định phân phối chuẩn phần dư .41 4.2.3 Kiểm định dạng mơ hình .42 4.2.4 Kiểm định tham số 45 4.3 Kết ước lượng 46 4.4 Kết luận đề xuất 52 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 55 PHỤ LỤC 56 DANH SÁCH CÁC TỪ VIẾT TẮT Tiếng Việt CĐ Cao đẳng ĐH Đại học PTTH Phổ thông trung học UBND Ủy ban nhân dân Tiếng Anh BIC Bayesian Information Criterion (Tiêu chuẩn thông tin Bayes) GDP Gross Domestic Products (Tổng sản phẩm quốc nội) OLS Ordinary Least Square (Bình phương nhỏ thông thường) PMG Pooled Mean Group (Ước lượng nhóm trung bình gộp) PPP Purchasing Power Parity (Sức mua tương đương) P-value Probability value (Giá trị xác suất) DANH MỤC BẢNG, HÌNH BẢNG Bảng 3.1: Số quan sát phường quận Hải An 26 Bảng 3.2: Thông tin mẫu nghiên cứu .27 Bảng 4.1: Kết phân tích đa cộng tuyến mơ hình VIF 40 Bảng 4.2: Kết phân tích lựa chọn mơ hình tối ưu 43 Bảng 4.3: Kết ước lượng sau kiểm định 46 HÌNH Hình 2.1: Sơ đồ biểu diễn quan hệ giá nhà yếu tố ảnh hưởng tới giá nhà 21 Hình 3.1: Đồ thị biểu diễn quan hệ giá nhà số phòng ngủ .31 Hình 3.2: Đồ thị biểu diễn quan hệ giá nhà số phòng ngủ (sau hiệu chỉnh) 32 Hình 4.1: Đồ thị phân phối phần dư 41 i TÓM TẮT LUẬN VĂN Quận Hải An thành lập theo nghị định 106/NĐ-CP ngày 20 tháng 12 năm 2002 Chính phủ Việt Nam sở tách năm xã thuộc huyện An Hải (cũ) phường Cát Bi thuộc quận Ngơ Quyền, với diện tích 88,39 km 2, dân số khoảng 74.734 người (2009) Hải An có điều kiện kinh tế - xã hội phức tạp, phát triển so với quận khác Tuy nhiên, quận xây dựng sau, lại có ưu quỹ đất nơng nghiệp dồi dào, Hải An có nhiều thuận lợi việc quy hoạch xây dựng từ đầu theo hướng phù hợp với xu hướng phát triển tất yếu đô thị đại Trước đây, số lượng giao dịch nhà Hải An Khoảng mười năm trở lại đây, thị trường nhà khu vực bắt đầu trở nên sôi động, giá nhà không ngừng thay đổi theo hướng tăng lên Năm 2000, giá đất đường Ngô Gia Tự, đường có giao thơng đơng đúc quận, vào khoảng triệu đồng/ m2 Ba năm sau thời điểm quy hoạch, năm 2005, giá 10 triệu đồng/ m2; năm 2007 19 triệu đồng/ m2 Đến thời điểm tại, giá tăng đến 30 triệu đồng/ m2 Cũng năm 2000, giá đất đường Cát Bi, đường nằm khu dân cư đơng đúc, có bệnh viện, trường học, chợ Cát Bi - khu chợ đông quận, khoảng đến 10 triệu 30 đến 40 triệu Hàng năm, UBND thành phố Hải Phịng có ban hành bảng giá đất đô thị, đất phi nông nghiệp làm sở để tính tốn có định thu hồi, đền bù, giải tranh chấp, phát mại v.v… So sánh mức giá thị trường với mức giá UBND thành phố ban hành hàng năm thấy khoảng cách chênh lệch lớn Quyết định số 2640/2009/QĐ UBND thành phố Hải Phòng ban hành ngày 31/12/2009, quy định giá đất năm 2010 địa bàn với mức giá cao 35 triệu đồng/m Theo bảng giá này, đất đường Ngô Gia Tự có giá khoảng 12 triệu, nửa mức giá trị trường, đất đường Cát Bi triệu, 1/6 mức giá thị trường Giá đất tăng nhanh cao hẳn mức giá quy định Nhà nước gây lúng túng cho không người mua người bán mà quản lý cấp địa phương Người mua khơng giá mua có bị cao q khơng? Người bán khơng giá bán có bị thấp q khơng? Các sách ban hành dựa khung giá đất ii quy định trở nên khó thực thi, tạo nhiều kẽ hở cho tiêu cực xảy Vậy, có yếu tố tác động tới giá nhà địa phương ảnh hưởng yếu tố tới giá nhà sao? Trên giới, yếu tố ảnh hưởng tới giá nhà đề tài xuất nhiều nghiên cứu Tuy nhiên, Việt Nam, lại đề tài mẻ Nghiên cứu “Các yếu tố tác động đến giá nhà địa bàn quận Hải An, thành phố Hải Phòng” tác giả tiến hành thực tế với mong muốn đóng góp phần nhỏ vào phát triển lành mạnh thị trường nhà địa phương Mục đích nghiên cứu luận văn xác định lượng hóa ảnh hưởng yếu tố tác động đến giá nhà với vấn đề cụ thể Luận văn xem xét biến động thị trường nhà Hải Phịng; mặt lý thuyết, có yếu tố tác động đến giá nhà ở; yếu tố tác động mức độ ảnh hưởng đến giá nhà địa bàn quận Hải An; từ kết nghiên cứu được, có gợi ý sách cho quản lý cấp địa phương thông tin tham khảo cho bên mua bán việc định giá nhà? Phương pháp nghiên cứu chủ yếu luận văn kết hợp phương pháp nghiên cứu định tính phương pháp nghiên cứu định lượng Các phương pháp nghiên cứu định tính sử dụng để phân tích tổng hợp yếu tố tác động tới giá nhà nói chung phân tích biến động thị trường nhà đất thành phố Hải Phịng nói riêng Các phương pháp định lượng sử dụng để thu thập xử lý số liệu Số liệu sau thu thập phương pháp điều tra sử dụng bảng hỏi xử lý đưa vào mơ hình phương pháp phân tích hồi quy OLS Phần mềm phân tích số liệu sử dụng Stata phiên 11.0 Đối tượng nghiên cứu đề tài bất động sản nhà Phạm vi nghiên cứu giới hạn địa bàn quận Hải An, thành phố Hải Phòng Tác giả chọn mẫu gồm 300 quan sát tuyến đường thuộc phường Cát Bi, Thành Tô, Đằng Lâm, Đông Hải, Đằng Hải, Nam Hải, Tràng Cát Các giao dịch nhà diễn khoảng thời gian từ năm 2010 đến năm 2011 Nội dung luận văn trình bày lý thuyết thị trường nhà yếu tố ảnh hưởng tới thị trường nhà ở, thị trường nhà Hải Phòng, mơ hình ước lượng ảnh iii hưởng yếu tố đến giá nhà địa bàn quận Hải An, Hải Phịng Kết ước lượng cho thấy, tình trạng pháp lý, thiết kế, mặt tiền, diện tích đất, diện tích sử dụng, thu nhập người mua nhà gần trường học yếu tố có ảnh hưởng quan trọng tới giá nhà Từ đó, tác giả nêu lên số đề xuất người mua, người bán quản lý cấp địa phương, cụ thể sau Nhóm yếu tố làm gia tăng giá trị nhiều cho nhà yếu tố thuộc đặc điểm ngơi nhà Thứ nhất, đăng ký pháp lý có ảnh hưởng lớn tới giá nhà Việc đăng ký pháp lý hay cụ thể xin giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà thủ tục quan trọng tiến hành giao dịch Nhờ đăng ký pháp lý, chủ nhà bán nhà với giá cao Người mua nên mua ngơi nhà có đăng ký pháp lý để tránh rủi ro cho thân Về phía quyền, UBND quận cần phối hợp với phường việc đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho tổ chức cá nhân có nhu cầu Mặc dù nay, chế cửa áp dụng việc giải thủ tục hành Hải Phịng có cơng tác cấp giấy chứng nhận nhà đất, trình độ thái độ phục vụ cán chuyên trách vấn đề cần phải quan tâm Ngoài ra, tại, bảng giá đất ban hành hàng năm quy định mức đất toàn tuyến đường Điều bất hợp lý mảnh đất có giấy tờ đầy đủ thiếu khơng có giấy tờ có giá trị khác lớn Chính quyền nên có điều chỉnh quy định mức giá đất bổ sung hệ số phân loại mảnh đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng Thứ hai, vị trí mặt tiền đem lại cho ngơi nhà giá trị cao hẳn vị trí khác Trên địa bàn quận, hầu hết đường khu đông dân cư nhỏ hẹp Chính quyền cần có sách cải tạo nâng cấp, mở rộng đường Về phía mình, người dân cần chủ động hiến đất, đóng góp công sức làm đường nhằm làm gia tăng giá trị cho ngơi nhà Thứ ba, thiết kế diện tích sử dụng yếu tố ảnh hưởng tới giá nhà Trước xây dựng, chủ nhà nên thuê đội ngũ thiết kế chuyên nghiệp để tận dụng tối đa lợi mảnh đất, đáp ứng tốt nhu cầu sinh hoạt gia đình, làm tăng diện tích sử dụng đồng thời tạo nên giá trị cao cho nhà iv Thu nhập yếu tố ảnh hưởng quan trọng tới giá nhà Thu nhập bình quân người mua nhà đạt khoảng triệu đồng/ tháng Trong đó, mức thu nhập bình qn người dân thành phố chưa đầy nửa, khoảng triệu Điều cho thấy giá nhà cao so với khả toán người dân Để giải vấn đề này, quyền thành phố cần có sách khuyến khích phát triển cho dự án đầu tư xây dựng nhà cho người thu nhập thấp Có thể kể đến sách miễn, giảm tiền thuê đất, cho vay lãi suất thấp, đơn giản hóa thủ tục cấp giấy phép xây dựng…Về phía chủ dự án, họ cần chủ động đưa sách kích thích tiêu dùng hướng dẫn, trợ giúp người mua thực thủ tục mua chấp với bên thứ ba ngân hàng trực tiếp cho khách hàng mua nhà trả góp với lãi suất thấp, bán hàng theo hình thức thuê mua (nghĩa ban đầu cho khách hàng thuê nhà, sau thời gian, khách hàng có quyền mua lại hộ đó).Gần trường học yếu tố có ảnh hưởng âm tới giá nhà ách tác ồn trường học mang lại vào thời điểm trước sau buổi học Chính quyền thành phố cần có phối hợp với sở giáo dục đào tạo lãnh đạo nhà trường việc giáo dục ý thức chấp hành luật lệ giao thông cho em học sinh không chen lấn xô đẩy, theo hàng lối, không thành hàng ba, hàng bốn đường, phần đường quy định Một gợi ý đưa xếp học tan học luân phiên lớp học Thí dụ, chia số lớp học buổi thành hai nửa, thời gian học hai nửa cách khoảng 15 phút Mục đích việc làm nhằm giảm tải số lượng học sinh vào cao điểm Bởi lẽ, học em làm công ty, doanh nghiệp Lưu lượng người vào thời điểm giảm bớt hạn chế đáng kể ách tắc Luận văn có số hạn chế Thứ nhất, số biến quan trọng khơng đưa vào mơ thu nhập đầu người dân cư phường nơi nhà tọa lạc, thông tin quy hoạch, mức độ ô nhiễm môi trường quanh nhà…Đây yếu tố ảnh hưởng quan trọng đến giá nhà ở, thông tin tiêu khó để đo lường thu thập Ví dụ, tiêu thu nhập bình qn theo đầu người phạm vi phường khơng quan thống kê, mà cá nhân tác giả v tiến hành điều tra Tuy nhiên, thu nhập người mua nhà thu thập thông qua bảng câu hỏi khảo sát Thông tin quy hoạch vùng có cơng bố rộng rãi thường chậm không dễ hiểu…Thứ hai, số biến mơ hình xác định mang tính kinh nghiệm nên khơng thực xác Có thể kể đến việc đo lường khoảng cách đến trung tâm quận mang tính ước lượng, khơng hỗ trợ công cụ đo lường chuẩn mực Một biến khác biến đại diện cho tình hình an ninh Việc đánh giá tình trạng an ninh khu phố dựa cảm tính cá nhân mua nhà, khơng có tiêu chuẩn chung để đánh giá Do đó, khu phố, với người tình hình an ninh tốt, với người khác lại Thứ ba, thị trường nhà mang tính phân khúc Khách hàng phân khúc thị trường ứng với mức giá nhà khác có độ co giãn giá nhà theo đặc tính nhà khác Phương pháp ước lượng bình phương tối thiểu thông thường OLS mà tác giả sử dụng đơn giản dễ áp dụng lại không cho thấy khác Từ hạn chế trên, tác giả đề xuất định hướng nghiên cứu cho đề tài Thứ nhất, sử dụng phương pháp đo lường hiệu cho biến Thứ hai, sử dụng phương pháp ước lượng phù hợp cho tập liệu, ví dụ phương pháp hồi quy phân vị 65 10 Ngơi nhà có thiết kế khơng? □ Có □ Khơng □ 11 Số phòng ngủ? 12 Số nhà vệ sinh nhà? 13 Thời điểm xây xong nhà? Năm Phần 2: Đặc điểm người mua nhà 14 Giới tính □ Nam □ Nữ 15 Tuổi 16 Nghề nghiệp □ Kinh doanh □ Cán nhà nước (từ TƯ đến địa □ Nông dân □ Khác phương) 17 Trình độ học vấn □ Chưa tốt nghiệp THPT □ THPT đến Cao Đẳng 18 Thu nhập hàng tháng (triệu đồng) □ Đại học Sau đại học 66 Phần 3: Các yếu tố liên quan tới mơi trường bên ngồi ngơi nhà 19 Nhà thuộc tuyến đường hay ách tắc? □ Có □ Không 20 Nhà thuộc tuyến đường nhiều tai nạn giao thơng? □ Có 21 Tháng trước có điện khơng? □ Khơng □ Có 22 Tháng trước có nước khơng? □ Khơng □ Có 23 Có truyền hình cáp internet? □ Khơng □ Có □ Khơng 24 Có bệnh viện vịng bán kính 5km từ ngơi nhà? □ Có □ Khơng 25 Khoảng cách từ ngơi nhà đến chợ gần nhất? 26 Có trường học vịng bán kính 3km từ ngơi nhà? □ Có □ Khơng 27 Ơng (bà) có quan tâm tới hướng nhà định mua? □ Có 28 An ninh khu dân cư? □ Khơng □ a Tốt □ b Bình thường 29 Quy mơ dân số phường nơi nhà tọa lac? □ c Kém _ Chân thành cảm ơn ông (bà) nhẫn nại trả lời hết bảng hỏi Chúc ơng (bà) gia đình nhiều niềm vui hạnh phúc! *** 67 Phụ lục số 11: Danh sách địa 300 hộ điều tra STT 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 Địa Ngõ 193 Văn Cao 3/974 Ngô Gia Tự Ngõ 414 chân cầu vượt Đông Hải Ngõ 253 Phủ Thượng Đoạn Ngõ 95 Đông Hải 19A/108B Cát Bi Ngã chợ Cát Bi Ngõ 504, Đông Hải 145A Nguyễn Văn Hới Khu Hạ Lũng Số T5 TT Hải Quân Số 80B/ 225 Ngô Gia tự 6/187 Phủ Thượng Đoạn 5B61 Khu TT p.Thành Tố 16 Ngô Gia tự 130 Trung Hành 1/79 Phương Lưu Khu TT P Cát Bi 224 Ngô Gia Tự Khu dân cư Lực Hành, Đằng Lâm 324 Nguyễn Bỉnh Khiêm, gần cầu vượt Đông Hải Khu ngã sáu, chợ Cát Bi 122 Ngô Gia Tự 184 Phương Lưu, cách Big C 500m Khu tái định cư Đằng Hải Ngõ 88 Bùi Thị Tự Nhiên Nhà ngõ 48 Phương Lưu 17/281 Cát bi 101 Khu TĐC Đằng Lâm 1, P Thành Tô Mặt đường Vĩnh Lưu, gần hồ Phương Lưu1 Khu Vĩnh Niệm 17/281 Cát bi 48 Phương Lưu Đường Phương Lưu Khu Lũng Bắc, Đằng Hải Khu Trung Hành 993 Ngô Gia tự Ngõ 225 Ngô gia tự Đối diện cổng chợ đằng lâm 3/311 Lũng Đông T5 Cát Bi Tên phường Đằng Lâm Nam Hải Đông Hải Đông Hải Đông Hải Cát Bi Cát Bi Đông Hải Cát Bi Đằng Hải Thành Tô Cát Bi Đông Hải Thành Tô Cát Bi Đằng Lâm Đông Hải Cát Bi Cát Bi Đằng Lâm Đông Hải Cát Bi Cát Bi Đông Hải Đằng Hải Đông Hải Đông Hải Cát Bi Thành Tô Đông Hải Đằng Hải Cát Bi Đông Hải Đông Hải Đằng Hải Đằng Lâm Cát Bi Cát Bi Đằng Lâm Đằng Hải Cát Bi 68 STT 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 Địa 102 Ngơ Gia Tự Bình Kiều 2, Đơng Hải 21 ngách ngõ 437 đường Đà Nẵng 26/1C/174 Văn Cao, Đằng Lâm lơ 202 đường Mạc Đình Phúc 7/352 Trần Văn Lan, Cát Bi 69A Kiều Sơn, Đằng Lâm Gần UBND quận Hải An Khu Thư Trung, Đằng Lâm 17/83 Hạ Lũng, Đằng Hải 210 đường Cát Bi 12/174 Trần Văn Lan Mặt đường Trung Hành (cạnh lô 16 DA mở rộng ngã sân bay Cát Bi) Lô 17 đường Lê Hồng Phong 6B khu T3 Lô 148B Cát Bi 18/201 đường Phú Xá 73A Kiều Hạ, Đông Hải 369 Đằng Hải 102 Kiều Hạ, Đông Hải ngõ phụ 15 ngõ 100 Nguyễn Bỉnh Khiêm Ngõ 414 Đông Hải Trong ngõ khu ngã Cát Bi Khu DC Lương Khê 1, Tràng Cát Khu bãi cát Văn Cao 159 Phủ Thượng Đoạn Khu Thư Trung 26 An Khê, Cát Bi 70B Phương Lưu Đường Cát Linh, Tràng Cát Ngõ 174 Trần Văn Lan Khu DC Cát Khê, Tràng Cát Ngõ 358 Đà Nẵng 103 Kiều Sơn lô khu TĐC Đằng Lâm Khu Lũng Đông 89 Nguyễn Văn Hới, Thành Tô 10 Mạc Vĩnh Phúc, Thành Tô 17/350 khu ngã Cát Bi Ngõ 321 đường Phú Xá, Đông Hải 1B lô khu c2 TT Thảm Len Ngõ 50 Văn Cao mặt đường liên phường Tràng Cát, Nam Hải Tên phường Cát Bi Đông Hải Đông Hải Đằng Lâm Thành Tô Cát Bi Đằng Lâm Đằng Hải Đằng Lâm Đằng Hải Cát Bi Cát Bi Đằng Lâm Đằng Hải Cát Bi Đông Hải Đông Hải Đằng Hải Đông Hải Đông Hải Đằng Hải Cát Bi Tràng Cát Đằng Lâm Đông Hải Đằng Lâm Cát Bi Đông Hải Tràng Cát Cát Bi Tràng Cát Đông Hải Đằng Lâm Đằng Lâm Đằng Hải Thành Tô Thành Tô Cát Bi Đông Hải Cát Bi Đằng Lâm Nam Hải 69 STT 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 Địa 141 Ngô Gia Tự Tràng Cát, Đằng Hải 104 Văn Cao 7B/273 tổ 8, Thành Tô 411 Lý Hồng Nhật 12/214 Trung Lực, Đằng Lâm 466 Ngô Gia Tự 28f Cát Bi 32B/84 Nguyễn Văn Hới 414 Đông Hải 1/b151 tổ dân phố 6, p thành tô 9/373 Trung Lực, Đằng Lâm Đoạn Xá, Chè Hương Phương Lưu 95 Kiều Sơn 3/292 Phương Lưu 46 Kiều Hạ, Đông Hải 32/415 Ngô Gia Tự 1094 Nguyễn Bỉnh Khiêm 10/142 Bùi Thị Tự Nhiên 10A/67 Kiều Sơn Lô dự án ngã sân bay Cát Bi 3/6/225 Ngô Gia Tự Ngõ 184 Phương Lưu 349 Cát Bi 6/47 Phương Lưu 1, Đông Hải C4/177 Phương Lưu Chợ Lũng, Đông Hải 104 Đoạn Xá 15/105 Trung Hành 4/187 Đoạn Xá 12/163 Trung Hành 3/292 Phương Lưu Khu T34 Lê Hồng Phong Khu tái định cư sau Tòa án thành phố ngõ phụ 24 ngõ 213 Phủ Thượng Đoạn ngõ 231 Văn Cao 232 Lê Hồng Phong 10/102 đường Cát Bi 756 Ngơ Gia Tự 184 Phương Lưu Bình Kiều Tên phường Cát Bi Đằng Hải Cát Bi Thành Tô Cát Bi Đằng Lâm Cát Bi Cát Bi Cát Bi Đông Hải Thành Tô Đằng Lâm Đông Hải Đông Hải Đằng Lâm Đông Hải Đông Hải Cát Bi Đông Hải Đông Hải Đằng Lâm Đằng Hải Cát Bi Đông Hải Cát Bi Đông Hải Đông Hải Đằng Hải Đông Hải Đằng Lâm Đông Hải Đằng Lâm Đông Hải Đằng Hải Đằng Hải Đông Hải Đằng Lâm Đằng Hải Cát Bi Nam Hải Đông Hải Đông Hải 70 STT 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 Địa 89/23 Chè Hương lô 136 khu A Cát Bi 193 Văn Cao 28 lơ 28 Đình Vũ 438 Khu TĐC Đằng Lâm 799 Ngô Gia Tự 81 Phương Lưu 820 Nguyễn Bỉnh Khiêm 6/47/358 Đà Nẵng 174 Hạ Lũng 77b Kiều Sơn 175 Phương Lưu 31/66 Trung Hành 39 phường Đông Hải (cạnh hồ Phương Lưu) 437 Nguyễn Bỉnh Khiêm 23 khu c2 ngõ TT Thảm Len 4/23/104 Phương Lưu 207 Phú Xá 189 lô ngã sân bay Cát Bi 18/2/155 đường Chùa Vẽ 8/231 tuyến 2, Văn Cao ngõ Nguyễn Bỉnh Khiêm 16/119 Trung Hành 10/12 Nguyễn Bỉnh Khiêm 59/253 Phủ Thượng Đoạn Bùi Thị Tự Nhiên 26/105 Trung Hành 10 đường Hào Khê 16 Trung Lực 12/214 Trung Lực, Đằng Lâm 4/10/29/302 Văn Cao 15/48 Phương Lưu 12 /B2 Lý Hồng Nhật Cổng riêng Big C, gần chợ Đông Hải Gần chợ Nam Hải Tràng Cát 33/415 Ngô Gia Tự 799 Ngô Gia Tự D2 Cát Bi 18 Phương Lưu 119 Phương Lưu Đường Lũng, Sau UBND quận Hải An Đối diện khu biệt thự Hồ Đông, Phương Lưu Tên phường Đông Hải Cát Bi Đằng Lâm Đông Hải Thành Tô Đằng Lâm Đông Hải Đông Hải Đông Hải Đằng Hải Đằng Lâm Đông Hải Đằng Lâm Đông Hải Đông Hải Cát Bi Đông Hải Đông Hải Đằng Hải Đông Hải Đằng Lâm Đông Hải Đằng Lâm Đông Hải Đông Hải Đông Hải Đằng Lâm Cát Bi Đằng Lâm Đằng Lâm Đằng Lâm Đông Hải Cát Bi Đông Hải Tràng Cát Cát Bi Cát Bi Cát Bi Đông Hải Đông Hải Đằng Hải Đông Hải 71 STT 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 Địa 189 phố Chợ Lũng Gần khu biệt thự Hồ Đông Đường Bùi Thị Tự Nhiên Gần hồ Phương Lưu 386 Đà Nẵng 324 đường Ngô Gia Tự, gần nhà thờ Thư Trung Phương Lưu 1, gần KS Việt Trung 324 đường Phú Xá, Phương Lưu 136 đường Kiều Sơn, Văn Cao 27/66 Trung Hành 121 Ngô Gia Tự 322 Phủ Thượng Đoạn 26/39 Đông An, Thành Tô 159 đường Văn Cao 322 đường bao Trần Hưng Đạo 411 mặt đường Phương Lưu Ngõ 333 Văn Cao Lô 16 cạnh tịa án thành phố Xóm Trung, Văn Cao Ngõ cụt đường Phương Lưu Lô 22 Lê Hồng Phong Trung Hành 5, Đằng Lâm Trung Hành 7, P.Đằng Lâm 221 mặt đường Phương Lưu Khu dân cư cao cấp Đỉnh Vàng, Hồ Đông 121 Phủ Thượng Đoạn Lô ngã sân bay Cát Bi 466 mặt đường Nguyễn Bỉnh Khiêm Trung Hành 5, Đằng Lâm ngõ 26 Lý Hồng Nhật, Thành Tô 11/15/80 Phương Lưu 1, Đông Hải Khu TĐC Lũng Đông, Đồng Dứa Ngõ 415 A Cát Bi Ngõ 174 khu 10 đường Hạ Lũng 4/23/104 Phương Lưu, Đông Hải 5/254 Văn Cao Ngõ 24 Phủ Thượng Đoạn Tổ xóm Trung, đường 193 Văn Cao 12/119 Trung Hành 37/111 Đông Khê 14/87 Phủ Thượng Đoạn 15/52 Đông Hải Tên phường Đằng Hải Đằng Hải Đông Hải Đông Hải Đông Hải Đằng Lâm Đông Hải Đông Hải Đằng Lâm Đằng Lâm Đằng Lâm Đông Hải Thành Tô Đằng Lâm Đông Hải Đông Hải Đằng Lâm Đằng Lâm Đằng Lâm Đông Hải Đằng Lâm Đằng Lâm Đằng Lâm Đông Hải Đông Hải Đông Hải Đằng Hải Đông Hải Đằng Lâm Thành Tô Đông Hải Đằng Lâm Cát Bi Đằng Hải Đông Hải Đằng Lâm Đông Hải Đằng Lâm Đằng Lâm Cát Bi Đông Hải Đông Hải 72 STT 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 Địa 324 An Khê, Văn Cao 37/112 Đông Khê 5/739 Nguyễn Bỉnh Khiêm 11/160 Trần Văn Lan 20/7 Đông Hải 40 Đông Hồ, Đông Hải Ngõ 47 Phương Lưu 9/115 Cát Bi 34/730 Nguyễn Bỉnh Khiêm 32B/369 Văn Cao 16/119 lô Trung Hành 36/75 Trung Hành 3C TT Hải Quân 103 phố An Trung, Văn Cao 120 Ngô Gia Tự Chợ Lũng, Tràng Cát 39 Vĩnh Lưu, Phương Lưu khu T4 Cát Bi C4/177 Phương Lưu 30/333 Văn Cao 20/420 Đà Nẵng 30/101 Bùi Thị Tự Nhiên Tổ dân phố 16 lũng Bắc 184 Kiều Hạ, Đông Hải 19A khu 108B, Cát Bi 6A1 ngõ 75 Kiều Sơn 2/34 Phủ Thượng Đoạn Ngõ 302 Văn Cao 583 Nguyễn Bỉnh Khiêm 29 An Khê, Đằng Lâm Ngõ 67 Ngô Gia Tự Khu TT Cát Bi 7A/299 Ngô Gia Tự 40 Hồ Đông Ngõ Lý Hồng Nhật 9/45 Kiều Sơn, Văn Cao Ngõ đường Đằng Hải 68 mặt đường Phú Xá 111mặt đường Phú Xá Ngõ 244 đường Trần Văn Lan 16 mặt đường Hào Khê Khu TT Thảm Len, Cát Bi Tên phường Đằng Lâm Cát Bi Đông Hải Cát Bi Đông Hải Đông Hải Đông Hải Cát Bi Đông Hải Đằng Lâm Đằng Lâm Đằng Lâm Cát Bi Đằng Lâm Cát Bi Tràng Cát Đông Hải Cát Bi Đông Hải Đằng Lâm Đông Hải Đông Hải Đằng Hải Đông Hải Cát Bi Đằng Lâm Đông Hải Đằng Lâm Đông Hải Đằng Lâm Đằng Lâm Cát Bi Đằng Lâm Đông Hải Cát Bi Đằng Lâm Đằng Hải Đông Hải Đông Hải Cát Bi Cát Bi Cát Bi 73 STT 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 Địa Lô B189 Thành Tô Mặt đường Lý Hồng Nhật Mặt đường Nguyễn Thị Thuận Ngõ Nguyễn Văn Hới, Cát Bi Khu Hạ Lũng Mặt đường Phạm Phú Thứ Mặt đường Ngô Gia Tự 77 Kiều Sơn Nhà mặt ngõ, ngõ 24 Văn Cao 13 đường 7/3, Cát Bi khu Trung Hành 16/385 Ngô Gia Tự 63 mặt đường Cát Bi 37/47 đường Kiều Hạ 44 Phú Xá Đông Hải Khu C Cát Bi 2/580 Ngô Gia Tự 181 Kiều Hạ 1/91 Trung Hành 17 lô B118 Thành Tô 9/45 Kiều Sơn, Văn Cao 1/160 Trần Văn Lan Khu tái định cư 281 Cát Bi Thư Trung 2, Đằng Lâm 64/302 Văn Cao 130 Trung Hành 71 Vạn Kiếp Ngõ 75A Trần Văn Lan 16/119 Trung Hành Ngõ 162 Trung Lực, Đằng Lâm 5/181 Trung Hành, Đằng Lâm 21/4/160 đường Ngô Quyền, cảng Đoạn Xá 2/142 khu a đường Cát Bi 31/66 Trung Hành 5, Đằng Lâm Mặt đường Phương Lưu 177 Phương Lưu 218 đường bao Trần Hưng Đạo Ngõ 23 đường Cát Linh, Nam Hải 131A khu dự án Thư Trung 193 Văn Cao 22/237 Lũng Đông 191/193 Văn Cao 3/974 Ngô Gia Tự, P Nam Hải Tên phường Thành Tô Cát Bi Cát Bi Cát Bi Đằng Hải Đông Hải Cát Bi Đằng Lâm Đằng Lâm Cát Bi Đằng Lâm Cát Bi Cát Bi Đông Hải Đông Hải Cát Bi Thành Tô Đông Hải Đằng Lâm Thành Tô Đằng Lâm Cát Bi Cát Bi Đằng Lâm Đằng Lâm Đằng Lâm Đông Hải Cát Bi Đằng Lâm Đằng Lâm Đằng Lâm Đông Hải Cát Bi Đằng Lâm Đông Hải Đông Hải Đông Hải Nam Hải Đằng Lâm Đằng Hải Đằng Lâm Nam Hải 74 STT 294 295 296 297 298 299 300 Địa 147 biệt thự Thư Trung đường 193 Văn Cao 149 Trung Hành Ngõ 80 Phương Lưu ngõ 96 Phương Lưu 48B ngõ 225 Ngô Gia Tự 4/10 ngõ phụ ngõ 302 Văn Cao 15H/193 Văn Cao Tên phường Đằng Lâm Đằng Lâm Đông Hải Đông Hải Cát Bi Đằng Lâm Đằng Lâm ... luận văn xác định lượng hóa ảnh hưởng yếu tố tác động đến giá nhà với vấn đề cụ thể Luận văn xem xét biến động thị trường nhà Hải Phòng; mặt lý thuyết, có yếu tố tác động đến giá nhà ở; yếu tố. .. thuyết yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà ở, đặc điểm thị trường nhà Hải Phòng, số liệu thu thập địa bàn quận Hải An, Hải Phịng dạng mơ hình ước lượng yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà sử dụng phổ biến, tác. .. khó mua nhà 2.3 Ý nghĩa việc xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà sở cho việc xây dựng mơ hình ước lượng yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà Trong đó, giá nhà biến