2.1. Thị trường nhà ở
2.1.1. Khái niệm về nhà ở
2.1.2. Khái niệm về thị trường nhà ở
Thị trường nhà ở có sự cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch
Nếu như hàng hóa thông thường được giao dịch tại địa điểm có hàng hóa, thì giao dịch nhà ở không nhất thiết phải tiến hành tại có ngôi nhà, ngoại trừ việc kiểm tra thực địa. Địa điểm giao dịch có thể ở đâu đó khác như tại sàn giao dịch, trên mạng internet. Ngày nay, sự phát triển đa dạng của mạng thông tin liên lạc và hoạt động của các nhà môi giới chuyên nghiệp giúp cho các giao dịch nhà ở được tiến hành nhanh chóng và thuận tiện.
Thị trường nhà ở mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước
Thị trường nhà ở mang đặc tính này cũng do nhà ở là một loại hàng hoá hầu như không thể di dời về mặt vị trí. Nó phản ánh yếu tố tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương. Mặt khác, thị trường nhà ở không tập trung mà trải rộng khắp mọi vùng miền của đất nước. Cho dù ở vùng này có sự “dư thừa” nhà ở thì cũng không thể nào mang bán ở vùng khác được. Ở mỗi địa phương sự phát triển của thị trường nhà ở cũng ở quy mô và trình độ không giống nhau. Có thể thấy như thị trường nhà ở tại các thành phố lớn sôi động hơn thị trường nhà ở tại các vùng nông thôn hay miền núi. Những địa phương có kinh tế tăng trưởng và phát triển tốt thì thị trường nhà ở tại đó cũng hoạt động sôi động.
Thị trường nhà ở chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật
Cũng giống như các loại hàng hóa khác, sản phẩm của thị trường nhà đất chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. Nhà ở được xây dựng trên đất, mà đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân. Do đó, các giao dịch về nhà ở có ảnh hưởng quan trọng tới sự phát triển kinh tế xã hội, đòi hỏi sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước. Nhà nước quy định các giao dịch này phải qua đăng ký pháp lý. Đây là một công cụ của Nhà nước nhằm bảo vệ lợi ích của Nhà nước, của cộng đồng và của công dân.
Thị trường nhà ở có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn
Nhà ở được xây dựng trên đất, một loại tài nguyên quý của quốc gia. Nhà ở cùng với đất ở tạo thành một loại tài sản có giá trị lớn. Xây dựng nhà ở cần phải có vốn và thời gian. Lượng vốn này thường lớn nên phần vốn tự có không đủ đáp ứng mà cần phải huy động từ các nguồn khác thông qua thị trường vốn. Các kênh huy động vốn chính là vay các tổ chức tín dụng, phát hành cổ phiếu, hợp đồng góp vốn…Khi nhà ở được tạo lập (hoặc có thể mới xây dựng xong phần móng), các quyền gắn với nhà ở lại có thể đem ra trao đổi, mua bán, cho vay, thế chấp….tham gia vào thị trường vốn. Ngoài ra, thị trường nhà ở còn có quan hệ trực tiếp với thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động…
2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà ở
1.1. Đặc điểm của nhà ở
2.2.1.1. Giấy tờ nhà đất
2.2.1.2. Vị trí
Vị trí của ngôi nhà là vị trí cụ thể của ngôi nhà trong thành phố. Vị trí này được xác định bằng khoảng cách đến trung tâm thành phố, khu tập trung đông dân, khu thương mại và dịch vụ. Đây là nơi tập trung của những tiện ích như mua sắm, vui chơi, giải trí…Nhà càng gần trung tâm, chủ nhà sẽ càng tốn ít thời gian di chuyển hơn khi sử dụng những tiện ích này. Vì thế, khoảng cách đến trung tâm càng gần, giá nhà sẽ càng cao; khoảng cách đến trung tâm càng xa, giá nhà sẽ càng thấp. Nói cách khác, khoảng cách có quan hệ nghịch biến với giá nhà. Khoảng cách đến trung tâm thành phố tăng 1 đơn vị làm giá nhà giảm đi 0,18%. Đây là kết quả nghiên cứu của Ziet cùng cộng sự (2007).
Diện tích gồm diện tích đất, diện tích mặt bằng và diện tích sử dụng. Tùy theo sở thích và nhu cầu sử dụng, chủ nhà sẽ thiết kế ngôi nhà của mình có xây hết diện tích đất hay không. Ở thành phố, quỹ đất ở eo hẹp, những ngôi nhà thường được xây hết đất, hoặc để lại một khoảng sân nhỏ. Ở những vùng ngoại thành hay nông thôn, nhà thường thêm sân và cả vườn. Những ngôi nhà biệt thự cũng có thiết kế gồm cả sân, vườn và gara ô tô. Diện tích càng lớn, khả năng đáp ứng nhu cầu sử dụng càng tăng kéo theo giá nhà tăng. Trong một nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng tới giá nhà, Zietz cùng các cộng sự (2007) đã chỉ ra rằng diện tích nhà ở tăng thêm 1 acre, giá nhà ở sẽ tăng thêm 15,49%, tương đương với khi diện tích nhà ở tăng thêm 1 m2, giá nhà sẽ tăng thêm 0,38%.
Chiều rộng mảnh đất có ý nghĩa rất quan trọng đối với những ngôi nhà sử dụng vào việc kinh doanh. Mặt tiền rộng là điều kiện thuận lợi cho việc trưng bày, quảng bá sản phẩm. Cùng một diện tích như nhau, ngôi nhà có mặt tiền rộng hơn sẽ được bán với giá cao hơn.
Chiều sâu có nghĩa là ngôi nhà nằm ở trong ngõ hay mặt tiền. Vị trí ngôi nhà ở trong ngõ hay mặt tiền sẽ ảnh hưởng rất lớn đến giá trị của nó. Sở hữu một ngôi nhà ở mặt tiền, chủ nhà sẽ có thêm thu nhập nhờ các hoạt động cho thuê hay tự kinh doanh. Hơn nữa, việc đi lại đối với một ngôi nhà ở mặt tiền cũng thuận tiện hơn trong ngõ. Vì thế, một ngôi nhà ở mặt tiền sẽ có giá trị cao hơn một ngôi nhà trong ngõ. Theo Trần Thanh Hùng cùng các cộng sự (2008), nhà ở mặt tiền có giá cao hơn nhà trong ngõ 0.280 triệu đồng.
Ngày nay, thiết kế được coi là một khâu quan trọng khi xây dựng nhà. Thiết kế thể hiện khiếu thẩm mỹ của chủ nhà. Đó là sự hài hòa giữa kiến trúc xây dựng và cảnh quan xung quanh ngôi nhà. Ngoài việc đem lại vẻ đẹp cho ngôi nhà, thiết kế còn tạo cho ngôi nhà sự tiện dụng nhờ việc bố trí hợp lý các không gian khác nhau của ngôi nhà, làm nâng cao giá trị ngôi nhà. Ngôi nhà có thiết kế vì thế sẽ có giá cao hơn ngôi nhà không có thiết kế.
2.2.2.Đặc điểm của người mua nhà
Các thông tin về đặc điểm của người mua nhà như thu nhập, giới tính, tuổi, nghề nghiệp là những yếu tố ảnh hưởng tới giá nhà. Trong các yếu tố đó, yếu tố có ảnh hưởng lớn nhất là thu nhập. Thu nhập trực tiếp quyết định khả năng chi trả của người mua. Thu nhập càng cao, khả năng chi trả của người mua càng lớn. Giới tính và tuổi tác có liên quan tới sở thích và thói quen tiêu dùng của người mua. Độ tuổi và giới tính khác nhau có tâm sinh lý khác nhau và do đó có nhu cầu khác nhau trong việc lựa chọn không gian sinh hoạt và tương ứng với nó là những ngôi nhà với mức giá khác nhau. Ví dụ, những người lớn tuổi có khuynh hướng lựa chọn những ngôi nhà với diện tích lớn hơn và theo đó có mức giá cao hơn những người trẻ tuổi. Nghề nghiệp khác nhau cũng có những sự lựa chọn khác nhau đối với nhà ở. Ví dụ, những người làm nghề kinh doanh có nhu cầu giao tiếp xã hội cao và họ thường lựa chọn những ngôi nhà sang trọng, đắt tiền hơn những tượng khác. Một yếu tố khác cũng có ảnh hưởng tới giá nhà là trình độ học vấn. Những người có trình độ học vấn cao thường có mức thu nhập cao hơn và do đó cũng có khả năng mua nhà giá cao hơn những người có trình độ học vấn thấp.
2.2.3.Các yếu tố liên quan tới môi trường bên ngoài
2.2.3.1.Điều kiện hạ tầng
Điều kiện hạ tầng gồm giao thông, hệ thống điện nước, điện thoại, bệnh viện, trường học, công viên…Các đô thị có điều kiện hạ tầng tốt và đầy đủ hơn hẳn vùng ngoại thành hay nông thôn, giao thông đi lại thuận tiện, điện và nước sạch được cung cấp đầy đủ, nhiều bệnh viện, trường học và công viên…Như vậy, cư dân ở đô thị được hưởng nhiều tiện ích hơn các vùng khác. Vì thế, giá nhà ở tại các đô thị, nơi có điều kiện hạ tầng tốt hơn thì cao hơn.
2.2.3.2.Môi trường sống
Môi trường sống bao gồm các điều kiện môi trường tự nhiên và các điều kiện môi trường dân cư. Các điều kiện môi trường tự nhiên gồm hướng, mức độ ô nhiễm… Các điều kiện môi trường dân cư gồm nghề nghiệp, mức thu nhập, trình độ học vấn…Môi trường tự nhiên có những ảnh hưởng nhất định tới giá nhà ở. Môi trường tự nhiên ô nhiểm làm giảm sức khỏe của con người. Ngôi nhà nào nằm trong vùng ô nhiễm sẽ khó bán hoặc bán được với giá thấp hơn. Môi trường dân cư cũng có tác động tới giá nhà ở. Khu dân cư mà đa phần người dân có việc làm và thu nhập ổn định sẽ tạo cảm giác an toàn hơn và nhà ở đó cũng bán được với giá cao hơn ở những khu có nhiều người thất nghiệp hay sinh sống bằng những nghề không lương thiện.
2.2.4. Các yếu tố thuộc môi trường vĩ mô
2.2.4.1.Xu hướng kinh tế
Những xu hướng kinh tế cần được xem xét gồm xu hướng kinh tế của thế giới, quốc gia và địa phương. Các chỉ tiêu quan trọng để đánh giá tình hình kinh tế thế giới và quốc gia là cán cân thương mại, dự trữ ngoại tệ, mức tiền lương, lãi suất, dân số, việc làm, thu nhập … Đối với địa phương, các chỉ tiêu về cơ cấu kinh tế, lợi thế so sánh, định hướng phát triển cần được quan tâm. Nếu dự báo về xu hướng kinh tế là sẽ tăng trưởng và phát triển tốt, niềm tin tiêu dùng cao, người mua sẽ sẵn sang trả giá cao để mua nhà.
2.2.4.2.Quan hệ cung cầu
Thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà ở nói riêng mang tính phân khúc và tính độc quyền nhóm. Cung cầu nhà ở trên thị trường chính là cung cầu về lợi ích mà ngôi nhà đem lại. Cùng với sự phát triển kinh tế các vùng miền và quá trình đô thị hóa, cầu về nhà ở ngày một tăng nhanh. Trong khi đó, cung về nhà ở tăng chậm hơn, thậm chí là không tăng. Sở dĩ như vậy vì quỹ đất ở là có giới hạn. Để mở rộng đất ở đô thị, cần tiến hành đô thị hóa vùng ngoại thành, nông thôn. Đây thực sự là một vấn đề cần sự tính toán cân nhắc kỹ lưỡng và không thể làm ngay trong thời gian ngắn. Sự mất cân đối cung cầu này đẩy giá đất ngày một tăng cao, kéo theo xu hướng tăng giá của nhà ở.
2.2.4.3. Yếu tố pháp luật
Luật đất đai năm 2003, luật nhà ở năm 2005 cùng các văn bản pháp luật khác như khung giá các loại đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế trước bạ, quyền sở hữu nhà ở và kinh doanh nhà ở, về xây dựng kết cấu hạ tầng, về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, nhà ở… đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng cho việc hình thành và phát triển thị trường nhà ở. Đây là yếu tố ảnh hưởng quan trọng vì nó có thể thúc đẩy, hạn chế hoặc xóa bỏ sự tồn tại của thị trường này.
2.2.4.4. Các chính sách kinh tế, tài chính tiền tệ của Nhà nước
Chính sách kinh tế của Nhà nước là một yếu tố có tác động gián tiếp tới giá nhà ở mà quy hoạch là một ví dụ. Quy hoạch phát triển vùng kéo theo sự xác định và xác định lại mục đích sử dụng đất, từ sản xuất nông nghiệp sang sản xuất và hoạt động công nghiệp hoặc xây dựng khu đô thị mới, trung tâm thương mại và dịch vụ. Giá đất lúc này sẽ tăng gấp nhiều lần so với lúc trước quy hoạch.
Chính sách tài chính tiền tệ có ảnh hưởng trực tiếp tới thị trường bất động sản nói chung, trong đó có thị trường nhà ở. Thị trường nhà ở càng phát triển, mức độ liên thông của nó với thị trường tài chính tiền tệ càng chặt chẽ.
2.2.4.5.Nhân khẩu học
Dân số và sự phân bố dân cư là nhân tố cơ bản ảnh hưởng tới giá nhà ở. Sự gia tăng dân số được quyết định bởi tỷ lệ sinh, tỷ lệ tử, và tỷ lệ nhập cư. Sự gia tăng này làm tăng cầu về nhà ở, đẩy giá nhà ở tăng lên.
2.2.4.6. Thu nhập và tiêu dùng của dân cư
Thu nhập khả dụng chi cho hàng hóa và dịch vụ trực tiếp quyết định cung cầu về bất động sản, trong đó có nhà ở. Thu nhập khả dụng là khoản thu nhập cá nhân còn lại sau khi trừ thuế và các khoản phải nộp cho Chính phủ. Khi thu nhập thấp, sự tăng lên của thu nhập ít tác động tới cầu về nhà ở, qua đó ít tác động tới giá nhà ở. Thu nhập tăng cao làm gia tăng đột biến cầu về nhà ở. Thu nhập ở mức cao làm nảy sinh nhu cầu mới và thay đổi thị hiếu hình thức nhà ở.
2.2.4.7.Đầu cơ
2.3. Ý nghĩa của việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà ở
2.4. Một số mô hình ước lượng các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà ở
2.4.1. Mô hình giá Hedonic
2.4.2. Mô hình ước lượng ảnh hưởng của yếu tố lãi suất tới giá nhà ở
2.4.3. Mô hình kinh tế vĩ mô xác định giá nhà ở
2.3.3. Lựa chọn mô hình ước lượng các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà ở