Bối cảnh nghiên cứu Quận Hải An được thành lập theo nghị định 106/NĐ-CP ngày 20 tháng 12 năm 2002 của Chính phủ Việt Nam trên cơ sở tách năm xã thuộc huyện An Hải (cũ) và phường Cát Bi thuộc quận Ngô Quyền, với diện tích 88,39 km2, dân số khoảng 74.734 người (2009). Hải An có điều kiện kinh tế - xã hội khá phức tạp, kém phát triển so với các quận khác. Tuy nhiên, là quận xây dựng sau, lại có ưu thế quỹ đất nông nghiệp dồi dào, Hải An có nhiều thuận lợi trong việc quy hoạch và xây dựng ngay từ đầu theo hướng phù hợp với xu hướng phát triển tất yếu của đô thị hiện đại. Trước đây, số lượng những giao dịch nhà ở tại Hải An chỉ là rất ít. Khoảng mười năm trở lại đây, thị trường nhà ở tại khu vực này bắt đầu trở nên sôi động, giá nhà không ngừng thay đổi theo hướng tăng lên. Năm 2000, giá đất trên đường Ngô Gia Tự, một trong những con đường có giao thông đông đúc nhất trong quận, vào khoảng 3 triệu đồng/ m2. Ba năm sau thời điểm quy hoạch, năm 2005, giá đã là 10 triệu đồng/ m2; năm 2007 là 19 triệu đồng/ m2. Đến thời điểm hiện tại, giá đã tăng đến trên 30 triệu đồng/ m2. Cũng năm 2000, giá đất đường Cát Bi, con đường nằm trong khu dân cư đông đúc, có bệnh viện, trường học, chợ Cát Bi - khu chợ đông nhất của quận, chỉ khoảng 6 đến 10 triệu thì nay đã là 30 đến 40 triệu. Hàng năm, UBND thành phố Hải Phòng có ban hành bảng giá đất đô thị, đất phi nông nghiệp làm cơ sở để tính toán khi có quyết định thu hồi, đền bù, giải quyết tranh chấp, phát mại v.v… So sánh mức giá thị trường với mức giá do UBND thành phố ban hành hàng năm sẽ thấy một khoảng cách chênh lệch rất lớn. Quyết định số 2640/2009/QĐ của UBND thành phố Hải Phòng ban hành ngày 31/12/2009, quy định giá đất năm 2010 trên địa bàn với mức giá cao nhất là 35 triệu đồng/m2. Theo bảng giá này, đất trên đường Ngô Gia Tự có giá khoảng 12 triệu, bằng một nửa mức giá trị trường, đất trên đường Cát Bi là 6 triệu, bằng 1/6 mức giá thị trường. Giá đất tăng nhanh và cao hơn hẳn mức giá quy định của Nhà nước đã gây lúng túng cho không chỉ người mua người bán mà cả quản lý cấp địa phương. Người mua không chắc giá mình mua có bị cao quá không? Người bán không chắc giá mình bán có bị thấp quá không? Các chính sách ban hành dựa trên khung giá đất quy định trở nên khó thực thi, tạo nhiều kẽ hở cho các tiêu cực xảy ra. Vậy, có những yếu tố nào tác động tới giá nhà ở tại địa phương này và ảnh hưởng của từng yếu tố tới giá nhà ở ra sao? Trên thế giới, các yếu tố ảnh hưởng tới giá nhà ở là một đề tài xuất hiện trong khá nhiều các nghiên cứu. Tuy nhiên, ở Việt Nam, đây lại là một đề tài mới mẻ. Nghiên cứu “Các yếu tố tác động đến giá nhà ở trên địa bàn quận Hải An, thành phố Hải Phòng” được tác giả tiến hành thực tế với mong muốn được đóng góp một phần nhỏ vào sự phát triển lành mạnh của thị trường nhà ở tại địa phương này. 1.2. Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu Mục đích nghiên cứu của luận văn là xác định và lượng hóa ảnh hưởng của các yếu tố chính tác động đến giá nhà ở với những vấn đề cụ thể như sau: o Xem xét biến động của thị trường nhà ở Hải Phòng; o Về mặt lý thuyết, có những yếu tố nào tác động đến giá nhà ở; o Những yếu tố tác động và mức độ ảnh hưởng đến giá nhà ở trên địa bàn quận Hải An; o Từ kết quả nghiên cứu được, có những gợi ý chính sách thế nào cho quản lý cấp địa phương và những thông tin tham khảo cho các bên mua bán trong việc định giá nhà? 1.3. Phương pháp và phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu chủ yếu của luận văn là sự kết hợp giữa các phương pháp nghiên cứu định tính và phương pháp nghiên cứu định lượng. Các phương pháp nghiên cứu định tính được sử dụng để phân tích và tổng hợp các yếu tố tác động tới giá nhà nói chung và phân tích sự biến động của thị trường nhà đất ở thành phố Hải Phòng nói riêng. Các phương pháp định lượng được sử dụng để thu thập và xử lý số liệu. Số liệu sau khi được thu thập bằng phương pháp điều tra sử dụng bảng hỏi thì được xử lý và đưa vào mô hình bằng phương pháp phân tích hồi quy OLS. Phần mềm phân tích số liệu được sử dụng là Stata phiên bản 11.0. Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các bất động sản nhà ở. Phạm vi nghiên cứu được giới hạn trên địa bàn quận Hải An, thành phố Hải Phòng. Tác giả chọn mẫu gồm 300 quan sát trên các tuyến đường thuộc các phường Cát Bi, Thành Tô, Đằng Lâm, Đông Hải, Đằng Hải, Nam Hải, Tràng Cát. Các giao dịch nhà ở này diễn ra trong khoảng thời gian từ năm 2010 đến năm 2011. 1.4. Nội dung và các kết quả chính Nội dung của luận văn trình bày lý thuyết về thị trường nhà ở và các yếu tố ảnh hưởng tới thị trường nhà ở, thị trường nhà ở Hải Phòng, mô hình ước lượng ảnh hưởng của các yếu tố đến giá nhà ở trên địa bàn quận Hải An, Hải Phòng. Kết quả ước lượng cho thấy, tình trạng pháp lý, thiết kế, mặt tiền, diện tích đất, diện tích sử dụng, thu nhập của người mua nhà và gần trường học là những yếu tố có ảnh hưởng quan trọng tới giá nhà ở tại đây. Từ đó, tác giả nêu lên một số đề xuất đối với người mua, người bán và quản lý cấp địa phương. 1.5. Các vấn đề còn hạn chế của nghiên cứu Thứ nhất, một số biến quan trọng không được đưa vào mô hình như thu nhập trên đầu người của dân cư phường nơi ngôi nhà tọa lạc, thông tin quy hoạch, mức độ ô nhiễm của môi trường quanh ngôi nhà…Đây là những yếu tố ảnh hưởng quan trọng đến giá nhà ở, nhưng thông tin về các chỉ tiêu này rất khó để đo lường hoặc thu thập. Ví dụ, chỉ tiêu thu nhập bình quân theo đầu người trong phạm vi phường không được các cơ quan thống kê, mà cá nhân tác giả không thể tiến hành điều tra được. Tuy nhiên, thu nhập của người mua nhà sẽ được thu thập thông qua bảng câu hỏi khảo sát. Thông tin về quy hoạch của từng vùng có được công bố rộng rãi nhưng thường chậm và không dễ hiểu… Thứ hai, một số biến trong mô hình được xác định mang tính kinh nghiệm nên không thực sự chính xác. Có thể kể đến như việc đo lường khoảng cách đến trung tâm quận chỉ mang tính ước lượng, không được sự hỗ trợ của một công cụ đo lường chuẩn mực nào. Một biến khác là biến đại diện cho tình hình an ninh. Việc đánh giá tình trạng an ninh khu phố là dựa trên cảm tính của từng cá nhân mua nhà, không có tiêu chuẩn chung để đánh giá. Do đó, cùng một khu phố, có thể với người này thì tình hình an ninh là tốt, nhưng với người khác thì lại là kém. Thứ ba, thị trường nhà ở mang tính phân khúc. Khách hàng ở từng phân khúc thị trường ứng với các mức giá nhà ở khác nhau có độ co giãn giá nhà ở theo các đặc tính của nhà ở là khác nhau. Phương pháp ước lượng bình phương tối thiểu thông thường OLS mà tác giả sử dụng mặc dù đơn giản và dễ áp dụng nhưng lại không cho thấy được sự khác nhau này. Từ những hạn chế trên, tác giả đề xuất định hướng nghiên cứu tiếp theo cho đề tài là: o Sử dụng những phương pháp đo lường hiệu quả hơn cho các biến. o Sử dụng phương pháp ước lượng phù hợp hơn cho tập dữ liệu, ví dụ như phương pháp hồi quy phân vị. 1.6. Kết cấu luận văn Nội dung luận văn được chia làm bốn chương: o Chương 1 – Giới thiệu về nghiên cứu. Chương này trình bày về bối cảnh nghiên cứu, mục tiêu nghiên cứu, câu hỏi nghiên cứu, phương pháp và phạm vi nghiên cứu. o Chương 2 – Thị trường nhà ở và các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà ở. Chương này trình bày tổng quan về thị trường nhà ở, các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà ở, ý nghĩa của việc xác định các yếu tố ảnh hưởng và giới thiệu số mô hình ước lượng các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà ở. Từ đó, tác giả đưa ra phương hướng lựa chọn mô hình yếu tố ảnh hưởng. o Chương 3 – Số liệu sử dụng và mô hình ước lượng. Sau khi giới thiệu về thị trường nhà ở tại Hải Phòng, trên cơ sở số liệu thu thập được qua công tác khảo sát thực tế, chương này xây dựng mô hình ước lượng các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà ở tại địa bàn một quận của thành phố - quận Hải An. o Chương 4 – Kết quả ước lượng. Tác giả đưa ra kết quả ước lượng sau khi tiến hành kiểm định một số giả thiết, kiểm định mô hình và tham số. Phần kết của luận văn là các kết luận và đề xuất.