1. Tính cấp thiết của đề tàiĐất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia. Theo Các Mác: “Đất là mẹ, lao động là cha sản sinh ra mọi của cải vật chất”. Theo Luật đất đai 1993 thì đất đai “là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng”. Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa như nước ta hiện nay, đất đai với vai trò to lớn của nó đã trở thành một yếu tố vô cùng quan trọng, có mặt trong tất cả các lĩnh vực của đời sống. Từ khi Luật đất đai 1993 ra đời đã tạo bước ngoặt lớn cho thị trường nhà đất. Sự phát triển của thị trường bất động sản đã được Nhà nước quan tâm, điều tiết và quản lý bằng các chính sách. Theo đó người sở hữu đất đai được pháp luật công nhận và bảo vệ. Báo cáo chính trị tại Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ X của Đảng chỉ rõ:“phát triển thị trường bất động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực…”.Do sự biến đổi nền kinh tế, xã hội thì giá trị đất đai cũng biến động và có xu hướng gia tăng theo thời gian. Đất đai đã trở thành một thị trường hàng hóa phát triển của quốc gia, chiếm tỷ trọng 30% GDP. Những người sở hữu đất đai có thể nhận được những giá trị tăng thêm từ đất đai dù có hay không yếu tố đầu tư. Từ những lợi ích từ sở hữu đất đai mang lại cũng nảy sinh không ít các vấn đề có liên quan, những tranh chấp lợi ích đất đai luôn tạo sức ép lớn lên cơ quan quản lý Nhà nước.Thủ đô Hà Nội là một trong những trung tâm đầu não về kinh tế, văn hóa, chính trị, xã hội quốc gia với những ưu thế về vị trí, địa lý, giao thông, cơ sở hạ tầng, an sinh xã hội. Thị trường bất động sản tại Hà Nội thời gian qua đã có những biến chuyển lớn, là thị trường tiêu biểu cho một thời kỳ phát triển và bùng nổ của bất động sản nhất là những năm 20062011, đem lại lợi nhuận cao cho nhiều người sở hữu đất đai. Bên cạnh việc phát triển này cần có sự quản lý đúng đắn từ phía cơ quan Nhà nước nhằm lành mạnh hóa thị trường, giải quyết những tranh chấp khiếu kiện đất đai, ngăn chặn nạn đầu cơ đất đai diễn ra làm hình thành bong bóng bất động sản hay việc quản lý sử dụng đất đai kém hiệu quả gây thất thu cho Ngân sách. Đã có những nghiên cứu, báo cáo về đất đai, chính sách đất đai, đầu tư đất đai…ra đời và góp phần giải đáp những vấn đề, những khía cạnh khác nhau của thị trường nhà đất. Xuất phát từ sự thiết yếu và tính thực tiễn của các nghiên cứu về đất đai, về lợi ích và quản lý lợi ích từ đất đai,… đề tài nghiên cứu: “ Hoàn thiện chính sách nhằm quản lý các yếu tố tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 20062011” ra đời nhằm góp một phần nhỏ vào đó.
trờng Đại học Kinh tế Quốc dân KHOA bất động sản và kinh tế tài nguyên o 0 o - - - CHUYÊN Đề THựC TậP TốT NGHIệP Đề tài: HON THIN CHNH SCH NHM QUN Lí cáC YếU Tố TáC ĐộNG TớI GIá TRị TĂNG THÊM Từ ĐấT ĐAI TRÊN ĐịA BàN TP Hà NộI GIAI ĐOạN 2006 - 2011 + Giảng viên hớng dẫn : ts. nguyễn minh ngọc Sinh viên thực hiện : nguyễn thu trang Mã sinh viên : cq510962 Lớp : bất động sản 51 Hà Nội, 2013 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc LỜI CẢM ƠN Em xin chân thành cảm ơn TS.Nguyễn Minh Ngọc, phó trưởng khoa BĐS và KTTN đã hướng dẫn em hoàn thành đề tài này. Em xin gửi lời cảm ơn đến các cán bộ tại Cục Kinh tế và phát triển quỹ đất-Tổng cục quản lý đất đai đã giúp đỡ em trong quá trình hoàn thành bài nghiên cứu. Đây là lần đầu em thử sức với một vấn đề mới mẻ nên không tránh được những sơ xuất, em rất mong nhận đựơc sự góp ý của các thầy cô. SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc MỤC LỤC §Ò tµi: 1 Hµ Néi, 2013 1 * Theo nguồn gốc ra đời của đất đai: 4 * Theo lý luận địa tô của chủ nghĩa tân cổ điển phương Tây: 5 Nguồn: BỘ TNMT 21 Về dân số 29 ĐVT: Trđ, lần 42 ĐVT:m2; trđồng 44 + Điều tiết toàn bộ GTrTTTĐ do quy hoạch, chuyển MĐSDĐ, đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng bằng vốn của NN vào NSNN 74 + Hoàn thiện chính sách phân phối GTrTTTĐ để giải quyết mối quan hệ hài hòa lợi ích giữa NN và hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất thông qua chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi NN thu hồi đất 76 + Tính toán hiệu quả sử dụng đất khi lập QHSDĐ 84 Sửa đổi, bổ sung cơ chế giao đất, cho thuê đất và quy định về nộp tiền SDĐ, thuê đất nộp một lần cho cả thời gian thuê 85 SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc KÝ HIỆU VÀ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản NSNN Ngân sách Nhà nước NN Nhà nước NoN Nông nghiệp QSDĐ Quyền sử dụng đất MĐSDĐ Mục đích sử dụng đất SXKD Sản xuất kinh doanh GTrTTTĐ Giá trị tăng thêm từ đất SDĐ Sử dụng đất SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc DANH MỤC BẢNG §Ò tµi: 1 Hµ Néi, 2013 1 * Theo nguồn gốc ra đời của đất đai: 4 * Theo lý luận địa tô của chủ nghĩa tân cổ điển phương Tây: 5 Bảng 1.1: Về tỉ lệ điều tiết qua thuế BĐS của một số quốc gia 21 Nguồn: BỘ TNMT 21 Về dân số 29 Bảng 2.3. Giá đất và quan hệ tỉ lệ giá đất giữa các vị trí đất nội thành phố 42 (Quận Thanh Xuân) và ngoại thành (Huyện cũ và huyện mới sát nhập) TP Hà Nội 42 ĐVT: Trđ, lần 42 Bảng 2.6. DT, giá đất nộp tiền SDĐ KĐTM, dự án tại Hà Nội cũ 44 ĐVT:m2; trđồng 44 Bảng 2.10. Tình hình dự án chưa xong GPMB tại huyện Mê Linh đến 12/2010 48 Bảng 2.11. Tình hình thực hiện GPMB dự án Tây Hà Nội đến 12/2010 48 Bảng 2.12. Giá cho thuê đất CN của các KCN đầu tư bằng NSNN của TP Hà Nội 49 + Điều tiết toàn bộ GTrTTTĐ do quy hoạch, chuyển MĐSDĐ, đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng bằng vốn của NN vào NSNN 74 + Hoàn thiện chính sách phân phối GTrTTTĐ để giải quyết mối quan hệ hài hòa lợi ích giữa NN và hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất thông qua chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi NN thu hồi đất 76 + Tính toán hiệu quả sử dụng đất khi lập QHSDĐ 84 Sửa đổi, bổ sung cơ chế giao đất, cho thuê đất và quy định về nộp tiền SDĐ, thuê đất nộp một lần cho cả thời gian thuê 85 SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia. Theo Các Mác: “Đất là mẹ, lao động là cha sản sinh ra mọi của cải vật chất”. Theo Luật đất đai 1993 thì đất đai “là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng”. Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa như nước ta hiện nay, đất đai với vai trò to lớn của nó đã trở thành một yếu tố vô cùng quan trọng, có mặt trong tất cả các lĩnh vực của đời sống. Từ khi Luật đất đai 1993 ra đời đã tạo bước ngoặt lớn cho thị trường nhà đất. Sự phát triển của thị trường bất động sản đã được Nhà nước quan tâm, điều tiết và quản lý bằng các chính sách. Theo đó người sở hữu đất đai được pháp luật công nhận và bảo vệ. Báo cáo chính trị tại Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ X của Đảng chỉ rõ:“phát triển thị trường bất động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực…”. Do sự biến đổi nền kinh tế, xã hội thì giá trị đất đai cũng biến động và có xu hướng gia tăng theo thời gian. Đất đai đã trở thành một thị trường hàng hóa phát triển của quốc gia, chiếm tỷ trọng 30% GDP. Những người sở hữu đất đai có thể nhận được những giá trị tăng thêm từ đất đai dù có hay không yếu tố đầu tư. Từ những lợi ích từ sở hữu đất đai mang lại cũng nảy sinh không ít các vấn đề có liên quan, những tranh chấp lợi ích đất đai luôn tạo sức ép lớn lên cơ quan quản lý Nhà nước. Thủ đô Hà Nội là một trong những trung tâm đầu não về kinh tế, văn hóa, chính trị, xã hội quốc gia với những ưu thế về vị trí, địa lý, giao thông, cơ sở hạ tầng, an sinh xã hội. Thị trường bất động sản tại Hà Nội thời gian qua đã có những biến chuyển lớn, là thị trường tiêu biểu cho một thời kỳ phát triển và bùng nổ của bất động sản nhất là những năm 2006-2011, đem lại lợi nhuận cao cho nhiều người sở hữu đất đai. Bên cạnh việc phát triển này cần có sự quản lý đúng đắn từ phía cơ SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962 1 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc quan Nhà nước nhằm lành mạnh hóa thị trường, giải quyết những tranh chấp khiếu kiện đất đai, ngăn chặn nạn đầu cơ đất đai diễn ra làm hình thành bong bóng bất động sản hay việc quản lý sử dụng đất đai kém hiệu quả gây thất thu cho Ngân sách. Đã có những nghiên cứu, báo cáo về đất đai, chính sách đất đai, đầu tư đất đai…ra đời và góp phần giải đáp những vấn đề, những khía cạnh khác nhau của thị trường nhà đất. Xuất phát từ sự thiết yếu và tính thực tiễn của các nghiên cứu về đất đai, về lợi ích và quản lý lợi ích từ đất đai,… đề tài nghiên cứu: “ Hoàn thiện chính sách nhằm quản lý các yếu tố tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2006-2011” ra đời nhằm góp một phần nhỏ vào đó. 2. Mục tiêu nghiên cứu Đề tài “Hoàn thiện chính sách nhằm quản lý các yếu tố tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2006-2011” nhằm mục tiêu: + Hệ thống hóa cơ sở khoa học về chính sách quản lý các yếu tố tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai. + Khảo sát, phân tích thực trạng các yếu tố tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai trên địa bàn TP Hà Nội giai đoạn 2006-2011. + Đánh giá những ảnh hưởng của các yếu tố tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai trên địa bàn nghiên cứu. + DDDề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống chính sách quản lý của cơ quan Nhà nước về các yếu tố tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai. 3. Phạm vi nghiên cứu + Đối tượng nghiên cứu: đề tài nhằm phân tích tác động của 4 yếu tố: quy hoạch, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đầu tư vào cơ sở hạ tầng và yếu tố kinh tế- xã hội tới giá trị tăng thêm từ đất đai. + Không gian nghiên cứu: tại địa bàn thành phố Hà Nội. + Thời gian nghiên cứu: giai đoạn 2006-2011. 4. Phương pháp nghiên cứu: Để đạt được mục tiêu nghiên cứu đặt ra, trong quá trình thực hiện, đề tài sử dụng kết hợp nhiều phương pháp nghiên cứu, trong đó chủ yếu là vận dụng tổng SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962 2 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc hợp các phương pháp nghiên cứu sau: + Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường: sử dụng để điều tra giá chuyển nhượng đất trên thực tế thị trường tại TP Hà Nội năm 2006-2011. + Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu: dùng để thu thập các thông tin, tài liệu liên quan đến đặc điểm tự nhiên kinh tế - xã hội và các tài liệu liên quan đến giá đất khu vực nghiên cứu. + Phương pháp kế thừa: thu thập tài liệu nghiên cứu trong và ngoài nước có liên quan; khảo cứu tài liệu và kế thừa có chọn lọc các kết quả nghiên cứu của các chương trình, công trình, đề tài khoa học có liên quan tới vấn đề nghiên cứu. Trên cơ sở đó, đề tài rút ra một số vấn đề có tính lý luận và thực tiễn liên quan đến nội dung nghiên cứu của đề tài. + Phương pháp so sánh: Trên cơ sở kết quả nghiên cứu điều tra giá đất, tiến hành so sánh giá đất giữa hai thời điểm để đánh giá biến động và so sánh với giá đất do Nhà nước quy định. + Phương pháp tổng hợp, phân tích: Sử dụng để tổng hợp các kết quả về thực trạng tác động của 4 yếu tố trên tới giá trị tăng thêm từ đất và tiến hành phân tích thực trạng giá đất đối với công tác quản lý đất đai và phát triển thị trường bất động sản. 5. Kết cấu, nội dung của đề tài: đề tài gồm 3 chương: LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG TỚI GIÁ TRỊ TĂNG THÊM TỪ ĐẤT ĐAI CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CỦA CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG TỚI GIÁ TRỊ TĂNG THÊM TỪ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2006-2011 CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HỆ THỐNG CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG TỚI GIÁ TRỊ TĂNG THÊM TỪ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI TRONG NHỮNG NĂM TỚI KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962 3 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc CHƯƠNG 1 CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG TỚI GIÁ TRỊ TĂNG THÊM TỪ ĐẤT ĐAI 1.1. Tổng quan về giá trị tăng thêm tăng từ đất đai 1.1.1. Những khái niệm về giá trị tăng thêm + Theo thống kê học: Giá trị tăng thêm là giá trị hàng hóa và dịch vụ mới sáng tạo ra của các ngành kinh tế trong các thời kỳ nhất định. Giá trị tăng thêm là một bộ phận của giá trị sản xuất, bằng chênh lệch giá trị sản xuất và chi phí trung gian. Giá trị tăng thêm được tính theo giá thực tế và giá so sánh. + Theo kinh tế học: Giá trị tăng thêm (gia tăng) là phần giá trị được tạo ra ở mỗi giai đoạn nhất định của quá trình sản xuất. Theo kinh tế học Tân cổ điển hiện đại, giá trị tăng thêm chỉ sự đóng góp của các nhân tố sản xuất như đất đai, lao động, hàng hóa tư bản vào quá trình gia tăng thêm giá trị của một sản phẩm tương ứng với thu nhập có được của chủ sở hữu các nhân tố này. Các yếu tố của sản xuất cung cấp các dịch vụ làm tăng giá trên một đơn vị sản phẩm tương ứng với chi phí trên một đơn vị của hàng hóa trung gian dùng trong quá trình sản xuất ra sản phẩm đó. Các nhà kinh tế học sử dụng phương pháp tính giá trị tăng thêm để tránh tính lặp đối với một đơn vị đầu vào. Trong kinh tế học vi mô, giá trị tăng thêm được tính bằng cách lấy giá trị của đầu ra trừ đi giá trị của hàng hóa trung gian. Như vậy, có thể hiểu giá trị tăng thêm từ đất đai là phần giá trị dôi ra ngoài giá trị của đất đai, nó được hình thành nhờ các tác động của con người trong quá trình khai thác, sử dụng, cải tạo đất đai nhằm phục vụ cho lợi ích nhất định của mình. 1.1.2. Sự hình thành của giá trị tăng thêm từ đất đai * Theo nguồn gốc ra đời của đất đai: Đất đai là do tự nhiên tạo ra và có trước con người. Vì vậy, đất đai không phải là sản phẩm kết tinh sức lao động của con người. Giá trị ban đầu của đất được tạo ra bởi tự nhiên do đất đai được phân bố ở những vị trí khác nhau đã tạo nên chênh lệch SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962 4 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS. Nguyễn Minh Ngọc về giá trị của đất đai và theo kinh tế học gọi là sự chênh lệch địa tô. Mặt khác, trong quá trình quản lý và SDĐ, con người tác động vào đất làm tăng thêm giá trị. Sự tác động của con người vào đất đai được thực hiện từ hai phía: + Do tác động của NN và xã hội: NN tác động vào đất đai và làm tăng giá trị của đất đai thông qua việc quyết định MĐSDĐ, xét duyệt quy hoạch SDĐ, kế hoạch SDĐ; và NN đầu tư vào đất đai làm tăng thêm giá trị của đất đai; + Do sự tác động của người SDĐ: người SDĐ đầu tư vốn, sức lao động và áp dụng những tiến bộ khoa học, công nghệ… nhằm cải tạo nâng cao khả năng sinh lợi của đất đai. * Theo nguồn gốc GTrTTTĐ theo lý luận năng suất thặng dư: Các nhà kinh tế chia các yếu tố sản xuất thành 4 nhóm: đất đai, lao động, vốn (các công trình, máy móc, thiết bị, nguyên nhiên vật liệu) và quản lí. Nguyên tắc năng suất thặng dư cho rằng thu nhập có thể thuộc về đất đai là phần còn lại sau khi thanh toán đầy đủ cho lao động, vốn và quản lý. Lý thuyết sản phẩm ròng của Francois Quesnay cho rằng “sản phẩm ròng” là thặng dư có được sau khi khấu trừ hao phí tư liệu sản xuất, nhân công và nguyên vật liệu sản xuất của nhà tư bản trong sản xuất. Theo đó, NoN nhờ vào sự hỗ trợ của tự nhiên để sáng tạo ra của cải cho xã hội, tự nhiên không lấy sự đền đáp của con người. Sản phẩm ngành NoN sau khi khấu trừ chi phí trực tiếp cho sản xuất, nhân công, hao phí tư liệu sản xuất của nhà tư bản thì còn sản phẩm thặng dư, làm cho của cải xã hội được tăng thêm. Quesnay gọi là "sản phẩm ròng" đối với sản phẩm thặng dư vượt quá chi phí sản xuất và sinh hoạt có sự hỗ trợ của tự nhiên; và cho rằng nó cần thuộc về sự chiếm hữu của người sở hữu đất đai dưới hình thức địa tô. * Theo lý luận địa tô của chủ nghĩa tân cổ điển phương Tây: Lý luận địa tô của chủ nghĩa tân cổ điển phương Tây là sự ra đời của lý luận địa tô đất đô thị, đã giải quyết 2 vấn đề: Một là, địa tô đất đô thị (còn gọi là giá đất đô thị), điển hình là mô hình địa tô đất đô thị của Alonso: SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962 5 [...]... thông, xây dựng các KCN, KCX, các cơ sở kinh tế khác và bao hàm cả yếu tố do đầu cơ đất đai Trong khi đó cung về đất là có giới hạn, cầu về đất tăng dẫn đến giá đất trên thị trường tăng 1.3 Những chính sách quản lý các yếu tố tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai 1.3.1 Về quy hoạch sử dụng đất Theo Luật đất đai 2003 do Quốc hội ban hành, có quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại mục 2,... hạ tầng vào đất đai đến giá trị đất đai tăng thêm Người sở hữu đất đai có thể hưởng lợi từ chính sách đầu tư cơ sở hạ tầng của Nhà nước Việc đầu tư cơ sở hạ tầng, mở rộng phát triển giao thông, các dịch vụ phúc lợi xã hội làm gia tăng giá trị của đất đai Do người sở hữu đất được hưởng lợi từ sự đầu tư công, Nhà nước đã đề ra các chính sách về thu thuế trên phần giá trị tăng thêm từ đất đai Việc đầu... nghiệm về quản lý các yếu tố tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai trên Thế giới và tại Việt Nam Quản lý giá trị tăng thêm do quy hoạch sử dụng đất * Đức: Ở Đức có cách tiếp cận theo giai đoạn Chính phủ Liên bang cùng với sự tham gia của các bang đưa ra hướng dẫn quy hoạch theo vùng Các hướng dẫn này được sử dụng làm điểm xuất phát để trao đổi ở cấp bang sau đó được xây dựng thành đồ án tác nghiệp... lên các yếu tố tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai của Thành phố Hà Nội Hà Nội có nhiều lợi thế về điều kiện tự nhiên, tài nguyên cho phát triển kinh tế, xã hội và văn hóa Hà Nội có vị trí địa lý - chính trị quan trọng, là đầu não chính trị - hành chính Quốc gia, trung tâm lớn về văn hóa, khoa học, giáo dục, kinh tế và giao dịch quốc tế; là đầu mối giao thương bằng đường bộ, đường sắt, đường hàng... dụng đất để xây dựng nhà chung cư cho công nhân của các khu công nghiệp, ký túc xá sinh viên, nhà ở cho người phải di dời do thiên tai; e) Các trường hợp khác theo quy định của Chính phủ 2 Chính phủ quy định cụ thể việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất 1.4 Những yếu tố ảnh hưởng đến việc quản lý các yếu tố tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai GTrTTTĐ chịu tác động của các nhân tố chủ yếu, ... với Tài chính về đất đai và Giá đất, cụ thể tại các điều sau: Điều 54 Nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai 1 Nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai bao gồm: a) Tiền sử dụng đất trong các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển từ hình thức thuê đất sang... Thực tế cho thấy, nhiều quốc gia đã áp dụng các chính sách thu đối với giá trị tăng thêm từ đất ở các khu vực do việc đầu tư cơ sở hạ tầng làm gia tăng giá trị của nhà, đất sở hữu bởi khu vực tư nhân cho 3 giai đoạn: phát triển dự án, quá trình sử dụng bất động sản và khi chuyển nhượng bất động sản Về bản chất, các chính sách thu từ giá trị tăng thêm của đất do đầu tư hạ tầng mang lại là giống nhau nhưng... đề tốt nghiệp 14 GVHD: TS Nguyễn Minh Ngọc dụng có hiệu quả nguồn lực lao động, góp phần chuyển đổi cơ cấu lao động đáp ứng nhu cầu của quá trình CNH, HĐH và hội nhập quốc tế, là yếu tố quyết định để phát huy nhân tố con người 1.2.4.2 Tác động của nhóm nhân tố Kinh tế-xã hội tới giá trị đất đai tăng thêm Các nhân tố Kinh tế-xã hội có tác động rất lớn tới sự phát triển của thị trường đất đai, giá trị. .. nhập từ đầu tư vốn và áp dụng biểu thuế lũy tiến Đài Loan (Trung Quốc) ban hành sắc thuế riêng với tên gọi “Thuế giá trị tăng thêm của đất nhưng về bản chất là thuế thu nhập đối với thu nhập từ chuyển nhượng (mua bán, thừa kế đất đai) , nhằm điều tiết phần giá trị tăng thêm tự nhiên (phần giá trị tăng thêm không phải do chủ sở hữu đầu tư, cải tạo mà do tác động của các nhân tố như quy hoạch, tác động. .. nhượng như sau: BIỂU THUẾ SUẤT THUẾ GIÁ TRỊ TĂNG THÊM CỦA ĐẤT Ở ĐÀI LOAN (TRUNG QUỐC) Thuế suất Tổng giá trị tăng thêm ròng bằng 100% giá trị ban đầu hoặc giá trị chuyển nhượng lần trước Tổng giá trị tăng thêm ròng vượt 100% đến 200% giá trị ban đầu 20% hoặc giá trị chuyển nhượng lần trước Tổng giá trị tăng thêm ròng vượt 200% giá trị ban đầu hoặc giá trị 30% chuyển nhượng lần trước 40% Nguồn: Guide to Republic . trạng các yếu tố tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai trên địa bàn TP Hà Nội giai đoạn 2006-2011. + Đánh giá những ảnh hưởng của các yếu tố tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai trên địa. về đất đai, về lợi ích và quản lý lợi ích từ đất đai, … đề tài nghiên cứu: “ Hoàn thiện chính sách nhằm quản lý các yếu tố tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội. TÁC ĐỘNG TỚI GIÁ TRỊ TĂNG THÊM TỪ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2006-2011 CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HỆ THỐNG CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG TỚI GIÁ TRỊ