Hoàn thiện chính sách nhằm quản lý các yếu tố tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2006-2011

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia. Theo Các Mác: “Đất là mẹ, lao động là cha sản sinh ra mọi của cải vật chất”. Theo Luật đất đai 1993 thì đất đai “là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng”. Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa như nước ta hiện nay, đất đai với vai trò to lớn của nó đã trở thành một yếu tố vô cùng quan trọng, có mặt trong tất cả các lĩnh vực của đời sống. Từ khi Luật đất đai 1993 ra đời đã tạo bước ngoặt lớn cho thị trường nhà đất. Sự phát triển của thị trường bất động sản đã được Nhà nước quan tâm, điều tiết và quản lý bằng các chính sách. Theo đó người sở hữu đất đai được pháp luật công nhận và bảo vệ. Báo cáo chính trị tại Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ X của Đảng chỉ rõ:“phát triển thị trường bất động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực…”. Do sự biến đổi nền kinh tế, xã hội thì giá trị đất đai cũng biến động và có xu hướng gia tăng theo thời gian. Đất đai đã trở thành một thị trường hàng hóa phát triển của quốc gia, chiếm tỷ trọng 30% GDP. Những người sở hữu đất đai có thể nhận được những giá trị tăng thêm từ đất đai dù có hay không yếu tố đầu tư. Từ những lợi ích từ sở hữu đất đai mang lại cũng nảy sinh không ít các vấn đề có liên quan, những tranh chấp lợi ích đất đai luôn tạo sức ép lớn lên cơ quan quản lý Nhà nước. Thủ đô Hà Nội là một trong những trung tâm đầu não về kinh tế, văn hóa, chính trị, xã hội quốc gia với những ưu thế về vị trí, địa lý, giao thông, cơ sở hạ tầng, an sinh xã hội. Thị trường bất động sản tại Hà Nội thời gian qua đã có những biến chuyển lớn, là thị trường tiêu biểu cho một thời kỳ phát triển và bùng nổ của bất động sản nhất là những năm 2006-2011, đem lại lợi nhuận cao cho nhiều người sở hữu đất đai. Bên cạnh việc phát triển này cần có sự quản lý đúng đắn từ phía cơ quan Nhà nước nhằm lành mạnh hóa thị trường, giải quyết những tranh chấp khiếu kiện đất đai, ngăn chặn nạn đầu cơ đất đai diễn ra làm hình thành bong bóng bất động sản hay việc quản lý sử dụng đất đai kém hiệu quả gây thất thu cho Ngân sách. Đã có những nghiên cứu, báo cáo về đất đai, chính sách đất đai, đầu tư đất đai…ra đời và góp phần giải đáp những vấn đề, những khía cạnh khác nhau của thị trường nhà đất. Xuất phát từ sự thiết yếu và tính thực tiễn của các nghiên cứu về đất đai, về lợi ích và quản lý lợi ích từ đất đai,… đề tài nghiên cứu: “ Hoàn thiện chính sách nhằm quản lý các yếu tố tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2006-2011” ra đời nhằm góp một phần nhỏ vào đó.

trờng Đại học Kinh tế Quốc dân KHOA bất động sản kinh tế tài nguyên - o0o - CHUYÊN Đề THựC TậP TốT NGHIệP Đề tài: HON THIỆN CHÍNH SÁCH NHẰM QUẢN LÝ c¸C ỸU Tè T¸C ĐộNG TớI GIá TRị TĂNG THÊM Từ ĐấT ĐAI TRÊN ĐịA BàN TP Hà NộI GIAI ĐOạN 2006 - 2011 + Giảng viên hớng dẫn : ts nguyễn minh ngọc Sinh viªn thùc hiƯn : ngun thu trang M· sinh viên : cq510962 Lớp : bất động sản 51 Hà Néi, 2013 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Minh Ngọc LỜI CẢM ƠN Em xin chân thành cảm ơn TS.Nguyễn Minh Ngọc, phó trưởng khoa BĐS KTTN hướng dẫn em hoàn thành đề tài Em xin gửi lời cảm ơn đến cán Cục Kinh tế phát triển quỹ đất-Tổng cục quản lý đất đai giúp đỡ em q trình hồn thành nghiên cứu Đây lần đầu em thử sức với vấn đề mẻ nên không tránh sơ xuất, em mong nhận đựơc góp ý thầy SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Minh Ngọc MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG TỚI GIÁ TRỊ TĂNG THÊM TỪ ĐẤT ĐAI .4 1.1 Tổng quan giá trị tăng thêm tăng từ đất đai 1.1.1 Những khái niệm giá trị tăng thêm 1.1.2 Sự hình thành giá trị tăng thêm từ đất đai 1.2 Những yếu tố tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai .7 1.2.1 Yếu tố quy hoạch 1.2.2 Yếu tố chuyển mục đích sử dụng đất 1.2.3 Yếu tố đầu tư vào sở hạ tầng .10 1.2.4 Nhóm nhân tố Kinh tế-xã hội 11 1.3 Những sách quản lý yếu tố tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai 15 1.3.1 Về quy hoạch sử dụng đất .15 1.3.2 Về chuyển đổi mục đích sử dụng đất .16 1.3.3 Về đầu tư sở hạ tầng 16 1.3.4 Về nhân tố Kinh tế-xã hội 18 1.4 Những yếu tố ảnh hưởng đến việc quản lý yếu tố tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai 19 1.5 Kinh nghiệm quản lý yếu tố tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai Thế giới Việt Nam 20 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CỦA CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG TỚI GIÁ TRỊ TĂNG THÊM TỪ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2006-2011 .25 2.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội TP HN 25 2.1.1 Các đặc điểm tự nhiên .25 2.1.2 Các đặc điểm kinh tế .28 2.1.3 Các đặc điểm xã hội 29 SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Minh Ngọc 2.2 Đánh giá chung ảnh hưởng từ đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội lên yếu tố tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai Thành phố Hà Nội 31 2.3 Thực trạng yếu tố tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai địa bàn TP HN giai đoạn 2006-2011 .34 2.3.1 Thực trạng yếu tố quy hoạch sử dụng đất có tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai 34 2.2.2 Thực trạng yếu tố chuyển mục đích sử dụng đất có tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai 46 2.2.3 Thực trạng yếu tố đầu tư sở hạ tầng có tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai .50 2.2.4 Thực trạng yếu tố Kinh tế xã hội có tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai 54 2.4 Đánh giá thực trạng yếu tố tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai địa bàn TP HN giai đoạn 2006-2011 58 2.4.1 Tác động tích cực 58 2.4.2 Tác động tiêu cựcvà nguyên nhân 63 2.3.3 Những vấn đề đặt cần tháo gỡ thời gian tới 69 CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP HỒN THIỆN HỆ THỐNG CHÍNH SÁCH VỀ CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG TỚI GIÁ TRỊ TĂNG THÊM TỪ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI TRONG NHỮNG NĂM TỚI 71 3.1 Dự báo biến động yếu tố tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai địa bàn TP Hà Nội năm tới 71 3.2 Đề xuất giải pháp hồn thiện hệ thốngchính sách yếu tố tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai .74 3.2.1 Yếu tố quy hoạch, chuyển MĐSDĐ .74 3.2.2 Yếu tố đầu tư sở hạ tầng, nhóm yếu tố Kinh tế-xã hội-Chính sách Nhà nước 79 3.3 Một số kiến nghị để thực đề xuất 83 KẾT LUẬN 88 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 89 SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962 Chuyên đề tốt nghiệp SVTH: Nguyễn Thu Trang GVHD: TS Nguyễn Minh Ngọc MSSV: CQ510962 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Minh Ngọc KÝ HIỆU VÀ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản NSNN Ngân sách Nhà nước NN Nhà nước NoN Nông nghiệp QSDĐ Quyền sử dụng đất MĐSDĐ Mục đích sử dụng đất SXKD Sản xuất kinh doanh GTrTTTĐ Giá trị tăng thêm từ đất SDĐ Sử dụng đất SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Minh Ngọc LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên vô quý giá quốc gia Theo Các Mác: “Đất mẹ, lao động cha sản sinh cải vật chất” Theo Luật đất đai 1993 đất đai “là tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng” Trong kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa nước ta nay, đất đai với vai trò to lớn trở thành yếu tố vơ quan trọng, có mặt tất lĩnh vực đời sống Từ Luật đất đai 1993 đời tạo bước ngoặt lớn cho thị trường nhà đất Sự phát triển thị trường bất động sản Nhà nước quan tâm, điều tiết quản lý sách Theo người sở hữu đất đai pháp luật công nhận bảo vệ Báo cáo trị Đại hội Đại biểu tồn quốc lần thứ X Đảng rõ:“phát triển thị trường bất động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất bất động sản gắn liền với đất, làm cho đất đai thực trở thành nguồn vốn cho phát triển, thị trường bất động sản nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực…” Do biến đổi kinh tế, xã hội giá trị đất đai biến động có xu hướng gia tăng theo thời gian Đất đai trở thành thị trường hàng hóa phát triển quốc gia, chiếm tỷ trọng 30% GDP Những người sở hữu đất đai nhận giá trị tăng thêm từ đất đai dù có hay khơng yếu tố đầu tư Từ lợi ích từ sở hữu đất đai mang lại nảy sinh khơng vấn đề có liên quan, tranh chấp lợi ích đất đai tạo sức ép lớn lên quan quản lý Nhà nước Thủ đô Hà Nội trung tâm đầu não kinh tế, văn hóa, trị, xã hội quốc gia với ưu vị trí, địa lý, giao thơng, sở hạ tầng, an sinh xã hội Thị trường bất động sản Hà Nội thời gian qua có biến chuyển lớn, thị trường tiêu biểu cho thời kỳ phát triển bùng nổ bất động sản năm 2006-2011, đem lại lợi nhuận cao cho nhiều người sở hữu đất đai Bên cạnh việc phát triển cần có quản lý đắn từ phía SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Minh Ngọc quan Nhà nước nhằm lành mạnh hóa thị trường, giải tranh chấp khiếu kiện đất đai, ngăn chặn nạn đầu đất đai diễn làm hình thành bong bóng bất động sản hay việc quản lý sử dụng đất đai hiệu gây thất thu cho Ngân sách Đã có nghiên cứu, báo cáo đất đai, sách đất đai, đầu tư đất đai…ra đời góp phần giải đáp vấn đề, khía cạnh khác thị trường nhà đất Xuất phát từ thiết yếu tính thực tiễn nghiên cứu đất đai, lợi ích quản lý lợi ích từ đất đai,… đề tài nghiên cứu: “ Hồn thiện sách nhằm quản lý yếu tố tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2006-2011” đời nhằm góp phần nhỏ vào Mục tiêu nghiên cứu Đề tài “Hồn thiện sách nhằm quản lý yếu tố tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2006-2011” nhằm mục tiêu: + Hệ thống hóa sở khoa học sách quản lý yếu tố tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai + Khảo sát, phân tích thực trạng yếu tố tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai địa bàn TP Hà Nội giai đoạn 2006-2011 + Đánh giá ảnh hưởng yếu tố tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai địa bàn nghiên cứu + DDDề xuất số giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống sách quản lý quan Nhà nước yếu tố tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai Phạm vi nghiên cứu + Đối tượng nghiên cứu: đề tài nhằm phân tích tác động yếu tố: quy hoạch, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đầu tư vào sở hạ tầng yếu tố kinh tếxã hội tới giá trị tăng thêm từ đất đai + Không gian nghiên cứu: địa bàn thành phố Hà Nội + Thời gian nghiên cứu: giai đoạn 2006-2011 Phương pháp nghiên cứu: Để đạt mục tiêu nghiên cứu đặt ra, trình thực hiện, đề tài sử dụng kết hợp nhiều phương pháp nghiên cứu, chủ yếu vận dụng tổng SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Minh Ngọc hợp phương pháp nghiên cứu sau: + Phương pháp điều tra liệu thị trường: sử dụng để điều tra giá chuyển nhượng đất thực tế thị trường TP Hà Nội năm 2006-2011 + Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu: dùng để thu thập thông tin, tài liệu liên quan đến đặc điểm tự nhiên kinh tế - xã hội tài liệu liên quan đến giá đất khu vực nghiên cứu + Phương pháp kế thừa: thu thập tài liệu nghiên cứu ngồi nước có liên quan; khảo cứu tài liệu kế thừa có chọn lọc kết nghiên cứu chương trình, cơng trình, đề tài khoa học có liên quan tới vấn đề nghiên cứu Trên sở đó, đề tài rút số vấn đề có tính lý luận thực tiễn liên quan đến nội dung nghiên cứu đề tài + Phương pháp so sánh: Trên sở kết nghiên cứu điều tra giá đất, tiến hành so sánh giá đất hai thời điểm để đánh giá biến động so sánh với giá đất Nhà nước quy định + Phương pháp tổng hợp, phân tích: Sử dụng để tổng hợp kết thực trạng tác động yếu tố tới giá trị tăng thêm từ đất tiến hành phân tích thực trạng giá đất công tác quản lý đất đai phát triển thị trường bất động sản Kết cấu, nội dung đề tài: đề tài gồm chương: LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG TỚI GIÁ TRỊ TĂNG THÊM TỪ ĐẤT ĐAI CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CỦA CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG TỚI GIÁ TRỊ TĂNG THÊM TỪ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2006-2011 CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP HỒN THIỆN HỆ THỐNG CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG TỚI GIÁ TRỊ TĂNG THÊM TỪ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI TRONG NHỮNG NĂM TỚI KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Nguyễn Minh Ngọc CHƯƠNG CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG TỚI GIÁ TRỊ TĂNG THÊM TỪ ĐẤT ĐAI 1.1 Tổng quan giá trị tăng thêm tăng từ đất đai 1.1.1 Những khái niệm giá trị tăng thêm + Theo thống kê học: Giá trị tăng thêm giá trị hàng hóa dịch vụ sáng tạo ngành kinh tế thời kỳ định Giá trị tăng thêm phận giá trị sản xuất, chênh lệch giá trị sản xuất chi phí trung gian Giá trị tăng thêm tính theo giá thực tế giá so sánh + Theo kinh tế học: Giá trị tăng thêm (gia tăng) phần giá trị tạo giai đoạn định trình sản xuất Theo kinh tế học Tân cổ điển đại, giá trị tăng thêm đóng góp nhân tố sản xuất đất đai, lao động, hàng hóa tư vào trình gia tăng thêm giá trị sản phẩm tương ứng với thu nhập có chủ sở hữu nhân tố Các yếu tố sản xuất cung cấp dịch vụ làm tăng giá đơn vị sản phẩm tương ứng với chi phí đơn vị hàng hóa trung gian dùng q trình sản xuất sản phẩm Các nhà kinh tế học sử dụng phương pháp tính giá trị tăng thêm để tránh tính lặp đơn vị đầu vào Trong kinh tế học vi mô, giá trị tăng thêm tính cách lấy giá trị đầu trừ giá trị hàng hóa trung gian Như vậy, hiểu giá trị tăng thêm từ đất đai phần giá trị dôi ngồi giá trị đất đai, hình thành nhờ tác động người trình khai thác, sử dụng, cải tạo đất đai nhằm phục vụ cho lợi ích định 1.1.2 Sự hình thành giá trị tăng thêm từ đất đai * Theo nguồn gốc đời đất đai: Đất đai tự nhiên tạo có trước người Vì vậy, đất đai khơng phải sản phẩm kết tinh sức lao động người Giá trị ban đầu đất tạo tự nhiên đất đai phân bố vị trí khác tạo nên chênh lệch SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962 Chuyên đề tốt nghiệp 73 GVHD: TS Nguyễn Minh Ngọc khai thác lợi nhuận khác Chủ đầu tư vốn ít, quan hệ trị tốt lại nhận dự án lớn lại có tư “bóc ngắn cắn dài” hệ thống giám sát chưa tốt dễ làm cho trình phát triển đất khơng đạt mong muốn Những học lực chủ đầu tư phát triển găm giữ đất nói lên thất bại phát triển đất đô thị gần nhiều đô thị nước ta Do NN bao qt tồn thu hồi đất, chi phí BTGPMB phát triển đất đồng thời khắc phục nhiều đối tượng, nhiều chủ thể tham gia thực định thu hồi đất chi phí BTGPMB +Hình thành nên KĐTM hồn chỉnh đồng bộ, tăng thu cho NSNN: Hậu vệc giao đất chưa giải phóng mặt làm cho dự án khu đô thị phân tán khắp nơi địa bàn, tùy theo đề xuất nhà kinh doanh bất động sản Tình trạng khiến cho việc kết nối khu đô thị với hệ thống hai tầng kỷ thuật cấp đô thị khó khăn tốn kém” Cơ chế NN thu hồi, BTGPMB phát triển đất cho phép tập trung dự án bất động sản vào vài khu vực phát triển đô thị rộng lớn, không theo quy hoạch mà theo kế hoạch giai đoạn phát triển, xong khu vực chuyển sang khu vực khác Các dự án bất động sản nhờ có sẵn "đất sạch" nên khởi cơng kết thúc hạn mà khơng bị cản trở cơng tác bồi thường giải phóng mặt chậm trễ khiếu kiện kéo dài Đồng thời, chế NN thu hồi, BTGPMB phát triển đất tạo điều kiện cho quyền thị điều hành thị trường đất đô thị không chạy theo phục vụ thị trường Ngân sách đô thị thu phần lớn lợi ích mà tài nguyên đất đai mang lại không để giới kinh doanh bất động sản kiếm siêu lợi nhuận từ kinh doanh đất Rõ ràng đất sạch, đất phát triển trở thành nguồn lực phục vụ đầu tư, ổn định thị trường bất động sản, chống đầu đất đai lực lượng hàng hóa để nhà nước can thiệp nhu cầu bất động sản tăng đột biến làm giá tăng cao; nguồn lực nầy tăng mặt giá trị theo thời gian đặc điểm riêng có đất đai nguồn thu nhà nước + Điều tiết toàn GTrTTTĐ quy hoạch, chuyển MĐSDĐ, đầu tư phát SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962 Chuyên đề tốt nghiệp 74 GVHD: TS Nguyễn Minh Ngọc triển kết cấu hạ tầng vốn NN vào NSNN Thực tiễn cho thấy NN giao đất chưa giải phóng mặt đưa đến nhiều hệ lụy mà NN vừa người bị thiệt, vừa người phải giải hậu quả, NN thu hồi đất, chi phí BTGPMB, phát triển đất để giao cho thuê thị trường QSDĐ sơ cấp mặt lý thuyết thực tiễn NN đủ điều kiện điều tiết toàn giá trị tăng thêm NN QH, chuyển MĐSDĐ, đầu tư phát triển KCHT (phát triển đất vốn NN) Đối với đất đai sau thu hồi BTGPMB, phát triển đất để đất đai trở thành hàng hóa sẵn sàng cho thị trường, NN độc quyền thị trường QSDĐ sơ cấp, thông qua thị trường sơ cấp NN người cung đất theo hình thức đấu giá đất đấu thầu tuyển chọn nhà đầu tư dự án, định giá đất giao đất cho nhà đầu tư dự án ưu đãi đầu tư Khi NN có đủ điều kiện điều tiết toàn GTrTTTĐ QH, chuyển MĐSDĐ phát triển đất theo QH, đặc biệt phát triển đất KDTM, NN có hội để giải tốn kinh tế xã hội thực QHSDĐ Nguồn thu trở thành tài khoản quốc gia có ý nghĩa xây dựng phát triển kinh tế - xã hội – môi trường; + Bảo đảm vốn để phát triển đất theo dự án phê duyệt Trước hết, NN bảo đảm vốn để thực thu hồi, BTGPMB buộc người có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch SDĐ để CMĐSDĐ cân đối tài để thực hiện, mà phải cân nhắc đến hiệu SDĐ kinh tế.Thứ đến, NN nắm điều tiết toàn giá trị tăng thêm từ đất sạch, đất phát triển cung thị trường QSDĐ sơ cấp NN đủ khả để bảo đảm vốn để thực dự án thu hồi chuyển MĐSDĐ ĐTPTHT nhằm phát triển đất để cung cho thị trường, vốn NN giá trị phát triển đất thu lại qua thị trường đất đai sơ cấp mà NN bên cung + Hoàn thiện tổ chức phát triển đất để thực thu hồi đất, đầu tư phát triển hạ tầng theo quy hoạch cung đất cho nhu cầu kinh tế - xã hội (i) Thực định thu hồi đất NN, BTGPMB, quản lý phát triển đất: vấn đề bồi thường giải phóng mặt trở thành điều kiện tiên SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962 Chuyên đề tốt nghiệp 75 GVHD: TS Nguyễn Minh Ngọc phát triển, khơng xử lý tốt thành lực cản thực tế mà nhà phát triển phải vượt qua Nếu xem nhẹ vấn đề tính tốn đầu tư phát triển khơng làm tăng giá thành mà để lại nhiều hậu xã hội nặng nề xử lý tiền Có thể khẳng định bồi thường giải phóng mặt vấn đề phát triển, tác động trở lại việc lựa chọn phương án QHSDĐ, phát triển đất đai phải chứng minh lựa chọn mà việc bồi thường giải phóng mặt khả thi (ii) Điều tiết vĩ mô thị trường đất đai sơ cấp, thị trường đất đai thuộc loại hình thị trường yếu tố sản xuất, đồng thời thị trường tài nguyên, NN độc quyền thị trường nầy, việc giao đất, cho TĐ gắn liền với việc PPGTrTTTĐ qui hoạch, chuyển MĐSDĐ thực phân phối lần đầu NN cần phải giao cho tổ chức NN thực điều tiết vĩ mơ thị trường đất đai sơ cấp hình thức giao đất khơng trả tiền, giao đất có trả tiền, đấu giá, đấu thầu, góp cổ phần, cho TĐ GPMB phát triển; (iii) Quản lý phát triển quỹ đất dự trữ: Nguồn cung đất đai chủ yếu thuộc thị trường sơ cấp, để làm bà đỡ cho thị trường QSDĐ, NN phải thực dự trữ đất qua tổ chức NN trực tiếp chi phối Khi làm chủ quỹ đất lớn khu vực dự kiến phát triển, tổ chức trở thành tổ chức chi phối giá lực lượng can thiệp Lâu NN dự trữ đất qua doanh nghiệp kinh doanh BĐS biến tổ chức trở thành hộ ‘ôm’ đất, găm giữ đất lô lớn chờ thời bán lại cho người mua, với kỳ vọng đất tăng giá gia tăng nhu cầu, hệ lụy gây giá cao vượt nhu cầu thực kinh tế, thị trường nóng lạnh thất thường, tạo bong bóng BĐS Do thực chất NN giao nhiệm vụ cho TCPTĐ NN dự trữ đất chuyển dự trữ, đầu từ DN KDBĐS NN dự trữ để sẵn sàng can thiệp thị trường mục tiêu NN Kinh tế phát triển, nhu cầu quỹ đất để xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật, kinh tế - xã hội ngày tăng NN cần phải có quỹ đất dự trữ để cung ứng tham gia thị trường, bình ổn thị trường QSDĐ TTBĐS, vừa hạn chế sốt đột biến đất đai, vừa chống đầu đất đai cách hiệu quả, đồng thời phục tái cấu lại kinh tế Theo kinh nghiệm nước SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962 Chuyên đề tốt nghiệp 76 GVHD: TS Nguyễn Minh Ngọc Hàn Quốc, Singapore, Trung quốc NN phải dự trữ đất6 (iv) Thực sách phân phối giá trị tăng thêm phát triển đất: Mục tiêu NN phải thể hài hồ quan hệ phân phối lợi ích từ đất cho NN, nhà đầu tư người SDĐ; hài hòa trước mắt lâu dài theo chế KTTT định hướng XHCN Theo lý thuyết thu lợi đất đai cho thu lợi từ đất đai vốn hóa địa tơ kinh tế mà có, địa tơ kinh tế phần lại sau lấy tổng thu từ đất đai trừ tổng chi phí + Hồn thiện sách phân phối GTrTTTĐ để giải mối quan hệ hài hòa lợi ích NN hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất thơng qua sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư NN thu hồi đất Vấn đề bồi thường thiệt hại NN thu hồi đất sách sửa đổi bổ sung nhiều (từ năm 2005 đến lần sửa đổi) tồn bất cập Những tranh chấp khiếu kiện liên quan nhiều đến việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi Chính thế, chế sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cần thiết phải tiếp tục hồn thiện sách theo hướng sau đây: Một là, nghiên cứu hoàn thiện sách giá đất để bồi thường theo nguyên tắc phải đảm bảo tính đủ giá trị quyền sử dụng đất cho người dân có đất bị thu hồi; giao UBND cấp tỉnh định giá đất xác định theo phương pháp thị trường thời điểm phê duyệt phương án bồi thường Các Bộ, ngàng có lien quan phải hướng dẫn cụ thể phương pháp xác định giá đất NoN theo chế thị trường, bổ sung tiêu thức định giá phải theo hạng đất kết hợp với vị trí theo khu vực (xứ đồng) theo vùng, để người dân có điều kiện kiểm giám sát việc định giá Hai là, NN dành phần đất sau chuyển đổi MĐSDĐ đầu tư KCHT để giao lại cho người bị thu hồi đất, để họ tổ chức hoạt động dịch vụ xây nhà cho thuê, bán hàng tạp hoá, quán ăn, sửa chữa xe máy, dành tầng khu chung cư cao tầng, khu tái định cư (đối với địa phương khơng Thơng tri tăng cường quản lý tài sản đất đai quốc hữu, ngày 30/4/2001 Quốc vụ viện Trung Quốc, quy định”: "Để tăng cường lực Chính phủ việc điều tiết khống chế thị trường đất đai, Chính phủ địa phương có điều kiện phải tiến hành thí điểm chế độ thu mua dự trữ đất dùng để xây dựng" SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962 Chuyên đề tốt nghiệp 77 GVHD: TS Nguyễn Minh Ngọc hạn chế quỹ đất) cho dân kinh doanh, phục vụ sinh hoạt cho khu dân cư, khu thị, KCN, khu du lịch Việc hồn thiện sách dành phần đất sau chuyển đổi MĐSDĐ đầu tư KCHT để giao lại cho người bị thu hồi đất, để họ tổ chức hoạt động kinh doanh, dịch vụ thực chế chia sẻ lợi ích mà theo “nhận định WB, Việt Nam, pháp luật sách tập trung vào việc bồi thường tái định cư tính thành tiền nên phát sinh nhiều khiếu kiện thực tế Đó việc chia sẻ lợi ích tiền lợi ích khơng tính tiền chưa xem xét”7 Ba là, Tổng kết sách hỗ trợ quy định NĐ 69/2009: Làm sở cho hồn thiện sách đồng bồi thường hỗ trợ loại đất, hài hòa lợi ích NN người bị thu hồi đất thông qua phân phối GTrTTTĐ chuyển MĐSDĐ từ đất NoN sang phi NoN sau thu hồi Bốn là, Nghiên cứu xây dựng sách giá đất trước sau thu hồi đất thực dự án để khấu trừ phần GTrTTTĐ thu hồi phần diện tích đất sử dụng, chủ yếu trường hợp thu hồi đất cho dự án cơng trình giao thơng Năm là, Nghiên cứu ban hành sách hỗ trợ dài hạn đảm bảo việc làm cho lao động bị thu hồi đất từ nguồn tài hỗ trợ lần, NN quản lý xây dựng Quỹ hỗ trợ bảo đảm việc làm cho người có đất bị thu hồi, dạng quỹ xã hội nhiều nguồn đóng góp, có NSNN, đóng góp nhà đầu tư, đóng góp tổ chức hỗ trợ phát triển Quỹ hỗ trợ trực tiếp cho người lao động hỗ trợ tiền, hỗ trợ đào tạo nghề, hỗ trợ giới thiệu việc làm; Sáu là, Nghiên cứu ban hành sách hỗ trợ đặc biệt đời sống, việc làm cho hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi hết đất NoN diện tích đất NoN lại q ít; đồng thời nghiên cứu ban hành sách bảo hiểm thất nghiệp, bảo hiểm hưu trí người bị thu hồi đất NoN; phí bảo hiểm trích từ tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương thức NN giữ lại lập quỹ bảo hiểm hưu trí; nghiên cứu Báo dân trí ngày 27/06/2009, “Bồi thường giải phóng mặt khơng tiền đủ” SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962 Chuyên đề tốt nghiệp 78 GVHD: TS Nguyễn Minh Ngọc ban hành sách coi người bị thu hồi đất đối tượng có cơng đóng góp cho CNH HĐH 3.2.2 Yếu tố đầu tư sở hạ tầng, nhóm yếu tố Kinh tế-xã hội-Chính sách Nhà nước + Quan điểm hồn thiện sách phân phối giá trị tăng thêm từ đất Hoàn thiện chế PPGTrTTTĐ phải xuất phát từ Pháp luật đất đai theo số định hướng sau đây: Một là, phải hồn thiện hệ thống khn khổ LDD, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Quy hoạch v.v…, đề xuất việc sửa đổi, bổ sung quy định quản lý đất đai cho phù hợp với tiến triển đạt công đổi 25 năm qua; Hai là, chế sách PPGTrTTTĐ sách tổng hợp, bao gồm phân phối lần đầu phân phối lại, trình thực tạp độ trễ lớn việc cung hàng hóa QSDĐ thị trường, đất đai chuyển thành tài sản quan hệ chủ sở hữu tài sản, chế sách PPGTrTTTĐ phải định hình từ LDD Ba là, phải hồn thiện hình thức chuyển đất đai thị trường, làm cho đất đai trở thành hàng hóa theo nghĩa nó, chấm dứt việc người kinh doanh luân chuyển đất người kinh doanh thị trường (sơ cấp thứ cấp), bảo đảm người có nhu cầu SDĐ cung đất kịp thời để thực dự án theo phương thức công khai cạnh tranh, đặc biệt đất đai phục vụ đầu vào cho hàng hóa BĐS nhà Để thực mục tiêu NN phải người vừa thu hồi đất, vừa người tổ chức chi phí BTGPMB tạo đất để độc quyền thị trường sơ cấp; Bốn là, hệ thống tổ chức quản lý đăng ký đất đai, đăng ký vật giá trị, hoàn thành việc tạo cho đất có chủ có giấy chứng nhận tài sản để tham gia thị trường, xác lập hệ thống thông tin giá đất, xây dựng số giá QSDĐ số giá BĐS, số TTQSDĐ, TTBĐS Năm là, quản lý giá trị tài sản đất tài sản cố định doanh nghiệp, kiểm kê đất đai đồng thời phải kiểm kê giá trị đất đai thuộc SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962 Chuyên đề tốt nghiệp 79 GVHD: TS Nguyễn Minh Ngọc tài sản cố định DN, đặc biệt đất đai thuộc vốn NN đầu tư vào DN; có chế để giá trị đất đai vốn NN đầu tư vào DN phải tăng lên tương ứng với giá trị thị trường đất đai, có chế bảo đảm vốn góp người SDĐ vào doanh nghiệp, đặc biệt vốn góp giá trị QSDĐ nơng dân, giữ giá trị vốn góp theo tỉ lệ ổn định tương ứng tài sản doanh nghiệp có vốn góp QSDĐ + Giải vấn đề vốn hóa đất đai, thực quyền SHTD đất đai lợi ích từ đất đai không người SDĐ tạo phải thuộc Nhà nước; minh bạch hóa thị trường QSDĐ - BĐS, tăng vốn từ đất cấu vốn cố định (tài sản cố định) doanh nghiệp có vốn sở hữu nhà nước, tăng nguồn thu NSNN từ đất đai cách bền vững, bảo đảm thực quy hoạch xây dựng, chỉnh trang đô thị, xây dựng khu dân cư nông thôn phải từ nguồn thu giá trị đất tăng thêm; + Đặt tảng định hướng nguyên tắc cho khung sách PPGTrTTTĐ qua sách tài chính, thuế đất đai chế độ SHTD đất đai, đất đai hàng hóa đặc biệt KTTT định hướng XHCN; nhằm khai thác với mức cao tiềm đất đai phục vụ CNH, HĐN, ĐTH gắn với hoàn thiện Pháp luật đất đai chương trình cải cách hệ thống thuế tầm nhìn dài hạn + Đảm bảo hài hòa mối quan hệ NN với tư cách đại diện chủ SHTD đất đai, người SDĐ nhà đầu tư theo hướng tạo thuận lợi việc tiếp cận đất đai nhà đầu tư theo chế thị trường, bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp người SDĐ, thực thuận lợi quyền định đoạt hưởng lợi từ đất theo pháp luật; NN chủ động thu hồi đất theo quy hoạch để tạo quỹ đất "sạch", đầu tư cơng trình KCHT đẩy mạnh công tác đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất; có sách nhằm đổi việc điều tiết GTrTTTĐ không người SDĐ nhà đầu tư tạo mà QH, NN xây dựng KCHT (đặc biệt xây dựng đường giao thông thị) tạo ra, nhằm cân lợi ích bên liên quan, góp phần đảm bảo công xã hội tăng thu NSNN cách NN trực tiếp thực tổ chức, công cụ thị trường vốn đầu tư + Chủ động xây dựng quản lý tốt thị trường bất động sản Nghị Đại SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962 Chuyên đề tốt nghiệp 80 GVHD: TS Nguyễn Minh Ngọc hội VIII Đảng nêu rõ : “ Tổ chức quản lý tốt thi trường bất động sản “ Trong luật dân quy định :” Đất đai yếu tố bất động sản “.Như chủ trương, đường lối sách pháp luật nhà nước thị trường bất động sản hình thành Tuy thực tế có ý kiến khác vấn đề đất đai có phải hàng hố khơng, đất đai tham gia thị trường bất động sản Mặt khác chủ trương thị trường bất động sản Đảng nhà nước thể quy định cụ thể pháp luật đất đai vấn đề chưa rõ Thực tế cho thấy, kể từ trước pháp luật đất đai cho phép, thị trường bất động sản ngầm tồn hoạt động Việc buông lỏng quản lý thị trường, để thị trường ngầm phát triển vừa làm đất, tiền công xã hội không thực tốt, khoảng cách giàu nghèo ngày tăng Trong thời gian vừa qua, thị trường bất động sản Hà Nội trở nên sôi động, xảy sốt đất nằm kiểm sốt nhà nước, gây khó khăn cho cơng tác quản lý đất đai Có nhiều ngun nhân dẫn đến tình trạng mà nguyên nhân quy định pháp luật bất động sản thiếu khơng kịp thời với u cầu thực tế Chính để xây dựng thị trường bất động sản hoạt động hiệu lành mạnh phải coi đất đai tư liệu hàng hoá đặc biệt, yếu tố quan trọng để phát triển sản xuất phải chủ động xây dựng thị trường bất động sản, tiến tới xoá bỏ thị trường phi thức địa bàn thành phố + Việc đảm bảo cho đất đai sử dụng theo pháp luật, nhằm tạo trật tự kỉ cương quản lý sử dụng, thúc đẩy phát triển quan hệ đất đai, hình thành thị trường bất động sản phạm vi nước thị lớn có Hà Nội vấn đề xúc hịên Từ thực trạng công tác quản lý nhà nước đất đai địa bàn thời gian qua quan điểm quản lý, vào pháp luật đất đai hành, cần đào tạo đội ngũ cán địa chính:Đổi cơng tác cán bộ, nâng cao trình độ lực người làm cơng tác địa Bởi cán ngun nhân nguyên nhân cần phải đào tạo, nâng cao trình độ đội ngũ cán địa yêu cầu cấp bách Xây dựng quy hoạch đội ngũ cán làm cơng tác địa chính, trọng hai phẩm chất đạo đức trị trình độ lực chun mơn Việc xây dựng tiêu chuẩn SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962 Chuyên đề tốt nghiệp 81 GVHD: TS Nguyễn Minh Ngọc hố cán có ý nghĩa lớn việc đào tạo bồi dưỡng, lựa chọn sử dụng có hiệu cán cơng chức địa quản lý nhà nước đất đai, góp phần nâng cao hiệu công tác quản lý Đào tạo đào tạo lại cán địa chính, trang bị kiến thức quản lý đất đai bình diện rộng, làm cho cán địa thấy vai trò vơ quan trọng đất đai kinh tế - trị - xã hội + Cải cách thủ tục hành nâng cao lực quản lý đất đai Thực lồng ghép thủ tục đất đai với thủ tục đầu tư; sửa đổi Luật Đất đai theo hướng quy định nguyên tắc chung việc thực thủ tục hành phân cấp việc quy định trình tự, thủ tục gắn với trách nhiệm giải cho phù hợp với điều kiện cụ thể giai đoạn, phù hợp với chủ trương cải cách hành Nâng cao lực cán bộ, công chức ngành quản lý đất đai, ý việc đào tạo, bồi dưỡng nâng cao lực cán địa Kiện tồn tổ chức phát triển quỹ đất, nghiên cứu để bước chuyển tổ chức thành doanh nghiệp hoạt động dịch vụ bồi thường, giải phóng mặt phát triển quỹ đất; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tổ chức theo hướng có cấp có chi nhánh; trước mắt thực khu vực đô thị Ưu tiên đầu tư xây dựng sở liệu, hạ tầng thông tin đất đai theo hướng đại, phục vụ đa mục tiêu; chuyển dần sang giao dịch điện tử lĩnh vực đất đai Chính sách đất đai vấn đề hệ trọng đất nước, việc sửa đổi Luật Đất đai cần phải xem xét cách kỹ lưỡng, thận trọng để vừa bảo đảm ổn định xã hội, vừa phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước 3.3 Một số kiến nghị để thực đề xuất + Những vấn đề thuộc thống nhận thức: Việc hoàn thiện hệ thống chế, sách PPGTrTTTĐ QH, chuyển MĐSDĐ, đầu tư phát triển hạ tầng vừa thực tế khách quan vừa thách thức chủ quan Chỉ quán triệt cấp, ngành việc ban hành sách chưa có, việc hồn thiện sách khơng phù hợp thực chế triển khai Đây không đơn việc làm đơn giản mà cần có thống cao nhiều ngành, nhiều cấp Đồng thời SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962 Chuyên đề tốt nghiệp 82 GVHD: TS Nguyễn Minh Ngọc phải thấy rõ thách thức khơng hồn thiện chế, sách PPGTrTTTĐ QH, chuyển MĐSDĐ, đầu tư KCHT khơng thể bảo đảm cơng phân phối lợi ích từ đất đai, vấn đề đất đai trở thành vấn đề trị xã hội to lớn khơi nguồn cho tiêu cực phát sinh Hệ vấn đề khơng hồn thiện hệ thống chế sách GTrTTTĐ QH, chuyển MĐSDĐ, đầu tư KCHT trình CNH, ĐTH nguồn tài lực bị sử dụng lãng phí khơng tận dụng kinh tế cần vốn để phát triển + Kiến nghị triển khai, thực Một là, Về tổ chức thực thi chế GTrTTTĐ QH, chuyển MĐSDĐ, đầu tư KCHT chuyển nhiệm vụ chi phí lâu giao cho DN, nhà đầu tư thực sở NN giao đất chưa BTGPMB, chuyển NN chủ động thực hiện, đòi hỏi không lực BTGPMB, mà phải thông thạo QH, kỷ thuật xây dựng, am hiểu thị trường, xúc tiến đầu tư; mặt khác phải thống điều hành qua đầu mối CP phân cơng liên quan đến nhiều Bộ, ngành điều chỉnh nhiều VBQPPL khác như: QH đô thị, giao thông, xây dựng, kiến trúc, đấu giá, đấu thầu, khoản thu tài chính, thuế, phí, lệ phí, miễn giảm nghĩa vụ tài đất đai nhà đầu tư thứ phát giao đất, TĐ; vốn cho BTGPMB phát triển đất tức liên quan đến quan quản lý NN đầu tư, xây dựng, đấu thầu, đấu giá, ma két ting, Tài chính, Ngân hàng v.v…; thơng tin đến tầng lớp nhân dân, tổ chức, cá nhân để họ hiểu từ đồng thuận chấp hành đầy đủ quy định pháp luật; Hai là, Hình thành chế định giá đất phù hợp với chế thị trường; NN công bố giá đất để người SDĐ đăng ký QSDĐ; hồn thiện quy trình đấu giá, đấu thầu để giao đất, cho TĐ; thu hồi lại diện tích đất giao, cho thuê thời hạn theo quy định pháp luật mà chưa đưa vào sử dụng, thu hồi có bồi hoàn dự án nhà đầu tư khơng khả tài để thực để cấu lại cho phù hợp; xây dựng hệ thống số độ đo cho thị trường QSDĐ, thông tin số giá đất thị trường phục vụ quản lý vĩ mô NN Ba là, Tăng cường đầu tư cho công tác thông tin để giúp nhà đầu tư lựa chọn địa điểm phù họp thực dự án nhanh đồng thời đẩy mạnh công tác SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962 Chuyên đề tốt nghiệp 83 GVHD: TS Nguyễn Minh Ngọc tiếp thị QSDĐ, đặc biệt nhà đầu tư nước Việt Nam Hoạt động góp phần đẩy nhanh q trình hoàn thiện hồ sơ dự án, tạo điều kiện thuận lợi giúp nhà đầu tư nước ngồi nhanh chóng triển khai dự án; Bốn là, Tổ chức theo loại hình Doanh nghiệp NN (cơng ty trách nhiện hữu hạn thành viên vốn nhà nước) loại mơ hình nầy giới nhiều nước áp dụng Hàn quốc, Trung Quốc, Singapor Mơ hình nầy khắc phục loại tổ chức nghiệp hình thành (thực cung đất cung vốn để có đất sạch) qui định điều 34, 35 NĐ69/2009, doanh nghiệp có tính tự chủ cao hơn, sử dụng vốn Ngân hàng (CP giao nhiệm vụ cho Ngân hàng Phát triển Việt nam cung cấp vốn cho loại doanh nghiệp nầy), vốn huy động từ quỹ, vốn đặt trước người có nhu cầu SDĐ Có thể thành lập chuyển doanh nghiệp NN có lực thành cơng phát triển đất, có kinh nghiệm có sẵn nhân lực để triển khai thực hiện; Năm là, Quy định qui chế hoạt động, chế tài chính, qui chế phân phối tài nội bộ, tiền lương, thu nhập riêng cho loại doanh nghiệp phát triển đất NN thành lập sở nghiên cứu mơ hình Tổng cơng ty phát triển đất Hàn Quốc, mơ hình Tổng cơng ty đầu tư tài VN - SCCI, nghiên cứu kinh nghiệm TP Đà Nẵng tổ chức thu hồi, BTGPMB phát triển đất; Sáu là, Tiếp tục đổi chế bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối tượng bị thu hồi đất theo chế thị trường, bao gồm việc điều tiết phần GTrTTTĐ sau chuyển MĐSDĐ để bù đắp mát vơ hình người bị thu hồi đất, có bảo đảm để người bị thu hồi đất ổn định sống trước mắt lâu dài; có sách cụ thể bảo hiểm, góp vốn giá trị QSDĐ bị thu hồi; có sách ưu tiên đào tạo, tuyển dụng vào làm việc lĩnh vực phi NoN (doanh nghiệp quan nhà nước) người bị thu hồi hết đất NoN + Tính tốn hiệu sử dụng đất lập QHSDĐ Quy hoạch SDĐ không để quản lý (giao đất, thu hồi đất, đền bù giải phóng mặt ) mà cơng cụ quan trọng để điều tiết thị trường, gắn liền với việc nâng cao giá trị đất đai, yêu cầu phải đạt kinh tế, quy hoạch SDĐ q trình tối đa hố giá trị BĐS; theo đó, việc SDĐ định SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962 Chuyên đề tốt nghiệp 84 GVHD: TS Nguyễn Minh Ngọc sở động lực thị trường Giá trị đền bù giải phóng mặt để thực QH phải chuyển MĐSDĐ xem khoản ứng trước lợi ích QHSDĐ mang lại Yêu cầu kinh tế thị trường mà nước phải áp dụng QHSDĐ phải làm cho tổng giá trị đất đai vùng tăng cao, đặc biệt qui hoạch phát triển đô thị tồn đất thị phải đầu tư hệ thống hạ tầng đồng bộ, mà vốn đầu tư phải khai thác từ việc khai thác đất đô thị theo chủ trương quy hoạch thống nhất; phát triển KCN phải tiêu chí thu hút phát triển công nghiệp, thu hút lao động, chuyển dịch cấu kinh tế +Tổ chức quản lý mục đích sử dụng đất theo qui hoạch Quản lý MĐSDĐ có ý nghĩa quan trọng điều kiện đất đai thuộc SHTD, người SDĐ giao cơng nhận QSDĐ theo mục đích định Chỉ có quản lý chặt chẽ MĐSDĐ đảm bảo lợi ích tồn dân cho kinh tế bối cảnh phát triển “phi mã” kinh tế - xã hội đại tăng trưởng nhanh mật độ nhân khẩu, đô thị làm sản sinh nhiều nhu cầu đất đai thị Do quỹ đất đai có hạn nên tất yếu xảy cạnh tranh SDĐ ngành nghề, đất có hiệu ích kinh tế cao chiếm ưu cạnh tranh, làm cho việc phân bố tài nguyên cân nguyên tắc công xã hội không thực trọn vẹn Mục tiêu chế độ quản lý MĐSDĐ phải đạt được: Một là, tối đa hóa hiệu ích tổng thể SDĐ, mà thực chất tối ưu hóa cấu SDĐ khu vực, bố trí có hiệu loại đất có mục đích sử dụng khác - điều hòa lợi ích cụ thể người SDĐ lợi ích tổng hợp diện rộng xã hội Hai là, điều hòa mâu thuẫn đất NoN đất xây dựng Trong cạnh tranh thường đất NoN bị liệt vào yếu, thực chất trình hạn chế tối đa việc chuyển đất NoN thành đất xây dựng, bảo vệ đất NoN, đảm bảo an ninh lương thực quốc gia, ổn định xã hội mà đảm bảo nhu cầu phát triển Ba là, loại bỏ ảnh hưởng bất lợi từ bên ngoài, bảo vệ môi trường, SDĐ bền vững Bằng biện pháp hành pháp luật phòng ngừa trình tăng nhân lớn, tăng mật độ xây dựng không hợp lý, v.v…Bốn là, quản lý MĐSDĐ, hạn chế tố đa việc tăng giá kỳ vọng, quản lý ổn định giá đất, NN cần thu hồi giá bồi thường với giá đất mục đích SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962 Chuyên đề tốt nghiệp 85 GVHD: TS Nguyễn Minh Ngọc giao công nhận Năm là, để quản lý MĐSDĐ phải xác lập đất có người sử dụng phải đăng ký, diện tích đất khơng có người đăng ký thuộc tài sản nhà nước; đăng ký QSDĐ bao gồm đăng ký vật giá trị Sửa đổi, bổ sung chế giao đất, cho thuê đất quy định nộp tiền SDĐ, thuê đất nộp lần cho thời gian thuê (i) Nguồn đất: đất đất phát triển; (ii) Hình thức giao đất có thu tiền SDĐ, cho TĐ nộp tiền lần theo định hướng sau đây: (ii1) Đấu giá, đấu thầu dự án có SDĐ có nhà đầu tư trở lên muốn giao có thu tiền SDĐ thuê nộp tiền lần 01 đất 01 vị trí số nhà đầu tư có nhu cầu đất nhiều diện tích đất có; (ii 2) Giao đất khơng qua đấu giá: ưu đãi đầu tư; sử dụng vốn NSNN cấp; đơn vị nghiệp xây dựng công trình cơng cộng; có 01 nhà đầu tư trở lên muốn giao TĐ nộp tiền lần số nhà đầu tư có nhu cầu đất diện tích đất có; đặt trước số tiền có giá trị lớn có đề nghị giao đất, TĐ thực dự án; bãi bỏ quy định giao đất, cho TĐ không qua đấu giá, đấu thầu dự án có SDĐ đất chưa BTGPMB (iii) Giá đất: (iii1) trúng đấu giá; (iii2) Giá đất quan có thẩm quyền phê duyệt sở xác định theo phương pháp thị trường theo nguyên tắc không thấp giá vốn phát triển đất (bao gồm tiền chuyển MĐSDĐ đất phát triển từ đất NoN) (iv) Trường hợp giao đất cho đối tượng miễn, giảm tiền SDĐ, tiền TĐ miễn giảm phần chuyển MĐSDĐ , phải trả chi phí phát triển đất (v) Sửa đổi hình thức giao đất không thu tiền theo hướng áp dụng cho cơng trình cơng cộng quan NN đơn vị nghiệp công quản lý, xã hội hóa chuyển sang quản lý theo mơ hình doanh nghiệp đương nhiên phải làm thủ tục giao đất có thu tiền SDĐ TĐ, hưởng chế độ miễn, giảm tiền SDĐ, tiền TĐ theo chế độ XHH; tổ chức kinh tế nước SDĐ phải giao đất có thu tiền SDĐ TĐ hưởng chế độ miễn giảm tiền SDĐ, tiền TĐ theo sách ưu đãi sách đầu tư (hồ thủy điện, hệ thống dường dây tải điện, đường ống dẫn khí, xăng dầu, nước, v.v…) miễn tồn tiền SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962 Chuyên đề tốt nghiệp 86 GVHD: TS Nguyễn Minh Ngọc SDĐ, tiền TĐ trường hợp giao đất không thu tiền doanh nghiệp, cụ thể (v1) Giao đất không thu tiền: Cơ quan Nhà nước, đơn vị nghiệp cơng đầu tư cơng trình NSNN sử dụng vào mục đích cơng cơng cộng; (v2) Giao đất có thu tiền miễn tồn giảm phần tiền SDĐ, tiền TĐ tổ chức kinh tế kể tổ chức XHH SDĐ vào dự án dịch vụ công cộng + Xây dựng hệ thống đăng ký đất đai thống nhất, đại, đăng ký vật giá trị, liên thơng với quan thu tài đất đai Các biến động đất đai (thay đổi người sử dụng, hợp thửa, tách thửa, chuyển MĐSDĐ, thay đổi giá trị QSDĐ) phải cập nhật liên thông với quan thuế để triển khai thu tài thuế đất đai kịp thời, pháp luật kiểm tra việc chấp hành nghĩa vụ người sử dụng đất KẾT LUẬN Quan hệ người đất đai phụ thuộc vào lực khai thác thích nghi tự nhiên Trong xã hội nông nghiệp, chủ yếu sử dụng lớp đất bề mặt để canh tác, xem thổ nhưỡng đất đai Trong xã hội công nghiệp, loại đất phi nơng nghiệp tăng lên nhanh chóng, hàm nghĩa đất đai bao gồm phần lục địa bề mặt địa cầu Đất phi NoN tăng lên chuyển MĐSDĐ từ đất NoN theo QH đầu tư xây dựng KCHT để đưa đất vào phát triển đô thị công nghiệp nhằm phục vụ chuyển đổi cấu kinh tế theo mục tiêu CNH, HĐH yêu cầu tất yếu khách quan Việc chuyển MĐSDĐ chế độ SHTD đất đai NN đầu tư xây dựng KCHT tạo GTrTTTĐ việc nghiên cứu GTrTTTĐ đề xuất chế, sách PPGTrTTTĐ cần thiết nhằm hoàn thiện phát triển thị trường đất đai Hà Nội nói riêng nước nói chung nhằm đáp ứng nhu cầu thực tiễn khách quan đất nước Việc nghiên cứu để quản lý yếu tố có tác động tới GTrTTTĐ có ý nghĩa thực tiễn, phù hợp với yêu cầu xã hội SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962 Chuyên đề tốt nghiệp 87 GVHD: TS Nguyễn Minh Ngọc DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO + Luật đất đai 2003 + Giáo trình Quản lý nhà nước đất đai nhà ở-PGS.TSKH Lê Đình Thắng + Đề tài ”Nghiên cứu đề xuất chế, sách phân phối giá trị tăng thêm từ đất quy hoạch, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng nhằm sửa đổi LDD 2003” + ”Chất lượng tăng trưởng kinh tế Việt Nam”-Trần Thọ Đạt + Bài giảng Quy hoạch sử dụng đất-TS.Nguyễn Hữu Ngữ + Đề tài ”Quản lý Nhà nước đất đai địa bàn TP Hà Nội” + tapchitaichinh.vn + luatminhkhue.vn + tapchicongsan.org + diaoconline.vn + hanoimoi.com + gdla.gov.vn + tnmtnd.hanoi.gov.vn SVTH: Nguyễn Thu Trang MSSV: CQ510962 ... CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG TỚI GIÁ TRỊ TĂNG THÊM TỪ ĐẤT ĐAI CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CỦA CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG TỚI GIÁ TRỊ TĂNG THÊM TỪ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2006-2011. .. thiện sách nhằm quản lý yếu tố tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2006-2011 nhằm mục tiêu: + Hệ thống hóa sở khoa học sách quản lý yếu tố tác động tới. .. lợi ích quản lý lợi ích từ đất đai, … đề tài nghiên cứu: “ Hoàn thiện sách nhằm quản lý yếu tố tác động tới giá trị tăng thêm từ đất đai địa bàn thành phố Hà Nội giai đoạn 2006-2011 đời nhằm góp