Luận văn thạc sỹ - Xác định giá đất để tính thu nghĩa vụ tài chính về đất đai

1. Tính cấp thiết của đề tài luận văn Đất đai là một loại tài sản đặc biệt do thiên nhiên tạo ra và là thành phần rất cơ bản tạo nên thị trường bất động sản (BĐS). Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng. Trong việc quản lý đất đai thì giá đất có vai trò quan trọng vì nó là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất; được sử dụng để xác định các quyền và nghĩa vụ tài chính về đất đai. Bởi vậy, việc sử dụng đất đai có hiệu quả và bền vững là một yêu cầu cấp thiết. Trong thời gian qua việc xác định giá đất để tính thu các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai đã đạt được những kết quả đáng kể. Luật Đất đai đã thể hiện đường lối đổi mới rất cơ bản, toàn diện của Đảng và Nhà nước về quản lý và sử dụng đất đai. Một trong đổi mới rất quan trọng liên quan đến công tác giá đó là: lần đầu tiên, Đảng ta coi quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt được chuyển nhượng trên thị trường BĐS theo quy định của pháp luật; loại hàng hóa đặc biệt ấy có giá cả và giá đó do Nhà nước quy định phải tuân thủ nguyên tắc hình thành giá của cơ chế kinh tế thị trường, cụ thể là: sát với giá chuyển nhượng sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường. Giá đất xác định theo giá thị trường được sử dụng để tính thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước (DNNN). Giá đất tại Bảng giá đất chỉ được sử dụng để tính các khoản thu về thuế, phí, lệ phí, xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Điều này đã góp phần quan trọng trong việc tăng thu NSNN qua các năm cũng như tích cực khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai. Qua số liệu thống kê cho thấy, thu NSNN từ đất đai luôn chiếm tỷ trọng khá lớn trong cơ cấu tổng thu NSNN hàng năm, bình quân chiếm khoảng 10%. Tuy nhiên, trên thực tế việc xác định giá đất theo giá thị trường là tương đối trừu tượng, không phù hợp với yêu cầu, đòi hỏi của thực tiễn; khung giá đất luôn không theo kịp biến động của thị trường…Vì vậy, việc lựa chọn đề tài “Xác định giá đất để tính thu nghĩa vụ tài chính về đất đai” từ đó đưa ra một số đề xuất, kiến nghị theo tôi là thực sự quan trọng trong giai đoạn này. 2. Mục tiêu nghiên cứu Với mục tiêu nhằm đưa ra một số đề xuất, kiến nghị đối với cơ quan quản lý nhà nước về xác định giá đất tính thu nghĩa vụ tài chính đất đai, đề tài dự kiến có các mục tiêu sau: -Nghiên cứu một cách có hệ thống cơ sở khoa học về giá đất và xác định giá đất; kinh nghiệm quốc tế về xác định giá đất để tính thu nghĩa vụ tài chính về đất đai. -Phân tích, đánh giá thực trạng xác định giá đất để tính thu các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai ở Việt Nam; -Phương hướng, giải pháp, đề xuất kiến nghị nhằm hoàn thiện xác định giá đất tính thu nghĩa vụ tài chính đất đai trong thời gian tới. 3. Phương pháp nghiên cứu Phương pháp được sử dụng trong quá trình nghiên cứu luận văn: Thu thập, phân tích các dữ liệu thứ cấp từ các dữ liệu thống kê về kinh tế, xã hội; số liệu dựa trên các báo cáo của các cơ quan chức năng, tạp chí chuyên ngành tài chính, Bộ Tài chính, phương tiện thông tin đại chúng, Internet…. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng nghiên cứu Xác định giá đất để tính thu nghĩa vụ tài chính đất đai. 4.2. Phạm vi nghiên cứu Các khoản thu nghĩa vụ tài chính về đất trước và sau khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành. 5. Nội dung nghiên cứu Chương I: Cơ sở khoa học về giá đất và xác định giá đất; các chính sách thu nghĩa vụ tài chính về đất đai. Chương II: Thực trạng xác định giá đất để tính thu các khoản nghĩa vụ tài chính đất đai ở Việt Nam. Chương III: Phương hướng, giải pháp, đề xuất kiến nghị nhằm hoàn thiện xác định giá đất tính thu nghĩa vụ tài chính đất đai.

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN  NGUYỄN THỊ PHƯƠNG HẢO XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐỂ TÍNH THU NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Người hướng dẫn khoa học: PGS TS HOÀNG VĂN CƯỜNG HÀ NỘI - 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi đọc hiểu hành vi vi phạm trung thực học thuật Tôi cam kết danh dự cá nhân đề tài “Xác định giá đất để tính thu nghĩa vụ tài đất đai” tự thực hiện, hướng dẫn PGS.TS Hồng Văn Cường khơng vi phạm yêu cầu trung thực học thuật Tác giả luận văn Nguyễn Thị Phương Hảo LỜI CẢM ƠN Trong thời gian nghiên cứu thực luận văn này, nhận giúp đỡ nhiệt tình từ quan, tổ chức cá nhân Nhân đây, xin gửi lời cảm ơn sâu sắc lòng biết ơn chân thành đến tập thể, cá nhân tạo điều kiện giúp đỡ suốt q trình thực đề tài Trước hết tơi xin trân trọng cảm ơn Ban Giám hiệu trường Đại học Kinh tế Quốc dân tập thể thầy cô giáo, người trang bị kiến thức cho tơi suốt q trình học tập nghiên cứu trường Với lòng biết ơn chân thành sâu sắc nhất, tơi xin trân trọng cảm ơn PGS.TS Hồng Văn Cường người trực tiếp hướng dẫn suốt q trình nghiên cứu hồn thiện đề tài Tôi xin trân trọng gửi lời cảm ơn đến các đồng nghiệp Cục Quản lý công sản, Cục Quản lý giá, Tổng Cục Thuế, Vụ Ngân sách nhà nước… giúp đỡ thu thập thông tin tổng hợp số liệu q trình nghiên cứu hồn thiện luận văn Do thời gian nghiên cứu kiến thức hạn chế, luận văn hồn thiện khơng thể tránh khỏi sơ suất thiếu sót, tơi mong nhận ý kiến thầy cô giáo bạn Xin chân thành cảm ơn! Tác giả luận văn Nguyễn Thị Phương Hảo MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC DANH MỤC KÝ HIỆU, VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU TÓM TẮT LUẬN VĂN LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ GIÁ ĐẤT VÀ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 1.1 Khái niệm giá đất, phương pháp xác định giá đất 1.1.1 Khái niệm giá đất nhân tố tác động đến giá đất 1.1.2 Các phương pháp định giá đất 10 1.2 Cơ sở xác định giá đất để tính thu nghĩa vụ tài đất đai 1.2.1 Xác định giá đất thu tiền sử dụng đất 1.2.2 Xác định giá đất để thu tiền thuê đất 18 18 19 1.2.3 Xác định giá đất tính thuế đất đai 20 1.2.4 Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa 21 1.3 Kinh nghiệm quốc tế xác định giá đất để tính thu nghĩa vụ tài đất đai 22 1.3.1 Kinh nghiệm Đài Loan xác định giá đất 22 1.3.2 Kinh nghiệm Trung Quốc xác định giá đất 24 1.3.3 Kinh nghiệm Thái Lan xác định giá đất 25 1.3.4 Kinh nghiệm Autralia xác định giá đất 28 1.3.5 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam 29 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐỂ TÍNH THU CÁC KHOẢN NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM 31 2.1 Thực trạng công tác xác định giá đất để thực nghĩa vụ tài đât đai năm qua 31 2.1.1 Xác định giá đất thu tiền sử dụng đất 31 2.1.2 Xác định giá đất cho thuê đất 33 2.1.3 Xác định giá đất tính thuế đất đai 35 2.1.4 Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa 36 2.2 Những kết đạt xác định giá đất để tính thu nghĩa vụ tài đất đai năm qua 37 2.3 Tồn tại, hạn chế 47 CHƯƠNG 3: PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP, ĐỀ XUẤT KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TÍNH THU NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI 52 3.1 Phương hướng hồn thiện thu nghĩa vụ tài đất đai 3.2 Giải pháp hoàn thiện 55 3.3 Đề xuất, kiến nghị 56 KẾT LUẬN 60 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 62 52 DANH MỤC KÝ HIỆU, VIẾT TẮT Từ viết tắt Tiếng Việt IVSC Ủy ban Tiêu chuẩn định giá tài sản quốc tế NSNN Ngân sách nhà nước DNNN Doanh nghiệp nhà nước BĐS Bất động sản KTXH Kinh tế - xã hội UBND Ủy ban nhân dân CSDL Cơ sở liệu DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU BẢNG Bảng Kết nguồn thu qua hình thức khai thác nguồn lực tài từ đất đai giai đoạn 2010 - 2015 38 Bảng 2: Cơ cấu thu từ đất tổng thu ngân sách nhà nước giai đoạn 2010-2015 39 BIỂU Biều đồ 2.1: Số tiền thu từ đất đai thơng qua hình thức thu tiền sử dụng đất (tỷ đồng) .31 Biều đồ 2.2: Số tiền thu từ đất đai thông qua hình thức cho thuê đất (tỷ đồng).33 Biều đồ 2.3: .Số tiền thu từ đất đai thơng qua hình thức tính thuế nhà đất (tỷ đồng) .35 TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN  NGUYỄN THỊ PHƯƠNG HẢO XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐỂ TÍNH THU NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI - 2017 i TÓM TẮT LUẬN VĂN Tính cấp thiết đề tài luận văn Đất đai loại tài sản đặc biệt thiên nhiên tạo thành phần tạo nên thị trường bất động sản (BĐS) Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng Trong việc quản lý đất đai giá đất có vai trò quan trọng giá trị quyền sử dụng đất tính đơn vị diện tích đất; sử dụng để xác định quyền nghĩa vụ tài đất đai Trong thời gian qua việc xác định giá đất để tính thu khoản nghĩa vụ tài đất đai đạt kết đáng kể Trong đó, giá đất xác định theo giá thị trường sử dụng để tính thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, xác định giá trị quyền sử dụng đất cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước (DNNN) Giá đất Bảng giá đất sử dụng để tính khoản thu thuế, phí, lệ phí, xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai Điều góp phần quan trọng việc tăng thu NSNN qua năm tích cực khai thác nguồn lực tài từ đất đai Qua số liệu thống kê cho thấy, thu NSNN từ đất đai chiếm tỷ trọng lớn cấu tổng thu NSNN hàng năm, bình quân chiếm khoảng 10% Tuy nhiên, thực tế việc xác định giá đất theo giá thị trường tương đối trừu tượng, khơng phù hợp với u cầu, đòi hỏi thực tiễn; khung giá đất không theo kịp biến động thị trường…Vì vậy, việc lựa chọn đề tài “Xác định giá đất để tính thu nghĩa vụ tài đất đai” từ đưa số đề xuất, kiến nghị theo thực quan trọng giai đoạn Mục tiêu nghiên cứu Hệ thống hóa sở khoa học giá đất cách xác định giá đất để tính thu nghĩa vụ tài đất đai số học kinh nghiệm quốc tế xác định giá đất để tính thu nghĩa vụ tài đất đai ii Phân tích, đánh giá thực trạng xác định giá đất để tính thu khoản nghĩa vụ tài đất đai Việt Nam; Đưa phương hướng, giải pháp nhằm hồn thiện xác định giá đất tính thu nghĩa vụ tài đất đai thời gian tới Phương pháp nghiên cứu Phương pháp sử dụng trình nghiên cứu luận văn: Thu thập, phân tích liệu thứ cấp từ liệu thống kê kinh tế, xã hội; số liệu dựa báo cáo quan chức năng, tạp chí chuyên ngành tài chính, Bộ Tài chính, phương tiện thơng tin đại chúng, Internet… Nội dung luận văn gồm 03 chương: Chương CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ GIÁ ĐẤT VÀ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Đề tài nghiên cứu vấn đề lý luận giá đất nhân tố tác động đến giá đất, phương pháp định giá đất (gồm 05 phương pháp: Phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất) Đề tài đưa sở xác định giá đất để tính thu nghĩa vụ tài đất đai Kinh nghiệm quốc tế xác định giá đất để tính thu nghĩa vụ tài đất đai (Kinh nghiệm Đài Loan, Trung Quốc, Thái Lan, Australia từ đưa học kinh nghiệm cho Việt Nam xác định giá đất) Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam là: Thứ nhất, tiếp tục hoàn thiện hệ thống sách, pháp luật định giá đất Việt Nam xây dựng sách khuyến khích định giá đất độc lập phát triển đào tạo cán chuyên môn Các quy định giá phù hợp với giá đất phổ biến thị trường, quy trình phương pháp định giá đất cụ thể phù hợp giá thị trường nên giao cho tổ chức chuyên môn định Hội thẩm định giá Việt Nam hướng dẫn để đảm bảo khả thi thực Thứ hai, quy định tổ chức có trách nhiệm xây dựng CSDL giá đất bao 50 Thứ năm, pháp luật đất đai có quy định đất giáp ranh giá đất UBND cấp tỉnh hai địa phương giáp ranh phải thoả thuận với giá đất khu vực giáp ranh quy định không khả thi thực tế, không xử lý chênh lệch lớn giá đất khu vực giáp ranh, gây khiếu khiện người dân thực dự án lớn, dự án theo tuyến, dự án có quy mơ sử dụng đất trải rộng qua nhiều địa bàn khác Thứ sáu, trình tự, thủ tục hành xác định giá đất tính thu khoản nghĩa vụ tài tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phức tạp, tốn nhiều thời gian chi phí vật chất cho người sử dụng đất quan nhà nước Trước đây, Sở Tài chủ trì tồn cơng tác xác định, thẩm định giá đất dự án; lại chia thành 02 công đoạn hai Sở: Tài Tài ngun & mơi trường quản lý, thực tế chưa có phối hợp ăn ý, đồng Thứ bảy, giá đất thị trường Việt Nam thường không ghi nhận giấy tờ thức Trên hợp đồng chuyển nhượng, giá đất ghi khoảng 1/10 giá thực thống Hiện nay, có kết đấu giá đất mà trình đấu giá đất thực nghiêm túc phản ảnh giá thị trường Các trung tâm, doanh nghiệp định giá thường phải ghi nhận giá thị trường qua thông tin gián tiếp từ trung tâm môi giới, trang báo quảng cáo BĐS tự tới mặc giá với chủ muốn bán, v.v Tình trạng gây trước hết thất thu thuế Nhà nước, thứ hai rủi ro lớn giao dịch BĐS Thứ tám, giá đất Việt Nam cao so với giá hàng hóa khác Đây hồn cảnh bất lợi cho phát triển kinh tế, chuyển dịch đất đai phục vụ cơng nghiệp hóa, thị hóa giải nhà cho người lao động Nhà nước sử dụng sách quy định giá đất thấp để giải khó khăn giá đất cao, khơng áp dụng sách điều tiết khác tác động vào quan hệ cung - cầu đánh thuế hợp lý Luật thuế có liên quan tới đất 51 đai thường xem xét riêng biệt, không gắn với pháp luật đất đai nên tạo nhiều bất cập sách thuế Cách quy định giá đất Nhà nước thấp tạo nên nguy tham nhũng quan lý đất đai khiếu kiện dân có liên quan tới thu hồi đất ngày tăng Thứ chín, chưa hình thành CSDL giá đất bao gồm liệu giá đất Nhà nước quy định, liệu giá đất thị trường lên hệ thống thông tin đất đai để cung cấp thông tin phục vụ cho việc đạo, điều hành cho quan Nhà nước, tổ chức cung cấp thông tin cho người dân làm sở để xác định giá thị trường đất Thứ mười, chưa tổ chức thường xun khóa đào tạo, bồi dưỡng chun mơn nghiệp vụ định giá đất cho cán làm công tác định giá đất Sở Tài nguyên Môi trường, cho định giá viên tổ chức có chức tư vấn xác định giá đất 52 CHƯƠNG PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP, ĐỀ XUẤT KIẾN NGHỊ NHẰM HỒN THIỆN XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TÍNH THU NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI 3.1 Phương hướng hồn thiện thu nghĩa vụ tài đất đai Thứ nhất, Cần giải hài hòa mối quan hệ lợi ích chủ thể sở hữu đất đai (Nhà nước) với chủ thể sử dụng đất đai Về thực chất, hài hồ mặt lợi ích bên tham gia quan hệ đất đai giải hài hòa mối quan hệ mặt quyền lợi kinh tế Nhà nước người sử dụng đất thông qua pháp luật Xử lý có hiệu mối quan hệ quyền sở hữu công đất đai tính chất hàng hố nó, tạo hài hồ lợi ích xã hội lợi ích cá nhân người sử dụng Bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân với doanh nghiệp, quyền nghĩa vụ người sử dụng đất vào mục đích hay mục đích khác Chú trọng đảm bảo quyền lợi kinh tế- xã hội cho người dân bị đất ảnh hưởng trình thị hố Tuy nhiên q trình đảm bảo lợi ích người dân cần nhìn nhận tới quyền lợi Nhà nước - chủ thể sở hữu đất đai Nâng cao nhận thức quyền sở hữu toàn dân đất đai Tránh ngộ nhận quyền sở hữu tư nhân đất đai tồn phần lớn dân cư Các quan Nhà nước có thẩm quyền, có trách nhiệm bảo vệ bảo đảm việc thực quyền người sử dụng đất theo qui định Nhà nước Tất chủ thể sử dụng phải Nhà nước giao đất cho thuê đất (giao đất có thu tiền sử dụng đất khơng thu tiền sử dụng đất cho thuê đất giao đất có thời hạn nộp tiền thuê đất lần hay nhiều lần thời hạn đó) 53 Cương xử lý biện pháp kinh tế hành kết hợp người sử dụng đất vi phạm pháp luật, cố tình khơng thực nhiệm vụ kê khai đăng ký nộp tiền sử dụng đất với Nhà nước Đảm bảo công tất chủ thể sử dụng đất dù cá nhân , tổ chức nước hay Nhà đầu tư nước ngồi Cần có biện pháp xử lý dứt điểm chấm dứt tình trạng khơng cơng (ưu tiên) DNNN sử dụng đất với cá nhân, hộ gia đình hay doanh nghiệp tư nhân, pháp nhân nước nhà đầu tư nước ngồi, đơn vị tổ chức trị, xã hội với chủ thể sử dụng đất vào mục đích kinh tế Thứ hai, huy động sử dụng nguồn tài từ đất đai phải phải thực đường lối sách Đảng Nhà nước, đồng thời đáp ứng nguyện vọng đáng nhân dân Cần phải chấp hành chủ trương đường lối Đảng phát triển KTXH nói chung đất đai nói riêng, phải sử dụng công cụ quản lý Nhà nước sách nhiều lĩnh vực hoạt động kinh tế- xã hội liên quan đến đất đai Việc huy động sử dụng nguồn lực tài từ đất đai mặt phải đảm bảo đường lối sách Đảng, Nhà nước; mặt khác phải đáp ứng nguyện vọng nhân dân Điều góp phần vào ổn định tình hình trị - xã hội phát triển kinh tế Từ tạo niềm tin nhân dân với Đảng, Nhà nước tạo đồng thuận nhân dân Trong năm gần đây, mâu thuẫn quan hệ đất đai vấn đề thực quan hệ lợi ích chủ sở hữu Nhà nước với lợi ích người sử dụng không quán Biểu rõ khâu thực giải phóng mặt để phục vụ cho phát triển kết cấu hạ tầng Mỗi chủ sở hữu Nhà nước muốn thực mục tiêu phát triển kết cấu hạ tầng vấp phải không đồng thuận nhân dân, mà nguyên nhân "giá đền bù" Chính vậy, công tác quản lý Nhà nước đất đai, việc xây dựng giá đất hàng năm phải với chủ trương Đảng, Nhà nước phải sát với giá thị trường 54 Thứ ba, kiên chống tham nhũng huy động sử dụng nguồn lực tài từ đất đai Tham nhũng đất đai dạng tham nhũng vật chất, cải xã hội phận người có chức, có quyền liên quan đến lĩnh vực quản lý sử dụng đất thực hành vi lạm dụng chức vụ, quyền hạn thông qua việc sử dụng thẩm quyền việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng, thẩm quyền lập qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thu hồi đất Do vậy, năm tới, tốc độ đô thị hóa nhanh, đất thị ngày có giá, kinh tế phát triển, nhu cầu sử dụng đất lớn, hội tham nhũng đất đai phát triển theo Chính vậy, cần tập trung xóa bỏ hình thức can thiệp mang tính hành chính, mệnh lệnh quan công quyền, quan quản lý hành Nhà nước việc cấp đất, thu hồi, bồi thường mà thay vào áp dụng qui luật thị trường vào hình thức quản lý đất đai Thực bổ nhiệm cán bộ, công chức lãnh đạo quản lý đất đai theo Luật, theo hướng dân chủ, công khai, minh bạch, tạo bình đẳng ứng cử viên Phát xử lý nghiêm khắc, kịp thời hành vi tham nhũng công chức tham nhũng Đề nghị Nhà nước ban hành luật đăng ký BĐS, luật thuế sử dụng đất, bảo đảm bình đẳng chủ sử dụng đất, trừ trường hợp thực theo sách ưu đãi với người có cơng Thứ tư, huy động sử dụng nguồn lực tài từ đất đai phải gắn kết chặt chẽ với q trình cơng nghiệp hố, đại hố Đất đai nguồn tài nguyên vô quý giá có hạn, nhu cầu sử dụng đất đai lại nhiều Vì vậy, đất đai cần phải sử dụng tiết kiệm có hiệu Việc huy động, sử dụng nguồn lực tài từ đất đai phải gắn kết chặt chẽ phục vụ tốt trình cơng nghiệp hố - đại hóa 55 3.2 Giải pháp hoàn thiện Để khắc phục tồn tại, hạn chế nêu đẩy mạnh việc thi hành pháp luật giá đất cần tập trung thực số giải pháp sau đây: Thứ nhất, nâng cao hiệu quản lý sử dụng nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước quan hành chính, đơn vị nghiệp, công ty nhà nước quản lý, sử dụng Các quan, tổ chức, đơn vị phải thực báo cáo kê khai đầy đủ, trạng sử dụng sở nhà, đất; đề xuất phương án xử lý sở nhà, đất sở nguyên tắc sử dụng theo mục đích giao, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp thẩm quyền phê duyệt để đảm bảo sử dụng mục đích, tiết kiệm, có hiệu theo tiêu chuẩn, định mức quy định Nhất sở nhà, đất sử dụng không quy định ( trường hợp bỏ trống, cho mượn, cho thuê toàn phần khuân viên; trường hợp bố trí làm nhà ), sở nhà đất thực điều chuyển; sở nhà, đất thực bán tài sản đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhà nước phải có biện pháp xử lý kịp thời Thứ hai, tổ chức khóa đào tạo, bồi dưỡng chun mơn nghiệp vụ định giá đất cho cán làm công tác định giá đất Sở Tài nguyên Môi trường, cho định giá viên tổ chức có chức tư vấn xác định giá đất Thứ ba, nghiên cứu xây dựng quy định cập nhật thông tin giá đất, xây dựng CSDL giá đất CSDL đất đai, lập đồ giá đất phục vụ việc xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước đất đai Thứ tư, tăng cường kiểm tra, xử lý vi phạm pháp luật đất đai tổ chức nhà nước giao đất, cho thuê đất, tra việc áp dụng Bảng giá đất việc thực xác định giá đất cụ thể địa phương 56 Việc xử lý vi phạm sử dụng đất tổ chức phải thực nghiêm minh, theo pháp luật đất đai hành; trường hợp cho thuê, cho mượn đất đất để hoang hố khơng sử dụng trường hợp vi phạm khác gây nhiều xúc dư luận phải cương thu hồi; trường hợp vi phạm nghiêm trọng phải truy tố trước pháp luật Rà sốt việc thực nghĩa vụ tài đất đai tổ chức kinh tế; truy thu tiền thuê đất thời gian chưa nộp tiền thuê đất theo quy định pháp luật; truy thu số tiền cho thuê, chuyển nhượng, chuyển mục đích trái phép để nộp vào NSNN Làm rõ trách nhiệm tổ chức, cá nhân người đứng đầu tổ chức sử dụng có vi phạm để xử lý kỷ luật theo quy định pháp luật Thứ năm, nâng cao hiệu sử dụng nguồn lực tài thu từ đất đai phục vụ phát triển kinh tế xã hội: Để nâng cao hiệu sử dụng nguồn lực tài khai thác từ đất đai mà có cần thực giải pháp cụ thể sau đây: (i) Cơng khai hố thơng tin sách nguồn thu việc sử dụng nguồn lực tài thu từ đất đai; (ii) Đổi công tác phân bổ kế hoạch vốn đầu tư xây dựng theo hướng đầu tư tập trung, có trọng điểm; hạn chế tiến tới chấm dứt tình trạng phân bổ vốn dàn trải Việc áp dụng quy định phân bổ ngân sách sử dụng ngân sách Nhà nước nguồn tài huy động từ đất đai cần tuân thủ đúng, tránh thất thốt, lãng phí 3.3 Đề xuất, kiến nghị Thứ nhất, thống chế giá đất theo chế thị trường, theo lâu dài nên bỏ khung giá đất Chính phủ ban hành giao UBND cấp tỉnh ban hành giá đất theo mục đích sử dụng đất để tính nghĩa vụ tài đất đai bồi thường thu hồi đất theo nguyên tắc: (i) thị trường, (ii) có định hướng Nhà nước (trong phải đảm bảo môi trường kinh doanh, thu hút đầu tư hài hồ mục đích…); (iii) có tính ổn định 57 tương đối Đồng thời, phải có chế giám sát việc xây dựng bảng giá đất, cập nhật, điều chỉnh bảng giá đất; xây dựng CSDL giá đất; nâng cao lực đội ngũ cán làm công tác định giá đất, BĐS Nâng cao lực quan Nhà nước làm nhiệm vụ xây dựng Bảng giá đất, thẩm định giá đất, theo dõi, cập nhật giá đất thị trường Có sách phát triển đa dạng loại hình dịch vụ tư vấn giá đất Thứ hai, tiếp tục nghiên cứu, mở rộng phạm vi áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất xác định nghĩa vụ tài đất đai người sử dụng đất nhằm cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian xác định, thơng báo nộp tiền thuê đất vào NSNN hỗ trợ phần cho doanh nghiệp so với quy định Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP Nghị định số 46/2014/NĐ-CP Việc áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất thời gian qua cho thấy góp phần thực cải cách thủ tục hành chính, giảm chi phí vật chất, giảm áp lực cho quan nhà nước thực công khai, minh bạch, khách quan, công bằng, tránh tuỳ tiện việc áp giá đất để xác định nghĩa vụ tài đất đai Ngồi ra, ưu điểm quan trọng việc sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất điều tiết lợi ích phát sinh yếu tố quy hoạch mà có hệ số sử dụng đất (bao gồm mật độ sử dụng đất chiều cao cơng trình) cao hay thấp từ điều tiết cách tối đa địa tô chênh lệch vào NSNN Thứ ba, nghiên cứu thí điểm xây dựng đồ giá đất định giá đất, xây dựng vùng giá trị đất phục vụ công tác định giá đất nhằm hỗ trợ, đơn giản hoá việc xác định giá trị quyền sử dụng đất thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất sở xác định số tiền thuế phải nộp vào NSNN Thứ tư, để quy trình, thủ tục hành xác định tiền sử dụng thực minh bạch, nhanh chóng, hợp lý đề nghị giao cho Sở Tài đầu mối chủ trì tồn cơng tác th đơn vị tư vấn xác định giá đất; chuẩn bị 58 nội dung trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét định giá đất cụ thể để xác định tiền sử dụng đất Thứ năm, hoàn thiện phương pháp xác định giá đất thị trường theo tiêu chuẩn quốc tế, phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế xã hội nói chung phát triển thị trường đất động sản Đồng thời, cần phải quy định cụ thể phương pháp xác định giá đất loại đất như: phương pháp so sánh trực tiếp đất ở, phương pháp thu nhập đất nông nghiệp cụ thể: - Đối với đất ở: việc định giá đất thực sở sát với giá chuyển nhượng thực tế thị trường thời điểm xác định Tuy nhiên, thị trường đất bị yếu tố đầu lũng đoạn nên Nhà nước cần có sách tạo quỹ đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất sở quan hệ cung cầu, chủ động ổn định thị trường BĐS theo hướng đưa giá đất ở, nhà trở mức phù hợp với thu nhập thực tế đại phận hộ gia đình, cá nhân Đồng thời, phát huy tác dụng công cụ tài thuế, phí… để điều tiết thị trường, chống đầu thu đúng, thu đủ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước để phục vụ lợi ích chung - Đối với đất sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp: giá đất xác định theo mục đích thời hạn sử dụng đất tối đa 70 năm tương quan hợp lý với giá đất phù hợp với thực tế thị trường - Đối với đất nông nghiệp: giá đất xác định chủ yếu theo phương pháp thu nhập từ sản xuất nơng nghiệp Khi thực sách thu hồi đất nơng nghiệp có sách hỗ trợ thêm cho người có đất để đảm bảo ổn định sống, chuyển đổi nghề nghiệp (thực chất chia lại phần địa tơ từ đất cho người có đất bị thu hồi) Thứ sáu, việc xác lập địa vị pháp lý Tổ chức tư vấn giá đất để thực dịch vụ theo yêu cầu Nhà nước xây dựng khung giá loại đất; giá đất chuẩn vùng giá trị đất; bảng giá đất xác định giá đất cụ thể theo yêu cầu 59 bên thực giao dịch dân liên quan đến giá đất cụ thể cần thiết Tuy nhiên, đất đai loại hàng hoá đặc biệt thuộc đối tượng nhà nước quản lý giá theo quy định Luật Giá Do đó, việc xác lập địa vị pháp lý Tổ chức tư vấn giá đất quy định cụ thể điều kiện, lực dịch vụ cung cấp cần phải phù hợp với Luật Giá Tổ chức có chức tư vấn giá đất phải tổ chức nghề nghiệp có tính độc lập chun mơn, nghiệp vụ, phù hợp với thông lệ quốc tế phù hợp với chủ trương xã hội hóa (tách khỏi quan quản lý nhà nước thực dich vụ độc lập) Trên sở kết định giá Tổ chức có chức tư vấn giá đất độc lập nêu trên, quan quản lý nhà nước (đại diện chủ sở hữu tài sản nhà nước đất đai) thẩm định trình cấp có thẩm quyền phê duyệt giá trị quyền sử dụng đất giá trị tài sản đất (nếu có) Thứ bảy, cần phải có quy định cụ thể chế hoạt động Hội đồng thẩm định giá đất sử dụng tư vấn giá đất để xác định giá cụ thể Theo quy định Luật Đất đai năm 2013, quan quản lý đất đai cấp tỉnh thuê tổ chức có chức tư vấn định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể kết tư vấn giá đất, quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước trình UBND cấp định Hội đồng thẩm định giá đất gồm: Chủ tịch UBND cấp tỉnh làm Chủ tịch đại điện quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức tư vấn định giá đất, nghĩa hội đồng bắt buộc có tổ chức có chức tư vấn định giá đất, tức tổ chức cung cấp dịch vụ định giá đất độc lập Tư vấn giá đất (tức dịch vụ định giá đất độc lập) có vai trò định trình định giá đất Nhà nước Về bản, tham gia quan định giá độc lập góp phần làm cho việc định giá khách quan Tuy nhiên, quy định Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá đất lại chủ tịch UBND cấp tỉnh UBND cấp tỉnh định giá cụ thể Do đó, cần phải có chế đảm bảm Hội đồng phải hoạt động thực chất, khơng phải hình thức để giá đất xác định khách quan, công khai, minh bạch 60 KẾT LUẬN Nguồn lực tài từ đất đai xem nguồn nội lực đất đai cần huy động, sử dụng hiệu để phục vụ phát triển kinh tế xã hội Việc huy động hiệu nguồn lực tài từ đất đai mặt giúp giải tốt mối quan hệ lợi ích đại diện chủ sở hữu với chủ thể sử dụng đất kinh tế thị trường Mặt khác, nguồn lực tài thu từ đất đai thơng qua nhiều hình thức huy động khác giúp nâng cao lực đầu tư phục vụ phát triển kinh tế xã hội tương lai, đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng, lĩnh vực vốn đòi hỏi nguồn đầu tư khổng lồ Trong khuôn khổ luận văn “Xác định giá đất để tính thu nghĩa vụ tài đất đai” em hệ thống hóa sách liên quan đến việc thu tài đất đai, đánh giá thực trạng công tác xác định giá đất để tính thu khoản nghĩa vụ tài đất đai từ đưa giải pháp, đề xuất, kiến nghị nhằm hồn thiện cơng tác xác định giá đất để tính thu nghĩa vụ tài đất đai Theo đó, với kết nghiên cứu Luận văn tiếp tục khẳng định quan điểm nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai chủ thể định giá đất Tuy nhiên, đất đai loại hàng hoá (mặc dù hàng hoá đặc biệt) nên chế kinh tế thị trường, việc định giá đất nhà nước phải theo nguyên tắc thị trường tức phải thực theo quy luật cung-cầu, đảm bảo chuyển nhượng bình thường, cơng khai, minh bạch, đồng thời phải đảm bảo quản lý vĩ mô nhà nước Đồng thời cần phải thay đổi quan niệm vai trò nhà nước hoạt động giao dịch đất đai Nhà nước cần phải coi chủ thể tham gia thị trường BĐS, cung cấp hàng hoá đất đai cho tổ chức, cá nhân thông qua thị trường giá đất thị trường xác lập thông qua quy luật cung cầu nhà nước chủ động 61 điều tiết công cụ trường hợp cần thiết Do đó, nguyên tắc, giá đất phải xác định theo nguyên tắc thị trường có quản lý nhà nước để đảm bảo vai trò chủ động nhà nước việc hình thành điều tiết thị trường Đồng thời, đất đai loại hàng hóa đặc biệt nên vấn đề giá đất cần phải quản lý chặt chẽ, phù hợp với thị trường đảm bảo cạnh tranh bình đẳng địa phương việc thu hút đầu tư thuận lợi công tác bồi thường, giải phóng mặt Ngồi ra, giá đất yếu tố quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến khai thác nguồn lực tài từ đất đai phục vụ phát triển kinh tế xã hội đất nước Tuy nhiên, cần phải đảm bảo hài hồ lợi ích nhà nước đối tượng sử dụng đất; nhà nước, người có đất bị thu hồi tạo điều kiện thuận lợi để nhà đầu tư triển khai dự án; nâng cao khả tiếp cận đất đai làm mặt sản xuất kinh doanh tổ chức kinh tế, doanh nghiệp nhỏ vừa; đảm bảo phát triển ổn định thị trường BĐS thực an sinh xã hội 62 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO * Tài liệu tiếng Việt Lê Xuân Bá (2003), Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam Báo cáo năm 2004 nhóm nghiên cứu việc quản lý đất đai Trung Quốc thời gian qua Nguyễn Đình Bổng (2011), Nhận diện bất cập chế tài thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất pháp luật đất đai hành Việt Nam, Hội thảo “Tài đất đai, giá đất chế sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư”, Hà Nội Các Nghị định, Quyết định, Thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 1993, 2003, 2013 Các viết tác giả liên quan đến đề tài nghiên cứu dăng Báo, Tạp chí Chính phủ, Một số Nghị phiên họp thường kỳ từ năm 2001 đến liên quan đến đất đai Cục Quản lý công sản - Bộ Tài chính, Một số báo cáo chuyên đề đất đai Cục quản lý công sản - Bộ Tài từ năm 1999 đến Hồng Văn Cường (2010), Giá đất sách phân phối địa tô quản lý đất đai theo chế thị trường Đỗ Chí, Trần Nam Bình, Nguyễn Tiến Triển (2003), Làm cho nơng thơn Việt Nam, Nxb thành phố Hồ Chí Minh 10.Đảng Cộng sản Việt Nam, Văn kiện Đại hội Đại biểu tồn quốc khóa VIII, khóa IX 11.Đảng Cộng sản Việt Nam, Văn kiện Hội nghị lần thứ 7, lần thứ Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa IX 12.Phạm Tiến Đạt (2011), Định giá hợp lý đất đai nhằm huy động vốn đầu tư sở hạ tầng Việt Nam, Hội thảo Khoa học “Động viên tài từ đất đai để đầu tư phát triển sở hạ tầng”, Hà Nội 13.Lê Cao Đoàn (2011), Đất đai kinh tế thị trường, Viện Kinh tế Việt Nam, Hội thảo Khoa học “Động viên tài từ đất đai để đầu tư phát triển sở hạ tầng”, Hà Nội 14.Nguyễn Minh Hoàng (2011), Cơ sở lý thuyết huy động nguồn lực từ đất 63 đai, Hội thảo Khoa học “Động viên tài từ đất đai để đầu tư phát triển sở hạ tầng”, Hà Nội 15.Nguyễn Văn Hồng (2011), Đánh giá thực trạng giá đất nhà nước quy định giải pháp, Hội thảo “Tài đất đai, giá đất chế sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư”, Hà Nội 16 Luân Quang Huyên (2002), Vấn đề ruộng đất Việt Nam, Nxb Khoa học kỹ thuật 17 Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh, Giáo trình Kinh tế Chính trị Mác- Lê nin phương thức sản xuất TBCN, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 18.Dỗn Văn Kính, Quách Nhan Cương, Uông Tổ Đỉnh (1996), Kinh tế nguồn lực tài chính, tiếng Việt, Nxb Tài Chính, Hà Nội 19.Nguyễn Thanh Lân (2011), Một số ý kiến sách giá đất bồi thường thu hồi đất Việt Nam, Hội thảo Khoa học “Động viên tài từ đất đai để đầu tư phát triển sở hạ tầng”, Hà Nội 20.Ngơ Trí Long (2011), Giá đất kinh tế thị trường Việt Nam vấn đề liên quan, Hội thảo “Tài đất đai, giá đất chế sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư”, Hà Nội 21.C.Mác, Ph.Ăngghen, Tồn tập, tập 25, phần 2, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 22.Một số đề tài tác giả nghiên cứu liên quan đến nội dung đề tài 23.Ngân hàng giới (2011), Báo cáo nghiên cứu chế xác định giá đất phục vụ bồi thường giải phóng mặt Việt Nam 24.Nguyễn Minh Ngọc (2011), Hệ thống thuế bất động sản Châu Âu-Kinh nghiệm học cho Việt Nam, Hội thảo Khoa học “Động viên tài từ đất đai để đầu tư phát triển sở hạ tầng”, Hà Nội 25.Mai Hạnh Nguyên (2011), Cơ sở khoa học vốn hoá đất đai kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Hội thảo Khoa học “Động viên tài từ đất đai để đầu tư phát triển sở hạ tầng”, Hà Nội 26.Quốc hội, Luật Đất đai 1993, 2003, 2013 Luật sửa đổi bổ sung 27.Quốc hội, Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp, Thuế chuyển quyền sử dụng đất, Thuế nhà đất văn hướng dẫn 28.Quốc hội, Luật Đầu tư nước Việt Nam Luật sửa đổi 29.Quốc hội, Luật Khuyến khích đầu tư nước Luật sửa đổi 30.Quốc hội, Luật Doanh nghiệp nhà nước năm 2003 64 31.Quốc hội, Luật Ngân sách nhà nước 32 Quốc hội, Luật Quản lý, sử dung tài sản công năm 2017 33 The World Bank (2004), Chính sách đất đai cho tăng trưởng giảm nghèo, Nxb Văn hố Thơng tin 34.The World Bank (2009), Báo cáo sách, kiến nghị đổi sách đất đai có liên quan đến chế chuyển đổi đất đai không tự nguyện, Hà Nội 35.Lê Quang Thuận (2011), Kinh nghiệm số nước sách Thuế bất động sản, Hội thảo Khoa học “Động viên tài từ đất đai để đầu tư phát triển sở hạ tầng”, Hà Nội 36.Lê Xuân Trường (2011), Từ sở lý luận nghiên cứu hồn thiện sách huy động nguồn lực tài từ đất đai Việt Nam, Hội thảo Khoa học “Động viên tài từ đất đai để đầu tư phát triển sở hạ tầng”, Hà Nội * Tài liệu tiếng Anh 37 The World Bank (2009), Improving Land Acquisition and Voluntary Land Conversion in Viet Nam 38.Thomas Kalbro (2008), Compulsory Acquisition of Land-Compensationfor Development Values 39 Robert V.Andelson (2000), Land Value - Taxation around the World, Blakwell ... định giá đất để tính thu nghĩa vụ tài đất đai 1.2.1 Xác định giá đất thu tiền sử dụng đất 1.2.2 Xác định giá đất để thu tiền thu đất 18 18 19 1.2.3 Xác định giá đất tính thu đất đai 20 1.2.4 Xác. .. học giá đất cách xác định giá đất để tính thu nghĩa vụ tài đất đai số học kinh nghiệm quốc tế xác định giá đất để tính thu nghĩa vụ tài đất đai ii Phân tích, đánh giá thực trạng xác định giá đất. .. việc xác định giá đất để tính thu khoản nghĩa vụ tài đất đai đạt kết đáng kể Trong đó, giá đất xác định theo giá thị trường sử dụng để tính thu tiền sử dụng đất, thu tiền thu đất, xác định giá