TĨM TẮT LUẬN VĂN Tính cấp thiết đề tài luận văn “Đất đai loại tài sản đặc biệt thiên nhiên tạo thành phần tạo nên thị trường BĐS Trong việc quản lý đất đai giá đất có vai trị quan trọng có giá trị quyền SDĐ tính đơn vị diện tích đất; sử dụng để xác định quyền nghĩa vụ TC đất đai.” Trong thời gian qua việc xác định GĐ để tính thu TC đất đai đạt kết đáng kể Trong đó, GĐ xác định theo giá thị trường sử dụng để tính thu tiền SDĐ, thu tiền thuê đất, xác định giá trị QSD đất CPH DNNN Giá đất Bảng giá đất sử dụng để tính khoản thu thuế, phí, lệ phí, xử phạt vi phạm lĩnh vực đất đai Điều góp phần quan trọng việc tăng thu NSNN qua năm tích cực khai thác nguồn lực TC từ đất đai Qua số liệu thống kê cho thấy, thu NSNN từ đất đai chiếm tỷ trọng lớn cấu tổng thu NSNN hàng năm, bình quân chiếm khoảng 10% “Tuy nhiên, thực tế việc xác định GĐ theo giá TT tương đối trừu tượng, khơng phù hợp với u cầu, địi hỏi thực tiễn; khung GĐ không theo kịp biến động thị trường…Vì vậy, việc lựa chọn đề tài “Xác định giá đất để tính thu nghĩa vụ tài đất đai” từ đưa số đề xuất, kiến nghị theo thực quan trọng giai đoạn này.” Mục tiêu nghiên cứu Hệ thống sở khoa học giá đất cách xác định GĐ để tính thu nghĩa vụ TC đất đai số học kinh nghiệm quốc tế xác định GĐ để tính thu TC đất đai Phân tích, đánh giá thực trạng xác định GĐ để tính thu TC đất đai Việt Nam; Đưa phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện xác định GĐ tính thu TC đất đai thời gian tới Phương pháp nghiên cứu Để hoàn thành luận văn, tác giả sử dụng phương pháp để nghiên cứu, cụ thể: + Luận văn thực sở phương pháp luận Chủ nghĩa vật biện chứng vật lịch sử; quan điểm chủ trương Đảng Nhà nước ta giá đất, phương pháp xác định giá đất để tính thu nghĩa vụ tài đất đai + Thu thập, phân tích liệu thứ cấp từ liệu thống kê kinh tế, xã hội; số liệu dựa báo cáo quan chức năng, tạp chí chuyên ngành tài chính, Bộ Tài chính, phương tiện thơng tin đại chúng, Internet… Nội dung luận văn gồm 03 chương: Chương I CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ GIÁ ĐẤT VÀ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT “Đề tài nghiên cứu vấn đề lý luận GĐ nhân tố tác động, phương pháp định GĐ (gồm 05 phương pháp: Phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất).” Kinh nghiệm quốc tế xác định GĐ để tính thu TC đất đai (Kinh nghiệm Đài Loan, Trung Quốc, Thái Lan, Australia từ đưa học kinh nghiệm cho Việt Nam xác định giá đất) Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam là: “Thứ nhất, cần hồn thiện sớm hệ thống sách định giá đất xây dựng sách khuyến khích định giá đất độc lập phát triển đào tạo cán chuyên môn Các quy định giá nên giao cho tổ chức chuyên môn định Hội thẩm định giá Việt Nam hướng dẫn để đảm bảo khả thi thực ” Thứ hai, quy định tổ chức có trách nhiệm xây dựng CSDL giá đất bao gồm liệu giá đất NN quy định, liệu GĐ thị trường cập nhật hàng ngày lên HTTT đất đai để cung cấp thông tin cho Nhà nước, tổ chức người dân Chương II “THỰC TRẠNG XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐỂ TÍNH THU NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM ” “Thực trạng công tác xác định giá đất để tính thu tài đât đai năm qua ” Theo số liệu thống kê, hàng năm thu tiền sử dụng đất chiếm 80% giá trị tổng cấu thu đất Kết thu tiền thể huy động hiệu nguồn lực đất đai phát triển KTXH Hàng năm số tiền thu từ cho thuê đất chiếm 10% giá trị tổng cấu thu đất Kết tiền thuê đất tăng dần qua năm, đóng góp khơng nhỏ vào NSNN “Giá đất xác định theo thị trường sử dụng để tính thu tiền SDĐ, thu tiền thuê đất, xác định giá trị quyền sử dụng đất cổ phần hóa DNNN Giá đất Bảng giá đất sử dụng để tính khoản thu thuế, phí, lệ phí, xử phạt vi phạm hành (VPHC) lĩnh vực đất đai Điều góp phần quan trọng việc tăng thu NSNN qua năm tích cực khai thác nguồn lực TC từ đất đai Qua số liệu thống kê cho thấy, thu NSNN từ đất đai chiếm tỷ trọng lớn cấu tổng thu NSNN hàng năm, bình quân chiếm khoảng 10%” Theo Báo cáo ngân sách nhà nước qua năm, tổng thu đất sau: Năm 2011: 55.849 tỷ đồng; năm 2012: 60.633 tỷ đồng; năm 2013: 54.237 tỷ đồng; năm 2014: 54.313 tỷ đồng; năm 2015: 55.563 tỷ đồng; năm 2016: 83.876 tỷ đồng “Luật Đất đai năm 2013 thể đường lối đổi bản, toàn diện Đảng Nhà nước, quyền hạn trách nhiệm chủ sở hữu, quyền nghĩa vụ NSD đất Đồng thời, Luật phân cấp rõ ràng thẩm quyền định giá: Chính phủ quy định PP xác định GĐ khung giá, UBND tỉnh, thành phố định giá loại đất cụ thể địa bàn làm để thực thu TC đất đai Nhà nước (NN) Triển khai quy định đó, Chính phủ ban hành NĐ phương pháp xác định GĐ khung giá loại đất Về phía Bộ, quan trung ương ban hành Thông tư, văn hướng dẫn thực xây dựng Bảng giá đất định GĐ ” “* Về nguyên tắc xác định giá đất Luật ĐĐ năm 2013 quy định việc xác định GĐ thực theo Phương pháp định giá đất Chính phủ quy định Theo đó, khác với Luật ĐĐ năm 2003, giá đất phổ biến thị trường thông tin, sở để xác định GĐ * Về khung giá đất Theo quy định Luật ĐĐ năm 2013, CP ban hành khung GĐ định kỳ 05 năm lần loại đất, theo vùng, gồm nhóm: (i) đất nơng nghiệp; (ii) đất phi nông nghiệp; (iii) vùng kinh tế để xây dựng khung giá đất Như vậy, điểm khác quy định Khung giá đất Luật ĐĐ 2013 so với Luật ĐĐ năm 2003 thời gian ổn định Khung giá đất 05 năm quy định theo vùng kinh tế thay quy định theo địa bàn: đồng bằng, trung du, miền núi trước * Về Bảng giá đất giá đất cụ thể Bảng GĐ xây dựng định kỳ 05 năm lần và công bố ngày 01/01 năm đầ u kỳ ” Tồn tại, hạn chế “Thứ nhất, Luật đất đai năm 2013 thay từ “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường” từ “phù hợp với giá phổ biến thị trường” Nhưng việc xác định giá thị trường chưa có quy định cụ thể Thứ hai, việc xác định giá đất theo giá thị trường thực đất ở; đất SX kinh doanh phi nơng nghiệp chưa có phương pháp định giá phù hợp điều kiện Việt Nam, nhiều địa phương giá đất phi nông nghiệp khoảng từ 40%-60% giá đất Thứ ba, Điều 18 Luật DD 2013 quy định "Nhà nước ban hành khung giá đất, bảng giá đất định giá đất cụ thể"; Điều 113 "Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm lần loại đất; Điều 114 quy định khung giá đất, cấp tỉnh ban hành bảng giá đất định kỳ 05 năm lần; Nghị định 44/2014/NĐCP ngày 15/05/2014 quy định GĐ bảng giá đất "phải phù hợp với khung giá đất"; "Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức giá đất cao không 30% so với mức giá tối đa loại đất khung giá đất; trường hợp quy định mức giá đất cao 30% phải báo cáo Bộ Tài nguyên Môi trường xem xét, định"; Nghị định 44/2014/NĐ-CP không cho phép bảng giá đất địa phương có giá đất tối thiểu thấp mức giá đất tối thiểu quy định khung giá đất (GĐ) Chính phủ Các quy định không phù hợp với nguyên tắc giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến thị trường; Thứ tư, Nhà nước thừa nhận tồn loại giá khác cho thấy việc điều hành giá với hai loại cơng cụ hành (Khung giá, Bảng giá) thị trường (giá cụ thể lô đất) tạo công bị động Thứ năm, pháp luật đất đai có quy định đất giáp ranh giá đất UBND cấp tỉnh hai địa phương giáp ranh phải thoả thuận với GĐ khu vực giáp ranh quy định không khả thi thực tế Thứ sáu, trình tự, thủ tục hành xác định GĐ tính thu khoản TC cịn phức tạp, tốn nhiều thời gian chi phí vật chất cho NSD đất CQNN Trước đây, Sở Tài chủ trì tồn cơng tác xác định, thẩm định giá đất dự án; lại chia thành 02 cơng đoạn hai Sở: Tài Tài nguyên & môi trường quản lý, thực tế chưa có phối hợp ăn ý, đồng Thứ bảy, GĐ thị trường Việt Nam thường không ghi nhận giấy tờ thức Thứ tám, giá đất Việt Nam cao so với giá hàng hóa khác Thứ chín, chưa hình thành CSDL giá đất bao gồm liệu GĐ Nhà nước quản lý nhằm phục vụ cho việc đạo, điều hành Thứ mười, chưa tổ chức thường xuyên khóa đào tạo, bồi dưỡng chun mơn nghiệp vụ cho cán làm công tác định giá đất Sở Tài nguyên Môi trường CHƯƠNG III “PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP, ” ĐỀ XUẤT KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TÍNH THU NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH ĐẦT ĐAI” Phương hướng hồn thiện thu nghĩa vụ tài đất đai “Thứ nhất, Mối quan hệ lợi ích chủ thể sở hữu đất đai (Nhà nước) với chủ thể sử dụng đất đai cần giải hài hòa Thứ hai, huy động sử dụng nguồn TC từ đất đai phải phải thực đường lối sách Đảng Nhà nước, đồng thời đáp ứng nguyện vọng đáng nhân dân Thứ ba, kiên chống tham nhũng huy động sử dụng nguồn lực TC từ đất đai Thứ tư, huy động sử dụng nguồn lực TC từ đất đai phải gắn kết chặt chẽ với q trình CNH, HĐH Giải pháp hồn thiện Thứ nhất, nâng cao hiệu quản lý sử dụng nhà, đất thuộc sở hữu NN CQNN, ĐVSN, công ty NN quản lý, sử dụng quyền SDĐ, nhà nước phải có biện pháp xử lý kịp thời “Thứ hai, tổ chức khóa đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ cho cán làm công tác định giá đất Sở Tài nguyên Môi trường Thứ ba, nghiên cứu xây dựng quy định cập nhật thông tin giá đất, xây dựng CSDL giá đất CSDL đất đai, lập đồ giá đất phục vụ đáp ứng yêu cầu QLNN đất đai Thứ tư, tăng cường kiểm tra, xử lý vi phạm pháp luật đất đai, tra việc áp dụng Bảng giá đất việc thực xác định giá đất cụ thể địa phương Thứ năm, nâng cao hiệu sử dụng nguồn lực TC thu từ đất đai ” Đề xuất, kiến nghị Thứ nhất, thống chế giá đất theo chế thị trường, theo lâu dài nên bỏ khung giá đất CP ban hành giao UBND ban hành giá đất theo mục đích SD để tính thu TC ĐĐ “Thứ ba, nghiên cứu thí điểm xây dựng đồ giá đất định giá đất, xây dựng vùng giá trị đất phục vụ công tác định giá đất Thứ tư, đề nghị giao cho Sở Tài đầu mối chủ trì tồn cơng tác th đơn vị tư vấn xác định GĐ Thứ năm, hoàn thiện phương pháp xác định GĐ thị trường theo tiêu chuẩn quốc tế, phù hợp với điều kiện phát triển KTXH nói chung phát triển thị trường đất động sản Thứ sáu, Tổ chức tư vấn GĐ cần xác lập địa vị pháp lý để thực dịch vụ theo yêu cầu Nhà nước xây dựng khung GĐ Thứ bảy, cần phải có quy định cụ thể chế hoạt động Hội đồng thẩm định GĐ sử dụng tư vấn GĐ để xác định giá cụ thể ” ... XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐỂ TÍNH THU NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM ” “Thực trạng công tác xác định giá đất để tính thu tài đât đai năm qua ” Theo số liệu thống kê, hàng năm thu tiền sử dụng đất. .. NSNN ? ?Giá đất xác định theo thị trường sử dụng để tính thu tiền SDĐ, thu tiền thu? ? đất, xác định giá trị quyền sử dụng đất cổ phần hóa DNNN Giá đất Bảng giá đất sử dụng để tính khoản thu thuế,... giá đất định GĐ ” “* Về nguyên tắc xác định giá đất Luật ĐĐ năm 2013 quy định việc xác định GĐ thực theo Phương pháp định giá đất Chính phủ quy định Theo đó, khác với Luật ĐĐ năm 2003, giá đất