ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN DƯƠNG MINH CHÂU TỈNH TÂY NINH GIAI ĐOẠN 20072011.

Song quyền và nghĩa vụ luôn song hành với nhau, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được giao quyền sử dụng đất thì họ phải có nghĩa vụ thực hiện các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai nh

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI:

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN DƯƠNG MINH CHÂU TỈNH TÂY NINH GIAI ĐOẠN 2007-2011

Sinh viên thực hiện: Lê Thị Ngọc Hạnh

Mã số sinh viên: 08124021Lớp: DH08QL

Ngành: Quản lý đất đai

-Tháng 07 năm 2012-

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BỘ MÔN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT

LÊ THỊ NGỌC HẠNH

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN DƯƠNG MINH CHÂU TỈNH TÂY NINH GIAI ĐOẠN 2007-2011.

Giáo viên hướng dẫn: ThS LÊ MỘNG TRIẾT

(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm Tp.Hồ Chí Minh)

Ký tên:

- Tháng 7 năm 2012 -

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành đề tài: Đánh giá tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai trên địa bàn huyện Dương Minh Châu tỉnh Tây Ninh giai đoạn 2007-2011, ngoài sự cố gắng nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được rất nhiều sự giúp đỡ, động viên từ gia đình, thầy cô, bạn bè

Con xin bày tỏ lòng biết ơn đến ba, mẹ và những người thân trong gia đình đã nuôi dưỡng, yêu thương và là điểm tựa vững chắc cho con trong suốt cuộc đời

Em xin chân thành cảm ơn Ban Giám Hiệu trường Đại học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh, Ban Chủ Nhiệm khoa Quản Lý Đất Đai & Thị Trường Bất Động Sản cùng toàn thể quý thầy cô đã tận tình dạy dỗ và truyền đạt kiến thức cho em trong thời gian học tập tại trường

Em xin chân thành cảm ơn thầy Lê Mộng Triết đã tận tình quan tâm hướng dẫn

em trong suốt quá trình thực hiện đề tài để em hoàn thành tốt luận văn tốt nghiệp này

Em xin gửi lời cảm ơn đến phòng Tài Nguyên và Môi Trường, Văn phòng đăng

ký quyền sử dụng đất huyện Dương Minh Châu, Chi cục Thuế huyện Dương Minh Châu, tỉnh Tây Ninh đã tạo điều kiện thuận lợi cho em trong việc thu thập số liệu, tài liệu và nhiệt tình giúp đỡ, truyền đạt kinh nghiệm, kiến thức bổ ích trong suốt thời gian em đến thực tập tại cơ quan

Xin gửi lời cảm ơn đến tập thể lớp DH08QL và những bạn bè đã luôn giúp đỡ

và chia sẻ với tôi trong suốt quá trình học tập

Xin chân thành cảm ơn!

Tp.HCM, Ngày tháng 07 năm 2012

Sinh viên

Lê Thị Ngọc Hạnh

TÓM TẮT

Sinh viên thực hiện: Lê Thị Ngọc Hạnh, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản,

Trường Đại học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh

Đề tài: “Đánh giá tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai trên địa bàn huyện Dương Minh Châu tỉnh Tây Ninh giai đoạn 2007-2011”

Giáo viên hướng dẫn: ThS Lê Mộng Triết, Bộ Môn Chính sách pháp luật, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh

Nội dung tóm tắt của báo cáo:

Dương Minh Châu là huyện nằm ở khoảng giữa phần phía đông của tỉnh Tây Ninh, ở đây chủ yếu là đất nông nghiệp Nhưng ngày nay do tốc độ đô thị hoá ngày càng cao, giá đất tăng làm cho giá trị đất đai cũng tăng, ở Dương Minh Châu đất đai không đơn thuần là đất nông nghiệp nữa mà đã được chuyển sang những mục đích khác, tình hình chuyển nhượng cũng phổ biến hơn Trong khi đó việc thực hiện nghĩa

vụ tài chính về đất đai lại là một vấn đề phức tạp, nhạy cảm mà nhận thức của người

sử dụng đất về các khoản nghĩa vụ này vẫn còn rất mơ hồ, chưa hiểu rõ Do đó việc nghiên cứu đánh giá tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Dương Minh Châu tỉnh Tây Ninh là vấn cấp thiết , nhằm giúp cơ quan Quản lý đất đai và cơ quan Thuế quản lý tốt hơn việc này, cũng như giúp người sử dụng đất ý thức rõ hơn về quyền lợi và nghĩa vụ của mình khi thực hiện các khoản nghĩa vụ này

Bằng các phương pháp kế thừa, phân tích, so sánh, đánh giá, tổng hợp đề tài nghiên cứu, tìm hiểu về công tác quản lý đất đai, hiện trạng sử dụng đất, tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai trên địa bàn huyện Dương Minh Châu tỉnh Tây Ninh, nhằm đánh giá về tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai trên địa bàn nghiên cứu, cũng như xác định những thuận lợi, khó khăn, đưa ra hướng giải quyết cho vấn đề này

Từ kết quả nghiên cứu, cho thấy số thuế thu được từ lĩnh vực đất đai trên địa bàn huyện Dương Minh Châu có xu hướng tăng qua các năm, số thu năm sau nhiều hơn năm trước Theo thống kê từ năm 2007 đến năm 2011 tổng thu ngân sách huyện

từ lĩnh vực đất đai là 85.327,75 (triệu đồng) chiếm 39,46% trên tổng thu ngân sách huyện trong giai đoạn trên

Nhìn chung, việc thực hiện nghĩa vụ tài chính trên địa bàn huyện được thực hiện ngày càng đầy đủ hơn, tạo điều kiện tốt hơn cho công tác quản lý đất đai cũng như tăng nguồn thu ngân sách Nhà nước Nhưng cũng vẫn còn không ít những khó khăn vướng mắc trong vấn đề này cần được khắc phục, giải quyết

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN ii

TÓM TẮT iii DANH SÁCH CÁC BẢNG, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ vii

ĐẶT VẤN ĐỀ 1

Phần 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

1.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu 3

1.1.1 Cơ sở khoa học 3

1.1.2 Cơ sở thực tiễn 20

1.1.3 Cơ sở pháp lý 20

1.2 Giới thiệu khái quát địa bàn nghiên cứu: 22

1.2.1 Điều kiện tự nhiên 22

1.2.2 Các nguồn tài nguyên 22

1.2.3 Thực trạng kinh tế 24

1.2.4 Dân số, lao động, việc làm và thu nhập 24 1.3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu 25

1.3.1 Nội dung nghiên cứu 25

1.3.2 Phương pháp nghiên cứu 26

PHẦN 2 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 27

2.1 Công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Dương Minh Châu 27

2.1.1 Công tác đo đạc thành lập bản đồ địa chính 27

2.1.2 Công tác cho thuê đất trên địa bàn 27

2.1.3 Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 28

2.2 Hiện trạng sử dụng đất 30

2.2.1 Đánh giá hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng 30 2.2.2 Đánh giá hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng 31 2.2.3 Tình hình chuyển quyền sử dụng đất 31

2.2.4 Tình hình chuyển mục đích sử dụng đất 32

2.3 Tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai trên địa bàn giai đoạn

2007-2011 34 2.3.1 Quy trình luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo Thông tư 30/2005/TTLT–BTC-BTNMT 354

2.3.2 Tình hình thực hiện các khoản NVTC về đất đai trên địa bàn huyện Dương Minh Châu giai đoạn 2007-2011 35

2.4 Những thuận lợi, khó khăn trong quá trình thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai, đề xuất giải pháp để giải quyết những vấn đề này 52

DANH SÁCH CÁC BẢNG, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ

DANH SÁCH CÁC BẢNG

Bảng 1: Định suất tính thuế SDĐ nông nghiệp 15

Bảng 2: Phân loại đất huyện Dương Minh Châu 23

Bảng 3: Giá trị sản lượng của các ngành giai đoạn 2007-2011 24

Bảng 4: Các dự án thuê đất trên địa bàn huyện Dương Minh Châu 28

Bảng 5: Tình hình cấp GCNQSDĐ trên địa bàn huyện Dương Minh Châu đoạn

2007-2011 29

Bảng 6: Hiện trạng SDĐ theo mục đích sử dụng đất 30

Bảng 7: Hiện trạng SDĐ theo đối tượng sử dụng đất 31

Bảng 8: Tình hình CQSDĐ trên địa bàn huyện Dương Minh Châu đoạn 2007-2011 32 Bảng 9: Tình hình chuyển mục đích SDĐ trên địa bàn huyện Dương Minh Châu đoạn 2007-2011 33

Bảng 10: Kết quả thu tiền SDĐ trên địa bàn huyện Dương Minh Châu giai đoạn

2007-2011 35

Bảng 11: Kết quả thu tiền SDĐ theo đơn vị hành chính huyện Dương Minh Châu giai đoạn 2007-2011 36

Bảng 12: Kết quả thu thuế Nhà đất trên địa bàn huyện Dương Minh Châu giai đoạn 2007-2011 42

Bảng 13: Kết quả thu thế SDĐ nông nghiệp trên địa bàn huyện Dương Minh Châu giai đoạn 2007-2011 43

Bảng 14: Kết quả thu thuế CQSDĐ (Thuế TNCN) trên địa bàn huyện Dương Minh Châu giai đoạn 2007-2011 46

Bảng 15: Kết quả thu LPTB trên địa bàn huyện Dương Minh Châu giai đoạn

2007-2011 47

Bảng 16: Mức thu lệ phí địa chính đối với từng công việc cụ thể tại Văn phòng Đăng ký QSDĐ huyện Dương Minh Châu 49

Bảng 17: Kết quả thu thuế đất hàng năm so với tổng thu ngân sách 50

ĐẶT VẤN ĐỀ

Luật Đất đai 2003 ra đời đã khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu Nhưng Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức , hộ gia đình, cá nhân sử dụng thông qua các hình thức giao đất, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất Song quyền và nghĩa vụ luôn song hành với nhau, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được giao quyền sử dụng đất thì họ phải có nghĩa vụ thực hiện các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai như tiền

sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật Từ đó làm cơ sở cho Nhà nước tiến hành xác lập, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất, đảm bảo quyền bình đẳng giữa các đối tượng

sử dụng đất, đồng thời nâng cao hiệu quả của công tác quản lý Nhà nước về đất đai, đóng góp vào nguồn thu ngân sách Nhà nước

Dương Minh Châu là huyện nằm ở khoảng giữa phần phía đông của tỉnh Tây Ninh, cách Thị Xã 20 km theo tỉnh lộ 781 Ở đây chủ yếu là đất nông nghiệp, thuận lợi phát triển nông nghiệp thuỷ sản và kinh tế du lịch

Ngày nay, tốc độ đô thị hoá ngày càng cao, giá đất tăng làm cho giá trị đất đai cũng tăng Ở Dương Minh Châu đất đai không đơn thuần là đất nông nghiệp nữa mà

đã được chuyển sang những mục đích khác, tình hình chuyển nhượng cũng phổ biến hơn Trong khi đó việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai lại là một vấn đề phức tạp, nhạy cảm mà nhận thức của người sử dụng đất về các khoản nghĩa vụ này vẫn còn rất mơ hồ, chưa hiểu rõ Do đó việc nghiên cứu đánh giá tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Dương Minh Châu tỉnh Tây Ninh

là vấn cấp thiết , nhằm giúp cơ quan Quản lý đất đai và cơ quan Thuế quản lý tốt hơn việc này, cũng như giúp người sử dụng đất ý thức rõ hơn về quyền lợi và nghĩa vụ của mình khi thực hiện các khoản nghĩa vụ này

Xuất phát từ những lý do trên, chúng tôi thực hiện đề tài: Đánh giá tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Dương Minh Châu tỉnh Tây Ninh giai đoạn 2007-2011

- Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

+Đánh giá tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Dương Minh Châu

+Xác định những thuận lợi và khó khăn tồn tại trong quá trình thực hiện nghĩa

vụ tài chính về đất đai ở địa phương, đồng thời đưa ra hướng giải quyết cho vấn đề này

- Đối tượng nghiên cứu

Các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai trên địa bàn huyện Dương Minh Châu: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất (thuế thu nhập cá nhân),

thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính của các tổ chức, hộ gia đình cá nhân

- Phạm vi nghiên cứu

Tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai trên địa bàn huyện Dương Minh Châu tỉnh Tây Ninh giai đoạn 2007-2011

Phần 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu

1.1.1 Cơ sở khoa học

1.1.1.1 Khái niệm đất đai

Đất đai là một khoảng không gian có giới hạn theo chiều thẳng đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tích mặt nước, tài nguyên nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất); theo chiều ngang - trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thuỷ văn cùng với các thành phần khác); kết hợp với các hoạt động quản trị của con người không những từ quá khứ đến hiện tại mà còn triển vọng trong tương lai Đất đai giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa

to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người (Phan Văn Tự, Giáo trình qui hoạch sử dụng đất, Trường Đại Học Nông Lâm Tp.Hồ Chí Minh)

1.1.1.2 Khái niệm giá đất

Giá đất có nghĩa là giá quyền sử dụng đất Hiện nay, tồn tại hai loại giá đất là giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường Giá đất do Nhà nước quy định gồm khung giá do Chính phủ ban hành và bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành mỗi năm được dùng chủ yếu để giải quyết mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất Giá đất thị trường là giá được dùng để giải quyết mối quan hệ giữa những NSDĐ với nhau khi giao dịch trên thị trường, bao gồm giá thoả thuận, giá trúng đấu giá QSDĐ và giá trúng đấu thầu dự án có QSDĐ

1.1.1.3 Khái niệm khung giá đất

Khung giá đất đai được hiểu là giới hạn trên và giới hạn dưới về giá của một loại đất đai cụ thể được xác định phù hợp với quy luật phân vùng sử dụng đất đai nhằm bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất đai, cũng như đảm bảo cho đất đai được

sử dụng đúng với mục đích tiềm năng Khung giá đất đai do Chính phủ ban hành trong một giai đoạn phát triển kinh tế xã hội nhất định

1.1.1.4 Khái niệm bảng giá đất

Bảng giá đất đai được xây dựng trên cơ sở khung giá đất đai, chi tiết hóa khung giá đất đai theo sự khác biệt về điều kiện tự nhiên, mức độ phát triển của cơ sở hạ tầng

và kinh tế xã hội của các vị trí trong phạm vi của từng phân vùng sử dụng đất đai Bảng giá đất đai do UBND các tỉnh, thành phố ban hành định kỳ hàng năm

1.1.1.5 Nguyên tắc định giá đất

Giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau của ba mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu, mà những nhân tố này luôn luôn ở thế biến động, định giá đất cần phân tích tỷ mỷ điểm này và phán đoán chính xác xu hướng biến động, hiểu biết các nhân tố cấu thành giá cả đất đai và sự tương tác giữa các nhân tố mới có thể định giá chính xác

Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, việc định giá đất tuân thủ theo các nguyên tắc cơ bản sau:

1 Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, khi có chênh lệch lớn so với giá CNQSDĐ thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp

2 Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau

3 Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau

b) Phân loại thuế

+ Phân loại theo tính chất người nộp gồm thuế trực thu và thuế gián thu

+ Phân loại dựa vào quan hệ giữa thuế và thu nhập gồm thuế tỷ lệ, thuế luỹ tiến

và thuế luỹ thoái

1.1.1.8 Chính sách tài chính đất đai

a) Khái quát về chính sách tài chính

Nguồn tài chính từ đất đai: đất đai là nguồn tài chính tiềm năng hết sức quan

trọng của mỗi quốc gia, khả năng khai thác biến thành nguồn tài chính hiện thực để phục vụ cho phát triển kinh tế là vô cùng to lớn, được thể hiện:

- Đất là tài sản quốc gia có giá trị lớn và là “hàng hóa đặc biệt”

- Đất đai tạo nguồn tài chính để xây dựng cơ sở hạ tầng

- Đất đai tạo nguồn vốn góp liên doanh

- Đất đai tạo nguồn vốn bằng việc thế chấp để vay vốn cho đầu tư phát triển

- Đất đai tạo nguồn thu ổn định, lâu dài cho NSNN

Nguồn tài chính từ đất đai có vị trí hết sức quan trọng trong nguồn tài chính của mỗi đất nước Xét trên góc độ nguồn vật lực, đất đai là một bất động sản được sử dụng

để làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, là tư liệu sản xuất không thể thiếu cho mọi nền kinh tế, là chỗ ở cho con người Nguồn vật lực này có ý nghĩa quyết định đến đời sống xã hội và sự tồn tại của con người Xét về mặt tài chính, khi phát sinh các quan

hệ mua bán, trao đổi, thế chấp, góp vốn đối với đất đai, nguồn tài chính tiềm năng từ đất đai sẽ biến thành nguồn tài chính hiện thực thông qua các quan hệ đó Nguồn tài chính từ đất đai có giá trị rất lớn trong nguồn tài chính của xã hội, vì đất đai là “hàng hóa đặc biệt”, là bất động sản có giá trị lớn

b) Bản chất nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai

Vấn đề về giá trị đất đai đã được thể chế hóa lần đầu trong Luật Đất đai 1993 và hoàn thiện trong Luật Đất đai 2003 và các văn bản dưới luật, quy định căn cứ và phương pháp xác định giá đất phục vụ xây dựng khung giá và bảng giá đất đai tại các

địa phương

Căn cứ khung giá các loại đất của Chính phủ, tất cả các địa phương đã quy định giá đất ở địa phương mình nhằm thực hiện các mối quan hệ kinh tế, tài chính về đất đai giữa Nhà nước với NSDĐ và nhà đầu tư, góp phần ổn định giá cả đất đai trên thị trường Giá đất do các địa phương quy định đã bám sát khung giá đất do Chính phủ và tương đối phù hợp với thực tế ở địa phương tại thời điểm ban hành; giá đất đã trở thành công cụ để thực hiện các quan hệ kinh tế về đất đai, phương tiện thực hiện các chính sách thu tài chính đối với đất đai, thông qua giá đất các quan hệ đất đai giữa Nhà nước với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân ở nước ta đều được thực hiện bằng các biện pháp kinh tế Nguồn thu ngân sách từ đất là một bộ phận của giá trị sản phẩm thặng dư do các thành viên trong xã hội tạo ra khi tiến hành SDĐ vào các mục đích: sản xuất, kinh doanh, mua bán, chuyển nhượng, do Nhà nước thực hiện, bằng các quy định pháp luật, nhằm đạt được ba mục tiêu cơ bản là: tạo lập nguồn thu, gia tăng

sự quản lý nhà nước về đất đai và thực hiện công bằng xã hội

c) Vai trò của chính sách tài chính đối với đất đai

- Chính sách tài chính đất đai là công cụ huy động nguồn thu trực tiếp, ổn định

và bền vững cho NSNN

- Chính sách tài chính đất đai góp phần khuyến khích SDĐ hiệu quả, tiết kiệm

và thúc đẩy sản xuất kinh doanh phát triển

- Chính sách tài chính đất đai là công cụ quản lý, kiểm tra chất lượng, hiệu quả SDĐ của Nhà nước

- Chính sách tài chính đất đai góp phần điều hòa thu nhập, thực hiện điều tiết nền kinh tế và đảm bảo công bằng xã hội

1.1.1.9 Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất

NVTC của NSDĐ là số tiền mà NSDĐ phải nộp cho Nhà nước khi thực hiện các quyền và lợi ích của mình đối với việc sử dụng đất đai và các tài sản gắn liền với đất Thông qua việc thực hiện các khoản NVTC để thiết lập mối quan hệ về mặt pháp

lý giữa NSDĐ đối với Nhà nước, nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp của NSDĐ đồng thời tạo cơ sở lâu dài cho Nhà nước quản lý đất đai và các đối tượng SDĐ Trong từng thời điểm khác nhau thì các khoản NVTC cũng có sự điều chỉnh, thay đổi khác nhau NSDĐ có trách nhiệm thực hiện các khoản NVTC cho Nhà nước Các khoản NVTC chủ yếu của người sử dụng đất hiện nay là:

2003, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất; đồng thời Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP Sau một thời gian thực hiện, Nghị định số 198/2004/NĐ-CP đã bộc lộ những bất cập chưa phù hợp với điều kiện thực tế nên Nhà nước đã có nhiều văn bản quy định sửa đổi, bổ sung về chính sách thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cụ thể:

- Nghị định số 17/2006/NĐ/CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền

sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Nghị định số 44/2008/NĐ-CP ngày 09/4/2008 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung Nghị định số 198/2004/NĐ-CP

- Nghị định 120/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm

2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất

- Thông tư số 70/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính hướng dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tư số 117/2004/TT-BTC

- Thông tư 93/2011/TT-BTC ngày 29 tháng 06 năm 2011 về việc sửa đổi, bổ sung thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của bộ tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của chính phủ về thu tiền sử dụng đất

- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/4/2005 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính

- Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT/BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007

Theo các quy định trên, thu tiền SDĐ hiện hành được thực hiện như sau:

- Đối tượng nộp tiền sử dụng đất bao gồm: hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh

tế trong nước được Nhà nước giao đất vào mục đích làm cơ sở sản xuất kinh doanh, để

ở, xây dựng nhà để bán hoặc cho thuê ; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất để thực hiện các dự án đầu tư; các trường hợp được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; khi cấp GCNQSDĐ cho người đang SDĐ

- Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất: có hai hình thức là đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có SDĐ và giao đất theo hình thức chỉ định

- Thời hạn giao đất: trừ đất ở được giao ổn định, lâu dài Các loại đất còn lại được giao có thời hạn, tối đa là 70 năm

- Căn cứ tính thu tiền sử dụng đất: được xác định theo công thức sau:

Tiền SDĐ = Diện tích đất (m 2 ) x Đơn giá đất (đồng/m 2 )

+ Diện tích đất: Là diện tích đất được Nhà nước giao, được chuyển mục đích sử dụng, chuyển từ thuê sang giao đất có thu tiền sử dụng đất, cấp GCNQSDĐ

+ Đơn giá đất: Trường hợp đấu giá QSDĐ thì theo giá trúng đấu giá; Trường hợp giao đất theo hình thức chỉ định, nếu được giao đất 70 năm thì giá đất tính theo giá

do UBND cấp tỉnh quy định sát với giá CNQSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường do UBND cấp tỉnh công bố vào ngày 01/01 hàng năm, trong trường hợp giá do UBND cấp tỉnh công bố chưa sát với giá CNQSDĐ thực tế trên thị trường thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá CNQSDĐ thực tế trên thị trường tại địa phương để quyết định mức giá cụ thể cho phù hợp

Nếu thời hạn giao đất dưới 70 năm thì giảm thu tiền sử dụng đất của mỗi năm là 1,2% của mức thu tiền SDĐ 70 năm

- Tiền sử dụng đất được chia thành các nhóm: thu tiền SDĐ khi Nhà nước

giao đất mới; thu tiền SDĐ khi chuyển mục đích sử dụng đất; thu tiền SDĐ khi chuyển

từ thuê đất sang giao đất có thu tiền SDĐ; thu tiền SDĐ khi cấp GCNQSDĐ cho người đang SDĐ; thu tiền SDĐ đối với đất khu công nghiệp và thu tiền SDĐ đối với đất xây dựng khu công nghệ cao, khu kinh tế

- Miễn tiền sử dụng đất được áp dụng cho các trường hợp sau: đất ở của người

có công với cách mạng; đất được giao để xây dựng nhà ở cho người có công với cách mạng; đất giao để xây dựng ký túc xá sinh viên; miễn tiền SDĐ theo quy định của pháp luật về khuyến khích đầu tư

- Giảm tiền sử dụng đất được áp dụng cho các trường hợp sau: giảm tiền SDĐ

theo quy định của pháp luật về khuyến khích đầu tư; giảm 50% tiền SDĐ khi giao đất

ở trong hạn mức cho hộ gia đình nghèo; giảm 20% tiền SDĐ đối với nhà máy, xí nghiệp phải di dời theo quy định; đất ở trong hạn mức giao đất đối với người có công với cách mạng theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ; các trường hợp khác theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ

- Ghi nợ tiền sử dụng đất: hộ gia đình, cá nhân chưa đủ khả năng nộp tiền

SDĐ cho Nhà nước mà có nguyện vọng ghi nợ thì được “ nợ tiền sử dụng đất”, hộ

gia đình, cá nhân đã nộp đủ tiền SDĐ còn nợ cho Nhà nước thì được xoá “nợ tiền sử dụng đất” đã ghi trên GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Về thời hạn nộp tiền sử dụng đất: hộ gia đình, cá nhân chưa có khả năng tài chính, có nguyện vọng ghi nợ tiền SDĐ khi chuyển mục đích SDĐ, cấp GCNQSDĐ sẽ được cho ghi nợ với thời hạn tối đa năm năm

Theo Thông tư 93/2011/TT-BTC người dân đã ghi nợ tiền SDĐ theo quy định tại nghị định số 17 (ban hành ngày 27-1-2006) của Chính phủ thì được trả nợ theo giá đất tại thời điểm ghi nợ Trường hợp người dân ghi nợ tiền SDĐ theo nghị định số 84 (ban hành ngày 25-5-2007) của Chính phủ thì nay thanh toán nợ theo quy định mới

Cụ thể theo Nghị định 120/2010/NĐ-CP trong năm năm được ghi nợ tiền SDĐ, số tiền phải nộp được tính theo giá đất tại thời điểm cấp GCNQSDĐ Sau năm năm được ghi nợ nếu chưa trả hết tiền SDĐ, NSDĐ phải nộp tiền theo giá tại thời điểm trả nợ Những trường hợp đã được ghi nợ trước ngày 01/03/2011 mà chưa thanh toán nợ sẽ được cho phép ghi nợ tối đa không quá năm năm kể từ ngày 01/03/2011, sau năm năm nếu không thanh toán hết số nợ tiền SDĐ sẽ áp dụng giá đất tính tại thời điểm trả nợ

Các giao dịch về QSDĐ đối với đất có GCNQSDĐ còn ghi nợ phải nộp cho Nhà nước đều không có giá trị pháp lý

- Thu, nộp tiền sử dụng đất: theo quy định của Nghị định số

198/2004/NĐ-CP và Thông tư số 117/2004/TT-BTC thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân căn cứ vào thông báo của cơ quan thuế, trực tiếp nộp tiền mặt hoặc chuyển khoản tại địa điểm

nộp tiền theo thông báo trong thời hạn không quá 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo Chậm nộp tiền SDĐ vào NSNN thì mỗi ngày chậm nộp chịu phạt 0,02% (hai phần vạn) tính trên số tiền SDĐ chậm nộp Từ ngày 01/07/2007 theo quy định của Luật Quản lý Thuế là 0,05% (năm phần vạn) tính trên số tiền SDĐ chậm nộp

Về nguyên tắc khi Nhà nước giao đất phải là giao đất đã được bồi thường, giải phóng mặt bằng thì giá đất tính thu tiền SDĐ sẽ áp dụng theo giá sát giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường Tuy nhiên, thực tế giao đất hiện nay thì phần lớn NSDĐ phải tự bỏ kinh phí thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng; do đó, Nhà nước áp dụng cơ chế khấu trừ chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng vào tiền SDĐ phải nộp

b) Tiền thuê đất, thuê mặt nước

Với nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý Để khai thác nguồn lợi từ đất đai, ngoài hình thức giao đất cho NSDĐ, Nhà nước còn áp dụng hình thức cho thuê đất Thi hành Luật Đất đai năm 2003, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước Nghị định này đã được Bộ Tài chính hướng dẫn tại Thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 và Thông tư số 141/2007/TT-BTC ngày 30/11/2007 Ngày 30 tháng 12 năm 2010, Chính phủ ban hành nghị định 121/2010/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 142/2005/NĐ-CP về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước Nghị định 69/2009/NĐ-CP quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Theo đó, thu tiền thuê đất có những nội dung

cơ bản sau:

- Về đối tượng áp dụng: áp dụng chung đối với tất cả các tổ chức, cá nhân

trong và ngoài nước Tuy nhiên, theo Luật Đất đai năm 2003 thì có sự khác nhau giữa các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước, cụ thể:

+ Tổ chức, cá nhân trong nước được lựa chọn hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ hoặc thuê đất của Nhà nước để thực hiện dự án đầu tư; nếu lựa chọn hình thức thuê đất thì phải nộp tiền thuê đất hàng năm

+ Tổ chức, cá nhân nước ngoài không được áp dụng hình thức Nhà nước giao đất

có thu tiền SDĐ mà phải thực hiện thuê đất và được lựa chọn nộp tiền thuê đất hàng năm hoặc nộp một lần cho toàn bộ thời gian thuê đất

+ Người Việt Nam định cư tại nước ngoài được lựa chọn hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ hoặc thuê đất của Nhà nước để thực hiện dự án đầu tư; nếu lựa chọn hình thức thuê đất thì được lựa chọn nộp tiền thuê đất hàng năm hoặc nộp một lần cho toàn bộ thời gian thuê đất

- Về đơn giá cho thuê đất, thuê mặt nước

1 Đơn giá thuê đất một năm tính bằng 0,5% đến 2% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định

2 Đất ở vùng sâu, vùng xa, vùng núi cao, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định ban hành đơn giá thuê đất thấp hơn đơn giá thuê đất theo quy định, nhưng mức giá cho thuê đất thấp nhất bằng 0,25% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định

3 Đơn giá thuê đất trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuê hoặc đấu thầu

dự án có sử dụng đất thuê là đơn giá trúng đấu giá

Đơn giá thuê đất của mỗi dự án được ổn định trong 5 năm

- Về miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước: hầu hết các đối tượng thuê đất

đều phục vụ cho sản xuất kinh doanh Do đó, chính sách miễn, giảm tiền thuê đất chủ yếu là khuyến khích đầu tư theo pháp luật về khuyến khích đầu tư và xử lý các trường hợp bị thiệt hại khách quan bất khả kháng như thiên tai và một số trường hợp thuê đất

để thực hiện các dự án thuộc các lĩnh vực xã hội hoá như giáo dục, y tế, văn hoá, thể dục thể thao, khoa học công nghệ; xây dựng nhà ở cho công nhân Khu công nghiệp

- Đối tượng thu tiền thuê đất, thuê mặt nước: khi NSDĐ được Nhà nước cho

thuê đất hay được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển từ hình thức giao đất sang thuê đất thì phải nộp tiền thuê đất cho Nhà nước theo quy định của Luật Đất đai 2003

- Đối tượng không thu tiền thuê đất, thuê mặt nước:người được Nhà nước giao đất, tổ chức, cá nhân SDĐ xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp, tổ chức, cá nhân được phép thăm dò, khai thác khoáng sản mà không sử dụng lớp đất mặt và không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng lớp đất mặt thì không thu tiền thuê đất đối với diện tích không sử dụng trên mặt đất

- Xác định tiền thuê đất, thuê mặt nước:

Tiền thuê đất thu một năm = Diện tích thuê(m 2 ) x đơn giá thuê đất(đồng/m 2 )

1 Trường hợp nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước hàng năm

a) Trường hợp bình thường:

b) Năm nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước tính theo năm dương lịch từ ngày 01 tháng 01 đến hết ngày 31 tháng 12 hàng năm Trường hợp năm đầu thuê đất, thuê mặt nước, năm kết thúc thuê đất, thuê mặt nước không đủ 12 tháng thì tiền thuê năm đầu và năm kết thúc thuê tính theo số tháng thuê

c) Trường hợp được giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước theo quy định tại khoản 2 hoặc khoản 3 Điều 15 Nghị định 142/2005/NĐ-CP về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

x

Diện tích đất thuê, mặt nước thuê

-Tiền thuê đất, thuê mặt nước được giảm theo quy định

-

Tiền bồi thường đất,

hỗ trợ đất phân bổ cho

01 năm

a khoản 1 Điều 15

-

Số tiền thuê đất, thuê mặt nước được giảm theo quy định tại khoản 2 hoặc khoản

x

Đơn giá thuê đất, thuê mặt nước

x

Diện tích đất thuê, mặt nước thuê

-Tiền thuê đất, thuê mặt nước được giảm theo quy định

-

Tiền bồi thường đất, hỗ trợ đất

Chú ý: số năm phải nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước bằng tổng số năm thuê trừ đi số

năm được miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước (nếu có)

- Thu nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước: tiền thuê đất, thuê mặt nước nộp

NSNN bằng tiền Việt Nam (VNĐ); trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có nhu cầu bằng ngoại tệ thì quy đổi theo tỷ giá giao dịch bình quân của thị trường liên ngân hàng tại thời điểm nộp

Theo thông báo của cơ quan thuế, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước theo đúng quy định tại thông báo của cơ quanThuế Nếu chậm nộp vào NSNN, thì mỗi ngày chậm nộp chịu phạt 0,02% (hai phần vạn) tính trên số tiền chậm nộp Từ ngày 01/07/2007 là 0,05% (năm phần vạn) theo quy định của Luật Quản lý Thuế

Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất, thuê mặt nước từ những năm trước thì thời hạn nộp là: kỳ thứ nhất trước ngày 01 tháng 4, kỳ thứ hai trước ngày 01 tháng 10 hàng năm

- Về chi phí tiền thuê đất của người thuê đất: trước đây, chi phí bồi thường,

giải phóng mặt bằng không được trừ vào tiền thuê đất, từ ngày 01/01/2006 theo quy định của chính sách thu tiền thuê đất tại Nghị định số 142/2005/NĐ-CP thì được trừ chi phí bồi thường đất, hỗ trợ đất vào tiền thuê đất phải nộp; do đó đảm bảo giá thành sản xuất kinh doanh của người thuê đất về đúng với thực tế, thống nhất với thu tiền SDĐ khi Nhà nước giao đất

c) Thuế chuyển quyền sử dụng đất (thuế thu nhập cá nhân)

Thuế CQSDĐ là loại thuế thu vào thu nhập của người có QSDĐ khi thực hiện CQSDĐ cho đối tượng khác Mục tiêu của thuế CQSDĐ là điều tiết thu nhập của người CQSDĐ có thu nhập cao do chi phí đầu vào khi có đất thấp, nay do đô thị hoá hoặc được Nhà nước đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, nâng cấp đô thị làm giá trị đất tăng lên, khuyến khích người chuyển, người nhận QSDĐ tự giác kê khai thực tế giá giao dịch bất động sản

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có QSDĐ bao gồm cả đất có nhà và vật kiến trúc

trên đó, khi CQSDĐ theo quy định của pháp luật phải nộp thuế CQSDĐ Kể từ ngày

01/01/2009 Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất được thay thế bằng Luật Thuế thu

nhập cá nhân năm 2007

Giai đoạn từ năm 1994 - 2003, việc xác định thuế thu nhập CQSDĐ được áp

dụng chung giữa đối tượng CQSDĐ là tổ chức với hộ gia đình, cá nhân theo Luật

Thuế chuyển quyền sử dụng đất Theo đó, thuế CQSDĐ được tính theo giá trị của diện

tích đất chuyển quyền (diện tích đất chuyển quyền nhân với giá đất, trong đó giá đất

do UBND cấp tỉnh quy định) nhân với thuế suất Thuế suất được xác định theo 2 loại

đất khác nhau: Đối với đất sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối

có mức thuế suất là 2%; Đối với đất ở, đất xây dựng công trình và các loại đất khác có

mức thuế suất là 4%

Giai đoạn từ năm 2004-2008, thuế thu nhập từ CQSDĐ đối với tổ chức được áp

dụng theo Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp Theo đó, đối với thu nhập từ CQSDĐ

của các tổ chức đã được xác định trên cơ sở thu nhập thực tế từ hoạt động này (chênh

lệch đầu ra trừ đi đầu vào) nhân với thuế suất 28%, như vậy đã khắc phục được tình

trạng đánh thuế trên tổng giá trị tài sản chuyển nhượng như trước đây Đối với hộ gia

đình, cá nhân tiếp tục được áp dụng theo Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất

Từ ngày 01/01/2009, với việc Quốc hội ban hành Luật Thuế thu nhập doanh

nghiệp năm 2008 và Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 cùng có hiệu lực thi hành

từ ngày 01/01/2009 đã tạo nên khuôn khổ pháp lý thống nhất giữa 2 nhóm đối tượng

này Nội dung cơ bản như sau:

- Đối với hộ gia đình, cá nhân:

Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 và Nghị định số 100/2008/NĐ-CP

ngày 08/9/2008 quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân thì thuế

thu nhập từ CNQSDĐ của hộ gia đình, cá nhân được thực hiện như sau:

- Đối tượng chịu thuế: Thu nhập từ CNQSDĐ; thu nhập từ chuyển nhượng

quyền thuê đất, thuê mặt nước

- Căn cứ tính thuế: được xác định theo công thức sau:

Thuế thu nhập từ chuyển

x 25%

Trong đó:

+ Thu nhập tính thuế từ CNQSDĐ được xác định bằng giá CNQSDĐ trừ (-) giá

vốn và các chi phí hợp lý liên quan

+ Giá CNQSDĐ là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm

chuyển nhượng Trường hợp không xác định được giá thực tế hoặc giá ghi trên hợp

đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định căn cứ theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định

+ Giá vốn CNQSDĐ trong một số trường hợp cụ thể được xác định: đối với đất

có nguồn gốc nhà nước giao có thu tiền SDĐ, thu tiền cho thuê đất thì căn cứ vào chứng

từ thu tiền SDĐ, thu tiền cho thuê đất của Nhà nước Đối với đất nhận quyền sử dụng từ các tổ chức, cá nhân thì căn cứ vào hợp đồng và chứng từ hợp pháp trả tiền khi nhận QSDĐ Đối với trường hợp đấu giá QSDĐ là giá trúng đấu giá

+ Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước được xác định bằng giá cho thuê lại trừ (-) giá thuê và các chi phí liên quan

Giá cho thuê lại được xác định căn cứ vào giá thực tế ghi trên hợp đồng Trường hợp đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá

do UBND cấp tỉnh quy định

Trường hợp không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng

- Miễn, giảm thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

+ Miễn thuế: đối với thu nhập từ CNQSDĐ, thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng

giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau Thu nhập từ CNQSDĐ

ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất Thu nhập từ giá trị QSDĐ của cá nhân được Nhà nước giao đất

+ Giảm thuế: đối tượng nộp thuế gặp khó khăn do thiên tai, hoả hoạn, tai nạn,

bệnh hiểm nghèo ảnh hưởng đến khả năng nộp thuế thì được xét giảm thuế tương ứng với mức độ thiệt hại nhưng không vượt quá số thuế phải nộp

Đối với tổ chức sản xuất kinh doanh: theo Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp năm

2008 và Nghị định số 124/2008/NĐ-CP ngày 11/12/2008 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp thì thuế thu nhập từ CNQSDĐ của tổ chức được thực hiện như sau:

- Đối tượng chịu thuế: là thu nhập chịu thuế từ CQSDĐ, chuyển quyền thuê

đất và thuế suất

- Căn cứ tính thuế: Công thức xác định cụ thể như sau:

Thuế thu nhập từ CQSDĐ,

chuyển nhượng quyền thuê

đất; thu nhập từ cho thuê

- Thu nhập chịu thuế: được xác định bằng doanh thu từ hoạt động CNQSDĐ,

CNQSDĐ thuê và cho thuê lại đất và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng

+ Doanh thu để tính thu nhập chịu thuế được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng Trường hợp giá CQSDĐ thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định thì tính theo giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng

+ Chi phí chuyển nhượng bất động sản được trừ, gồm: giá vốn của đất chuyển quyền được xác định phù hợp với nguồn gốc QSDĐ Đối với đất Nhà nước giao có thu tiền SDĐ, thu tiền cho thuê đất thì giá vốn là số tiền SDĐ, số tiền cho thuê đất thực nộp NSNN Đối với đất nhận quyền sử dụng của tổ chức, cá nhân khác thì căn cứ vào hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp khi nhận QSDĐ, quyền thuê đất; trường hợp không có hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp thì giá vốn được tính theo giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm doanh nghiệp nhận chuyển nhượng; đối với đất nhận góp vốn thì giá vốn là giá thoả thuận khi góp vốn; đối với đất nhận thừa kế, được biếu, tặng, cho mà không xác định được giá vốn thì xác định theo giá các loại đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm nhận thừa kế, cho, biếu, tặng; chi phí bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất; các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp QSDĐ; chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng; giá trị kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc có trên đất; chi phí khác liên quan

- Thu, nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất (thuế thu nhập cá nhân): thuế

CQSDĐ (thuế TNCN) được nộp vào Kho bạc Nhà nước nơi có đất chuyển quyền sử dụng theo thông báo của cơ quan thuế Thuế CQSDĐ (thuế TNCN) được nộp trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày người CQSDĐ nhận được thông báo nộp thuế của cơ quan thuế Nếu chậm nộp vào NSNN, thì mỗi ngày chậm nộp chịu phạt 0,02% (hai phần vạn) tính trên số tiền chậm nộp Từ ngày 01/07/2007 là 0,05% (năm phần vạn) theo quy định của Luật Quản lý Thuế Người chịu thuế là người trực tiếp nhận được thu nhập khi CQSDĐ (tuỳ theo sự thỏa thuận mà người nhận chuyển quyền cũng có thể là

người nộp thuế)

d) Thuế sử dụng đất nông nghiệp

Năm 1983, Hội đồng Nhà nước ban hành pháp lệnh thuế Nông nghiệp theo uỷ quyền tại Nghị quyết của Quốc hội khoá VII, kỳ họp thứ 4 ngày 28/12/1982 thay thế Điều lệ thuế Nông nghiệp ban hành theo sắc lệnh 131/SL ngày 11/5/1951 Sau 5 năm (1986 - 1990) giữ được nhịp độ phát triển và giữ được ổn định xã hội; đời sống nhân dân nói chung và nông dân nói riêng được nâng lên rõ rệt Trong sự thành công này có

sự đóng góp rất lớn của cơ chế quản lý kinh tế mới Cơ chế kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước tác động rất lớn đến việc tiếp tục đổi mới cơ chế tài chính nói chung và chính sách thu đối với đất đai nói riêng Thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần V-Ban chấp chấp hành Trung ương khoá VII, ngày

10/6/1993 Quốc hội đã thông qua Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp Nội dung cơ bản của thuế sử dụng đất nông nghiệp hiện hành như sau:

- Đối tượng nộp thuế: là các tổ chức, cá nhân SDĐ vào sản xuất nông nghiệp

Ngoài ra, để đảm bảo yêu cầu SDĐ tiết kiệm, hiệu quả, Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp còn quy định: hộ được giao QSDĐ mà không sử dụng vẫn phải nộp thuế SDĐ nông nghiệp

- Đối tượng chịu thuế: là đất sử dụng vào sản xuất nông nghiệp, bao gồm đất

trồng trọt, đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản và đất trồng rừng

Đất không thuộc diện chịu thuế SDĐ nông nghiệp mà chịu các loại thuế khác hoặc không phải chịu thuế theo quy định của pháp luật gồm có: đất rừng tự nhiên, đất đồng cỏ tự nhiên, đất dùng để ở, đất chuyên dùng

- Căn cứ tính thuế và thu thuế: là diện tích, hạng đất và định suất thuế tính

bằng kilogram thóc trên một đơn vị diện tích của từng hạng đất

+ Diện tích tính thuế: là diện tích giao cho tổ chức, cá nhân sử dụng phù hợp với sổ địa chính Trường hợp chưa lập sổ địa chính thì diện tích tính thuế là diện tích ghi trên tờ khai của người sử dụng

+ Hạng đất tính thuế được xác định dựa vào 5 yếu tố: chất đất, vị trí, địa hình, điều kiện khí hậu thời tiết, điều kiện tưới tiêu; đồng thời tham khảo năng suất bình quân đạt được trong điều kiện canh tác bình thường của 5 năm trước (1986-1990) Đất trồng cây hàng năm và đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản được chia làm 6 hạng, đất trồng cây lâu năm chia làm 5 hạng

Bảng 1 Định suất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp

(Đơn vị: kg thóc/ha)

Hạng đất Đối với đất

trồng cây hàng năm

Đối với đất trồng cây lâu năm

Đối với cây lấy gỗ và các loại cây lâu năm thu hoạch một lần: mức thuế bằng 4% giá trị sản lượng khai thác Ngoài việc nộp thuế theo quy định của Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp, hộ gia đình nông dân SDĐ nông nghiệp vượt hạn mức quy định còn phải nộp thuế bổ sung bằng 20% mức thuế SDĐ nông nghiệp đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức

- Miễn giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp: để khuyến khích phát triển sản

xuất nông nghiệp nhất là những vùng rừng núi xa xôi, những đối tượng có khó khăn do hoàn cảnh khách quan, thuế SDĐ nông nghiệp được xét miễn, giảm trong các trường hợp: Đất đồi, núi trọc, khó khăn cho canh tác, sản xuất nông, lâm nghiệp, trong thời gian xây dựng cơ bản, đất khai hoang, lấn biển ; do thiệt hại vì thiên tai, địch hoạ; các

hộ nông dân sản xuất ở vùng cao, miền núi, hải đảo, nông dân đồng bào dân tộc thiểu

số, nông dân là người già, tàn tật không nơi nương tựa mà đời sống còn nhiều khó khăn, hộ gia đình thương binh, liệt sỹ

Từ năm 2003, Quốc hội có Nghị quyết số 15/2003/QH11 ngày 17/6/2003 về miễn, giảm thuế SDĐ nông nghiệp từ năm 2003 đến 2010 Ngày 24 tháng 11 năm

2010, Quốc hội ban hành Nghị quyết số 55/2010/QH12 về miễn giảm thuế SDĐ nông nghiệp đến năm 2020

- Thu, nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp:Thuế SDĐ nông nghiệp tính bằng thóc, thu bằng tiền Giá thóc thu thuế do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định được thấp hơn không quá 10% so với giá thị trường ở địa phương

trong vụ thu thuế Tổ chức, cá nhân nộp chậm thuế hoặc tiền phạt nếu quá 30 ngày, kể

từ ngày phải nộp ghi trong lệnh thu thuế hoặc quyết định phạt mà không có lý do chính đáng, thì ngoài việc phải nộp đủ số thuế hoặc tiền phạt, còn bị phạt tiền bằng 0,1% số thuế hoặc tiền phạt cho mỗi ngày nộp chậm Từ ngày 01/07/2007 là 0,05% (năm phần vạn) theo quy định của Luật Quản lý Thuế

e) Thuế nhà đất (Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp)

Hội đồng Nhà nước ban hành Pháp lệnh Thuế nhà đất ngày 29/6/1991 theo uỷ quyền tại Nghị quyết của Quốc hội khoá VII, kỳ họp thứ 6 ngày 28/12/1989 Pháp lệnh Thuế nhà đất được thay thế bằng Pháp lệnh Thuế nhà đất ban hành ngày 31/7/1992 Ngày 19/5/1994, Uỷ ban thường vụ Quốc hội thông qua Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh về thuế nhà đất năm 1992 Nội dung cơ bản của thuế nhà đất hiện hành như sau:

- Đối tượng chịu thuế: thuế nhà đất là thuế thu đối với nhà và đất ở, đất xây

dựng công trình Riêng thuế đối với nhà, tạm thời chưa quy định và chưa thu thuế nhà

- Đối tượng nộp thuế: là các tổ chức, cá nhân có QSDĐ ở, đất xây dựng công

trình Trong trường hợp còn có sự tranh chấp hoặc chưa xác định được QSDĐ thì tổ chức, cá nhân đang trực tiếp SDĐ là đối tượng nộp thuế đất

Không thu thuế đất đối với đất sử dụng vì lợi ích công cộng, phúc lợi xã hội hoặc từ thiện không vì mục đích kinh doanh và đất chuyên dùng vào việc thờ cúng của các tôn giáo, các tổ chức không vì mục đích kinh doanh hoặc để ở

- Căn cứ tính thuế: Là diện tích đất, hạng đất và mức thuế

- Mức thuế:

+ Đối với đất ở, đất xây dựng công trình thuộc thành phố, thị xã, thị trấn, mức thuế đất từ 3-32 lần mức thuế SDĐ nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng và được quy định cho một đơn vị DT của từng vị trí, của từng loại đường phố theo 5 loại

đô thị

+ Đối với đất ở, đất xây dựng công trình thuộc vùng ven đô thị (loại I, II, III ) mức thuế đất bằng từ 1,5-2,5 lần mức thuế SDĐ nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng

+ Đối với đất thuộc vùng nông thôn, mức thuế đất bằng 1 lần mức thuế SDĐ nông nghiệp bình quân trong xã

Thuế tính bằng thóc thu bằng tiền theo giá thóc thuế SDĐ nông nghiệp

- Miễn, giảm thuế đất: tạm miễn thuế đất đối với các trường hợp đất xây dựng

trụ sở cơ quan hành chính, đơn vị sự nghiệp nhà nước, tổ chức xã hội, công trình văn hoá, đất chuyên dùng vào mục đích quốc phòng, an ninh Đất ở thuộc vùng rừng núi rẻo cao thuộc diện được miễn thuế SDĐ nông nghiệp, vùng định canh, định cư, vùng kinh tế mới Đất ở của gia đình thương binh loại 1/4, loại 2/4; gia đình liệt sỹ được hưởng chế độ trợ cấp của Nhà nước quy định; đất xây dựng nhà tình nghĩa Đất ở của người tàn tật, người chưa đến tuổi thành niên và người già cô đơn không nơi nương tựa không có khả năng nộp thuế Đối tượng có khó khăn về kinh tế do bị thiên tai, địch hoạ, tai nạn bất ngờ thì được xét giảm, miễn thuế đất ở

- Thu nộp thuế nhà, đất: thuế nhà đất được nộp tại cơ quan thuế địa phương,

nơi có nhà đất thuộc diện chịu thuế Thuế nhà đất được tính hàng năm và nộp làm 2 lần mỗi lần nộp 50% Lần đầu nộp chậm nhất là ngày 30 tháng 4, lần thứ hai nộp chậm nhất là ngày 31 tháng 10.Tổ chức, cá nhân nộp chậm tiền thuế hoặc tiền phạt ghi trong lệnh thu thuế hoặc quyết định xử phạt, thì ngoài việc phải nộp đủ số thuế hoặc tiền phạt theo quy định, mỗi ngày nộp chậm còn bị phạt 0,5% (năm phần nghìn) số tiền nộp chậm

- Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 có hiệu lực thi hành từ ngày

01 tháng 01 năm 2012 Luật này quy định về đối tượng chịu thuế, đối tượng không chịu thuế; người nộp thuế; căn cứ tính thuế; đăng ký, khai, tính và nộp thuế; miễn, giảm thuế SDĐ phi nông nghiệp Các văn bản quy phạm pháp luật sau đây hết hiệu lực thi hành kể từ ngày Luật này có hiệu lực:

+ Pháp lệnh thuế nhà, đất năm 1992

+ Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh thuế nhà, đất năm 1994

f) Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ là khoản thu của Nhà nước khi cung cấp dịch vụ về đăng ký quyền quản lý, SDĐ đối với các tổ chức, cá nhân Ngày 29/7/2008 Chính phủ ban hành Nghị định số 80/2008/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 và Nghị định số 47/2003/NĐ-CP về lệ phí trước bạ Nghị định 45/2011/NĐ- CP về lệ phí trước bạ có hiệu lực thi hành từ ngày 01/9/2011 Theo đó, mức thu 0,5% trên giá trị đất tính theo giá đất do UBND cấp tỉnh quy định hoặc giá trúng đấu giá nhưng tối đa không vượt quá 500 triệu đồng cho một tài sản đăng ký trước bạ

- Người nộp lệ phí trước bạ: tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu

LPTB (nhà, đất) phải nộp LPTB khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền

- Căn cứ tính lệ phí trước bạ: là giá tính LPTB và mức thu LPTB theo tỷ lệ

(%)

+ Giá tính LPTB là giá do ỦYubnd tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành

+ Mức thu LPTB theo tỷ lệ (%) là 0,5%

- Các trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ:

- Nhà, đất là trụ sở của cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự, và nhà ở của người đứng đầu cơ quan đó; dùng làm trụ sở cơ quan của cơ quan nhà nước, đơn

vị vũ trang nhân dân, đơn vị sự nghiệp công lập, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị-xã hội, tổ chức chính trị xã hội-nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội-nghề nghiệp

- Nhà, đất sử dụng vì lợi ích công cộng, phúc lợi xã hội hoặc từ thiện không vì mục đích kinh doanh và đất chuyên dùng vào việc thờ cúng của các tôn giáo, đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, đất chuyên dùng phục vụ an ninh quốc phòng

- Đất được Nhà nước giao hoặc công nhận sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và làm muối

- Đất nông nghiệp chuyển đổi quyền sử dụng giữa các hộ gia đình, cá nhân theo chủ trương chung về dồn điền đổi thửa Đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân tự khai hoang được

- Đất thuê của Nhà nước hoặc thuê của tổ chức, cá nhân đã có QSDĐ hợp pháp

- Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ

vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu

- Nhà ở của hộ gia đình, cá nhân tạo lập thông qua hình thức phát triển nhà ở riêng lẻ

- Nhà, đất được bồi thường (kể cả nhà, đất mua bằng tiền được bồi thường, hỗ trợ) khi Nhà nước thu hồi nhà, đất theo quy định của pháp luật

- Tổ chức, cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng khi đăng ký lại quyền sở hữu, sử dụng

- Miễn lệ phí trước bạ:

- Nhà ở, đất ở của hộ nghèo; nhà ở, đất ở của người dân tộc thiểu số ở các xã, phường, thị trấn thuộc vùng khó khăn; nhà ở, đất ở của hộ gia đình, cá nhân ở các xã thuộc Chương trình phát triển kinh tế - xã hội các xã đặc biệt khó khăn, miền núi, vùng sâu, vùng xa; nhà ở, đất ở của hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số ở Tây Nguyên

- Nhà, đất của các cơ sở thực hiện xã hội hóa trong các lĩnh vực giáo dục - đào tạo, dạy nghề; y tế; văn hóa; thể dục thể thao; môi trường theo quy định của pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà phục vụ cho các hoạt động này

- Nhà, đất của cơ sở ngoài công lập đăng ký QSDĐ, quyền sở hữu nhà phục vụ cho các hoạt động trong lĩnh vực giáo dục - đào tạo; y tế; văn hóa; thể dục thể thao; khoa học và công nghệ; môi trường; xã hội; dân số, gia đình, bảo vệ chăm sóc trẻ em theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 9 Nghị định 45/2011/ NĐ-CP

- Nhà, đất của doanh nghiệp khoa học và công nghệ đăng ký QSDĐ, quyền sở hữu nhà theo quy định của pháp luật

- Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định

- Ghi nợ lệ phí trước bạ: ghi nợ LPTB đối với đất của hộ gia đình, cá nhân

thuộc đối tượng được ghi nợ tiền SDĐ theo quy định tại khoản 8 Điều 2 Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 về thu tiền SDĐ Khi thanh toán nợ LPTB thì hộ gia đình, cá nhân phải nộp LPTB tính theo giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm xác định nghĩa

vụ tiền SDĐ

- Thu nộp LPTB: thời hạn nộp là 30 ngày kể từ ngày nhận được thông báo của

cơ quan thuế Chậm nộp LPTB vào NSNN thì mỗi ngày chậm nộp chịu phạt 0,02% tính trên số tiền chậm nộp Kể từ ngày 01/7/2007 mức phạt là 0,05% theo Luật Quản

lý thuế

g) Lệ phí địa chính

Trong quá trình SDĐ còn nhiều phát sinh, để đáp ứng nhu cầu ngày càng đa dạng của chính bản thân NSDĐ như thay đổi hình thể, diện tích thửa đất hay chuyển sang mục đích sử dụng khác phù hợp hơn, hoặc là thay đổi chủ SDĐ dưới nhiều hình thức như chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, nhận thừa kế…cũng có đôi khi NSDĐ chủ động đi xin cấp GCNQSDĐ, hay xin xác nhận một số giấy tờ có liên quan đến

QSDĐ nhằm đảm bảo cho quyền và lợi ích hợp pháp của mình Khi gặp những trường hợp này, NSDĐ phải đến cơ quan tài nguyên môi trường làm thủ tục giấy tờ trên để có thể hợp pháp hoá những hành động trên Mỗi lần như thế họ phải nộp cho cơ quan tài nguyên môi trường một khoản tiền theo qui định gọi là lệ phí địa chính

Vậy lệ phí địa chính là khoản tiền qui định mà NSDĐ phải nộp khi được cơ quan tài nguyên môi trường thực hiện cho mình một số công việc như: cấp GCNQSDĐ, đăng ký biến động đất đai, trích lục thửa đất, đăng ký thế chấp, xoá thế chấp, xác nhận tính hợp pháp của các loại giấy tờ có liên quan đến đất đai nhằm phục

vụ cho lợi ích của chính mình

Việc thu lệ phí địa chính được thực hiện theo Thông tư 93/2002/TT-BTC của

Bộ Tài chính ban hành ngày 21/10/2002 về việc thu, nộp, quản lý và sử dụng lệ phí địa chính Tuỳ vào tính chất công việc và đối tượng nộp lệ phí địa chính mà mức thu lệ phí địa chính phải khác nhau

1.1.2 Cơ sở thực tiễn

- Thực trạng phát triển kinh tế xã hội, tình hình biến động đất đai, quy hoạch sử dụng đất, tình hình CNQSDĐ tại địa phương

- Thực trạng công tác giao đất, cho thuê đất, cấp GCNQSDĐ

- Các khoản thu thực tế: tiền SDĐ, tiền thuê đất, thuế nhà đất (thuế SDĐ phi nông nghiệp), thuế SDĐ nông nghiệp, thuế CQSDĐ (thuế TNCN), lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính

1.1.3 Cơ sở pháp lý

- Luật đất đai 2003

- Luật Quản lý Thuế

- Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất

- Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007

- Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2008

- Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08/9/2008 quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân

- Thông tư 161/2009/ TT –BTC hướng dẫn Nghị định 100/2008/NĐ – CP về qui định một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân

- Pháp lệnh Thuế nhà đất năm 1992

- Nghị định 181về thi hành Luật Đất đai 2003

- Nghị định số 17/2006/NĐ/CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

- Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất

- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP

- Nghị định số 44/2008/NĐ-CP ngày 09/4/2008 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung Nghị định số 198/2004/NĐ-CP

- Nghị định 120/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010 của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm

2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất

- Thông tư số 70/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính hướng dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tư số 117/2004/TT-BTC

- Thông tư 93/2011/TT-BTC ngày 29 tháng 06 năm 2011 về việc sửa đổi, bổ sung thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của bộ tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của chính phủ về thu tiền sử dụng đất

- Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

- Nghị định 188/2004/NĐ-CP phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định 123/2007/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Quyết định số 66/2009/ QĐ-UBND ngày 21/12/2009 của UBND tỉnh Tây Ninh về ban hành bảng giá đất năm 2010

- Quyết định số 57/2010/QĐ – UBND ngày 21/12/2010 của UBND tỉnh Tây Ninh về ban hành bảng giá đất năm 2011

- Quyết Định số 13/2012/QĐ-UBND về việc ban hành hệ số điều chỉnh giá đất

để thực hiện nghĩa vụ tài chính trên địa bàn tinh Tây Ninh

1.2 Giới thiệu khái quát địa bàn nghiên cứu:

1.2.1 Điều kiện tự nhiên

1.2.1.1 Vị trí địa lý

Huyện Dương Minh Châu nằm ở phía Đông Nam tỉnh Tây Ninh trong khoảng

106008’- 106026’ kinh độ Đông và 110 11’ vĩ độ Bắc Ranh giới được xác định như sau:

- Phía Bắc giáp huyện Tân Châu, tỉnh Tây Ninh

- Phía Đông giáp huyện Dầu Tiếng tỉnh Bình Dương, huyện Bình Long, tỉnh Bình Phước

- Phía Nam giáp huyện Gò Dầu, tỉnh Tây Ninh

- Phía Đông Nam giáp huyện Trảng Bàng, tỉnh Tây Ninh

- Phía Tây giáp Thị xã Tây Ninh

- Phía Nam giáp huyện Hoà Thành, tỉnh Tây Ninh

Các đơn vị hành chính tỉnh Tây Ninh gồm 10 xã và 01 thị trấn: Suối Đá, Phan, Bàu Năng, Chà Là, Cầu Khởi, Truông Mít, Lộc Ninh, Bến Củi, Phước Minh, Phước Ninh và Thị trấn Dương Minh Châu

Huyện Dương Minh Châu nằm gần Thị xã Tây Ninh, lại có ranh giới với tỉnh bạn Bình Dương Với hệ thống giao thông khá thuận lợi, tạo mối quan hệ giữa huyện với các huyện và tỉnh trong vùng Huyện có Hồ Dầu Tiếng nổi tiếng nhất vùng Đông Nam Bộ, là điều kiện thuận lợi không chỉ cho sản xuất nông nghiệp, công nghiệp mà còn có ý nghĩa rất to lớn cho các ngành thuỷ sản, giao thông, du lịch, … Tuy nhiên, huyện có vị trí xa các trung tâm kinh tế lớn như thành phố Hồ Chí Minh, do vậy ít có

cơ hội được hưởng sức lan toả của các trung tâm phát triển đó

1.2.1.2 Đặc điểm địa hình, khí hậu, thủy văn

Nhìn chung, Dương Minh Châu có địa hình đồi khá bằng phẳng, trên trầm tích phù sa cổ (Pleistosen), rất thuận lợi cho sự bố trí sử dụng các loại đất

Hình thể huyện chạy dài theo hướng Bắc Nam, chiều dài 34km từ cực Đông sang Tây chiều rộng tới 25km, nằm trên vùng đất cao của đồng bằng Nam Bộ

Dương Minh Châu mang đặc điểm chung của vùng Đông Nam Bộ, là khí hậu nhiệt đới gió mùa, với nền nhiệt cao quanh năm, có hai mùa mưa và mùa khô trái ngược nhau, không có gió bão và không có mùa đông lạnh

Sông, hồ, mặt nước: có diện tích 13.643,98 ha Hệ thống sông rạch tự nhiên tương đối ít, chủ yếu là những con sông, suối nhỏ đổ vào Hồ Dầu Tiếng

1.2.2 Các nguồn tài nguyên

1.2.2.1 Tài nguyên đất

Bảng 2 Phân loại đất huyện Dương Minh Châu

Loại đất Ký hiệu Diện tích(ha) Cơ cấu(%)

nó thích hợp cho việc trồng lúa hoặc lúa + màu Nhóm đất phù sa tuy có chất lượng tốt nhưng diện tích rất nhỏ thích hợp cho sản xuất lúa nước

1.2.2.2 Tài nguyên rừng, khoáng sản

Hiện nay, tài nguyên rừng trên địa bàn huyện không còn bao nhiêu, hầu hết rừng của Dương Minh Châu thuộc loại rừng nghèo và rừng tái sinh

Huyện Dương Minh Châu rất nghèo về tài nguyên, chỉ có một số khoáng sản gồm: đá sét, laterit, sạn, cát, kaolin, đá granit, sét gạch ngói, đá làm vật liệu xây dựng Việc thăm dò đánh giá trữ lượng chưa được thực hiện, mới ở giai đoạn phát hiện có thể khai thác qui mô nhỏ phục vụ nhu cầu xây dựng cơ sở hạ tầng và sản xuất vật liệu xây dựng trong huyện

1.2.2.3 Tài nguyên nhân văn

Trên địa bàn huyện đồng bào người kinh chiếm tỷ trọng đông nhất Nơi đây chứa đựng nhiều truyền thống cách mạng với các khu di tích lịch sử, các khu căn cứ, được nhà nước phong tặng danh hiệu là huyện anh hùng

1.2.3 Thực trạng kinh tế

Từ một nền kinh tế có điểm xuất phát thấp, kinh tế của huyện hiện nay đã đạt được những thành tựu quan trọng, giữ được tăng trưởng kinh tế khá, thu nhập bình quân đầu người tăng cao qua các năm

Trong năm 5 qua, cơ cấu kinh tế của huyện Dương Minh Châu chuyển dịch theo hướng tăng tỷ trọng trong khu vực Công nghiệp-xây dựng và Thương mại-dịch

vụ, giảm tỷ trọng trong khu vực Nông-lâm-thuỷ sản

Bảng 3 Giá trị sản lượng của các ngành giai đoạn 2007-2011

Đơn vị : triệu đồng (giá 1994)

GDP 599.300 661.956 717.896 791.269 885.253

Nông – lâm – ngư nghiệp 611.669 647.731 677.205 709.711 750.165

Công nghiệp - Xây dựng 304.500 344.700 397.000 420.115 499.318

Thương nghiệp – dịch vụ 142.000 175.000 198.000 260.823 308.098

( Nguồn Phòng Thống Kê – huyện Dương Minh Châu ) GDP năm 2011 ( theo giá so sánh năm 1994 ) đạt 885.253 triệu đồng, tăng khá nhanh so với năm 2007 là 599.300 triệu đồng, gấp 1,48 lần

Giai đoạn 2007-2011, kinh tế của huyện Dương Minh Châu liên tục tăng trưởng với tốc độ khá, bình quân mỗi năm tăng 10,3 % Trong đó mức tăng GDP bình quân trong lĩnh vực Nông-lâm-thuỷ sản của huyện là 5,4%/năm , Công nghiệp-Xây dựng là 12,22%/năm và các ngành dịch vụ tăng khá cao, bình quân mỗi năm tăng 22,87% Cơ cấu GDP năm 2011 chia theo nhóm ngành thì Nông-lâm-thuỷ sản chiếm tỷ trọng cao nhất 51,62%, Công nghiệp-Xây dựng là 22,28%, Thương nghiệp-dịch vụ là 26,1% so với tổng thể nền kinh tế

1.2.4 Dân số, lao động, việc làm và thu nhập

a) Dân số

Dân số huyện hiện nay có khoảng 104.492 người, mật độ trung bình là 231 người/ km2 Dân số tăng bình quân 1,49% giai đoạn 2007-2011, cao hơn tốc độ tăng trung bình của cả nước (1,4%)

Nhìn chung huyện có quy mô dân số ở mức trung bình so với các huyện trong tỉnh, chất lượng dân số đang được cải thiện, tuy nhiên tốc độ tăng dân số còn cao tạo

ra áp lực đáng kể về việc làm và những vấn đề xã hội

b) Lao động

Toàn huyện có khoảng 54.230 người trong độ tuổi lao động Trong đó, số người

có khả năng lao động là 52.239 người, số người ngoài độ tuổi lao động nhưng có tham gia lao động là 2.878 người Đây là một tỷ lệ khá cao so với tổng dân số của huyện ( 54.230/ 104.492 người), là một nguồn lực dồi dào cho sự phát triển kinh tế của huyện Tuy nhiên, số lượng người tham gia trong lĩnh vực nông nghiệp và lâm nghiệp khá cao 43.740 người, lĩnh vực thuỷ sản 1.383 người, công nghiệp chế biến 2.763 người, xây dựng 450 người, giáo dục 1.325 người,…Như vậy huyện phải có những giải pháp và phương hướng sử dụng nguồn lao động hợp lý để thúc đẩy nền kinh tế phát triển hơn nữa

c)Việc làm

Cùng với sự tăng trưởng của nền kinh tế, tỷ lệ thất nghiệp và bán thất nghiệp giảm đi đáng kể Mặc dù vậy, trong tương lai, hàng năm lực lượng này sẽ tăng khi số người bước vào tuổi lao động lớn hơn số người bước ra khỏi tuổi lao động (do cơ cấu dân số trẻ)

d) Thu nhập

Mức sống dân cư mặc dù chưa cao nhưng ngày càng được cải thiện: thu nhập bình quân đầu người từ 5,36 triệu đồng / năm ( giá năm 1994 ) năm 2007 lên 8,36 triệu đồng / năm năm 2011, tốc độ tăng bình quân 9,29%/năm Tỷ lệ hộ gia đình xếp loại nghèo trung ương ngày càng giảm từ 3,91% năm 2007 xuống còn 1,55% năm 2011 Chất lượng mức sống dân cư ngày càng được cải thiện

1.3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu

1.3.1 Nội dung nghiên cứu

1 Công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Dương Minh Châu

a) Công tác đo đạc thành lập bản đồ địa chính

b) Công tác cho thuê đất trên địa bàn

c) Công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ

d) Công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai

2 Hiện trạng sử dụng đất trên đại bàn huyện Dương Minh Châu

a) Hiện trạng SDĐ theo mục đích

b) Hiện trạng SDĐ theo đối tượng sử dụng

c) Tình hình CQSDĐ

d) Tình hình chuyển mục đích SDĐ

3 Tình hình thực hiện NVTC về đất đai trên địa bàn giai đoạn 2007-2011

4 Những thuận lợi, khó khăn trong quá trình thực hiện NVTC về đất đai, đề xuất giải pháp để giải quyết những vấn đề này