LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Hiến pháp 2013 quy định: Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật. Phải khẳng định rằng, đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tài sản quan trọng của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cần cho mọi hoạt động sản xuất và đời sống. Ở nước ta, khi còn nhiều người sống nhờ vào nông nghiệp, thì đất đai càng trở thành nguồn lực quan trọng. Muốn phát huy tác dụng của nguồn lực đất đai, ngoài việc bảo vệ quỹ đất của quốc gia, còn phải quản lý đất đai hợp lý, nâng cao hiệu quả sử dụng đất sao cho vừa bảo đảm được lợi ích trước mắt, vừa tạo điều kiện sử dụng đất hiệu quả lâu dài để phát triển bền vững đất nước. Đất đai có vai trò quan trọng như vậy, nên việc hoàn thiện chế độ sở hữu, quản lý và sử dụng đất đai luôn được Đảng và Nhà nước ta đặc biệt quan tâm. Một trong những giải pháp để tăng cường công tác quản lý nhà nước về kinh tế đối với đất đai chính là đấu giá quyền sử dụng đất. Hoạt động này giúp lựa chọn những chủ thể có nhu cầu và đáp ứng được khả năng sử dụng đất một cách hiệu quả, phù hợp, khắc phục sự thiếu minh bạch trong các quan hệ chuyển giao quyền sử dụng đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất; đảm bảo công bằng xã hội; hạn chế các tranh chấp về đất đai; phản ánh đúng giá trị của quyền sử dụng đất. Việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất còn tạo ra nguồn thu lớn cho ngân sách, góp phần đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng, huy động vốn để chuyển dịch cơ cấu kinh tế, xây dựng các công trình phúc lợi, phục vụ dân sinh, cải thiện môi trường, đáp ứng được một phần nhu cầu đầu tư phát triển, cải thiện đời sống vật chất và tinh thần cho người dân, góp phần thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội của cả nước nói chung và địa phương nói riêng. Tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá đã trở thành nguồn thu quan trọng cho ngân sách của nhiều địa phương. Và giá khởi điểm là một phần không thể thiếu trong một phiên đấu giá quyền sử dụng đất. Trong quá trình chuẩn bị để tổ chức đấu giá, khâu xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất là hết sức quan trọng, ảnh hưởng lớn đến mức độ hiệu quả của hoạt động đấu giá. Để tìm ra một mức giá sàn hợp lý, thu hút được nhiều người tham gia nhưng vẫn đảm bảo phản ánh được giá trị thực tế của thửa đất được đấu giá cần có sự phối hợp của nhiều cơ quan ban ngành liên quan, cùng nhau bàn bạc đánh giá mới có thể quyết định được. Qua tìm hiểu, đã có nhiều đề tài nghiên cứu liên quan đến hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất nói chung nhưng gần như chưa có một bài nghiên cứu riêng nào cho vấn đề xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất. Do đó, xuất phát từ thực tiễn trên, đồng thời nhận thức được tầm quan trọng của vấn đề, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo – PGS.TS. Hoàng Văn Cường, tôi chọn đề tài “Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất – nghiên cứu trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất ở khu di dân Đền Lừ, quận Hoàng Mai, Hà Nội” để làm nội dung nghiên cứu. 2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích nghiên cứu Nghiên cứu lý thuyết và các quy định pháp luật về xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất. Từ việc thực hiện xác định giá khởi điểm một dự án đấu giá đất cụ thể trên địa bàn, đưa ra các đánh giá, phân tích thực trạng xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất tại quận Hoàng Mai, Hà Nội. Từ đó, đưa ra những giải pháp cơ bản, có tính khả thi nhằm góp phần hoàn thiện công tác xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hoàng Mai. Nhiệm vụ nghiên cứu Để đạt được mục đích trên, luận văn cần thực hiện các nhiệm vụ sau: - Nghiên cứu tổng quan về lý thuyết cũng như quy định của pháp luật về xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất. - Hệ thống hoá cơ sở pháp lý về xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất. - Thực hiện xác định giá khởi điểm một dự án đấu giá quyền sử dụng đất cụ thể trên địa bàn quận Hoàng Mai, Hà Nội. - Từ quá trình thực hiện, rút ra những kết quả và hạn chế, nguyên nhân của công tác xác định giá khởi quyền sử dụng đất tại quận Hoàng Mai. - Xây dựng hệ thống giải pháp có tính khả thi để hoàn thiện công tác xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hoàng Mai, Hà Nội. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của đề tài là công tác xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn quận Hoàng Mai, Hà Nội. Phạm vi nghiên cứu Một số dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn quận Hoàng Mai giai đoạn 2015 – 2018. Trong đó, lấy dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở khu di dân Đền Lừ, quận Hoàng Mai để đi vào cụ thể từng bước thực hiện. 4. Phương pháp nghiên cứu Luận văn dựa vào cơ sở pháp lý là các văn bản pháp luật như Luật, Nghị định, Thông tư và các quy định khác của Chính phủ, của địa phương về xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất. Ngoài ra, trong quá trình nghiên cứu, luận văn còn sử dụng các phương pháp cụ thể sau: - Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu: thông tin về dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở khu di dân Đền Lừ, quận Hoàng Mai, Hà Nội; tìm hiểu các văn bản pháp luật như: Luật, Nghị định, Thông tư, Quyết định… về xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất do các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành. - Phương pháp xử lý và phân tích dữ liệu thứ cấp: Để thông tin được thu thập một cách chính xác, hợp lý và có giá trị, các yêu cầu của việc xác định dữ liệu các loại dữ liệu thu thập phải được xác minh rõ rang từ mục tiêu nghiên cứu. Khi sử dụng phương pháp này, tác giả xác định dữ liệu được tuân thủ các yêu cầu: những thông tin chứa đựng trong dữ liệu phù hợp và làm rõ mục tiêu nghiên cứu. Dữ liệu thứ cấp là dữ liệu do người khác thu thập, sử dụng cho các mục đích có thể là khác với mục đích nghiên cứu của đề tài này. Dữ liệu thứ cấp có thể là dữ liệu chưa xử lý hoặc đã xử lý. Như vậy, dữ liệu thứ cấp không phải do người nghiên cứu trực tiếp thu thập. Tác giả thu thập dữ liệu thứ cấp phục vụ cho đề tài nghiên cứu thông qua việc nghiên cứu công tác xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, các nghiên cứu trước đó cùng chủ đề hoặc có nội dung liên quan, hoặc báo cáo của các cấp ban ngành về vấn đề này. - Phương pháp thống kê, so sánh: từ những kết quả phân tích, tiến hành thông kế, tổng hợp các số liệu, từ đó có căn cứ so sánh giữa thực tế và các quy định pháp luật để rút ra được những đánh giá về xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất. 5. Kết cấu luận văn Ngoài phần Lời mở đầu, Kết bài và Danh mục tài liệu tham khảo thì nội dung luận văn gồm có 03 chương: Chương 1: Tổng quan về xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất Chương 2: Thực trạng xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn quận Hoàng Mai, Hà Nội Chương 3: Giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn quận Hoàng Mai trong thời gian tới
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN NGUYỄN TRỌNG HIỆP XÁC ĐỊNH GIÁ KHỞI ĐIỂM ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT – NGHIÊN CỨU TRƯỜNG HỢP ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở KHU DI DÂN ĐỀN LỪ, QUẬN HOÀNG MAI, HÀ NỘI CHUYÊN NGÀNH: Kinh tế Quản lý Địa MÃ NGÀNH: 8340410 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS HOÀNG VĂN CƯỜNG Hà Nội, năm 2018 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Hiến pháp 2013 quy định: Đất đai tài nguyên đặc biệt quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, quản lý theo pháp luật Phải khẳng định rằng, đất đai nguồn tài nguyên vô quý giá, tài sản quan trọng quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt, điều kiện cần cho hoạt động sản xuất đời sống Ở nước ta, nhiều người sống nhờ vào nơng nghiệp, đất đai trở thành nguồn lực quan trọng Muốn phát huy tác dụng nguồn lực đất đai, việc bảo vệ quỹ đất quốc gia, phải quản lý đất đai hợp lý, nâng cao hiệu sử dụng đất cho vừa bảo đảm lợi ích trước mắt, vừa tạo điều kiện sử dụng đất hiệu lâu dài để phát triển bền vững đất nước Đất đai có vai trị quan trọng vậy, nên việc hồn thiện chế độ sở hữu, quản lý sử dụng đất đai Đảng Nhà nước ta đặc biệt quan tâm Một giải pháp để tăng cường công tác quản lý nhà nước kinh tế đất đai đấu giá quyền sử dụng đất Hoạt động giúp lựa chọn chủ thể có nhu cầu đáp ứng khả sử dụng đất cách hiệu quả, phù hợp, khắc phục thiếu minh bạch quan hệ chuyển giao quyền sử dụng đất đai Nhà nước người sử dụng đất; đảm bảo công xã hội; hạn chế tranh chấp đất đai; phản ánh giá trị quyền sử dụng đất Việc thực đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn thu lớn cho ngân sách, góp phần đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống sở hạ tầng, huy động vốn để chuyển dịch cấu kinh tế, xây dựng cơng trình phúc lợi, phục vụ dân sinh, cải thiện môi trường, đáp ứng phần nhu cầu đầu tư phát triển, cải thiện đời sống vật chất tinh thần cho người dân, góp phần thực nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội nước nói chung địa phương nói riêng Tiền thu từ đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho th đất thơng qua hình thức đấu giá trở thành nguồn thu quan trọng cho ngân sách nhiều địa phương Và giá khởi điểm phần thiếu phiên đấu giá quyền sử dụng đất Trong trình chuẩn bị để tổ chức đấu giá, khâu xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất quan trọng, ảnh hưởng lớn đến mức độ hiệu hoạt động đấu giá Để tìm mức giá sàn hợp lý, thu hút nhiều người tham gia đảm bảo phản ánh giá trị thực tế đất đấu giá cần có phối hợp nhiều quan ban ngành liên quan, bàn bạc đánh giá định Qua tìm hiểu, có nhiều đề tài nghiên cứu liên quan đến hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất nói chung gần chưa có nghiên cứu riêng cho vấn đề xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất Do đó, xuất phát từ thực tiễn trên, đồng thời nhận thức tầm quan trọng vấn đề, hướng dẫn thầy giáo – PGS.TS Hoàng Văn Cường, chọn đề tài “Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất – nghiên cứu trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất khu di dân Đền Lừ, quận Hoàng Mai, Hà Nội” để làm nội dung nghiên cứu Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích nghiên cứu Nghiên cứu lý thuyết quy định pháp luật xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất Từ việc thực xác định giá khởi điểm dự án đấu giá đất cụ thể địa bàn, đưa đánh giá, phân tích thực trạng xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất quận Hồng Mai, Hà Nội Từ đó, đưa giải pháp bản, có tính khả thi nhằm góp phần hồn thiện cơng tác xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Hoàng Mai Nhiệm vụ nghiên cứu Để đạt mục đích trên, luận văn cần thực nhiệm vụ sau: - Nghiên cứu tổng quan lý thuyết quy định pháp luật xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất - Hệ thống hoá sở pháp lý xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất - Thực xác định giá khởi điểm dự án đấu giá quyền sử dụng đất cụ thể địa bàn quận Hồng Mai, Hà Nội - Từ q trình thực hiện, rút kết hạn chế, nguyên nhân công tác xác định giá khởi quyền sử dụng đất quận Hoàng Mai - Xây dựng hệ thống giải pháp có tính khả thi để hồn thiện công tác xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Hoàng Mai, Hà Nội Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu đề tài công tác xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Hoàng Mai, Hà Nội Phạm vi nghiên cứu Một số dự án đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Hoàng Mai giai đoạn 2015 – 2018 Trong đó, lấy dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu di dân Đền Lừ, quận Hoàng Mai để vào cụ thể bước thực Phương pháp nghiên cứu Luận văn dựa vào sở pháp lý văn pháp luật Luật, Nghị định, Thơng tư quy định khác Chính phủ, địa phương xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất Ngoài ra, trình nghiên cứu, luận văn cịn sử dụng phương pháp cụ thể sau: - Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu: thông tin dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu di dân Đền Lừ, quận Hồng Mai, Hà Nội; tìm hiểu văn pháp luật như: Luật, Nghị định, Thông tư, Quyết định… xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành - Phương pháp xử lý phân tích liệu thứ cấp: Để thơng tin thu thập cách xác, hợp lý có giá trị, yêu cầu việc xác định liệu loại liệu thu thập phải xác minh rõ rang từ mục tiêu nghiên cứu Khi sử dụng phương pháp này, tác giả xác định liệu tuân thủ yêu cầu: thông tin chứa đựng liệu phù hợp làm rõ mục tiêu nghiên cứu Dữ liệu thứ cấp liệu người khác thu thập, sử dụng cho mục đích khác với mục đích nghiên cứu đề tài Dữ liệu thứ cấp liệu chưa xử lý xử lý Như vậy, liệu thứ cấp người nghiên cứu trực tiếp thu thập Tác giả thu thập liệu thứ cấp phục vụ cho đề tài nghiên cứu thông qua việc nghiên cứu công tác xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, nghiên cứu trước chủ đề có nội dung liên quan, báo cáo cấp ban ngành vấn đề - Phương pháp thống kê, so sánh: từ kết phân tích, tiến hành thơng kế, tổng hợp số liệu, từ có so sánh thực tế quy định pháp luật để rút đánh giá xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất Kết cấu luận văn Ngoài phần Lời mở đầu, Kết Danh mục tài liệu tham khảo nội dung luận văn gồm có 03 chương: Chương 1: Tổng quan xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất Chương 2: Thực trạng xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Hoàng Mai, Hà Nội Chương 3: Giải pháp kiến nghị nhằm hồn thiện cơng tác xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Hoàng Mai thời gian tới CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ XÁC ĐỊNH GIÁ KHỞI ĐIỂM ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Những vấn đề chung giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất Đấu giá quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất Đất đai nguồn tài nguyên quý quốc gia vùng lãnh thổ giới, tư liệu sản xuất quan trọng để sản xuất tất cải vật chất cho tồn phát triển xã hội loài người Đồng thời, đất đai nguồn tài nguyên không vô hạn, việc quản lý, sử dụng đất đai có hiệu ln vấn đề mà Nhà lãnh đạo quốc gia quan tâm bảo vệ chặt chẽ luật pháp Tại Việt Nam, Hiến pháp 2013 khẳng định: “Đất đai tài nguyên đặc biệt quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, quản lý theo pháp luật” Cụ thể hơn, Điều Luật Đất đai 2013 nêu rõ: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định Luật này.” Với tính chất đặc thù chế độ sở hữu đất đai nước ta trên, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất (Điều 5, Luật Đất đai 2013) Và theo Điều 189 Bộ Luật Dân 2015 định nghĩa quyền sử dụng, quyền sử dụng đất quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai mà người sử dụng đất trao quyền sử dụng Quyền sử dụng đất cịn chuyển giao cho người khác theo thỏa thuận theo quy định pháp luật Như thấy, dù chủ sở hữu người sử dụng đất nước ta hưởng nhiều lợi ích từ đất đai, vượt khỏi khn khổ “chật hẹp” quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản để tham gia vào giao dịch dân thị trường; sử dụng làm tài sản bảo đảm quan hệ chấp, bảo lãnh vay vốn ngân hàng, tổ chức tín dụng; sử dụng làm vốn góp liên doanh hoạt động sản xuất - kinh doanh Quyền sử dụng đất bước tách khỏi quyền sở hữu đất đai, trở thành loại quyền mang tính độc lập tương đối Luật đất đai năm 2013 dành hẳn chương (Chương XI - Từ Điều 166 đến Điều 194) quy định quyền nghĩa vụ người sử dụng đất; bao gồm quyền nghĩa vụ chung người sử dụng đất quyền nghĩa vụ cụ thể nhóm chủ thể sử dụng đất Theo Luật Đất đai 2013, yếu tố bản, chung cấu thành nên quyền sử dụng đất bao gồm: Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Hưởng thành lao động, kết đầu tư đất Hưởng lợi ích cơng trình Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp Được Nhà nước hướng dẫn giúp đỡ việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp Được Nhà nước bảo hộ người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp đất đai Được bồi thường Nhà nước thu hồi đất theo quy định Luật Đất đai Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp hành vi khác vi phạm pháp luật đất đai Ngoài ra, người sử dụng đất cịn thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn, chấp quyền sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai Và nhóm, đối tượng sử dụng đất khác mà pháp luật quy định cho phép họ hưởng quyền thực nghĩa vụ khác trình sử dụng đất Rút từ phân tích khái niệm yếu tố cấu thành quyền sử dụng đất trên, nhận thấy đồng quyền sở hữu đất đai quyền sử dụng đất đai chúng có khác nội dung ý nghĩa, cụ thể: Thứ nhất, quyền sử dụng đất quyền tách từ quyền sở hữu đất đai tồn độc lập với quyền sở hữu đất đai Trong đời sống xã hội, người cần tác động đến vật để thỏa mãn nhu cầu Nhà nước thừa nhận bảo đảm quyền cho chủ thể Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu Như vậy, nước ta không thừa nhận quyền sở hữu chủ thể khác Nhà nước đất đai Nhưng cá nhân, hộ gia đình, tổ chức xã hội cần có quyền định đất đai quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở, nhà máy sản xuất, để trồng trọt, chăn nuôi… Do đó, Nhà nước phải trao cho người dân quyền định để người dân thỏa mãn nhu cầu họ Từ nhu cầu thực tế đó, Nhà nước trao cho người dân quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất tách khỏi quyền sở hữu trở thành quyền độc lập, tồn bên cạnh quyền sở hữu đất đai nhà nước Thứ hai, chủ thể quyền sử dụng đất người sử dụng đất Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Do đó, Nhà nước chủ thể có quyền quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đất đai “Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất…” (Điều 4, Luật Đất đai 2013) Như vậy, người sử dụng đất chủ thể có quyền sử dụng đất Đó cá nhân, hộ gia đình, tổ chức Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Những chủ thể khơng có quyền sở hữu đất đai, có quyền sở hữu quyền sử dụng đất tài sản khác gắn liền với đất Thứ ba, quyền sử dụng đất hệ thống quyền người sử dụng đất Quyền sử dụng đất quyền đơn lẻ mà tập hợp quyền người sử dụng đất Nội hàm khái niệm quyền sử dụng đất có kế thừa ngày mở rộng với phát triển pháp luật đất đai phát triển đời sống kinh tế xã hội Quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987 quyền khai thác, sử dụng đất mục đích sử dụng đất xác định Người sử dụng đất hưởng quyền lợi hợp pháp đất giao, kể quyền chuyển, nhượng, bán thành lao động, kết đầu tư đất giao khơng cịn sử dụng đất đất giao cho người khác sử dụng theo trình tự, thủ tục pháp luật quy định Nội hàm quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân có thêm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 1993 Trong Luật Đất đai năm 2003, quyền người sử dụng đất mở rộng thành hệ thống quyền, bao gồm quyền chung tất người sử dụng đất quyền cụ thể người sử dụng đất gắn với hình thức sử dụng đất họ Ngồi quyền có Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 bổ sung thêm quyền sử dụng hạn chế đất liền kề Tổng thể quyền pháp luật quy định quyền cụ thể quyền sử dụng đất Thứ tư, quyền sử dụng đất quyền tài sản Đất đai tài sản tồn hình thức vật chất cụ thể Quyền sử dụng đất tài sản tồn dạng quyền, gọi quyền tài sản Với tư cách quyền tài sản, quyền sử dụng đất quyền trị giá tiền, chuyển giao không chuyển giao giao dịch dân Thứ năm, quyền sử dụng đất hệ thống quyền tạo điều kiện để chủ thể sử dụng đất tiếp cận, nắm giữ, khai thác lực sinh lợi công dụng đất theo quy định pháp luật Đặc điểm nói lên khía cạnh kinh tế quyền sử dụng đất Trong bối cảnh Nhà nước đại diện chủ sở hữu đất đai, mà đất đai lại tài sản có ảnh hưởng sâu rộng đến đời sống kinh tế xã hội giao lưu dân việc thừa nhận giá trị kinh tế quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng cho việc ổn định đời sống, xóa bỏ rào cản để phát huy tiềm xã hội phục vụ cho phát triển kinh tế Thứ sáu, quyền sử dụng đất quyền có giới hạn Khác với quyền sở hữu đất đai Nhà nước, quyền sử dụng đất chủ thể sử dụng đất quyền tuyệt đối vĩnh viễn Quyền sử dụng đất người sử dụng bị giới hạn yếu tố sau: Một là, quyền sử dụng đất bị giới hạn thời hạn sử dụng đất Nếu phân loại theo thời hạn sử dụng, đất đai chia thành hai loại: Đất sử dụng ổn định, lâu dài đất sử dụng có thời hạn Đất sử dụng ổn định, lâu dài loại đất mà Nhà nước không quy định cụ thể thời hạn sử dụng, người sử dụng đất có quyền sử dụng đất Nhà nước định thu hồi đất Đất sử dụng có thời hạn đất mà luật quy định thời hạn sử dụng cụ thể, người sử dụng có quyền sử dụng đất thời hạn sử dụng đất Hai là, quyền sử dụng đất bị giới hạn hình thức Nhà nước trao quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất người sử dụng đất Nhà nước trao quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất khơng thu tiền sử dụng đất khác với quyền sử dụng đất người sử dụng đất Nhà nước trao quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất Quyền sử dụng đất người sử dụng đất theo hình thức thuê đất khác quyền sử dụng đất người sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất Quyền sử dụng đất người sử dụng đất thuê theo hình thức trả tiền lần cho thời gian thuê có quyền sử dụng đất khác với quyền sử dụng đất người sử dụng đất thuê đất trả tiền hàng năm Kết hợp đặc điểm pháp lý quyền sử dụng đất phân tích đây, đưa khái niệm chung quyền sử dụng đất sau: “Quyền sử dụng đất quyền tài sản người sử dụng đất, bao gồm hệ thống quyền người sử dụng đất, cho phép người sử dụng đất tiếp cận, nắm giữ, khai thác lực sinh lợi đất thời hạn sử dụng đất, tương ứng với phần diện diện tích đất hình thức Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho chủ thể.” Đấu giá quyền sử dụng đất Từ “Đấu giá” Tiếng Anh “Auction” có nguồn gốc từ Tiếng Latin, nghĩa “Tôi tăng” “Tôi tăng thêm” Theo Từ điển Wikipedia, đấu giá q trình mua bán hàng hóa dịch vụ cách cung cấp cho họ giá thầu, lấy giá thầu sau bán hàng cho nhà thầu đưa giá cao Phiên đấu mở giá tăng dần cho hình thức đấu giá phổ biến sử dụng Những người tham gia đấu giá công khai với nhau, với giá thầu yêu cầu cao giá thầu trước Người bán đấu giá thơng báo giá, nhà thầu tự gọi giá thầu (hoặc nhờ người uỷ quyền thay mặt họ đặt giá thầu) giá thầu gửi phương thức điện tử với giá thầu cao hiển thị cơng khai Trong đấu giá có liên quan nhiều trí tưởng tượng cơng chúng với việc bán đồ cổ, tranh vẽ, sưu tầm rượu đắt tiền, đấu giá sử dụng cho nhiều loại hàng hoá khác quyền sử dụng đất mang đấu giá Tại nước ta, khái quát rằng: “Đấu giá quyền sử dụng đất hình thức Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất việc công khai lựa chọn nhà đầu tư tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nước thuộc thành phần kinh tế phối hợp với quan thành phố trình thẩm định phương án giá khởi điểm giúp đẩy nhanh tiến độ phê duyệt Những khó khăn, hạn chế nguyên nhân z z Bên cạnh thuận lợi kết đạt nêu trên, trình thực z z z z z tồn khó khăn hạn chế: - Mặc dù làm theo trình từ quy định việc chuẩn bị hồ sơ cho công z tác xác định giá khởi điểm dự án chậm, nhiều thời gian Điều dự án z z z đầu giá quyền sử dụng đất Khu di dân Đền Lừ địa bàn quận Hoàng Mai z UBND thành phố Hà Nội phê duyệt chủ trương, quy hoạch từ lâu gặp nhiều khó z z z z khăn cơng tác giải phóng mặt nên gây chậm đưa vào triển khai, dẫn đến việc z z z z hồ sơ pháp lý q trình lâu ngày lưu trữ bị hỏng hóc, thất lạc lại z nhiều nguồn khác dẫn đến khó khăn việc thu thập, tổng hợp z - Quá trình điều tra, khảo sát chưa thực hiệu cán quản lý địa phương z z chưa có nhiều kinh nghiệm công tác xác định giá nên phối hợp làm việc với đơn z vị tư vấn đơn giản dừng lại việc dẫn khảo sát thực địa dự án, cung cấp địa z tài sản cần điều tra, chưa có thảo luận rõ ràng ý kiến chuyên môn để z z z đưa phương án tốt nhất, kết định giá phụ thuộc hoàn toàn vào cán định giá z z đến từ đơn vị tư vấn Cán quận thực chưa đào tạo nghiệp vụ xác z định giá đất - Thông tin thu thập từ chủ sử dụng đất cịn nhiều thiếu sót hạn chế người z z z dân khơng thực phối hợp chưa tuyên truyền phổ biến chủ trương z z z sách hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất nói chung xác định giá sàn nói riêng z z z z z z Bên cạnh đó, thơng tin giá giao dịch thực tế tài sản so sánh khó để kiểm z z z z chứng việc giao dịch chuyển nhượng đất đai bất động sản qua sàn z z z giao dịch chưa phổ biến, người dân thường tự thỏa thuận với hợp z z đồng chuyển nhượng, mua bán không ghi giá trị thực tế giao dịch mà ghi thấp để tránh phải nộp loại thuế, lệ phí cao nên khơng thể giá trị hợp đồng làm thơng tin tính tốn mà thơng tin từ việc vấn khơng có đảm bảo z z xác tuyệt đối, số liệu mang tính tương đối cao z z z - Việc tư vấn xác định giá khởi điểm nói riêng xác định giá cụ thể nói chung dựa z z sở “giá đất phổ biến thị trường” Tuy nhiên giá đất phổ biến thị trường đính tính, khơng định lượng mà thị trường bất động sản Việt Nam hoạt động z z chưa thực công khai, minh bạch Việc tổng hợp, theo dõi, giám sát đầy đủ xác, kịp thời thông tin giao dịch, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đất z khó khăn, kể quan quản lý Nhà nước hay đơn vị độc lập z Điều dẫn đến tính chất tương đối số liệu điều tra, khảo sát z z z CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM HỒN THIỆN CƠNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ KHỞI ĐIỂM ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HOÀNG MAI TRONG THỜI GIAN TỚI Phương hướng phát triển hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất z địa bàn quận Hoàng Mai năm tới Mục tiêu hướng tới z z Với việc xác định công tác đấu giá quyền sử dụng đất có vai trị to lớn công z z z z phát triển kinh tế xã hội bền vững, UBND quận Hoàng Mai đặt mục tiêu z hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận năm tới sau: z z z - Khai thác có hiệu quỹ đất, đáp ứng nhu cầu sử dụng đất người dân z doanh nghiệp, tăng nguồn thu cho ngân sách, tạo nguồn vốn đầu tư xây dựng hạ tầng xã kỹ thuật, hạ tầng xã hội, nâng cao chất lượng đời sống nhân dân z z z - Giải nhu cầu nhà ở, nâng cao chất lượng nhà nhân dân; đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật khu đất đấu giá đồng bộ, hệ thống giao thơng, z nước, xanh theo hướng bảo vệ môi trường, hướng đến phát triển bền vững z z z quận góp phần thực Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô z - Đấu giá thành cơng tồn diện tích đất đấu giá địa bàn quận đến năm 2020 z z z z - Tăng cường công tác quản lý Nhà nước, nâng cao hiệu hoạt động đấu giá z z z quyền sử dụng đất địa bàn quận, đảm bảo tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất z z z theo quy định pháp luật hành, công khai, minh bạch; khắc phục điểm z z yếu kém, bất cập tồn đấu giá quyền sử dụng đất, hạn chế xúc, z khiếu nại người tham gia đấu giá z z - Thu đầy đủ số tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất để nộp ngân sách, có nguồn tài z z để tái đầu tư vào chương trình, dự án trọng điểm quận, cải thiện nâng cấp z z z z công trình phúc lợi, dân sinh cơng cộng địa bàn z - Đảm bảo hoàn thành việc bàn giao đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất z z theo quy định cho người trúng đấu giá Quan điểm đạo hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất z z z thời gian tới z Chỉ đạo chung z Chính quyền UBND quận Hồng Mai qn triệt cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất z z đòi hỏi tập trung đạo liệt, có định hướng rõ ràng dựa điểm z sau: z - Tăng cường quản lý sử dụng đất cách hiệu nhất, tạo điều kiện phát triển hoạt động kinh tế xã hội hoàn thiện, nâng cấp hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để từ tạo quỹ đất phù hợp để đấu giá quyền sử dụng đất Bên cạnh hiệu từ việc sử dụng hợp lý quỹ đất việc tạo thêm nguồn thu cho ngân sách mà z z z cách để thu hút đầu tư, triển khai quy hoạch, kiến thiến đô thị, thay đổi diện mạo địa phương theo quy hoạch chung Thành phố - Thống thực chế giao đất mục đích kinh doanh làm nhà theo z z hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án Không thực chuyển mục z đích sử dụng đất nơng nghiệp nhỏ lẻ xen kẹt sang đất kinh doanh đất z z z z - Tăng cường lực công tác, nâng cao trình độ chun mơn, phẩm chất đạo đức z đội ngũ cán quản lý đất đai, trật tự xây dựng đội ngũ trực tiếp thực công tác z đấu giá quyền sử dụng đất - Ưu tiên đẩy mạnh triển khai dự án đấu giá quyền sử dụng đất phê duyệt thực - Thực rà soát, điều chỉnh hồn thiện cơng tác lập quy hoạch, kế hoạch quản z lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phát triển đô thị, hạ tầng kinh tế, xã hội mơi trường Chỉ đạo đơn vị có liên quan quản lý chặt chẽ có kế hoạch sử dụng hợp lý z khu đất đấu giá ưu tiên cho việc sử dụng đất vào mục đích công cộng, cảnh quan, z z môi trường sinh thái - Lựa chọn vị trí đất thuận lợi cho việc phát triển thị, có nhiều lợi để lập z z z z dự án trình UBND Thành phố phê duyệt đấu giá quyền sử dụng đất; ưu tiên vị trí z z z tận dụng sở hạ tầng sẵn có thực dự án đồng hạ tầng khu z z z vực - Tăng cường thực đạo kiểm tra, đôn đốc công tác đấu giá quyền sử z z z z z dụng đất, đảm bảo tiến độ, quy định sách pháp luật, phù hợp thực tiễn z địa bàn, thu đủ số tiền trúng đấu giá nhanh chóng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá quyền sử dụng đất - Quán triệt lãnh đạo, giám sát Đảng việc phòng chống nham nhũng, z z gian lận công tác đấu giá quyền sử dụng đất Trách nhiệm phòng, ban, đơn vị, quan thuộc quận a UBND cá phường - Tiếp tục rà soát quỹ đất nhỏ lẻ, xen kẹt, khu đất phù hợp quy hoạch, đủ điều kiện tổ chức đấu giá để đề xuất với UBND quận xem xét, trình UBND Thành phố đưa z z vào Kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất z - Thực công tác quản lý quỹ đất địa bàn phường, xử lý sai phạm theo z chức nhiệm vụ đảm bảo không ảnh hưởng đế công tác tổ chức đấu giá quyền sử z z z dụng đất b Phịng Tài ngun Mơi trường - Tiếp nhận đề xuất khu đất đấu giá từ UBND phường, phối hợp với phòng, ban liên quan tiến hành khảo sát, đánh giá khả thi trước tổng hợp báo cáo z z UBND Quận phê duyệt thực đấu giá quyền sử dụng đất - Chủ trì tham mưu, đề xuất chế sách có liên quan đến giao đất cho th đất thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với quy định pháp luật z z z - Chủ trì lập hồ sơ xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để UBND Quận z z ký trình Hội đồng thẩm định giá Thành phố thẩm định - Hướng dẫn đơn vị có liên quan thực hồ sơ thu hồi đất, giao đất với dự z z án phục vụ đấu giá quyền sử dụng đất z z - Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá theo thẩm quyền - Thường xuyên kiểm tra, đôn đốc đơn vị, tổ chức giao thực công tác z đấu giá quyền sử dụng đất; hàng quý, tổng hợp kết thực hiện, báo cáo UBND Quận z - Tổng hợp kết thực công tác đấu giá quyền sử dụng đất, báo cáo UBND z z Quận trước ngày 25 tháng cuối quý c Phịng Tài – Kế hoạch z - Chủ trì xây dựng hệ thống hướng dẫn quản lý, sử dụng nguồn tiền thu từ đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật phù hợp với tình hình phát z triển địa bàn quận - Đôn đốc đơn vị thu tiền người trúng đấu giá, đề xuất xử lý trường hợp nộp chậm (hoặc không nộp) theo quy định Pháp luật; tổng hợp tiến độ thu tiền z trúng đấu giá z - Hàng quý báo cáo UBND Quận kết nộp ngân sách từ đấu giá quyền sử dụng z đất, đồng thời gửi Phòng Tài nguyên Môi trường để tổng hợp chung z z d Phịng Quản lý thị Thực hướng dẫn đơn vị giao nhiệm vụ đấu giá quyền sử dụng đất lập hồ z sơ thẩm định, phê duyệt thiết kế kỹ thuật, dự toán cho dự án phục vụ đấu giá quyền z sử dụng đất theo quy định pháp luật e Đơn vị giao thực đấu giá quyền sử dụng đất (Ban quản lý dự án Chi nhánh phát triển quỹ đất quận) - Phối hợp phịng Tài ngun Mơi trường, Tài – Kế hoạch, Quản z lý thị, UBND phường kiểm tra thủ tục, lập danh mục dự án cần giải phóng mặt tạo quỹ đất, xây dựng hạ tầng kỹ thuật phục vụ dự án đấu giá quyền sử dụng đất z z - Chủ trì tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất z f Phòng Thanh tra Thực giám sát, kiểm tra trình thực dự án đấu giá quyền sử dụng đất, z z giải khiếu kiện liên quan theo thẩm quyền (nếu có), đảm bảo trình tổ chức z thực dự án phục vụ đấu giá quyền sử dụng đất dự án đấu giá quyền sử dụng z z z đất theo trình tự, quy định pháp luật z g Cơng an Quận Có kế hoạch giám sát, kiểm tra việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo thẩm z z z z quyền quy định pháp luật h Các quan Đảng, đoàn thể, Mặt trận Tổ quốc Tăng cường tuyên truyền, phổ biến sách đấu giá quyền sử dụng đất phát huy chức kiểm tra, giám sát công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn Quận z Giải pháp hồn thiện cơng tác xác định giá khởi điểm để đấu giá z z quyền sử dụng đất địa bàn quận Hoàng Mai z Việc xây dựng xác định giá khởi điểm ảnh hưởng lớn tới thành công công z z tác đấu giá quyền sử dụng đất Nếu giá khởi điểm thấp (chênh lệch nhiều với giá thực tế z z z z z thị trường đảm bảo khung giá quy định) thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia, tăng tính cạnh tranh phiên đấu giá dễ dẫn đến tình z z z trạng người tham gia đấu giá thông đồng dàn xếp với trả giá thấp gây thất z thu cho Ngân sách Nhà nước, bất công hội mục tiêu công tác đấu giá z z không đạt Mặt khác, giá khởi điểm gần sát với giá giao dịch thực tế z z z z z đảm bảo Ngân sách khơng bị thất thu người tham gia đấu giá dù bỏ thêm bước z giá giá trị đất đấu giá đảm bảo gần với giá thị trường với trường hợp lại dẫn đến khó thu hút nhà đầu tư, nói cách khác z đất đem đấu giá khơng có tính hấp dẫn Nhà đầu tư tìm đến chủ sủ dụng z z đất có nhu cầu bán để dễ dàng mặc cả, thỏa thuận, thủ tục dễ dàng thay chuẩn bị hồ sơ để tham gia phiên đấu giá chưa người trúng đấu giá Như vậy, z công tác đấu giá có hội thành cơng không đủ số người tham gia thiểu theo z z quy định phiên đấu giá phải tạm dừng z Do vậy, cần có cách thức nhằm hồn thiện cơng tác xác định giá khởi điểm để z z z z đấu giá quyền sử dụng đất đảm bảo có mức giá khởi điểm hợp lý, thu hút nhiều nhà đầu tư z tham giá tăng nguồn thu cho Ngân sách Luận văn đưa số giải pháp sau: Giải pháp trình chuẩn bị hồ sơ xác định giá khởi điểm z - Xây dựng quy trình phối hợp phòng ban giao nhiệm vụ quận z z z z việc cung cấp tài liệu cho Phòng Tài nguyên Môi trường để lập hồ sơ xác định z giá khởi điểm; quy rõ trách nhiệm, thời hạn để tránh tình trạng chậm chễ gây ảnh hưởng z z đến tiến độ thực chung - Năng cao trình độ cán phụ trách, đảm bảo thực thành phần hồ sơ theo quy định, tránh tình trạng thiếu hồ sơ trình thẩm định, gây thời gian hoàn thiện z z Giải pháp trình xác định giá khởi điểm - Xây dựng hệ thống thông tin đất đai, bất động sản dễ dàng truy cập, liên tục cập nhật tình hình chuyển nhượng thị trường địa bàn quận để làm sở điều tra khảo z z sát phục vụ xác định giá Định giá đất nói chung xác định giá khởi điểm đấu giá đất nói z riêng có nghiệp vụ liên quan đến việc tìm kiếm thơng tin, khảo sát, lựa chọn, phân z tích từ nguồn số liệu thị trường giao dịch quyền sử dụng đất Hiện nay, việc tra cứu cịn z z thủ cơng, qua nhiều cơng đoạn, nhiều đầu mối gây thời gian trình thu z thập thông tin Cần xây dựng hệ thống chung với thông tin giao dịch đất đai liên tục cập nhật đầy đủ - Có chế phối hợp làm việc rõ ràng cán quản lý đất đai địa phương đơn vị tư vấn xác định giá trình cung cấp hồ sơ thông tin dự án, đặc biệt z z z việc khảo sát dự án đất làm mẫu để so sánh, phân tích Việc đảm bảo z z z z công tác thu thập thông tin đơn vị tư vấn diễn thuận lợi, nhanh chóng, hạn chế z z z việc khảo sát sai vị trí đất, nhầm đất gặp khó khăn việc lấy thơng tin từ chủ sử dụng đất z - Xem xét việc đề xuất thuê đơn vị tư vấn để xác định giá khởi điểm cán z z z z quản lý đất đai (cán tài chính) thực nghiệp vụ Q trình điều tra, z khảo sát, đánh giá số liệu để định giá đất có phương pháp cụ thể, hướng dẫn z z z theo luật định cịn tác động từ cảm nhận, suy nghĩ chủ quan z z người định giá khác Nên việc có bên thực xác định giá khởi điểm z dự án có để so sánh, đối chiếu, phản biện với để đưa kết phù hợp z z z - Bổ sung, nâng cấp sở vật chất, kỹ thuật phục vụ việc xác định giá nói chung z xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng cho cán quản lý đất đai z z z (Thước đo laze, máy ảnh, hệ thống phần mềm tính tốn, quản lý liệu….), giúp đẩy z z z nhanh trình khảo sát, phân tích, đánh giá số liệu địa phương z z - Cử cán quản lý đất đai, cán tài tham gia lớp đào tạo nghiệp z z z vụ xác định giá để nâng cao chuyên môn, phục vụ cho công tác xác định giá nói chung z z z z xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng địa bàn z Giải pháp trình thẩm định phê duyệt giá khởi điểm z z z z - Cử cán chun mơn theo sát q trình thẩm định phê duyệt giá khởi điểm z z z Hội đồng thẩm định giá để nắm bắt tiến độ giải đáp thắc mắc có liên quan z z đến dự án cho Hội đồng nhằm rút ngắn thời gian thẩm định hồ sơ xác định giá khởi điểm z z - Tổng hợp, đánh giá định kỳ hiệu công tác xác định giá khởi điểm đấu giá z z z quyền sử dụng đất quận học hỏi kinh nghiệm từ địa bàn khác để từ z đưa phương thức giải hạn chế tồn đọng phát huy điểm mạnh đạt z z địa phương Giải pháp khác - Tuyên truyền phổ biến cho người dân thực việc kê khai giao dịch chuyển z z nhượng quyền sử dụng đất đầy đủ với quan quản lý nhà nước để từ xây dựng sở z z z liệu đất đai, đầy đủ, xác, phục vụ việc điều tra, kháo sát xác định giá hiệu z z z - Tuyên truyền phổ biến nghiệp vụ xác định giá đất nói chung cho người dân để z q trình điều tra khảo sát nhận phối hợp chủ sử dụng đất, thuận tiện z z nhanh chóng có thơng tin xác - Có báo cáo phản ảnh trường hợp đơn vị tư vấn xác định giá làm việc khơng z quy trình quy định; có chế tài xử lý cán địa phương không phối hợp z z z thực công tác xác định giá Kiến nghị Đối với UBND thành phố Hà Nội - Chỉ đạo Sở Tài chủ trì, phối hợp với Sở Tài ngun Môi trường, Sở Xây z dựng, chuyên gia giá đất tham mưu xây dựng Sổ tay xác định giá đất, thẩm định z phê duyệt giá đất địa bàn Thành phố để tổ chức, cán bộ, cá nhân có liên quan có z thể sử dụng tham khảo cách nhanh chóng tiện lợi Sổ tay xác định giá đất, thẩm z z z z z định phê duyệt giá đất, tổng hợp tất quy định pháp luật nghiệp vụ z định giá đất thẩm định giá đất, liên tục cập nhật thay đổi sách pháp luật z z liên quan đến cơng tác Điều giúp cho cán thực xác định giá z z dễ dàng việc tra cứu, mà khâu thẩm định, Hội đồng thẩm định giá đất z thuận tiện việc đối chiếu kết định giá xem có phù hợp với quy định thực z z tế hay không, tránh việc lúc phải đọc nhiều văn quy phạm pháp luật, dễ gây tình trạng nhầm lẫn khơng đáng có z z - Mời thêm chun gia giá đất công ty tư vấn xác định giá (khác với công z z z ty tư vấn thuê thực hiên xác định giá khởi điểm) tham gia vào thẩm định phương án z giá sàn đấu giá Như công tác thẩm định chất lượng hơn, sát với thực tế có z z tham gia cá nhân có kinh nghiệm việc xác định giá, tăng tính sát thực z kết Dù sao, việc thẩm định giá có phần cảm tính, suy nghĩ chủ quan z z z z cá nhân đó, việc có chuyên gia, người có kinh nghiệm thực tiễn tham z gia Hội đồng hạn chế tối đa việc thẩm định giá theo cảm tính - Phối hợp với công ty tư vấn xác định giá uy tín, tổ chức đình kỳ khóa z z đào tạo nghiệp vụ xác định giá thực tế cho cán quản lý đất đai, cán tài z z z thành phố, địa phương đồng thời nâng cao nghiệp vụ cán định giá công ty z z z tư vấn Có trường hợp đấu giá khơng th tư vấn xác định giá, vậy, cán quản lý đất đai cán tài phân cơng nhiêm vụ lập phương án giá khởi z điểm để đấu giá quyền sử dụng đất cần phải nắm vững kiến thức nghiệp vụ định giá đất để z z thực Bên cạnh đó, với trường hợp thuê đơn vị tư vấn, cán quản lý nhà nước với kiến thức đào tạo xác định giá đất theo dõi, kiểm sốt chất lượng điều tra z z z khảo sát tư vấn, hạn chế việc phụ thuộc hồn tồn vào cơng ty tư vấn xác định giá z z - Có quy định chặt chẽ chế tài xử lý trường hợp khơng hồn z z thành nhiệm vụ, thời hạn thành viên tham gia vào công tác xác định giá khởi z z z điểm đấu giá quyền sử dụng đất z - Chỉ đạo cải cách thủ tục hành chính, đẩy nhanh thời gian luân chuyển hồ sơ, rút z ngắn thời gian thẩm định phê duyệt phương án giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng z đất, tăng hiệu hoạt động đấu giá đất z z - Tăng cường công tác đạo, đơn đốc sở ban ngành có liên quan tiến hành z z kiểm tra, giám sát hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất nói chung hoạt động z xác định giá khởi điểm để đấu giá đất nói riêng địa bàn quận, huyện để phát huy z z điểm mạnh, hạn chế xử lý điểm yếu, vi phạm kịp thời Đồng thời z z để Thành phố nghiên cứu, báo cáo, đề xuất Trung Ương giải pháp, phương hướng z z z thực - Xây dựng website đấu giá quyền sử dụng đất Thành phố, công bố, công khai z thông tin hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn để nhân dân dễ dàng z z z z nắm bắt, tìm hiểu z Đối với Trung ương - Xem xét ban hành hệ thống chế, sách, hành lang pháp lý cụ thể cho công z tác xác định giá khởi điểm, tránh chống chéo nghị định, thông tư, … gây cản z trở việc tra cứu, áp dụng z - Quy định cụ thể thủ tục hành hoạt động xác định giá khởi điểm đấu z giá quyền sử dụng đất, lược bỏ bước rườm rà, không cần thiết để rút ngắn thời gian z thực hiện, đẩy nhanh tiến độ đấu giá z - Quy định chi tiết văn luật văn hướng dẫn có liên quan z z z xác định giá đất khởi điểm để đấu giá phạm vi chung cho tỉnh thành nước, z z tránh tình trạng hiểu nhầm, hiểu sai mục đích sử dụng đất đấu giá, mục đích xác z z z z z định giá, thời hạn sử dụng… z - Có quy định cụ thể việc giao dịch đất đai bất động sản phải z thực qua sàn giao dịch để thị trường bất động sản công khai, minh bạch, từ z z tạo nguồn thơng tin, sở liệu phục vụ cho công tác điều tra, khảo sát, xác định z z giá đất cụ thể, xây dựng khung giá, bảng giá đất z - Xem xét nghiên cứu điều chỉnh khung giá đất Nhà nước sát với giá giao dịch, z z z z chuyển nhượng đất đai thị trường Thực tế cho thấy mức độ chênh lệch giá đất quy định Nhà nước so với giá đất thị trường lớn, thị z z trường đất đai, bất động sản trở nên sơi động khung giá đất lại khơng thay đổi, điều dễ dẫn đến bất đồng, xung đột quyền địa phương người dân Do để z z z hạn chế điều này, nâng cao hiệu cơng tác đấu giá đất nói chung xác định giá khởi z z điểm nói riêng việc điều chỉnh khung giá đất cần thiết với tình hình thực tế z - Tăng cường kiểm tra, giám sát định kỳ hiệu công tác xác định giá khởi điểm z z hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất tỉnh thành để kịp thời phát z z z z z z khó khăn, vướng mắc để có hướng dẫn cụ thể, xem xét điều chỉnh văn quy định z z z cải tiến hơn, phù hợp để địa phương dễ dàng thực z z z ... tài ? ?Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất – nghiên cứu trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất khu di dân Đền Lừ, quận Hoàng Mai, Hà Nội? ?? để làm nội dung nghiên cứu Mục đích nhiệm vụ nghiên. .. giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất - Hệ thống hoá sở pháp lý xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất - Thực xác định giá khởi điểm dự án đấu giá quyền sử dụng đất cụ thể địa bàn quận. .. thẩm định phê duyệt giá sàn đấu giá quyền sử dụng đất z CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG XÁC ĐỊNH GIÁ KHỞI ĐIỂM ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở KHU DI DÂN ĐỀN LỪ, QUẬN HOÀNG MAI, HÀ NỘI Khái quát công tác xác định