Một số giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản tại trung tâm thẩm định giá và đấu giá – chi nhánh công ty cổ phần định giá và dịch vụ tài chính việt nam

Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.S Vương Minh Phương LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết của đề tài Bất động sản nguồn tài sản lớn quốc gia nói chung cá nhân nói riêng, yếu tố đầu vào khơng thể thiếu q trình sản xuất loại hàng hóa đặc biệt tiêu thụ thị trường Vì vậy, phát triển thị trường BĐS có tầm ảnh hưởng sâu sắc tới phát triển kinh tế – xã hội Các hoạt động thị trường bất động sản nói chủ yếu dựa vào kết định giá đáng tin cậy Do đó, thẩm định giá bất động sản sở cho hoạt động thị trường bất động sản có vị trí quan trọng hoạt động thẩm định giá giới nước ta Điều thể điểm khối lượng giá trị thẩm định giá bất động sản chiếm phần lớn thẩm định giá tài sản Thẩm định giá bất động sản tảng cho thị trường tài sản tài tồn cầu Tuy nhiên, công tác định giá giai đoạn đầu trình hình thành phát triển Vì ẩn chứa bất cập Điều ảnh hưởng khơng nhỏ đến hoạt động thị trường bất động sản Bởi vậy, nghiên cứu vấn đề tồn cơng tác định giá nước ta công việc quan trọng cấp thiết để từ đề giải pháp khắc phục hạn chế, khó khăn Thẩm định giá hoạt động tồn khách quan đời sống kinh tế xã hội nước phát triển kinh tế theo chế thị trường Trong thời gian qua, với phát triển kinh tế nước ta Thẩm định giá khẳng định vai trò việc đánh giá đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường địa điểm, thời điểm định giúp cho tổ chức, cá nhân ban hành định liên quan đến việc sở hữu, quản lý, mua bán, tính thuế, bảo hiểm, cho thuê, cầm cố, chấp kinh SV: Ngô Thị Phương Lớp: CQ46/16.02 Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.S Vương Minh Phương doanh tài sản Tài sản thẩm định đa dạng phong phú, chia chủ yếu động sản bất động sản Với đội ngũ nhân viên có nhiều kinh nghiệm hoạt động tư vấn thẩm định giá, Trung tâm thẩm định giá và đấu giá – chi nhánh công ty cổ phần định giá và dịch vụ tài chính Việt Nam thực nhiều hợp đồng tư vấn thẩm định giá cho Bộ, Ngành, Doanh nghiệp nước Trong trình học tập trường Học viện tài kết hợp với thời gian thực tập Trung tâm thẩm định giá và đấu giá em nhận thức tầm quan trọng việc nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá Việt Nam nói chung Trung tâm thẩm định giá Do vậy, em chọn đề tài luận văn tốt nghiệp: “Một số giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản tại Trung tâm thẩm định giá và đấu giá – Chi nhánh công ty cổ phần Định giá và Dịch vụ Tài Chính Việt Nam” Mục tiêu nghiên cứu đề tài: Đề tài sâu vào nghiên cứu phân tích số vấn đề sau: - Nghiên cứu sở khoa học định giá bất động sản, - Đánh giá thực trạng hoạt động định giá bất động sản Trung tâm thẩm định giá đấu giá – chi nhánh công ty Cổ phần Định giá Dịch vụ Tài Chính Việt Nam, - Trên sở thực trạng nghiên cứu từ đưa biện pháp, kiến nghị để hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản Trung tâm nói riêng nước nói chung Đối tượng và phạm vi nghiên cứu nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Định giá hoạt động rộng rãi bao gồm hoạt động như: Định giá tài sản, bất động sản, cố phiếu, thương hiệu Tuy nhiên, phạm vi nghiên cứu đề tài tập trung vào hoạt động định giá bất SV: Ngô Thị Phương Lớp: CQ46/16.02 Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.S Vương Minh Phương động sản Trong đó, tập trung chủ yếu vào lý luận định giá bất động sản, thực trạng hoạt động định giá Trung tâm thẩm định giá đấu giá – chi nhánh Công ty Cổ phần Định giá Dịch vụ Tài Chính Việt Nam - Phạm vi nghiên cứu: Đề tài đặt chọn nghiên cứu Trung tâm thẩm định giá đấu giá – chi nhánh Công ty Cổ phần Định giá Dịch vụ Tài Chính Việt Nam - Phương pháp nghiên cứu đề tài: Chuyên đề sử dụng biện pháp vật biện chứng vật lịch sử làm tảng nghiên cứu, kết hợp chặt che với phương pháp khác phương pháp thống kê kinh nghiệm, phương pháp tốn học, phương pháp phân tích, tổng hợp xem xét ưu điểm, hạn chế tồn công tác định giá bất động sản Trung tâm thẩm định giá đấu giá – chi nhánh Công ty Cổ phần Định giá Dịch vụ Tài Chính Việt Nam từ đề xuất giải pháp nhằm khắc phục hạn chế tồn Với tồn nội dung, mục tiêu, đối tượng đề tài phương pháp nghiên cứu đề tài trình bày ngồi lời mở đầu, kết luận chung, danh mục tài liệu tham khảo, mục lục có kết cấu sau: Chương I: Cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản Chương II: Thực trạng về hoạt động định giá bất động sản tại Trung tâm thẩm định giá và đấu giá – chi nhánh công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ Tài Chính Việt Nam Chương III: Một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản tại Trung tâm thẩm định giá và đấu giá – chi nhánh Công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ Tài Chính Việt Nam Em xin chân thành cảm ơn anh chị phòng thẩm định bất động sản Trung tâm thẩm định giá đấu giá – chi nhánh Công ty Cổ phần Định SV: Ngô Thị Phương Lớp: CQ46/16.02 Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.S Vương Minh Phương giá Dịch vụ Tài Chính Việt Nam tạo điều kiện giúp đỡ để em hồn thành chun đề tốt nghiệp cách tốt Qua đây, em xin chân thành cảm ơn Th.S Vương Minh Phương giúp em hoàn thành luận văn tốt nghiệp SV: Ngô Thị Phương Lớp: CQ46/16.02 Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.S Vương Minh Phương CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái niệm bất động sản (BĐS) BĐS tài nguyên quý giá quốc gia, gia đình tổ chức cá nhân Nó tư liệu sản xuất đặc biệt, điều kiện tối thiểu để đảm bảo cho trình tái sản xuất phát triển Luật quốc gia quy định điểm để phân biệt bất động sản động sản Theo khoản Điều 174 Bộ Luật dân năm 2005 của Việt Nam: "Bất động sản là các tài sản không di dời bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tài sản khác pháp luật quy định." Như vậy, bất động sản trước hết tài sản tài sản bất động sản, chỉ tài sản di dời bất động sản Vì vậy, đặc điểm riêng bất động sản khơng di dời Chính vậy, bất động sản trước hết đất đai cơng trình, kiến trúc gắn liền với đất đai Đất đai yếu tố ban đầu, yếu tố thiếu bất động sản Theo quan niệm BĐS, hàng hoá BĐS bao gồm chủng loại chủ yếu đất đai vật kiến trúc xây dựng xong 1.1.2 Phân loại đất đai và vật kiến trúc đã xây dựng xong Đất đai, bao gồm các loại sau: - Đất nông nghiệp; - Đất lâm nghiệp; SV: Ngô Thị Phương Lớp: CQ46/16.02 Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.S Vương Minh Phương - Đất khu dân cư nông thôn; - Đất đô thị; - Đất chuyên dùng; - Đất chưa sử dụng… Vật kiến trúc xây dựng xong bao gồm các loại sau: - Cơng trình làm nhà ở; - Cơng trình thương nghiệp, khách sạn, văn phòng… - Cơng trình đặc biệt: quốc phòng, an ninh - Cơng trình cơng nghiệp; Các hình thức sở hữu chủ ́u đới với BĐS: Giá trị bất động sản phụ thuộc trước hết vào quyền chủ thể bất động sản Đó yếu tố có tính pháp lý, ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản * Đối với đất đai: mặt lý thuyết có ba hình thức chiếm hữu đất đai - Sở hữu vĩnh viễn: Sở hữu đất đai công nhận bằng giấy chứng nhận quyền sở hữu quan Nhà nước có thẩm quyền cấp, hình thức chiếm hữu cao - Thuê theo hợp đồng: Đất thuộc sở hữu vĩnh viễn đất cơng Nhà nước đem cho thuê theo hợp đồng dài hạn ngắn hạn - Quyền sử dụng đất: Tương tự cho thuê theo hợp đồng, thường gắn liền với hoạt động định vùng đất cho thuê (ở Việt Nam pháp luật không công nhận quyền sở hữu tư nhân đất đai mà chỉ công nhận quyền sử dụng) * Đới với cơng trình: - Sở hữu vĩnh viễn: quyền phát sinh chủ sở hữu đất sở hữu ln cơng trình khu đất SV: Ngô Thị Phương Lớp: CQ46/16.02 Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.S Vương Minh Phương - Th theo hợp đồng: cơng trình nằm khu đất cho thuê theo hợp đồng 1.1.3 Đặc điểm của bất đợng sản Hàng hóa bất động sản hàng hóa đặc biệt Vì vậy, ngồi đặc điểm chung hàng hóa thơng thường, hàng hóa bất động sản có đặc điểm riêng sau: Thứ nhất, tính cố định về vị trí: Hàng hóa bất động sản ln gắn liền với đất đai nên có tính cố định vị trí, địa điểm khơng có khả chuyển dịch, khó có khả tăng thêm số lượng diện tích Vì giá trị bất động sản gắn liền với vị trí cụ thể Khi xác định giá trị bất động sản cần phải xét đến ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá trị bất động sản, tức khoảng cách từ bất động sản đến trung tâm kinh tế, trị, văn hóa xã hội khả tiếp cận bất động sản với trung tâm Mặt khác giá trị khả sinh lời bất động sản chịu tác động yếu tố môi trường kinh tế, trị… Do định giá bất động sản phải tính đến yếu tố dự báo thay đổi chúng tương lai Thứ hai, tính bền vững: Đất đai tài nguyên thiên nhiên xem khó bị hủy hoại, đồng thời cơng trình kiến trúc sau xây dựng cải tạo tồn hàng chục, hàng trăm năm Do bất động sản có tính bền vững cao, điều xem xét góc độ kĩ thuật kinh tế Chính đầu tư xây dựng cần xác định tương quan hợp lý tuổi thọ kinh tế tuổi thọ vật lý bất động sản để tránh đầu tư lãng phí đầu tư nhiều lần Lợi ích kinh tế mạng lại từ hoạt động bất động sản thường có xu hướng giảm dần tới cuối chu kỳ kinh tế có chi phí trì SV: Ngơ Thị Phương Lớp: CQ46/16.02 Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.S Vương Minh Phương tăng nguồn thu nhập có xu hướng giảm Do vậy, phải so sánh giá trị kinh tế mang lại với chi phí trì chi phí hội việc trì bất động sản để định tồn chu kỳ vật lý Còn định giá phải tính đến hai yếu tố tuổi thọ kinh tế tuổi thọ vật lý, tuổi thọ ngắn se định tồn bất động sản Thứ ba, tính khác biệt: Khơng có hai bất động sản hoàn toàn giống bất động sản gắn với vị trí khác định, bất động sản thường có khác đáng ý khác kết cấu kiến trúc, khác quyền với bất động sản, khác cảnh quan mơi trường…Ngồi nhà đầu tư, kiến trúc sư…đều quan tâm đến tính dị biệt xây dựng bất động sản để tạo hấp dẫn khách hàng Và khác biệt yếu tố, điều kiện thuận lợi biết khai thác, song se trở thành yếu tố bất lợi khơng biết khai thác Do định giá bất động sản phải ý đến tính khác biệt, so sánh dập khuôn bất động sản với nhau, ý đến động thái thị trường, động thái người mua tiềm năng, phong thủy…để khai thác tính khác biệt làm tăng giá trị bất động sản, xác định xác giá trị bất động sản Thứ tư, tính khan hiếm: Sự khan bất động sản chủ yếu diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn bất động sản có tính khác biệt, cố định vị trí…Chính tính khan bất động sản khiến cho giá bất động sản có xu hướng ngày tăng khơng giảm đi, làm cho mối quan hệ cung cầu bất động sản thường cân đối theo chiều hướng cung nhỏ cầu Điều dẫn đến tình trạng đầu bất động sản, người đầu lâu dài thường có lợi gây tình trạng giá ảo Do định giá cần ý tới đặc điểm Thứ năm, tính có giá trị lớn: SV: Ngô Thị Phương Lớp: CQ46/16.02 Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.S Vương Minh Phương Giá trị bất động sản thường cao giá trị đất đai chi phí xây dựng cơng trình đất lớn Do cơng tác định giá cần hạn chế sai số rủi ro xảy Thứ sáu, tính ảnh hưởng lẫn nhau: Các bất động sản thường có tác động qua lại với ảnh hưởng tới hoạt động kinh tế xã hội Vì Nhà nước phải thống quản lý bất động sản; đầu tư xây dựng cơng trình bất động sản phải tính đến ảnh hưởng tới cơng trình khác Khi định giá bất động sản phải tính đến khả ảnh hưởng có cơng trình khác đời 1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị bất động sản Định giá tài sản công việc ước tính Kết định giá thường ý kiến có tính chất tư vấn giao dịch diễn ra, kết khơng phải thực tế chứng minh Để nâng cao độ tin tưởng kết định giá, ước tính giá trị tài sản, thiết phải nhận dang cách cụ thể, rõ ràng, xem xét phân tích cách kỹ lưỡng yếu tố ảnh hưởng tới giá trị chúng Việc nhận diện cách rõ ràng yếu tố giúp thẩm định viên đánh giá tính quan trọng yếu tố, thiết lập tìm mối quan hệ chúng, để từ đưa tiêu thức lựa chọn phương pháp đánh giá thích hợp Các tài sản khác se có khác yếu tố mức độ tác động đến giá trị tài sản Nhìn chung, xem xét yếu tố sau: + ́u tớ khách quan - Yếu tớ mang tính vật chất Là yếu tố thể thuộc tính hữu dụng tự nhiên, vốn có mà bất động sản mang lại cho người sử dụng như: vị trí, diện tích, kích thước, khả sửa chữa cải tạo SV: Ngô Thị Phương Lớp: CQ46/16.02 Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.S Vương Minh Phương Thông thường thuộc tính hữu dụng hay cơng dụng bất động sản cao giá trị lớn Ngồi ra, bất động sản đánh giá cao hay khơng phụ thuộc vào khả người việc khai thác cơng dụng vốn có Với tài sản có nhiều yếu tố phản ánh tính hữu ích, yếu tố quan trọng người lại trở nên không quan trọng người khác - Các yếu tố tình trạng pháp lý Đây yếu tố quan trọng việc định giá tình trạng pháp lý tài sản quy định quyền người việc khai thác, sử dụng bất động sản Do để xác định cách đắn giá trị bất động sản đòi hỏi thẩm định viên phải nắm bắt quy định có tính pháp lý quyền chủ thể giao dịch cụ thể có liên quan đến tài sản cần thẩm định - Các yếu tớ mang tính kinh tế Đó cung cầu Giá trị tài sản tùy thuộc vào quan hệ cung - cầu, tùy thuộc vào độ nhạy (độ co giãn) cung cầu thị trường Thực tế giá trị bất động sản đánh giá cao cung thị trường trở nên khan hiếm, nhu cầu sức mua ngày cao ngược lại Vì việc đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến cung cầu dự báo thay đổi yếu tố tương lai quan trọng giúp thẩm định viên việc dự báo ước lượng xác giá trị bất động sản cần thẩm định - Các yếu tố khác Những yếu tố nêu yếu tố thể cách trực quan rõ ràng ảnh hưởng đến giá trị bất động sản Tuy nhiên có yếu tố khác như: tập quán dân cư, tâm lý tiêu dùng… ảnh hưởng đáng kể tới giá trị bất động sản Do đòi hỏi thẩm định viên phải có am hiểu tập quán dân cư phân tích yếu tố tâm lý khơng gian văn hóa SV: Ngô Thị Phương 10 Lớp: CQ46/16.02 Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.S Vương Minh Phương tin khách hàng hay bên cung cấp mà phải có thẩm tra lại độ tin cậy thông tin Bớn là, việc phân tích thơng tin phải tiến hành khoa học, chi tiết có hiệu Thẩm định viên cần phải phân tích chi tiết, rõ ràng thông tin, đánh giá mức độ tin cậy thông tin, phải xác định rõ nội dung, mục đích sử dụng tầm quan trọng loại thơng tin Trong q trình phân tích thơng tin, đặc biệt phân tích giao dịch thị trường, thẩm định viên cần phải làm rõ nguồn gốc giao dịch thị trường đánh giá giao dịch có thỏa mãn tính chất giao dịch thị trường hay không Năm là, xây dựng sở liệu bất động sản riêng Trung tâm Thẩm định viên phải bổ sung, cập nhật thông tin liên quan đến bất động sản để xây dựng nên ngân hàng liệu bất động sản Quá trình xây dựng ngân hàng liệu bất động sản giao dịch thị trường se làm cho thông tin bất động sản cần thu thập trở nên đa dạng, phong phú, tạo điều kiện thuận lợi cho việc sử dụng phương pháp định giá 3.2.3 Đổi mô hình quản lý cũng quy mô hoạt động định giá bất đợng sản tại Trung tâm - Cần có chế quản lý chặt che hơn, có thêm phận chuyên trách giám sát điều chỉnh hoạt động chuyên viên định giá - Trung tâm nên quản lý theo nhiều phương pháp khác cần để chuyên viên giá tự chịu trách nhiệm với kết 3.2.4 Linh hoat, nâng cao hiệu quả sử dụng một số phương pháp thẩm định giá SV: Ngô Thị Phương 108 Lớp: CQ46/16.02 Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.S Vương Minh Phương Trong trình định giá, Trung tâm chỉ thường xuyên sử dụng hai phương pháp so sánh chi phí Khi sử dụng phương pháp chi phí se gặp nhiều khó khăn trường hợp nhà chung cư, trung tâm thương mại hay cơng trình mà khó lấy thơng tin chi phí xây dựng Do đó, tùy vào trường hợp định giá cụ thể mà Trung tâm nên sử dụng phương pháp cho hợp lý Ví dụ: định giá trường học, bệnh viện, nhà công vụ … nên sử dụng phương pháp chi phí, định giá tài sản có tiềm phát triển hay tạo thu nhập thường xuyên khách sạn, rạp chiếu phim hay chung cư, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê… nên dùng phương pháp thu nhập hay phương pháp thặng dư hợp lý Do vậy, trình định giá, thẩm định viên cần phải linh hoạt việc sử dụng phương pháp định giá, phải có kết hợp nhiều phương pháp định giá để đối chiếu kết địnhg giá phương pháp, đảm bảo kết định giá đáng tin cậy, xác thực Đồng thời, trình vận dụng phương pháp định giá đó, cần xem xét kỹ phương pháp khơng phù hợp với đặc điểm tài sản cần định giá khơng cần đưa vào để tính 3.2.5 Cần đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ, nâng cao lực cán bộ chuyên viên thẩm định giá Trong thẩm định giá nói chung thẩm định giá Bất động sản nói riêng chất lượng thẩm định viên yếu tố quan trọng, mang tính định thành cơng hay thất bại trình thẩm định Sau số giáp nhằm nâng cao chất lượng thẩm định viên: Thứ nhất, chuyên viên định giá cần thường xuyên cập nhật văn quy phạm pháp luật liên quan đến định giá bất động sản lĩnh vực khác như: đất đai, thuế, xây dựng, quy hoạch… Việc cập nhật thông tin từ văn giúp thẩm định viên tích lũy thêm kiến thức pháp luật Trên SV: Ngô Thị Phương 109 Lớp: CQ46/16.02 Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.S Vương Minh Phương sở hiểu rõ văn pháp lý thẩm định viên áp dụng văn cách hiệu vào thực tiễn, tạo sở pháp lý cho hoạt động định giá Thứ hai, Trung tâm cần thường xuyên tổ chức tập huấn, đào tạo nâng cao kiến thức cho chuyên viên định giá không chỉ lĩnh vực định lĩnh vực liên quan khác Các lớp đào tạo ngắn hạn dài hạn cho phù hợp với chuyên viên Nếu có điều kiện cử chuyên viên giỏi học khóa tập huấn nước ngồi để nâng cao kiến thức mời chuyên gia ngồi nước lĩnh vực nói chuyện Trung tâm để giải đáp phần vướng mắc chuyên viên Khi người định giá có trình độ chun mơn, ứng dụng kỹ qua đào tạo vào thực tế hoạt động trình định cụ thể phương pháp định giá se khoa học xác hơn, mang lại độ xác cho kết định giá Chính điều se góp phần tạo uy tín, niềm tin khách hàng Hơn nữa, chuyên viên đào tạo chuyên môn se cơng nhận trình độ mà qua đào tạo quan chức có thẩm quyền cấp Đây se pháp lý để người định giá bước đầu xác định trách nhiệm bất động sản định giá Thứ ba, Trung tâm phải có qui định cụ thể trách nhiệm chuyên môn thẩm định viên hành nghề thẩm định giá Đồng thời tạo môi trường điều kiện làm việc tốt hình thức khen thưởng động viên để chuyên viên phát huy lòng nhiệt tình, sáng tạo hiệu làm việc cao 3.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ VỚI NHÀ NƯỚC NẰM THÚC ĐẨY HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỢNG SẢN SV: Ngơ Thị Phương 110 Lớp: CQ46/16.02 Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.S Vương Minh Phương 3.3.1 Xác định rõ vai trò của hoạt đợng thẩm định giá bất động sản thị trường bất động sản Thẩm định giá có vai trò quan trọng kinh tế thị trường Áp dụng sử dụng kết thẩm định giá để định nhiều tình khác mua sắm, chuyển nhượng, chấp vay vốn, làm sở để đấu giá cơng khai… Mục đích định giá khác se cho kết khác BĐS Ví dụ như, BĐS việc chuyển giao quyền sở hữu cao so với thẩm định giá cho mục đích phát Bởi thẩm định viên dựa vào khả sinh lời tâm lý người mua BĐS để định giá Mặt khác, thẩm định giá góp phần thúc đẩy phát triển thị trường BĐS dịch vụ thẩm định giá có tác dụng làm cơng khai, minh bạch giá BĐS, giao dịch thức BĐS se tăng lên Ngoài ra, hoạt động thẩm định giá mang lại hiệu kinh tế đáng kể cho xã hội Vì vậy, cần xác định rõ vai trò thẩm định giá coi thẩm định giá nghề kinh tế thị trường 3.3.2 Xây dựng và hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động định giá bất động sản Thời gian qua thị trường bất động sản nước ta trạng thái biến động, biến động khó kiểm sốt khơng có biện pháp quản lý hữu hiệu nhằm đưa hệ thống tư vấn thẩm định giá bất động sản vào hoạt động công cụ điều tiết quản lý vận hành thị trường bất động sản Bên cạnh kết đạt trình phát triển, mặt hạn chế thị trường bất động sản thẩm định bất động sản chưa có chuẩn mực rõ ràng cho công tác quản lý, phương pháp nguyên tắc thẩm định giá bất động sản chưa đồng để làm sở cho việc xem xét SV: Ngô Thị Phương 111 Lớp: CQ46/16.02 Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.S Vương Minh Phương kết cơng tác thẩm định Do có nhiều ý kiến chung quanh tính xác kết thẩm định giá bất động sản biến động không ngừng thị trường bất động sản Các sách thay đổi quản lý, qui hoạch đất đai làm cho tính xác kết thẩm định giá bất động sản trở nên kém bền vững thông qua động thái thị trường Do để thúc đẩy hoạt động thị trường bất động sản theo hướng để hoạt động định giá bất động sản thực trở thành công cụ điều tiết hiệu Nhà nước cần xây dựng hoàn thiện hệ thống văn pháp luật liên quan đến hoạt động quản lý bất động sản hoạt động định giá, tránh tình trạng nhiều văn chồng chéo chưa đầy đủ Cụ thể hoạt động thẩm định giá hệ thống văn pháp lý sách đất đai, quy phạm pháp luật việc sử dụng đất, hệ thống nguyên tắc, phương pháp định giá, tiêu chuẩn định giá phù hợp với pháp luật Việt Nam thông lệ quốc tế Đây vấn đề khó khăn cần phải có sách định hướng vĩ mơ Nhà nước, trợ giúp nhiều tổ chức quốc tế thơng qua q trình học tập kinh nghiệm lâu dài từ nước giới 3.3.3 Đổi công tác hành chính lĩnh vực quản lý bất động sản + Hồn thiện cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giấy tờ tạo tính pháp lý đảm bảo BĐS có đầy đủ điều kiện tham gia vào hoạt động thị trường như: mua - bán, tặng cho, chấp, bảo lãnh Khi số lượng BĐS đủ điều kiện tham gia vào thị trường BĐS tăng lên đồng nghĩa với nhu cầu việc xác định giá trị thị trường BĐS tăng nhằm đảm bảo lành mạnh minh bạch thị trường BĐS làm cho hoạt động định giá phát triển sôi động Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nước ta nhiều hạn chế bất cập Để khắc phục hạn chế công tác cấp giấy SV: Ngô Thị Phương 112 Lớp: CQ46/16.02 Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.S Vương Minh Phương chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước cần thực biện pháp sau đây: - Kiểm tra phát xử lý nghiêm khắc hộ gia đình, cá nhân vi phạm quy định đăng ký cấp giấy chứng nhận, đặc biệt cán có hành vi tiêu cực trình giải cấp giấy chứng nhận - Trường hợp người xin cấp giấy chứng nhận chưa có đủ khả để nộp tiền sử dụng đất cần cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính, người cấp giấy phải có trách nhiệm hồn thành nghĩa vụ tài Nhà nước - Cần cắt giảm thủ tục rườm rà đồng thời nghiên cứu ban hành chế tài bắt buộc giao dịch phải đăng ký bắt buộc, không thừa nhận, bảo hộ cho giao dịch không thực đăng ký giao dịch + Tăng cường chất lượng hiệu của máy quản lý Hiện nay, Bộ Tài Nguyên Môi Trường thay Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho quyền sử dụng đất Bộ Xây dựng quản lý tài sản đất Do văn ban hành áp dụng BĐS có tượng chồng chéo, dẫn đến hiệu công tác quản lý không cao Để khắc phục hạn chế trên, cần phải có phối hợp chặt che ngành trung ương để đưa văn hướng dẫn hợp lý, hài hòa ngành Cần có chỉ đạo phối hợp Nhà nước sở đào tạo lực lượng quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản có trình độ chun mơn để có khả phân tích nhu cầu thị trường, đề chiến lược cụ thể phục vụ cho công tác quản lý 3.3.4 Nâng cao chất lượng công tác quy hoạch, sử dụng Việc quy hoạch sử dụng đất nước ta mang tính chủ quan người làm công tác quản lý, thiếu cứ, điều gây khó khăn cơng tác quản lý đất đai làm hạn chế trình sản xuất kinh doanh đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, chưa đảm bảo tính đồng quy hoạch phát triển kinh tế SV: Ngô Thị Phương 113 Lớp: CQ46/16.02 Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.S Vương Minh Phương - xã hội, quy hoạch phát triển đô thị kết cấu hạ tầng với quy hoạch sử dụng đất Hiện nay, nước ta chưa có chế rõ ràng vấn đề quy hoạch đất đai nên làm cho thông tin quy hoạch không phổ biến rộng, quy hoạch không khả thi dẫn đến tình trạng xuất sốt giá bất động sản, từ làm cho việc định giá thẩm định viên khó khăn Do vậy, Nhà nước cần có quy định cụ thể việc công bố khu quy hoạch, thông tin quy hoạch cơng bố cơng khai kịp thời se góp phần vào việc hạn chế rối loạn giá thị trường nạn đầu đất đai đồng thời giúp người định giá rút ngắn thời gian tìm kiếm thơng tin, đảm bảo kết định giá mang tính xác cao tương lai 3.3.5 Thúc đẩy phát triển của thị trường bất động sản Định giá BĐS hoạt động dịch vụ thị trường BĐS, hoạt động định giá bất động sản thị trường BĐS có mối quan hệ mật thiết với nhau: Hoạt động định giá bất động sản phát triển se góp phần làm lành mạnh thị trường BĐS Các bất động sản giao dịch se định giá sát với giá trị thực nghề thẩm định giá phát triển, chuyên gia thẩm định có trình độ chun mơn cao Giá trị bất động sản định giá se làm sở cho giao dịch bất động sản tương tự khác diễn thuận lợi Thông tin giá trị sát thực se góp phần làm hạn chế tình trạng đầu cơ, cung cầu thái quá, làm minh bạch thị trường Chính điều góp phần làm cho thị trường bất động sản phát triển Ngược lại, thị trường BĐS phát triển sôi động se thúc đẩy hoạt động định giá phát triển Khi thị trường bất động sản phát triển, giao dịch bất động sản se diễn phổ biến cá nhân tìm kiếm nhiều lợi ích từ thị trường thông qua giao dịch Cung đáp ứng cầu, giao dịch bất động sản diễn nhiều cần nhiều đến chức lĩnh vực thẩm định giá, từ SV: Ngô Thị Phương 114 Lớp: CQ46/16.02 Luận văn tớt nghiệp GVHD: Th.S Vương Minh Phương thúc đẩy hoạt động định giá phát triển ngày hoàn thiện để phục vụ cho nhu cầu định giá bất đông sản cần giao dịch Do thời gian tới, Nhà nước cần phải đưa biện pháp nhằm thúc đẩy phát triển thị trường BĐS như: - Nhà nước cần xây dựng số chiến lược tổng thể quản lý thị trường BĐS, bao gồm vấn đề chủ chốt sau: + Quản lý tốt công tác quy hoạch đất đai se góp phần giảm chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng, đẩy nhanh q trình thi cơng xây dựng nhà cửa hệ thống cơng trình phục vụ cho kinh doanh, sử dụng bất động sản Công tác quy hoạch tốt se hạn chế tình trạng cung cầu thái quá, hạn chế tình trạng đầu nơi quy hoạch, giúp thị trường bất động sản phát triển theo hướng, lành mạnh, khơng nóng, sốt Từ hạn chế ảnh hưởng xấu tới kinh tế nhiều hệ lụy khác + Quản lý việc sử dụng đất tài sản đất cách hiệu Đảm bảo đất sử dụng mục đích, với quy định pháp luật se làm cho giao dịch bất động sản thuận lợi hơn, nhiều bất động sản đưa vào giao dịch hơn, thúc đẩy thị trường phát triển + Quản lý vấn đề tài gắn liền với đất đai tài sản đất + Quản lý việc giao dịch mua bán đất đai tài sản đất + Quản lý giá BĐS + Hoàn thiện máy Nhà nước để quản lý đất đai tài sản đất - Cân bằng cung - cầu bất động sản thị trường, xây dựng khu nhà cho người có thu nhập thấp - Hồn thiện chế có liên quan đến thị trường BĐS theo nguyên tắc đồng bộ, quán - Cần điều chỉnh thuế nhà đất để hạn chế đầu chủ thể thị trường SV: Ngô Thị Phương 115 Lớp: CQ46/16.02 Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.S Vương Minh Phương - Đẩy mạnh hoạt động nhằm minh bạch hố thơng tin thị trường BĐS, giúp thị trường phát triển Trong thời gian vừa, tính minh bạch thị trường cải thiện đáng kể, thể qua quy định rõ ràng sách liên quan đến BĐS chủ trường đấu thầu quyền sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước nhiều khu đất, hay quy định giao dịch nhà dự án phải thực sàn giao dịch BĐS nhằm thiết lập tính cơng khai, minh bạch thông tin BĐS Tuy nhiên, muốn cải thiện nữa, Chính phủ cần tiếp tục cải thiện khung pháp lý cho thị trường kinh doanh BĐS hoạt động tốt Bởi le, thị trường BĐS Việt Nam cần thông tin giá mua bán BĐS, thuế, hiệu giao dịch thị trường, thông tin đấu thầu đất đai , quy định rõ ràng, minh bạch đấu thầu quyền sử dụng BĐS 3.3.6 Phát triển công tác đào tạo chuyên gia định giá bất động sản Một nguyên nhân hạn chế phát triển hoạt động định giá BĐS nước ta thời gian qua trình độ chun mơn, nghiệp vụ chun viên định giá yếu kém Hiện nay, số lượng chuyên viên định giá có trình độ chun mơn, kinh nghiệm làm việc thực tế nhu cầu định giá ngày cao, điều ảnh hưởng không nhỏ đến phát triển nghề thẩm định giá Do vậy, thời gian tới nhằm nâng cao chất lượng công việc định nhằm đáp ứng nhu cầu xã hội, Nhà nước cần đào tạo cung cấp cho thị trường nhiều chuyên gia định giá BĐS Điều đòi hỏi Nhà nước phải lập quan chức nhận trách nhiệm chuyên đào tạo, kiểm tra giám sát hoạt động định giá BĐS chuyên viên định giá, phát kỷ luật hành vi thuê thẻ thẩm định viên để đủ điều kiện hành nghề thẩm định giá 3.3.7 Phát triển dịch vụ hỗ trợ thông tin SV: Ngô Thị Phương 116 Lớp: CQ46/16.02 Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.S Vương Minh Phương Nguồn thông tin BĐS giao dịch thành công thị trường đóng vai trò quan trọng hoạt động định giá bất động sản, sở để nhà nước quản lý kinh doanh bất động sản, tránh tình trạng giao dịch ngầm, gây sốt ảo giá bất động sản, sở để chấp, vay vốn ngân hàng… Đó thơng tin địa chỉ bất động sản, thông tin chấp, quyền lợi có liên quan, ghi nhà chức trách vấn đề có liên quan tới chủ sở hữu (sử dụng) bất động sản, thông tin đánh giá tình trạng bất động sản…Nhưng nguồn thơng tin khó thu thập Nhà nước chưa có biện pháp để quản lý nguồn thông tin này, người bán thường đưa mức giá thấp nhiều so với mức giá thực thị trường nhằm giảm bớt thuế, lệ phí Mặt khác, thơng tin giao dịch từ văn phòng mơi giới, sàn giao dịch BĐS hạn chế, manh mún, độ xác thấp Có thể nói, hệ thống thông tin thị trường BĐS nước ta thiếu, yếu, chưa đủ minh bạch, gây khó khăn cho hoạt động định giá BĐS Trong thời gian tới, Nhà nước cần thực số biện pháp để hạn chế yếu kém trên, có hệ thống thu thập thơng tin hiệu Để cung cấp đầy đủ, xác hệ thống thơng tin bất động sản đòi hỏi nhà nước phải xây dựng hệ thống cung cấp thông tin (hệ thống ngân hàng liệu thông tin bất động sản) sở ứng dụng công nghệ thông tin Hệ thống cung cấp thông tin phải nối mạng với quan điều tra khảo sát đo đạc đất đai, quan có thẩm quyền đăng ký đất đai, cấp giấy chứng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà… Hệ thống cung cấp thông tin bất động sản cần phải nối mạng với quan có liên quan đến quản lý kinh doanh bất động sản Bộ Tài Nguyên Môi Trường, Bộ Tư Pháp, Tòa án… Đồng thời, nhà nước cần phải kiểm tra thường xuyên hệ thống thông tin để đảm bảo tính xác, đầy đủ, cập nhật liên tục SV: Ngô Thị Phương 117 Lớp: CQ46/16.02 Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.S Vương Minh Phương thay đổi, tránh tình trạng nhiều đối tượng xấu lợi dụng để đưa thông tin không thật gây ảnh hưởng xấu tời thị trường KẾT LUẬN Có thể nói, ngành thẩm định giá Việt Nam có bước muộn so với nước giới hình thành rộng khắp địa phương nước Thẩm định giá cơng cụ góp phần vào việc nâng cao hiệu kinh doanh doanh nghiệp, kinh tế, hạn chế thất thoát, tiêu cực, nâng cao khả cạnh tranh… Với việc nghiên cứu, vận dụng có chọn lọc, sáng tạo, phù hợp với điều kiện kinh tế Việt Nam, ngành thẩm định giá Việt Nam phát triển nhanh vượt lên sánh vai nước góp phần vào công hội nhập kinh tế quốc tế Trong trình phát triển kinh tế ngày nay, thẩm định giá nói chung thẩm định giá bất động sản nói riêng công cụ hỗ trợ đắc lực cho quan ban ngành, đơn vị kinh tế thuộc thành phần xác định giá trị vấn đề quản lý giá Thẩm định giá đưa thước đo biểu giá trị tài sản thị trường, tránh tình trạng giá hàng hóa cao thấp so với giá trị hàng hóa Với việc nghiên cứu quy trình phương pháp định giá bất động sản se góp phần làm hồn thiện cho phát triển thị trường bất động sản se giúp ích cho thẩm định viên trình thẩm định giá bất động sản Thẩm định giá tài sản công cụ quản lý giá cần thiết, tồn khách quan đời sống kinh tế xã hội kinh tế sản xuất hàng hóa, đặc biệt đối SV: Ngô Thị Phương 118 Lớp: CQ46/16.02 Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.S Vương Minh Phương với nước phát triển kinh tế theo chế thị trường nước vận hành theo mơ hình kinh tế thị trường, thẩm định giá tài sản trở thành nghề Trong kinh tế thị trường, công việc thẩm định giá tài sản phân chia rõ ràng khu vực kinh tế nhà nước khu vực kinh tế tư nhân Trong khu vực nhà nước, đánh giá giá trị tài sản tham gia vào trình hoach định sử dụng đất chiến lược phát triển, thực nghiên cứu tỷ lệ chi phí - lợi nhuận, tham gia vào việc mua bán phân phối nguồn đất, dịnh giá để đánh thuế, xác định thuế phí tổn phát triển thẩm định pháp lý khác Trong khu vực kinh tế tư nhân, đánh giá giá trị tài sản tham gia vào hoạt động tương tự vậy, quan tâm nhiều đến lợi ích khách hàng mà họ phục vụ Họ có xu hướng chuyển vào việc mua, bán tìm vốn cho bất động sản … Trong điều kiện nước ta gia nhập WTO, thẩm định giá nói chung thẩm định giá bất động sản nói riêng trở nên cấp thiết Mặc dù vậy, việc thẩm định giá bất động sản Việt Nam gặp nhiều khó khăn, vướng mắc phương pháp lẫn sở xác định, đặc biệt khâu báo cáo lập chứng thư thẩm định giá Đứng trước thực tế trên, qua thời gian thực tập Trung tâm thẩm định giá đấu giá – chi nhánh công ty Cổ phần định giá dịch vụ Tài Chính Việt Nam, em chọn đề tài “Một số giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản tại Trung tâm thẩm định giá và đấu giá – chi nhánh công ty cổ phần định giá và dịch vụ tài chính Việt Nam” cho luận văn tốt nghiệp SV: Ngơ Thị Phương 119 Lớp: CQ46/16.02 Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.S Vương Minh Phương DANH MUC TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình định giá tài sản – TS Nguyễn Minh Hồng, TH.S Phạm Văn Bình Bài giảng gốc mơn kinh doanh bất động sản – Bộ môn định giá tài sản – Khoa tài doanh nghiệp – Học viện tài Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành thẩm định giá – Cục quản lý giá, Bộ tài – Nhà xuất Hà Nội Thẩm định giá bất động sản: Lý luận thực tiễn – TS Nguyễn Văn Thọ (chủ biên) – Nhà xuất tổng hợp thành phố Hồ Chí Minh Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 thu tiền sử dụng đất Nghị định số 188/2004/NĐ - CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ v/v sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 10 Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 Bộ tài v/v “Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam” (đợt 1) SV: Ngô Thị Phương 120 Lớp: CQ46/16.02 Luận văn tốt nghiệp GVHD: Th.S Vương Minh Phương 11 Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 Bộ trưởng Bộ Tài v/v “Ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam” (đợt 2) 12 Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 Bộ tài việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3) 13 Thông tư 203/2009/TT-BTC ngày 20/10/2009 Bộ tài việc hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao tài sản cố định SV: Ngô Thị Phương 121 Lớp: CQ46/16.02 Luận văn tốt nghiệp SV: Ngô Thị Phương GVHD: Th.S Vương Minh Phương 122 Lớp: CQ46/16.02 ... nghiệp: Một số giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản tại Trung tâm thẩm định giá và đấu giá – Chi nhánh công ty cổ phần Định giá và Dịch vụ Tài Chi nh Việt. .. nhánh Công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ Tài Chi nh Việt Nam Em xin chân thành cảm ơn anh chị phòng thẩm định bất động sản Trung tâm thẩm định giá đấu giá – chi nhánh Công ty Cổ phần Định. .. Dịch vụ Tài Chi nh Việt Nam Chương III: Một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản tại Trung tâm thẩm định giá và đấu giá – chi nhánh