một số giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản tại trung tâm thẩm định giá và đấu giá – chi nhánh công ty cổ phần định giá và dịch vụ tài chính việt nam

Tài sản được thẩm định rất đa dạng phong phú, nhưng đượcchia ra chủ yếu là động sản và bất động sản.Với đội ngũ nhân viên có nhiều kinh nghiệm trong hoạt động tư vấn thẩm định giá, Trung

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Bất động sản là nguồn tài sản lớn của mỗi quốc gia nói chung và mỗi cánhân nói riêng, là yếu tố đầu vào không thể thiếu của quá trình sản xuất và làmột loại hàng hóa đặc biệt được tiêu thụ trên thị trường Vì vậy, sự phát triểncủa thị trường BĐS có tầm ảnh hưởng sâu sắc tới sự phát triển kinh tế – xãhội Các hoạt động của thị trường bất động sản có thể nói chủ yếu dựa vào kếtquả định giá đáng tin cậy Do đó, thẩm định giá bất động sản là cơ sở cho cáchoạt động của thị trường bất động sản và có vị trí quan trọng trong hoạt độngthẩm định giá trên thế giới cũng như nước ta hiện nay Điều này được thể hiện

ở điểm khối lượng và giá trị thẩm định giá bất động sản chiếm phần lớn trongthẩm định giá tài sản Thẩm định giá bất động sản là nền tảng cho thị trườngtài sản và tài chính toàn cầu

Tuy nhiên, công tác định giá vẫn đang trong giai đoạn đầu của quá trìnhhình thành và phát triển Vì vậy nó vẫn còn ẩn chứa những bất cập Điều đó

đã ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động của thị trường bất động sản Bởi vậy,nghiên cứu những vấn đề còn tồn tại trong công tác định giá ở nước ta hiệnnay là công việc quan trọng và cấp thiết để từ đó đề ra các giải pháp khắcphục những hạn chế, khó khăn

Thẩm định giá là một hoạt động tồn tại khách quan trong đời sống kinh tế

xã hội của các nước phát triển nền kinh tế theo cơ chế thị trường Trong thờigian qua, cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta Thẩm định giá đãkhẳng định được vai trò của mình trong việc đánh giá và đánh giá lại giá trịcủa tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định giúpcho các tổ chức, cá nhân ban hành các quyết định liên quan đến việc sở hữu,quản lý, mua bán, tính thuế, bảo hiểm, cho thuê, cầm cố, thế chấp và kinh

doanh tài sản Tài sản được thẩm định rất đa dạng phong phú, nhưng đượcchia ra chủ yếu là động sản và bất động sản.

Với đội ngũ nhân viên có nhiều kinh nghiệm trong hoạt động tư vấn thẩm

định giá, Trung tâm thẩm định giá và đấu giá – chi nhánh công ty cổ phần định giá và dịch vụ tài chính Việt Nam đã thực hiện nhiều hợp đồng

tư vấn thẩm định giá cho các Bộ, Ngành, và các Doanh nghiệp trên cả nước.Trong quá trình học tập tại trường Học viện tài chính kết hợp với thời

gian đi thực tập tại Trung tâm thẩm định giá và đấu giá em đã nhận thức

được tầm quan trọng của việc nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá tạiViệt Nam nói chung và tại Trung tâm thẩm định giá Do vậy, em đã chọn đềtài luận văn tốt nghiệp:

“Một số giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản tại Trung tâm thẩm định giá và đấu giá – Chi nhánh công ty cổ phần Định giá và Dịch vụ Tài Chính Việt Nam”.

2 Mục tiêu nghiên cứu đề tài: Đề tài đi sâu vào nghiên cứu và phân tích

một số vấn đề sau:

- Nghiên cứu cơ sở khoa học về định giá bất động sản,

- Đánh giá thực trạng hoạt động định giá bất động sản tại Trung tâm thẩmđịnh giá và đấu giá – chi nhánh công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ TàiChính Việt Nam,

- Trên cơ sở thực trạng nghiên cứu từ đó đưa ra những biện pháp, kiếnnghị để hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản của Trung tâm nói riêng

và của cả nước nói chung

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Định giá là một hoạt động rộng rãi bao gồm các

hoạt động như: Định giá tài sản, bất động sản, cố phiếu, thương hiệu Tuynhiên, phạm vi nghiên cứu của đề tài này tập trung vào hoạt động định giá bất

động sản Trong đó, tập trung chủ yếu vào những lý luận cơ bản của định giábất động sản, thực trạng hoạt động định giá tại Trung tâm thẩm định giá vàđấu giá – chi nhánh Công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ Tài Chính ViệtNam.

- Phạm vi nghiên cứu: Đề tài được đặt ra và chọn nghiên cứu tại Trung

tâm thẩm định giá và đấu giá – chi nhánh Công ty Cổ phần Định giá và Dịch

vụ Tài Chính Việt Nam

- Phương pháp nghiên cứu đề tài: Chuyên đề này sử dụng biện pháp duy

vật biện chứng và duy vật lịch sử làm nền tảng nghiên cứu, kết hợp chặt chẽvới các phương pháp khác như phương pháp thống kê kinh nghiệm, phươngpháp toán học, phương pháp phân tích, tổng hợp và xem xét những ưu điểm,hạn chế còn tồn tại trong công tác định giá bất động sản tại Trung tâm thẩmđịnh giá và đấu giá – chi nhánh Công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ TàiChính Việt Nam từ đó đề xuất nhưng giải pháp nhằm khắc phục những hạnchế còn tồn tại

Với toàn bộ nội dung, mục tiêu, đối tượng của đề tài và phương phápnghiên cứu đề tài như đã trình bày ở trên thì ngoài lời mở đầu, kết luận chung,danh mục tài liệu tham khảo, mục lục còn có kết cấu như sau:

Chương I: Cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản.

Chương II: Thực trạng về hoạt động định giá bất động sản tại Trung tâm thẩm định giá và đấu giá – chi nhánh công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ Tài Chính Việt Nam.

Chương III: Một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản tại Trung tâm thẩm định giá và đấu giá – chi nhánh Công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ Tài Chính Việt Nam.

Em xin chân thành cảm ơn các anh chị trong phòng thẩm định bất độngsản tại Trung tâm thẩm định giá và đấu giá – chi nhánh Công ty Cổ phần Định

giá và Dịch vụ Tài Chính Việt Nam đã tạo điều kiện giúp đỡ để em có thểhoàn thành chuyên đề tốt nghiệp của mình một cách tốt nhất.

Qua đây, em cũng xin chân thành cảm ơn Th.S Vương Minh Phương

đã giúp em hoàn thành luận văn tốt nghiệp

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN

1.1.1 Khái niệm bất động sản (BĐS)

BĐS là một tài nguyên quý giá của một quốc gia, mọi gia đình và mọi tổchức cá nhân Nó là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cơ bản tối thiểu đểđảm bảo cho quá trình tái sản xuất và phát triển Luật ở mỗi quốc gia quy địnhnhững điểm cơ bản để phân biệt giữa bất động sản và động sản

Theo khoản 1 Điều 174 Bộ Luật dân sự năm 2005 của Việt Nam:

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai

- Các tài sản khác do pháp luật quy định."

Như vậy, bất động sản trước hết là tài sản nhưng không phải tài sản nàocũng là bất động sản, chỉ những tài sản không thể di dời được mới là bất độngsản Vì vậy, đặc điểm riêng của bất động sản là không di dời Chính vì vậy,bất động sản trước hết là đất đai và các công trình, kiến trúc gắn liền với đấtđai Đất đai là yếu tố ban đầu, yếu tố không thể thiếu của bất động sản

Theo quan niệm như trên về BĐS, hàng hoá BĐS bao gồm 2 chủng loại

chủ yếu là đất đai và vật kiến trúc đã xây dựng xong.

1.1.2 Phân loại đất đai và vật kiến trúc đã xây dựng xong

Đất đai, bao gồm các loại sau:

- Đất nông nghiệp;

- Đất lâm nghiệp;

- Đất khu dân cư nông thôn;

- Công trình thương nghiệp, khách sạn, văn phòng…

- Công trình đặc biệt: quốc phòng, an ninh

- Công trình công nghiệp;

Các hình thức sở hữu chủ yếu đối với BĐS:

Giá trị của bất động sản phụ thuộc trước hết vào quyền của chủ thể đốivới bất động sản Đó là yếu tố có tính pháp lý, ảnh hưởng lớn đến giá trị củabất động sản

* Đối với đất đai: về mặt lý thuyết có ba hình thức chiếm hữu đất đai.

- Sở hữu vĩnh viễn: Sở hữu đất đai được công nhận bằng giấy chứng nhậnquyền sở hữu do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp, đây là hình thứcchiếm hữu cao nhất

- Thuê theo hợp đồng: Đất thuộc sở hữu vĩnh viễn hoặc đất công của Nhànước có thể đem cho thuê theo hợp đồng dài hạn hoặc ngắn hạn

- Quyền sử dụng đất: Tương tự như cho thuê theo hợp đồng, nhưngthường gắn liền với một hoạt động nhất định nào đó trên vùng đất cho thuê (ởViệt Nam pháp luật không công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai mà chỉcông nhận quyền sử dụng)

* Đối với các công trình:

- Sở hữu vĩnh viễn: quyền này phát sinh khi chủ sở hữu đất cũng sở hữuluôn các công trình ở trên khu đất ấy

- Thuê theo hợp đồng: các công trình nằm trên khu đất được cho thuê theohợp đồng.

1.1.3 Đặc điểm của bất động sản

Hàng hóa bất động sản là một hàng hóa đặc biệt Vì vậy, ngoài những đặcđiểm chung của hàng hóa thông thường, hàng hóa bất động sản còn có nhữngđặc điểm riêng sau:

Thứ nhất, tính cố định về vị trí:

Hàng hóa bất động sản luôn gắn liền với đất đai nên có tính cố định về vịtrí, về địa điểm và không có khả năng chuyển dịch, khó có khả năng tăngthêm về số lượng và diện tích Vì vậy giá trị của bất động sản gắn liền vớitừng vị trí cụ thể

Khi xác định giá trị bất động sản cần phải xét đến sự ảnh hưởng của yếu

tố vị trí đến giá trị bất động sản, tức là khoảng cách từ bất động sản đến cáctrung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa xã hội cũng như khả năng tiếp cận củabất động sản với các trung tâm đó Mặt khác giá trị và khả năng sinh lời củabất động sản chịu tác động của yếu tố môi trường như kinh tế, chính trị… Do

đó khi định giá bất động sản phải tính đến các yếu tố này và dự báo sự thayđổi của chúng trong tương lai

Thứ hai, tính bền vững:

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên có thể xem là khó bị hủy hoại, đồng thờicác công trình kiến trúc sau khi xây dựng hoặc cải tạo có thể tồn tại hàngchục, hàng trăm năm Do đó bất động sản có tính bền vững cao, điều nàyđược xem xét trên cả góc độ kĩ thuật và kinh tế

Chính vì vậy khi đầu tư xây dựng cần xác định tương quan hợp lý giữatuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý của bất động sản để tránh đầu tư lãng phíhoặc đầu tư quá nhiều lần Lợi ích kinh tế mạng lại từ hoạt động của bất độngsản thường có xu hướng giảm dần tới cuối chu kỳ kinh tế do có chi phí duy trì

tăng và nguồn thu nhập có xu hướng giảm Do vậy, phải so sánh giữa giá trịkinh tế mang lại với các chi phí duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì bấtđộng sản đó để quyết định sự tồn tại của chu kỳ vật lý Còn khi định giá thìphải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nàongắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của bất động sản đó.

Thứ ba, tính khác biệt:

Không có hai bất động sản hoàn toàn giống nhau bởi mỗi bất động sảngắn với một vị trí khác nhau nhất định, do đó các bất động sản thường có sựkhác nhau rất đáng chú ý như khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác nhau vềquyền với bất động sản, khác nhau về cảnh quan môi trường…Ngoài ra chínhcác nhà đầu tư, các kiến trúc sư…đều quan tâm đến tính dị biệt trong xâydựng bất động sản để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng

Và sự khác biệt này có thể là một yếu tố, một điều kiện thuận lợi nếu biếtkhai thác, song sẽ trở thành một yếu tố bất lợi nếu không biết khai thác Do đókhi định giá bất động sản phải chú ý đến tính khác biệt, không thể so sánh dậpkhuôn các bất động sản với nhau, chú ý đến động thái thị trường, động tháicủa người mua tiềm năng, phong thủy…để khai thác tính khác biệt làm tănggiá trị bất động sản, xác định chính xác giá trị bất động sản

Thứ tư, tính khan hiếm:

Sự khan hiếm của bất động sản chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên là

có giới hạn và bất động sản có tính khác biệt, cố định về vị trí…Chính vì tínhkhan hiếm của bất động sản khiến cho giá bất động sản có xu hướng ngàycàng tăng chứ không giảm đi, làm cho mối quan hệ cung cầu bất động sảnthường mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu Điều này dẫn đếntình trạng đầu cơ về bất động sản, người đầu cơ về lâu dài thường có lợi hơngây ra tình trạng giá ảo Do vậy khi định giá cần chú ý tới đặc điểm này

Thứ năm, tính có giá trị lớn:

Giá trị của các bất động sản thường rất cao bởi giá trị của đất đai và chiphí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn Do đó trong công tác định giácần hạn chế những sai số và rủi ro có thể xảy ra.

Thứ sáu, tính ảnh hưởng lẫn nhau:

Các bất động sản thường có tác động qua lại với nhau và ảnh hưởng tớicác hoạt động kinh tế xã hội Vì vậy Nhà nước phải thống nhất quản lý bấtđộng sản; khi đầu tư xây dựng các công trình bất động sản phải tính đếnnhững ảnh hưởng tới các công trình khác Khi định giá bất động sản phải tínhđến khả năng ảnh hưởng nếu như có các công trình khác ra đời

1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị bất động sản

Định giá tài sản là một công việc ước tính Kết quả định giá thường làmột ý kiến có tính chất tư vấn cho đến khi giao dịch diễn ra, kết quả đó khôngphải là một thực tế được chứng minh Để nâng cao độ tin tưởng đối với kếtquả định giá, khi ước tính giá trị tài sản, nhất thiết phải nhận dang một cách

cụ thể, rõ ràng, xem xét và phân tích một cách kỹ lưỡng các yếu tố ảnh hưởngtới giá trị của chúng

Việc nhận diện một cách rõ ràng các yếu tố này giúp thẩm định viên đánhgiá tính quan trọng của từng yếu tố, thiết lập và tìm ra mối quan hệ giữachúng, để từ đó đưa các tiêu thức và lựa chọn các phương pháp đánh giá thíchhợp

Các tài sản khác nhau sẽ có sự khác nhau về yếu tố và mức độ tác độngđến giá trị tài sản Nhìn chung, có thể xem xét các yếu tố sau:

+ Yếu tố khách quan

- Yếu tố mang tính vật chất

Là những yếu tố thể hiện các thuộc tính hữu dụng tự nhiên, vốn có mà bấtđộng sản có thể mang lại cho người sử dụng như: vị trí, diện tích, kích thước,khả năng sửa chữa cải tạo

Thông thường thuộc tính hữu dụng hay công dụng của bất động sản càngcao thì giá trị càng lớn Ngoài ra, bất động sản được đánh giá cao hay khôngcòn phụ thuộc vào khả năng của mỗi người trong việc khai thác những côngdụng vốn có của nó Với một tài sản có rất nhiều yếu tố phản ánh tính hữuích, có thể yếu tố này là quan trọng đối với người này nhưng lại trở nên khôngquan trọng đối với người khác.

- Các yếu tố về tình trạng pháp lý

Đây là yếu tố hết sức quan trọng đối với việc định giá bởi tình trạng pháp

lý của tài sản quy định quyền của con người đối với việc khai thác, sử dụngbất động sản đó

Do đó để xác định một cách đúng đắn giá trị bất động sản đòi hỏi thẩmđịnh viên phải nắm bắt được những quy định có tính pháp lý về quyền của cácchủ thể đối với từng giao dịch cụ thể có liên quan đến tài sản cần thẩm định

- Các yếu tố mang tính kinh tế

Đó là cung và cầu Giá trị tài sản tùy thuộc vào quan hệ cung - cầu, tùythuộc vào độ nhạy (độ co giãn) của cung và cầu trên thị trường Thực tế giá trịbất động sản được đánh giá cao khi cung trên thị trường trở nên khan hiếm,nhu cầu và sức mua ngày càng cao và ngược lại Vì vậy việc đánh giá các yếu

tố ảnh hưởng đến cung cầu và dự báo sự thay đổi của các yếu tố này trongtương lai là căn cứ quan trọng giúp thẩm định viên trong việc dự báo và ướclượng chính xác hơn giá trị bất động sản cần thẩm định

- Các yếu tố khác

Những yếu tố đã nêu là những yếu tố thể hiện một cách trực quan và rõràng ảnh hưởng đến giá trị bất động sản Tuy nhiên còn có những yếu tố khácnhư: tập quán dân cư, tâm lý tiêu dùng… cũng ảnh hưởng đáng kể tới giá trịbất động sản Do đó đòi hỏi thẩm định viên phải có sự am hiểu về tập quándân cư cũng như phân tích các yếu tố tâm lý trong một không gian văn hóa

nhằm xác minh giá cả của giao dịch chứng cớ có thể được coi là giá trị thịtrường hay giá trị phi thị trường.

+ Yếu tố chủ quan

Mục đích của việc định giá bất động sản:

Mục đích định giá được coi là một yếu tố mang tính chủ quan và ảnhhưởng có tính quyết định tới việc xây dựng các tiêu chuẩn về giá trị đối vớitài sản được thẩm định Trong nền kinh tế thị trường mục đích định giá bấtđộng sản thường là: Chuyển giao quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng bất độngsản; thế chấp; xác định giá cho thuê; đáp ứng các yêu cầu trong lĩnh vực pháttriển và đầu tư; đáp ứng các nhu cầu có tính chất pháp lý…

Thực tế các giao dịch về bất động sản với các mục đích rất đa dạng, mỗiloại mục đích sẽ quyết định đến loại hay tiêu chuẩn về giá trị, quyết định đếnqui trình và phương pháp mà thẩm định viên sẽ sử dụng trong quá trình thẩmđịnh

1.2. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản

Hiện nay trên thế giới tồn tại nhiều quan điểm khác nhau về thị trường bấtđộng sản, có thể tập hợp lại những quan điểm cơ bản sau:

- Quan điểm đầu tiên cho rằng thị trường bất động sản và thị trường đấtđai là một Bản thân đất đai tự nó có thể là một bất đông sản, song các tài sảnnhư nhà cửa, công trình xây dựng nếu như không gắn liền với đất thì sẽ khôngđược xem là bất động sản Như vậy đất đai, bản thân nó là bất động sản, đồngthời nó cũng là yếu tố đầu tiên của bất kỳ bất động sản nào khác Tuy nhiên,trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của thị trường bất động sản

và đất đai chỉ là một loại sản phẩm của thị trường bất động sản

- Một quan điểm khác, cho rằng, thị trường bất động sản là thị trường nhàđất (thị trường địa ốc) Quan điểm này khá phổ biến ở nước ta vì cho rằng chỉ

có nhà đất mới mang ra mua bán chuyển nhượng trên thị trường, bất động sảnnhà đất giữ vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế, xã hội, quốc phòng, anninh của đất nước; nhà đất là bất động sản chủ yếu cả về khối lượng lẫn giátrị Tuy nhiên, quan điểm này cũng không đầy đủ vì nhà cửa, đất đai cũng chỉ

là một bộ phận quan trọng hay một loại sản phẩm thông dụng của thị trườngbất động sản mà thôi

- Một quan điểm khá phổ biến khác cho rằng thị trường bất động sản làhoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữuhay sử dụng bất động sản theo cơ chế thị trường Khái niệm này phản ánh trựcdiện các hoạt động của thị trường cụ thể Khái niệm này làm cho người ta dễnhận biết phạm vi và nội dung của thị trường bất động sản hơn là khái niệm

có tính khái quát Cũng có ý kiến bổ sung quan niệm này cho rằng cơ chế thịtrường trong đó thị trường bất động sản phải có sự quản lý của nhà nước vìhầu hết hoạt động của thị trường bất động sản đều được điều chỉnh bằng phápluật dân sự hoặc pháp luật đất đai hay nói cách khác là chịu sự can thiệp vàquản lý chặt chẽ của Nhà nước

Một quan niệm nữa cho rằng, thị trường bất động sản là tổng hòa các giaodịch dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định trong một thời gian nhấtđịnh Khái niệm này đã lột tả được đầy đủ phạm vi, nội dung của thị trườngbất động sản, gắn các giao dịch với thời gian và không gian nhất định Nhưngkhái niệm này lại mang tính trừu tượng và không thể hiện rõ yếu tố kinh tếtrong thị trường

Từ những quan điểm trên, có thể thấy rằng:

“Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản được thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ”.

1.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là loại thị trường bao gồm các giao dịch về bấtđộng sản được thực hiện thông qua quan hệ hàng hòa tiền tệ Và mặc dù cónhiều quan niệm khác nhau, song những đặc điểm chủ yếu của thị trường nàycũng được thừa nhận:

- Thứ nhất, có sự cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch

Bất động sản có vị trí cố định, không thể di dời được nên không thể mangbất động sản đến địa điểm giao dịch được Do đó quan hệ giao dịch bất độngsản phải trải qua ít nhất ba khâu: Đàm phán - Kiểm tra thực địa - Đăng kýpháp lý Chính điều này làm cho quan hệ giao dịch bất động sản thường kéodài, dễ gặp các biến động như: biến động giá, sự thay đổi về pháp lý hoặcđiều kiện môi trường Do đó việc định giá có nguy cơ sai sót lớn, rủi ro cao,đòi hỏi thẩm định viên phải có sự am hiểu chuyên môn, kinh nghiệm nghềnghiệp

- Thứ hai, thị trường bất động sản là thị trường mang tính khu vực

Thị trường bất động sản được tạo ra từ hàng loạt thị trường nhỏ mang tínhchất địa phương với qui mô và trình độ khác nhau Các quan hệ cung cầu, giá

cả bất động sản thường chỉ ảnh hưởng trong phạm vi của vùng, địa phươngnhất định Do đó khi nghiên cứu quan hệ cung cầu, xác định giá trị bất độngsản cần gắn bất động sản với các điều kiện kinh tế - văn hóa - xã hội của mộtvùng, khu vực cụ thể

- Thứ ba, thị trường BĐS là dạng điển hình của thị trường không hoàn hảo

Do tính khan hiếm của đất đai, khả năng co giãn của bất động sản kémnên thị trường bất động sản cạnh tranh kém hoàn hảo hơn hàng hóa thôngdụng khác, biến động của giá đất thường mạnh mẽ hơn biến động của giá cảhàng hóa thông thường, đòi hỏi có sự can thiệp nhiều hơn của Nhà nước, đặcbiệt là trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Sự thiếu thông tin cần thiết cho các giao dịch cũng góp phần tạo nên sựkhông hoàn hảo trong cạnh tranh trên thị trường bất động sản Đa số các giaodịch trong thị trường bất động sản được tiến hành riêng rẽ và giá cả được giữ

bí mật giữa người mau và người bán nên các thông tin có nắm bắt được hoặc

bị tiết lộ cũng bị hạn chế vì thiếu các thông tin chi tiết như diện tích, tìnhtrạng sỡ hữu, điều kiện giao dịch

- Thứ tư, cung về bất động sản chậm co giãn khi giá cả thay đổi

Trên thị trường BĐS, cung BĐS không thể phản ứng một cách nhanhchóng và tương với thay đổi của cầu, việc tăng cung BĐS cho một mục đíchnào đó thường mất nhiều thời gian, dẫn đến tác động kích thích tăng hoặcgiảm cung BĐS luôn có một độ trễ lớn hơn so với các mặt hàng khác Việcđịnh giá cần có sự cân nhắc thận trọng, xem xét những nhân tố làm tăng cầuđột ngột sẽ tiềm ẩn các cơn sốt giá

- Thứ năm, hoạt động của thị trường bất động sản phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước

Thị trường bất động sản là thị trường quan trọng ảnh hưởng tới mọi mặtcủa nền kinh tế, đồng thời là nguồn thu đối với ngân sách Nhà nước Do đóNhà nước thống nhất quản lý các hoạt động của thị trường nhằm đảm bảo tínhpháp lý cho các giao dịch trên thị trường, kiểm soát các hoạt động của thịtrường, từng bước công khai minh bạch hoạt động của thị trường, giảm thiểurủi ro, bảo vệ lợi ích hợp pháp cho nhà đầu tư

1.3. THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

1.3.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản

Hiện nay vẫn tồn tại những quan điểm khác nhau về khái niệm thẩm địnhgiá Tuy nhiên, tại Việt Nam, Điều 4 Pháp lệnh giá Việt Nam ngày08/05/2002 đưa ra định nghĩa:

“ Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phùhợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn củaViệt Nam hoặc thông lệ Quốc tế”.

Thẩm định giá có các đặc trưng cơ bản sau:

Thứ 1: Thẩm định giá là công việc ước tính.

Thứ 2: Thẩm định giá là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn.

Thứ 3: Giá trị của tài sản được tính bằng tiền.

Thứ 4: Tài sản được định giá có thể là bất kỳ tài sản nào, song chủ yếu là

bất động sản

Thứ 5: Xác định tại một địa điểm cụ thể.

Thứ 6: Xác định cho một mục đích nhất định.

Thứ 7: Dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường.

Một cách khái quát hóa: Thẩm định giá là việc ước tính bằng tiền với độtin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thờiđiểm nhất định (Giáo trình định giá tài sản – TS Nguyễn Minh Hoàng, Th.SPhạm Văn Bình – Hà Nội 2011, trang 24)

Như vậy, thẩm định giá bất động sản là việc ước tính bằng tiền với độ tincậy cao nhất về lợi ích mà bất động sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tạimột thời điểm nhất định

Thẩm định giá bất động sản là một nghệ thuật, khoa học về xác định giátrị bất động sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định Tínhkhoa học được thể hiện bằng cách tính toán, phân tích số liệu trong quá trìnhxác định giá trị bất động sản Tính nghệ thuật được thể hiện bởi kỹ năng nắmbắt, thu thập thông tin về bất động sản cũng như biến động của thị trường bấtđộng sản Với mỗi nhà thẩm định thì quan điểm đánh giá các thông tin về bấtđộng sản là khác nhau do đó kết quả thẩm định thường có sự chênh lệch nhấtđịnh Hơn nữa thị trường bất động sản nước ta hiện nay là thị trường mà các

thông tin về bất động sản thường không rõ ràng, kém minh bạch nên yêu cầu

về kiến thức chuyên ngành và kinh nghiệm đối với nhà thẩm định là rất quantrọng và cần thiết

1.3.2 Cơ sở thẩm định giá bất động sản

Cơ sở khoa học cho thẩm định giá tài sản là giá trị thị trường và giá trị phithị trường

- Giá trị thị trường:

Giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về giá trị tài sản vào thờiđiểm định giá, giữa một bên là người bán sẵn sàng bán với một bên là ngườimua sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai, mà tại đó các bênhành động một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc (Giáo trìnhđịnh giá tài sản – TS Nguyễn Minh Hoàng, Th.S Phạm Văn Bình – Hà Nội

- Giá trị phi thị trường:

Trên thực tế có rất nhiều tài sản cần thẩm định giá nhưng lại rất ít khiđược mua bán, thậm chí không có thị trường đối với chúng như công viên,nhà ga, nhà thờ, bệnh viện, trường học Để đánh giá giá trị đối với những

loại tài sản này, người ta dựa vào những yếu tố phi thị trường chi phối tới giátrị tài sản Giá trị được ước tính như vậy là giá trị phi thị trường.

Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính của một tài sản dựa trên việcđánh giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thểmua bán tài sản trên thị trường (Giáo trình định giá tài sản – TS NguyễnMinh Hoàng, Th.S Phạm Văn Bình – Hà Nội 2011, trang 41)

Giá trị tài sản đang sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị doanh nghiệp, giá trịtính thuế, giá trị bảo hiểm, giá trị còn lại, giá trị bắt buộc phải bán, giá trị đặcbiệt chính là giá trị phi thị trường

Vai trò của thẩm định viên là: căn cứ vào mục đích, công dụng hay tínhhữu ích của tài sản đối với mỗi người, tủy thuộc vào bối cảnh sử dụng và giaodịch cụ thể của từng tài sản để lựa chọn đúng cơ sở giá trị cho thẩm định giá

là giá thị trường hay giá trị phi thị trường

1.3.3 Đặc trưng của thẩm định giá bất động sản

Do bất động sản có những đặc trưng riêng biệt so với những tài sản khácnên hoạt động định giá bất động sản cũng có những đặc trưng riêng:

- Thẩm định giá bất động sản phải gắn liền với các quy định của nhànước

Sở dĩ như vậy là do đất đai là thành phần cơ bản của bất động sản thuộc

sở hữu của Nhà nước và bất động sản là tài sản có giá trị lớn của nền kinh tế.Mặt khác, nội dung định giá phải gắn với các quyền, nghĩa vụ, đặc biệt lànghĩa vụ tài chính của người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng.Bởi vậy, hoạt động thẩm định giá bât động sản không thể tách rời các quyđịnh của Nhà nước

- Do bất động sản có tính cố định về vị trí, người ta không thể mang bấtđộng sản tới nơi giao dịch nên trong quá trình định giá bất động sản phải cógiai đoạn điều tra khảo sát hiện trường

- Một trong những đặc điểm quan trọng của BĐS là mang tính đơn chiếc,

cá biệt Điều này được thể hiện ở tính độc nhất vô nhị của mỗi thửa đất làkhông bao giờ có hai mảnh đất giống hệt nhau, nó tồn tại khách quan trongkhông gian và thời gian, chính điều này làm cơ sở nảy sinh địa tô chênh lệch

ở mỗi thửa đất là khác nhau do có sự khác biệt nhau về vị trí địa lý giữa cácBĐS Do đó trong quá trình định giá BĐS, các chuyên viên định giá cần quantâm mô tả những lợi thế và bất lợi của từng vị trí BĐS để phân tích sự tácđộng của nó tới giá trị BĐS Trong thực tế không một phương pháp định giánào có thể xác định chính xác giá trị của BĐS vì vậy giá trị thẩm định đượcchỉ là giá ước tính

1.3.4 Các nhân tố ảnh hưởng tới thẩm định giá bất động sản

- Sự phát triển của thị trường bất động sản

Định giá BĐS là dịch vụ hỗ trợ hoạt động kinh doanh BĐS, nó góp phầnlàm minh bạch thị trường BĐS Định giá BĐS là một hoạt động quan trọngcủa thị trường BĐS nên nó chịu sự tác động của sự phát triển của thị trườngBĐS Nếu thị trường phát triển sôi động sẽ thúc đẩy hoạt động định giá pháttriển mạnh và ngược lại

- Các quy định của nhà nước

Hành lang pháp lý là yếu tố không thể thiếu trong hoạt động định giá Từkhi hoạt động định giá hình thành, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản phápluật, các nghị định, thông tư, pháp lệnh liên quan đến hoạt động định giá Các văn bản pháp luật liên quan đến hoạt động định giá là cơ sở, nền tảngcho sự hình thành và phát triển của hoạt động định giá BĐS Nhưng vẫn cònnhiều mâu thuẫn, chồng chéo trong hệ thống các văn bản liên quan đến địnhgiá BĐS Những hạn chế trong hệ thống văn bản pháp luật đó đã ảnh hưởngđến hoạt động định giá, làm cho hoạt động định giá phát triển không ổn định

và mang tính tự phát Vậy nên, trong thời gian tới Nhà nước cần hoàn thiện

thêm các văn bản hướng dẫn thi hành để hoạt động định giá phát triển và trởthành một nghề thực sự có ích cho xã hội.

- Năng lực và ý kiến chủ quan của chuyên viên định giá

Chuyên viên về giá đóng vai trò quan trọng trong hoạt động định giáBĐS, họ là người trực tiếp thực hiện việc định giá BĐS từ bước thu thậpthông tin đến bước cuối cùng là lập chứng thư Trong khi tiến hành định giá,ngoài việc vận dụng những lý thuyết định giá thì các chuyên viên về giá cũngphải dựa trên những kinh nghiệm thực tế của mình để tiến hành định giá BĐS

Do đó, một chuyên viên về giá có chuyên môn và kinh nghiệm sẽ đưa ra kếtquả chính xác hơn Định giá BĐS là một lĩnh vực khó, đòi hỏi nhà định giángoài nghiệp vụ chuyên môn vững vàng còn phải am hiểu về các lĩnh vực xâydựng, kinh tế, tài chính để có khả năng phân tích, dự đoán các khả nănghiện tại, tương lai của BĐS

Năng lực và ý kiến chủ quan của chuyên viên về giá còn ảnh hưởng tớiquá trình xử lý thông tin, số liệu và điều hoà các chỉ số giá trị, bước này đóngvai trò quan trọng trong việc định giá BĐS Vì vậy chuyên viên về giá phảiđược đào tạo chuyên môn về nghiệp vụ, kỹ năng làm việc và phải có tinh thầntrách nhiệm cao

- Các thông tin liên quan tới bất động sản cần thẩm định giá

Để vận dụng các phương pháp định giá một cách có hiệu quả thì phải cóđầy đủ những thông tin trong lĩnh vực BĐS như thông tin về quy hoạch tổngthể và quy hoạch chi tiết, về tình trạng pháp lý của BĐS, về giá cả thịtrường Nguồn thông tin thu thập được và độ chính xác của mỗi thông tin sẽảnh hưởng đến mức độ chính xác của kết quả định giá đồng thời thông tin cònquyết định đến tiến trình hoàn thành công việc của chuyên viên về giá lànhanh hay chậm Tuy nhiên, thông tin cũng mang lại nhiều rủi ro do vậychuyên viên về giá cần biết cách thu thập, xử lý, phân tích, chọn lọc những

thông tin cần thiết và loại bỏ những thông tin không cần thiết khi tiến hànhđịnh giá.

- Các yếu tố kinh tế xã hội

Với sự phát triển của các ngành kinh tế xây dựng, kiến trúc cùng với sựtiến bộ của khoa học kỹ thuật đã kéo theo sự thay đổi của các BĐS từ kiểudáng, nguyên vật liệu, tuổi thọ của công trình Tất cả chúng đều ảnh hưởng tớiviệc định giá các chi phí cấu thành nên BĐS và kết quả của việc điều chỉnhnhững khác biệt của BĐS so sánh với BĐS mục tiêu

Các yếu tố tâm lý xã hội cũng ảnh hưởng đến công tác hoạt động định giánhư phong thủ, phong tục tập quán của người dân, nó tác động đến kết quảcủa việc định giá

Từ những nhân tố ảnh hưởng đến quá trình định giá BĐS, ta thấy rằngđịnh giá không phải là một hoạt động độc lập mà chịu sự tác động của nhiềunhân tố Do vậy, nó đòi hỏi chuyên viên định giá phải có kiến thức chuyênmôn, kinh nghiệm làm việc thực tế, am hiểu về nhiều lĩnh vực, có khả năngsuy xét một cách cặn kẽ đồng thời có tầm nhìn khái quát và biện chứng

1.3.5 Các nguyên tắc sử dụng trong thẩm định giá bất động sản

1.3.5.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (SDTNVHQN)

Nội dung của nguyên tắc: Một bất động sản có thể sử dụng vào nhiều

mục đích và đưa lại các lợi ích khác nhau, nhưng giá trị của chúng được xácđịnh hay thừa nhận trong điều kiện nó được SDTNVHQN IVSC giải thíchnguyên tắc “SDTNVHQN” là: khả năng sử dụng tốt nhất một bất động sảntrong bối cảnh tự nhiên, pháp luật, tài chính cho phép và mang lại giá trị caonhất cho bất động sản

Cơ sở đề ra nguyên tắc: Con người luôn sử dụng bất động sản trên

nguyên tắc khai thác một cách tối đa lợi ích mà bất động sản có thể mang lại,nhằm bù đắp chi phí bỏ ra Cơ sở để người ta đánh giá, ra quyết định đầu tư là

dựa trên lợi ích cao nhất mà tài sản có thể mang lại Vì vậy, giá trị của một bấtđộng sản được thừa nhận trong điều kiện nó được SDTNVHQN.

Tuân thủ nguyên tắc: Trong hoạt động định giá đòi hỏi thẩm định viên

phải chỉ ra được chi phí cơ hội của bất động sản, phân biệt được các giả địnhtình huống sử dụng phi thực tế, sử dụng sai pháp luật và không khả thi về mặttài chính Tức là chỉ ra các khả năng thực tế về việc sử dụng bất động sản vànhững lợi ích của việc sử dụng đó Đồng thời, khẳng định tình huống nào, hay

cơ hội sử dụng nào là cơ hội SDTNVHQN, sẽ là cơ sở để ước tính giá trị bấtđộng sản

1.3.5.2 Nguyên tắc thay thế (NTTT)

Nội dung của nguyên tắc: Nguyên tắc thay thế được tóm gọn: giới hạn

cao nhất về giá trị của một bất động sản không vượt qua chi phí để có một bấtđộng sản tương đương

Cơ sở đề ra nguyên tắc: Nguyên tắc này được xây dựng dựa trên quan

niệm đơn giản và rõ ràng: một người mau thận trọng sẽ không bỏ ra một sốtiền nào đó, nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có một bất động sản như vậy

để thay thế

Tuân thủ nguyên tắc: “Thay thế” là một nguyên tắc cơ bản và quan trọng

trong lý thuyết thẩm định giá Nó là cơ sở lý luận cơ bản để hình thànhphương pháp so sánh trực tiếp – một phương pháp đơn giản nhưng lại làphương pháp chủ yếu nhất trong hệ thống các phương pháp định giá Tuânthủ nguyên tắc này trong hoạt động định giá, đòi hỏi thẩm định viên phải nắmđược các thông tin về giá cả hay chi phí xây dựng của các bất động sản tương

tự, gắn liền với thời điểm thẩm định, làm cơ sở để so sánh và xác định giớihạn cao nhất về giá trị của bất động sản cần định giá

1.3.5.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai (LITL)

Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một bất động sản được quyết định bởi

những lợi ích tương lai mà bất động sản mang lại cho nhà đầu tư

Cơ sơ của nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa giá trị bất động

sản: là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà bất động sản mang lại cho chủthể nào đó tại thời điểm nhất định Hơn nữa, thẩm định giá về thực chất cũng

là công việc dự kiến các khoản lợi ích mà bất động sản có thể mang lại trongtương lai

Tuân thủ nguyên tắc: Để thẩm định giá một cách hợp lý, chính xác, thẩm

định viên phải dự kiến được những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào cackhoản lợi ích đó để ước tính giá trị bất động sản

1.3.5.4 Nguyên tắc đóng góp (NTDG)

Nội dung của nguyên tắc: Giá trị của một bất động sản hay một bộ phận

cấu thành bất động sản, phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làmcho giá trị của toàn bộ bất động sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu

Cơ sở của nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa giá trị bất động

sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà bất động sản mang lại cho chủthể Đó là cơ sở để người ta chấp nhận giá trị đóng góp

Tuân thủ nguyên tắc: Tổng giá trị của các bộ phận thường không thể hiện

giá trị toàn bộ tài sản, nhưng giá trị của một bộ phận tài sản lại bằng hiệu sốgiữa giá trị toàn bộ và giá trị của bộ phận tài sản còn lại

1.3.5.5 Nguyên tắc cung cầu (NTCC)

Nội dung nguyên tắc: Giá cả là sự đánh giá của thị trường về giá trị bất

động sản Trên thị trường cạnh tranh hoàn hảo, giá cả là bằng chứng và là sựthừa nhận có tính khách quan của thị trường về giá trị bất động sản Trong cácthị trường khác, dưới sức ép của cung và cầu, giá cả có thể có khoảng cáchkhá xa so với giá trị thực Vì vậy, khi so sánh các bất động sản với nhau, phải

phân tích tác động của yếu tố cung cầu ảnh hưởng tới giá trị bất động sản cầnthẩm định.

Cơ sở nguyên tắc: căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc thẩm định

giá trị bất động sản là dựa vào giá trị thị trường của bất động sản Giá trị thịtrường của bất động sản lại tỷ lệ thuận với yếu tố cầu và tỷ lệ nghịch với yếu

tố cung Hai yếu tố này luôn thay đổi theo thời gian Vì vậy, một nhiệm vụquan trọng đối với thẩm định viên là phải đánh giá được tác động của các yếu

tố này đối với các giao dịch trong quá khứ và dự báo ảnh hưởng của chúngtrong tương lai, nhằm xác minh bất động sản cần thẩm định nên được đánhgiá trên cơ sở giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường

Tuân thủ nguyên tắc: Trước khi thực hiện việc điều chỉnh các số liệu

chứng cớ thị trường, cần phải xác minh rõ ràng xem chúng có phản ánh cungcầu bị ép buộc hay có đạt tiêu chuẩn để sử dụng kỹ thuật “thay thế so sánh”hay không – NTTT Thực hiện đánh giá, dự báo tương lai về cung cầu và giá

cả, đánh giá độ tin cậy của tài liệu dự báo để sử dụng kỹ thuật định giá dựavào dòng thu nhập – LITL

1.4. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

1.4.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

Khái niệm: định giá bất động sản theo phương pháp so sánh trực tiếp là

việc ước tính giá trị bất động sản dựa trên các bằng chứng thị trường của cácbất động sản tương tự đã giao dịch trong thời gian gần nhất

Cơ sở lý luận: Phương pháp này được xây dựng chủ yếu trên nguyên tắc

thay thế, điều đó có nghĩa là một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra một sốtiền nào đó nếu anh ta tốn ít tiền hơn mà vẫn có được tài sản tương tự để thaythế

Theo nguyên tắc này, giá trị tài sản mục tiêu cần định giá coi là hoàn toàn

có thể ngang bằng với giá trị của những tài sản tương đương có thể so sánh

được Như vậy, về mặt kỹ thuật phương pháp này đơn giản chỉ cần đi tìm cácbằng chứng về giá trị của các bất động sản tương đương có thể so sánh đượctrên thị trường.

Các bước tiến hành:

Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những BĐSđược giao dịch trong thời gian

gần nhất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu về các mặt, các yếu tố chủyếu ảnh hưởng tới giá trị, như kiểu cách, điều kiện môi trường, vị trí… Cụthể, thẩm định viên cần phải dựa trên 7 yếu tố cơ bản để so sánh:

- Tình trạng vật chất của BĐS: Là những yếu tố thể hiện thuộc tính vậtchất của BĐS: hình dáng, kích thước, kết cấu, số lượng, các phòng,tuổi thọ,chất lượng kiến trúc và xây dựng, trang bị tiện nghi và thiết kế…

- Đặc điểm về mặt bằng: kích thước, bề rộng mặt tiền, hình dáng và cácđặc trưng địa lý, như: tình trạng ô nhiễm, đặc điểm của hệ thống thoát nước

và các đặc tính địa hình: độ cao, độ dốc, độ lún…

- Đặc điểm của công trình xây dựng có liên quan: chất lượng xây dựng vàchất lượng kiến trúc của gara, đường đi nội bộ, các bức tường xây, hàng rào,bãi cỏ…

- Đặc điểm về vị trí hay địa điểm: là các yếu tố phản ánh đặc điểm về hạtầng của BĐS (hư: trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải tri…), là các yếu

tố phản ánh đặc điểm khác về môi trường xã hội có liên quan tới BĐS như:phong tục tập quán, lối sống…

- Tình trạng pháp lý: căn cứ pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữucác công trình trên đất, các quy định pháp lý về quyền hạn, trách nhiệm chothuê, yêu cầu tối thiểu về vệ sinh môi trường, về phòng cháy chữa cháy, tìnhtrạng vi phạm về không gian kiến trúc…

- Thời gian giao dịch: gần nhất với thời điểm thẩm định giá và với địađiểm giao dịch gần nhất với bất động sản cần thẩm định giá

- Các điều khoản và các điều kiện giao dịch: các điều khoản giao dịchnhư: phương thức thanh toán, thời hạn cho thuê, điều kiện về thế chấp, bảolãnh, các điều kiện giao dịch: tình trạng cung cầu, phương thức giao dịch làthỏa thuận hay đấu giá…

Bước 2: Tiến hành kiểm tra, phân tích các giao dịch chứng cứ nhằm đảm

bảo tính chất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu Để thực hiện tốt bướcnày, khi kiểm tra và phân tích các giao dịch thị trường cần phải làm rõ: nguồngốc, đặc điểm, tính chất các giao dịch

Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất Theo kinh

nghiệm, thường lấy từ 3 đến 6 BĐS để so sánh

Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS

chứng cơ Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác nhau, tiến hành lập bảng phântích, điều chỉnh giá của các BĐS so sánh

Cách điều chỉnh thông dụng là lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn, thực hiệnviệc điều chỉnh đối với BĐS chứng cớ Nếu BĐS chứng cớ có các yếu tốđược đánh giá là tốt hơn BĐS mục tiêu thì phải điều chỉnh giảm giá trị giaodịch của BĐS chứng cớ xuống và ngược lại

Bước 5: Ước tính giá giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá các BĐS đã

điều chỉnh

Ưu điểm, hạn chế, điều kiện áp dụng:

+ Ưu điểm: Đây là phương pháp phổ biến, được sử dụng nhiều nhất trong

thực tế vì:

- Thực hiện phương pháp này ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật vì không cócông thức hay mô hình cố định mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịchthị trường để cung cấp các dấu hiệu về giá trị

- Phương pháp thể hiện được sự đánh giá của thị trường, đó là các bằngchứng thực tế thu thập để làm yếu tố so sánh Vì vây, nó là cơ sở vũng chắccho khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận.

- Nó là đầu vào của các phương pháp khác như phương pháp chi phí,thặng dư Thông thường nó được sử dụng kết hợp với các phương pháp khác

để định giá BĐS

+ Hạn chế

- Phương pháp so sánh phải dựa vào những thông tin, chứng cứ mang tínhchất lịch sử để làm căn cứ cho việc ước tính giá trị Do vậy, nếu thị trường cónhiều biến động thì các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong một thờigian ngắn, khi đó kết quả định giá có độ chính xác thấp

- Các thông tin chứng cớ thường mang tính chất lịch sử Đây là điềukhông thể tránh khỏi Nếu thị trường biến động, các thông tin nhanh chóng trởnên lạc hậu trong một thời gian ngắn Khi đó tính chính xác sẽ thấp

- Phương pháp này đòi hỏi chuyên viên về giá phải có nhiều kinh nghiệm

và kiến thức thị trường thì mới có thể tiến hành định giá chính xác

+ Điều kiện áp dụng

- Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm trađược

- Thị trường phải ổn định, nếu thị trường có biến động sẽ có sai số lớn.Trên thực tế, nó là phương pháp chung để định giá các BĐS dùng chomục đích mua bán, thế chấp và thường dùng trong các trường hợp: các BĐS

có tính đồng nhất, các mảnh Để giảm bớt sự tác động của tính chủ quan trongviệc định giá các yếu tố, định giá viên nên sử dụng các phương pháp thống

kê, phân tích xác suất Điều đó cho phép các định giá viên rút ra kết luận từtập hợp các tài liệu trên cơ sở phân tích luật số lớn và nhận được kết quảchính xác hơn

1.4.2 Phương pháp thu nhập (hay phương pháp đầu tư)

Khái niệm: Định giá BĐS theo phương pháp thu nhập hay theo phương

pháp đầu tư là việc ước tính giá trị BĐS dựa trên các khoản thu nhập trongtương lai mà BĐS có thể mang lại cho nhà đầu tư

Cơ sở lý luận: Phương pháp này được xây dựng chủ yếu dựa trên việc

tuân thủ nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai Theo nguyên tắc này, người tacho rằng, về mặt lý thuyết giá thị trường hiện hành của một BĐS ngang bằngvới giá trị hiện tại của các khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ BĐS

Các bước tiến hành

a) Phương pháp vốn hóa trực tiếp: Áp dụng đối với trường hợp thu nhập

từ BĐS đầu tư qua các năm không đổi và số năm đầu tư là vô hạn

Bước 1: Ước tính thu nhập hoạt động ròng hàng năm do tài sản mang lại.

-Thât thu dokhông đượcthuê hết 100%

công suất

-Chi phí vậnhành, duy tu bảodưỡng (chi phíhoạt động)

Bước 2: Xác định tỷ suất chiết khấu.

Phương pháp 1:

Tỷ suất chiết khấu = Tỷ suất lợi nhuận không rủi ro + Phụ phí rủi ro

Phương pháp 2: Tỷ suất chiết khấu được xác định theo công thức:

M x Rm + (1 – M) x Re = Ro

Trong đó: Ro: Tỷ suất chiết khấu

M: Tỷ trọng vốn vay

(1-M): Tỷ trọng vốn chủ sở hữu

Rm: Tỷ suất thu hồi vốn vay

Re: Lãi suất kỳ vọng của chủ sở hữu

Phương pháp 3: Dựa vảo tỷ suất chiết khấu của các bất động sản tương tự

trên thị trường

Bước 3: Chiết khấu dòng thu nhập ổn định trong tương lai theo công

thức:

V = I/R hoặc V = I x YP

Trong đó: I: Thu nhập ròng hằng năm

R: Tỷ suất chiết khấu

YP: Hệ số thu nhập (là nghịch đảo của R)

b) Phương pháp chiết khấu dòng tiền: Chiết khấu tất cả các khoản thu, chicủa dòng tiền dự kiến phát sinh trong tương lai về thời điểm hiện tại, có tínhđến yếu tố lạm phát và không ổn định của thu nhập:

Vn: Giá trị thu hồi BĐS vào năm thứ t

n: thời gian nắm giữ BĐS

r: Tỷ suất chiết khấu

Ưu điểm, hạn chế, điều kiện áp dụng:

+ Ưu điểm

- Xét về mặt lý thuyết, đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất,

vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà BĐS mang lại cho nhà đầutư

- Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, nói chung đây là phương phápđơn giản

- Có thể đạt được độ chính xác cao khi có chứng cớ về thương vụ có thể

so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự kiến trước với một độ tin cậycao

+ Hạn chế

- Khi phân tích các thương vụ tương tự, cần phải điều chỉnh nhiều mặt:Tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền thuê trongtương lai

- Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham sốtính toán Trong những trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng củanhiều yếu tố chủ quan

+ Điều kiện áp dụng

- Phù hợp khi định giá BĐS có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổnđịnh và có thể dự báo trước một cách hợp lý

- Thường áp dụng để tư vấn cho các quyết định lựa chọn phương án đầutư

1.4.3 Phương pháp chi phí

Khái niệm: Định giá BĐS theo phương pháp chi phí là việc ước tính giá

trị BĐS dựa trên các chi phí hợp lý tạo ra BĐS đó

Cơ sở lý luận: Phương pháp chi phí được xây dựng chủ yếu dựa trên sự

vận dụng nguyên tắc thay thế Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng: Giá trịcủa bất động sản mục tiêu tương đương với chi phí làm ra một bất động sảnnhư vậy và coi đây như một vật thay thế Do vậy, nếu có đầy đủ thông tin hợp

lý thì người ta sẽ không bao giờ trả giá cho một bất động sản lớn hơn chi phímua đất và xây dựng công trình có lợi ích tương tự

Các bước tiến hành

Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc BĐS bằng cách coi đó là

mảnh đất trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất

Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế

công trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu vàthuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật theo một trong các phươngpháp:

- Phương pháp thống kê chi tiết của nhà xây dựng

- Phương pháp so sánh thị trường

Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế (mức độ

giảm giá) của công trình xây dựng hiện có trên đất

Có 2 phương pháp xác định mức độ hao mòn của BĐS là phương pháp đomang tính kỹ thuật và phương pháp đo dựa vào thị trường

Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ giá trị hao

mòn lũy kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của côngtrình

Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS cần thẩm định giá bằng cách cộng (+)

kết quả bước 1 và kết quả bước 4

Ưu điểm, hạn chế, điều kiện áp dụng:

+ Ưu điểm

- Ưu điểm chính của phương pháp này là có thể định giá được khi không

có chứng cứ so sánh trên thị trường, sử dụng để định giá các BĐS ít khi có sựthay đổi quyền sở hữu hay thiếu cơ sở dự báo lợi ích tương lai

- Thích hợp dùng để định giá cho các BĐS dùng cho các giao dịch và mụcđích riêng biệt Việc ước tính giá trị phụ thuộc chủ yếu vào chuyên môn vàkinh nghiệm của chuyên viên về giá do vậy nếu nhà thẩm định có chuyênmôn cao, nhiều kinh nghiệm, làm việc khách quan thì có thể hạn chế sai sótkhi cung cầu có biểu hiện của sự thái quá

+ Hạn chế

- Định giá bằng phương pháp chi phí cũng phải thu thập thông tin thịtrường như phương pháp so sánh nên những hạn chế của phương pháp sosánh cũng là hạn chế của phương pháp chi phí.

- Việc ước tính mức độ giảm giá khó thực hiện và mang tính chủ quan

- Để áp dụng phương pháp này đòi hỏi người định giá phải có nhiều kinhnghiệm và am hiểu và kỹ thuật xây dựng

- Chi phí nói chung là không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị.Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều

bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ

+ Điều kiện áp dung

- Tuy phương pháp này có nhiều hạn chế nhưng nó vẫn là phương pháptối ưu để định giá các BĐS có mục đích riêng biệt như trường học, bệnhviện…đặc biệt là những công trình công cộng có ít chứng cứ so sánh trên thịtrường

- Phương pháp được sử dụng khi họ tin tưởng rằng chi phí là yếu tố chính

1.4.4 Phương pháp thặng dư

Khái niệm: Phương pháp thặng dư là phương pháp ước tính giá trị BĐS

dựa trên phần đóng góp của nó vào dự án phát triển BĐS theo hướng tốt nhất

và hiệu quả nhất

Cơ sở lý luận: Phương pháp thặng dư là một dạng đặc biệt của phương

pháp đầu tư, có nguyên tắc đóng góp giữ vai trò chủ đạo Theo nguyên tắcnày, giá trị của bất động sản được xác định trên cơ sở sự hiện diện hay thiếuvắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm đi bao nhiêu.Theo đó, giá trị của bất động sản mục tiêu cần và có thể được xác định bằngcách trừ lùi, nó là số còn lại sau khi đã xác định được giá thị trường và chi phí

cơ hội thị trường cho dự án đầu tư vào bất động sản

Các bước tiến hành

Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và

hiệu quả nhất dự án, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi về điều kiện tàichính và mang lại giá trị cao nhất cho dự án

Bước 2: Ước tính doanh thu cho sự phát triển theo hướng sử dụng tốt

nhất và hiệu quả nhất

Bước 3: Ước tính chi phí cơ hội của công trình xây dựng trên đất, bao

gồm: chi phí xây dựng, chi phí tài chính, các chi phí khác có liên quan và lợinhuận của nhà đầu tư xây dựng

Bước 4: Xác định giá đất căn cứ vào chênh lệch kết quả tính toán của

bước 2 và bước 3

Ưu điểm, hạn chế, điều kiện áp dụng

+ Ưu điểm

- Được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển

- Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu

- Phương pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích đánh giá các cơ hộiđầu tư vào BĐS Vì vậy nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựngtối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triểnBĐS

+ Hạn chế

- Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.

- Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo điều kiện của thị trường

- Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với tham số về chi phí và giá bán

- Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền

+ Điều kiện áp dụng

- Phù hợp khi định giá BĐS có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp.các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt được độtin tưởng cao

- Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai

để xác định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

- Để nâng cao khả năng ứng dụng, cần sử dụng kĩ thuật đánh gía rủi ro,phân tích xác suất với sự tính toán hiện đại khi đánh giá các phương án pháttriển BĐS

- Phương pháp này được sử dụng chủ yếu cho các nhà thầu xây dựng vàcác công ty kinh doanh BĐS, những người mua nhà riêng

1.5. QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Khái niệm: Quy trình định giá hay trình tự định giá là một quá trình cótính hệ thống nhằm giúp thẩm định viên hành động một cách rõ ràng, phù hợpvới công tác định giá, là kế hoạch hành động một cách có trật tự, chặt chẽ,phù hợp với các nguyên tắc định giá, giúp thẩm định viên đưa ra được nhữngkết luận có cơ sở và có thể đảm bảo được Quy trình định giá gồm 6 bước

1.5.1 Xác định vấn đề

Đây là bước đầu tiên trong quát trình định giá, là căn cứ để thẩm địnhviên lên kế hoạch định giá một cách chi tiết Trong bước này, thẩm định viêncần thỏa thuận, đàm phán và xây dựng các điều khoản trong hợp đồng địnhgiá một cách cụ thể và rõ ràng Để đạt mục tiêu trên, cần xác định rõ các vấn

đề cơ bản sau:

- Nhận biết các đặc tính vật chất của BĐS như vị trí, kích thước, kiến trúccông trình xây dựng…

- Nhận biết đặc điểm pháp lý của BĐS như giấy tờ về quyền sử dụng đất,quyền sở hữu, quyền thuê theo hợp đồng, các giấy phép…

- Xác định rõ mục tiêu thẩm định giá

- Xác định loại giá trị sẽ ước tính là giá trị thị trường hay giá trị phi thịtrường

- Xác định phương pháp định giá và các tài liệu cần thiết cho việc địnhgiá

- Xác định ngày thẩm định giá có hiệu lực

- Đạt được sự thỏa thuận với khách hàng về mức phí và thời gian hoànthành

1.5.2 Lên kế hoạch thẩm định giá

Trong bước này, thẩm định viên cần làm các công việc sau:

- Nhận biết các đặc điểm cơ bản về mặt vật chất, các quyền của BĐS,trạng thái cung – cầu và các đặc điểm của thị trường có liên quan đến BĐScần định giá

- Nhận biết các tài liệu cần sử dụng trong quá trình đánh giá, bao gồm:các tài liệu về BĐS mục tiêu, các văn bản pháp lý hiện hành có liên quan, cáctài liệu về chứng cớ và các động thái thị trường

- Nhận biết các cơ quan, tổ chức có thể và có trách nhiệm cung cấp thôngtin các nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất và có thể kiểm chứng được

- Lên chương trình, thời biểu công tác, bao gồm: Lập danh mục và thứ tựcác công việc, xác định thời hạn cho phép của từng công việc, xác định nhữngphần việc có thể ủy nhiệm

- Xây dựng đề cương và hình thức trình bày báo cáo định giá

1.5.3 Thu thập tài liệu

Để có thể thu thập được thông tin cần thiết, đòi hỏi thẩm định viên trướchết phải phân biệt được các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu Các loại tàiliệu cần thu thập bao gồm:

- Các tài liệu cung cấp thông tin về BĐS mục tiêu Các thông tin này cóthể do khách hàng cung cấp hoặc qua khảo sát thực tế BĐS

- Các tài liệu làm căn cứ để so sánh, phân tích, đánh giá và điều chỉnh nhưcác tài liệu về mua bán, định mức tiêu hao về vật tư, đơn giá chi phí, thuế tàisản, lệ phí môi giới, tiền thu về sử dụng đất, tỷ lệ chiết khấu…

- Các văn bản pháp lý của Nhà nước và chính quyền địa phương có liênquan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình xây dựng, các quy định

về mục đích, quyền và thời hạn cho thuê…

- Các tài liệu tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hóa và xã hội như chỉ sốgiá cho thuê, chỉ số giá nhà đất, chủ trương của Nhà nước về nhà ở cho người

có thu nhập thấp, về thuế nhà đất, thay đổi về quy hoạch và đô thị hóa, khảnăng kiểm soát của Nhà nước đối với thị trường BĐS…

- Kiểm tra độ tin cậy và giữ bí mật thông tin

1.5.4 Phân tích tài liệu và ước tính giá trị

a) Phân tích tài liệu: Dựa trên những tài liệu đã có, cần tiến hành các loạiphân tích:

- Phân tích thị trường: Nhằm mục đích nhận diện và đánh giá các yếu tốthị trường ảnh hưởng tới giá trị của tài sản cần định giá

- Phân tích tài sản: Nhằm mục đích nhận rõ những đặc điểm và tiêu chuẩnchủ yếu của tài sản đối tượng có ảnh hưởng tới giá trị của nó

- Phân tích so sánh: Nhằm mục đích lựa chọn và đưa ra các tiêu chuẩn đểthực hiện các phương pháp và kỹ thuật điều chỉnh, so sánh cho thích hợp đốivới từng giao dịch chứng cớ

- Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

b) Ước tính giá trị

- Các phân tích trên là căn cứ để thẩm định viên xác định phương phápđịnh giá nào là chính, phương pháp nào có tính chất bổ sung hoặc tham chiếu.Cần đánh giá tính hợp lý, sự thuận lợi và hạn chế của từng phương pháp

- Để lựa chọn được phương pháp nào là chủ yếu cần dựa vào: thuộc tínhcủa tài sản, khả năng sử dụng các dữ liệu thị trường, mục đích và nguyên tắcđịnh giá chủ yếu được vận dụng Thẩm định viên có thể áp dụng một haynhiều phương pháp định giá

1.5.5 Chuẩn bị báo cáo định giá

Mục đích của bước này là nhằm đảm bảo truyền đạt kết quả và các kếtluận định giá một cách hiệu quả đối với người sử dụng thông tin, tránh sựhiểu lầm có thể xảy ra Do đó, báo cáo thẩm định giá phải được trình bày mộtcách rõ ràng, đầy đủ, logic, có hệ thống về các giả thiết, số liệu, các phân tích,kết quả và kết luận

1.5.6 Báo cáo định giá

Yêu cầu đối với báo cáo định giá:

- Báo cáo định giá không được phép dừng lại ở con số và kết luận, mà đòihỏi phải có sự trình bày, phân tích, đánh giá một cách thật sự khách quannhững hạn chế về mặt thông tin, về nguồn dữ liệu và yếu tố chủ quan củathẩm định viên chi phối đến kết quả định giá

- Nội dung trình bày trong báo cáo định giá còn phải thể hiện một cách rõràng và đầy đủ các yêu cầu đã ký kết trong hợp đồng định giá

Nội dung của báo cáo định giá:

- Trình bày chính xác mục đích, nhiệm vụ định giá

- Mô tả tài sản mục tiêu: địa chỉ, đặc điểm vật chất và tình trạng pháp lý

- Mô tả các chỉ dẫn, các tài liệu khách hàng cung cấp và có thể sử dụngđược

- Công bố rõ về nguồn gốc của tài liệu được sử dụng.

- Tóm tắt rõ ràng về tính chất, chất lượng thông tin và các điều kiện thịtrường làm cơ sở để định giá

- Trình bày một cách hợp lý và rõ ràng các phương pháp định giá đượcchấp nhận, về các kỹ thuật phân tích được sử dụng trong mỗi phương pháp

- Tuyên bố rõ ràng về giá trị của BĐS mục tiêu

- Khẳng định ngày định giá có hiệu lực

- Những hạn chế ảnh hưởng đến kết quả ước tính: hạn chế về khả năngtiến hành điều tra thực tế, các nghi vấn có thể có, hạn chế của các giả thiết…

- Những mâu thuẫn và trách nhiệm của những người sử dụng thông tinđịnh giá: mâu thuẫn giữa tiêu chuẩn thẩm định với yêu cầu khách hàng, yêucầu về mức độ bí mật thông tin, khẳng định loại báo cáo được cung cấp bằngvăn bản hay bằng miệng, các báo cáo cũng cần được lưu trữ trong một thờigian nhất định

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG VỀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TRUNG TÂM THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẤU GIÁ – CHI NHÁNH CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ

TÀI CHÍNH VIỆT NAM (VVFC)

2.1 TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH VIỆT NAM (VVFC) VÀ TRUNG TÂM THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẤU GIÁ – CHI NHÁNH CỦA VVFC

2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của Công ty cổ phần định giá và dịch vụ tài chính Việt Nam và Trung tâm thẩm định giá và đấu giá

a) Lịch sử và danh tiếng của VVFC

Công ty CP Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam (VVFC) được chuyển đổi từ Trung tâm Thẩm định giá - Bộ Tài chính, với trên 13 năm kinh nghiệm hoạt động và là đơn vị Thẩm định giá đầu tiên được thành lập, hoạt động có uy tín nhất với số lượng thẩm định viên về giá nhiều nhất tại Việt Nam.

Tên giao dịch bằng

Địa chỉ trụ sở chính : Số 3 Thụy Khuê – Quận Tây Hồ - Hà Nội

Điện thoại : 080 44186, 080 43139, 04.38432171, 0422424092Fax : 04.38472271 (Văn phòng)/ 04.37281550 (Phòng

Nghiệp vụ)

Tài khoản : : 102010000030997, Ngân hàng Thương mại Cổ phần

Công thương Việt Nam – Chi nhánh TP Hà NộiVVFC được thành lập tháng 02/1998 tiền thân là Trung tâm Kiểm địnhgiá thuộc Ban vật giá Chính Phủ, năm 2003 đổi tên là Trung tâm Thẩm địnhgiá thuộc Bộ Tài chính và chuyển đổi thành Công ty theo Quyết định số 3004/QĐ-BTC ngày 6/9/2007 của Bộ Tài chính về việc phê duyệt phương ánchuyển đổi, thông báo số 410/TB-BTC ngày 31/12/2007 của Bộ Tài chính v/vchuyển Trung tâm Thẩm định giá thành Công ty, hiện hoạt động theo Giấychứng nhận đăng ký kinh doanh số 0103021238 ngày 10/12/2007 do Sở Kếhoạch và Đầu tư TP.Hà Nội cấp.

VVFC có hệ thống chi nhánh khắp các tỉnh thành trên cả nước với độingũ cán bộ nhân viên nhiều kinh nghiệm

Là đơn vị dịch vụ tài chính và dịch vụ bán đấu giá thành lập đầu tiên tạiViệt Nam trên 13 năm hoạt động, VVFC có nhiều thành tích trong công táctài chính, được Nhà nước tặng thưởng Huân chương lao động hạng ba, Chínhphủ tặng thưởng Bằng khen và Cờ thi đua, Bộ Tài chính tặng Bằng khen vànhiều danh hiệu cao quý VVFC luôn phấn đấu và khẳng định là đơn vị địnhgiá, tư vấn về giá và bán đấu giá hàng đầu tại Việt Nam

b) Lịch sử hình thành và phát triển Trung tâm thẩm định giá và đấu giáTrung tâm Thẩm định giá và Đấu giá được thành lập vào ngày 08 tháng

01 năm 2008 theo Quyết định số 31/QĐ-HĐQT ngày 08 tháng 01 năm 2008của Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ Tài chính ViệtNam ( VVFC) (trụ sở đặt tại Tòa nhà VVFC số 1/40 Nguyễn Thị Định, ThanhXuân, Hà Nội); Chính thức đi vào hoạt động từ tháng 10/2008, tới nay Trungtâm đã trở thành một trong những đơn vị thẩm định giá hàng đầu và có uy tín,

có phong cách làm việc chuyên nghiệp và dịch vụ đạt chất lượng cao

Với tâm huyết được mang những kiến thức và kinh nghiệm của mình chia

sẻ với các khách hàng, trợ giúp khách hàng thành công trong kinh doanh tại

Việt Nam, sự ra đời của Trung tâm nói riêng và VVFC nói chung đã đóng gópquan trọng vào sự phát triển của nghề thẩm định giá, đấu giá và tư vấn tàichính tại Việt Nam, vào sự thành công của các khách hàng trong hơn 13 nămqua Hiện nay, Trung tâm có đội ngũ nhân sự và các chuyên gia cộng tác vớitrình độ chuyên môn cao, am hiểu thị trường, có nhiều kinh nghiệm trong lĩnhvực định giá, tư vấn giá cả và bán đấu giá tài sản.

Trung tâm Thẩm định giá và Đấu giá hiện nay với số năm kinh nghiệmhoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá, đấu giá hơn 4 năm tại thị trường ViệtNam là đơn vị cung cấp dịch vụ chuyên ngành với chất lượng thẩm định giá

và đấu giá có uy tín Với những kiến thức và kinh nghiệm làm việc có được,Trung tâm đã tham gia tích cực vào việc góp ý, xây dựng hệ thống tiêu chuẩnthẩm định giá của Việt Nam nói riêng và hành lang pháp lý về thẩm định giá,đấu giá nói chung Sự phát triển nhanh chóng và sự cộng tác có hiệu quả,thường xuyên, liên tục của các chuyên gia hàng đầu trong nước và quốc tếthuộc nhiều lĩnh vực chuyên sâu đã tạo nên sự khác biệt về chất lượng dịch vụđược công nhận trên toàn cầu

2.1.2 Cơ cấu tổ chức của Trung tâm thẩm định giá và đấu giá

Giám đốc