Để có thể thu thập được thông tin cần thiết, đòi hỏi thẩm định viên trước hết phải phân biệt được các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu. Các loại tài liệu cần thu thập bao gồm:
- Các tài liệu cung cấp thông tin về BĐS mục tiêu. Các thông tin này có thể do khách hàng cung cấp hoặc qua khảo sát thực tế BĐS.
- Các tài liệu làm căn cứ để so sánh, phân tích, đánh giá và điều chỉnh như các tài liệu về mua bán, định mức tiêu hao về vật tư, đơn giá chi phí, thuế tài sản, lệ phí môi giới, tiền thu về sử dụng đất, tỷ lệ chiết khấu…
- Các văn bản pháp lý của Nhà nước và chính quyền địa phương có liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình xây dựng, các quy định về mục đích, quyền và thời hạn cho thuê…
- Các tài liệu tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hóa và xã hội như chỉ số giá cho thuê, chỉ số giá nhà đất, chủ trương của Nhà nước về nhà ở cho người có thu nhập thấp, về thuế nhà đất, thay đổi về quy hoạch và đô thị hóa, khả năng kiểm soát của Nhà nước đối với thị trường BĐS…
- Kiểm tra độ tin cậy và giữ bí mật thông tin.
1.5.4. Phân tích tài liệu và ước tính giá trị
a) Phân tích tài liệu: Dựa trên những tài liệu đã có, cần tiến hành các loại phân tích:
- Phân tích thị trường: Nhằm mục đích nhận diện và đánh giá các yếu tố thị trường ảnh hưởng tới giá trị của tài sản cần định giá.
- Phân tích tài sản: Nhằm mục đích nhận rõ những đặc điểm và tiêu chuẩn chủ yếu của tài sản đối tượng có ảnh hưởng tới giá trị của nó.
- Phân tích so sánh: Nhằm mục đích lựa chọn và đưa ra các tiêu chuẩn để thực hiện các phương pháp và kỹ thuật điều chỉnh, so sánh cho thích hợp đối với từng giao dịch chứng cớ.
b) Ước tính giá trị
- Các phân tích trên là căn cứ để thẩm định viên xác định phương pháp định giá nào là chính, phương pháp nào có tính chất bổ sung hoặc tham chiếu. Cần đánh giá tính hợp lý, sự thuận lợi và hạn chế của từng phương pháp.
- Để lựa chọn được phương pháp nào là chủ yếu cần dựa vào: thuộc tính của tài sản, khả năng sử dụng các dữ liệu thị trường, mục đích và nguyên tắc định giá chủ yếu được vận dụng. Thẩm định viên có thể áp dụng một hay nhiều phương pháp định giá.