: VIET NAM VALUATION AND FINANCE CONSULTANCY JOINT STOCK COMPANY
2.1.4. Một số thành tích đạt được
- Được danh hiệu tập thể lao động xuất sắc. - Bằng khen của Bộ tài chính.
- Giám đốc Trung tâm được bằng khen của Thủ tướng chính phủ.
- Luôn được đánh giá cao công tác môi trường, công tác văn hóa, thể thao, công tác nhân sự, chăm lo đời sống cho cán bộ, công nhân viên.
- Doanh thu từ hoạt động thẩm định giá và đấu giá 2011 là 4,7 tỷ VNĐ. Trong đó: Hoạt động thẩm định giá là 3,5 tỷ VNĐ.
Hoạt động đấu giá là 1,2 tỷ VNĐ.
- Số lượng hợp đồng thẩm định giá đã thực hiện là 300 hợp đồng.
Trong đó: + Hoạt động từ nguồn vốn ngân sách nhà nước là 135 hợp đồng.
+ Hoạt động từ nguồn vốn khác là 165 hợp đồng. - Số lượng hợp đồng đấu giá là 24 hợp đồng.
- Tổng giá trị các hợp đồng thẩm định giá (tổng giá trị tài sản thẩm định giá) 6.067.198.000.000 đồng (sử dụng nguồn vốn ngân sách là 1.749.776.000.000 đồng, nguồn vốn khác 4.317.422.000.000 đồng).
2.2. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TRUNG TÂM THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẤU GIÁ – CHI NHÁNH CÔNG TRUNG TÂM THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẤU GIÁ – CHI NHÁNH CÔNG
TY CỔ PHẦN ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH VIỆT NAM (VVFC) (VVFC)
2.2.1. Các cơ sở pháp lý của hoạt động định giá bất động sản
- Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26 tháng 4 năm 2002; - Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của pháp lệnh Giá;
- Nghị định số 75/2008/NĐ-CP ngày 09/6/2008 v/v sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 170/NĐ-CP ngày 25/12/2003;
- Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 của chính phủ về Thẩm định giá;
- Thông tư số 15/2004/TT-BTC ngày 9 tháng 3 năm 2003 của Bộ tài chính hướng dẫn thực hiện nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của chính phủ;
- Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13 tháng 3 năm 2006 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 8 năm 2005 của Chính phủ vê thẩm định giá;
- Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ tài chính v/v “Ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam” (đợt 1);
- Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính v/v “Ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam” (đợt 2);
- Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ tài chính về việc ban hành 6 tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3);
- Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003; - Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006;
- Nghị định số 61-CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai;
- Nghị định số 188/2004/NĐ - CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất chính phủ;
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/11/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ v/v sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 153/NĐ - CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản;
- Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghi định số 188/2004/NĐ - CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ và Nghị định số 123/2007/NĐ - CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ;
- Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ;
- Thông tư 203/2009/TT-BTC ngày 20/10/2009 của Bộ tài chính về việc hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định.
2.2.2. Các phương pháp định giá bất động sản được sử dụng tại Trung tâm tâm
Trong hoạt động định giá của mình thì Trung tâm thẩm định giá và đấu giá thường sử dụng 4 phương pháp là: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư để định giá Bất động sản:
2.2.2.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp được Trung tâm thẩm định giá và đấu giá sử dụng khá nhiều trong hoạt động định giá bất động sản bởi tính đơn giản của phương pháp và khả năng thuyết phục được khách hàng cao bởi các thông tin để định giá thường mang tính thị trường.
Các bước tiến hành thẩm định Bất động sản bằng phương pháp so sánh:
Bước 1: Tìm kiếm các thông tin về bất động sản đã được giao dịch trong thời gian gần nhất có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu về các mặt, các yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị như: kiểu cách, vị trí, điều kiện môi trường. Cụ thể thẩm định viên cần dựa trên 7 yếu tố cơ bản sau để so sánh: - Tình trạng vật chất của bất động sản.
- Đặc điểm về mặt bằng.
- Đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan. - Đặc điểm về vị trí hay đặc điểm.
- Tình trạng pháp lý. - Thời gian giao dịch.
- Các điều khoản và các điều kiện của giao dịch.
Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cớ nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu. Để thực hiện tốt bước này, khi kiểm tra và phân tích các giao dịch thị trường cần phải làm rõ: nguồn gốc, đặc điểm và tính chất của các giao dịch.
Bước 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh thích hợp nhất. Theo kinh nghiệm thường lấy từ 3 bất động sản để so sánh.
Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản cần thẩm định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh theo sự khác biệt về các yếu tố so sánh so với tài sản cần thẩm định giá, tìm ra mức giá chỉ dẫn cho mỗi tài sản so sánh.
Việc phân tích thông tin được thực hiện trên 2 hình thức:
- Phân tích định lượng (phân tích theo số lượng): bao gồm phân tích theo cặp, phân tích thống kê, phân tích hồi quy, phân tích chi phí... tìm ra mức điều chỉnh là số tiền hoặc tỷ lệ phần trăm (%).
- Phân tích định tính (phân tích theo chất lượng) bao gồm phân tích so sánh tương quan, phân tích xếp hạng và phỏng vấn các bên liên quan. Phân tích định tính cho kết quả điều chỉnh là dãy số lớn hơn (có dấu điều chỉnh âm) hoặc nhỏ hơn (có dấu điều chỉnh dương).
Điều chỉnh mức giá của các tài sản so sánh căn cứ vào chênh lệch các yều tố so sánh: phân tích, so sánh rút ra những điểm khác biệt, những ưu điểm và bất lợi của tài sản cần thẩm định với tài sản so sánh. Việc phân tích, so sánh thực hiện đối với các yếu tố so sánh định lượng (có thể lượng hóa thành tiền) trước, các yếu tố so sánh định tính (không thể lượng hóa thành tiền) sau. - Đối tượng điều chỉnh: là giá bán hoặc giá quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn (giá giao dịch thành công hoặc giá chào mua, giá chào bán trên thị trường sau khi đã có sự điều chỉnh hợp lý về mức giá mua bán phổ biến trên thị trường). - Căn cứ điều chỉnh: dựa vào chênh lệch các yếu tố so sánh (khả năng sinh lợi, tình trạng pháp lý, cơ sở hạ tầng, các đặc điểm tự nhiên: vị trí, hình dạng thửa đất, hướng, cảnh quan, môi trường, thiết kế nội thất, ngoại thất, tỷ lệ sử dụng đất, quy định về chiều cao công trình, công suất, năng suất, hệ số tiêu hao nguyên liệu, nhiên liệu...) giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm định giá.
- Nguyên tắc điều chỉnh:
+ Mỗi sự điều chỉnh về các yếu tố so sánh phải được chứng minh từ các chứng cứ điều tra thu thập được trên thị trường.
+ Khi điều chỉnh giá theo chênh lệch của một yếu tố so sánh thì cố định những yếu tố so sánh còn lại (coi như giống nhau).
+ Những yếu tố ở tài sản so sánh kém hơn so với tài sản cần thẩm định giá thì điều chỉnh tăng mức giá tính theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh (cộng). + Những yếu tố ở tài sản so sánh vượt trội hơn so với tài sản cần thẩm định giá thì điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chuẩn của tài sản so sánh (trừ).
+ Những yếu tố ở tài sản so sánh giống (tương tự) với tài sản cần thẩm định giá thì giữ nguyên mức giá của tài sản so sánh (không điều chỉnh).
- Phương thức điều chỉnh:
+ Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh có thể lượng hóa thành tiền như: điều kiện thanh toán, chi phí pháp lý, trang bị nội thất, sân vườn, bể bơi, gara ô tô... (đối với bất động sản).
Những yếu tố nào liên quan đến giao dịch có quan hệ nguyên nhân – kết quả thì nhân với nhau; những yếu tố nào tương tác cùng ảnh hưởng đến giá trị tài sản thì cộng với nhau.
+ Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh không thể lượng hóa thành tiền như: môi trường, cảnh quan, điều kiện hạ tầng, vị trí.
Những yếu tố nào liên quan đến giao dịch có quan hệ nguyên nhân – kết quả thì nhân với nhau; những yếu tố liên quan đến tài sản có quan hệ tương tác thì cộng với nhau.
Thẩm định viên về giá phải căn cứ vào điểu tra thị trường, tìm ra các bằng chứng về chênh lệch giá của từng yếu tố so sánh để đưa vào tính toán, điều chỉnh cho phù hợp.
- Thứ tự điều chỉnh: thực hiện điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối trước, theo tỷ lệ phần trăm sau.
Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản mục tiêu trên cơ sở giá của các bất động sản đã điều chỉnh.
2.2.2.2. Phương pháp chi phí
Phương pháp chi phí thường được Trung tâm thẩm định giá và đấu giá sử dụng để định giá các bất động sản ít khi xảy ra giao dịch mua bán trên thị trường hoặc khó dự đoán được các khoản thu nhập của các bất động sản này.
Thực tế khi sử dụng phương pháp chi phí, Trung tâm thường sử dụng kết hợp với các phương pháp khác như phương pháp so sánh trực tiếp. Theo đó giá trị bất động sản là tổng của giá trị quyền sử dụng đất (sử dụng phương pháp so sánh) với giá trị còn lại của công trình xây dựng trên đất (phương pháp chi phí).
Các bước tiếp cận của phương pháp:
Bước 1: Ước tính giá trị của mảnh đất cần thẩm định, giả sử mảnh đất đó là đất trống. Giả định rằng việc sử dụng hiện tại là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. Việc ước tính giá trị của miếng đất trống được thực hiện dựa trên phương pháp so sánh thị trường, phương pháp thu nhập hoặc phương pháp thặng dư.
Bước2: Uớc tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những công trình xây dựng trên miếng đất (gọi là ước tính chi phí xây dựng thay thế). Đối với bước này, thẩm định viên cần phải xác định được chi phí để xây dựng mới hoàn toàn thay thế công trình xây dựng hiện hữu trên đất ( chi phí xây dựng thay thế), các chi phí này căn cứ vào chi phí xây dựng, giá vật tư, nhân công tại thời điểm thẩm định giá.
Bước3: Xác định mức độ khấu hao tích lũy thích hợp của các công trình xây dựng hiện có trên miếng đất, sau đó khấu trừ khoản khấu hao tích lũy trên khỏi chi phí hiện tại ( chi phí xây dựng thay thế) để xây dựng lại hoặc để thay thế những công trình xây dựng hiện có trên miếng đất, để có được chi phí hiện tại đã trừ đi khấu hao. ở bước này, nội dung quan trọng là việc xác định được mức khấu hao tích lũy của công trình xây dựng trên đất.
Bước 4: Cộng chi phí hiện tại đã trừ đi khấu hao của công trình xây dựng trên đất vào giá trị của miếng đất đã được ước tính để có được giá trị của bất động sản cần thẩm định giá.
2.2.2.3. Phương pháp thu nhập
Cơ sở lý luận của phương pháp này là giá trị thị trường của một bất động sản bằng giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập trong tương lai có thể nhận được từ bất động sản nào đó.
Các bước tiếp cận của phương pháp này là:
Bước 1: Ước tính thu nhập ròng hàng năm của bất động sản thẩm định giá.
Bước 2: Ước tính chi phí tạo ra thu nhập ( thuế, bảo hành, sửa chữa…).
Bước 3: Xác định lãi suất vốn hóa.
Bước 4: Dùng công thức vốn hóa để ước tính giá trị của bất động sản. 2.2.2.4. Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư dựa trên cơ sở là giá trị vốn hiện tại của bất động sản chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định trừ đi tất cả các chi phí phát sinh giả định để tạo ra sự phát triển đó bao gồm cả lợi nhuận của nhà đầu tư.
Công thức tính: Vtd = Vpt - Cpt
Trong đó: Vtd: Giá trị thặng dư, chính là giá trị lô đất tính theo phương pháp thặng dư.
Vpt: Giá trị phát triển dự kiến. Cpt: Chi phí phát triển dự kiến.
Các bước tiếp cận của phương pháp thặng dư:
Bước 1: Xác định sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
Để xác định được bất đông sản có sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất hay không, thẩm định viên căn cứ vào: Việc sử dụng hiện tại hoặc hướng sử dụng
trong tương lai của bất động sản có tạo ra được hiệu quả cao nhất, tính hợp pháp trong việc sử dụng bất động sản về mặt pháp lý, sự khả thi về tài chính.
Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản (dự kiến).
Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển của công trình xây dựng trên đất (dự kiến).
Bước 4: Ước tính giá trị của bất động sản: Lấy tổng giá trị phát triển dự kiến trừ đi tổng chi phí phát triển dự kiến để có được giá trị còn lại của bất động sản hay giá trị của lô đất cần thẩm định.
2.2.3. Quy trình định giá bất động sản tại Trung tâm
Trong quá trình hoạt động thẩm định giá, nhìn chung về cơ bản Trung tâm thẩm định giá và đấu giá đã áp dụng tiêu chuẩn thẩm định giá (TĐVN05: Quy trình thẩm định giá) để xây dựng quy trình cho nghiệp vụ thẩm định giá bất động sản của Trung tâm mình. Quy trình cụ thể như sau:
2.2.3.1. Tiếp nhận yêu cầu và phân tích sơ bộ
- Tiếp nhận đề nghị thẩm định giá: Cán bộ tiếp nhận phải kiểm tra hồ sơ pháp lý bất động sản thẩm định giá (bản foto). Hồ sơ bất động sản phải đầy đủ theo quy định của pháp luật;
- Vào sổ tiếp nhận, ghi rõ ngày giờ nhận hồ sơ, ngày hẹn đi thẩm định, ngày trả hồ sơ;
Phân tích sơ bộ:
- Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của bất động sản