- Kết cấu chính: Nhà xây 4 tầng, kết cấu móng băng khung BTCT, xây dựng và đưa vào sử dụng năm 2006 tổng diện tích sàn xây dựng 960 m 2 ,
3.3.1. Định giá Giá trị quyền sử dụng đất
Phương pháp định giá được sử dụng là phương pháp so sánh.
Việc điều tra thông tin thị trường trong lĩnh vực kinh doanh BĐS hiện hay do Nhà nước chưa có các chính sách về việc giao dịch mua bán các BĐS qua Sàn giao dịch hay hình thức quản lý khác mang tính chính thống và các thông tin minh bạch là những hạn chế rất lớn trong việc định giá BĐS.
Việc điều tra thông tin thị trường giao dịch BĐS gặp nhiều khó khăn do gặp nhiều loại đối tượng tiếp cận, trong số này phần lớn là các VP Môi giới BĐS làm trung gian với các thông tin nhiều chiều gây ra việc bị nhiễu thông tin. Các thông tin từ các VP Môi giới chủ yếu là thông tin do họ tự điều tra thâm nhập thị trường như cầu buôn bán của người dân để lấy thông tin đăng bán mà không có hợp đồng ủy quyền bán cho VP thực hiện, việc điều tra các thông tin thị trường từ các VP môi giới trên gặp rất nhiều khó khăn cho ĐGV, cụ thể như sau:
- Giá trị giao dịch thực tế của người bán không trùng khớp với thông tị từ VP Môi giới;
- VP Môi giới không nắm rõ được địa hình khu đất, không hiểu rõ về công trình xây dựng trên đất như: năm XD, kết cấu, nội thất và hiện trạng sử dụng;
- Các tranh chấp về đất thường không được đề cập đến;
- Không nắm được rõ các thông tin về quy hoạch hoặc tư vấn không đúng với thực tế - trong trường hợp này việc các VP Mối giới đã phần không
cung cấp được các thông tin về quy hoạch đối với các thửa đất có công trình trong danh mục bảo tồn có được phép phá dỡ hay không? Được phép xây dựng công trình với không chế số tầng, chiều cao bao nhiêu?
Với các phân tính và nhận định trên, các thẩm định viên đã tiến hành điều tra thông tin thị trường sau khi lược bỏ hết các yếu tố không phản ảnh đúng các giao dịch. Các giao dịch được lựa chọn sau cùng là các giao dịch mang tính khả thi cao với khảo sát thực tế. Tuy nhiên, các thông tin được cung cấp từ chủ bán cũng không được xác thực một cách rõ ràng về hồ sơ đất, các tài liệu về đất (do không được cung cấp), mặt khác với vị trí là người bán luôn kỳ vọng bán được giá và các thông tin về khu đất luôn được cung cấp với các ưu điểm của khu đất mà ẩn đi những khiếm khuyết hoặc các tranh chấp ở nhưng góc độ khác nhau mà chỉ có khi là người mua thực tế các điểm hạn chế này mới bộc lộ. Dựa vào kinh nghiệm các thẩm định viên phải lượng hóa tối đa nhưng hạn chế đó để chọn ra những BĐS So sánh mang tính khả thi trong áp dụng, cụ thể như sau: