Khái niệm: Phương pháp thặng dư là phương pháp ước tính giá trị BĐS dựa trên phần đóng góp của nó vào dự án phát triển BĐS theo hướng tốt nhất và hiệu quả nhất.
Cơ sở lý luận: Phương pháp thặng dư là một dạng đặc biệt của phương pháp đầu tư, có nguyên tắc đóng góp giữ vai trò chủ đạo. Theo nguyên tắc này, giá trị của bất động sản được xác định trên cơ sở sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm đi bao nhiêu. Theo đó, giá trị của bất động sản mục tiêu cần và có thể được xác định bằng cách trừ lùi, nó là số còn lại sau khi đã xác định được giá thị trường và chi phí cơ hội thị trường cho dự án đầu tư vào bất động sản.
Các bước tiến hành
Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và hiệu quả nhất dự án, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi về điều kiện tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho dự án.
Bước 2: Ước tính doanh thu cho sự phát triển theo hướng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
Bước 3: Ước tính chi phí cơ hội của công trình xây dựng trên đất, bao gồm: chi phí xây dựng, chi phí tài chính, các chi phí khác có liên quan và lợi nhuận của nhà đầu tư xây dựng.
Bước 4: Xác định giá đất căn cứ vào chênh lệch kết quả tính toán của bước 2 và bước 3.
Ưu điểm, hạn chế, điều kiện áp dụng
+ Ưu điểm
- Được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển.
- Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu. - Phương pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích đánh giá các cơ hội đầu tư vào BĐS. Vì vậy nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển BĐS.
- Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
- Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo điều kiện của thị trường. - Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với tham số về chi phí và giá bán. - Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền.
+ Điều kiện áp dụng
- Phù hợp khi định giá BĐS có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp. các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt được độ tin tưởng cao.
- Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai để xác định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
- Để nâng cao khả năng ứng dụng, cần sử dụng kĩ thuật đánh gía rủi ro, phân tích xác suất với sự tính toán hiện đại khi đánh giá các phương án phát triển BĐS.
- Phương pháp này được sử dụng chủ yếu cho các nhà thầu xây dựng và các công ty kinh doanh BĐS, những người mua nhà riêng.