Khái niệm: Định giá BĐS theo phương pháp chi phí là việc ước tính giá trị BĐS dựa trên các chi phí hợp lý tạo ra BĐS đó.
Cơ sở lý luận: Phương pháp chi phí được xây dựng chủ yếu dựa trên sự vận dụng nguyên tắc thay thế. Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng: Giá trị của bất động sản mục tiêu tương đương với chi phí làm ra một bất động sản như vậy và coi đây như một vật thay thế. Do vậy, nếu có đầy đủ thông tin hợp lý thì người ta sẽ không bao giờ trả giá cho một bất động sản lớn hơn chi phí mua đất và xây dựng công trình có lợi ích tương tự.
Các bước tiến hành
Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc BĐS bằng cách coi đó là mảnh đất trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất.
Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế công trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật theo một trong các phương pháp:
- Phương pháp thống kê chi tiết của nhà xây dựng. - Phương pháp so sánh thị trường.
Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế (mức độ giảm giá) của công trình xây dựng hiện có trên đất.
Có 2 phương pháp xác định mức độ hao mòn của BĐS là phương pháp đo mang tính kỹ thuật và phương pháp đo dựa vào thị trường.
Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ giá trị hao mòn lũy kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình.
Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS cần thẩm định giá bằng cách cộng (+) kết quả bước 1 và kết quả bước 4.
Ưu điểm, hạn chế, điều kiện áp dụng:
+ Ưu điểm
- Ưu điểm chính của phương pháp này là có thể định giá được khi không có chứng cứ so sánh trên thị trường, sử dụng để định giá các BĐS ít khi có sự thay đổi quyền sở hữu hay thiếu cơ sở dự báo lợi ích tương lai.
- Thích hợp dùng để định giá cho các BĐS dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt. Việc ước tính giá trị phụ thuộc chủ yếu vào chuyên môn và kinh nghiệm của chuyên viên về giá do vậy nếu nhà thẩm định có chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm, làm việc khách quan thì có thể hạn chế sai sót khi cung cầu có biểu hiện của sự thái quá.
- Định giá bằng phương pháp chi phí cũng phải thu thập thông tin thị trường như phương pháp so sánh nên những hạn chế của phương pháp so sánh cũng là hạn chế của phương pháp chi phí.
- Việc ước tính mức độ giảm giá khó thực hiện và mang tính chủ quan - Để áp dụng phương pháp này đòi hỏi người định giá phải có nhiều kinh nghiệm và am hiểu và kỹ thuật xây dựng.
- Chi phí nói chung là không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị. Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ.
+ Điều kiện áp dung
- Tuy phương pháp này có nhiều hạn chế nhưng nó vẫn là phương pháp tối ưu để định giá các BĐS có mục đích riêng biệt như trường học, bệnh viện…đặc biệt là những công trình công cộng có ít chứng cứ so sánh trên thị trường.
- Phương pháp được sử dụng khi họ tin tưởng rằng chi phí là yếu tố chính để tạo ra giá trị BĐS.
- Khi định giá nhằm xác định mức bồi thường trong hợp đồng bảo hiểm hay các hợp đồng khác.
- Là phương pháp thông dụng của người tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu.
- Đây cũng là phương pháp để bổ sung hay kiểm tra kết quả định giá khi thực hiện các phương pháp khác.