: VIET NAM VALUATION AND FINANCE CONSULTANCY JOINT STOCK COMPANY
1.Tiếp nhận yêu cầu và phân tích sơ bộ
Khách hàng yêu cầu thẩm định giá: Công ty TNHH Thương mại Nam Cường.
Địa chỉ: Phường Vân Cơ, TP Việt Trì, tỉnh Phú Thọ.
Tài sản thẩm định giá: Giá trị quyền sử dụng đất thuê trả tiền một lần, diện tích đất 3.290m2 tại phường Vân Cơ, thành phố Việt Trì, tỉnh Phú Thọ theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số X 023375 do Uỷ Ban Nhân dân tỉnh Phú Thọ cấp cho Công ty TNHH Thương mại Nam Cường ngày 03/6/2004 và công trình vật kiến trúc gắn liền quyền sử dụng đất.
Địa điểm thẩm định giá: Phường Vân Cơ, TP Việt Trì, tỉnh Phú Thọ.
Mục đích thẩm định giá: Để Công ty TNHH Thương mại Nam Cường tham khảo làm căn cứ xác định giá trị tài sản thế chấp vay vốn ngân hàng theo quy định hiện hành.
Thời điểm thẩm định giá: Tháng 02/2012.
2. Lập và trình kế hoạch thẩm định
- Hợp đồng thẩm định số 01/HĐ-VVFC/CNPT ngày 17/01/2011 ký giữa Công ty Trách nhiệm Hữu hạn Thương mại Nam Cường và Trung tâm thẩm định giá và đấu giá – chi nhánh Công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam (VVFC).
- Theo đề nghị của Công ty TNHH Thương mại Nam Cường tại Công văn số 01/CV- DDN ngày 16 tháng 01 năm 2012 về việc thẩm định giá trị Quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản trên đất.
thẩm định giá
2.1.1. Cơ sở giá trị của thẩm định giá
- Căn cứ vào mục đích định giá và đặc điểm tài sản định giá và phương pháp định giá áp dụng Trung tâm Thẩm định giá và Đấu giá - VVFC lựa chọn cơ sở giá trị thị trườngvà cơ sở giá trị phi thị trường làm cơ sở định giá.
“Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường” (TĐGVN 01).
- Căn cứ vào mục đích định giá và đặc điểm tài sản định giá và phương pháp định giá áp dụng lựa chọn giá trị phi thị trường làm cơ sở giá trị định giá công trình xây dựng trên đất:
“Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế...”
2.1.2. Các nguyên tắc định giá được áp dụng - Nguyên tắc cung cầu;
- Nguyên tắc đóng góp, thay thế;
- Các nguyên tắc khác theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hoặc thông lệ Quốc tế.
2.1.3. Các phương pháp thẩm định giá
Tham khảo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hiện nay có 5 phương pháp thẩm định giá:
- Phương pháp so sánh - Phương pháp chi phí - Phương pháp thu nhập - Phương pháp thặng dư - Phương pháp lợi nhuận
Định giá trị quyền sử dụng đất:
Việc định giá đất hiện nay phổ biến nhất là phương pháp so sánh, phương pháp thặng dư và phương pháp thu nhập, mỗi phương pháp có những ưu, nhược điểm khác nhau, tùy vào từng mục đích thẩm định giá, đặc điểm tài sản thẩm định giá và các hồ sơ pháp lý về tài sản thẩm định giá mà thẩm định viên lựa chọn phương pháp định giá cho phù hợp với đặc thù của từng Bất động sản. Khu đất là đất ở đô thị, thời hạn sử dụng lâu dài, mặt khác qua khảo sát tại khu vực định giá việc tìm kiếm các thông tin giao dịch mua bán giá trị quyền sử dụng đất là khả thi nên chúng tôi lựa chọn phương pháp so sánh là phương pháp áp dụng trong việc định giá giá trị quyền sử dụng đất.
Phương pháp so sánh:
“Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản” (TCTĐGVN 07).
- Các bước tiến hành;
+ Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm yết hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường.
+ Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các tài sản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá.
+ Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánh đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn.
+ Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản cần thẩm định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh theo sự khác biệt về các yếu tố so sánh so với tài sản cần thẩm định giá, tìm ra mức giá chỉ dẫn cho mỗi tài sản so sánh.
+ Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, rút ra mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản cần thẩm định. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Phương pháp so sánh: Trên cơ sở các thông tin giao dịch bán các bất động sản thu thập được tại các khu vực lân cận với Khu dự án. Xét đến các tiêu chí đánh giá để điều chỉnh các thông tin so sánh về cùng một mặt bằng với bất động sản mục tiêu, lựa chọn phương án giá để tính doanh thu bán cho các lô đất đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh của dự án.
Định giá trị công trình xây dựng trên đất:
Việc định giá công trình xây dựng trên đất độc lập không gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất hay lợi thế thương mại của khu đất, phương pháp áp dụng phổ biến trong thực hiện là phương pháp chi phí.
Với đặc thù của tài sản định giá là công trình xây dựng trên đất đã xây dựng và đang sử dụng, việc định giá hiện hay thông thường căn cứ theo hướng dẫn của Văn bản số 1326/BXD-QLN, của Bộ Xây dựng, ngày 08 tháng 8 năm 2011 về việc Hướng dẫn kiểm kê, đánh giá lại tài sản cố định là nhà, vật kiến trúc, Suất vốn đầu tư xây dựng, các đơn giá xây dựng nhà của vật
kiến trúc, chỉ số giá, các văn bản hướng dẫn về xác định lại % chất lượng công trình hiện hành … tại thời điểm gần định giá làm căn cứ xác định Nguyên giá đánh giá lại và giá trị còn lại của công trình.
2.2. Các căn cứ pháp lý làm nền tảng thẩm định giá