xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận 12, tp hcm

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TẮT CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất đai GCN : Giấy chứng nhận TNMT : Tài nguyên Môi trường UBND : Ủy ban nhân dân VPĐK : Văn phòng đăng ký CNVPĐKĐĐ : Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất DANH SÁCH HÌNH, BẢNG BIỂU Trang Hình 2.1: Vị trí Quận 12 TP.HCM 23 Bảng 2.1 Trình tự, thủ tục cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ lần đầu 28 Bảng 2.2 Trình tự, thủ tục cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất 29 Bảng 2.3 Trình tự, thủ tục cấp Giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ trường hợp tách hơp đất 30 Bảng 2.4 Kết giải hồ sơ hành năm 2014 38 Bảng 2.5 Kết giải hồ sơ hành năm 2015 39 Bảng 2.6 Kết giải hồ sơ hành năm 2016 40 MỤC LỤC Trang tựa Trang MỞ ĐẦU 1 Lý chọn đề tài Tình hình nghiên cứu liên quan đến công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục tiêu nghiên cứu 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu 4.2 Phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Ý nghĩa nghiên cứu Bố cục luận văn CHƢƠNG 1.CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 1.1.1 Các khái niệm chung 1.1.2 Vị trí vai trò cơng tác đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ hệ thống quản lý nhà nước đất đai 1.1.3 Lược sử công tác đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ từ Luật Đất đai 2003 đến 1.2 Căn pháp lý đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ theo Pháp luật đất đai hành 10 1.2.1 Nguyên tắc đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ 10 1.2.2 Điều kiện đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ 12 1.2.3 Trách nhiệm quan thực đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ 13 1.3 Trình tự thủ tục hành xử lý hồ sơ cơng tác đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ 15 CHƢƠNG 2.THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN QUẬN 12 TP.HCM 22 2.1 Khái quát địa bàn nghiên cứu, quan thực đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ 22 2.1.1 Điều kiện tự nhiên 22 2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 23 2.1.3 Các quan thực công tác đăng ký, cấp GCN quận 12, TP HCM 24 2.2 Quy trình thực đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ 26 2.2.1 Quy trình thực cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ 26 2.2.2 Quy trình thực đăng ký, cấp GCN trường hợp biến động: 27 2.3 Công tác phân loại xử lý cụ thể hồ sơ giải đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ 29 2.3.1 Phân loại hồ sơ 29 2.3.2 Xử lý hồ sơ đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ 30 2.4 Kết giải công tác đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ 35 CHƢƠNG 3.GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC XỬ LÝ HỒ SƠ ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN QUẬN 12 TP.HCM 39 3.1 Giải pháp chung cho việc hồn thiện cơng tác xử lý hồ sơ đăng ký, cấp giấy GCQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ 39 3.2 Giải pháp cụ thể cho trường hợp, loại hồ sơ 40 3.2.1 Giải pháp hoàn thiện hồ sơ đủ điều kiện đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ 40 3.2.2 Giải pháp hồ sơ không đủ điều kiện đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ 41 KẾT LUẬN 46 TÀI LIỆU THAM KHẢO 47 MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Đất đai tài nguyên vô quý giá quốc gia, thành phần môi trường sinh thái, tư liệu sản xuất đặc biệt nông lâm nghiệp, sở khơng gian bố trí lực lượng sản xuất, địa bàn phân bố dân cư phát triển đô thị Đất đai nhân tố thiếu cho tồn dân tộc phát triển kinh tế xã hội quốc gia Đất đai trở thành hàng hóa mặt hàng đem lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư Hiện thị trường bất động sản phát triển, đất đai ngày có giá trị kinh tế cao Một công cụ để quản lý quỹ đất đai chặt chẽ hình thành phát triển thị trường bất động sản có quản lý Nhà nước Ở Việt Nam đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân nhà Nhà nước đại diện quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đai cách đầy đủ hợp lý, tiết kiệm có hiệu cao Để quản lý đất đai chặt chẽ hiệu quả, đảm bảo việc thực quyền lợi nghĩa vụ người sử dụng đất, Nhà nước tiến hành cho đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất Đăng ký đất đai bắt buộc người sử dụng đất người giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất thực theo yêu cầu chủ sở hữu Đăng ký đất đai, nhà tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu đăng ký biến động, thực tổ chức đăng ký đất đai thuộc quan quản lý đất đai, hình thức đăng ký giấy đăng ký điện tử có giá trị pháp lý Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (sau gọi chung Giấy chứng nhận) chứng thư pháp lý chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, cấp cho người sử dụng đất để họ yên tâm chủ động sử dụng đất có hiệu cao thực quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật Để thực tốt việc cấp giấy chứng nhận chủ dụng đất phải tiến hành kê khai, đăng ký ban đầu diện tích sử dụng Thơng qua đăng ký đất đai xác lập mối mối quan hệ pháp lý thức quyền sử dụng đất đai Nhà nước người sử dụng đất đăng ký đất đai sở để thiết lập hồ sơ địa tiến tới việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận chứng pháp lý quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất, người sở hữu nhà tài sản khác gắn liền đất nhằm mục đích đảm bảo quyền người sử dụng đất, người sở hữu nhà tài sản khác gắn liền đất hợp pháp quản lý chặt chẽ quỹ đất Nhà nước cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập quyền nghĩa vụ người nhà nước giao đất, cho thuê đất Đồng thời qua việc cấp Giấy chứng nhận nhà nước đạt mục tiêu quản lý nguồn tài nguyên đất quốc gia Nếu việc cấp Giấy chứng nhận chậm làm ảnh hưởng lớn tới công tác quản lý tài nguyên đất đai nhà nước làm thất thoát nguồn thu ngân sách từ đất, ảnh hưởng trực tiếp tới việc thực quyền lợi ích hợp pháp công dân, cản trở hoạt động đầu tư thơng qua huy động nguồn vốn vay tín dụng từ chấp quyền sử dụng đất Tuy nhiên, người sử dụng đất có đất đai theo nhiều cách khác nguồn gốc như: khai hoang, thừa kế, chuyển nhượng giấy tay, xây dựng không phép, lấn chiếm,… dẫn đến việc đăng ký xét cấp giấy chứng nhận gặp nhiều khó khăn Để cơng tác đăng ký xét cấp Giấy chứng nhận thực thời gian quy định, đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất, tránh trường hợp khiếu nại, cơng tác phân loại, xử lý hồ sơ giải việc đăng ký xét cấp Giấy chứng nhận phải thực nghiêm túc Chính vậy, việc thực đề tài “Xử lý hồ sơ công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất quận 12, Tp HCM ” thực cần thiết Tình hình nghiên cứu liên quan đến cơng tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Theo Phạm Văn Tùng (năm 2014) Nghiên cứu, đánh giá tình hình đăng ký cấp GCN địa bàn quận 12, thành phố Hồ Chí Minh nêu rõ tình hình thực tế thực trạng sử dụng, quản lý đất địa bàn đưa thực trạng cơng tác đăng ký cấp GCN Từ đó, đánh giá chung tình hình đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác đăng ký cấp GCN Bài viết đưa nhiều khía cạnh cơng tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận nước ta chưa nêu quy trình xử lý hồ sơ cụ thể, khơng thể biết quy trình xử lý cụ thể khó khăn cơng tác Theo Phạm Thị Lan Anh (năm 2014) Đánh giá thực trạng công tác cấp GCN địa bàn huyện Gò Cơng Đơng, tỉnh Tiền Giang nêu lên tình hình, thực trạng cơng tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận địa bàn Từ đó, đưa thuận lợi, khó khăn đề xuất giải pháp hồn thiện cơng tác đăng ký cấp GCN địa bàn Mặc dù nói lên vấn đề bản, hạn chế chưa nêu cách xử lý hồ sơ công tác đăng ký cấp GCN, nên chưa biết vướng mắt, bất cập trình xử lý hồ sơ Khóa luận tốt nghiệp Nguyễn Thu Hồi (2012) với đề tài: Đánh giá cơng tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa thành phố Tân An, tỉnh Long An giai đoạn 2005-2010 Trường Đại học Nơng Lâm Thành phố Hồ Chí Minh Nội dung khóa luận chủ yếu xoay quanh vấn đề tình hình quản lý đất đai, sử dụng đất đai; đánh giá kết thực công tác ĐKĐĐ, cấp Giấy chứng nhận đất nông nghiệp, đất ở; đánh giá kết công tác cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân kết cơng tác lập hồ sơ địa Tân An Từ kiến nghị, đề xuất số giải pháp nhằm đẩy mạnh cơng tác Nhìn chung viết đề cập đến khía cạnh đa dạng vấn đề cấp GCN sách, nguyên tắc, quy trình, phương pháp, pháp lý nói chung đánh giá thực trạng, thống kê hồ sơ đăng ký cấp giấy qua năm để cơng tác đăng ký đất đai có đạt mức độ hồn thiện hay khơng Từ đó, đưa giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác đăng ký, cấp GCN Mục tiêu nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục tiêu nghiên cứu - Tổng hợp phân loại hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận - Xác định pháp lý, nguyên tắc, đối tượng, điều kiện đăng ký cấp Giấy chứng nhân theo quy định pháp luật đất đai hành 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu - Hệ thống hóa sở lý luận pháp lý cơng tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận - Phân tích thực trạng xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận địa bàn quận 12, TP.HCM - Giải pháp xử lý hồ sơ công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận địa bàn quận 12, TP.HCM Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tƣợng nghiên cứu - Quyền lợi nghĩa vụ người sử dụng đất - Thẩm quyền đơn vị quản lý nhà nước đất đai địa bàn Quận 12, TP.HCM - Nguyên tắc, quy trình phương pháp thực đăng ký cấp GCN địa bàn Quận 12, TP.HCM - Trình tự, thủ tục xử lý hồ sơ đăng ký cấp GCN địa bàn Quận 12, TP.HCM 4.2 Phạm vi nghiên cứu Đề tài thực trong: - Phạm vi nội dung: Đề tài tập trung nghiên cứu việc xử lý hồ sơ công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất - Phạm vi không gian: Quận 12, TP Hồ Chí Minh - Phạm vi thời gian: từ tháng 7/2014 đến năm 2016 Phƣơng pháp nghiên cứu - Phương pháp thu thập thông tin: điều tra, thu thập số liệu tài liệu liên quan đến xử lý hồ sơ công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất địa bàn Quận 12 - Phương pháp thống kê: Thống kê số lượng hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất Quận 12 từ tháng7/2014 đến năm 2016 - Phương pháp so sánh: so sánh quy trình làm việc địa phương có khác so với Luật đất đai 2013, so sánh số liệu công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất qua năm cần nghiên cứu - Phương pháp phân tích tổng hợp: phân tích quy trình xử lý hồ sơ để thấy khó khăn, bất cập; tổng hợp tài liệu, báo cáo địa phương liên quan đến công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Ý nghĩa nghiên cứu - Làm rõ trường hợp vướng mắc việc xử lý hồ sơ đăng ký cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ - Vận dụng quy định pháp luật đất đai hành đề xuất giải pháp xử lý hồ sơ đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ nhằm đẩy nhanh tiến độ đăng ký cấp giấy, đảm bảo thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất công tác quản lý đất đai Nhà nước chặt chẽ hiệu Bố cục luận văn Ngoài phần mở đầu kết luận, kiến nghị luận văn gồm chương: Chương 1: Cơ sở lý luận pháp lý đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Chương 2: Thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn quận 12, TP.HCM Chương 3: Giải pháp hồn thiện cơng tác xử lý hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn quận 12, TP.HCM CHƢƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 1.1.1 Các khái niệm chung - Khái niệm đăng ký đất đai: Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất việc kê khai ghi nhận tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất quyền quản lý đất đất vào hồ sơ địa Đăng ký đất đai, nhà tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu đăng ký biến động đất đai, tài sản khác gắn liền với đất (Khoản 2,3 Điều Thông tư 24/2014/TT-BTNMT): + Đăng ký lần đầu: ĐKĐĐ lần đầu tổ chức thực lần phạm vi nước để thiết lập hệ thống HSĐC ban đầu cho toàn đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất chủ sử dụng đủ điều kiện + Đăng ký biến động: đăng ký biến động đất đai thực trường hợp cấp GCN hoàn thành ĐKĐĐ ban đầu cho trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung HSĐC thiết lập - Khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất chứng thư pháp lý để nhà nước xác lập quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (Luật Đất Đai 2013) - Quyền lợi nghĩa vụ ngƣời sử dụng đất: Quyền lợi người sử dụng đất Người sử dụng đất nhà nước bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp tiền đề để họ thực quyền mà pháp luật trao cho người sử dụng đất quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, Nghĩa vụ người sử dụng đất Sử dụng đất mục đích, ranh giới đất, quy định sử dụng độ sâu lòng đất chiều cao khơng, bảo vệ cơng trình cơng cộng lòng đất tuân theo quy định khác pháp luật có liên quan Thực kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Thực nghĩa vụ tài theo quy định pháp luật Thực biện pháp bảo vệ đất Tuân theo quy định bảo vệ mơi trường, khơng làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp người sử dụng đất có liên quan Tuân theo quy định pháp luật việc tìm thấy vật lòng đất Giao lại đất Nhà nước có định thu hồi đất, hết thời hạn sử dụng đất mà không quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng - Thẩm quyền quan chức thực đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ Theo điều 105 Luật đất đai 2013: - UBND cấp tỉnh cấp GCN cho tổ chức, sở tôn giáo; người Việt Nam định cư nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước thực dự án đầu tư; tổ chức nước ngồi có chức ngoại giao UBND cấp tỉnh ủy quyền cho quan TNMT cấp cấp GCN - UBND cấp huyện cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư nước sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất Việt Nam - Đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng mà thực quyền người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng quan tài nguyên môi trường thực theo quy định Chính phủ Theo điều 37 Nghị Định 43/2014/NĐ-CP quy định: - Đối với địa phương thành lập VPĐKĐĐ theo quy định Khoản Điều Nghị định Sở TNMT cấp GCN cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng, trường hợp sau: + Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực quyền người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; + Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng Tình 4: Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất ơng Huỳnh Tú địa 36, khu phố 3, phường Thạnh Lộc, quận 12, TP.HCM không đủ điều kiện (chi tiết hồ sơ xem phụ lục IV) Ngày 05/10/2016, Bộ phận Tiếp nhận Trả kết UBND Quận có tiếp nhận hồ sơ Ông Huỳnh Tú đăng ký chuyển mục đích sang đất thị theo Bản đồ vị trí trạng đăng ký Phòng TNMT Thửa đất đất số 43, tờ đồ số 46 (theo tài liệu năm 2005), loại đất HNK, phường Thạnh lộc Thành phần hồ sơ gồm: + Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất + Giấy chứng nhận số 02013.QSDĐ/Q12/2001 ngày 14/08/2001 + Bản đồ trạng vị trí - Sau tiếp nhận kiểm tra hồ sơ Phòng TNMT nhận thấy hồ sơ đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất ông Huỳnh Tú sau: Do phần đất đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất trống lớn phần thuộc quy hoạch đất nhóm nhà dự kiến xây dựng Căn theo khoản Điều 19 Quyết định số 19/2008/QĐ-UBND chuyển mục đích sử dụng đất có quy định:”…Ủy ban nhân dân quận có trách nhiệm: Thẩm tra pháp lý đất, đối chiếu với quy hoạch kế hoạch sử dụng đất Hạn chế việc chuyển mục đích sử dụng đất để xây dựng nhà riêng lẻ khu vực quy hoạch phát triển đô thị, khu vực đất trống nằm xen cài khu dân cư hữu khơng thể mở rộng diện tích để đầu tư theo dự án, giao trách nhiệm cho Ủy ban nhân dân quận - huyện vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng điều kiện sở hạ tầng khu vực xem xét định chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân để làm nhà riêng lẻ…” Hiện nay, UBND Quận 12 hạn chế việc chuyển mục đích sử dụng đất đất trống lớn - Do UBND quận 12 tạm thời chưa có sở giải hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất sang đất đô thị theo đăng ký ông Huỳnh Tú lập công văn trả 8428/UBND-TNMT thông báo trả hồ sơ cho ông Huỳnh Tú biết rõ hướng dẫn ông liên hệ với Tổ Tiếp nhận Trả kết để nhận lại hồ sơ b) Xử lý hồ sơ tách hợp đất: Tình 5: Trường hợp tách đất ông Phan Vi Minh địa phần nhà số 20/A2 9/2, khu phố 3, phường Thạnh Xuân, quận 12, TP.HCM chưa đủ điều kiện (chi tiết hồ sơ xem phụ lục V) Ngày 12/09/2016, ông Phan Vi Minh nộp hồ sơ xin tách đất số 543, tờ đồ số 14, loại đất: đất thị, diện tích: 230,2 m2 Tổ tiếp nhận Trả kết Quận 12 Thành phần hồ sơ: 34 + Đơn đề nghị xin tách đất, hợp đất + Giấy chứng nhận số CS09474 ngày 07/09/2016 + Đơn đề nghị xác nhận vị trí nhà đất + Bản đồ trạng vị trí + Bản vẽ trang cũ + Tờ khai lệ phí trước bạ +Tờ khai tiền SDĐ +Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp + Giấy ủy quyền - Sau tiếp nhận kiểm tra hồ sơ Phòng TNMT nhận thấy hồ sơ đề nghị tách đất ông Phan Vi Minh, vị trí đất thuộc phần 543 tờ đồ số 14( thèo tài liệu 2004-2005) phường Thạnh Xuân,ranh giới thể theo Bản đồ trạng vị trí số 022135/TNMT số 022136/TNMT ngày 06/9/2016 Qua xem xét hồ sơ, Phòng TNMT nhận thấy: Phần đất ơng Phan Vi Minh đề nghị tách theo Bản đồ vị trí số 022135/TNMT số 022136/TNMT ngày 06/9/2016 thuộc ranh GCN số CS09474 ngày 07/9/2015 trạng đất trống Tuy nhiên, theo GCN cấp số CS09474 ngày 07/9/2015 đất có phần diện tích xây dựng diện tích sàn xây dựng 30,2m2 Nên cán thụ lý lập thông báo cho ông biết rõ, hướng dẫn ông thủ tục mà cán thụ lý đề xuất 2.4 Kết giải công tác đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ Bảng 2.4 Kết giải hồ sơ hành năm 2014 (Thời gian từ 01/12/2013 đến 30/11//2014) STT Loại hồ sơ hành Chuyển mục đích Tách hợp Cấp GCN lần đầu Tổng cộng Tồn kỳ trƣớc Nhận kỳ Tổng Đúng hẹn 240 1461 1.701 707 83 708 791 1.192 6.180 1.515 8.349 Đã giải Trễ hẹn Hồ sơ giải Tổng Tỉ lệ % hẹn 55 224 47.87 77 32 109 45.45 5.487 1.026 859 1.885 64.28 7.646 1.272 946 2.218 Tổng Đúng hẹn 770 1.477 169 310 372 682 7.372 3.527 1.960 9.864 4.544 3.102 Trễ hẹn (Nguồn: Phòng Tài Ngun Mơi Trường Quận 12) 35 Theo bảng kết cho thấy, vào năm 2014 quận 12 có số lượng hồ đăng ký cấp GCN 9864 hồ sơ (hồ sơ tồn đọng kỳ trước chiếm 15,3%), số tương đối nhiều Trong có 2218 hồ sơ giải (22,5%), số hồ sơ đủ điều kiện chiếm 57,3% hồ sơ không đủ điều kiện 42,7% Nguyên nhân dẫn đến việc hồ sơ không đủ điều kiện đăng ký, cấp GCN tồn đọng hồ sơ chưa giải đất năm tình trạng tranh chấp, đất cấn ranh cấn với ranh thửa đất liền kề, không phù hợp với quy hoạch phê duyệt hay thiếu hiểu biết người dân ghi sai lệch diện tích hồ sơ làm ảnh hưởng đến q trình đăng ký gây khó khăn thực thủ tục hành Bên cạnh đó, cán thực cơng tác cấp GCN khơng có chun mơn hay có kéo dài thời gian giải làm cho người dân không cấp GCN thời hạn, coi lý tồn đọng lại khơng hồ sơ phường quận 12 Bảng 2.5 Kết giải hồ sơ hành năm 2015 (Thời gian từ 01/11/2014 đến 30/11/2015) Loại hồ sơ STT hành Chuyển mục đích Tách hợp Cấp GCN lần đầu Tổng cộng Tồn kỳ trƣớc Nhận kỳ Tổng Đúng hẹn 265 357 622 153 129 186 315 1.700 2.094 Đã giải Trễ hẹn Hồ sơ giải Tổng Tỉ lệ % hẹn 86 243 40.4 34 98 35.0 311 1.097 716 1.813 26.4 907 836 Tổng Đúng hẹn 226 379 157 76 141 217 64 424 2.124 82 229 967 3.061 311 596 1.318 Trễ hẹn 2.154 (Nguồn: Phòng Tài Nguyên Môi Trường Quận 12) So với năm 2014, năm 2015 có số lượng hồ sơ đăng ký giảm đáng kể (từ 8349 hồ sơ 967 hồ sơ) Trong số hồ sơ tồn đọng kỳ trước 2094 hồ sơ cao so với năm 2014, nguyên nhân đời LĐĐ 2013 có hiệu lúc từ ngày 1/7/2014 thay đổi số điều luật từ điều kiện đến thủ tục cấp GCN làm cho cán chưa nắm bắt kịp thay đổi dẫn đến tình trạng khó khăn việc áp dụng cần phải kéo dài thời gian xem xét, giải Lý giải vấn đề đăng ký, cấp Giấy chứng nhận diễn chậm, tình trạng đất đai chưa cấp Giấy chứng nhận số hạn chế xử lý hồ sơ, có số nguyên nhân sau: 36 - Luật Đất đai vừa ban hành, có số loại giấy tờ thay đổi thành phần hồ sơ mà người dân chưa nắm bắt kịp thời thay đổi Điều làm cho hồ sơ thiếu sót giấy tờ theo quy định - Từ lâu, người dân thường có suy nghĩ cơng việc có liên quan đến thủ tục hành (đặc biệt lĩnh vực đất đai) rườm rà, phức tạp nên ngại phải làm việc với cán nhà nước thủ tục Người dân chưa hiểu biết sâu sắc chưa nhận thức tầm quan trọng việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận Họ quan điểm thực có nhu cầu đến quan nhà nước tham gia đăng ký, cấp Giấy chứng nhận Vì thế, số lượng hồ sơ không nhiều - Một số nguyên nhân khác tranh chấp đất đai, mua bán đất đai trái phép, nguồn gốc đất đai khơng rõ ràng Vì thế, quan có thẩm quyền cần có biện pháp khắc phục nguyên nhân cách nhanh để cơng tác hồn thiện Bảng 2.6 Kết giải hồ sơ hành năm 2016 (Thời gian từ 01/12/2015 đến 30/11/2016) Loại hồ sơ STT hành Chuyển mục đích Tách hợp Cấp GCN lần đầu Tổng cộng Tồn kỳ trƣớc Nhận kỳ Tổng Đúng hẹn 206 2.414 2.620 1.308 133 1.148 1.281 750 1.079 6.546 7.625 1.418 10.108 11.526 Đã giải Trễ hẹn Hồ sơ giải Trễ hẹn Tỉ lệ % hẹn Tổng Đúng hẹn 890 2.270 297 71 350 60.8 390 1.140 126 15 141 65.8 3.174 3.534 6.708 783 134 917 47.3 5.304 4.814 10.118 1.188 220 1.408 Tổng (Nguồn: Phòng Tài Nguyên Môi Trường Quận 12) Qua bảng ta thấy năm 2016, tổng hồ sơ đăng ký cấp GCN giải địa bàn tương đối lớn với 10118 hồ sơ, hồ sơ cấp GCN lần đầu chiếm tỉ lệ cao với 6708 hồ sơ (chiếm tỷ lệ 66.3%) Qua đó, thấy tình hình đăng ký cấp GCN địa bàn diễn mạnh mẽ, trạng sử dụng đất ln có thay đổi Điều đòi hỏi quan quản lý đất đai phải liên tục cập nhật thay đổi thực tế Bên cạnh hồ sơ đăng ký cấp GCN giải có số hồ sơ trễ hẹn không đủ điều kiện đăng ký, cấp GCN + Đối với trường hợp chuyển mục đích SDĐ đất nằm khu quy hoạch tự ý chuyển mục đích khu quy hoạch địa phương… 37 + Đối với trường hợp tách hợp đất vị trí trang sai lệch so với vị trí trang GCN, bị cưỡng chế kê biên… + Hồ sơ không đủ điều kiện đăng ký, cấp GCN lần đầu hình thể đất trạng sử dụng không đúng, trùng ranh, giấy tờ không phù hợp Mặt khác, xét công tác xử lý hồ sơ đăng ký cấp GCN thời gian qua giải tốt, dần khắc phục hạn chế trước Tiểu kết chương 2: Nhìn chung cơng tác xử lý hồ sơ đăng ký cấp GCN địa bàn Quận 12 năm qua thể nhiều điểm tích cực So với giai đoạn trước, quy trình đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quy định cụ thể vai trò, nhiệm vụ thẩm quyền quan chuyên môn việc tiếp nhận, xử lý hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận Theo đó, Quận 12 bước hồn thiện việc cấp Giấy chứng nhận lần đầu xử lý hồ sơ biến động đất đai cách hiệu Trong giai đoạn từ tháng 07/2014 đến năm 2016 Quận 12 có khoảng 76,4% hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận giải Tuy vậy, khơng nói đến ngun nhân xảy tình trạng hồ sơ khơng đủ điều kiện chưa kịp thời nắm bắt thay đổi sách pháp luật ý thức chấp hành luật pháp đất đai người dân chưa cao Đó số bất cập việc xử lý hồ sơ ĐKĐĐ, cấp Giấy chứng nhận địa phương thời gian qua, cần nhanh chóng khắc phục Các vấn đề tạo điều kiện cho việc nghiên cứu giải pháp phù hợp với địa phương phần 38 CHƢƠNG GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC XỬ LÝ HỒ SƠ ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN QUẬN 12 TP.HCM 3.1 Giải pháp chung cho việc hồn thiện cơng tác xử lý hồ sơ đăng ký, cấp giấy GCQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ  Giải pháp sách pháp luật Đề tiêu cụ thể cấp sở số lượng hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu để địa phương có ý thức mặt thời gian thực thủ tục nhằm rút ngắn thời gian cấp Giấy chứng nhận Mỗi phường nên thường xuyên báo cáo tiến độ kết thực cơng tác xử lý hồ sơ để có biện pháp khắc phục kịp thời chưa đạt đủ tiêu đề ra, tiến đến hồn thiện cơng tác Sửa đổi, hồn thiện chủ trương, sách pháp luật đất đai theo hướng đơn giản, dễ hiểu, phù hợp với tình hình phát triển địa phương thời kỳ, tránh tình trạng chồng chéo dẫn đến việc hiểu sai pháp luật Quy định thời gian cụ thể bước quy trình thực công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận để quan chuyên môn phối hợp nhịp nhàng, nhanh chóng, cá nhân có liên quan có ý thức hồn thành nhiệm vụ Cần có văn quy định cụ thể việc xử lý hồ sơ thuộc trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận lần đầu trường hợp biến động đất đai Có cán thụ lý có pháp lý xác cho việc xử lý hồ sơ, hạn chế trường hợp hiểu sai lệch pháp luật đất đai Từ đó, góp phần đưa công tác xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận vào khuôn khổ pháp luật Quy định cụ thể mẫu công văn trả lời lý không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thường xuyên kiểm tra việc thông báo lý trả hồ sơ công văn địa phương, nhằm đảm bảo tính khách quan cho cơng việc  Giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý: Thái độ, hành vi ứng xử, giao tiếp cán tiếp nhận hồ sơ Bộ phận Tiếp nhận trả kết thuộc quan nhà nước yếu tố quan trọng Là yếu tố kết nối người sử dụng đất với quan nhà nước Cán có thái độ xấu hay có hành vi cư xử thiếu tơn trọng dễ làm người dân có nhìn khơng tốt cán bộ, cơng chức nhà nước nói chung Vì cán thực nhiệm vụ cần có thái độ niềm nở, nhiệt tình hướng dẫn, giúp đỡ người dân việc hoàn thiện hồ sơ, thủ tục hành Các cán làm nhiệm vụ tiếp nhận xử lý hồ sơ nên ghi nhận trường hợp bất cập xảy ngày thường xuyên báo cáo với cấp 39 nhằm kịp thời bổ sung số bất cập mà chưa đề cập tới chưa giải quyết, để góp phần hoàn thiện chức quản lý nhà nước đất đai Tăng cường tra, kiểm tra công tác xử lý hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận cấp nhằm kịp thời phát hiện, xử lý trường hợp làm trái với quy định pháp luật cán bộ, công chức nhà nước Đồng thời giúp công tác xử lý hồ sơ thực theo hướng công khai, minh bạch, phù hợp với nguyện vọng người dân Nâng cao nhận thức người dân tầm quan trọng việc cấp Giấy chứng nhận để họ chủ động việc tham gia đăng ký, cấp Giấy chứng nhận cách vận động thông qua họp dân, bảng thông báo nơi đông người chợ, khu dân cư, Từ đó, góp phần đẩy nhanh tiến độ hồn thiện công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận Thường xuyên tổ chức tuyên truyền, giáo dục pháp luật đất đai cho người dân để họ nắm rõ thay đổi sách pháp luật, nhằm có khâu chuẩn bị hồ sơ đầy đủ như: lồng ghép pháp luật vào nội dung họp tổ dân phố, sinh hoạt đồn thể… Có biện pháp xử lý mạnh đơn vị, cá nhân giao đất sai thẩm quyền, mua bán đất đai tài sản khác trái phép dẫn đến tranh chấp đất đai, nguồn gốc đất đai không rõ ràng Đồng thời quan, ban ngành phối hợp chặt chẽ nhằm chấm dứt tình trạng trên, khơng gây kéo dài, trì trệ thời gian đăng ký, cấp Giấy chứng nhận 3.2 Giải pháp cụ thể cho trƣờng hợp, loại hồ sơ 3.2.1 Giải pháp hoàn thiện hồ sơ đủ điều kiện đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ Đối với việc xử lý hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện, để hồ sơ giải nhanh chóng, có hiệu tiến đến việc hồn thiện cơng tác cần đến số giải pháp thiết thực hơn: - Hướng dẫn người nộp hồ sơ đến nộp trực tiếp UBNB cấp phường để tiết kiệm thời gian, công sức người nộp (nếu thiếu giấy tờ cần thiết thơng tin cung cấp có sai sót, khơng thống nhất, dễ dàng điều chỉnh, bổ sung) Nếu địa đất cần đăng ký, cấp Giấy chứng nhận nơi chủ sử dụng đất sinh sống nên thuận tiện cho việc cung cấp thông tin Đồng thời việc người dân nộp hồ sơ trực tiếp UBND cấp phường góp phần rút ngắn thời gian luân chuyển hồ sơ quan Vì hồ sơ nộp UBND cấp quận nên vào quy trình xử lý hồ sơ, cán Bộ phận Tiếp nhận trả kết UBND cấp quận phải chuyển hồ sơ cho UBND cấp phường để thực việc kiểm tra, xác minh nguồn gốc đất, điều làm nhiều thời gian Nếu hồ sơ nộp UBND cấp phường từ đầu việc xử lý hồ sơ diễn nhanh chóng, hiệu quả, người sử dụng đất sớm nhận Giấy chứng nhận 40 - Tại Bộ phận Tiếp nhận Trả kết địa phương, bảng thông báo cần thể đầy đủ, chi tiết loại giấy tờ cho loại hồ sơ cụ thể cho người sử dụng đất dễ dàng tra cứu; tránh trường hợp người sử dụng đất nộp thiếu loại giấy tờ nêu Đồng thời giảm thiểu số lượng hồ sơ trả thời gian giải hồ sơ chậm trễ - Việc công khai kết kiểm tra hồ sơ, xác nhận trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc thời điểm sử dụng đất trụ sở UBND cấp phường khu dân cư nơi có đất bảng thơng báo chưa thực mang lại hiệu Vì người dân có nhu cầu đến trụ sở UBND cấp phường người quan tâm đến việc đọc thơng báo Bên cạnh đó, người quan tâm xa lại đến việc công khai này; điều thấy thông tin đến với người dân bị hạn chế Vì thế, ngồi việc sử dụng bảng thơng báo, kết hợp thêm giải pháp công khai kết trang thông tin điện tử địa phương, đồng thời phổ biến trang thông tin với người; thông báo qua truyền thanh; lồng ghép vào nội dung họp hàng tuần tổ/khu phố; 3.2.2 Giải pháp hồ sơ không đủ điều kiện đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ  Hồ sơ đăng ký cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ lần đầu ông Nguyễn Văn Huệ (chi tiết hồ sơ xem phụ lục II) Hồ sơ ông Nguyễn Văn Huệ đăng ký cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ lần đầu cho đất thuộc phần 64 tờ đồ số theo tài liệu năm 2004-2005 (thuộc phần 371 tờ đồ số theo tài liệu 02CTUB) địa 10/7 TX64, phường Thạnh Xuân, quận 12 không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận giấy tay bán đất không phù hợp trùng ranh với GCN số CH01573 UBND quận 12 cấp Sau tiếp nhận kiểm tra hồ sơ Chi nhánh VPĐKĐĐ nhận thấy hồ sơ không đủ điều kiện để đăng ký cấp GCN hộ ông Nguyễn Văn Huệ sau: + Theo giấy tay bán đất bà Nguyễn Thị Tám bán cho ơng Nguyễn Văn Huệ ngày 01/05/2004 có nội dung: “…nay tơi bán cho anh Tuấn miếng đất có chiều ngang 5m dài 14m…” Nhận thấy, giấy tay bà Nguyễn Thị Tám bán cho ông Nguyễn Văn Huệ không phù hợp + Phần đất mà ông Nguyễn Văn Huệ đề nghị cấp GCN theo đồ trạng số 10107/TNMT ngày 27/7/2015 có phần diện tích đất ( khoảng 15,6m2) trùng ranh với GCN số CH01573 UBND Quận 12 cấp ngày 10/12/2010 đứng tên ơng Phạm Văn Chín bà Đặng Thị Thanh Hồi( địa chỉ: Ấp Suối Tre, thị xã Long Khánh, Đồng Nai) Giải pháp cho ơng Nguyễn Văn Huệ: Ơng Nguyễn Văn Huệ đến UBND phường Thạnh Xuân bổ sung lại giấy tay mua bán đất cho phù hợp xác minh lại trạng trùng ranh 41 UBND phường Thạnh Xuân xác minh lại trùng ranh với GCN số CH01573 UBND Quận 12 cấp - Căn theo Khoản theo Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT nguyên tắc xác định ranh giới đất: “1 Xác định ranh giới đất: 1.1 Trước đo vẽ chi tiết, cán đo đạc phải phối hợp với người dẫn đạc (là cơng chức địa cấp xã cán thơn, xóm, ấp, tổ dân phố để hỗ trợ, hướng dẫn việc xác định trạng, ranh giới sử dụng đất), với người sử dụng, quản lý đất liên quan tiến hành xác định ranh giới, mốc giới đất thực địa, đánh dấu đỉnh đất đinh sắt, vạch sơn, cọc bê tông, cọc gỗ lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới đất để làm thực đo đạc ranh giới đất; đồng thời, yêu cầu người sử dụng đất xuất trình giấy tờ liên quan đến đất (có thể cung cấp giấy tờ khơng cần công chứng, chứng thực) 1.2 Ranh, giới đất xác định theo trạng sử dụng, quản lý chỉnh lý theo kết cấp Giấy chứng nhận, án tòa án có hiệu lực thi hành, kết giải tranh chấp cấp có thẩm quyền, định hành cấp có thẩm quyền có liên quan đến ranh giới đất Trường hợp có tranh chấp ranh giới đất đơn vị đo đạc phải có trách nhiệm báo cáo văn cho UBND phường Thạnh Xuân nơi có đất để giải tranh chấp Nếu trường hợp tranh chấp chưa giải xong thời gian đo đạc địa phương mà xác định ranh giới thực tế sử dụng, quản lý đo đạc theo ranh giới thực tế sử dụng” - Lập phiếu lấy ý kiến khu dân cư xác minh về: nguồn gốc đất, tình trạng tranh chấp, phù hợp với quy hoạch… đo đạc lại để xác định ranh đất Sau đo xong mà hộ giáp ranh liền kề thống cấp GCN Trường hợp khơng có thống bên sử dụng đất ranh giới đất có xảy tranh chấp UBND phường Thạnh Xuân cần đẩy nhanh tiến độ giải tranh chấp để giúp cho ông Nguyễn Văn Huệ cấp GCN Trong lúc hòa giải cán địa phường Thạnh Xn cần giải thích cặn kẽ, thích đáng cho bên, hạn chế trường hợp khiếu nại vượt cấp Sau giải vấn đề trùng ranh thửa, có giấy tờ pháp lí trạng vẽ chỉnh sửa có xác định UBND phường Thạnh Xuân cho đất thuộc phần 64 tờ đồ số theo tài liệu năm 2004-2005 (thuộc phần 371 tờ đồ số theo tài liệu 02CT-UB) địa 10/7 TX64, phường Thạnh Xuân, quận 12 nêu Thì ông Nguyễn Văn Huệ tiến hành bổ túc hồ sơ, nộp lại UBND phường Thạnh Xuân xem xét cấp GCN trường hợp ông 42  Hồ sơ đăng ký cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất ơng Huỳnh Tú (chi tiết hồ sơ xem phụ lục IV) Hồ sơ ông Huỳnh Tú đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất cho đất số 43, tờ đồ số 46 theo tài liệu năm 2004-2005 phường Thạnh Lộc, Quận 12 không đủ điều kiện phần đất đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất trống phần thuộc quy hoạch đất nhóm nhà dự kiến xây dựng Ngày 18/3/2016, UBND Quận 12 có hợp giải khó khăn, vướng mắc cơng tác cấp GCN :”…Về việc giải hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân : - Đối với phường Thạnh Lộc, Thạnh Xuân, An Phú Đông, phía Nam Thới An: Tạm thời UBND quận xem xét giải hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất khu vực có quy hoạch chi tiết 1/2000 dân cư hữu - Đối với phường lại: Tân Thới Nhất, Tân Hưng Thuận, Đơng Hưng Thuận, Trung Mỹ Tây, Tân Chánh Hiệp, Tân Thới Hiệp, Hiệp Thành phần lại Thới An: Giải hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất với khu vực có quy hoạch chi tiết xây dựng 1/2000 có quy hoạch dân cư…” Căn theo khoản Điều 19 Quyết định số 19/2008/QĐ-UBND chuyển mục đích sử dụng đất có quy định:”…Ủy ban nhân dân quận có trách nhiệm: Thẩm tra pháp lý đất, đối chiếu với quy hoạch kế hoạch sử dụng đất Hạn chế việc chuyển mục đích sử dụng đất để xây dựng nhà riêng lẻ khu vực quy hoạch phát triển đô thị, khu vực đất trống nằm xen cài khu dân cư hữu khơng thể mở rộng diện tích để đầu tư theo dự án, giao trách nhiệm cho Ủy ban nhân dân quận - huyện vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng điều kiện sở hạ tầng khu vực xem xét định chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân để làm nhà riêng lẻ…” Theo Điều Quyết định số 33/2014/QĐ-UBND quy định:” Đối với đất nằm khu dân cư hữu, UBND quận cư vào nhu cầu sử dụng đất, xem xét trường hợp cụ thể để giải chuyển mục đích sử dụng đất cho toàn đất phần đất sang đất ở, đồng thời với việc thực tách đất…” Căn Thông báo số 68/TB-VP UBND quận 12 nôi dung kết luận tình hình thực Quyết định số 33/2014/QĐ-UBND UBND Thành phố Công văn số 142/TNMT-QLSDĐ Sở TNMT, có nội dung:”…thực quản lý chặt chẽ việc chuyển mục đích sử dụng đất tách đơi với khu vực có đất đất lớn địa bàn quận ” Hiện nay, UBND quận 12 thực việc rà soát, thống khu đất trống lớn giới hạn chuyển mục đích vị trí đất khơng nằm 43 khu dân cư hữu Sau có kết rà sốt, UBND Quận 12 thông báo đến ông Huỳnh Tú biết  Hồ sơ đăng ký cấp GCN QSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ trường hợp tách đất ông Phan Vi Minh (chi tiết hồ sơ xem phụ lục V) Hồ sơ ông Phan Vi Minh, vị trí đất thuộc phần 543 tờ đồ số 14( thèo tài liệu 2004-2005) phường Thạnh Xuân không đủ diều kiện phần đất ông Phan Vi Minh đề nghị tách theo Bản đồ vị trí số 022135/TNMT số 022136/TNMT ngày 06/9/2016 thuộc ranh GCN số CS09474 ngày 07/9/2015 trạng đất trống Tuy nhiên, theo GCN cấp số CS09474 ngày 07/9/2015 đất có phần diện tích xây dựng diện tích sàn xây dựng 30,2m2 Do cán thụ lý khảo sát trạng vị trí khu đất nhận thấy trạng khu đất đất trống, lập văn làm việc lấy ý kiến ông Kiều Thanh Tuấn( người ủy quyền ông Phan Vi Minh theo giấy Ủy quyền số 1862 Văn phòng Cơng chứng Nhà Rồng chức nhận ngày 29/9/2016) việc phần đất ơng Minh có phần nhà diện tích xây dựng diện tích sàn xây dựng 30,2m2 thuộc ranh GCN cấp số CS09474 ngày 07/9/2015 Sau lấy ý kiến thống nội dung Phòng TNMT: Căn vào Điều 75 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Quyết định số 33/2014/QĐ-UBND ngày 15/10/2014 UBND Thành phố quy định diện tích tối thiểu tách hồ sơ đề nghị tách ơng Phan Vi Minh giải + Xem xét lại hồ sơ nhận thấy đất đề nghị tách có nguồn góc rõ ràng, đất khơng thuộc phạm vi trường hợp có định thu hồi đất, trường hợp tranh chấp không trùng lấn ranh với hồ sơ cấp GCN + Lập tờ trình đề nghị tách, hợp nhà dự thảo GCN trình UBND Quận 12 xem xét cho phép tách + Lập phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài đất đai gửi đến quan thuế thông báo cho ông Phan Vi Minh thực nghĩa vụ tài Phòng TNMT chuyển hồ sơ sang Chi nhánh VPĐKĐĐ lấy số GCN, cập nhật chỉnh lý nhận GCN từ Chi nhánh VPĐKĐĐ giao GCN cho ông Phan Vi Minh Tổ Tiếp nhận Trả kết 44 Tiểu kết chương 3: Có thể nói, việc áp dụng Luật đất đai vào thực tế địa phương việc làm không đơn giản, dẫn đến nhiều bất cập hạn chế Vì việc đề giải pháp xử lý hồ sơ hợp lý mang tính khả thi việc làm cần thiết góp phần hồn thiện công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận Quận 12 giai đoạn tháng 07/2014 đến năm 2016 vừa qua Theo đó, quan, ban ngành nên quản lý chặt chẽ có biện pháp xử lý mạnh trường hợp vi phạp pháp luật đất đai Điều chỉnh, sửa đổi sách pháp luật đất đai, bổ sung số quy định cụ thể, phù hợp với địa phương Thường xuyên đạo, kiểm tra, giám sát việc xử lý hồ sơ cấp sở; đồng thời cấp sở cần liên tục báo cáo tình hình hoạt động công tác địa phương với cấp để kịp thời chấn chỉnh có sai sót Thường xun tập huấn, nâng cao trình độ chun mơn thái độ làm việc cán bộ, công chức làm nhiệm vụ tiếp nhận xử lý hồ sơ địa phương Tăng cường nâng cao nhận thức, kiến thức pháp luật đất đai cho người dân Từ đó, thúc đẩy cơng tác xử lý hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận diễn nhanh chóng có hiệu tích cực, tiến tới hồn thiện cơng tác 45 KẾT LUẬN Qua q trình tìm hiểu nghiên cứu vấn đề xử lý hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận Quận 12 giai đoạn tháng 07/2014 đến năm 2016 vừa qua, em rút số kết luận sau: Việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận nội dung quan trọng công tác quản lý nhà nước đất đai Những vấn đề xoay quanh đến nội dung thể văn pháp luật đất đai ngày cụ thể, phù hợp Luật đất đai 2013 đời Tuy nhiên, áp dụng luật vào thực tế Quận 12 gặp phải số khó khăn Kết xử lý hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận địa phương thời gian qua tương đối tốt diễn chậm Một số vấn đề công tác xử lý hồ sơ chưa phù hợp với nguyện vọng người dân Nguyên nhân dẫn đến khó khăn, hạn chế là: - Địa phương chưa có quy định phù hợp việc xử lý hồ sơ khơng đủ điều kiện - Người dân chưa có nhận thức cao việc tìm hiểu pháp luật đất đai nên chưa thật chủ động tham gia thực đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lúng túng khâu chuẩn bị sơ tham gia thực thủ tục - Xử lý chưa nghiêm tổ chức, cá nhân vi phạm pháp luật đất đai Để khắc phục hạn chế, đẩy lùi khó khăn, bất cập công tác xử lý hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận Quận 12 cần có giải pháp khả thi nhằm hồn thiện công tác như: - Đề tiêu xử lý hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận sở để địa phương có ý thức trách nhiệm hồn thiện cơng tác - Thường xuyên tuyên truyền, phổ biến kiến thức pháp luật - pháp luật đất đai cho người dân - Tăng cường lớp tập huấn, bồi dưỡng chuyên môn cho cán 46 TÀI LIỆU THAM KHẢO Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2013), Luật Đất đai năm 2013, ngày 29/11/2013, Hà Nội Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai Bộ Tài nguyên Môi trường ( 2014), Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường, quy định CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ Bộ Tài nguyên Môi trường ( 2014), Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường, quy định hồ sơ địa Bộ Tài nguyên Môi trường ( 2014), Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định hồ sơ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất Ủy ban nhân dân Quận 12 (2015), Công văn 4208/2015/UBND_TNMT việc phối hợp giải hồ sơ nhà đất theo chế cửa liên thông Quận 12 Ủy ban nhân dân TP.HCM ( 2014), Quyết định 33/2014/QĐ-UBND ngày 15/10/2014 quy định diện tích tối thiểu tách Pham Văn Tùng (2014), “Nghiên cứu, đánh giá tình hình đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh”, Luận văn Thạc sĩ Luật học Phạm Thị Lan Anh (2014), “Đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất địa bàn huyện Gò Cơng Đơng, tỉnh Tiền Giang”, Luận văn tốt nghiệp Đại học 10 Nguyễn Thu Hồi (2012), “Đánh giá cơng tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa thành phố Tân An, tỉnh Long An giai đoạn 2005-2010”, Luận văn tốt nghiệp Đại học 47 48 ... 1.CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng. .. niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất chứng thư pháp lý để nhà. .. phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; + Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu